论回迁安置优先权的司法解释完善

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回迁安置房法律规定(3篇)

回迁安置房法律规定(3篇)

第1篇一、引言回迁安置房是指因城市建设、土地征收、房屋拆迁等原因,原居住人因房屋被拆除而由政府或开发商提供的用于回迁的住房。

回迁安置房问题是关系到人民群众切身利益的重要民生问题,因此在法律上对此有严格的规定。

以下将从法律角度对回迁安置房的相关规定进行详细阐述。

二、回迁安置房的定义及法律依据1. 定义回迁安置房,是指因城市规划、土地征收、房屋拆迁等原因,导致原居住人失去住房,由政府或开发商按照一定的补偿标准,提供用于回迁的住房。

2. 法律依据(1)中华人民共和国城市房地产管理法《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条规定:“因城市规划、土地征收、房屋拆迁等原因,需要拆迁居民住房的,应当依法给予补偿,并按照国家规定提供回迁安置房。

”(2)中华人民共和国土地管理法《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定:“因征收土地需要拆迁房屋的,拆迁人应当依法给予补偿,并按照国家规定提供回迁安置房。

”(3)中华人民共和国城乡规划法《中华人民共和国城乡规划法》第四十八条规定:“因城乡规划调整需要拆迁房屋的,拆迁人应当依法给予补偿,并按照国家规定提供回迁安置房。

”三、回迁安置房的权利与义务1. 回迁安置房的权利(1)获得合理补偿的权利回迁安置房的原居住人有权获得合理的补偿,包括货币补偿和实物补偿。

(2)选择回迁安置房的权利回迁安置房的原居住人有权选择回迁安置房的地点、户型、面积等。

(3)保障居住安全、卫生的权利回迁安置房的原居住人有权要求政府或开发商提供符合安全、卫生标准的住房。

2. 回迁安置房的义务(1)配合拆迁工作的义务回迁安置房的原居住人应当积极配合拆迁工作,按时搬迁。

(2)如实提供相关资料的义务回迁安置房的原居住人应当如实提供相关资料,包括身份证明、房屋产权证明等。

(3)遵守回迁安置房管理规定的义务回迁安置房的原居住人应当遵守回迁安置房管理规定,维护公共秩序。

四、回迁安置房的法律程序1. 拆迁公告拆迁人应当依法发布拆迁公告,明确拆迁范围、补偿标准、回迁安置房情况等。

质疑法释(2003)第7号第七条--兼论建立和完善我国拆迁补偿安置协议公示制度(陈正华)

质疑法释(2003)第7号第七条--兼论建立和完善我国拆迁补偿安置协议公示制度(陈正华)

质疑法释(2003)第7号第七条--兼论建立和完善我国拆迁补偿安置协议公示制度陈正华上传时间:2003-9-16内容提要:最高人民法院(法释〔2003〕7号)第七条规定有可能在某些情况下不利于保护善意第三人的合法权益,破坏交易安全,动摇物权的公示公信原则。

弊端之实质简言之就是债权变物权,物权变债权。

为解决此问题,我国应当建立和完善拆迁补偿安置协议公示制度。

关键词:法释〔2003〕7号第七条交易安全公示公信原则补偿安置协议公示制度一、问题的由来《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2003〕7号)已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过,自2003年6月1日起施行。

其中第七条规定:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。

”(以下简称“第七条”)然而,第七条的规定有可能在某些情况下不利于保护善意第三人的合法权益,破坏交易安全,动摇物权的公示公信原则。

现举例说明如下:拆迁人与被拆迁人已订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,但是没有办理产权登记手续;拆迁人隐瞒该事实,将该补偿安置房屋另行出卖给善意第三人,并且已经办理产权登记手续。

这时就会出现两种情况:一般情况:被拆迁人可以按照第七条的规定优先取得补偿安置房屋,而善意第三人则根据该解释第九条,即“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:……(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

”来进行维权。

如该房屋卖价10万元,且善意第三人已经付清,则善意第三人可以请求返还已付购房款10万元及利息、赔偿损失,另外可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任,即不超过10万元的赔偿责任。

最高人民法院关于废止部分司法解释(第十三批)的决定-法释〔2019〕11号

最高人民法院关于废止部分司法解释(第十三批)的决定-法释〔2019〕11号

最高人民法院关于废止部分司法解释(第十三批)的决定正文:----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------最高人民法院公告《最高人民法院关于废止部分司法解释(第十三批)的决定》已于2019年5月13日由最高人民法院审判委员会第1768次会议通过,现予公布。

最高人民法院2019年7月8日最高人民法院关于废止部分司法解释(第十三批)的决定法释〔2019〕11号为适应形势发展变化,保证国家法律统一正确适用,根据有关法律规定和审判实际需要,现决定废止103件司法解释(目录附后)。

废止的司法解释自本决定施行之日起不再适用,但此前依据这些司法解释对有关案件作出的判决、裁定仍然有效。

本决定自2019年7月20日起施行。

2019年7月8日附件最高人民法院决定废止的部分司法解释的目录(第十三批)序号标题发文日期和文号理由1最高人民法院关于判决书的原本正本抄本如何区别问题的批复1957年9月13日社会形势发生变化,不再适用。

2最高人民法院信访处接待来访工作细则1980年6月20日最高人民法院信访处已取消,实际已失效。

3最高人民法院关于试行法院诉讼文书样式的通知1992年6月20日法发〔1992〕18号已被《最高人民法院关于印发〈法院刑事诉讼文书样式〉(样本)的通知》《行政诉讼文书样式(试行)》《最高人民法院关于印发〈人民法院民事裁判文书制作规范〉〈民事诉讼文书样式〉的通知》代替。

4最高人民法院关于《法院诉讼文书样式(试行)》若干问题的解答1993年4月21日法办发〔1993〕3号已被《最高人民法院关于印发〈法院刑事诉讼文书样式〉(样本)的通知》《行政诉讼文书样式(试行)》《最高人民法院关于印发〈人民法院民事裁判文书制作规范〉〈民事诉讼文书样式〉的通知》代替。

论回迁安置优先权的司法解释完善

论回迁安置优先权的司法解释完善

2012年第6期山东社会科学No.6总第202期SHANDONG SOCIAL SCIENCES General No.202·《物权法》实施中的疑难问题(学术主持人:房绍坤)·论回迁安置优先权的司法解释完善李建华王国柱(海南大学法学院,海南海口570228;吉林大学法学院,吉林长春130012)[摘要]最高人民法院通过司法解释赋予被征收人的回迁安置优先权,在保护被征收人利益方面具有正当性,但也存在“事后救济”等弊端,可能造成对第三人的侵害,并与《物权法》中的物权变动规则相冲突。

建议最高人民法院通过有关《物权法》实施的司法解释,进一步明确回迁安置优先权的适用条件,确保其内容与《物权法》规定的和谐一致,并通过预告登记等制度补充其制度不足。

[关键词]征收;回迁安置;优先权;预告登记[中图分类号]D913.2[文献标识码]A[文章编号]1003-4145[2012]06-0005-05《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》[法释(2003)7号](以下简称《解释》)第7条第1款规定:“被拆迁人与拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。

”《解释》第7条赋予被征收人①优先于第三人取得补偿安置房屋的权利即为回迁安置优先权。

该条司法解释确立的回迁安置优先权对于保护被征收人的利益的确具有其正当性和积极性,但由于该司法解释内容本身存在不足,尤其是该司法解释出台于《物权法》颁布实施之前,与《物权法》存在一定的不协调之处。

对此,最高人民法院应通过有关《物权法》实施的相关司法解释,对该《解释》进行完善,并确保其内容与《物权法》规定的协调一致。

本文拟对此问题予以探讨。

一、回迁安置优先权的司法解释界定(一)法律关系中的回迁安置优先权根据《解释》第7条,如果征收人与被征收人以所有权调换形式订立征收补偿安置协议,征收人即应当以位置、用途特定的房屋对被征收人给予补偿安置。

最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复

最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复

最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件
问题的批复
文章属性
•【制定机关】最高人民法院
•【公布日期】1996.07.24
•【文号】法复[1996]12号
•【施行日期】1996.07.24
•【效力等级】司法解释
•【时效性】失效
•【主题分类】第一审普通程序,房地产市场监管
正文
最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的
批复
(法复〔1996〕12号)
各省、自治区、直辖市高级人民法院:
近来,有些高级人民法院就有关受理房屋拆迁、补偿、安置等案件的问题向我院请示。

经研究,答复如下:
一、公民、法人或者其他组织对人民政府或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服,依法向人民法院提起诉讼的,人民法院应当作为行政案件受理。

二、拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议,或者双方当事人达成协议后,一方或者双方当事人反悔,未经行政机关裁决,仅就房屋补偿、安置等问题,依法向人民法院提起诉讼的,人民法院应当作为民事案件受理。

三、本批复发布之日起,最高人民法院(1993)法民字第9号《关于适用<城市房屋拆迁管理条例>第十四条有关问题的复函》同时废止。

一九九六年七月二十四日。

房屋拆迁法的司法解释

房屋拆迁法的司法解释

房屋拆迁法的司法解释2005年8月1日,最高人民法院公布了一项新的司法解释,即《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》。

该《批复》从2005年8月11日起施行。

该《批复》规定,“与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议,就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的,人民法院不予受理,并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。

”该《批复》突破了原最高人民法院[法复(1996)12号]《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》。

最高人民法院[法复(1996)12号]《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》曾带来司法实践中有关城市房屋拆迁问题之混乱,几年前曾受到笔者及其他法律学人之质疑。

推荐阅读:城市房屋拆迁涉及被拆迁人的切身利益,但我国有关拆迁的法律至今没有,法规只有一个条例,有关拆迁的理论极度匮乏,有关拆迁的实践各地很乱。

目前,因拆迁而引发诉讼案件则越来越多,诉讼到人民法院,法院也很棘手,最高人民法院司法解释《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》也不能让人信服。

笔者拙见:折迁补偿安置引发的诉讼实质上是行政诉讼,除强制拆迁外,拆迁补偿安置协议实质上是行政合同。

一、拆迁补偿安置协议实质上是行政合同。

拆迁补偿安置协议是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁人的房屋及其附属物的拆除而形成的相互间权利义务关系的协议。

根据该协议,被拆迁人腾让房屋使其被拆除、灭失,拆迁人给予相应的作价补偿或实行产权调换予以安置。

拆迁人享有将房屋拆迁付诸实施的权利同时承担给被拆迁人以补偿和安置的义务;被拆迁人享有取得补偿和安置的权利,同时负有在公告规定期内腾房让地的义务。

国务院行政法规规定了拆迁补偿安置协议的主要内容。

2001年新的《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定(1991年原旧《城市房屋拆迁管理条例》第十二条规定也有类似规定):拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立拆迁补偿安置协议。

建设工程司法解释(二)优先权的解读

建设工程司法解释(二)优先权的解读

建设工程司法解释(二)优先权的解读展开全文建设工程优先权部分解读第十七条与发包人订立建设工程施工合同的承包人,根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持。

解读:本条规定了承包人享有建设工程价款优先受偿权,同时也排除了其他主体能够请求建设工程价款优先受偿权。

本条严格遵循合同法第二百八十六条和合同相对性原则,规定承包人就工程价款享有优先受偿权。

实际施工人和发包人没有直接的合同关系,对发包人并不当然享有工程价款请求权,也就没有理由赋予其以工程价款为权利基础的优先受偿权。

此外,转包、违法分包均被法律明确禁止,如果再赋予实际施工人以建设工程价款优先受偿权,有可能对建设工程市场秩序产生负面导向作用。

故享有建设工程价款优先受偿权的主体只有与发包人订立建设工程施工合同的承包人,不包括勘察人、设计人、实际施工人以及次承包人和合法的分包人。

第十八条装饰装修工程的承包人,请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持,但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外。

解读:本条规定了装饰装修工程的承包人对装饰装修工程价款享有优先受偿权。

装饰装修的承包人对发包人欠付的工程价款就装饰装修工程对应的价值范围内享有优先受偿权,但对发包人概念的内涵予以限制,即该发包人应当是该建筑物的所有权人。

装饰装修工程是附属于建筑物主体工程的,前者价值相对后者要小得多。

如果发包人不是该建筑物的所有权人,说明建筑物所有权人不是欠付工程款的债务人,不可能通过对该建筑物进行折价或者拍卖来偿还债务,故此时不能认定承包人对装饰装修工程的价款享有优先受偿权。

第十九条建设工程质量合格,承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持。

解读:本条规定了无论合同有效还是无效,只要工程质量合格,承包人就能享有建设工程价款优先受偿权。

在我国建筑市场中,无效合同普遍存在。

最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复

最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复

最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定2012-06-11 | 来源:最高人民法院网站网站 |【大中小】【打印】【关闭】法释〔2012〕4号中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》已于2012年2月27日由最高人民法院审判委员会第1543次会议通过,现予公布,自2012年4月10日起施行。

二○一二年三月二十六日最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定(2012年2月27日最高人民法院审判委员会第1543次会议通过法释〔2012〕4号)为依法正确办理市、县级人民政府申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定(以下简称征收补偿决定)案件,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,根据《中华人民共和国行政诉讼法》、《中华人民共和国行政强制法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)等有关法律、行政法规规定,结合审判实际,制定本规定。

第一条申请人民法院强制执行征收补偿决定案件,由房屋所在地基层人民法院管辖,高级人民法院可以根据本地实际情况决定管辖法院。

第二条申请机关向人民法院申请强制执行,除提供《条例》第二十八条规定的强制执行申请书及附具材料外,还应当提供下列材料:(一)征收补偿决定及相关证据和所依据的规范性文件;(二)征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见;(三)社会稳定风险评估材料;(四)申请强制执行的房屋状况;(五)被执行人的姓名或者名称、住址及与强制执行相关的财产状况等具体情况;(六)法律、行政法规规定应当提交的其他材料。

强制执行申请书应当由申请机关负责人签名,加盖申请机关印章,并注明日期。

强制执行的申请应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起三个月内提出;逾期申请的,除有正当理由外,人民法院不予受理。

最高法司法解释规范房屋拆迁案件审理

最高法司法解释规范房屋拆迁案件审理

最高法司法解释规范房屋拆迁案件审理(全文)2012-4-10 10:06:45最高法出台司法解释规范房屋拆迁案件审理(全文)最高人民法院4月9日在其官方网站公布《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》,自2012年4月10日起施行。

规定指出,征收补偿决定存在明显不符合公平补偿原则等情形的,人民法院应当裁定不准予执行。

以下是规定全文:最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定(2012年2月27日最高人民法院审判委员会第1543次会议通过)为依法正确办理市、县级人民政府申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定(以下简称征收补偿决定)案件,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,根据《中华人民共和国行政诉讼法》、《中华人民共和国行政强制法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)等有关法律、行政法规规定,结合审判实际,制定本规定。

第一条申请人民法院强制执行征收补偿决定案件,由房屋所在地基层人民法院管辖,高级人民法院可以根据本地实际情况决定管辖法院。

第二条申请机关向人民法院申请强制执行,除提供《条例》第二十八条规定的强制执行申请书及附具材料外,还应当提供下列材料:(一)征收补偿决定及相关证据和所依据的规范性文件;(二)征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见;(三)社会稳定风险评估材料;(四)申请强制执行的房屋状况;(五)被执行人的姓名或者名称、住址及与强制执行相关的财产状况等具体情况;(六)法律、行政法规规定应当提交的其他材料。

强制执行申请书应当由申请机关负责人签名,加盖申请机关印章,并注明日期。

强制执行的申请应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起三个月内提出;逾期申请的,除有正当理由外,人民法院不予受理。

第三条人民法院认为强制执行的申请符合形式要件且材料齐全的,应当在接到申请后五日内立案受理,并通知申请机关;不符合形式要件或者材料不全的应当限期补正,并在最终补正的材料提供后五日内立案受理;不符合形式要件或者逾期无正当理由不补正材料的,裁定不予受理。

司法优先权的法律规定(3篇)

司法优先权的法律规定(3篇)

第1篇一、引言司法优先权,是指在国家权力体系中,司法权力相对于立法权和行政权享有一定的优先地位,确保司法独立、公正、高效运行的权利。

在我国,司法优先权是宪法和法律赋予司法机关的一项重要权利,对于维护社会公平正义、保障人民群众合法权益具有重要意义。

本文将从司法优先权的概念、法律规定、司法优先权的实现等方面进行阐述。

二、司法优先权的概念司法优先权,是指在国家权力体系中,司法机关在处理案件时,享有优先于立法机关和行政机关的权利。

这种优先权主要体现在以下几个方面:1. 诉讼程序优先:在诉讼过程中,司法机关有权依法决定案件的受理、审理和判决,立法机关和行政机关不得干预。

2. 司法审查优先:司法机关对立法机关和行政机关的立法和行政行为进行审查,确保其合法性。

3. 司法执行优先:司法机关有权依法强制执行判决、裁定,其他机关和个人不得干涉。

4. 司法独立性优先:司法机关在行使职权时,不受立法机关和行政机关的干涉,确保司法独立。

三、司法优先权的法律规定1. 宪法规定《中华人民共和国宪法》第一百二十三条规定:“中华人民共和国人民法院是国家的审判机关。

”第一百二十六条规定:“中华人民共和国人民检察院是国家的法律监督机关。

”这些规定确立了司法机关在国家权力体系中的地位,为其行使司法优先权提供了宪法依据。

2. 刑事诉讼法规定《中华人民共和国刑事诉讼法》第三条规定:“人民法院、人民检察院和公安机关进行刑事诉讼,必须依靠群众,必须以事实为根据,以法律为准绳。

对于一切公民,在适用法律上一律平等,在法律面前,不允许有任何特权。

”第四十条规定:“人民法院、人民检察院和公安机关进行刑事诉讼,必须分工负责,互相配合,互相制约,以保证准确有效地执行法律。

”这些规定明确了司法机关在刑事诉讼中的优先地位。

3. 民事诉讼法规定《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定:“人民法院审理民事案件,必须以事实为根据,以法律为准绳。

对于一切公民,在适用法律上一律平等。

《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》理解与适用

《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》理解与适用

《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》理解与适用文章属性•【公布机关】最高人民法院•【公布日期】2012.03.26•【分类】司法解释解读正文《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》理解与适用《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》(法释〔2012〕4号,以下简称《规定》),于2012年2月27日由最高人民法院审判委员会第1543次会议通过,自2012年4月10日起施行。

正确理解与适用该司法解释,对于依法正确办理市、县级人民政府申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定(以下称征收补偿决定)案件,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人(以下称被征收人)的合法权益,都具有重要的意义。

一、《规定》的起草背景房屋征收与补偿是事关社会稳定、人民安居乐业、经济社会协调发展的重大事宜。

《中华人民共和国行政强制法》(以下简称行政强制法)、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)颁布实施以来,有关市、县级人民政府申请人民法院强制执行征收补偿决定问题成为社会关注焦点。

人民法院的审判、执行工作也面临许多新情况、新问题,特别是办理有关非诉行政执行案件的审查标准、强制执行方式、新旧规定的衔接等问题需要尽快解决。

由于法律、行政法规未对强制执行方式问题作出明确规定,经有关国家机关反复协商形成共识,现阶段以最高人民法院制定司法解释的方式,统一法律、法规适用标准,明确具体操作规范,增强可操作性,以减少法律、法规适用中的争议与分歧。

《规定》的颁布实施,正是人民法院凝聚各方共识、贯彻执行行政强制法和《条例》的具体举措。

这一司法解释的出台,是人民法院主动服务大局、回应社会关切的需要;是人民法院有效解决现实工作难题、保障人民群众合法权益和实现公共利益的需要;也是人民法院积极探索和改革执行方式、创新和加强社会管理的需要。

最高人民法院关于严格执行法律法规和司法解释依法妥善办理征收拆

最高人民法院关于严格执行法律法规和司法解释依法妥善办理征收拆

最高人民法院关于严格执行法律法规和司法解释依法妥善办
理征收拆迁案件的通知
【法规类别】房地产综合规定
【发文字号】法[2012]148号
【发布部门】最高人民法院
【发布日期】2012.06.13
【实施日期】2012.06.13
【时效性】现行有效
【效力级别】司法解释性质文件
最高人民法院关于严格执行法律法规和司法解释依法妥善办理征收拆迁案件的通知
(法[2012]148号)
各省、自治区、直辖市高级人民法院,新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院:
自《中华人民共和国行政强制法》(以下简称《行政强制法》)、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)和最高人民法院《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》(以下简称《规定》)颁布实施以来,依法文明和谐征收拆迁得到社会广泛肯定。

但是,今春以来,一些地区违法征收拆迁的恶性事件又屡有发生,并呈上升势头。

为防范和遏制类似事件的继续发生,为党的十八大胜利召开营造良好的社会环境,现就有关问题通知如下:
一、加强相关法律法规和司法解释的学习培训各级人民法院的领导和相关审判执行人。

浅析拆迁安置协议中的优先权制度

浅析拆迁安置协议中的优先权制度

浅析拆迁安置协议中的优先权制度作者:舒梅来源:《商情》2012年第04期【摘要】安置协议属于双务合同,被拆迁人的优先权是一种特殊的债权,突破了债权平等以及物权优先于债权等规则,优先权的创设是具有保障被拆迁人基本居住条件的宪法性功能以及物权法的基础。

【关键词】安置协议;优先权;准物权一、引言原告李某原有一处平房,该房由被告广州市天河区上社联建办公室动迁,在动迁时双方签订了协议书一份,协议书约定待新楼竣工后在原位置底层给李某安置。

后新楼竣工后原位置底层已由被告卖给了案外人胡某,胡某于2002年6月已办理了房屋产权证。

本案的争议焦点在于安置协议的优先权的效力如何,其是否能够对抗物权。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支拧”。

该条规定了被拆迁人对于拆迁补偿安置协议中约定的特定安置房具有优先取得权。

此规定不仅打破了“债权平等”、债权不分先后“的传统民法原则,还可能会产生“债权物权化”的效果。

因此,在學界产生了广泛的争议。

笔者试对安置协议的优先权性质效力分析,并对优先权的创设正当性进行论证。

二、安置协议的优先权效力(一)安置协议的性质拆迁补偿安置协议可采取货币补偿形式和产权调换形式,笔者认为拆迁补偿安置协议不能等同于买卖合同,而是一种特种领域的补偿性质的合同。

根据《物权法》第28条规定,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

征收决定生效时被拆迁人的房屋所有权已经消灭。

因此,货币补偿形式的安置协议不具有转移房屋所有权的内容,产权调换形式的安置协议,安置房并不是原房屋的对价。

拆迁补偿安置协议的优先权

拆迁补偿安置协议的优先权

拆迁补偿安置协议的优先权拆迁补偿安置协议的优先权拆迁补偿安置协议是指拆迁人与被拆迁人之间就被拆除房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限等事项达成的协议。

他是约定拆迁当事人之间民事权利义务关系的合同,依法成立的拆迁补偿安置协议对当事人均有约束力,当事人不得擅自变更或解除协议。

但实践中仍因当事人违反拆迁补偿安置协议而出现纠纷。

主要有两大类纠纷:一类是因货币补偿引起的。

但因为货币补偿方式具有一次性了断的特点,双方当事人的权利义务较为明确,此类纠纷完全可以按照《合同法》、《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定处理。

另一类是由产权调换方式进行补偿安置引起的。

因产权调换方式引起的纠纷涉及到被拆迁人的生活居住权利问题,拆迁人与被拆迁人之间的矛盾比较尖锐,如果处理不当,可能引发集体上访等影响社会安定的事件发生。

这类纠纷主要表现为补偿安置的房屋面积、地点、质量等不符合协议的约定或超过渡期限、逾期安置等等,但最为严重的还是拆迁人将补偿安置房屋另行出售给他人,造成协议无法履行。

拆迁人与被拆迁人约定的产权产权调换有两种方式:一种方式是双方只对拆迁补偿安置房屋的面积、质量、朝向等作出约定,而并没有将拆迁补偿安置房屋特定化。

在这种情况下,只要拆迁人将条件符合的补偿安置房屋交付给被拆迁人,即不为违约。

另一种方式是双方不仅对面积作出约定,而且对补偿安置的房屋位置、特定用途也作出明确约定。

那么拆迁人必须将约定的房屋交付给被被拆迁人,否则即为违约,需要承担违约责任。

但如果开发商将补偿安置房屋另行出售给第三人,而只对被拆迁人仅仅承担违约责任,显然不能够补偿被拆迁人的损失,也不能阻止拆迁人继续恶意一房数卖的行为。

故为阻止拆迁人肆意违约,擅自将拆迁安置房屋另行出售。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条对此类纠纷作出规定:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置用房另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。

商品房买卖司法解释第七条解读【拆迁补偿安置协议的优先权】

商品房买卖司法解释第七条解读【拆迁补偿安置协议的优先权】

商品房买卖司法解释第七条解读【拆迁补偿安置协议的优先权】第七条【拆迁补偿安置协议的优先权】拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。

被拆迁第七条【拆迁补偿安置协议的优先权】拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。

本条是对拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时,对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护的规定,即对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力。

一、拆迁补偿安置的概述房屋拆迁,是指取得拆迁许可的单位根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件,依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物,将该范围内的单位和居民重新安置,并对其所受损失予以补偿的法律行为。

其中,拆迁单位称为拆迁人,被拆除房屋的单位和居民称为被拆迁人。

拆迁作为一种民事活动,所涉及的民事法律关系主要表现在拆迁补偿与拆迁安置两个方面,拆迁人以给予被拆迁人补偿、安置,取得拆迁被拆迁人房屋的权利。

这也是城市房屋拆迁活动的核心内容,而且二者相互联系,密不可分,因此,《城市房屋拆迁管理条例》设专章对拆迁补偿与拆迁安置加以规定。

(一)拆迁补偿拆迁补偿是拆迁人对被拆除房屋的被拆迁人给予相应补偿的行为。

根据《城市房屋拆迁管理条例》第22条的规定,拆迁补偿的范围包括拆除的主体房屋和附属物,违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿,拆除未超过批准期限的临时建筑,应当给予适当补偿。

附属物一般是指与房屋主体建筑有关的附属建筑或构筑物,如围墙、烟囱、化粪池、门斗、水井等。

拆迁安置优先权的效力是怎样的

拆迁安置优先权的效力是怎样的

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。

本条是对拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时,对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护的规定,即对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力。

拆迁安置优先权效力司法实践中,拆迁人恶意违反拆迁补偿安置协议,侵害被拆迁人合法权益的行为,莫过于将与被拆迁房屋实行产权调换的安置房屋另行出卖给第三人的行为。

拆迁人作为房地产开发经营主体,所进行的拆迁活动和开发建设都是以营利为目的的,拆迁人会不择手段地追求最大限度的利润。

在拆迁补偿安置协议签订后,一些拆迁人往往将区位、楼层、朝向等较为抢手的补偿安置房屋又以高价出卖给第三人,也有的拆迁人将拆迁补偿安置协议约定的实行产权调换方式的商业用房另行卖给第三人。

这就造成了被拆迁人与第三人的权利冲突。

拆迁安置补偿协议与拆迁人的这种违约行为,不仅侵害了被拆迁人和第三人的财产权,同时也侵害了被拆迁人的生存居住的基本人权,较之上述违约行为在法律后果和社会后果上所造成的损害也更为严重。

这就是《解释》设置本条规定并予以重点解决的原因所在。

要解决拆迁人出卖补偿安置房屋给第三人的行为与拆迁补偿安置协议之间的权利冲突问题,首先必须明确拆迁安置补偿协议的效力和拆迁人与第三人签订的买卖合同的效力问题。

如前所述,拆迁补偿安置协议是拆迁人和被拆迁人约定,以安置房屋与被拆迁房屋相互交换,转移房屋所有权的互易合同。

按照《合同法》第175条规定,作为互易合同的拆迁补偿安置协议是买卖合同的一种特殊类型。

只有不违反法律法规的规定,拆迁补偿安置协议自双方当事人意思表示一致即成立生效。

既然是买卖合同,其买卖的目的就必然是标的物的交付和所有权的转移,这也是买卖合同的本质使然。

依据我国现行民事立法采取的债权形式主义的物权变动模式,债权合同效力的发生仅能引起债权变动的法律后果,并不直接引起物权变动;物权变动法律效果的发生,必须以生效的债权合同与交付或登记行为的民事法律事实构成为前提。

最高法院对城中村拆迁补尝司法解释

最高法院对城中村拆迁补尝司法解释

最高法院对城中村拆迁补尝司法解释
行政机关针对涉案城中村改造拆迁补偿安置方案作出政策说明,进行细化解释。

虽然该政策说明并非对外发布的正式文件,但一方面,从制定程序上看,该政策说明制定时听取了村民代表的意见,村委会也明确表示同意,在回迁安置过程中各村也均按照上述政策执行;另一方面,从说明的内容上看,相关规定的内容不违反法律规定。

【裁判文书】(2020)最高法行申1441号北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长史西宁律师提醒各位朋友们:城中村改造是介于集体土地征收和国有土地上房屋征收的行政行为,更多的侧重于事实行为和政策性文件的支持,实质上是法律规定不完善情况下对城市建成区范围内集体土地进行改造、建设的一种探索和改革行为,这种行为在总体上有利于原住居民的财产增长,有利于推进城市建设,有利于提高行政效率。

也因此,对于此类行为的审查,往往缺乏法律法规依据,更多的是合理性审查,而不是合法性审查,只要其不违反法律法规的禁止性规定,不侵犯公民的重要财产权,就可以不受法律优先及法律保留原则的限制。

最人民法院曾出过司法解释,城中村房子拆迁,货币补偿,被拆迁户可以周边房子市场价作为拆迁补偿基准价。

无证房不一定是违建。

08年
之前建的、没取得房产证或准建证的房子,实践中通常很难被认定为违章建筑,可以获得和有证房屋一样的补偿,实践中以违建之名行拆迁不给补偿或少给补偿之实的事件经常发生。

08年以后建没有申请合法审批手续的,不属于《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的抢建行为,最低建筑成本价补偿。

如果属于抢建的,那么就没有补偿或者补偿很少。

房屋回迁登记的法律适用(2篇)

房屋回迁登记的法律适用(2篇)

第1篇一、引言房屋回迁登记是指因征收、拆迁等原因,原房屋所有权人根据政府相关规定,将原房屋恢复原状或者重建,并重新登记房屋所有权的行为。

在我国,房屋回迁登记涉及的法律问题较为复杂,包括物权法、合同法、土地管理法等多个法律部门。

本文将从房屋回迁登记的法律适用角度,对相关法律问题进行分析。

二、房屋回迁登记的法律依据1.物权法《中华人民共和国物权法》是我国调整物权关系的根本法律。

根据该法,房屋回迁登记涉及以下法律问题:(1)房屋所有权人的确认:物权法规定,房屋所有权人是指依法取得房屋所有权的人。

在房屋回迁登记中,原房屋所有权人应依据法律规定和实际情况,确认房屋所有权人。

(2)房屋所有权的变更:物权法规定,房屋所有权人可以通过转让、继承、赠与等方式变更房屋所有权。

在房屋回迁登记中,原房屋所有权人可以根据政府相关规定,申请变更房屋所有权。

(3)房屋所有权的登记:物权法规定,房屋所有权人应当依法办理房屋所有权登记。

在房屋回迁登记中,原房屋所有权人应按照规定办理房屋所有权登记。

2.合同法《中华人民共和国合同法》是我国调整合同关系的法律。

在房屋回迁登记中,合同法主要涉及以下法律问题:(1)房屋征收、拆迁合同的签订:合同法规定,当事人应当遵循公平、自愿、诚实信用的原则订立合同。

在房屋回迁登记中,原房屋所有权人与政府签订的征收、拆迁合同,应遵循合同法的规定。

(2)房屋回迁合同的签订:合同法规定,当事人应当依法订立合同。

在房屋回迁登记中,原房屋所有权人与政府签订的回迁合同,应遵循合同法的规定。

3.土地管理法《中华人民共和国土地管理法》是我国调整土地关系的法律。

在房屋回迁登记中,土地管理法主要涉及以下法律问题:(1)土地使用权收回:土地管理法规定,国家为了公共利益的需要,可以依法收回土地使用权。

在房屋回迁登记中,政府收回土地使用权,应遵循土地管理法的规定。

(2)土地使用权出让:土地管理法规定,土地使用权可以出让、转让、出租、抵押等。

关于工程、房屋的优先受偿权的相关法律规定及司法解释

关于工程、房屋的优先受偿权的相关法律规定及司法解释

1《合同法》第二百三十条【优先购买权】出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

第二百八十六条【工程价款的支付】发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。

发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。

建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

2《最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》([2004]民一他字第14号)福建省高级人民法院:你院闽高法[2004]143号《关于福州市康辉装修工程有限公司与福州天胜房地产开发有限公司、福州绿叶房产代理有限公司装修工程承包合同纠纷一案的请示》收悉。

经研究,答复如下:装修装饰工程属于建设工程,可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定,但装修装饰工程的发包人不是该建筑的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。

享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。

此复。

二00四年十二月八日3《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过(法释〔2002〕16号)上海市高级人民法院:你院沪高法〔2001〕14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。

经研究,答复如下:一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

拆迁补偿安置协议优先权的效力评析

拆迁补偿安置协议优先权的效力评析

拆迁补偿安置协议优先权的效力评析
袁辉根
【期刊名称】《中国房地产》
【年(卷),期】2010(000)002
【摘要】最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下文简称商品房买卖司法解释)第七条规定:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持”。

【总页数】2页(P65-66)
【作者】袁辉根
【作者单位】淮安市淮阳区人民法院
【正文语种】中文
【相关文献】
1.美国法下禁止船舶优先权条款的法律效力 [J], 宋淑华;傅廷中
2.税收优先权与担保物权的效力冲突分析 [J], 胡海
3.论税收优先权与担保物权效力冲突的解决路径 [J], 张磊
4.船舶优先权与船舶抵押权的效力冲突及其完善 [J], 崔龙哲
5.优先权法律状态对PCT申请进入中国国家阶段效力影响 [J], 杨照宏;王春雨因版权原因,仅展示原文概要,查看原文内容请购买。

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2012年第6期山东社会科学No.6总第202期SHANDONG SOCIAL SCIENCES General No.202·《物权法》实施中的疑难问题(学术主持人:房绍坤)·论回迁安置优先权的司法解释完善李建华王国柱(海南大学法学院,海南海口570228;吉林大学法学院,吉林长春130012)[摘要]最高人民法院通过司法解释赋予被征收人的回迁安置优先权,在保护被征收人利益方面具有正当性,但也存在“事后救济”等弊端,可能造成对第三人的侵害,并与《物权法》中的物权变动规则相冲突。

建议最高人民法院通过有关《物权法》实施的司法解释,进一步明确回迁安置优先权的适用条件,确保其内容与《物权法》规定的和谐一致,并通过预告登记等制度补充其制度不足。

[关键词]征收;回迁安置;优先权;预告登记[中图分类号]D913.2[文献标识码]A[文章编号]1003-4145[2012]06-0005-05《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》[法释(2003)7号](以下简称《解释》)第7条第1款规定:“被拆迁人与拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。

”《解释》第7条赋予被征收人①优先于第三人取得补偿安置房屋的权利即为回迁安置优先权。

该条司法解释确立的回迁安置优先权对于保护被征收人的利益的确具有其正当性和积极性,但由于该司法解释内容本身存在不足,尤其是该司法解释出台于《物权法》颁布实施之前,与《物权法》存在一定的不协调之处。

对此,最高人民法院应通过有关《物权法》实施的相关司法解释,对该《解释》进行完善,并确保其内容与《物权法》规定的协调一致。

本文拟对此问题予以探讨。

一、回迁安置优先权的司法解释界定(一)法律关系中的回迁安置优先权根据《解释》第7条,如果征收人与被征收人以所有权调换形式订立征收补偿安置协议,征收人即应当以位置、用途特定的房屋对被征收人给予补偿安置。

这种补偿安置一般称之为回迁安置,广义上的回迁安置既包括原地回迁安置,也包括异地安置。

被征收人基于补偿安置协议对征收人享有请求其按约定交付特定房屋的权利。

如果征收人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被征收人即享有回迁安置优先权。

可见,《解释》第7条规定了两种回迁安置法律关系:一种是正常的回迁安置,征收人依约向被征收人履行交付房屋的义务,只涉及征收人和被征收人两方当事人;另一种是非正常的回迁安置,征收人违反协议约定,将该房收稿日期:2012-03-05作者简介:李建华,海南大学法学院教授、吉林大学法学院教授,博士生导师。

王国柱,吉林大学法学院民商法专业博士研究生,青岛科技大学法学院讲师。

基金项目:本文是教育部人文社会科学研究规划基金项目“我国民法典中私权一体化与三元结构的立法设计”(项目编号:11YJA820038)、教育部人文社会科学重点研究基地重大招标项目“我国民法典中私权保护制度的立法设计”(项目编号:09JJD820010)以及吉林大学创新团队建设项目“权利本位与中国民法法典化”的阶段性成果。

①2011年1月21日公布并实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条规定:“被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

”该条例以“征收”取代“拆迁”,“拆迁人”与“被拆迁人”的称谓也更改为“征收人”与“被征收人”。

屋另行出卖给第三人,涉及征收人、被征收人和第三人。

本文探讨的回迁安置优先权就存在于这种非正常的回迁安置法律关系之中。

回迁安置优先权的产生的原因包括以下方面:1.征收人与被征收人订立回迁安置协议。

回迁安置协议是征收人与被征收人按照所有权调换(产权调换)方式订立的补偿安置协议。

所谓产权调换,是指征收人用自己建造或购买的房屋与被征收房屋进行产权调换,并按被征收房屋的评估价和调换房屋的市场价结算调换差价的行为。

从双方的权利和义务考察,征收人的义务是以自行建造或者购买的房屋交付并转移所有权于被征收人;被征收人则以放弃被征收房屋的所有权为对价,换取征收人提供的安置房屋的所有权。

这种以所有权调换为内容的协议,属于互易合同,可以视为特殊的买卖合同,征收人相当于出卖人,被征收人相当于买受人。

2.在回迁安置协议订立之后到被征收人取得房屋所有权之前存在着时间间隔。

在回迁安置协议订立之后,可能因为安置房屋尚未建成等原因,无法即时办理所有权变更登记,被征收人取得的权利仅是请求征收人在房屋建成之时交付房屋,并向己方转移所有权的债权。

“在任何一个所有权变动的立法模式之下,想排除时间差,并由此从根本上杜绝一物二卖现象是不可能的。

”①由于回迁安置房屋在签订回迁安置协议之时多处于“待建”或者“在建”状态,订立合同与办理所有权变更登记的时间间隔可能更长,发生“一物二卖”行为的可能性也就更大。

3.征收人与第三人订立以回迁安置房屋为标的物的买卖合同。

因为在回迁安置协议签订后,房屋建成并转移所有权于被征收人之前,征收人还是房屋的所有权人或者掌握着对待建房屋的处分权,此时征收人有可能将回迁安置房屋通过合同方式转让给第三人。

征收人对安置房屋的另行出售属于有权处分,在债法上,征收人与第三人订立的买卖合同是有效的。

征收人通过回迁安置协议将房屋转让给被征收人,又通过买卖合同将同一房屋转让给第三人。

该“一物二卖”行为是导致回迁安置优先权产生的直接原因。

4.被征收人与第三人之间产生权利冲突。

被征收人通过回迁安置协议获得了请求征收人交付房屋的债权,第三人通过买卖合同同样获得了请求征收人交付房屋的债权,这两个债权虽然成立时间有先后之分,但效力是平等的。

征收人的“一物二卖”行为导致了被征收人和第三人权利的冲突,冲突的解决需要赋予一方优先于他方的权利。

《解释》赋予被征收人的回迁安置优先权体现了对被征收人的特别保护,也使得被征收人的权利变为特别债权,具有了优先性,可以对抗第三人的债权。

(二)回迁安置优先权的属性优先权是指特定债权人基于法律的直接规定而享有的就债务人的总财产或特定动产、不动产的价值优先受偿的权利。

优先权分为一般优先权和特殊优先权,特殊优先权是在债务人的特定财产上设定的优先权,旨在保证与特定财产有牵连的特殊债权获得优先受偿,以保护正常的商事交易,维护交易公平;一般优先权是在债务人的所有财产上设定的优先权,旨在解决与特定财产无牵连的特殊债权的优先受偿问题。

②关于优先权有两种立法例:法国和日本将优先权置于民法中规定,而德国和瑞士在民法之外对其予以规定。

之所以会有这样的区别,是因为前者认为优先权是一项独立的民事权利,具有担保物权的性质;而后者则认为优先权不是一项独立的权利,而是特殊债权所特有的一种特殊效力———优先受偿效力。

③这两种立法例虽然对于优先权的独立地位有不同的认识,但显然都承认优先权的附从性。

④我国现行立法不承认优先权是一种独立的担保物权。

优先权在交易关系中发挥着平衡当事人利益的功能,在不同的物权变动模式下优先权所保护的侧重点又有所不同。

在法国和日本,由于采取了意思主义的物权变动模式,即只要出卖人和买受人就标的物的买卖达成合意,即使买受人还没有支付价款,同时标的物仍由出卖人占有,买受人也会立即取得标的物的所有权。

为了保护出卖人的债权,法律规定了出卖人的优先权。

而在德国和瑞士,由于采取了形式主义的物权变动模式,当事人之间除了债权合意外,还需要登记或者交付才能发生所有权的变动,因此在债权合同订立后特定公示行为完成之前,出卖人仍然是所有权人,无需赋予其优先权。

不仅如此,出卖人如果“一物二卖”,将会对买受人的利益构成重大威胁,为了防止“一物二卖”,可以在特定情形下赋予买受人优先权。

①②③④马新彦:《一物二卖的救济与防范》,《法学研究》2005年第2期。

孙新强:《我国法律移植中的败笔———优先权》,《中国法学》2011年第1期。

徐元彪:《从国外优先权立法例看我国物权立法对优先权之取舍》,《广西社会科学》2006年第11期。

袁辉根:《拆迁补偿安置协议优先权的效力评析》,《中国房地产》2010年第2期。

从性质上看,《解释》第7条赋予被征收人的回迁安置优先权属于买受人的优先购买权。

从《解释》第7条的文义来看,一旦被征收人通过补偿安置协议取得了对特定回迁房屋的请求权,被征收人即可获得回迁安置优先权,该优先权效力极强,能够阻止任何第三人就该房屋获得与被征收人相同的权利。

二、回迁安置优先权司法解释的利弊分析(一)《解释》中回迁安置优先权的正当性分析《解释》第7条旨在通过设定被征收人对回迁安置房屋的优先取得权,防止征收人将该房屋出售给第三人,导致被征收人无法取得房屋的所有权。

笔者认为,保证被征收人取得安置房屋的所有权具有重要的法律意义和社会意义。

就法律意义而言,当事人之间订立的合同应当得到严格遵守,被征收人通过安置补偿协议获得的、对安置房屋的请求权具有正当性和合法性,征收人违反合同约定“一物二卖”的行为应当受到否定性的评价;就社会意义而言,保证被征收人取得回迁安置房屋能够有效缓解社会矛盾,实践中,一些征收人将补偿安置协议中约定的回迁安置房屋出售给第三人,导致被征收人无法回迁,使被征收人丧失了基本的生活住所和生产经营场所,产生了新的城市贫民,造成被征收人集体上访,严重影响社会稳定。

(二)《解释》中回迁安置优先权存在的缺陷尽管《解释》第7条保证被征收人取得回迁房屋权利的宗旨是正当的,但是,该回迁安置优先权的设置也存在着重大的缺陷和弊端。

1.《解释》对被征收人和第三人进行了有失公允的利益衡量《解释》第7条对被征收人和第三人的利益进行了衡量,认定被征收人的利益应得到特殊保护,因此赋予被征收人回迁安置优先权以对抗第三人。

优先权的设置一般是基于立法政策目标与社会价值目标的考量,只有需要法律特别保护的主体才能享有优先权,而与买受房屋的第三人相比,被征收人并不当然处于弱势地位。

第三人作为房屋的买受人,极有可能因为出卖人的故意隐瞒、房屋权属信息公示制度不健全等原因,无法准确掌握房屋的权属和交易状况,无法获知该房屋已经成为回迁安置房屋的事实,而善意购买该房屋。

在此情况下,第三人也是交易中的弱者。

如果不考虑第三人的利益,一味地优先保护被征收人的利益,显然有失公允。

实际上,被征收人的真正弱势地位体现在征收法律关系之中,与征收人相比,被征收人处于弱势地位,为征收人设置特定的义务和限制征收人的权利应当是保护被征收人利益的主要途径。

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