土地估价理论方法_第三章(4)_2011年版

1、若某地块年土地纯收益为1000元，土地还原利率为10%，则该地块50年土地使用权价格为( )元。

A:10 000

B:9915

C:1000

D:10 085

答案:B

2、预计某宗房地产未来第一年的纯收益为18万元，此后各年的净收益将在前一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的无限年期价格为( )万元

A:225. 00

B:237. 50

C:381. 25

D:395. 83

答案:C

3、某宗不动产预计未来第一年的总收益与总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该不动产的还原率为8%，则该不动产的价格为( )万元

A:100

B:77

C:63

D:42

答案:A

4、某企业于1998年11月以出让方式取得的某一商业用地40年使用权，地价为2000元/m2。假设土地还原率为6%，在其他条件不变的情况下，则该宗地2004年11月的剩余年期地价为( )元／m2

A:1724

B:1806

C:1910

D:2000

答案:C

5、某宗不动产预计未来每年的有效年收入不变为16万元，运营费用第一年8万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，收益年限为无年限，资本化率为10%，则其收益价为( )万元。

A:60

B:93.3

C:226.7

D:260

答案:A

6、某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，根据合同支付的租金为3万元，租期10年，租金不调整。如果目前同类用地市场年租金为8万元，承租土地使用权的还原利率为7%，则租金盈余为( )万元

A:3

B:5

C:8

D:35

答案:B

7、某建筑物占地面积3亩(约合2000m2)，容积率为4，自然耐用年限70年，经济耐用年限60年，已使用15年，残值率为5%，重置价格为2000元／m2，则该建筑物现值为( )万元。

A:1220

B:1274

C:1525

D:1593

答案:A

8、某公司于2000年10月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于2001年10月在此地块上建成建筑物B，其经济耐用年限为50年。2002年10月该类建筑重置价格为1600元／m2，残值率为5%，则房屋的年折旧费为( )元／m2。

A:31. 02

B:32. 00

C:32. 65

D:33. 33

答案:D

9、某房地产开发商现取得一宗商业用地的最高年期土地使用权，预计用3年时间完成项目开发建设，经分析测算，项目建成后的年房地纯收益为320万元。若综合还原率为8%，折现率为12%，则该项目开发完成后的房地产现值为( )万元。

A:4000

B:3768

C:2682

D:2847

答案:C

10、有一房屋，重置价为100万元，成新度为70%，现用于出租，年租金收入为9万元，年出租总费用为2万元，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该房地产建筑物年纯收益为( )万元。

A:2.8

B:4.2

C:5.6

D:8.0

答案:C

11、某临街店铺占地面积300m2，建筑物面积600 m2，建筑物重置成本为1200元／m2，耐用年限50年，已使用10年，残值为0。每月租金为50 000元，出租方出租管理费为租金的10%，维修费为房屋重置价的2%，保险费率为1.5‰，房产税为房屋原值的70%的1.2%，则房地产年房地纯收益为( )万元。

A:23.69

B:50. 43

C:51. 87

D:51.96

答案:B

12、某一房地产，已知建筑物的重置价格为1500元／m2，成新率为80%。据调查同类房地产年净收益为180元／m2，土地还原利率为6%，建筑物还原利率为8%，则该房地产的价格为( )元／m2

A:2200

B:2500

C:2600

D:2900

答案:C

13、以下不动产价格评估，不能采用收益还原法的有( )

A:写字楼

B:普通住宅

C:医院

D:邮电所

E:空置厂房

答案:C,D

14、一般空房损失属总费用计算范围。( )

答案:False

15、估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。( )

答案:True

16、土地收益可以分为有形收益和无形收益，均可以用货币形式表现。( )

答案:False

17、采用安全利率加风险调整值法确定还原利率时，可以选用一年期国债利率或一年期银行定期贷款利率为安全利率。( )

答案:False

18、地租理论和生产要素分配理论是收益还原法的理论依据。( )

答案:True

19、收益还原法里用到的收益是指客观收益。( )

答案:True

20、只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。( )

答案:True

21、利用收益还原法评估地价的基本公式是。( )

答案:False

22、还原利率随房地产的种类不同而不同，投资风险小的房地产，其还原利率高。( ) 答案:False

23、理论上讲，还原利率应等于与获取纯收益具有同等风险和资本的获利率。( ) 答案:True