投资性房地产ZN

投资性房地产实质性程序
被审计单位： 项目： 投资性房地产 编制： 日期：
索引号：
ZN
财务报表截止日/期间：
复核：
日期：
第一部分 认定、审计目标和审计程序对应关系
一、审计目标与认定对应关系表 审计目标
财务报表认定
存 在
完整性
权利 和义务
计价 和分摊
列 报
A 资产负债表中记录的投资性房地产是存在的。
√
B 所有应当记录的投资性房地产均已记录。
√
C 记录的投资性房地产由被审计单位拥有或控制。
√
D 投资性房地产以恰当的金额包括在财务报表中，与
√
之相关的计价调整已恰当记录。
E 投资性房地产已按照企业会计准则的规定在财务
√
报表中作出恰当列报。
二、审计目标与审计程序对应关系表
审计 目标
可供选择的审计程序
1.获取或编制投资性房地产明细表：
(1) 复核加计正确，并与总账数和明细账合计数核对是否相符；
结合投资性房地产累计摊销（折旧）、投资性房地产减值准 D
备科目与报表数核对是否相符；
(2) 与被审计单位讨论以确定划分为投资性房地产的建筑物、土
地使用权是否符合会计准则的规定。
2.根据被审计单位管理层的能力和意图，检查对投资性房地产 ED
的分类和采用的计量属性是否适当，是否符合会计准则的规定。
3.确定投资性房地产是否存在，期末余额是否正确：
(1) 获取本期投资性房地产增加和减少的明细表以及投资性房
地产登记簿，投资性房地产增加、减少明细表和投资性房地
产登记簿中的本期增减累计数应与投资性房地产变动表中
的本期增减累计数相等；会计处理是否正确； ABD
(2) 依据投资性房地产增加明细表和期初投资性房地产成本分
别选取适量项目；
(3) 如果选取的所有项目在期末仍存在，安排对其进行实地检
查，复核该资产是否真实存在；
(4) 如果挑选的样本在期末已清理或处理，需确认清理或处理的
索引号 ZN2-1 ZN2-2
略
ZN3

审计 目标
BCDA D DE
D
可供选择的审计程序
索引号
资产已经办理审批手续，其清理的收益或损失已正确的计
算，并进行正确的会计处理。
4.确定投资性房地产增加计价是否恰当，并确定其归被审计单
位所有，增减变动的记录是否完整、正确：
(1) 对于所选取的本期新增加的项目，追查至购买协议（合同）、
原始发票、验收报告等以确认其有效性、金额的正确性以
及新增投资性房地产是否经过有效的批准，并归被审计单
位所有；
(2) 检查建筑物权证、土地使用权证等证明文件，确定建筑物、 ZN4
土地使用权是否归被审计单位所有；
(3) 对于所选取的本期增加和期初的投资性房地产项目，追查
至会计截止日的投资性房地产备查簿以确认我们挑选的样
本是否已清理；
(4) 对于所选取的本期减少的项目，需确认处置的资产已经办
理审批手续，其处置的收益或损失已正确的计算，并进行
正确的会计处理。
5.与被审计单位讨论以确定投资性房地产后续计量模式选用的
略
依据是否充分。与上期政策进行比较，确定后续计量模式的一
致性。如不一致，则详细记录变动原因。
6.确定投资性房地产后续计量选用公允价值模式的政策是否恰
当，有关公允价值是否持续可靠取得，计算复核期末计价正确：
(1) 被审计单位投资性房地产的后续计量采用公允价值模式计 ZN5
价的，期末，应逐项检查公允价值的确定依据是否充分，
重点检查公允价值能持续可靠取得的确凿证据，检查公允
价值变动损益计算是否正确，会计处理是否正确。与利润
表公允价值变动损益中的相应数字核对无误；
(2) 询问并获取相关资料，评价被审计单位确定公允价值采用
方法的适当性，公允价值选用的合理性，包括被审计单位
的决策程序、公允价值的确定方法、估值模型的选择、披
露的充分性等；
(3) 考虑利用专家的工作程度，对专家的胜任能力和客观性或
工作结果适当性进行评价。
7.投资性房地产后续计量选用成本计量模式，确定投资性房地
略
产累计摊销（折旧）政策是否恰当，计算复核本期摊销（折旧）
的计提是否正确：
(1) 了解被审计单位所使用的建筑物折旧率和土地使用权摊销
率，确定其制定是否恰当；
(2) 确认被审计单位除已提足折旧或摊销的投资性房地产外，其
他投资性房地产均已计提折旧和摊销；
(3) 根据投资性房地产的平均水平测算整个会计期间的摊销（折

审计 目标
DE
DE
DE D D
可供选择的审计程序
索引号
旧）额。与投资性房地产中的折旧和摊销本期增加数相核对，
如有差异，查明原因；
(4) 将本期折旧和摊销金额与利润表其他业务支出中的相应数
字核对无误。
8.期末对成本模式计量的投资性房地产进行如下检查，以确定
略
投资性房地产是否已经发生减值：
(1) 核对投资性房地产减值准备本期与以前年度计提方法是否
一致，如有差异，查明政策调整的原因，并确定政策变更
对本期损益的影响，提请被审计单位做适当披露；
(2) 期末，对以成本模式计量的投资性房地产逐项进行检查，
以确定是否已经发生减值。确有出现导致其可收回金额低
于账面价值的情况，将可收回金额低于账面价值的差额作
为投资性房地产减值准备予以计提。并与投资性房地产中
的减值准备本期增加数相核对，如有差异，查明原因；
(3) 将本期减值准备计提金额与利润表资产减值损失中的相应
数字核对无误；
(4) 投资性房地产减值准备按单项资产（或资产组）计提，计
提依据充分，得到适当批准。
9.确定投资性房地产后续计量模式的转换是否恰当：
略
(1) 检查董事会等决议文件，确定后续计量模式改变的适当性，
会计处理的正确性，并提请被审计单位进行充分披露；
(2) 审查投资性房地产成本计量模式转为公允价值计量模式是
否作为会计政策变更进行追溯调整期初留存收益处理。
10.如被审计单位投资性房地产与其他资产发生相互转换的，应
审查转换依据是否充分，是否经过有效批准；转换日房地产成
本计量是否正确，会计处理是否正确：
(1) 复核在成本模式下，是否将房地产转换前的账面价值作为
ZN6
转换后的入账价值；
(2) 复核采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房 ZN7
地产时，是否以其转换当日的公允价值作为自用房地产的
账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益；
(3) 自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性
房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，
转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期
损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计
入资本公积。
11.获取租赁合同等文件，重新计算租金收入，检查投资性房地 ZN8
产的租金收入计算是否正确、会计处理是否正确，租金收入是
否计入其他业务收入。
12.检查本期对投资性房地产进行改良或装修的会计处理是否
略