营改增后与房地产估价相关的税收-好

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营改增后与房地产估价相关的税收-好

营改增后与房地产估价相关的税收全国范围内营业税改征增值税已经全面推开，“营改增”后对房地产业等产生重大影响的同时，也对房地产估价中相关内容及估价参数产生较大影响。

评估师信息网经对近期出台营改增相关税收政策进行梳此外，在采用租金模式的收益法测算时，要注意一个免税政策。

国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（2016年第23号）第六条第（三）项：其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

例：某人出租其不动产，如取得月租金在31,500元。

计算其应缴纳的增值税。

月销售额=31,500÷（1+5%）=30,000元。

其月取得租金收入未超过3万元，按照23号文相关规定免征增值税，即增值税为零。

二、成本法、假设开发法（不适用于房地产开发企业）营改增后涉及到房地产估价中成本法和假设开发法中“销售税费”项目中增值税计算，以及以增值税应缴纳金额为计算基础的城建税、教育费附加（地方教育费附加）等项目。

《房地产估价规范》（GBT/T 50291-2015），房地产估价成本法运用，测算房地产重置成本或重建成本应为在价值时点重新开发建设全新状况的房地产的必要支出及应得利润。

建筑物重置成本或重建成本应为在价值时点重新建造全新建筑物的必要支出及应得利润。

除追溯三、假设开发法（房地产开发项目）实际估价中，老项目一般为在建工程（存货）估价，纯土地使用权采用假设开发法测算时一般可认定为新房地产开发项目。

房地产开发项目纳税主体为一般纳税人的销售税费测算甚为麻烦，估价面临难道仍在于可抵扣进项税额测算，有估价师认为可参考简易计税方式估算，如为非房地产开发企业建设后以自持为目的的项目可能仍较为合理，但作为以销售自行开发的房地产开发企业，我们认为参照简易计税方式测算估价结果可能会出现重大误差，尤其是涉及到企业价值评估中存货估算。

营改增后房地产估价实务中增值税如何计算

营改增后房地产估价实务中增值税如何计算自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下简称营改增），“营改增”后对房地产业产生重大影响的同时，也要求房地产估价中相关内容及估价数据根据法律规定做相应的更新。

以下仅作为参考。

房地产估价中，估价目的、价值时点、估价对象和价值类型是四大基本事项，每一个估价报告都需要明确以上事项后制定合理的技术路线。

而计算不动产增值税时要将以上四个基本要素与不动产增值税的征收要求一一对应，才能选择正确的计算方法准确估价。

按照税法要求，增值税计算需要区分是否为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；区分一般纳税人、小规模纳税人；区分一般计税方法、简易计税方法；区分不动产为取得还是自建；区分取得（自建）不动产日期等问题，然后选择税率计算增值税。

梳理一下，都与估价基本事项关联更紧密，则在估价中，明确四大基本事项后，根据估价对象的特点，确定不同的估价方法中增值税的计算方法，并体现在价值类型的内涵说明和假设限制条件等必要说明里。

下面以估价基本事项为轴线进行说明：一、估价目的与委托人充分沟通，明确估价目的，只有确定了估价目的，才能明确价值时点、估价对象范围和价值类型，才能明确如何计算增值税。

二、价值时点增值税的规定中有两个时间节点，影响增值税的计税方法，需要与价值时点进行比较，然后选择计税方法。

1、转让2016年4月30日前取得（或自建）的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。

转让2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税；2、出租2016年4月30前取得的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。

出租2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税。

三、估价对象（一）区分估价对象的项目类型1.为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；2.非房地产开发企业（单位和个人）销售自行开发的房地产项目。

（二）区分估价对象的所有权人（使用权人）为一般纳税人、小规模纳税人还是其他个人1.一般纳税人；2.小规模纳税人；3. 其他个人。

营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定

营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定自2016年5月1日起，中国全面实施了营业税改征增值税（营改增）的税收改革。

这一重大政策调整，对各行各业都产生了深远影响。

对于涉及房屋不动产交易的纳税人来说，了解和掌握营改增后的增值税新规定至关重要。

本文将对此进行详细解析。

在营改增后，房屋不动产的转让交易的增值税纳税义务人为转让方，即出售房屋的不动产所有人。

增值税的征税范围包括所有的商品和服务。

在房屋不动产转让中，主要包括不动产的出售、出租、抵押等交易行为。

营改增后，房屋不动产转让的税率定为11%。

但是，如果纳税人转让的是2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

为促进营改增的顺利实施，国家对一些行业和项目给予了税收优惠政策。

在房屋不动产转让领域，对于个人销售或购买住房，以及住房租赁企业出租住房等特定项目，都设有相应的税收优惠政策。

营改增后，税务机关对房屋不动产转让征收管理的方式也进行了调整和完善。

纳税人应当按照相关规定及时办理税务登记，并按期进行纳税申报和缴纳税款。

同时，税务机关也加强了对虚假申报、偷逃税等违法行为的打击力度。

营改增后，对于房屋不动产转让交易，纳税人应当按规定开具增值税发票。

购方需凭增值税发票进行进项抵扣。

如发生发票遗失等情况，纳税人需及时向税务机关报备并公示。

为保障营改增政策的顺利实施和纳税人的合法权益，税务机关提供了全方位的纳税服务与咨询。

纳税人可通过办税服务厅、网上办税平台、咨询等方式进行业务咨询和办理。

税务机关也积极开展各类培训活动，帮助纳税人了解和掌握新的税收政策。

营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定对纳税人的权利和义务产生了重大影响。

作为纳税人，我们应积极学习和了解相关政策规定，确保在合法合规的前提下进行房屋不动产转让交易。

税务机关也应继续优化政策实施和征管服务，为纳税人提供更加便捷、高效的办税体验。

自2016年中国全面实施营改增以来，中国的税收制度发生了巨大的变化。

2022年营改增后房地产相关税费计算

实例：某房地产开发企业销售商品房取得收入1000万元土地增值税扣除项目金额为400万元增值额为 600万元适用税率为30%速算扣除系数为0.5%计算应纳税额为170万元。
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说明：土地增值税是对房地产转让价款扣除相关成本和税费后的余额征收的一种税旨在抑制房地产投机和过度投资。
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注意事项：在进行土地增值税计算时应注意准确确定增值额和扣除项目金额并按照适用税率和速算扣除系数进行计算。同时还需要关注税收优惠政策和其他相关规定。
征收范围扩大征收标准调整优惠政策取消税费计算方式改变
调整土地增值税税率增加税负压力
增值税取代营业税降低重复征税
企业所得税税前扣除范围扩大降低税负
房产税试点扩大对部分企业税负产生影响
PRT FIVE
计算公式：增值税=销售额×税率-进项税额
实例：某房地产开发企业销售商品房取得销售额1000万元适用税率为10%进项税额为50万元计算增值税为40万元。
实例：某物业管理企业提供物业服务取得销售额500万元适用税率为6%进项税额为10万元计算增值税为20万元。
实例：某房地产中介企业提供房地产经纪服务取得销售额300万元适用税率为5%进项税额为5万元计算增值税为 15万元。
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计算公式：应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
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征收范围：包括销售不动产、转让土地使用权、提供劳务等业务。
税率：根据不同的业务类型采用不同的增值税税率如一般纳税人税率为11%或6%小规模纳税人税率为5%或3%。
定义：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值额征收的税种
计算方式：根据增值额占扣除项目金额的比例确定税费
征收目的：抑制土地投机和过度开发增加国家财政收入

营改增后房地产、建筑业这样征税

营改增后房地产、建安业这样征税本文分为四个部分：基本规定、房地产税收政策、建筑业税收政策、管理规定第一部分增值税纳税人的基本规定在中国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人。

纳税人年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准（500万元）的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。

一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税，应纳税额=当期销项税额－当期进项税额。

小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税，应纳税额=销售额×征收率。

第二部分房地产相关的税收规定一、取得不动产的抵扣规定1. 所有增值税一般纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产企业自行开发的房地产。

融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

二、销售不动产的征税范围销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。

不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。

建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。

构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

三、经营租赁不动产的征税范围经营租赁不动产，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。

将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。

房地产行业“营改增”后那些“税”该如何

房地产行业“营改增”后那些“税”该如何
应交增值税=（销售收入-
当前允许抵扣的土地金额）/（1+9%）*9%-抵扣税额
允许扣除的土地金额=土地价款（不含契税）*（当期销售建筑面积/总建筑面积）
允许抵扣的外购项目主要有：
依据1：
关于允许扣除的金额，依据财税【2016】36，房地产企业营改增后，土地成本可以按国土部门提供的行政事业性收据，扣除9%。

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。

法律依据2：
1.关于前期工程费，根据财税【2016】36号文件的规定，设计费等前期工程费按6%缴纳增值税；
2.关于建筑安装工程费、基础设施费和材料采购费，依据财税【2016】36号文件，建筑服务9%，原材料采购13%，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税。

土地增值税的规定
一、不能被扣除的项目有哪些？
1.”土地闲置罚款“不参与土地增值税扣项计算；
2.”行政事业收费“不参与土地增值税扣项计算；
3.”不可预见费“按实际发生参与土地增值税扣项计算，不按计提费用来计算；
4.”管理费用“与”营销费用“参与9%土地增税扣项，有的城市90%可以参与抵扣；
5.”利息支出“可以参与土地增值税扣项计算，但超期利息不可以参与抵扣。

浅析营改增后房地产业进项税额的抵扣问题

浅析营改增后房地产业进项税额的抵扣问题随着“营改增”政策的出台，房地产业的纳税政策也发生了改革，其中最为关键的是房地产业的进项税额的抵扣问题。

营改增的实施将原来的增值税税率10%调整为11%，虽然税率的上调对企业的成本有一定影响，但对于提高税收的效率、减轻税收负担以及激发市场活力，都具有积极的作用。

本文将对营改增后房地产业进项税额的抵扣问题进行浅析，希望能够帮助读者更好地理解这一重要政策。

让我们先了解一下什么是营改增。

营改增，即营业税改为增值税。

营改增是指将原本适用于营业税征收范围的行业纳入增值税的征收范围，这一改革是为了推动税制改革、优化税收结构、降低税负、促进经济发展而进行的。

从2012年开始，我国开始在全国范围内逐步推行营改增政策，房地产业也在其中。

营改增的实施对房地产业的影响是深远的。

在过去，房地产业是适用营业税征收范围的行业之一，税率为5%。

随着营改增的实施，房地产业纳税政策发生了重大改变。

一方面，税率从5%提高到11%，使得企业在购买原材料和提供服务等方面的成本增加；企业可以通过抵扣进项税额来减少应缴的增值税，从而降低税负。

对于房地产业而言，如何合理地抵扣进项税额就成为了一个关键问题。

那么，房地产业可以抵扣哪些进项税额呢？房地产企业可以通过购买原材料、设备、服务等方式来获得发票，这些发票可以抵扣相应的进项税额。

房地产企业还可以通过支付利息、租金、工资等方式获得发票，同样可以抵扣相应的进项税额。

这些方面的进项税额抵扣对于房地产业来说是非常重要的，可以有效降低企业的税负，提高企业的竞争力。

虽然营改增政策对于房地产业的进项税额抵扣提供了很大的便利，但也存在一些需要注意的问题。

房地产企业需要严格按照国家相关规定来开具和收取发票，只有合法的发票才能作为进项税额的抵扣依据。

房地产企业在抵扣进项税额时需要注意区分税率，不同的项目可能适用不同的税率，企业需要根据实际情况来合理进行抵扣。

对于跨行业的合作和项目，企业还需要根据相关规定来进行进项税额的抵扣，不得有任何违规行为。

营改增后房地产开发企业要交哪些税

营改增后房地产开发企业要交哪些税房地产企业自行开发房地产项目，从拿地、施工到销售各环节需要交什么税？一起来瞅瞅吧~一取得土地环节开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式取得土地，主要涉及契税、印花税。

1、契税应纳税额=土地成交价格×适用税率，广州为3%2、印花税应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率印花税税额=土地使用权出让合同金额×5?▎依据：广东省契税实施办法、印花税暂行条例二建设开发环节取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工，主要涉及土地使用税、印花税。

1、土地使用税应纳税额=土地实际占用面积×适用税额注：广州市规定，取得预售证后不再缴纳土地使用税，将商品房转为自用或出租的除外，其他地区注意当地规定2、印花税常见的合同如下：印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×?＋建筑安装工程承包合同金额×?＋借款合同金额×?▎依据：穗府[xx]13号三销售环节取得预售证后进行预售，需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。

1、增值税增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。

《税屋》提示——被遮挡部分文字为“—预缴税额”。

注：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，适用简易计税。

2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据，乘以适用税率计缴城建税。

广州市城建税为、教育费附加、地方教育附加。

3、土地增值税预缴税额=×预征率预征率：住宅为2%，非住宅一般为3%或者4%4、印花税印花税税额=商品房销售合同金额×5?5、企业所得税销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

待开发产品完工后，及时结算此前销售的实际毛利额，将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。

营改增后房地产开发企业需要交哪些税

营改增后房地产开发企业需要交哪些税营改增后房地产开发企业需要交哪些税?下面是有关营改增后房地产开票的介绍，希望对您有帮助。

一、取得土地环节开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式取得土地，主要涉及契税、印花税。

1、契税应纳税额=土地成交价格×适用税率(3%-5%)，广州为3%2、印花税应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率印花税税额=土地使用权出让合同金额×5%二、建设开发环节取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工，主要涉及土地使用税、印花税。

1、土地使用税应纳税额=土地实际占用面积×适用税额注：广州市规定，取得预售证后不再缴纳土地使用税，将商品房转为自用或出租的除外，其他地区注意当地规定。

2、印花税常见的合同如下：印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5%+建筑安装工程承包合同金额×0.3%+借款合同金额×0.05%三、销售环节取得预售证后进行预售，需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。

1、增值税增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。

2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据，乘以适用税率计缴城建税(7%或5%或1%)。

广州市城建税为(7%)、教育费附加(3%)、地方教育附加(2%)。

3、土地增值税(预缴)预缴税额=(预收款—预缴增值税税款)×预征率预征率：住宅为2%，非住宅一般为3%或者4%4、印花税印花税税额=商品房销售合同金额×5%5、企业所得税销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率(一般为15%)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

待开发产品完工后，及时结算此前销售的实际毛利额，将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。

营改增后房地产相关税费计算

营改增后房地产相关税费计算
2020/1/22
1
目录
CONTENTS
2020/1/22
01 营改增 02 增值税计算 03 土地增值税计算
2
PART
1
营改增
2020/1/22
3
营改增| 对比分析
自2016年5月1日起全国各行业全面实行营改增
1、税种不同 2、征收范围不同 3、税率不同
营业税价内税全额计征税率5%
17%，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税
2020/1/22
11
增值税计算房地产项目
例：某房地产企业于2014年1月受让土地使用权开发两栋住宅楼，支付土地出让金3亿元，地块总可售建筑面积20万平方米。施工许可证注明的开工日期为2014年10月，交付日期为2016年12月。2016年5月后销售6万方，取得预售房款6亿元。2016年8月项目竣工，一次性支付给施工方3亿元工程价款，同月，企业自行采购采购材料并委托乙公司装修，采购材料1亿元，支付乙公司装修费5000万元。另外2016年取得其余进项增值税发票 300万。计算2016年12月应缴增值税。
2020/1/22
8
增值税计算房地产项目
例：某房地产项目2016年5月份销售取得预售房款6亿元，2016年12月如期交房。其中 2016年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。
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1、计算方式比较
简易计税方法：应纳税额X征收率 =60000万/(1+5%)x5%=2857万
5%征收率，不能抵扣进项税
2016年12月补缴增值税2857万 -1714万=1143万
一般计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+11%)x3%=1622万 2016年12月补缴增值税2946万 -1622万=1324万

营改增后在房地产估价中的收益法有关税费如何计算

项目
建筑面积
月租金
月数
年总收益
120,
税费
房产税
营业税
城建税
教育费附加
税率
12%
5%
7%
3%
14,
6,
年纯收益
99,
折现率
10%
收益年限
30
现值
933,
2.出租人为一般纳税人
（1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。其计算方法和结果同小规模纳税人。
自2016年5月1日起“营改增”后：
1.出租人为个体工商户或其他个人
年总收益=100*20*12=
房产税=24000*4%=
增值税=24000/(1+5%)*%=
城建税（市辖区）=*7%=
教育费附加=*3%=
营改增后计算结果：
项目
建筑面积
月租金
月数
年总收益
24,
税费
房产税
增值税
城建税
教育费附加
税率
4%
月数
年总收益
24,
税费
房产税
增值税
城建税
教育费附加
税率
12%
%
7%
3%
2,
1,
年纯收益
19,
折现率
5%
收益年限
60
现值
375,
3.出租人为一般纳税人
（1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。其计算方法和结果同小规模纳税人。
（2）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。预征税率为3%。应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%

会计经验：营改增后房地产企业纳税变化

营改增后房地产企业纳税变化营改增后房地产企业纳税变化房地产开发企业是我国国民经济的命脉，也是中国老百姓极为敏感的行业，实施营改增之后，房地产开发企业相关的财税处理有何变化呢？下面将为大家一一介绍。

一、会计处理的变化营改增之前，房地产开发企业按照销售不动产税目征收营业税，税率为5%。

假设企业销售商品房取得销售收入1000万元，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加的税率分别为7%、3%、2%。

则企业相关的会计处理如下：借：银行存款1000贷：主营业务收入1000借：营业税金及附加50贷：应交税费应交营业税50借：营业税金及附加6贷：应交税费应交城市维护建设税3.5应交税费应交教育费附加1.5应交税费应交地方教育附加1营改增后，房地产开发企业适用11%的增值税税率。

同样的条件，相关的会计处理如下：借：银行存款1000贷：主营业务收入900.90应交税费应交增值税（销项税额）99.10不考虑当月增值税进项税额的情况下：借：营业税金及附加11.89贷：应交税费应交城市维护建设税6.94应交税费应交教育费附加2.97应交税费应交地方教育附加1.98二、会计利润的变化仍引用上述的例子，通过分录可以看出，由于增值税属于价外税，不影响会计利润，因此缴纳增值税下，企业确认收入900.90万元，而缴纳营业税情况下，企业确认收入1000万元，销售收入下降9.91%。

假定不考虑营业成本，则缴纳营业税情况下：对利润总额的影响＝1000－50－6＝944（万元）缴纳增值税的情况下：对利润总额的影响＝900.90－11.89＝889.01（万元）由此可见，在不考虑营业成本的情况下，营改增后，企业的会计利润有所下降。

而如果考虑营业成本这一因素，则在采购环节的进项税额能否抵扣变得尤为重要。

如果在采购环节企业无法取得增值税专用发票，则相关的进项税额不得抵扣，相应的税金则计入房地产开发成本，税金会进一步增加购入成本，从而进一步减少会计利润。

“ 营改增”后房地产业税收的相关规定

“营改增”后房地产业税收的相关规定一、取得不动产的抵扣规定1. 所有增值税一般纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产企业自行开发的房地产。

融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

二、销售不动产的征税范围销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。

不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。

建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。

构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

三、经营租赁不动产的征税范围经营租赁不动产，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。

将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。

四、税率和特殊征收率及计税方法(一)销售不动产、提供不动产租赁服务的税率为11%;销售、出租不动产的征收率为5%。

五、利息及费用不得抵扣进项税额(一)纳税人购进贷款服务(支付利息)的进项税额不得从销项税额中抵扣。

(二)纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

六、不征收增值税的收入房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金。

七、销售额的规定(一)销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用(不含税)，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

“营改增”对房地产企业税收的影响

税务园地TAXATION FIELD162“营改增”对房地产企业税收的影响文/罗芳摘要：“营改增”税制改革是自1994年分税制改革以来，财税体制的又一次深刻改革。

自2011年通过该试点方案以来，“营改增”的试点范围便不断扩大。

自2016年5月1日起，营改增的试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和服务业，实现了增值税对货物和服务的全覆盖。

本文主要是针对“营改增”对房地产企业税收产生的影响展开阐述，并据此提出相应的改革对策使房地产企业更好的适应“营改增”制度。

关键词：“营改增”；房地产企业；税收；影响自2016年5月1日起，国家实行全面推进营改增政策，房地产企业被纳入营改增试点，对促进产业结构的优化调整，营改增消除了重复征税，对生活性服务业税收也格外的优惠，这就有力的促进了第三产业的加快发展。

2016年我国GDP 增长6.8%，但是第三产业GDP 增长是7.9%，高出1.1%。

促进企业增效而言，全面推开营改增试点不仅为新增的试点行业减了税负，而且增加了以工业企业为主的原增值税纳税人的抵扣。

一、营改增对房地产企业的影响(一)“营改增”对房地产企业开发成本的影响成本是影响企业利润的一个重要因素。

针对房地产企业来说，各类建筑项目(在建工程)的开发成本是一大关键。

在建造工程时，企业需要购置许多原材料，例如钢筋、砂石、水泥、铁钉等等。

针对一些订购量大、有国家质量标准的大型材料，企业往往是选择有质量保证、规模大的大企业。

但是针对一些小型材料，企业会选择从个体小商户那购买。

而个体小商户作为小规模纳税人，不具备使用增值税专用发票的资格，因此企业在缴纳增值税时，不能抵扣这些进项税额。

而且在实行“营改增”之前，很多房地产企业为了减少劳务成本，都会选择外地农民或者未成年等廉价劳动力，由于这些外来务工人员都是作为独立的个体，并不会签订正式劳动合同，因此企业也无法开具增值税专用发票，在实行“营改增”之后，由于这些增值税额无法抵扣，房地产企业的开发成本会有所增加。

营改增后房地产企业增值税涉税风险分析

营改增后房地产企业增值税涉税风险分析
营改增后，房地产企业涉税风险主要包括增值税税率调整、税负增加、税务审核加强和税收政策调整等方面。

营改增后，房地产企业增值税税率发生了调整。

根据国家税务总局发布的文件，营改增后，房地产企业的增值税税率由原来的11%下调至了6%，这将导致房地产企业的纳税负担减轻。

税率下调可能会对房地产企业的进项税额和抵扣比例产生影响，进而影响到企业的现金流和经营利润。

由于营改增后房地产企业涉税范围扩大，企业纳税负担面也会增加。

房地产企业不再享受增值税、城市维护建设税和教育费附加等税务优惠政策，这将导致企业的税负增加。

房地产企业还需承担土地增值税等涉税费用，增加了企业的成本压力。

营改增后，税务部门对房地产企业的税务审核力度加强，对企业的财务数据进行更为细致全面的监管。

税务部门将加大对企业的票据真实性、业务收入真实性以及税金申报准确性等方面的审核力度，对不符合规定的企业进行罚款、税务处罚甚至追究法律责任。

这就要求房地产企业要保证其财务数据的真实性和准确性，加强内部财务管理，以避免涉税违法风险。

营改增后，税收政策调整也可能对房地产企业的涉税风险产生影响。

随着房地产调控政策的紧缩，包括二套房、限购政策等，房地产企业面临销售困难、资金链紧张等困境，可能导致企业的经营状况不佳，从而影响到企业的税务申报和纳税问题。

营改增后，房地产企业增值税涉税风险主要包括税率调整、税负增加、税务审核加强和税收政策调整等方面。

房地产企业应及时了解国家税收政策变化，加强内部财务管理，合规纳税，降低涉税风险。

建议企业与专业的税务机构合作，进行涉税风险评估和规避，确保企业的合法权益和稳定发展。

关于“营改增”对房地产税收影响的几点探讨

关于“营改增”对房地产税收影响的几点探讨营改增是指营业税改征增值税，是中国经济改革的一个重要举措。

自2016年5月1日起，全面推开营改增改革。

营改增对我国房地产税收带来了哪些影响呢？本文将从几个方面进行探讨。

营改增对房地产开发企业的影响。

营改增将营业税改为增值税，使得房地产开发企业的税负有所降低。

过去，营业税是按照企业的营业收入计征的，而增值税则是按照企业的增值额计征的，这意味着房地产企业在成本和税收方面都将受益。

降低了企业的税收负担，有助于提高企业的盈利能力，从而推动房地产业的发展。

营改增对个人购房者的影响。

营改增实行后，对商品房的销售没有增值税的增值税，因此房屋购房者并不需要支付增值税，对于购房者来说将减少成本支出。

这将有效降低购房者的购房成本，对于首次置业者来说将起到一定的鼓励作用。

这也有利于房地产市场的健康发展，有望促进房地产市场的复苏。

营改增对二手房交易的影响。

对于二手房交易来说，营改增的实施将为纳税人减轻税收负担。

以前，二手房交易需要缴纳营业税，而现在改为增值税，对于二手房交易来说将减少税负，从而减轻了购房者的负担。

这有利于促进二手房市场的稳定和健康发展，有助于改善居民的住房条件。

营改增还对房地产税收制度带来了一定影响。

营改增改革的实施，使得我国的税收体系更加完善，使得税收征管更加规范化和透明化。

在营改增的框架下，房地产税收制度将更加规范和透明，将有助于提高房地产的税收贡献，同时也有利于政府的财政收入的增加。

营改增对房地产税收也存在一些挑战。

营改增的实施对于一些小型的房地产企业来说，可能会增加财务管理的复杂度，需要花费更多的时间和精力来适应新的税收制度，增加了企业的成本支出。

虽然营改增对房地产税收带来了一定的好处，但也有一些争议。

有人认为，营改增的实施，可能会使得房地产开发企业的利润受到一定程度的削减，影响到企业的盈利能力。

营改增的实施也需要对税收政策进行一定的调整，以保护税收的合理性和稳定性。

浅谈营改增对房地产开发企业土地增值税税赋的影响

浅谈营改增对房地产开发企业土地增值税税赋的影响
营改增是指将原本影响商品生产、流通等环节的营业税改为增值税，即由税制向资源
环保领域的改革。

房地产开发企业是营业税改增值税的主要受益者之一，据统计数据显示，全国有98%左右的房地产企业实行营改增后，税负明显降低，成为其中最大受益者。

首先，营改增对房地产开发企业的土地增值税税赋有显著的影响。

由于原营业税制度下，房地产企业需要缴纳营业税，且该税的计算方式为销售金额减去购进金额后再乘以营
业税率。

而在营改增后，房地产企业只需缴纳增值税，且计算公式为销售额减去购进价再
乘以增值税率，从此取消了内部销售环节的税负。

由此可见，该政策对于房地产开发企业
的土地增值税有非常大的影响。

其次，营改增对于房地产开发企业的税负将更加公平。

在过去的营业税制度中，由于
税率的高低，地价不同以及税务人员不同的管理能力，导致房地产企业之间的税负存在巨
大的差异。

而在营改增后，所有企业纳税方式都是按照规定的税率计算，在税负上会更加
公平。

最后，营改增对于房地产开发企业的纳税便利化也有非常明显的影响。

营改增之后，
企业不仅无需为内部销售环节缴纳营业税，同时还可以采用增值税发票，实现销售额的追踪，缴税更为便利。

这对于扩大企业规模，提高企业效率都有非常积极的作用。

总之，营改增是一项非常重要的改革，对于房地产开发企业的土地增值税税赋有非常
重要的影响。

通过公平、便利等多种方式，全面提升企业的营商环境和竞争力。

在未来，
政府和企业都应加强对营改增政策的落实和推广，以进一步促进经济发展和行业创新。

营改增后在房地产估价中的收益法有关税费如何计算

（2）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。预征税率为3%。应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%
营改增后计算结果：
项目
建筑面积
月租金
月数
年总收益
100.00
20.00
12.00
24,000.00
税费
房产税
增值税
城建税
教育费附加
税率
4%
1.5%
7%
3%
2,880.00
342.86
24.00
10.29
年纯收益
20,742.85
折现率
5%
收益年限
60
现值
392,647.41
营改增前计算结果对比：
项目
房产税=120000*12%=14400.00
增值税=120000/(1+5%)*5%=5714.29
城建税（市辖区）=5714.29*7%=400.00
教育费附加=5714.29*3%=171.43
营改增后计算结果：
项目
建筑面积
月租金
月数
年总收益
100.00
100.00
12.00
120,000.00
（2）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。预征税率为3%。应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%
例2：某建筑面积100平方米住宅用房，现含税月租金为20元/平方米，还原率为5%，剩余收益年限为60年。假设在收益期内年租金及还原率不变，并不考虑其他因素。计算其收益价值。
自2016年5月1日起“营改增”后：
1.出租人为个体工商户或其他个人
年总收益=100*20*12=24000.00