长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告
湖南宁乡香樟美地时尚休闲中心项目营销策略方案
目标客户群体标签
他们是 行为标志 诗人牢骚
作风
城市中一群用行动写诗的人 与其站在岸上指指点点，不如跳下河去救人 能力与收入的不匹配 把一切想法付诸实践，成为实力派人物
43
目标群体性格推论
具有驾驭全盘 的能力
执着果敢，沉 稳干练
坚持爱的哲学，重视家庭生活 ——在爱中超越，在经历中沉 淀，在奋斗中拥有
第一道光，区域版块 新城市运动—城市腾飞的动力
金洲大道，从宁乡到长沙，不仅仅是行政区域 的改变，更是城市发展的跨越。
行政中心、文体中心、金洲新区、经开区合围 共举，新兴城市居住区密集的开发项目构成了 新城腾飞的气场，竞合的关系让城市起飞，宁 乡正以她日新月异的变化，区域板块正在褪去 “乡”的气息，融入现代化中等城市的发展步 伐中。在担当主力军的经开区青年城中，香樟 美地必将在城市腾飞的时代过程中做出不可磨 灭的贡献。
第一回 帷幄全局——大势分析 第二回 深刻洞悉——项目透视 第三回 丛林突围——项目定位 第四回 寻找买家——客群分析 第五回 提出问题——解决方案 第六回 勇往直前——营销执行
第一回 帷幄全局——大势所趋
既然上帝第四天才创造出日月星晨，那么前三天的光是从哪里来的？
---陀思奈耶夫斯基
同样，我们立志要成为2012年宁乡楼市的神话缔造 者，我们的力量源泉哪里来呢？
对于本项目来说，如何撬动这1%的财富，给宁乡 一个财富的出口，这一点我们必须大胆想象并小心 求证。
从城市区域到项目原创本身，再到蕴藏的市场机会， 构成了我们创造宁乡楼市神话的三大运作基础， 曙光在前头，我们将循光而奋力前行。
第二回 深刻洞悉——项目透视
环境解读
北部：文象碳基 厂区 西部：待开发用地 东部：安置房 三联小学 南部: 自建房 蓝色港湾
井湾子街道工作计划
井湾子街道工作计划井湾子街道工作计划范文一、致力于经济发展，建成南城核心经济圈。
1、项目建设的主战场。
项目是经济发展的支撑，凭借长株潭一体化桥头堡的区位优势，2017年，井湾子街道将逐步成为项目发展的聚集地，成为南城经济发展新的增长极，德思勤城市综合体二期、华悦城二期、红莲广场等一批重大产业项目建成将给井湾子经济发展注入新活力，红星大市场迁建、长橡棚改、莲湖物流基地、牛角湖完成拆迁腾给雨花发展腾出巨大的发展空间，必将成为项目的首选之地和核心区域，井湾子将以项目为抓手，精准实施“511”工程，狠抓“三定三抓”项目，做到力量围绕项目转，资金围绕项目投，政策围绕项目定，用好项目来吸引好资源，用好服务来招大引强，切实把井湾子打造成雨花项目建设的主战场。
2、商圈经济的新标杆。
红星商圈一直以来被省、市、区领导寄予厚望。
经过几年的发展，商圈区位优势愈发凸显，商圈品质明显提升，产业结构全面优化，红星商圈经济实力迅速增强，已经逐步成为南城长沙商圈的代表。
目前红星商圈正处在快速发展和产业转型升级的黄金时期，下一步井湾子街道将抢抓机遇，乘势而上，以“建成南城的核心商圈”为目标，切实加快整体规划，加大项目招商，加大产业扶持，不断凝聚人气，盘活商圈经济，打造商圈文化，推进商圈转型发展，确立南城商圈核心地位。
3、改革创新的主力军。
改革创新是经济发展的驱动力，近几年，以德思勤创业大街、雨花区小型微企业服务中心、亚马逊AWS等一大批创新创业孵化器为代表的创新平台迅速崛起，给井湾子创新创业奠定了良好基础，井湾子街道将加快制定创新创业扶植政策，加快创新创业公共服务平台、基地、孵化器的建设，搭建科技创新平台，促进科技成果转化，不断增加各类平台的.影响力和孵化成效，深化投融资体制改革，推进ppp项目运营模式在井湾子的试点和推广，让改革创新在井湾子开花结果。
二、致力于结构调整，建成南城服务业核心。
1、龙头服务业的聚集地。
随着红星商圈的迅速崛起，德思勤，华悦城、双塔国际被列入了区服务业的示范点，分享通信、亚马逊、阿里巴巴、华融湘江银行、二十三冶总部等重点企业相继落户井湾，下一步我们将进一步发挥优势，扶植龙头企业做大做强，加大金融改革和投融资服务，不断优化发展环境，扩大品牌影响力，形成强有力的虹吸效应，让井湾子的成为龙头企业、品牌企业的聚集中心，确定南城服务业核心地位，增强核心竞争力。
长沙地产市场调研报告
1.3七里香榭 主推户型
• 主推户型: • 主推79㎡两房，91㎡2+1双卫户型
两房两厅两卫 建筑面积约90.96㎡
四、周边配套
1.4七里香榭 周边配套
• 教育配套:
小学 金井小学：1700米 和平小学：1400米 桂花坪小学：1900米
中学 金海中学：980米 长沙市第三十五中学：2400米 湘府中学：2500米
• 物业费用: • 1.6元/平米·月 • 绿化率: • 35.68% • 容积率: • 4.50 • 车位 • 地上110个；地下275个
二、价格信息
1.2七里香榭 价格信息
• 最低单价: • 5700 元/㎡ • 均价 • 折后均价6100 元/㎡ • 价格说明: • 主推一号栋90㎡三房两厅户型。 • 昌胜七里香榭，二批79-91㎡折后起价5388元/㎡，折后最
• 第一部分:宏观政策分析 • 第二部分:长沙城南板块概述 • 第三部分:城南板块在售项目分析
第二部分:长沙房城南板块概述
1.8长沙城南板块概述 长沙城南红星商圈及其演变
1.8长沙房城南板块概述 城南片区的区位
《新南城新中心长沙区 域发展调查研究报告》 建议，整个新城可按行 政文化中心区、商务及 总部区、会展及商贸区、 生态环保工业园区、现 代物流园区、生态型健 康住宅区等六大区进行 布局。
三、主推户型
1.3嘉华城 主推户型
• 主推户型:
• 48㎡一房，82-93㎡两房
一房一厅一卫 建筑面积约48.72㎡
1.3嘉华城 主推户型
• 主推户型:
• 48㎡一房，82-93㎡两房
二房二厅一卫 建筑面积约87.27㎡
1.3嘉华城 主推户型
推荐-C20XX长沙南城城市综合体调研定位及营销提案宏观
地区生产总值增长率
13.90% 13.40% 13.70% 16.70% 20.40% 17.20% 18.40% 21.80% 15.10% 14.50%
工业生产总值
12.00% 10.60% 13.60% 32.20% 25.20% 29.30% 26.90% 30.50% 34.21% 17.90%
长沙城市与区域规划发展态势
总体规划方向
形成“一主两次四组团”的城市布局: “一主”指中心城区。 “两次”指河西新城和星马新城 “四组团”暮云、捞霞、高星、含浦
“十一五”规划重点开发区域： 河西新城 星马新城 一洲两岸 城南新区 暮云、捞霞、高星、含浦四大组团
2009和2010年将是长沙基础建设突飞猛进的一年
感谢全洲集团对本中心的信任，给与中心参与思考本项目的机会。由于时间 关系，本方案难免存在疏漏之处，希望有机会和贵司进行更为深入的沟通，使得 本项目打造成为区域性的标杆商业物业，提升全洲集团品牌！
项目属性研Байду номын сангаас与界定 问题界定与结构化分析
综合体研究 商业策略 住宅策略 营销推广策略
项目属性研判与界定 问题界定与结构化分析
长沙南城 全洲集团城市综合体项目
定位及营销思路
前言
深圳市营销协会地产策划中心做为深圳营销行业的专业机构，秉承“突破创 新、协作共赢”的经营理念，成功地在华夏大地上不断取得不俗的市场业绩，树 立了固诚地产策划机构的企业品牌。
多年来，策划中心在操作项目的同时进行了诸多专项课题研究，对各区域房 地产市场均建立了全面的监控体系，同时积累了大量宝贵的客户资源，对后续项 目的运作奠定了坚实的理论和实践基础。
地区生产总值增长率 全社会固定资产投资额增长率
地块区域价值分析报告
地块区域价值分析报告一、长沙市房地产各区位（板块）分析：随着城市化建设进程的加快，楼市发展越来越快，楼盘规模不断扩大，各区域楼盘主要是围绕东塘板块、烈士公园板块、城南板块、人民东路板块、城北板块、河西板块、五一商圈板块这八大板块展开。
1、各板块分析：⑴东塘板块：代表楼盘有名都花园、亚华·香舍花都、曙光大邸、书香名邸、鑫天鑫城、维一星城、明星村、鸿鸣中心等，主要分布在劳动路沿线，规模较大，以高层建筑为主，因地处于东塘成熟商业圈内，配套设施完善、商业繁华、乃寸金之地，均价一般处于2800元/平米以上。
成熟的商业和明显的地段优势是该板块先天的优势，也决定了该板块楼盘的高档市场定位。
在楼盘的产品开发特别是环境和户型方面，从维一星城到亚华香舍，该板块始终走在最前列，代表着长沙房地产高档产品开发和销售的最高水平。
⑵烈士公园板块：代表楼盘有梦泽园、王府花园、公园11号、滨湖嘉园、都市先锋、新华联家园、泰时新雅园、四季花城。
该板块中高档楼盘比较集中，供应量大，竞争相对激烈。
在环境方面主要依托烈士公园的自然环境以及与火车站的近距离，规划都为高档住宅，以小高层和高层建筑为主，另有少量的别墅（梦泽园）。
目标消费群主要为三湘、南湖大市场的个体私营业主，均价在2600元/平米以上。
⑶城南板块：代表楼盘有华丽家族、翡翠林居、湘中海·星之都、华盛家园、湘银嘉园、白沙花园、万事佳景园等。
该板块的楼盘主要分布在芙蓉南路两侧和赤岭路南侧，在交通方面主要依托已建成的芙蓉路、二环线和规划的书院路。
在同档次产品开发上，该板块各楼盘的品质都较高，该板块在长沙消费者心中已形成高品质中、高档商品房区域的形象，因此，该板块楼盘在同档次的市场竞争中有一定的优势。
⑷人民东路及体育新城板块：代表楼盘有南都·西街花园、仁和·香堤雅境、星城世家、水云间、颐美园、佳润新城、朝阳欣园、美林景园、绿城·桂花园等项目。
樟树市步行街(暂定名)项目定位研究报告2.doc
樟树市步行街（暂定名）项目定位研究报告目录INDEX第一部分樟树市区域综合分析及评价第二部分项目定位策划第三部分财务分析第四部分项目实施建议策划主题顾客对象：本市吸外地顾客购物规律：刺激诱导消费整体形象：城市标志集购物、餐饮、娱乐、休闲、居住于一体的多功能大型综合购物广场，在购物广场的商业经营特色上形成多个主题商城的综合体，引领樟树市商业新潮流的超级铺王。
定位于中高档消费市场。
综合制胜，主题经营“一站式”购物的主题式、多功能购物中心园林式商业休闲广场樟树市超大型规模现代化商业旗舰樟树市商业中心、商业1号名品汇聚城中城突出商业经营的全面化，动态化、立体化。
突破传统商业经营的狭隘理解，引入新经营理念，设置广告电视屏幕、产品展示空间、货仓，将产品的展示和传播、运输联系起来，使得商品经营立体化。
第一部分樟树市区域综合分析及评价一．樟树市简介樟树早在4500年以前，境内已有繁荣的城邑。
自西周至春秋战国，先后属吴、越、楚。
秦汉至隋唐，先后分属新淦、建成、汉平、宜春、新余、始平等县。
秦代成为县级治城，西汉（前203年）开始这里就驻有重兵拒控南方。
五代南唐升元二年（938年）8月组建清江县，治所在市境内流滩镇（现；临江镇）。
北宋时治临江军，元时改临江路，明代改临江府，清沿明制，民国时期撤府设道，清江属庐陵道，不久直属于省，先后属江西省第一、二行政督察区。
1930年在临江建立清江县苏维埃政权，1949年6月在樟树镇建立清江县人民政府，•同年七月迁临江镇，翌年三月迁回樟树镇，属南昌分区专员公署， 1959年改属宜春专员公署。
1987年12月清江县实行省计划单列。
1988年12月，经国务院批准，撤销清江县设立樟树市，行政区域和隶属关系不变。
现辖四个街道办事处、8个镇、9个乡。
1998年，全市总人口52.93万人，•人口密度为每平方公里410人。
民族以汉族为主，占99.9％以上。
•全社会共有劳动力29.74万人，占总人口的56.2％，其中社会从业人员为•25.2万人樟树市位于江西省中部，鄱阳湖平原南缘，跨赣江中游两岸。
长沙房建市场调研报告总结
长沙房建市场调研报告总结根据对长沙房建市场的调研，可以得出如下总结：首先，长沙房建市场的需求量较大。
由于长沙是湖南省的省会城市，经济发展快速，吸引了大量人口涌入。
加之长沙正在进行城市化进程，许多农村人口也纷纷迁往城市，这导致了对房屋的需求量不断增加。
根据调查数据显示，长沙市近年来的住房销售量稳步上升，市场前景看好。
其次，长沙房建市场的供给量也在不断增加。
为满足市场需求，长沙的房地产企业加大了开发、建设的力度。
尤其是在城市拓展和新区建设方面，各大开发商们积极参与其中。
新建的住宅小区和商业楼盘层出不穷，为市场提供了充足的房源。
此外，政府也一直在提倡和推动住房供应，通过增加土地供给、简化审批手续等措施，为企业提供了更多的发展机会。
再次，长沙房建市场的价格稳定。
虽然供需量都在增加，但调查发现，长沙的房价并没有出现大幅上涨的情况。
这可能与市场供应量增加、政府政策限制和经济发展较为平稳有关。
此外，开发商们也逐渐意识到了房价过高可能对市场造成不利影响，因此更加注重保持合理的价格水平，确保市场的可持续发展。
最后，长沙房建市场的竞争激烈。
随着市场的不断扩大和发展，各家房地产企业纷纷进入长沙市场，市场竞争激烈。
从调研数据来看，房地产企业之间的价格战、功能性竞争以及品牌形象宣传竞争都非常激烈。
这对于整个市场的健康发展是一种促进作用，也加快了行业内企业的创新和转型升级。
综上所述，长沙房建市场的需求量大、供给量增加、价格稳定和竞争激烈。
针对这些现状，房地产企业需要继续关注市场动态，合理规划产品线，提升品牌形象和服务水平，以满足市场需求，取得更好的经济效益。
政府方面也应继续完善相关政策，引导市场健康发展，并加强监管，避免出现市场失控的情况。
--长沙xx项目花园别墅市场定位报告
• 别墅产品销售情况： 双拼 共26套已售出9套 联排共35套已售出14套 洋房共112套已售出25套 • 成交均价单位：元/㎡ 多层：2800、联排：5000、双拼：5280 • 购买对象： 1、长沙煤矿矿主； 2、华源大市场等建材总经销商（长城国际、品牌磁砖总代理等）老板； 3、承包工程和医药代理商； 4、政府部门官员，但买的比较隐闭； 5、长沙医院高管及主治医生； 6、长沙电信、移动等国营大型企业领导及通信设备等经销商。
在低层住宅设计上，有独享双庭院、层层露台空间，住宅的双主卧设计，下沉式 庭院、地下视听室、入户庭院、大露台立体错落空间。
庭院景观设计上,以中央水带为景观核心，结合院落景观、架空层景观、绿化带 景观共同组成整个项目的景观系统。同时，吸取现代中式园林风格，以“对景、隔景、曲 景”等多种景观处理手法，做到步步有景，移步易景。在周边环境上，利用景观资源势— —蒸水风光带以“大生态”的设计概念，通过人工堆坡，创造出“生态坡地生活”形态。
长沙·XX花园别墅
1、2号地块项目定位分析、研讨
·2009年4月
前言
·XX花园别墅1号地块用地规模208亩，2号地块用地规模为147亩，
两块用地规模合计355亩（含上一次公园规划调整新增的用地），容积 率为1.2，1号地块整体定位和物业发展方向定位于别墅和高质的花园洋 房，2号地块定位于联排和品质多层。在项目规划设计启动前，我们对
·XX花园别墅1、2号地块（用地分别为208亩和147亩）容积率为1.2（已按1.2报批，但最低可以 调整至0.8左右），最大化总建筑面积分别为166401平方米和117601平方米；如以现1期产品规划形 态销售，按长沙未来2年内本项目预测可达到平均售价3000元/㎡左右计算， 1、2号地块预期销售总 收入分别为4.99亿元和3.53亿元。 如·XX花园别墅1号地块定位于别墅产品，容积率调整到0.7，总建筑面积为97067平方米。别墅项 目楼面机会成本为5140.78元/平方米。 如·XX花园别墅2号地块定位于联排、洋房和多层等复合产品，容积率调整到1.0，总建筑面积为 98000平方米。别墅项目楼面机会成本为3602.04元/平方米。 1号地块在整个·XX花园别墅项目当中属上乘的位置，东面临湖面（河道宽60——80米），南面和 西面与公园连成一片，北面为商业街和后续用地，如按长沙目前档次规划，以保守单价6500元 /平方米测算，地块预期销售总收入为6.31亿元. 2号地块位于社区主干道西侧和公园东侧，地块价值西面地块优于东面地块，联排和多层用地 按1：1划分（联排和多层建筑面积分别为39200平方米和58800平方米），联排和多层单价分别以 6500元/平方米和3000元/平方米测算地块，地块预期销售总收入为4.31亿元.
长沙市项目前期调研定位策划建议
长沙市某项目前期调研定位策划建议目录第一节长沙市房地产发展形势及政策分析 (1)一、2005年长沙房地产市场运行基本情况 (1)二、2006年我国房地产业发展的政策导向 (6)三、2006年房地产发展趋势展望 (8)第二节区域结构调查与城市发展规划调查 (10)一、地理位置及概况 (10)二、公共设施状况 (10)三、交通道路体系状况 (10)四、区域性质与功能特点 (11)五、规划展望 (11)第三节区域个案调查 (11)第四节项目S W O T分析 (29)第五节市场需求分析 (31)第六节项目思路……………………………………………………………39第七节项目定位……………………………………………………………40一、项目定位之基准 (40)二、项目市场定位原则 (42)三、市场定位（开发档次） (42)四、价格定位 (45)五、客户细分 (45)六、客户定位 (49)七、功能定位 (52)八、建筑规划设计建议 (53)九、户型定位 (61)第八节开发经营指导思想 (64)第一节长沙市房地产发展形势及政策分析从全国来看，2005年房地产市场调控初见成效，房地产开发投资过快的增长势头得到一定的遏制。
以3月17日央行调整个人商品住房贷款利率为起点，以随后出台的“国八条”为标志，长沙市房地产业进入了一个调整发展的新时期。
在国家宏观调控政策的影响下，长沙房地产市场投机苗头得到抑制，普通住宅商品房政策优势初现，商品房交易量大幅增长，商品房价格涨幅平稳，二手房成交增幅减缓，房地产抵押登记继续攀高，房屋拆迁量下降，国家宏观调控效果开始显现。
随着中央稳定住房价格各项调控政策的逐步落实，我市房地产市场正朝着遏制投机、控制投资、引导合理消费、稳定房价的预期目标健康发展。
一、2005年长沙房地产市场运行基本情况1、务实基础，固定资产投资稳步增长长沙市固定资产投资从1998年的148.43亿元，大幅上升到2005年的881.44亿元（2000年后平均增长率为51.8%），成为推动长沙经济增长的强大动力。
长沙芙蓉区尚东版块市场调研与分析
长沙芙蓉区尚东版块市场调研与分析一、长房白沙湾项目发展商长沙东方城房地产开发有限公司位置芙蓉区沙湾路1688号（芙蓉公寓旁•浏阳河文化公园邻）占地8.39万㎡总建面24万㎡容积率 2.6 绿化率45%总栋数17 总套数1798已推货量1230 已售套数549剩余货量1468周来访量（11、21-11、27）13批物业公司戴德梁行物业管理费住宅1.87元/㎡/月、商业5元/㎡/月2、规划布局项目分两期组成，一期由11栋房源组成，其中1#为公寓，目前已拿到预售许可证，但未销售，其他10栋为住宅，/A4/A5/A7/A8/A10/A17目前正在售，但基本已售完，二批推出的A2/A3/A6/A9栋为江景户型。
一期11栋（主要房源为二房85-98 ㎡，三房123-136㎡）；二期：6栋(30-190㎡）。
3、核心卖点：主要是以品质吸引客户。
4、推售情况10月15日推出A2、A3、A6、A9，共309套。
面积段为80-190㎡的二房、三房和四房。
八月份开始办理VIP卡，虚卡免费，实卡为vip卡交2万优惠一万。
初期报价8500元/㎡，在开盘前期，长房白沙湾对外报价为6388元/㎡起，7000元/㎡均价。
共办理实卡50多张，开盘当天成交40多套，实际均价为7300元/㎡。
优惠措施：虚卡优惠1000元，VIP卡优惠1万，老带新优惠3000元，五日内签约优惠5000元，一次性97%，按揭99%5、价格幅度：现阶段价格为6388元/㎡。
6、营销活动：无7、推广方式：推广媒介：户外，报广、杂志主诉求：尚东首席品质豪宅，一线江景楼王新品加推，90-190㎡壹号金领公馆vip认中8、客群分析：以改善型自住客户为主。
多为周边的私营业主和政府官员。
主要以芙蓉区为主，其次为雨花区和开福区。
二、湘域熙岸项目发展商景鹏控股集团有限公司位置人民东路圭塘河畔--浏阳河风光带占地7.81万㎡总建面32万㎡容积率 3.45 绿化率45%总栋数14 总套数2500已推货量1032 已售套数754剩余货量1468周来访量（11、21-11、27）10批物业公司长沙景鹏物业管理有限责任公司物业管理费 1.8元/㎡/月2、规划布局小区由14栋18~33层楼高的电梯中高层组成。
未来城项目营销策划提案二次终稿
位于桐梓坡路和雷锋
东大道交汇处。 紧邻桐梓坡生活区和
项目地块
汽车西站。
桐梓坡 路 西二环 雷锋东大道
分析：项目处于生活片区边缘，交通便捷，适合建立居住型项目。
一、地块分析—地块指标
项目占地面积
33265平米
建筑面积 容积率 建筑密度 绿化率
83657平米 2.51 34.94% 30.02%
市场调研——商业
岳麓区消费者调研
受访者认为望城坡附近最缺乏的商业业态
综合以上所有 消费的购物中 心/商业步行街 41%
购物场所 17%
休闲娱乐场所 22% 餐饮场所 20%
分析：有41%的受访者认为，望城坡附近缺乏综合性的中大型购物休
闲场所或步行街。这说明，岳麓区的商业发展速度暂时落后住宅市场 的发展速度。
小户型、商业面积比重较大，是本项目营销的两个重点。
二、产品分析—商业面积比例
商场面积, 8881, 49%
临街商铺, 9303, 51%
分析：从商业面积来看，商场面积占到近一半，商场招商是本项
目的一个重点。
二、产品分析—住宅套数配比
户型套数配比
398 400 350 300 250 200 150 100 50 0
分析：项目占地不大，为中等规模。
一、地块分析—地块形状
项目地块
地块呈梯形，南北 长，东西短。
分析：地块三面临街，适合商业开发。
一、地块分析—自然资源
项目地块
地块内自然景观资
源较少。周边自然
环境缺乏。
分析：景观条件一般，只能通过项目本身提高景观档次。
一、地块分析—周边配套
分析：周边配套档次不高，缺乏高档次配套，影响项目形象。
长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告
以橙子498街区为 核心的家具、建材、 休闲、餐饮为主的 复合型商圈…….
上河 国际 街区 沿线 商圈
林院 商圈
省府 红星 商圈
新
星
小 区
新火车
街 本案 站商圈
区
出版物交 易中心商
圈
上河国际街区、肯德基、 高桥大市场……
依托新火车站的建设， 将形成一个以集中商业 为主的全新商圈……
依托新星小区庞大购买 群，以嘉年华超市、爱 家超市等集中性社区为 主导，兼有餐饮与休闲 的社区服务商圈……
二、项目户型设计研判——户型配比
房型
户型区间
二房
85-95㎡
三房 122－142㎡
四房 148－179㎡
户型套数 116套 256套 128套
所占比例 23.2% 51.2% 25.6%
户型面积设计较大，舒适型设计意图明显！
二、项目户型设计研判
Hale Waihona Puke ——周边及未来竞争项目对比
项目周边及未来竞争项目情况表
目录
1
项目住宅发展研判
2
项目商业发展研判
3
项目总体发展思考
1 项目住宅发展研判及建议
46米超宽楼间距，存在一定地 块运用不充分；
园林缺乏鲜明主题和亮点，对 超宽栋距利用不充分；
存在户型朝向不正南北情况；
三个入口，小区被分离成几大 块，感觉有点散，小区私密性不 佳；
5号栋东边单元对主入口，风水 上犯冲，该栋为大面积，存在销 售上的障碍。
66700 0
68150 0
69600 0
116套 户均面积
90㎡ 所占比例 23.2%
4700 4800 4900 5000 5100
湖南长沙文化产业园投资机会房地产个案分析简报
作为长株潭一体化的核心与主体 长沙的发展潜力及吸引力将进一步提升
长沙是长株潭一体化的核心和主体，是长株潭城市群 中城市综合服务功能的核心提供者
长株潭三个核心组团，其中北组团发展主体为长沙市， 是长株潭城市群核心地区的主核。西南组团与东南组 团均为城市群发展的副核，区域经济体内部的城市功 能中心
其中，长沙中心城区将作为长株潭主中心，定位城市 商务中心和商业中心，强化综合服务功能，成为集信 息、金融、商务、行政办公于一体，环境优美、设施 一流、高效集约的”极核“。
长沙——中心 以配套与城市环境为核心竞争力
湘潭、株洲——产业中心 冶金、机电、新材料、轻纺等 工业为主，经济实力雄厚但城 市环境及配套相对落后
恒大绿洲
劳动东路820号
多层/小高层/高 层 3.53 61,000 620,000 123-156 8,000 2010年1月
嘉斯茂 购物广场
劳动东路与 白沙湾路交汇处
城市山水豪园
劳动东路与 万家丽路交汇处
万科金域华府
万家丽路中段 398号
盛世华章
长沙大道609号
高层
高层
高层
小高层 高层
2.39 39,000 240,000 48-52 9,700 2010年12月
盛世华章
湘江名城
恒大绿洲 新城新世界 中城丽景香山 茂华国际湘 湘江名城 融科东南海 金域华府
恒大集团，香港上市公司
茂华国际湘 新城新世界
檀香山 三江花中城
星城印象
新世界集团，香港上市公司 中达房地产， 知名度一般
中城丽景香山
恒大绿洲
茂华控股集团 ，在长沙有一 定的知名度
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总建筑面积㎡ 9309.04 9540.44 6282.76 3829.32 5646.08 3270.24 5903.04 4555.68 6580.8 3446.64 2042.88 3079.68 3551.28 67037.8第86页
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二、项目户型设计研判——户型配比
房型 二房 三房 四房
19.6米
3.9米
3.9米
第10页
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6、7栋：
横厅设计，采光不好，大阳台 设计缺乏有效的景观资源支撑；
主卧室普遍偏小，四房，主卧 开间仅仅3.6米，难以体现户型居 住的舒适和豪华；
次卧2.8米开间，不好布置家具 卫生间开间1.6米，低于1.8米的 常规尺寸，卫具不好摆放；
户型设计中，交通面积占的比 重较大，实用性不高。
主二力房8三5左房右，1三1房01－101－31035
10月20日发放VIP卡
天赐良园
占地4.2万㎡，总建面11万 ㎡
泰禹彩云之翼
多层、小高层
二房80左右，三房130左右
主力四房160以内
户型普遍偏大，主力三房130－ 140
—— 预计12月份开盘
宏发领域
相比而言，本项目户型设计普遍偏大！ 占地491亩，容积率3.1，总
85－95㎡ 单价
4500 81ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ500
三房、四房
4500
65250 0
二房 套数
4500 4600
4600 4700 4800
832600 850700 868800
套数 92套
4600 4700
66700 0
68150 0
116套 户均面积
90㎡
4700 4800 4900
4900 886900 5000 905000
一、项目住宅规划分析——方案一
46米
第4页
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仍然存在户型朝向不正南北情 况，尤其是作为大户型的5栋； 园林缺乏鲜明主题和亮点，对 超宽栋距利用不充分； 主入口调整后，小区的整体感 觉和私秘性好了很多； 感觉西北角的土地利用存在一 定的不充分。
一、项目住宅规划分析——方案二
第5页
长沙盛凯
户型区间 85-95㎡ 122－142㎡ 148－179㎡
户型套数 116套 256套 128套
所占比例 23.2% 51.2% 25.6%
户型面积设计较大，舒适型设计意图明显！
第7页
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二、项目户型设计研判 ——周边及未来竞争项目对比
项目周边及未来竞争项目情况表
项目名称
项目概况
主力户型
3.9米
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二、项目户型设计研判——分栋户型评判
9栋：
设计相对合理；
主卧室普遍偏小，四房，主卧开 间仅仅3.6米，难以体现户型居住的 舒适和豪华；
卫生间开间1.6米，低于1.8米的常 规尺寸，卫具不好摆放；
二、项目户型设计研判——分栋户型评判
2.8米
1.6米
3.6米
3.6米
第11页
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二、项目户型设计研判——分栋户型评判
8、10栋：
非正南北设计，户型采光通风性能不 佳，不符合中国传统的居住风水学园 林，销售存在障碍；
公共空间面积较大，公摊大，得房率 低，给客户感觉不实惠；
同样存在主卧开间不够得情况。
二、项目户型设计研判——户型配比
建筑面积㎡ 179.02 183.47 142.79 87.03 128.32 136.26 122.98 94.91 137.1 143.61 85.12 128.32 147.97
套数 52 52 44 44 44 24 48 48 48 24 24 24 24 500
建面近100万㎡，其中商业
主力三房四房，小三 房80－90，大三110－ 130，四房140－160。
预计明年下第半8年页 入市
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二、项目户型设计研判——置业成本概算
179－183 ㎡
四房 套数 104套 户均面积 181㎡ 所占比例 20.8%
单价 总价
142－148㎡ 单价 总价
较高的置业成本，520面0 临75更4000广泛的竞争！
总价 405000 414000 423000 432000 441000 450000 459000 468000 477000 486000 495000
第9页
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二、项目户型设计研判——分栋户型评判
5栋：
户型过深，达19.6米，使用不方便； 横厅设计，采光不好，大阳台设计缺乏 有效的景观资源支撑； 主卧室普遍偏小，180的四房，主卧开 间仅仅3.9米，舒适和豪华的感觉没有； 户型设计中，交通面积占的比重较大， 实用性不高。
5—1 5—2 6—1 6—2 6—3 8—1 8—2 8—3 8—4 8—5 8—6 8—7 8—8 合计
凯达置业
户型 四房二厅二卫 四房二厅二卫 三房二厅二卫 二房二厅二卫 三房二厅二卫 三房二厅二卫 三房二厅一卫 二房二厅一卫 三房二厅二卫 三房二厅二卫 二房二厅一卫 三房二厅一卫 四房二厅二卫
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香格里·香樟小区项目 市场研判及思考
第1页
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目录
项目住宅发展研判 项目商业发展研判 项目总体发展思考
第2页
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1 项目住宅发展研判及建议
第3页
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46米超宽楼间距，存在一定地 块运用不充分； 园林缺乏鲜明主题和亮点，对 超宽栋距利用不充分； 存在户型朝向不正南北情况； 三个入口，小区被分离成几大 块，感觉有点散，小区私密性不 佳； 5号栋东边单元对主入口，风水 上犯冲，该栋为大面积，存在销 售上的障碍。
备注
占地面积:49517㎡；建筑面
山水城市风景
积180000㎡，容积率
3.0
二房80－89，三房112－135
一期在售，开盘均价 3800，小户型畅 销
中城丽景香山
多层、小高层，依山而建， 山顶公园
三房主、力四房二13房0－81060左，二右房100
大户型偏多，销售不 如山水城市风景火爆
汇城上筑
占地面积36369㎡，建筑面 积107942㎡，容积率2.49
户均面积
4800
69600 0
所占比例 23.2%
5000 5100
5100 923100 5200 941200
145㎡
4900
71050 0
5200 5300
5300 5400 5500
959300 977400 995500
所占比例 18.4%
5000 5100
72500 0
73950 0
5400 5500