房地产暴利时代终结 “救市论”只是开发商臆想-房地产估价师考试.doc
2024年房地产估价师-房地产开发经营与管理考试历年真题摘选附带答案版
2024年房地产估价师-房地产开发经营与管理考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(判断题)(每题 1.00 分) 对于相互替代的产品，当一种产品价格上涨时，替代品的需求就会降低。
（）2.(判断题)(每题 1.00 分)财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最低贷款利率。
（）3.(单项选择题)(每题 1.00 分) 同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场的营销方式是( )。
A. 无差异性营销B. 差异性营销C. 定制性营销D. 集中性营销4.(单项选择题)(每题 1.00 分) 某家房地产企业获得贷款1000万元，期限为2年，年利率为12%，若借贷双方约定按季度付息，则该房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是（）万元。
A. 120B. 60C. 40D. 335.(判断题)(每题 1.00 分)在商品经济中，投资是普遍存在的经济现象。
（）6.(判断题)(每题 1.00 分)在企业对产品进行定位的过程中，最重要的是将“差异化的产品”转化为“无差异化的产品”。
（）7.(单项选择题)(每题 1.00 分) 当所有的经营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式为（）。
A. 毛租B. 净租C. 潜租D. 直租8.(判断题)(每题 1.00 分) 由于房地产企业资产负债能力较强，房地产企业发行企业债券比以在建工程或所拥有的房地产资产做抵押物借入贷款更为有利。
9.(多项选择题)(每题 1.00 分)预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有以下几种情况( )。
A. 房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，物业实际运营费用支出超过预期运营费用，报酬率不变B. 房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，物业实际运营费用支出低于预期运营费用，报酬率不变C. 房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用不变，报酬率升高了D. 房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，运营费用不变，报酬率降低了E. 物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率升高了10.(判断题)(每题 1.00 分)投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。
2023年-2024年房地产估价师之开发经营与管理题库与答案
2023年-2024年房地产估价师之开发经营与管理题库与答案单选题（共45题）1、在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。
A.空置率＞合理空置率B.空置率＜合理空置率C.空置率＝合理空置率D.不能判断【答案】 A2、投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以（）。
A.提高投资收益B.降低系统风险C.降低个别风险D.使投资毫无风险【答案】 C3、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（）。
A.房地产平均价格B.房地产中位数价格C.房地产价格指数D.房地产同质价格【答案】 C4、对于一般的房地产投资项目，（）指标值应该大于2。
A.利息备付率B.偿债备付率C.流动比率D.速动比率【答案】 A5、甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。
预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。
甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。
A.甲物业投资风险大B.乙物业投资风险大C.甲、乙物业的投资风险相同D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小【答案】 B6、2003年国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的（）。
A.需要适时的更新改造B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.易受政策影响D.存在效益外溢和转移【答案】 C7、房地产抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券不包括以下类型( )。
A.政府债券B.抵押贷款支持债券C.抵押贷款传递证券D.抵押贷款担保债务【答案】 A8、居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用属于（）。
A.基础设施建设费B.公共配套设施建设费C.建筑安装工程费D.其他工程费【答案】 B9、随着政府土地储备制度的建立，（）划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。
2024年房地产估价师之开发经营与管理能力提升试卷A卷附答案
2024年房地产估价师之开发经营与管理能力提升试卷A卷附答案单选题（共200题）1、房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道，一般而言三种资金的使用顺序是（）。
A.资本金-借贷资金-预租售收入B.预租售收入-资本金-借贷资金C.借贷资金-预租售收入-资本金D.资本金-预租售收入-借贷资金【答案】 D2、在房地产泡沫的成因中，( )是房地产泡沫产生的基础。
A.投机需求的膨胀B.金融机构的过度放贷C.土地的有限性和稀缺性D.开发商之间的博弈【答案】 C3、同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场的营销方式是( )。
A.无差异性营销B.差异性营销C.定制性营销D.集中性营销【答案】 B4、有一成片荒地需要估价。
获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为800元/m2；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km2；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。
该成片荒地开发完成后的总价值为（）亿元。
A.5B.8C.9.6D.10.6【答案】 C5、下列开发商定价法不属于竞争导向定价的是（）。
A.领导定价法B.挑战定价法C.价值定价法D.随行就市定价法【答案】 C6、消费者购买行为要受( )、知觉、学习和态度等心理因素的影响。
A.年龄B.动机C.文化D.社会【答案】 B7、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于( )。
A.成本导向定价法B.购买者导向定价法C.竞争导向定价法D.市场导向定价法【答案】 A8、某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是（）。
A.单项工程B.单位工程C.分部工程D.分项工程【答案】 B9、增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除允许扣除项目所得的金额，允许扣除项目不包括（）。
2024年房地产估价师-房地产开发经营与管理考试历年真题摘选附带答案
2024年房地产估价师-房地产开发经营与管理考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(判断题)(每题 1.00 分)在房地产投资中，追求利益最大化是每一位投资者的共同目的，因此，收益最大是评判.选择投资方案唯一的标准。
（）2.(多项选择题)(每题 2.00 分) 制订租售方案的工作内容主要包括()。
A. 租售价格确定B. 宣传手段选择C. 租售进度安排D. 广告设计及安排E. 市场租售对比分析3.(判断题)(每题 1.00 分)房地产开发投资通常属于长期投资，它形成了房地产市场的增量供给。
（）[2008年真题]4.(单项选择题)(每题 1.00 分)某市2019年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2018年末完工转入2019年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2019年竣工的房屋建筑面积为70万m2。
那么，该市房屋的平均建设周期为（）年。
A. 1.4B. 1.9C. 2D. 35.(单项选择题)(每题 1.00 分)公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等属于（）。
A. 固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等B. 生产性投资和非生产性投资C. 政府投资、非盈利机构投资D. 企业投资和个人投资6.(单项选择题)(每题 1.00 分) 某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9%，按月等额还款，如果该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。
A. 544.10B. 886.73C. 6300.00D. 709.387.(判断题)(每题 1.00 分) 房地产开发项目的“开发—销售”模式是房地产开发企业积累固定资产的主要方式。
（）8.(判断题)(每题 1.00 分)在非线性盈亏平衡分析中，只能出现一个盈亏平衡点。
( )9.(多项选择题)(每题 2.00 分) 关于FIRR (财务内部收益率)的说法，正确的有（）。
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)一、单项选择题（共35题）第 1 题单项选择因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（）。
{A}. 该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿{B}. 搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿{C}. 因征收房屋造成的企业搬迁，临时安置的补偿{D}. 因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿正确答案：B第 2 题单项选择关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。
{A}. 估价依据应根据估价对象和估价结果来选取{B}. 《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求{C}. 在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查{D}. 估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据正确答案：B第 3 题单项选择关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。
{A}. 估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响{B}. 注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见{C}. 注册房地产估价师不应在出具报告之前与委托人讨论估价结果{D}. 合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格一致正确答案：D第 4 题单项选择相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）的特性。
{A}. 易受限制{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 不可移动正确答案：C第 5 题单项选择下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是（）。
{A}. 该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元{B}. 该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路{C}. 该房地产距公交车站约500m，平均每隔6min有一辆公交车经过{D}. 该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个正确答案：B第 6 题单项选择利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。
房地产估价师考试制度与政策真题及答案
房地产估价师考试制度与政策真题及答案引言房地产估价师作为专业人士，负责对房地产的价值进行评估。
为了确保估价师具备必要的专业知识和技能，各地房地产估价师考试制度和政策被制定和执行。
本文档旨在提供一套房地产估价师考试的真题及答案，以供学习和参考。
第一章：考试制度概述第一条：考试目的房地产估价师考试旨在评估和认证考生是否具备房地产估价的专业知识和实务操作能力。
第二条：考试机构考试通常由国家或地方的房地产估价师考试机构负责组织和管理。
第三条：考试资格考生需要满足一定的教育背景和工作经验要求，才有资格参加考试。
第二章：考试内容与形式第四条：考试内容考试内容通常包括房地产基础知识、估价理论与方法、市场分析、法律法规等。
第五条：考试形式考试可能包括笔试、机考、案例分析、实务操作等多种方式。
第三章：真题示例第六条：单项选择题下列哪项不是房地产估价的基本原则？A. 合法性原则B. 客观性原则C. 随意性原则D. 一致性原则答案：C第七条：多项选择题房地产估价中常用的方法包括以下哪些？A. 比较法B. 成本法C. 收益法D. 清算法答案：ABC第八条：判断题房地产估价师在进行估价时必须考虑到所有可能影响房地产价值的因素。
答案：正确第九条：简答题简述房地产估价中的比较法及其适用条件。
答案：比较法是通过比较待估房地产与近期交易的类似房地产，经过适当的价值调整来估算待估房地产价值的方法。
适用于有足够市场交易数据的地区。
第十条：案例分析题某估价师接到一个商业地产估价任务，该地产位于市中心，周边有多个大型购物中心。
请问该估价师应该如何开展工作？答案：估价师应首先收集该商业地产及其周边环境的详细信息，包括地理位置、交通状况、商业活动等。
然后，选择合适的估价方法，如比较法或收益法，进行详细的市场分析和财务分析，最后综合得出估价结果。
第四章：考试政策第十一条：考试频率房地产估价师考试通常每年举行一次或两次。
第十二条：考试合格标准考试成绩通常分为合格与不合格，合格标准由考试机构设定。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-43
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-43判断题1、城市化率或城镇化率，通常作为城市化水平的测度指标。
()2、房地产的投机可能导致房地产价格上涨或下跌，不会稳定房地产价格。
()3、如果国与国之间发生政治对立，则不免会出现经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些情况一般会导致房地产价格下跌。
()4、一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。
()5、某些重要政治人物的健康或生死状况，会影响房地产的价格。
()【答案与解析】1、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是社会因素。
通常采用一国或一地区内城镇人口占总人口比重这个指标来测度城市化水平。
该指标称为城市化率或城镇化率。
参见教材P146。
2、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是社会因素。
房地产投机对房地产价格的影响可能出现3种情况：(1)引起房地产价格上涨;(2)引起房地产价格下跌;(3)起着稳定房地产价格的作用。
参见教材P146。
3、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是国际因素。
国与国之间难免发生政治对立，但如果政治对立升级，则不免会出现经济制裁或经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些情况一般会导致房地产价格下跌。
参见教材P147。
4、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是国际因素。
一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。
参见教材P148。
5、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是其他因素。
某些重要政治人物的健康或生死状况，人们预期它会影响未来的局势，从而会引起房地产价格的涨落。
参见教材P150。
房地产估价师考试(2024)
2024/1/26
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房地产市场运行规律
2024/1/26
房地产市场供求关系
01
供求关系是决定房地产市场价格的重要因素，当供大于求时，
价格下跌；当求大于供时，价格上涨。
房地产市场周期波动
02
房地产市场存在周期性波动，包括复苏、繁荣、衰退和萧条四
个阶段。
房地产市场影响因素
03
房地产市场受多种因素影响，如经济、政策、社会、自然等。
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房地产基础知识
02
2024/1/26
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房地产概念及分类
房地产概念
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的 各种权益。
房地产分类
根据不同的标准，房地产可分为不同类型，如按用途可分为居住房地产、商业 房地产、工业房地产等；按开发程度可分为生地、毛地、熟地、在建工程和现 房等。
通过考试，确保房地产估价师具备必要的估价理论知识、法律法规知识和实践经 验，能够独立、客观、公正地进行房地产估价工作，为房地产市场提供准确的估 价服务。
4
考试内容与要求
考试内容主要包括Biblioteka 地产估价理论、 法律法规、估价方法、市场分析等方 面的知识。
考试要求考生掌握基本的估价理论和 方法，熟悉相关法律法规和政策，了 解房地产市场动态和趋势，具备一定 的实践经验和案例分析能力。
考试组织工作井然有序
考试组织部门在考前进行了周密的安排和部署，考试过程 中各环节衔接紧密，确保了考试的顺利进行。
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未来发展趋势预测
2024/1/26
01
智能化估价技术将得到更广泛应用
随着人工智能、大数据等技术的不断发展，未来房地产估 价领域将更加智能化。智能化估价技术能够提高估价效率 和准确性，降低人为因素造成的误差。
2024年房地产估价师之开发经营与管理练习题(二)及答案
2024年房地产估价师之开发经营与管理练习题(二)及答案单选题（共200题）1、在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。
A.空置率＞合理空置率B.空置率＜合理空置率C.空置率＝合理空置率D.不能判断【答案】 A2、某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按( )作为计息周期的。
A.年B.半年C.季度D.月【答案】 C3、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）。
A.变动费用B.固定费用C.材料费用D.人工费用【答案】 A4、下列财务报表中，储存基础性数据的是（）。
A.辅助报表B.资产负债表C.资金来源与运用表D.现金流量表【答案】 A5、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。
A.投资机会选择与决策分析阶段B.前期工作阶段C.建设阶段D.租售阶段【答案】 B6、某开发商向银行申请了利率6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本额为（）万元。
A.7.59B.7.28C.13.59D.6.05【答案】 A7、（）是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。
A.利息备付率B.偿债备付率C.资产负债率D.流动比率【答案】 B8、总平面设计中影响工程造价的因素不包括（）。
A.功能分区B.运输方式选择C.占地面积D.建筑结构【答案】 D9、在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是（）。
A.会计主体B.持续经营C.会计分期D.货币计量【答案】 B10、下列资金中，属于资本金现金流量表中现金流出的是（）。
A.回收固定资产余值B.开发建设投资C.长期借款D.净转售收入【答案】 B11、计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是（）。
A.全部投资现金流量表B.资本金现金流量表C.投资者各方现金流量表D.资金来源与运用表【答案】 B12、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（）。
2024年房地产估价师-房地产开发经营与管理考试历年真题摘选附带答案
2024年房地产估价师-房地产开发经营与管理考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(判断题)(每题 1.00 分)房地产投资是有效的保值手段。
（）2.(单项选择题)(每题 1.00 分)从金融角度理解，（）是购买金融资产以期获得未来收益或资产增值后将其以更高价格卖出的行为。
A. 投资B. 投机C. 信托D. 储蓄3.(单项选择题)(每题 1.00 分)租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（）。
A. 收益现金流风险B. 资本价值风险C. 比较风险D. 未来运营费用风险4.(判断题)(每题 1.00 分)房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。
( )5.(多项选择题)(每题 1.00 分) 房地产开发项目竣工后，建设单位移交给城市档案馆的技术资料主要有（）。
A. 前期工作资料B. 土建资料C. 安装资料D. 租售资料E. 物业管理资料6.(单项选择题)(每题 1.00 分)房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。
A. 租金收入B. 土地出让收入C. 房地产抵押贷款D. 净经营收入7.(判断题)(每题 1.00 分)时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短。
（）8.(单项选择题)(每题 1.00 分) 假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6。
则房地产投资的预期收益率为（）。
A. 4.42%B. 8.11%C. 8.13%D. 9.54%9.(多项选择题)(每题 1.00 分)开发－持有出租－出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。
这种业务模式下的现金流出包括（）。
2024年房地产估价师-房地产开发经营与管理考试历年真题摘选附带答案
2024年房地产估价师-房地产开发经营与管理考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(判断题)(每题 1.00 分) 制订广告方案所需的五种决策，即所谓的5M，包括广告的目标即任务（Mission），可用的方式或方法（Method）、应传送的信息（Message）、应使用的媒体（Media）和广告效果评价即衡量（Measurement）。
（）2.(单项选择题)(每题 1.00 分) 在股票市场的融资方式中，增发与配股相比具有的优点是（）。
A. 成本较低B. 限制条件较少C. 操作较简单D. 不需要还本付息3.(单项选择题)(每题 1.00 分) 塑造房地产项目的鲜明个性以区别于竞争对手，这是（）的主要任务。
[2014年真题]A. 市场细分B. 识别竞争者C. 市场定位D. 市场营销4.(多项选择题)(每题 2.00 分) 房地产开发企业识别竞争对手的关键，是从产业和市场两方面将（）结合起来考虑的。
A. 产品定位B. 市场定位C. 产品细分D. 目标选择E. 市场细分5.(单项选择题)(每题 1.00 分) 已知某房地产开发项目的开发成本为2000元/m2开发商的目标利润率为15%，当前的销售税率为6%，按成本加成定价法可定价为（）元/m2。
A. 2420B. 2438C. 2447D. 25036.(多项选择题)(每题 1.00 分)房地产权益融资的方式有（）。
A. 上市B. 增发新股C. 发行企业债券D. 住房抵押贷款E. 可转换债券7.(判断题)(每题 1.00 分)投资周期在第一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。
（）8.(判断题)(每题 1.00 分) 空置率是指报告期末已竣工、尚未销售或出租的建筑面积与当期竣工建筑面积的比值。
（）9.(多项选择题)(每题 2.00 分) 房地产市场存在周期循环的主要原因包括（）。
A. 土地资源的不可再生性B. 供需因素的影响C. 市场信息不充分D. 政策因素的影响E. 制度因素的影响10.(单项选择题)(每题 1.00 分)某市2012年房屋施工面积为2000万平方米，竣工面积为700万平方米；2013年房屋新开工面积为800万平方米，竣工面积为900万平方米。
2023年-2024年房地产估价师之估价原理与方法题库练习试卷A卷附答案
2023年-2024年房地产估价师之估价原理与方法题库练习试卷A卷附答案单选题（共45题）1、下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象为过去状况的估价是（）。
A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估【答案】 C2、某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。
A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.设备折旧【答案】 A3、客观存在的房地产价值或价格可以通过（）出来。
A.发明或创造B.创造或确定C.发现或探测D.隐定或探索【答案】 C4、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8%，折现率为10%。
则测算该写字楼开发完成后的现值是（）万元。
A.9616.83B.10161.05C.12021.04D.12800【答案】 A5、某宗已抵押的收益性房地产，年潜在毛租金收入700万元，空置和收租损失5万元，年房屋折旧费30万元，维修费10万元、保险费10万元、管理费等30万元，水电供暖费等40万元，房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。
租赁合同约定，维修费和水电供暖费由承租人承担，其他税费均由出租人负担。
该房地产的年净收益为（）万元。
A.485B.490C.585D.590【答案】 D6、比较法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则可比实例相对于估价对象状况下的得分为（）。
A.105B.97C.98D.103【答案】 B7、采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为（）。
2024年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年真题摘选附带答案
2024年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(多项选择题)(每题2.00 分) 房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（）。
A. 该种房地产的价格水平B. 消费者的预期C. 该种房地产的开发成本D. 该种房地产的开发技术水平E. 房地产开发商对未来的预期2.(单项选择题)(每题1.00 分)某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新购建成本为每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建成本为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（）元/m2。
A. 4870B. 5020C. 5340D. 55203.(多项选择题)(每题2.00 分) 下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。
A. 房屋实际用途B. 土地开发程度C. 房屋建筑结构D. 房屋出租情况E. 房屋维护状况及完损程度4.(多项选择题)(每题1.00 分)下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。
A. 房地产抵押估价B. 房屋征收评估C. 房地产司法拍卖估价D. 房地产转让估价E. 房地产投资信托基金估价5.(单项选择题)(每题1.00 分)运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（）。
A. 估算后续开发经营期B. 估算后续开发的各项支出、收入C. 估算后续开发各项支出、收入在何时发生D. 估算投资利息和开发利润6.(单项选择题)(每题1.00 分)在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为（）。
A. 名义价格B. 实际价格C. 市场价格D. 成交价格7.(多项选择题)(每题1.00 分)根据适合原理、均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产( )时，便为最高最佳使用。
2024年房地产估价师之开发经营与管理题库及精品答案
2024年房地产估价师之开发经营与管理题库及精品答案单选题（共45题）1、盈亏平衡分析结果显示：甲项目售价下降30%、成本上升60%时，开发利润（税前）为0；乙项目当售价下降20%、成本上升50%时，开发利润（税前）为0。
因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，（）。
A.甲项目强于乙项目B.乙项目强于甲项目C.甲项目与乙项目一样强D.不能确定哪个项目强【答案】 A2、《伤寒明理论》的作者是A.唐慎微B.王肯堂C.王焘D.成无己【答案】 D3、有一成片荒地需要估价。
获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为800元/m2；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km2；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。
假设开发法不可为房地产投资者提供的数据是（）。
A.测算拟开发场地的最高价格B.测算拟开发场地的最低价格C.测算开发项目的预期利润D.测算开发中可能出现的最高费用【答案】 B4、下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是（）。
A.房地产租金B.房地产实际出租量C.出租房屋空置率D.房价租金比【答案】 C5、判定房地产投资风险因素发生的概率属于（）阶段的工作。
A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策【答案】 B6、某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为I1、I2、I3，下列关系中正确的是（）。
A.I3＞I2＞I1B.I2＞I3＞I1C.I1＞I3＞I2D.I1＞I2＞I3【答案】 D7、当可供比较的房地产投资方案的开发经营期不同时，宜采用的方案经济比选方法是（）。
A.净现值法B.等额年值法C.差额投资内部收益率法D.内部收益率法【答案】 B8、房地产开发项目所需的大部分资金是以( )的方式筹集的。
2024年房地产估价师考试真题点评
2024年房地产估价师考试真题点评房地产估价师是一个专业领域，在未来的2024年，考试将有一定的难度和挑战。
本文将对2024年房地产估价师考试真题进行点评，帮助考生更好地理解考试内容，有针对性地进行备考。
首先，对于房地产估价师考试来说，题目涵盖范围广泛，主要包括房地产市场分析、估价方法与技术、法律法规等。
在2024年的考试中，预计会增加对数字化技术在房地产估价中的应用以及对可持续发展的关注。
一、房地产市场分析房地产市场分析是房地产估价师的核心能力之一。
考试中可能会涉及市场调研、市场供需分析、房地产价格指数计算等内容。
考生需要熟悉不同市场的特点和影响因素，并能够运用相关数据进行分析和预测。
二、估价方法与技术估价方法与技术是进行房地产估价的基础。
考试中可能会涉及到收益法、比较法、成本法等不同的估价方法，以及相关的估价技术和工具的应用。
考生需要了解各种估价方法的原理和适用情况，能够灵活运用不同的方法进行估价。
三、法律法规房地产估价工作必须符合相关的法律法规要求。
考试中可能会涉及到土地管理法、房地产评估条例等相关法规的内容。
考生需要了解这些法规的主要内容和要求，能够在实际工作中做到合法合规。
四、数字化技术在房地产估价中的应用随着数字化技术的发展，房地产估价工作也在逐步实现自动化和智能化。
考试中可能会涉及到数字化技术在房地产估价中的应用，例如大数据分析、人工智能模型等。
考生需要了解这些技术的原理和应用场景，并能够运用到实际估价工作中。
五、可持续发展在21世纪，可持续发展成为了全球关注的焦点。
考试中可能会涉及到房地产项目的可持续性评估、绿色建筑等内容。
考生需要了解可持续发展的理念和方法，能够运用到房地产估价工作中，并为可持续发展提供支持和建议。
综上所述，2024年房地产估价师考试将对考生的综合能力提出更高的要求。
考生需要广泛深入地学习相关知识，并结合实际案例进行练习和思考，提升自己的理论水平和实践能力。
通过努力学习和备考，考生们一定能够在2024年的房地产估价师考试中取得优异的成绩。
2024年房地产估价师考试大纲
选择题：
房地产估价师的主要职责是？
A. 房屋设计
B. 房地产价格评估（正确答案）
C. 工程施工
D. 物业管理
下列哪项不属于房地产估价的基本原则？
A. 合法原则
B. 替代原则
C. 最高最佳使用原则
D. 主观臆断原则（正确答案）
房地产估价方法中，市场比较法主要适用于哪种类型的房地产估价？
A. 在建工程
B. 独特建筑
C. 具有较多交易实例的房地产（正确答案）
D. 特殊用途房地产
在运用收益法估价时，净收益的计算公式是？
A. 潜在毛收入-运营费用
B. 有效毛收入-运营费用（正确答案）
C. 潜在毛收入+ 运营费用
D. 有效毛收入+ 运营费用
下列哪项因素不属于房地产价格影响因素中的经济因素？
A. 经济发展状况
B. 居民收入水平
C. 房地产税收政策（正确答案）
D. 物价变动水平
房地产估价报告中，必须包含的内容是？
A. 估价师的个人爱好
B. 估价对象的详细描述（正确答案）
C. 估价师的家庭情况
D. 估价师的工作经历
在房地产估价中，建筑物的折旧主要包括哪两种类型？
A. 物质折旧和精神折旧
B. 物质折旧和功能折旧（正确答案）
C. 精神折旧和功能折旧
D. 经济折旧和社会折旧
下列哪项不属于房地产估价程序中的必要步骤？
A. 明确估价基本事项
B. 拟定估价作业方案
C. 进行市场调查和分析
D. 估价师个人背景调查（正确答案）
房地产估价师在执业过程中，应遵守的职业道德不包括？
A. 诚实守信
B. 客观公正
C. 泄露客户机密（正确答案）
D. 勤勉尽责。
房地产估价师专项历年真题2024
房地产估价师专项历年真题2024在房地产市场的快速发展与蓬勃增长的背景下，对于房地产估价师的需求与日俱增。
成为一名优秀的房地产估价师需要充分掌握理论知识，并且能够熟练应用于实际的考察与评估工作中。
本文将围绕房地产估价师专项历年真题2024展开讨论，旨在为广大考生提供备考指南和学习参考。
一、综述市场状况在开始讨论专项历年真题之前，我们需要对当前的房地产市场进行一个综述。
过去几年，房地产市场持续升温，不断涌入大量投资者和购房者。
然而，这一状况可能会导致市场出现泡沫，并带来潜在的风险。
因此，对房地产的估价工作变得尤为重要，以保证市场的平稳和可持续发展。
二、历年真题分析1. 请阐述您对于房地产估价工作的理解，并结合实际案例进行说明。
【分析】该题要求考生从对房地产估价工作的理解出发，结合实际案例进行说明。
考生应该首先对房地产估价工作的概念、作用和流程有较深入的理解，然后通过具体案例，如某个具体的房地产项目，来说明他们对房地产估价工作的应用。
【篇章结构】- 引言：对房地产估价工作的重要性进行简单的介绍；- 主体：分析房地产估价工作的理解和实际案例的结合；- 结论：总结房地产估价工作的重要性和必要性。
2. 请列举您认为对房地产估价有较大影响的因素，并分析其作用。
【分析】该题要求考生列举对房地产估价有较大影响的因素，并分析其作用。
考生应该全面考虑影响因素，包括政府政策、市场供求、土地使用等多个方面，并结合具体案例进行分析，说明这些因素是如何影响房地产估价的。
【篇章结构】- 引言：对房地产估价的影响因素进行简要介绍；- 主体：列举主要影响因素并进行分析，结合实例；- 结论：总结影响因素的作用和重要性。
3. 请阐述您对于城市土地估价的认识，并提出您的观点。
【分析】该题要求考生对城市土地估价进行阐述，并提出个人观点。
考生应该对城市土地估价的目的、方法和依据进行深入的理解，并结合自身的经验和观察，提出自己对于城市土地估价的认识和观点。
2023年房地产估价师-房地产开发经营与管理考试历年真题甄选易错、难点强化训练卷3套【试题12附带答
2023年房地产估价师-房地产开发经营与管理考试历年真题甄选易错、难点强化训练卷3套【试题附带答案】全文为Word可编辑，若为PDF皆为盗版，请谨慎购买！住在富人区的她卷I一.全考点押密题库(共100题)1.(单项选择题)(每题 1.00 分) （），是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证劵，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
A. 投资房地产投资信托基金B. 住房抵押贷款证劵化C. 投资房地产D. 房地产抵押担保正确答案：B,2.(多项选择题)(每题 2.00 分) 房地产投资决策分析中的市场分析的主要工作包括（）。
A. 市场宏观环境B. 政府政策C. 目标市场及其可支付的价格或租金水平D. 财务评价E. 房地产供求关系正确答案：A,B,C,E,3.(多项选择题)(每题 2.00 分) 下列房地产成本费用中，应计入竣工房屋价值的有( )。
A. 房屋基础和结构的投资B. 土地购置费用C. 城市公共配套设施建设费D. 房屋水、电、卫等附属工程的投资E. 厂房内的工艺设备购置和安装费用正确答案：A,D,4.(多项选择题)(每题 2.00 分)收益性物业管理中的运营费用包括（）。
A. 固定资产折旧费B. 企业管理费及利润C. 保险费D. 房产税E. 借款还本付息正确答案：A,B,C,D,5.(单项选择题)(每题 1.00 分) 某投资市场的平均收益为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。
那么，当前房地产投资的折现率为（）。
A. 10.3%B. 7.17%C. 9.75%D. 8.59%正确答案：C,6.(判断题)(每题 1.00 分) 房地产开发企业通过发行股票获取开发项目所需资金属于直接融资。
（）正确答案：A,7.(判断题)(每题 1.00 分) 时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短。
2023年-2024年房地产估价师之开发经营与管理考前冲刺模拟试卷A卷含答案
2023年-2024年房地产估价师之开发经营与管理考前冲刺模拟试卷A卷含答案单选题（共45题）1、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（）。
A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。
过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出【答案】 B2、如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（）。
A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.渗透定价法【答案】 B3、张锡纯在镇肝熄风汤中配伍生麦芽的用意A.舒达肝气（疏肝解郁）B.消食化积C.健脾开胃D.和胃调中【答案】 A4、下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是（）。
A.税前现金流＝有效毛收入－经营费用B.税前现金流＝有效毛收入－抵押贷款还本付息C.税后现金流＝税前现金流－所得税D.税后现金流＝税前现金流－准备金－所得税【答案】 C5、某房地产开发企业在制定其开发项目的营销策略时，确定的销售价格远低于某知名房地产开发企业类似项目的价格，这种定价方法是（）。
A.挑战定价法B.价值定价法C.成本加成定价发D.认知价值定价法【答案】 A6、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是（）。
A.比较风险B.收益现金流风险C.持有期风险D.时间风险【答案】 B7、商品房开发市场通常是典型的（）市场。
A.完全竞争B.垄断竞争C.寡头垄断D.完全垄断【答案】 B8、某店铺的购买价格为60万元，购买者用现金支付20万，其余的为借贷资金，如果店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2％，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。
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房地产暴利时代终结“救市论”只是开发商臆想-房地产估价师考试
我们期待房价理性回归，我们期待暴利时代终结，而且当房价远离其基本价值，或是远超国民的消费能力时，最终回落也确是必然。
但是，期待与现实往往不是一回事，就目前而言，“中国房地产市场开始理性回归”，恐怕还是泡影。
同样来自国家统计局的数据显示，今年上半年，全国房地产开发投资完成13000多亿元人民币，增长33.5%，增幅比去年同期提高5个百分点。
而且，从国信证券重点跟踪的内地30家主流房地产公司今年中期业绩看，净利润同比平均增长54%，并预计今年主流房地产公司净利润增速，有望与房价飞涨的去年持平!政府不支持房价持续高涨，并不等于房价会理性回归，更不等于房地产暴利时代终结。
尽管上半年全国70个大中城市房屋销售价格同比和环比涨幅均呈下降走势，而且北京、上海、深圳等城市房屋销售也确有下降，但有报道说，今年前6个月全国商品房销售下降仅7%.从整个房地产市场看，房价只在一线城市有所回落，在二线以下城市仍在上升，房屋销售也只是略有下降。
更主要的是，房地产净利润增速，有望与房价飞涨的去年持平。
也就是说，目前房价和房屋销售与前几年相比不再飞涨而已，充其量可能是“房价加速增长纪录的终结”，与“房地产暴利时代终结”不是一个概念。
如果真是“暴利时代终结”，那需要房屋价格回归到房屋价值，起码目前远非如此。
开发商大喊“救市”，实际上是不愿让房价、利润下降，还想过那种房价飞涨日进斗金的日子。
“救市论”只是开发商和与开发商站在一条船上的所谓专家的臆想。
开发商大喊“救市”，其实是想“输赢通吃”，某些专家不该成为开发商的“托儿”，政府更不能被开发商所要挟。
房价即使不涨维持现有水平，也是老百姓无法承受的高房价，开发商仍然在获暴利，这怎么能说是“暴利时代已经终结”呢?。