蕲春房地产市场调研报告

占地面 总建筑 积（㎡） 面积(㎡） 12791 9010.7 15000 12000 45745 56000 60000 60000 43524 (仅建了 一栋楼) 17231
物业 形态 小高层 高层 高层 高层 高层 多层、小 高层 高层
主力户型 （㎡) 88-129 109-121 128-145 99-146 134、 147 123、 125 105— 124 ——
老城核心区楼市分析
老城核心区楼盘分布
1、万豪郦晶园 2、卓达天下 3、龙泉国际新城 4、香格里拉新城 5、棕盛商业广场 6、信达步行街 7、福星小区二期 8、翰林华府 9、首府壹号
5
4 6 7 9 8 3
2
1
核心区楼盘信息统计表
项目名称 卓达天下 龙泉国际新城 万豪郦晶园 信达步行街 香格里拉国际 新城一期 福星小区二期
22万方
御景湾7万 国际新城20万 金色家园30万
中央城20万 世纪华城32万
112万方
凤凰世家10万
棕盛商业广场18万
国际新城6万
卓达天下5万 城市花园13万
香格里拉32万
106万方
城市新居3万 福星小区2万 东郡壹号16万
翰林华府5万
首府壹号40万
68万方
畔山华府16万
中天国际20万
蕲春楼市概况
开发公司
湖北永欣置业 湖北朋泰 湖北德茂兴 湖北省谊嘉 李时珍国际医药港 李时珍国际医药港 华罗利置业 华罗利置业 蕲春城投置业 蕲春中耀 湖北首信 湖北首信 湖北福万家 湖北福迪城乡建设 湖北新居置业 湖北正德 湖北弘宇 湖北赤东 杭州申基置业 湖北中再生 湖北永欣置业 湖北万豪郦晶
占地面 容积 成交价格 拟定建筑面 拟定 签订日期 积（公顷） 率 （万元） 积 楼面地价
土地供应量：楼市的繁荣、城市的扩建使得楼王 频出，尚余约40万方建面的成交地块未开发。
项目名称
商住小区 住宅小区 住宅小区 商住小区 翰林华府 东郡壹号 国际医药港 住宅小区 住宅小区 国建公司 凤凰世家 商住小区 商住小区 商住小区 龙泉国际新城 城市新居 教职工住宅 李时珍酒厂 赤东中央城 金色家园 建材装饰城 常宏花园小区 鑫源小区 万豪大酒店
3
3 2.8 3.5 4.33 3.45 2.06 3 3 2.5 3 3.5 3.5 4 4.5 3.5 2.8 2 3 3 3.89 1.8 2 3.89
12600
9000 193.613 1520 1262.39 467.255 2812.64 9088 11480 2500 5718
131259
960 995 498 417 300 462 318 625 754 300 600 525 515 594 960 455 536 312 714 747 237 417 375 250
2013-10-21 2013-10-18 2013-8-12 2013-7-29 2013-6-17 2013-5-27 2013-5-16 2013-5-14 2013-5-14 2013-3-27 2013-1-21 2013-1-8 2013-1-8 2012-12-12 2012-7-3 2012-6-19 2011-12-25 2011-10-21 2011-6-25 2011-6-24 2010-10-25 2010-10-12 2010-9-27 2010-1-20
| 区域住宅市场分析
| 区域商业市场分析
城市区位：‘中三角’中心地带
蕲春地处湖北东部，北倚大别山，南临长江。
水陆交通便利，四通八达，与武汉、合肥、南昌等省会城市同属一小时城市圈。
京九铁路 沪蓉高速公路 长江黄金水道 一小时城市圈 大别山腹地公路 鄂皖等级公路 横贯全境 ，交通优势明显
城市概况：百万人口大县、文化底蕴深厚
90460.2 3884.244 36411.9 42100.59 10106.775 88308.9864 145408.41 152327.31 83335 95302.95 172418.75 224249.9 30786 36580.95 27052.9 15682.8 25442 179330.4 161323.32 26502.57 28643.4 9396 50597.23
9060
11550 1830 3510 1231.94 840.216 794.26 12800 12057.23 628 1193.5 352.5 1266
蕲春楼市概况
楼市去化率：年去化率不足30万方
2010年底至2013年县城已售罄项目的分布图如下：12个楼盘共计73.5万方
东方名居6万 常宏花园4.5万
三足鼎立的局面短期内不会改变
蕲春楼市呈现出三足鼎立的局面，分为老城核心区、城北居住区以及李
时珍经济开发区三个版块，根据城市的总体规划，城市将沿着蕲阳大道南向
发展，老城核心区将在相当长时间内仍是县城楼市的标杆，李时珍经济开发 区规划为工业园，长期来看，会促进一街之隔的老城区的楼市发展，自身发 展潜力有限；随着城北区基础设施的不断改善，大盘纷纷进驻，未来可能会 异军突起。
目前交通已形成体系的仍只有老
城区，经济开发区以及城南新城 仍在建设中，短期来看，县城的 交通优势并不能完全体现。
发展现状：开发区面貌焕然一新、产业集群初具规模
2009年建设中的工业园区 2009年建设中的李时珍 大道
工业 园区
开发 区
蕲春以弘扬李时珍文化为契机，大力实施‘药企联 动、药旅联动’战略， 短短四年的时间，李时珍 大道已焕然一新，两个工业园区也是成果斐然。其 中李时珍医药港园区已形成医药产业园、节能灯产 业园、陶瓷产业园、低碳经济产业园、农产品加工 园等‘一区多元、]多点支撑、多极带动’的格局。 进驻企业已达百余家。
城市特点：人杰地灵，资源丰富
自古人才辈出，为医圣李时珍故里，也是著名的教授之县； 旅游资源丰富，文物古迹、风景名胜遍布，文物保护单位多达80多处； 矿产资源丰富，已探明的矿产资源达30多种，石英石储量居全国之冠； 物产资源丰富，蕲春四宝享誉全国，蕲春珍米也为全国七大名米之一。
蕲春县城总体规划：一核、两轴、七片
还建楼供应量：伴随着新区建设、旧城改造放量激增
新区建设导致还建楼的供应量大增，将原本就有限的客群再次稀释
松树岗20万 梅家塘13万
三合铺13万
桂花园25万
六方小镇7万
源自文库
蕲阳新区12万
八斗地小区
付畈社区9万 十里畈小区
杨树畈小区
蕲春楼市概况
地址
漕河镇付畈居委会 漕河镇南门畈居委会 漕河镇罗州城大道西侧 漕河镇芝麻山蕲太路东侧 漕河镇十里畈社区 漕河镇吴庄居委会 漕河镇独山村 漕河镇枫树林居委会 漕河镇枫树林居委会 漕河镇大河口村 漕河镇枫树林居委会 漕河镇豁口社区 漕河镇豁口社区 漕河镇芝麻山村 漕河一路与齐昌大道 漕河镇七里桥 漕河镇大河口村 漕河镇大河口吕凉巷 漕河镇夏漕村 漕河镇夏漕村 漕河镇夏漕居委会 漕河镇南门畈社区 漕河镇南门畈3组 漕河镇七里桥
美景国际新城17万
信达步行街6万 东方花园14万
万豪公馆3万
鑫源小区2万
万豪郦晶苑6万 城市花园7万
东郡壹号2万
福星小区5万 香格里拉一期1万
蕲春楼市小结
呈蓬勃发展的态势，竞争日益激烈
蕲春楼市自2010年起迎来新一轮发展，外加城市建设也在大张旗鼓的 进行，都刺激了土地市场的繁荣，近三年，仅漕河镇就有24宗土地拍卖， 释放的建筑面积达180多万方，即使按照每年40万方的去化速度来计算， 仅新拍成交的地块，便需要5年才能完全去化；
独山 生活区 经济 开发区
楼市版块图：三足鼎立
开发区：大盘频出
老城区：小盘扎堆
老城 区
以楼市热度来考量
商业圈层图：泾渭分明
核心商圈：根深蒂固
汽贸 城
核心 商圈
建材 城 医 药 港
专业市场：日渐兴起
以商业发展潜力来看
成于商 累亦商
蕲春市场调研分析报告
2014年4月
目 录
>> 蕲春市场概况
| 蕲春城市基本概况
4.3753
3.01534 0.138723 1.04034 0.9723 0.29295 4.286844 4.846947 5.077577 3.3334 3.176765 4.92625 6.40714 0.76965 0.81291 0.77294 0.5601 1.2721 5.97768 5.377444 0.6813 1.5913 0.4698 1.3007
总体发展思路：南扩、西拓、北优、东控
蕲春县城交通规划：八纵八横的交通网络
蕲春县城中轴线的兴建无疑为蕲春的发展定了一个总纲，一横一纵的两大轴线不仅 使得县城迅速扩容，也让各项规划变得有的放矢。蕲春的交通规划成棋盘状，脉络 清晰，四通八达，未来将会极大的促进县城的发展。
此交通规划图属远景图 在 建 在 建 在 建
蕲春版图面积达2398平方公里，总人口约一百万左右。
共分为15个乡镇办以及2个省级开发区，即蕲春经济开发区和李时珍医药工业园区。 根据本案所处区位以及乡镇分布情
况来看，本案能够辐射的乡镇为： 彭思镇：人口约5万人； 横车镇：人口约10万人； 株林镇：人口约5万人。 辐射人口约80万人（不含漕河16.2 万人）
经济状况：固定资产投资呈跨越式增长
近五年固定资产投资总额状况： 城区改造 基础设施建设, 城市环境改善； 开发区兴建 入驻企业厂房
建设以及业设备购
置等。 蕲春县固定资产投资近五年的平均增长率达45%，这对房地 产市场的发展来说是一个利好。
蕲春房价：步入恶性竞争，以价换量期
过去十年，是中国 房地产业迅猛发展 的十年，蕲春房价 自2008年起发生第 二次飞跃，到2010 年房价基本稳定， 呈小幅增长状态， 年增长幅度在10% 左右，实际上是低 于蕲春县GDP增幅 的。因此，从短期 来看，蕲春房价不 会出现大起大落的 局面。
蕲春——
医圣故里
因李时珍而享誉中外 李时珍14岁中秀才
后三次乡试不第
遂绝意功名，弃文从医 成千古名医
皆‘变’字使然
三图三看蕲春
区域划分图：一核七片
河西 新区
老 城 区
黄色——经济开发区
旧城拆迁紧锣密鼓
核 心 区
李时珍 医药港
新区建设如火如荼 蓝色——居住生活区 热点区域：老城区、核心区；
城西南 生活区
整个城市的面貌也是正逐渐改善，有利于房地产业的发展；
经济发展势头良好
近五年蕲春的经济每年都以超过10%的速度迅猛发展，为房地产业的发展提供了强有利的经济支撑；
房地产业蓄势待发
城市化进程的加速、大量土地流入市场、经济运行状况良好等因素已为房地产业的发展提供了有利 的支撑。
蕲春楼市概况
版块分布：呈三足鼎立的局面
核心区
开发区
城北区
项目档次
一般
较好
较好
项目品质 项目体量
较好 较小 高于县城 均价
较 较大 高于县城 均价
很好 较大 与全市均 价相当
老城核 心区 3800元/ 平米
销售均价
区域价值
很好
较好
较好
蕲春楼市概况
商品房供应量：近两年集中放量，呈井喷之势
在售未售楼盘19个，共计308万方 未售 在售
蕲河金岸15万
蕲春县城市定位：国际健康养生之都、全国中医药科研生产基地、鄂东现代化工
商宜居城市。
一核：城南新城核心区，主要承担 行政办公、文化娱乐和商业金融等 功能； 二轴：横轴为城市中轴线，串联城 南新城和河西新区；纵轴为蕲阳大 道至豁口路串联老城和新城； 七片：老城生活片、城西生活片、 城西南生活片、独山生活片、李时 珍经济开发区、李时珍国际医药港、 河西新区。
宏观环境小结
交通区位优势明显
蕲春县地处鄂东边陲，北依大别山，素有‘吴头楚尾’之称，历为水陆交通要冲，商品集散中心；
自然资源得天独厚
不仅物产丰富，而且矿产资源种类繁多，文物保护单位也是遍布，每年能吸引大量的中外游客，促 进经济的发展；
城市规划格局初显
蕲春县政府为蕲春的发展作出了详细的规划，城市的格局也初步显现，随着城市建设的不断深化，
经济状况：增长稳定，发展势头良好
蕲春县近五年经济发展状况：
经济增长
小于4% 4%-5% 5%-8% 大于8%
房地产发展状况
萎缩 停滞 稳步发展 飞速发展
蕲春近五年GDP都保持10%以上的增幅，房地产也确实处于蓬勃发展时期
经济状况：城镇人均可支配收入持续增加
蕲春县人居可支配收入状况：
蕲春近五年人均可支配收入不断增加，消费能力的增强将使得居民对住宅 品质的要求越来越高。
均价（元/ ㎡） 约3900 —— 3300 3500
去化率（%） 约70% 前期登记 售罄 售罄