长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告

主二力房8三5左房右，1三1房01－101－31035
10月20日发放VIP卡
天赐良园
占地4.2万㎡，总建面11万 ㎡
泰禹彩云之翼
多层、小高层
二房80左右，三房130左右
主力四房160以内
户型普遍偏大，主力三房130－ 140
—— 预计12月份开盘
宏发领域
相比而言，本项目户型设计普遍偏大！ 占地491亩，容积率3.1，总
3.9米
第12页
长沙盛凯 凯达置业
二、项目户型设计研判——分栋户型评判
9栋：
设计相对合理；
主卧室普遍偏小，四房，主卧开 间仅仅3.6米，难以体现户型居住的 舒适和豪华；
卫生间开间1.6米，低于1.8米的常 规尺寸，卫具不好摆放；
总建筑面积㎡ 9309.04 9540.44 6282.76 3829.32 5646.08 3270.24 5903.04 4555.68 6580.8 3446.64 2042.88 3079.68 3551.28 67037.8第86页
长沙盛凯 凯达置业
二、项目户型设计研判——户型配比
房型 二房 三房 四房
85－95㎡ 单价
4500 814500
三房、四房
4500
65250 0
二房 套数
4500 4600
4600 4700 4800
832600 850700 868800
套数 92套
4600 4700
66700 0
68150 0
116套 户均面积
90㎡
4700 4800 4900
4900 886900 5000 905000
二、项目户型设计研判——分栋户型评判
2.8米
1.6米
3.6米
3.6米
第11页
长沙盛凯 凯达置业
二、项目户型设计研判——分栋户型评判
8、10栋：
非正南北设计，户型采光通风性能不 佳，不符合中国传统的居住风水学园 林，销售存在障碍；
公共空间面积较大，公摊大，得房率 低，给客户感觉不实惠；
同样存在主卧开间不够得情况。
5—1 5—2 6—1 6—2 6—3 8—1 8—2 8—3 8—4 8—5 8—6 8—7 8—8 合计
凯达置业
户型 四房二厅二卫 四房二厅二卫 三房二厅二卫 二房二厅二卫 三房二厅二卫 三房二厅二卫 三房二厅一卫 二房二厅一卫 三房二厅二卫 三房二厅二卫 二房二厅一卫 三房二厅一卫 四房二厅二卫
较高的置业成本，520面0 临75更4000广泛的竞争！
总价 405000 414000 423000 432000 441000 450000 459000 468000 477000 486000 495000
第9页
长沙盛凯 凯达置业
二、项目户型设计研判——分栋户型评判
5栋：
户型过深，达19.6米，使用不方便； 横厅设计，采光不好，大阳台设计缺乏 有效的景观资源支撑； 主卧室普遍偏小，180的四房，主卧开 间仅仅3.9米，舒适和豪华的感觉没有； 户型设计中，交通面积占的比重较大， 实用性不高。
建面近100万㎡，其中商业
主力三房四房，小三 房80－90，大三110－ 130，四房140－160。
预计明年下第半8年页 入市
长沙盛凯 凯达置业
二、项目户型设计研判——置业成本概算
179－183 ㎡
四房 套数 104套 户均面积 181㎡ 所占比例 20.8%
单价 总价
142－148㎡ 单价 总价
户型区间 85-95㎡ 122－142㎡ 148－179㎡
户型套数 116套 256套 128套
所占比例 23.2% 51.2% 25.6%
户型面积设计较大，舒适型设计意图明显！
第7页
长沙盛凯 凯达置业
二、项目户型设计研判 ——周边及未来竞争项目对比
项目周边及未来竞争项目情况表
项目名称
项目概况
主力户型
备注
占地面积:49517㎡；建筑面
山水城市风景
积180000㎡，容积率
3.0
二房80－89，三房112－135
一期在售，开盘均价 3800，小户型畅 销
中城丽景香山
多层、小高层，依山而建， 山顶公园
三房主、力四房二13房0－81060左，二右房100
大户型偏多，销售不 如山水城市风景火爆
汇城上筑
占地面积36369㎡，建筑面 积107942㎡，容积率2.49
二、项目户型设计研判——户型配比
建筑面积㎡ 179.02 183.47 142.79 87.03 128.32 136.26 122.98 94.91 137.1 143.61 85.12 128.32 147.97
套数 52 52 44 44 44 24 48 48 48 24 24 24 24 500
户均面积
4800
69600 0
所占比例 23.2%
5000 5100
5100 923100 5200 941200
145㎡
4900
71050 0
5200 5300
5300 5400 5500
959300 977400 995500
Fra Baidu bibliotek所占比例 18.4%
5000 5100
72500 0
73950 0
5400 5500
19.6米
3.9米
3.9米
第10页
长沙盛凯 凯达置业
6、7栋：
横厅设计，采光不好，大阳台 设计缺乏有效的景观资源支撑；
主卧室普遍偏小，四房，主卧 开间仅仅3.6米，难以体现户型居 住的舒适和豪华；
次卧2.8米开间，不好布置家具 卫生间开间1.6米，低于1.8米的 常规尺寸，卫具不好摆放；
户型设计中，交通面积占的比 重较大，实用性不高。
一、项目住宅规划分析——方案一
46米
第4页
长沙盛凯 凯达置业
仍然存在户型朝向不正南北情 况，尤其是作为大户型的5栋； 园林缺乏鲜明主题和亮点，对 超宽栋距利用不充分； 主入口调整后，小区的整体感 觉和私秘性好了很多； 感觉西北角的土地利用存在一 定的不充分。
一、项目住宅规划分析——方案二
第5页
长沙盛凯
长沙盛凯 凯达置业
香格里·香樟小区项目 市场研判及思考
第1页
长沙盛凯 凯达置业
1 2 3
目录
项目住宅发展研判 项目商业发展研判 项目总体发展思考
第2页
长沙盛凯 凯达置业
1 项目住宅发展研判及建议
第3页
长沙盛凯 凯达置业
46米超宽楼间距，存在一定地 块运用不充分； 园林缺乏鲜明主题和亮点，对 超宽栋距利用不充分； 存在户型朝向不正南北情况； 三个入口，小区被分离成几大 块，感觉有点散，小区私密性不 佳； 5号栋东边单元对主入口，风水 上犯冲，该栋为大面积，存在销 售上的障碍。