土地估价理论方法_第三章(4)_2011年版
土地估价方法( 全)
土地估价师—估价方法（一）成本逼近法（二）剩余法（三）收益还原法（四）市场比较法（六）基准地价系数修正法（五）路线估价法（一）成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
成本逼近法的基本思路是把对土地的所有投资，包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，并同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得的收益，从而求得土地价格。
计算公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益其一般适用范围为新开发的土地估计;土地市场欠发育，交易实例少的地区;工业用地，城区或失去工业用地除外;既无收益又无交易情况的特殊土地。
成本逼近法不适用建成区域已开发土地。
土地逼近法的评估步骤为1.判断待估土地是否适用成本逼近法。
2.手机与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等。
3.通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息和利润。
4。
确定土地开发后较开发前的价值增加额。
5.按地价公式求取估价土地的土地价格。
6.对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。
适用范围由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差。
故采用成本逼近法估价有一定的限制，一般成本逼近法适用于：1．新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价；2．土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；3．工业用地估价，&&城区或市区工业用地除外；4．既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。
成本逼近法的基本公式V=Ea+Ed+T+Rl+R2+R3=VE+R3+……式中：V——土地价格；Ea——土地取得费；Ed——土地开发费；T——税费；Rl——利息；R2——利润；R3——土地增值；VE——土地成本价格成本逼近法估价的程序与方法成本逼近法估价的程序程序实际上就是按照基本公式一步步算土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益1、计算土地取得费用：征地补偿费、拆迁安置补助费标准2、计算土地开发费用开发费用由三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费首先必须准确确定土地开发程度，注意，准确区分宗地内外开发程度、红线内外开发程度不一致现象。
土地估价理论与方法-3_真题(含答案与解析)-交互(385)
土地估价理论与方法-3(总分100, 做题时间90分钟)一、判断题1.土地价格具有明显的地区性和个别性。
( )SSS_JUDGEMENT正确错误分值: 1答案:正确2.土地估价所评估出的地价是该地产某一时点的价格。
( )SSS_JUDGEMENT正确错误分值: 1答案:正确3.土地与一般商品均可通过市场进行交易，因而土地估价的原理与方法和商品价格评估的原理与方法基本相同。
( )SSS_JUDGEMENT正确错误分值: 1答案:错误4.土地估价要充分了解评估对象的各种权利状况，同样一宗地产，权利不同，其评估价格可能相差很大。
( )SSS_JUDGEMENT正确错误分值: 1答案:正确5.区位是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。
( )SSS_JUDGEMENT正确错误分值: 1答案:正确6.双重是指评价因素对评价目标的重要程度。
( )SSS_JUDGEMENT正确错误分值: 1答案:正确7.城镇土地定级中，商服繁华影响度是指某一区域的商服繁华程度。
( ) SSS_JUDGEMENT正确错误分值: 1答案:错误8.土地使用者从土地上取得的收益称为地租。
( )SSS_JUDGEMENT正确错误分值: 1答案:错误9.综合还原利率是求取土地及其建筑物合为一体的价格所使用的还原利率。
( )SSS_JUDGEMENT正确错误分值: 1答案:正确10.成本逼近法一般适用于有收益的商业物业的评估。
( )SSS_JUDGEMENT正确错误分值: 1答案:错误二、单项选择题(共45题，题号11～55。
每题有A、B、C、D4个备选项，其中只有1个最符合题意)11.宗地地价是指具体宗地在某一期日的( )价格。
SSS_SINGLE_SELA 土地所有权B 土地使用权C 土地抵押权D 土地租赁权分值: 1答案:B12.建筑物的基本功能是满足人们( )需要。
SSS_SINGLE_SELA 欣赏B 生活C 工作D 生产和生活分值: 1答案:D13.从不同目的出发，可以将地价分成不同种类，按( )分类，可分为交易价格和评估价格。
土地估价计算方法
土地估价计算方法土地的估价是确定土地价值的重要方法之一，它是土地市场交易的基础，对于土地的购买、出售、租赁等都有重要的指导作用。
本文将介绍土地估价的常见方法，包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是最常用的土地估价方法之一，它通过比较估价对象与已知估价对象的市场成交价格来确定土地的估价。
具体步骤为：1.基本信息收集：收集土地估价对象相关的基本信息，包括土地的位置、面积、用途等。
2.市场对比物收集：选择与估价对象相似的土地进行市场对比。
相似的标准包括地理位置、土地用途、土地面积、交易时间等。
4.数据分析和估价：将估价对象的特点与对比物进行比较，并考虑其差异进行修正。
根据修正后的对比物成交价格，可以估算出估价对象的土地估价。
收益法是一种用于商业用地估价的方法。
它基于土地产生的潜在收益来确定土地估价。
具体步骤如下：1.收集基本信息：收集土地估价对象的基本信息，包括用途、面积等。
2.确定潜在收益：确定土地的潜在收益，即在该用途下可以获得的预期收入。
这可以通过类似项目的市场数据和经验数据来估算。
3.确定资本化率：资本化率是将潜在收益转化为土地估价的关键因素。
它是根据市场供求关系和投资风险等确定的。
资本化率越高，土地估价越低。
4.计算估价：根据潜在收益和资本化率计算土地的估价。
估价=潜在收益/资本化率。
成本法是一种用于估计土地开发成本的方法，它适用于土地开发前期、成本控制和投资回报率预估等方面。
具体步骤如下：1.收集基本信息：收集土地估价对象的基本信息，包括用途、面积等。
2.确认开发成本：确定土地开发所需的各项成本，包括土地准备费用、建筑费用等。
3.计算土地成本：将开发成本与土地面积进行比例分配，得出每平方米的土地成本。
4.计算估价：根据土地成本和市场费用水平计算土地估价。
除了上述的常见方法，还有其他一些土地估价方法，如折旧法、利用权价值法等。
在实际应用中，一般会综合运用多种方法进行土地估价，以提高估价精度。
2011房地产估价师《理论与方法》知识讲解：土地取得成本
-⼟地取得成本 ⼟地取得成本是指取得房地产开发⽤地的必要⽀出。
在⽬前情况下，⼟地取得成本的构成因取得房地产开发⽤地的途径不同⽽不同。
取得房地产开发⽤地的途径可归纳为以下3个：①通过市场购置取得；②通过征收集体⼟地取得；③通过征收国有⼟地上房屋取得。
在实际估价中，应根据估价对象的实际情况（如在估价对象所处的地段，当地同类⼟地取得的主要途径）选取上述三个途径之-来求取。
（⼀）市场购置下的⼟地取得成本 在完善、成熟的⼟地市场下，⼟地取得成本⼀般是由购买⼟地的价款和应当由买⽅（在此为房地产开发商）缴纳的税费和可直接归属于该⼟地的其他⽀出构成。
⽬前主要是购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者房地产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的建设⽤地使⽤权。
这种情况下的⼟地取得成本⼀般包括： （1）⼟地使⽤权购买价格。
⼀般是采⽤市场法求取，也可以采⽤基准地价修正法、成本法求取。
（2）买⽅应当缴纳的税费。
包括契税、印花税、交易⼿续费等，通常是根据税法及中央和地⽅政府的有关规定，按照⼟地使⽤权购买价格的⼀定⽐例来测算。
例如，某宗⾯积为5000㎡的房地产开发⽤地，市场价格（楼⾯地价）为800元/㎡，容积率为2，受让⼈需按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则⼟地取得成本为： 800×5000×2×（1＋3%）＝824（万元） （⼆）征收集体地下的⼟地取得成本 征收集体⼟地的⼟地取得成本⼀般包括⼟地使⽤权出让⾦、城市基础设施建设费、征地补偿安置费、相关税费以及地上物拆除、渣⼟清运和场地平整费等。
⼟地使⽤权出让⾦和城市基础设施建设费⼀般是按照规定的标准或者采⽤市场法求取。
征地补偿安置费⼀般由下列4项费⽤组成： （1）⼟地补偿费。
征收耕地的⼟地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍。
征收其他⼟地的⼟地补偿费标准，由省、⾃治区、直辖市参照征收耕地的⼟地补偿费的标准规定。
⼟地补偿费的计算公式为： ⼟地补偿费=被征⼟地前3年平均年产值×补偿倍数 （2）安置补助费。
土地评估方法
土地评估方法土地使用权价值=平均宗地价格×宗地面积（1）成本逼近法宗地价格＝（土地取得费＋土地开发费用＋有关税费＋利息＋利润＋土地增值收益）×年期修正系数年期修正系数K＝1-（1+r）-n式中：r —土地还原利率n —土地剩余使用年期[注：选取此公式时注意“土地增值收益”的含义，含义不同公式不同。
上式中土地增值收益=土地成本价格×土地增值收益率；若土地增值收益为当地政府公布的出让金标准时，宗地价格＝（土地取得费＋土地开发费用＋有关税费＋利息＋利润）×年期修正系数＋出让金]（2）基准地价系数修正法基准地价系数修正法是以待估宗地所处的区域基准地价辅以相应的期日修正、土地使用权年期修正、因素修正及土地开发程度修正，最终得出土地的价格。
计算公式为：宗地地面熟地价＝P×A×B×C×D适用的基准地价（楼面熟地价）×容积率修正系数×出让年限修正系数式中：P—适用的基准地价（楼面熟地价）A—期日修正系数B—土地使用权年期修正系数C—因素修正系数D—土地开发程度修正系数市场比较法：是在求取一宗待估土地的价格时，依据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，参照该土地的交易情况、期日、区域、个别因素、使用年限等差别，修正得出待估土地评估基准日地价的方法，其基本公式为：评估价格=P×A×B×C×D×E式中：P：可比交易实例价格A：交易情况修正系数B：交易日期修正系数C：区域因素修正系数D：个别因素修正系数E：使用年限修正系数收益还原法：收益还原法是在估算土地未来每年预期收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总合的方法。
收益还原法的基本公式为：V n=a/r[1-1/(1+r)n]式中：V n：待估宗地设定年限的土地价格；a：土地年纯收益r：土地还原利率n：使用土地的年限或土地收益年限。
土地估价理论方法_模拟试题二_2011年版
1、( )原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。
A:最有效使用B:需求与供给C:报酬递增、递减D:预期收益答案:C解析:本题考察重点是对“土地估价原则’’的掌握。
经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。
因此，本题的正确答案为C。
2、农业区位论的创始人是( )。
A:亚当·斯密B:冯·杜能C:阿尔申尔德·韦伯D:大卫·李嘉图答案:B解析:本题考察重点是对“农业区位论”的熟悉。
农业区位论的创始人是德国经济学家冯·社能。
因此，本题的正确答案为B。
3、人口增加将导致( )。
A:土地需求增加B:土地自然供给增加C:土地经济供给增加D:土地需求不变答案:A解析:本题考察重点是对“农业区位论”的熟悉。
人口增长自然就要求增加食物和各类住、行场所和用地，进而对增加各类用途土地的需求。
因此，本题的正确答案为A。
4、土地除了以( )表示外，还可以用租金表示。
A:年租B:价格C:货币D:年期答案:B解析:本题考察重点是对“土地价格的特征”的掌握。
一般商品以价格表示，而土地除以价格表示外，还可以用租金表示，即地产有租赁市场存在。
因此，本题的正确答案为B。
5、供给与需求原则的前提是（）原则。
A:竞争B:超额利润C:替代D:协调答案:A解析:本题考察重点是对“土地估价原则”的掌握。
现在的供求状况，常常是在考虑将来发展状况而形成的，即从现在思考将来，所以供需原则是以预期收益原则、变动原则及竞争原则为基础的。
因此，本题的正确答案为A。
6、一般被认为是一种对土地市场上个人活动进行限制的消极措施是( )A:城市基础设施政策B:政府的土地政策C:土地利用规划D:城镇规划答案:C解析:本题考察重点是对“新古典城市地租理论”的熟悉。
土地利用规划一般被认为是一种对土地市场上个人活动进行限制的消极措施。
土地估价方法概述
土地估价方法概述由于地价的形成受多种因素的影响，土地本身又具有独特的性质，因此，评估地价方法也是多种多样，不同方法依据的经济原理也不太相同。
为了使具有个别特性的地块价格估得更为准确，在实践中应该根据评估地块的条件与特点合理选用多种方法分别评估，将不同方法得出的结果互相校核，确定地块最终的估定价格。
尤其在我国现实土地市场发育尚不成熟的情况下，土地交易中地价随意性更大，更应将多种方法综合使用，以求得更加合理的地价。
当前，国内外关于土地估价的方法比较多，其中基本的方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法和路线价法。
一、市场比较法市场比较法是将待估土地与在近期已经发生了交易的同类型土地加以比较对照，从已经发生了交易的类似土地的已知价格，修正得出待估价土地价格的一种估价方法。
市场比较法的基本原理是替代原理。
根据经济学理论，在同一市场上，具有相同效用的物品应具有相同的价格，即具备完全的替代关系。
这样，在同一市场上，两个以上具有替代关系的商品同时存在时，商品的价格就由这种有替代关系的商品相互竞争、相互牵制，最终趋于一致。
所以，在土地估价中，当待估土地与比较的实例土地之间具有相关性和替代性，且比较的实例土地是近期市场上发生的案例，此时待估土地若在市场上出售，就应具有类似的市场反应，从而推算出待估土地的价格。
市场比较法的公式为待估土地价格＝比较交易实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数×使用年期修正系数市场比较法的特点是：首先，市场比较法利用近期发生的与待估对象具有替代性的交易实例作为比较标准，修正推算待估土地的价格，能够反映近期市场行情，也使测算的价格具有较强的现实性，容易被接受；其次，以替代关系为原理，所求得的价格为“比准价格”，由于是以价格求价格，理论基础欠缺；再次，运用市场比较法需要对交易情况、交易日期、区域因素及个别因素等一系列项目进行比较修正，这就要求估价人员具备多方面的知识和丰富的经验，以提高估价结果的精度；最后，市场比较法是由实践中产生的实用可行的方法，应用范围广，但方法的理论性尚不完善。
土地估价理论与方法
土地估价理论与方法土地估价是指对土地价值进行评估的过程，是一个复杂而关键的任务。
土地估价的目的是确定土地的市场价格，为土地交易、土地征收、土地抵押等提供依据，因此具有重要的经济和社会意义。
本文将从土地估价的理论基础和估价方法两个方面进行探讨。
一、土地估价的理论基础1. 区位理论：区位是土地价值的重要决定因素之一。
土地的地理位置、交通条件、区域经济发展水平等都会对其价值产生影响。
在土地估价中，需要考虑土地所处的区位因素，并对其进行评估。
2. 极大极小理论：土地的估价往往是找出市场价格的最大或最小值。
通过比较各项影响因素的作用程度和权重，找到决定土地价格的核心要素，并据此对土地进行估价。
3. 经济学原理：利用经济学的供求关系等原理，可以对土地的市场价值进行评估。
通过对土地需求与供给的分析，可以预测土地价格的变动趋势，从而进行估价。
二、土地估价的方法1. 直接比较法：该方法是通过比较已经成交的具有相似特征的土地交易价格，以此确定要估价土地的市场价值。
通过找到相似性较高的土地，并根据其成交价格，结合对比分析，得出估价结果。
2. 收益法：该方法是以土地的收益为依据进行估价。
通过估计土地的潜在收益，进行现值折算，确定土地价格。
该方法适用于商业用地、工业用地等具有收益性的土地。
3. 成本法：该方法是以土地的重建成本为依据进行估价。
通过计算土地开发、建设所需的费用，并考虑到折旧、经济损耗等因素，确定土地的价格。
4. 市场折现法：该方法是通过对土地市场行情的了解和判断，结合经验判断进行估价。
考虑到市场供求关系、市场波动等因素，对土地估价进行调整。
5. 统计回归法：该方法是通过建立土地价格与影响因素之间的回归方程，通过统计分析得出土地价格的预测结果。
这种方法能够充分利用已有的数据，提高估价的科学性和准确性。
以上是常用的几种土地估价方法，每种方法都各自适用于不同的情况和目的。
在实际应用中，根据估价对象的特点和需求，可以综合运用以上方法，进行多角度、多层次的估价。
土地估价理论方法
土地估价理论方法提醒：此总结知识要点都领会的话土地估价理论方法土地估价理论方法至少在分左右）（提醒：此总结知识要点都领会的话土地估价理论方法至少在 70 分左右）第一章第一节地价的概念第一章第一节地价的概念土地价格：（从外延看：表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式）一、土地价格：地租的资本化。
我国土地价格：取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。
以土地使用权出让、转让为前提，多年地租现值总和，土地所有权在经济上的实现形式。
二、地价的分类 1、按土地权利：所有权价格（土地征用价格）、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等 2、按土地价格形成方式：交易价格、理论地价、评估价格（交易底价、基准地价、课税价格） 3、按政府管理手段：申报地价、公告(示)地价（征收增值税和征用土地补偿依据）。
4、按土地价格表示方法：土地总价格、单位面积地价、楼面地价等。
5、按存在形态：生地价格（完成土地审批未进行或部分基础设施开发）、熟地价格（完成基础设施开发，具备建设条件）、毛地价格（完成基础设施开发未完成宗地拆迁平整）、净地价格 6、按土地交易方式：拍卖价格（拍卖底价）、招标价格（标底）、协议价格、挂牌价格 7、按使用目的：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格三、地价的特点 1．表示方式不同 2．价格基础不同：土地价格是土地权利和收益的购买价格。
3．形成时间不同。
4．土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定. 现实中土地的开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现。
实质是地价的附加。
5．地价主要由地产需求决定 6．地价具有明显的地区性和个别性 7．地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。
由两方面的原因：首先，土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。
土地估价相关经济理论与方法各章讲解.doc
土地估价相关经济理论与方法各章讲解第一讲市场经济基础理论（上）考试要求：根据考试大纲规定，考生在本部分需要了解、熟悉和掌握的主要内容为：市场经济一般理论、基本特征、以及社会主义市场经济的形成。
本部分考试旨在检验考生对市场经济和社会主义环境下市场经济的一些基本概况。
主要考点一、市场经济的一般理论（一）市场经济的形成与发展（二）市场经济与商品经济的关系（三）市场经济的实质与内容二、市场经济的基本特征和作用（一）市场经济的基本特征（二）市场经济的主要作用三、社会主义市场经济的形成（一）我国实行社会主义市场经济的必然性（二）社会主义市场经济理论的形成和发展第一讲市场经济基础理论（上）考试要求：根据考试大纲规定，考生在本部分需要了解、熟悉和掌握的主要内容为：市场经济一般理论、基本特征、以及社会主义市场经济的形成。
本部分考试旨在检验考生对市场经济和社会主义环境下市场经济的一些基本概况。
主要考点一、市场经济的一般理论（一）市场经济的形成与发展（二）市场经济与商品经济的关系（三）市场经济的实质与内容二、市场经济的基本特征和作用（一）市场经济的基本特征（二）市场经济的主要作用三、社会主义市场经济的形成（一）我国实行社会主义市场经济的必然性（二）社会主义市场经济理论的形成和发展内容讲解第一章市场经济的一般理论第一节市场经济的形成与发展一、市场经济的概念市场经济是以商品生产和商品交换为基础，以市场为依托的经济形式。
具有三个要点：市场主体是自主经营、自负盈亏的商品生产者和经营者是独立的法人；社会再生产的全过程都通过商品货币关系得以实现；市场机制是经济内在的本体机制。
二、市场经济的形成与发展过程市场经济是随商品经济的发展而产生和完善的。
而商品经济的产生和发展首先是以社会分工为基础的。
市场经济不是固定不变的，它总是处于不断的发展变化之中。
总之，市场经济是一个历史范畴，是动态的经济形式。
例题：单项选择题商品经济产生和发展的基础是（）A.畜牧业发展B. 农业发展C. 社会分工D. 商业发展答案：C解析：这是对基本概念的考核，也是对考生功底的测试。
土地估价方法
土地估价方法引言土地估价是城市规划、土地利用、房地产开发等领域中的重要环节。
土地估价的准确性直接关系到土地的投资价值和利用效益。
本文将深入探讨土地估价方法，并分析其应用于实际情况中的效果和局限性。
市场比较法市场比较法是土地估价中最为常用和直观的方法之一。
其基本原理是通过比较类似土地的市场交易价格来获得土地估价。
具体步骤如下：1.收集土地市场的交易数据，包括成交价格、土地面积、土地类型等；2.选取与待估价土地最为相似的交易案例，建立比较基准；3.对比待估价土地与比较基准的差异，进行适当的调整；4.根据调整后的比较基准计算土地估价。
市场比较法的优点在于简单易行，且基于市场实际交易数据，具有一定的可信度。
然而，也存在一些局限性，比如相似交易案例的获取困难、数据不准确等问题。
收益法收益法是预测土地未来潜在效益并通过现值计算得出土地估价的方法。
其基本原理是土地价值取决于其未来所能带来的经济收益。
具体步骤如下：1.确定土地用途和开发潜力，并估计未来收益；2.根据未来收益的现值计算方法，计算土地估价。
收益法的优点在于能够体现土地的投资价值，对于有明确开发计划和收益预测的土地更加适用。
然而，该方法对于未来收益的预测存在一定的不确定性，且计算复杂度较高。
赋值法赋值法是根据土地所在地段的特点和土地周边环境的发展潜力来确定土地估价的方法。
其基本原理是地段因素对土地价值的影响。
具体步骤如下：1.调查土地所在地段的情况，包括交通状况、配套设施、人口密度等；2.根据所调查的地段情况，确定土地估价的基本价值；3.考虑土地周边环境的发展潜力，进行适当的调整；4.根据调整后的基本价值计算土地估价。
赋值法的优点在于能够反映土地所处地段的影响，具有一定的可行性和准确度。
然而，该方法对于地段因素的权衡和调整存在主观性，且难以量化。
成本法成本法是根据土地开发所需投入的成本来确定土地估价的方法。
其基本原理是土地价值等于开发成本加上预期利润。
2011土地估价师-理论与方法
2011土地估价师-理论与方法1-18第一节土地价格概念一、考试大纲考试范围1．土地价格概念(1)土地价格的内涵(2)我国土地价格的形式2．土地价格的特征3．不同类型土地价格及特征(1)土地所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格(按土地权利分类)的特征(2)交易价格、理论价格、评估价格等(按产生方式分类)的特征(3)申报地价、公告(示)地价等(按政府管理目的分类)的特征(4)土地总价格、土地单位面积价格、楼面地价等(按结果表示方法分类)的特征(5)生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格等(按土地形态划分)的特征(6)拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格等(按土地交易方式划分)的特征(7)买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等(按使用目的划分)的特征(8)其他一些划分方法形成的土地价格的特征4．我国土地价格评估的发展历史二、大纲要求:掌握土地价格的内涵，土地价格的特征；熟悉不同类型土地价格及特征；了解我国土地价格评估的发展历史。
二、重点内容讲析：1、土地价格概念1）土地价格的内涵土地价格是指土地的购买价格，是土地未来年期纯收益的资本化。
在资本主义制度下，任何一定的货币收入都可以资本化。
根据马克思的劳动价值理论，价格是商品价值的货币表现，而商品价值是凝结在商品中的人类抽象劳动。
自然土地不是人类劳动产品，不包含人类的抽象劳动，土地能向人类永续的提供产品和服务，即在一定的劳动条件下土地本身能产生收益，随着土地权利的转移，这种收益的归宿也发生转移，因此土地在交易过程中实际上是对土地权利的转移，土地纯收益现值的总和就表现为土地价格。
2）我国土地价格的形式我国开始土地使用制度改革以来，城镇土地逐步由无偿使用改为有偿使用，土地市场也逐步建立，土地价格的体现形式也日趋多样化，有土地出让、作价入股、授权经营、国有土地租赁和行政划拨等多种形式。
由于我国实行的是土地公有制，土地所有权归国家或集体所有，实际交易中的土地价格只是为取得一定时期土地使用权而支付的一种代价，是土地所有权在经济上的一种实现形式，仅是土地所有权价格的一部分。
土地评估的三种方法
土地评估的三种方法
(1)基准地价修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：
基准地价修正系数法公式=基准地价×K1×（1+∑K）×K2
式中：K1——期日修正系数
∑K——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
K2——年期修正系数
(2)成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
其基本计算公式为：
土地价格=土地取得费+有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
(3)市场法
市场比较法是将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。
土地估价理论与方法
级差地租
级差地租是等量资本投资于等面积的不同等级的土地上所产生的利润不相同，因而所支付地租也就不同，这样的差别地租就是级差地租。
级差地租又可分为因土地肥力和位置不同而产生的级差地租I和因投资的生产率不同而产生的级差地租Ⅱ。
级差地租的实质，就是那种利用较好生产条件而生产率不同的土地所产生的超额利润。
由于土地有好有坏，投资在好的土地上比投资在坏的土地上会得到更多的收益，所以土地经营者向土地所有者交纳的地租必有级差性，而地租的级差性质取决于级差地租的形成条件。
绝对地租
绝对地租产生的条件是农业资本有机构成低于社会平均的资本有机构成。
绝对地租产生的原因就在于土地所有权垄断本身。
工业区位论—韦伯
原料指数（即原料重量与制成品重量之比）与运费的关系，指数越小，运费越低。
从而得出运输区位法则的一般规律：原料指数>1时，生产地多设于原料产地；原料指数<1时，生产地多设于消费区；原料指数近似为1时,生产地设于原料地或消费地皆可。
几乎完全根据原料指数确定工业区位。
工业区位论—韦伯。
土地估价师系列讲义之土地估价理论与方法第3讲
土地估价相关知识精讲班第 3 讲讲义城镇土地使用税一、考试大纲要求：( 一) 考试目的测试应考人员对税收知识的理解与掌握程度。
( 二) 考试基本要求掌握：城镇土地使用税概念及计税依据，耕地占用税概念及计税依据。
熟悉：土地增值税概念及计税依据。
( 三) 考试范围1．城镇土地使用税(1)城镇土地使用税概念(2)城镇土地使用税的计税依据2．耕地占用税(1)耕地占用税概念(2)耕地占用税的计税依据3．土地增值税(1)土地增值税概念(2)土地增值税的计税依据二、本章知识汇总：2.1 城镇土地使用税国务院于2006 年12 月30 日第163 次常务会议《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》进行了修改，并以国务院第483 号令公布，自2007 年1 月1 日起实施。
新条例的出台是地方税改革的最新进展，有利于统一税制、公平税负、拓宽税基，贯彻落实国家宏观经济政策，增加地方财政收入。
城镇土地使用税( 以下简称土地使用税) 是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。
使用土地的单位和个人定义为：“所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。
”即：把在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的外商投资企业、外国企业和外籍个人也确定为城镇土地使用税的纳税人，应当依照条例的规定缴纳土地使用税。
对外资企业用地征收城镇土地使用税，符合党的十六届三中全会关于“统一各类企业税收制度”的要求，有利于公平税负，平衡内外资企业的税收负担，有利于促进各类企业公平竞争。
城镇土地使用税的纳税人1 、纳税人土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。
（1）拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳；（2）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；（3）土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方划分使用比例分别纳税。
土地价值评估方法概述
土地价值评估方法概述土地价值评估是指对一块土地的价值进行估算和评定的过程。
在房地产开发、土地交易、金融贷款等领域中，土地价值评估起到了重要的作用。
下面将简单概述土地价值评估的方法。
1. 市场比较法：市场比较法是一种常用的土地价值评估方法，其基本原理是通过比较类似土地的交易价格，来推断待评估土地的价值。
这种方法需要收集市场上类似土地的交易数据，并对这些数据进行分析，推算出待评估土地的价值。
市场比较法的优点是简单易行，适用范围广泛，但也存在着数据收集难度大、市场变动频繁等局限性。
2. 收益法：收益法是以土地的潜在收益为基础来评估土地价值的方法。
收益法的核心思想是通过估算土地可能带来的收益，来推算土地的价值。
这种方法适用于土地用于开发建设的情况，需要考虑土地的潜在用途、租金收益、折现率等因素。
收益法需要有较为准确的数据和预测能力，且适用于长期稳定的收益模式。
3. 成本法：成本法是以土地复制成本为基础来评估土地价值的方法。
成本法的核心思想是估算在相同使用条件下，重建或修复该土地所需的成本，并据此推算土地的价值。
成本法适用于土地使用价值丧失、需要重建或修复的情况。
该方法需要准确估算土地重建或修复的成本，以及考虑到折旧和剩余价值等因素。
4. 综合法：综合法是根据不同方法的结果进行综合评估，以更全面和客观地确定土地的价值。
综合法可以结合市场比较法、收益法和成本法等多种方法，根据具体情况确定各方法的权重和使用范围，以得出一个更可靠的土地价值评估结果。
土地价值评估是一个综合考虑多个因素的复杂过程，需要准确、全面地获取市场数据，并结合相关知识和专业经验进行分析和推断。
选取合适的评估方法，根据土地的具体情况和用途，进行合理的综合评估，可以为土地交易、房地产开发等提供重要参考依据。
土地估价理论方法_第三部分 第三章 其他定着物估价_2013年版
1、下列估价方法中，( )更适合于土地定着物的估价。
A:残余法
B:剩余法
C:成本法
D:收益还原法
答案:C
2、土地定着物估价的特殊性在于( )。
A:一般不包含所占用土地的价值
B:一般包含所占用土地的价值
C:更多的是体现一种补偿性质
D:对于有收益的土地定着物，也要考虑收益的因素
E:土地定着物估价发生在土地所有权或使用权发生转移的过程
答案:A,C
3、土地定着物是指地上建筑物、构筑物、青苗、鱼塘等，不包含地下附着物。
( ) 答案:False
4、在委托方出具评估委托书并已说明土地定着物的合法性的情况下，评估人员就不需要在估价报告中对土地定着物的合法性进行说明。
( )
答案:False
5、合法原则是指在进行土地定着物估价时，必须确保估价对象合法。
( )
答案:True
6、选取可比实例是比较法估价的第一步。
( )
答案:False
7、土地定着物的价值一般不包括所占用土地的价值。
( ) 答案:True。
土地估价的五种方法
五种土地估价方法的详细讲解对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细的讲解每种方法的公式是牢记的，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法的公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱。
一，收益还原法1.在收益法中选择相关资料，3年、5年的会在理论方法的小题中考选择持续稳定长期2.年总收益包括租金收入、押金利息收入。
押金利息收入会是一个小考点。
(1)每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一的利息就是在年总收益中的，而且是押金的利息收入。
在计算年总收益的时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以12，而且是客观租金，还要记得考虑空置。
（3）复杂一点的就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算然后说年总费用，要明白4种情况下包含的内容。
在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要的一项。
**几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：1土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；**2房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；3经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；4生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。
A.我们比较常见的就是房地出租的情况，千万不要忘记年折旧费。
建议收益法看到重置价格的时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数。
在我们的00年实务的第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地的。
这里面容易糊涂的就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓的现值或者售价。
B.计算年总费用中的税金，一定要审题，看房产税给的是按月计征租金的1 2%，还是按原值扣除一部分后的1.2%，按月就要换算成年。
C.不常见的经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润。
3.确定土地纯收益***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格=房产价格（现值）+土地价格”“房地产年净收益=房产年净收益+土地年净收益”也就是说“房地=房+地”。
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1、若某地块年土地纯收益为1000元，土地还原利率为10%，则该地块50年土地使用权价格为( )元。
A:10 000
B:9915
C:1000
D:10 085
答案:B
2、预计某宗房地产未来第一年的纯收益为18万元，此后各年的净收益将在前一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的无限年期价格为( )万元
A:225. 00
B:237. 50
C:381. 25
D:395. 83
答案:C
3、某宗不动产预计未来第一年的总收益与总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该不动产的还原率为8%，则该不动产的价格为( )万元
A:100
B:77
C:63
D:42
答案:A
4、某企业于1998年11月以出让方式取得的某一商业用地40年使用权，地价为2000元/m2。
假设土地还原率为6%，在其他条件不变的情况下，则该宗地2004年11月的剩余年期地价为( )元／m2
A:1724
B:1806
C:1910
D:2000
答案:C
5、某宗不动产预计未来每年的有效年收入不变为16万元，运营费用第一年8万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，收益年限为无年限，资本化率为10%，则其收益价为( )万元。
A:60
B:93.3
C:226.7
D:260
答案:A
6、某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，根据合同支付的租金为3万元，租期10年，租金不调整。
如果目前同类用地市场年租金为8万元，承租土地使用权的还原利率为7%，则租金盈余为( )万元
A:3
B:5
C:8
D:35
答案:B
7、某建筑物占地面积3亩(约合2000m2)，容积率为4，自然耐用年限70年，经济耐用年限60年，已使用15年，残值率为5%，重置价格为2000元／m2，则该建筑物现值为( )万元。
A:1220
B:1274
C:1525
D:1593
答案:A
8、某公司于2000年10月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于2001年10月在此地块上建成建筑物B，其经济耐用年限为50年。
2002年10月该类建筑重置价格为1600元／m2，残值率为5%，则房屋的年折旧费为( )元／m2。
A:31. 02
B:32. 00
C:32. 65
D:33. 33
答案:D
9、某房地产开发商现取得一宗商业用地的最高年期土地使用权，预计用3年时间完成项目开发建设，经分析测算，项目建成后的年房地纯收益为320万元。
若综合还原率为8%，折现率为12%，则该项目开发完成后的房地产现值为( )万元。
A:4000
B:3768
C:2682
D:2847
答案:C
10、有一房屋，重置价为100万元，成新度为70%，现用于出租，年租金收入为9万元，年出租总费用为2万元，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该房地产建筑物年纯收益为( )万元。
A:2.8
B:4.2
C:5.6
D:8.0
答案:C
11、某临街店铺占地面积300m2，建筑物面积600 m2，建筑物重置成本为1200元／m2，耐用年限50年，已使用10年，残值为0。
每月租金为50 000元，出租方出租管理费为租金的10%，维修费为房屋重置价的2%，保险费率为1.5‰，房产税为房屋原值的70%的1.2%，则房地产年房地纯收益为( )万元。
A:23.69
B:50. 43
C:51. 87
D:51.96
答案:B
12、某一房地产，已知建筑物的重置价格为1500元／m2，成新率为80%。
据调查同类房地产年净收益为180元／m2，土地还原利率为6%，建筑物还原利率为8%，则该房地产的价格为( )元／m2
A:2200
B:2500
C:2600
D:2900
答案:C
13、以下不动产价格评估，不能采用收益还原法的有( )
A:写字楼
B:普通住宅
C:医院
D:邮电所
E:空置厂房
答案:C,D
14、一般空房损失属总费用计算范围。
( )
答案:False
15、估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。
( )
答案:True
16、土地收益可以分为有形收益和无形收益，均可以用货币形式表现。
( )
答案:False
17、采用安全利率加风险调整值法确定还原利率时，可以选用一年期国债利率或一年期银行定期贷款利率为安全利率。
( )
答案:False
18、地租理论和生产要素分配理论是收益还原法的理论依据。
( )
答案:True
19、收益还原法里用到的收益是指客观收益。
( )
答案:True
20、只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。
( )
答案:True
21、利用收益还原法评估地价的基本公式是。
( )
答案:False
22、还原利率随房地产的种类不同而不同，投资风险小的房地产，其还原利率高。
( ) 答案:False
23、理论上讲，还原利率应等于与获取纯收益具有同等风险和资本的获利率。
( ) 答案:True。