绿地地产产品线研究
绿地·中央花园竞品分析55p
户型-两室两厅一卫
玉虹·蓝庭国际城
优势： 1、餐厅连接厨房，方便 2、客厅与餐厅相连，南接大 阳台，采光佳 3、主卧、次卧带飘窗 劣势： 进深太长
户型-两室两厅一卫
绿地·中央花园
优势： 1、户型方正 2、入口处是厨房，油烟干扰最低 3、主卧客厅共享南向超大阳台，采光 佳，视野开阔 4、次卧朝南，与主卧隔开，私密性强， 互不干扰 劣势： 5、动静分区不强
产只是湖南本土开发
湖南中源房地产开发有限 商，绿地·中央花园
公司
开发商的实力、品牌
美誉度均处于优势
绿地·中央花园
中源·凝香花园
地段
配套
总结：从图中可以看出，绿地·中 央花园位于玉潭镇二环路，宁乡县 行政中心正南，中源·凝香华都位 于花明北路与二环路交汇处，处于 县行政中心东南方向，地理位置略 输于中央花园。
中源·凝香华都
21 47 2.41 43% 3000 中源物业（三级） /
总结：虽然在占地面积和住宅规模上，本案稍处于劣势， 但容积率小，绿地率高，本案的居住舒适度高于中 源·凝香华都。
品牌
项目名称
绿地·中央花园 中源·凝香华都
品牌
简评
绿地集团在全国房企
绿地集团（世界500强） 排名第一，而中源房
户型-三室两厅两卫
绿地·中央花园
优势： 1、明厨，功能布局U型设计 2、超大客厅，通过落地门与南向大阳 台连接，明亮，视野好 3、主卧带独立卫生间、衣帽间、南向 大飘窗，私密、舒适、实用 4、双阳台，卧室2与书房共享南向大 阳台 5、次卧2朝南，设独立储藏室，收纳 有序
户型-三室两厅两卫
总结：
1、绿地·中央花园的户型设计比中源·凝香华都更为合 理，动静分区做得更好。 2、绿地·中央花园双阳台设计，视野更开阔，舒适度更 高。 3、绿地·中央花园主卧配套步入式衣帽间，这样可使业 主的衣物更好的得到安置。 4、绿地·中央花园卧室带有飘窗，设计更为灵活，实用。
房地产企业研究——绿地集团
房地产企业研究---绿地集团一、绿地集团简介1、基本发展脉络及发展策略：1992年，绿地集团的前身——上海绿地开发总公司成立，注册资金 2000万。
1997年公司改制为上海绿地集团。
2001年，绿地集团进入上海地产前三名；2004年，年销售突破百亿大关，坐上了上海市房地产企业的头把交椅。
2003年之后，全国化扩张提速，“新城模式”为其主要发展模式，“省会城市超高层”受到地方政府极大欢迎。
2008年，绿地集团多元化营收 435亿元；2009年集团多元化营收 700亿元。
在全国化扩张中，绿地的开发项目遍及上海、南京、济南、等全国 21个省 35个城市。
绿地全国布局战略，计划三年进入 30-40个城市，重点拓展省会城市，尤其是重点发达地区的省会城市，并将北京和上海两个地区作为重中之重。
在全国化布局上，绿地在不发达地区按片区进行管理，如成立了西北事业部、西南事业部；在发达地区按省会，一个省设立一个事业部，如成立南京事业部等；上海、北京单独建立事业部。
绿地集团充分利用其独特的商业模式，通过“新城战略”、“发展现代服务业”、“省会城市超高层建筑”，在上海之外的二、三线城市中心城区与郊区获得大型开发项目。
通过打造集住宅、商业、办公、酒店等多种产品于一体的综合项目，获取土地资源，同时推动项目获得良好销售表现。
2、发展阶段——进入快速发展期17年的发展过程中，绿地集团大致经历了四个发展阶段，目前处于高速发展阶段：●初创和积累期（1992—1997年）绿地最初由上海市政府的农委、建委下属四个企业出资 2000万。
其市场化的发展中，得到政府的支持，管理机制突破了国有企业的束缚，让其在市场环境中如鱼得水。
●改制发展时期（1997-2001年）1997年 3月，绿地集团按照现代企业制度要求成功完成改制。
在该阶段，绿地集团各产业均得到较大发展，尤其是作为核心主导业务的房地产业发展更为迅速，并一跃成为上海市房地产行业龙头企业。
深度聚焦绿地海珀系顶尖豪宅产品价值解读
深度聚焦绿地海珀系顶尖豪宅产品价值解读2015年绿地控股集团调整公司框架结构实现上市，2016年是绿地集团重点调整产品线的一年。
2016年的绿地，提出“三大转变”，即加速“从偏重规模向偏重盈利转变、从偏重开发向开发运营并重转变、从偏重国内开发向全球开发转变”。
其中，针对“从偏重规模向偏重盈利转变”，绿地控股集团主要通过“产品+服务”提升盈利水平，依靠内生型的价值增值来实现增值和盈利。
据绿地集团董事长总裁张玉良透露，以“升级项目系统运营水准”为目标，绿地在内部确定了一批新储备优质项目实施集团指头管理，将在项目开发全流程集中最优势资源，打造一批市场标杆产品。
子母品牌重点深耕一二线城市绿地作为国内知名企业，已形成一套成熟的产品线。
比如其旗下拥有的海珀、新里等知名产品线，在业内已被竞相模仿，绿地主要产品线划分为以下：母品牌产品线：绿地开发中，根据项目区位和类型特征，对同类项目统一命名。
子品牌产品线：绿地子品牌产品类型多样，层级明显，产品线特征明显。
绿地海珀系，自打诞生之日，便自带绿地更智能的居住体验以及更大化的优势资源占有。
绿地海珀黄浦，自2015年首次开盘，2小时定销13亿，震动上海地产圈；海珀系出海定址悉尼，开盘当日劲销70%，销售金额高达5亿元，体现了绿地集团开发海外高端物业的强劲实力。
海珀系列产品汇集多重价值土地区位顶级稀缺不可复制的地段资源绿地海珀系列占据城市顶级地段资源，享有城市稀缺景观资源或者繁华商务资源共性：项目都坐落于城市稀缺资源区位区别：根据各地块条件区别，部分项目中以综合体开发核心特征：城市顶级地段，占有不可复制的城市稀缺资源典型案例——上海海珀日晖上海海珀日晖位于卢湾滨江板块，紧邻世博会D片区会场，直面黄浦江江景和中国馆，具有得天独厚的资源优势。
（已交付品质得到验证，存量房交易均价100000元/㎡）卢湾滨江板块，是上海市重要的旧区改造板块，规划公文显示，该区域将开发成为高档商务居住区和旅游休闲区，并且配有景观绿地和河道；一线滨江、紧邻世博会D片区，可直观黄浦江对岸世博主会馆的风采，增添了区位的稀缺性优势。
绿城八大产品系列赏析
目录别墅诗意人居的最高理想—绿城别墅解读多层公寓温馨美好的家园—绿城多层公寓解读高层公寓城市理想的高度—绿城高层公寓解读平层官邸映照时代和人性的官邸式建筑群—绿城平层官邸解读城市综合体代言城市精神—绿城城市综合体解读大型社区更为成熟的城市社区生活—绿城大型社区解读商业物业服务于未来的商业品牌——绿城商用物业解读安置房“做全国一流的安置房”—绿城安置房解读平层官邸映照时代和人性的官邸式建筑群—绿城平层官邸解读绿城平层官邸以3至4层的低层公寓为产品形态，同时又具有别墅的功能品质。
建筑借鉴欧洲文艺复兴时期建筑精髓，遵循帕拉迪奥新古典主义风格，是一种严格按照欧洲新古典主义建筑的规律范式建造的官邸式建筑群。
2007年5月，绿城用4年磨砺出来的第一个平层官邸项目—北京御园开盘，一个月时间，创造了高档社区销售套数、销售额、销售单价三个第一，并吸引了大量业内人士及开发商的看盘与关注，不少外地开发商特意飞赴北京参观，媒体报道称之为“御园现象”。
而在杭州，北京御园的江南版—留庄受到了市场的广泛关注，成为高端消费群所推崇的理想居所。
从誉满业界的绿城桂花园多层系列，到以别墅手法打造的平层官邸式公寓，绿城以其精雕细琢的别墅品质，完成了对公寓甚至对别墅的双重提升。
绿城的平层官邸是在哪类产品上的提升似乎并不重要，重要的东西只有两个，一是高品质，二是形式上的创新。
吸引大量业内人士甚至外地开发商参观北京御园的一个重要原因，是其新古典主义的建筑令市场耳目一新，业内专家认为，北京御园的建筑绝对堪称百年经典。
北京御园和杭州留庄两个项目都地处人文命脉十分丰厚的“皇缘”地段，有着显赫而悠久的皇族根基，又深蕴大自然的恩泽，拥有无法复制的稀缺资源。
在皇脉之上，绿城找到了兼备感性诉求与理性寄托的新古典主义，借鉴欧洲古典皇家宫廷建筑元素，吸取文艺复兴时期建筑精髓，设计与美感效果建立于数学与透视学基础之上，追求整体恢弘与庄重，力求和谐对称，纯石材外立面大方简洁，方寸之间，尽显纯粹的高贵，外在品质与内在气质完美统一。
绿地集团·城市公寓产品手册
总价合理、增值因素多 具有较好的升值性、空间实用性
卧室舒适度高、卫生间独立或双卫、完整的收纳设、有一定个 性 化要求，50-70㎡小两房或1+1房为主
总价合理、有一定中高端配套丰富、交通便利 具有较好的升值性、地段较好、生活便利
配套及地段优质、社区档次高、空间便于改造、个性化及舒适度， 130-150㎡两房或2+1大三房为主
都市里的新享乐主义者
追求不将就的生活品质 拥抱要有趣的生活方式 既 有动静皆宜的百搭性格 又
要动静分离的生活空间
26.31%租房者相对满意 73.69%租房者深陷“租房癌”
新租房主力军
土地观念淡化 消费能力强
社交控 生活质量要求高
追求个性 注重品质
喜欢新鲜事物
租房态度
不愿当房奴，租房不仅要装修好看 ，更要住的舒服
2016年2月14日，上海市政府印发《关于进一步优化本市土地和住房 供应结构的实施意见》的通知。通知指出，要优化住房供地结构，增加 中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（部分 供需矛盾突出的区域，提高至70%）。提高商办用地供应的有效性和精 准度，鼓励开发企业持有商办物业持续运营，商业物业持有比例不低于 80%，办公物业不低于40%，持有年限不低于10年。
市场现状产品
市场预期产品
拥挤、简陋
舒适、人性
绿地90方产品研究图册
90以下住宅产品房型图册2008年8月第一版技术管理与产品研发部产品创新与研发中心前言自2006年建设部提出实施“70/90”政策以来，各地首批小户型产品渐渐浮出水面，未来必将成为市场主力产品之一。
为适应、领先市场发展，满足集团产品设计与创新需要，技发部加大了小户型产品标准库建立及研发创新的工作力度，该项工作主要由集团技发部产品创新与研发中心完成。
我们的目标是通过标准库建立形成模板与标准，根据项目情况直接选用，提高效率、降低成本；通过研发创新形成特色产品，动态总结并即时共享成果，以此为绿地集团的产品发展提供动力。
目前标准库建立的工作重点是户型库工作，大量收集户型资料，经过分析与筛选、分类与评价，最后整理成房型图册，为各事业部在项目前期提供较完善的户型库，加快项目推进速度。
该房型图册基础资料来源于市场主流小户型产品，设计公司最新小户型资料，建设部90创新小户型获奖户型，各事业部资料征集。
图册通过单元层数将房型平面分为以下四大类：A-小高层(7-11层)、B-中高层(12-18层)、C-大高层(19-35层)、D-多层(6层及以下)。
每大类之中对各标准层平面进行编号，并通过标准层户数进行细分，图册模板统计了各单元平面的户型构成以及各套型、套内建筑面积等信息。
此外，模板对标准层及套内功能、交通等进行了文字分析，总结平面特点，以供翻阅者参考。
市场在不断发展，标准库及产品创新工作也是动态进行，该90以下住宅产品房型图册将随着新产品的出现不断补充和完善。
感谢各事业部技术条线在户型资料收集中的大力支持，希望我们的工作能给各事业部的工作带来帮助，同时也希望大家能在使用过程中多提宝贵意见，我们将会在后续工作中不断改进，谢谢！绿地集团技发部90以下住宅产品课题研发组2008年8月18日目录A 小高层 Page 01-23B 中高层 Page 24-48C 大高层 Page 49-61D 多层 Page 61-67主要考虑数量要求。
绿地集团_小户型产品研发成果_101P
……
正式发布“70/90”政策
7090第三步 - “建设部165号文”
一、明确新建住房结构比例 …… 套型建筑面积是指单套住房的
建筑面积，由套内建筑面积和分摊 的共有建筑面积组成。
外墙设外保温层时，按保温层外表面计算； 5、标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积； 6、套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数； 7、套型阳台面积等于套内各阳台结构底板投影净面积之和。
政策需求 & 市场需求
思考：我们要做的是满足政策的小面积产品？ 还是市场细分下的真正小户型产品？
经济适用住房建设要严格执行 《经济适用住房管理办法》，有计 划有步骤地解决低收入家庭的住房 困难。
……
对“套型建筑面积” 加以解释、明确
住宅设计规范
3.5 技术经济指标计算 3.5.1 住宅设计应计算下列技术经济指标： —各功能空间使用面积（ｍ²）；—套内使用面积（ｍ²/套）；—住宅标准层总使用面积（ｍ²）； —住宅标准层总建筑面积（ｍ²）；—住宅标准层使用面积系数（%）；—套型建筑面积（ｍ²/套）； —套型阳台面积（ｍ²/套）。 3.5.2 住宅设计技术经济指标计算，应符合下列规定： 1、各功能空间面积等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和； 2、套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和； 3、住宅标准层总使用面积等于本层各套型内使用面积之和； 4、住宅标准层建筑面积，按外墙结构外表面及柱外沿或相邻界墙轴线所围合的水平投影面积计算，当
国务院常务会议
3 2006.5.29 “国办37号文” 《国务院办公厅转发建设部等部 国务院办公厅转发
《绿地集团住区产品发展及竞争力提升详细要点》
2
降低建造、装修成本。 根据“成本敏感点和客户敏感点”的适配需重点关注“外墙饰面、外窗、园
林景观、电梯厅装修、入户门、大堂装修、电梯及电梯轿厢装饰配置”七项成本 控制关键点。
【项目开发总成本】
分类 占比 排名
建安费 62% 1
基础设施费 期间费用
20%
12.4%
2
3
前期工程 3% 4
公建配套费 间接成本
园林 景观 工程
电梯 厅精 装修
成本 敏感度 高 高
高
适中
客户 敏感度 不高 不高
高
适中
指标成本及控制范围
成本控制重点：外墙展开面积与楼面面积比 1.1-1.3，外墙饰面 单方指标每增加 100 元/㎡会导致住宅建筑面积单方增加 110-130 元/㎡ 成本控制重点：窗地比 0.15-0.2，外窗单方指标每增加 100 元/ ㎡会导致住宅建筑面积单方增加 15-20 元/㎡。客户主要关注采 光、通风、隔热隔音、开启方便等功能，外窗配置原则是满足功 能要求下的适度配置。同时通过铝型材的战略采购、五金集中采 购实现成本效益。 景观面积与楼面面积比高层 0.25-0.33，园林景观单方指标每增 加 100 元/㎡会导致高层住宅建筑面积单方增加 25-33 元/㎡。成 本重点投入小区入口、主景观轴等客户“回家路线”上，其他部 位适度配置，既能体现置地的高品质要求，又能控制成本适度。 软景中多使用本地树种，少使用名贵树种，控制苗木种类和数量； 硬景中多使用广场砖和吸水砖，少使用天然石材。水景成本高、 后期维护和管理费用也高，要尽量少建，尤其慎建游泳池，禁止 恒温泳池的配置。 电梯厅精装修面积与楼面面积比 0.04-0.06，电梯厅单方指标每 增加 100 元/㎡会导致住宅建筑面积单方增加 4-6 元/㎡。客户造 敏感度较适中，提倡成本适度下的产品标准化，通过墙砖、地砖、 灯具的战略采购降低成本。
绿地集团调研报告
寒假调研报告—牡丹江市房地产情况调查组员：李新颖顾晓艳经济贸易系在现在的社会中买房已经是大学生走向社会的人生一大问题，大部分大学生的住房消费观并不理性，还处于“生存型”奋斗阶段就已追求“享受型”的奢侈生活，有人将买房视为经济实力和社会地位的象征，不惜向父母要钱、借钱或贷款买房，而且是一次性购买一套较大面积的住房身负较大的还款压力。
因此在这次寒假我们小组走访了牡丹江江南绿地世纪城市场营销部、住房公积金等单位开始了为期五天的调研工作，希望借此机会熟悉关于房地产的各种知识，在未来的就业和创业时能更快速的融入社会当中。
在当今房地产行业风云莫测的形势下，绿地集团始终处于国内地产行业领先水平，绿地集团的宗旨是做政府所想、为市场所需，通过产业经营与资本经营并举发展，已形成目前“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”的产业布局，绿地集团房地产主业开发规模、产品类型、品质品牌均处于全国领先地位，特别在超高层、大型城市综合体、高铁站商务区及产业园开发领域遥遥领先，目前建成和在建超高层城市地标建筑23幢，其中4幢高度位列世界排名前十，房地产开发项目遍及全国29个省市自治区80余个城市。
绿地集团紧跟经济全球化趋势，稳健、全速推进海外拓展步伐，目前已成功进入美国、澳大利亚、英国、德国、西班牙、韩国、泰国等四大洲七国十一城，力争成为全国房地产行业的全球化经营领跑者。
虽然国家调控政策对牡丹江市房地产投资产生较大的影响，房地产开发企业持续发展的能力有所下降，但在全市加快城镇化发展步伐，稳步提升城乡居民收入水平，加大对房地产市场价格的控制等因素带动下，全市房地产市场将继续保持稳健、活跃的发展态势。
行业分析报告：一：行业起源发展和现状：作为上海市国有控股特大型企业集团，绿地集团创立于1992年7月18日，至今21年来，始终坚持“绿地，让生活更美好”的企业宗旨，做政府所想、为市场所需，通过产业经营与资本经营并举发展，已形成目前“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”的产业布局，在2013《财富》世界企业500强中位列第359 位，在2013中国企业500强中位列第55位。
房地产产品标准化研究——绿城产品系列化50p
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园区外围车道、人走捷径设计，完全人车分流 中心广场落差5.6米，5个独立组团高出地坪2米左右，3个层 次的立体空间创造前所未有的自然落差 • 新月形坡面和隐形轴把各组团有机结合，花园、会所与绿化 水景相融合
上海绿城项目鸟瞰图
杭州春江花月
杭州春江花月项目鸟瞰图
真正的人车分流——外围车行系统
• 生活细节考虑——主副烟道、双中空玻璃、会所、幼儿园……
2、以“绿城· 杭州绿园” “ 绿城· 杭州春江花月” “上海绿城
代表的高层公寓系列
上海绿城
上海绿城与其他楼盘以社区中心发散布局，共享世纪公园1000米的距 离优势，周边生活配套设施包括超市、学校，加上完善的社区配套 （室内外游泳池、网球场、6000余平方米会所、2000余平方米步行商 业街），让绿城与其他楼盘形成明显差异，作为进军上海市场的首个 项目，成为公司品牌之作。
九溪玫瑰园
121栋独栋别墅和4栋高级公寓生长在17公顷的森林之中，充分利用地势
和景观优势（山、水、森林）进行规划，九溪玫瑰园没有任何重大的主
题贯穿，但其得天独厚的自然环境将项目的优势体现淋漓尽致。
九溪玫瑰园
九溪玫瑰园
桃花源
位于杭州城西近郊凤凰山南麓的丘陵地带，其特征是“依山傍水”,有 许多的天然小河与池水穿插于山坡之间。桃花源在建筑单体设计上
固化总平面——长沙绿城桂花园
桂花城的内核蕴涵了典型的现代江南小 镇的诗意。在现存江南小镇的聚落中可 以看到：一个江南小镇，在整体的布置 上，通常采用围合的办法布置，抵御外 来可能的危险，给人安全的感；小镇的 中心一般是湖面或者水系，是作为饮用 水或者防御火灾的源头，后来这些实际 的功能逐步弱化，沿湖面的区域逐步演 化为邻里交流空间或者具有审美趣味的 空间；江南小镇的建筑风格内敛而含
房地产标杆企业研究系列之绿地集团研究
绝!房地产标杆企业研究系列之“红顶”绿地研究一、绿地集团简介继2008、2009年住宅销售收入仅次于万科后，绿地集团再次在2010年进入中国住宅销售前三的位置。
2010年绿地集团住宅销售收入700亿元，年末土地储备达到5000万平米。
被业界评价“比民企更民企”的绿地突出的业绩表现，核心还是得益于“做当地政府想做又不易做的事”，绿地自称是“最懂得政府的开发商”。
用绿地董事长张玉良的话来说，“绿地是做当地政府想做，而当地企业又做不了或者不容易做的事，在服务全国的过程中发展壮大自己。
”凭借着与各地政府良好的关系，张玉良也被称为“红顶”商人。
绿地集团成立于1992年7月，经历了三个发展阶段：初创和积累阶段（1992年-1997年）：绿地探索出“以房养绿、以绿促房”的城市公共绿化建设新模式——以房地产经营积累资金，无偿投资城市公共绿化；以公共绿化提升房产价值，同时获得政府的政策性支持，积极参与旧城改造与动迁房建设，推动房地产更好地发展。
到1997年，绿地房地产业已积累了较为雄厚的资金和丰富的经验，同时树立了较好的品牌、信誉和社会形象；快速发展阶段（1997年-2001年）：1997年3月，绿地集团完成改制，建立现代企业制度。
在该阶段，绿地集团各产业均得到较大发展，尤其是作为核心主导业务的房地产业发展更为迅速，并一跃成为上海市房地产行业龙头企业，房地产销售面积和销售金额一直稳居上海市前列；全国化战略阶段（2001年至今）：绿地集团通过产业经营与资本经营并举发展，形成了目前“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”的产业布局。
其中，房地产开发经营作为绿地集团的核心主导产业，大力实施全国化战略，建设项目遍及全国43个城市，在建面积近3000万平方米，绿地集团制定了中期发展战略，力争跻身世界企业500强。
绿地集团2011年将着力于两个“加快”，一是加快成为公众化公司的进程，二是加快推进国际化战略。
其中，将在发达国家积极寻求投资机会，同时在发展中国家实施“投资换资源”策略，通过在当地开展基础设施建设和房地产投资，从而换取煤炭、石油、矿产等资源。
各品牌开发商产品线总结
百万平米城中城系列
华润置地丌断扩展生活品质，开创了卙有一线资源的极致作品、具有优越景观环境的生态作品，以 及实现综合价值体验的大盘住区，这些居住精品有效的推动了城市魅力的再塑，幵为华润置地赢得 了非凡的赞誉，更重要的是，优越的品质正在改变人们的生活。 北京 翡翠城 近郊低密度代表作品，既享受良好自然生态环境， 又坐拥便捷交通，约两万人的建制规模和低层、 低密度、高绿化的规划创造了一个具备完整功能 的新卫星城镇。 成都 翡翠城 成都翡翠城既拥成都市内罕有的185亩生态湖泊， 又得东湖、沙河、府河合为环抱，是成都市仅有 的生态型湖畔居住社区。 合肥 澜溪镇 地处丽质天成的大蜀山脚下，环湖拥翠，在规 划、建筑和景观设计中充分保留原有的景观资 源，将新的发展融合到建筑不空间序列中，营 造城市生活别境。
绿城产品系列情况
香颂 多层 别墅系列 老街坊系列 新里系列海珀系列 世纪城系列 江桥基地、南翔基地等 万豪、洲际等酒店 绿地的商品 住宅体系中， 四个系列已 趋于成熟， 基本做到了 标准化连锁 开发
住宅
高层 大型住区
绿 地
商业
保障房 酒店
目前拥有已 建成星级酒 “创”系列、科创、同创、和 写字楼 店12家，资 创等 产规模超过 商业中心 新都会、家世界 100亿。计划 到2014年拥 综合体 绿地中心（多个城市超高层） 有自主品牌 酒店100家
厦门 橡树湾 地处集美文教学区，紧邻厦门国际学校和英 才学校，近享园単苑中西园林百态，以北美 校园风格的人文建筑，趣味生动的景观空间 布局，构筑厦门首选学府文化住区。
华润 橡树湾英伦系列
英伦系列作品以其成熟优雅的居住环境，创造了华润置地推广异域的成功口碑。这些建筑延承了新 英格兰艺术和人文传统，把英伦古典的丰美表现纯粹而极致。英伦系列作品现已经成功步入多个城 市，幵将为更多城市带来优越体验。 上海 橡树湾 珍视复旦、同济等百年名校，浸染浓厚文化氛围， 构筑自然意象的人文生活。
绿地住宅小区规划模式产品系列及标准化
社区 邻居
限定型物管（社区入口） 私密型物管（单元入口）
社区入口 单元入口
开放区域（一元） 封闭区域（二元）
传统社区的空间主要分为开放区域和封闭区域，开放区域包括小区入口、中央绿地等集中共享 空间，但是管理较为松散，难以形成居民的社区归属感；封闭区域则指公寓楼内部空间，领域 感很强，所有资源仅供本楼人员，难以共享。
■第四层次 “城市社区层次” 9000-2000户（约3-7万人） 一个大型居住区，这一规模的配套设施应提供居住生活的多样化选择
精选课件
CHAPTER 3
第三篇 总体规划
创新规划结构下的合理规模 合理的组团规模为3-5万m2
4万m2
3.5万 m2
4.2万 m2
9
规划理念——开放社区,次街生活
理念 1 开放社区
次街入口 组团入口 单元入口
开放区域 半开放区域 封闭区域
开放社区案例
绿地滨湖新区840地块采用了开放社区的结构体 系，利于居民把握私人生活和邻里社交的微妙尺 度，促进人们的交往，同样保护了更多隐私。
精选课件
CHAPTER 3
第三篇 总体规划
6
规划理念——开放社区,次街生活
理念 1 开放社区
开放社区六要素
人行流线
车行流线
一级物管（小区入口）
二级物管（组团入口）
三级物管（公寓入口）
创新三级物管 增加了组团入口一道屏障，不仅提高社 区安全感，便于有效的物业管理，更强
三级物管案例
上海绿城的三级物管形式包含小区出入 口、组团大堂、单元门禁；以及在一级 物管之后就可刷卡驶入的地库出入口。
化了组团居民的归属感和邻里感，营造
开放社区的三级结构示意
绿地房地产营销策划方案
绿地房地产营销策划方案一、背景分析随着城市发展的不断壮大，房地产行业成为经济发展的重要支柱产业之一。
绿地房地产作为国内知名的房地产开发商之一，始终致力于提供高品质的住宅环境，满足人们对于舒适居住的需求。
然而，在市场竞争日趋激烈的情况下，绿地房地产需要制定一套科学有效的营销策划方案，以提升品牌影响力，拓展市场份额。
二、目标市场分析1.消费者群体：以年轻家庭、白领阶层和高净值人士为主要目标消费群体。
2.地域分布：重点覆盖中国一二线城市，特别关注经济发达、人口流动性较大的城市。
3.消费心理特点：追求高品质生活，注重户外活动及配套设施，有一定的投资理财意识。
三、竞争分析1.竞争对手：（1）大型房地产开发商：万科、恒大等（2）区域性房地产开发商：融创地产、正荣地产等2.竞争优势：（1）品牌知名度高：绿地房地产是国内知名品牌，拥有较高的品牌美誉度。
（2）产品质量优秀：绿地房地产的楼盘质量在同行业中处于优势地位，深受消费者的认可。
（3）品类齐全：绿地房地产涵盖多个产品线，满足不同消费者的需求。
四、营销目标1.提升品牌知名度：将绿地房地产打造成为国内一线房地产品牌之一。
2.增加销售额：实现销售额的稳定增长，提升市场份额。
3.增加客户黏性：提高客户的忠诚度，增加重复购买率。
五、营销策略1.品牌建设（1）加大媒体曝光：通过电视、广播、户外广告等渠道进行品牌宣传，提高品牌知名度。
（2）赞助活动：参与体育赛事、文化艺术活动等赞助，增加品牌曝光。
（3）网络营销：利用互联网平台，建立官方网站、社交媒体账号等，与消费者互动，提高品牌曝光率。
2.产品策略（1）开发创新产品：根据不同城市的消费需求，开发满足市场需求且具有独特特色的产品。
（2）提升产品质量：不断提升产品的质量和品质，确保消费者购房满意度。
（3）注重小区配套：构建完善的小区配套设施，满足消费者对于舒适居住的需求。
3.渠道策略（1）强化经纪渠道：加大与经纪公司的合作力度，提高经纪渠道的销售效率。
绿城各个系列产品——绿城研究专题
规划布局以人为本，因地制宜；建筑造型精美，用材用色考究； 园区空间错落有致，疏密得当；户型宽敞舒适多样灵活； 景观环境浓墨重彩与建筑有机融合；园林绿化与活动功能相辅相成； 社区会所配套完善，设施齐全；智能化设计无微不至； 室内装潢精致气派而不失典雅等等。
4
绿城产品——多层
多层公寓总体特点：
低层次、低容积率、低密度、高绿化率； 立面三段色,青灰、赫红系列的清水砖墙面，页岩、片石饰面及局部高级涂料
5
绿城产品——多层代表作：桂花城系列
“桂花城系列”公寓产品
以低楼层、低密度、低容积率、高绿化率；整体建筑风格清新典雅，细部层次丰富，追崇意境，
绿城的不可复制，是对于其他公司而言的。因为绿城特质是不是一天炼成的。
绿城的成功之道
企业的产品品质，关系企业生存、发展。品质始终领先进步，逆水行船，则企业生；品 质不时失控退步、顺流而下，则企业亡。
——宋卫平
绿城是坚持品质地产的又一执着代表。
15年的企业史，是绿城孜孜不倦追求住宅品质的执着历程。
桂花城市场反响之强、建筑形态之美，构成了令业内外注目的“桂花城现象”。
– 杭州桂花城已经成为杭州城西升值最快的房产品. – 杭州桂花城呈现持续增值的良好态势，价格较周边房产高约1000元/㎡
7
绿城产品——高层
高层总体特点
外立面讲究，建筑造型细腻/ 注重会所，功能配比齐全/ 园林绿化高、精致
一线地产调研报告--绿地海泊兰轩
规划篇----项目总平分析及出入口设置
住宅
住宅 住宅
住宅
住宅
住宅
住宅
商业
住宅
住宅
朝
凤
住宅 幼儿园 路
项目规划分析：
整体主要出入口设在朝凤路，次要 出入口在经开第一大街； 机动车由市政道路就近入库而不入 小区内部，完全实现人车分离； 会所拥有相对独立出入口，同时又 与小区内部想联通，既方便小区业主 使用又考虑对外经营的可能性； 公租房拥有独立出入口减少对小区 干扰； 幼儿园独立出入并设置前广场，方 便家长接送小孩； 地下设三层地库，提高车位配比。
户型描述：
➢一梯一户，服务到家，私享便捷 ➢独立书房，营造绝对思享领域 ➢尊贵四房通透空间，一丝不苟的方正 ➢主次卧带大飘窗，阳光绿意尽收眼底 ➢超大开间客厅连接超大观景阳台，风景 延伸到家 ➢独特双套房，人性化三卫设计，现代生 活有条不紊 ➢户型南北通透，让家自由呼吸 ➢卫生间干湿分离，私密时刻更需从容有 序
12
规划篇----户型面积配比及分布
项目户型分布特点：
180㎡大户型设置在环境好，位置佳的楼 王位置； 中间158㎡户型设置在次之位置； 最小89㎡户型设置在相对不利位置。
物业 类型
房型
面积段 （平方米）
套数
配比
高
158、183 696
47% 53%
合 计
——
—— 1324 100%
绿地海珀·兰轩项目占地约101亩，总建筑面积约30万㎡，容积率3.0，绿地率32 ％，是绿地集团在经开区的匠心之作，树立中原居住新典范。
项目所在区位： ➢ 区位：经开区南三环与机场快速路交汇处 ➢ 交通：乘坐 518路在南环路中州大道站下车；乘坐 152路在经南六路经三大街站下车。
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资源整合优势：凭借雄厚的资本实力与开放包容的国际化视野，商业集团先后与沃尔玛、正大集团、百联集团、百盛集团、上影集团、国美电器等国际国内著名商家缔结紧密型、捆绑型战略合作关系，通过商业合作模式创新，不断深化与知名商家的品牌合作，全力构筑绿地商业资源整合平台，大力推动绿地集团订单式商业地产的发展。
绿地集团西北战略布局将打造世界级城市运营商2015-02-10 15:03:23 来源：中国日报网房产陕西
发布会现场
1月31日16时，“一带一路中国力量世界绿地”媒体发布会在西安绿地笔克国际会展中心召开，绿地控股集团执行副总裁陈军先生、绿地集团西北房地产事业部各主要负责人以及来自陕西、宁夏、内蒙、甘肃、新疆、青海等地近50家主流媒体参加了本次发布会。
绿地集团西北房地产事业部营销总监王博主题介绍
绿地集团西北房地产事业部营销总监王博首先就绿地集团2014年取得的成绩进行了总结，同时对2015年集团特别是西北地区的战略规划进行了介绍：绿地集团目前土地储备以一二线城市为主，进军全球，布局西北六省，打造各地区摩天地标。
同时，进军地铁产业，打造大金融，试水O2O，可以简称为：上天、入地、出海、触网。
绿地集团执行副总裁陈军
绿地集团执行副总裁陈军在发布会中介绍，“一带一路”规划，恰巧契合绿地集团西北房地产事业部“起势西安、布局西北六省”的版图规模。
“深耕西北十余年的绿地集团，在助力“一带一路”战略实施的过程中，将通过巩固和完善超高层、城市综合体等特色开发模式，建好一批城市地标，提升西北城市形象。
”
陈军说，“未来我们还将通过绿地红利分享、绿地企业联盟等服务平台建设，扶持一批优质企业，丰富西北产业链群;通加快智慧城镇、产城一体化等重要战略的落地，助力建设一批智慧新城、产业新城，力争为“引导约1亿人在中西部地区实现就近城镇化”目标做出重要贡献。
”
媒体提问
发布会现场还设置了媒体提问环节，陈军副总裁就媒体记者提出的问题一一作以耐心细致的答复。
特别是提到西北战略布局时，陈军说到，绿地2004年布局西安进军西北，目前已经在甘青宁青内新六省区开发大型城市综合体，为迎接“一带一路”机遇，绿地由城市功能的提供商正在转型，比如已经开始布局西安空港、兰州新区空港、呼和浩特空港、乌鲁木齐空港，参与物流体系建设。
同时，正在积极洽谈西咸保税区、银川保税区的开发建设与运营管理。