房地产项目设计管理ppt课件

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设计研发管理分析图
营销
地价与楼价 作品与商品
内
容
成本
建筑装修 建筑材料
施工
质量控制 责任界定
基地有优势：在整合上下功夫 基地无优势：在“送”字上下功夫 有名有利 有名无利 价格与效果/复杂与简单 交楼前与交楼后差异 国产与进口/名牌与普通 加工损耗与表面处理 方便施工保证效果 方便施工减少索赔
设计原因还是ຫໍສະໝຸດ Baidu工原因？ 材料原因还是施工原因？
管理
技术优化:地形与地貌利用/建筑平面与立面/地基与基础/
施工图
结构选型与布置/消防与人防/设备节地与节能
设计
内
材料/设备:设备品牌与技术参数确定/材料品牌与技术参数确定
容
目标
方案设计阶段:编制成本规划
成本
成本
施工图设计阶段:编制工作量清单或设置拦标价
管理
最终 成本
统一评价:单方造价控制水平
差异评价:开发商品牌与开发规模/付款条件/时间成本/产品质量
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设计发包管理建议书
发包策略
资源整合:指标与议标的利弊 取费原则:开发商品牌与项目规模/项目所在地与基地特色 风险控制:方案与施工图设计/设计与施工/设计与甲方扯皮
内 奖罚机制:责任事故/限额设计/现场服务/与销售进度挂钩
容
合同要件
合同附件:进度计划/人员名单/限额指标/作业指导 成果文件:图纸/计算书/材料样板/成本测算
内
容
上部结构：平面布置/纵向布置 结构布置
地下结构：平面形状/柱网尺寸/层高/底板与顶板
清洁能源
太阳能
热水器 道路照明
墙体内嵌
推荐
风能、地热
使用
节水
洁具 中水回用
资源节约
节能
灯具 变频泵
生态车库
精装修交楼
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结构成本控制建议书
基础设计
基坑支护：地质情况/施工环境/支护深度 基础选型：天然基础/复合地基/桩基/筏基
功能简单:砌体结构/底框/框架/异形柱/剪力墙
结构选型
功能复杂:结构错层/大开洞/大底盘多塔楼/框支剪力墙
方案设计
施工图设计
硬景：园建、造型小品、水景、 灯饰、家私
软景：乔木、灌木、花卉、植被
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规划设计深度控制图
总平面图
技术经济指标（子项建筑面积分配） 用地红线内 地上地下入口
道路设计图 道路宽度
景观节点/轴线示意 车行人行
转弯半径
道路标高
内
建筑物定位 地上建筑物层数/地下室轮廓线
容
建筑物定位坐标/±0.00标高
中心区
城郊结合部
郊区 山地
滨水
直观：看、听、闻
勘察：复杂地质条件、地下管线、文物 面积、形状、地形、朝向
容积率、总高度、层数、退让间距 施工环境
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概念设计任务书模板
宗地现状
图纸：宗地位置/面积/形状/四至图
项目 资料
规划要点
照片：环境/地貌/配套/交通
开发强度：建筑密度/容积率/道路/ 停车/限高/退红线
管理模板
容
经济类
合同：设计/勘察/检测/加固/咨询
成本：设计取费/工程造价/材料与设备价格
技术管理
控制缺陷：功能/感观/维护
管理评价
技术总结：踩盘/成本/交楼
技术配合
工程类：报建/招标/施工/验收
综合类：营销/招商/物业管理
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成本内控责任分析图
方案
项目定位:开发档次/建筑风格/配置标准
设计 设计
关键指标:容积率/交通与人防/公建配套/结构参数/节能要求
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外部管理合作关系图
概念设计
施工图审查
开
建筑设计
发
地质勘察
总图、建筑 结构 水、电、暖通 消防 人防
商 设计监理
土建工程：深基坑支护、幕墙、钢结构、 预应力结构、网架、地基处理
专项设计
表示合同关系
装修与景观：园林、绿化、室内外装修、 标识、景观照明
公用工程：供水、供电、供热、通讯、煤气、 智能化、市政道路与管网、发电机 及环保、停车交通系统、中水系统等
表示协作关系 表示协调关系
综合：厨房设备及环保、体育设施 （泳池、运动场地等）
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内部管理需求分析图
管理组织
机构设置 制度/流程
设置机构：综合素质/专业配套
不设机构：技术顾问/咨询机构 提高配合效率/降低管理成本 提高工作质量/减少设计变更
招标文件/设计任务书
技术类
内
作业指导书/产品线标准化/部品部件标准化
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设计缺陷评审控制图
功能缺陷
公共空间：公共安全/交通组织/邻里关系 私人空间：客厅/餐厅/卧室/厨房/卫生间 部品部件：门窗/阳台/栏杆/楼梯/空调/烟道
建筑立面：风格与色彩/装修与功能
内
感观缺陷
地面铺贴：协调/防滑/耐磨/耐污染
容
园林景观：观赏性与参与性/建筑与景观协调
交楼索赔
交楼时索赔：毛坯交楼/装修交楼 装修时索赔：标高/管线/门套/预留预埋 入住后索赔：毛坯交楼/装修交楼
开发配套：生活配套/人防配套
项目定位 开发档次/营销主题
开发顺序/开发配套
设计指标：住宅总面积/户型比例/户型面积/
内 容
设计 要点
配套面积/层数/层高 空间形态：建筑体量/建筑风格/建筑景观 物管要求：主次入口/道路/交通/停车管理
成果 要求
一般项目
规划：总图/交通分析图/景观分析图 单体：典型住宅平、立面图/效果图
重要项目：视线分析/建筑模型/三维动画
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景观设计任务书模板
项目 资料
建筑规划成果文件：总平面/竖向设计/道路交通/ 主次入口/单体设计/效果图
营销卖场包装要求：营销主题/销售展示路线
内
设计
功能要求：观赏性/参与性/识别性/安全性/生态性
容
要点
成本要求：一类二类三类景区造价指标
成果 要求
质量/深度 单方造价
消防分析图
消防登高面示意 消防车道（隐形消防车道）
管线综合图 给排水管径、走向、管井埋深
高低压配电、敷设走向
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住宅节能设计控制图
控制窗墙比
强制 使用
保温
门窗 墙面 屋面
门窗
提高气密性 提高保温性能 块料铺贴
玻璃厚度 框料绝热措施
吊顶 遮阳
挡板 百页
隔热
玻璃热反射性能
屋面
架空
内
蓄水/绿化
屋顶内嵌
容
管控手段:周(日)汇报制度/技术评审制度
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设计技术管理——“五图一书”
项目基地环境分析图 概念设计任务书模板 景观设计任务书模板 规划设计深度控制图 住宅节能设计控制图 结构成本控制建议书
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项目基地环境分析图
区位条件
项目条件
资源利用 劣势规避
基地条件
内 容
约束条件 规划控制
开发条件
创新空间
用好资源 钻好空子
内容提要
❖ 房地产企业管理与项目管理 ❖ 房地产开发的设计管理 ❖ 房地产开发的成本管理 ❖ 房地产开发的施工管理
1
项目开发设计管理分析图
I
Ⅱ
Ⅳ
Ⅲ
2
项目开发投入产出分析图
3
设计管理技术——“五图一书”
外部合作关系分析图 内部管理需求分析图 成本内控责任分析图 设计缺陷评审控制图 设计研发管理分析图 设计发包操作建议书