房产税疑难问题辨析
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1951年8月颁布了《城市房地产税暂行条例》 1973年简化税制，把对企业征收的这个税种并入了工商
税。 1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房
产税暂行条例》。 2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及
外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳 房产税。
使用人纳税。 5、无租使用其他单位房产的，由使用人依照房产余值代
缴纳房产税。
四、纳税人
6、免租期纳税人的规定。 7．融资租赁房产纳税人的确定。 8．未取得房屋产权证书期间如何确定房产税纳税
人 9．2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业
和组织以及外籍个人（包括港澳台资企业和组织 以及华侨、港澳台同胞，以下统称外资企业及外 籍个人）依照《房产税暂行条例》的规定缴纳房 产税。
会计处理：对于出租人提供免租期的，出租人应 当将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内， 按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内 出租人应当确认租金收入。而承租人则应将租金 总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法 或其他合理的方法进行分摊，免租期内应当确认 租金费用。
企业所得税处理：《中华人民共和国企业所得税 法实施条例》第十九条规定：租金收入按照合同 约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现 。
不征税的规定 安徽省地方税务局网上答疑 在建制镇行政区划内，土地使用税征税范
围为镇政府所在的行政村，其他地区不征 土地使用税。 部门：税政一处 答复时间：2008-09-18 16:36
三、课税对象
房产税的课税对象是房产。 什么是房产？“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是
指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨， 可供人们在其中生产，工作，学习，娱乐，居住或储藏物 资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水 塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室 外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不 属于房产。 2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功 能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全 建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关 规定征收房产税。 财税〔2008〕123号：加油站罩棚不属于房产，不征收房 产税。
临时建筑等征房产税吗？
上海规定最切实际。 结论：无论什么工棚、车棚、简易仓库、临时办公房等
等，也无论是不是记入固定资产帐，也无论谁建谁使用， 只要具有完整的房屋形态，并且是用常用的房屋建筑材 料建造，就应该征收房产税，不具有完整的房屋形态 （如工棚、车棚、加油站的罩棚、农贸市场等），或者 虽具有房屋形态，但不是用常规的房屋建筑材料建造的 （如用铁皮、油毡、石棉瓦等搭建的临时住人、储藏东 西用的简易房屋），也不应该征收房产税。
思考题：临时建筑等征房产税吗？
房地产企业售楼部征税吗？ 基建工地上临时搭建的工棚征税吗？ 简易房屋和仓库征税吗？ 违章建筑征房产税吗？
网上答疑
北京财税佳苑税务咨询有限公司 ：我公司是房地产开发公司， 有400平方米用于售楼的售楼部等临时性建筑物，请问这些临 时建筑物是否要缴房产税？如果要缴，那么政策依据又是什么？
及在特定的场所。如某局用某公司或者某事业单 位房屋。 第二、行政主管部门的下属单位无租使用上级主 管部门的房屋。如招投标中心用发改委的房子。 第三、企业单位主副业之间的独立纳税单位无租 使用房屋。比如电力安装公司无租使用电力局的 办公用房。
实际征管工作中，对无租使用房屋的征税操作
第一种情形属于免税单位无租使用纳税单位的房 屋，不缴税；
第二种情形，如果该下属单位是企业或企业化管 理的事业单位，属于纳税单位无租使用免税单位 的房屋，由纳税单位缴纳房产税；
第三种情形，一般是房产登记在哪方就哪方缴税， 也有分别缴纳的，但都是一家人，好商量。
对无租使用房屋的征税操作弊端
对免税单位免税的范围进一步扩大化。 国家无谓地干预合同wk.baidu.com方的经济行为。
六、计税依据
一般规定 1．按房产余值计税 。 扣除比例规定： 地上建筑：10%－30%，湖南20%。 地下建筑 ：工业用途房产，以房屋原价的50—60%作为
应税房产原值。商业和其他用途房产，以房屋原价的 70—80％作为应税房产原值。
2、按租金收入计税。
六、计税依据
特殊情况下计税依据的规定 1．投资联营房产的计税依据 2．居民住宅区内业主共有的经营性房产的
吉地税发[2006]42号第二条规定：“承租 人转租的房屋，按转租人取得的租金收入 减去支付租金后的余额计算缴纳房产税。”
法无明文即自由：不征税的更多
云税四字[1987]14号 粤税发[1990]432号 浙地税函[2002]257号 皖地税[2006]146号 琼地税函[2006]299号 大地税函[2006]149号 苏地税发[2006]135号 赣地税发[2008]95号 鄂地税发[2008]97号
3、[86]湘税二字第627号《湖南省税务局关于房产税、车 船使用税若干规定的通知》第7条规定：对免税单位无租 使用征税单位的房屋，可不缴纳房产税。
思考题1：无租使用房屋，向谁征税？ 怎么征税？
从税收立法的角度来看，基本上不认可无偿无租 无息行为的。
税务部门一般认可的无租使用情形 第一、行政主管部门无偿使用下属单位的房屋以
规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业 所在地。工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。
二、征税范围
又进一步的解释： 城市的征税范围为市区和郊区。 县城的征税范围为县人民政府所在的城镇。 建制镇的征税范围为镇人民政府所在地。 城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税
范围，由各省、自治区、直辖市人民政府 划定。
2、09年以前，按照地方文件，如申报不实 或借口未取得租金的，可按同街同类房屋 一般租金水平核定一个应收租金征收房产 税。
对免租期征税没道理
免租期是企业正常的营销手段 免租期并不少交税 例：前两年免租，后三年每年200万，假定企业
房屋原值3000万元。如果企业签合同为第一年10 万，第二年30万，第三年80万，第四年180万， 第五年300万。那么企业应缴房产税600*12%=72 万元。税务部门也没有理由认为企业计税依据明 显偏低。而按照财税121号文件，企业免租期将 多缴房产税3000*（1-20%）*1.2%*2=57.6万元。
思考题1：无租使用房屋，向谁征税？ 怎么征税？
暂行条例规定：房产税由产权所有人缴纳。
例外规定： 1、[86]财税地字第008号《财政部税务总局 关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》第七条规定： 纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税 单位的房产，应由使用人缴纳房产税。
2、财税[2009]128号《财政部国家税务总局关于房产税城 镇土地使用税有关问题的通知》第一条规定：关于无租使 用其他单位房产的房产税问题 无租使用其他单位房产的 应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
计税依据 3．融资租赁房产的计税依据
思考题1：房产原值的确定： 哪些附属设备和配套设施征房产税？
房屋附属设备和配套设施计征房产税政策 解读
江苏省地方税务局转发《国家税务局总局 关于进一步明确房屋附属设备和配套设施 计征房产税有关问题的通知》的通知
思考题2、对免租期的征税有道理吗？
财政部、国家税务总局关于安置残疾人就 业单位城镇土地使用税等政策的通知（财 税[2010]121号）
二、关于出租房产免收租金期间房产税问 题
对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约 定有免收租金期限的，免收租金期间由产 权所有人按照房产原值缴纳房产税。
免租期的会计处理和企业所得税处理
中华会计网校 ：房地产开发公司临时搭建的售楼处，在售楼 结束后需要拆除的，请问，此售楼处是否需要缴纳房产税？
中华会计网校 ：车棚、污水处理站顶蓬、煤蓬、临时简易仓 库等，是否属于建筑物，免征房产税？
部分地方规定
上海市地方税务局关于企业搭建的简易房 屋和工棚征收房产税问题的通知
广州市地方税务局关于明确地方税若干业 务问题的通知
征不征税都不妥
征税，没依据 不征税，是个税收漏洞 可否转租人取得收入，对产权人征税？ 转租核定征收 是否可行？
五、税率
（一）基本税率：依据房产计税余值征税 的，税率为1.2%；依据房产租金收入征税 的，税率为12%。
（二）优惠税率 ： 财税〔2000〕125号 财税〔2008〕24号
只有房产税不认可免租期
企业所得税与会计处理有差异，但都认可 无租期的存在。
营业税对劳务没有视同销售、视同提供劳 务一说，所以，也认可免租期限的存在。
只有房产税不认可免租期，有不有道理？ （121号文是一个反避税政策？）
无租使用的税务处理
1、09年以后按照128号文件规定，由使用 人代缴纳房产税，不应该由房屋所有人缴。
临时建筑等征房产税吗？
财税地[1986]8号规定存在瑕疵 凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休
息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，如 果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还 或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月 起，依照规定收征房产税。 应该按上海规定加以区分算不算房屋，算房屋的征税，不 算房屋的不征税。
思考题3：转租征房产税吗？
转租概念： 转租是指承租人在租赁期内将 租入资产出租给第三方的行为。
基本规定： 房产税由产权所有人缴纳。 转租行为人不是房屋产权人，不属于房产
税的纳税义务人 。 出租人利用转租避税。
地方规定：曾经征税是主流
鲁地税函[1999]282号第三条规定：“对承 租人转租的房产，由转租人按其所得租金 收人扣除转租房产所支付的租金后的余额 计算缴纳房产税。”
二、征税范围
《房产税暂行条例》规定：房产税在城市、县城、建制镇 和工矿区征收。
《湖南省房产税暂行条例施行细则》解释： 城市是指经国务院批准设立的市。 县城是指县人民政府所在地。 建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建
制镇。 工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院
四、纳税人
房产税以房屋产权所有人为纳税人。 1．产权属于国家所有的，经营管理单位为纳税人；产权
归集体和个人所有的，集体单位和个人为纳税人。 2．产权出典的，由承典人纳税。 3．产权所有人、承典人不在房屋所在地的由房产代管人
或者使用人纳税。 4．产权未确定及租典纠纷未解决的亦由房产代管人或者
思考题：座落在农村的企业征房产税吗？
1、农村属不属于城市征税范围？
2、工矿区是个什么玩意儿？ 3、建制镇的征税范围怎么界定？
各地征税的规定
黑龙江省财政厅关于进一步明确我省城镇土地使用税征收 范围的通知
辽宁省关于房产税、土地使用税征收范围的批复 广东省人民政府关于建制镇房产税和土地使用税征税范围
的批复 辽宁省人民政府关于调整建制镇房产税和城镇土地使用税
征税范围的批复 内蒙古自治区人民政府关于进一步明确城镇土地使用税征
收范围的通知
座落在农村的企业征房产税吗？
大多数地方规定： 一、建制镇征税范围为整个行政区域内； 二、除农林牧渔业用地和农牧民居住用地
以外的所有土地。
座落在农村的企业征房产税吗？
房产税疑难问题辨析
课程说明：房产税不象增值税、企业所得税等大
税种那么复杂，但实际工作中，依然有很多政策不够清 晰的地方，本课程在简要地介绍房产税几个主要税收要 素的同时，将重点对实际工作中常见的房产税疑难问题 进行深入的探讨，希望能起到抛砖引玉的作用。
二0一三年六月十日
一、房产税概念和立法
房产税是以房屋为征税对象，以房屋价值或租金收入为计 税依据，向房屋产权所有人或者房产的实际使用人等征收 的一种财产税。
税。 1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房
产税暂行条例》。 2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及
外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳 房产税。
使用人纳税。 5、无租使用其他单位房产的，由使用人依照房产余值代
缴纳房产税。
四、纳税人
6、免租期纳税人的规定。 7．融资租赁房产纳税人的确定。 8．未取得房屋产权证书期间如何确定房产税纳税
人 9．2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业
和组织以及外籍个人（包括港澳台资企业和组织 以及华侨、港澳台同胞，以下统称外资企业及外 籍个人）依照《房产税暂行条例》的规定缴纳房 产税。
会计处理：对于出租人提供免租期的，出租人应 当将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内， 按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内 出租人应当确认租金收入。而承租人则应将租金 总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法 或其他合理的方法进行分摊，免租期内应当确认 租金费用。
企业所得税处理：《中华人民共和国企业所得税 法实施条例》第十九条规定：租金收入按照合同 约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现 。
不征税的规定 安徽省地方税务局网上答疑 在建制镇行政区划内，土地使用税征税范
围为镇政府所在的行政村，其他地区不征 土地使用税。 部门：税政一处 答复时间：2008-09-18 16:36
三、课税对象
房产税的课税对象是房产。 什么是房产？“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是
指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨， 可供人们在其中生产，工作，学习，娱乐，居住或储藏物 资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水 塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室 外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不 属于房产。 2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功 能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全 建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关 规定征收房产税。 财税〔2008〕123号：加油站罩棚不属于房产，不征收房 产税。
临时建筑等征房产税吗？
上海规定最切实际。 结论：无论什么工棚、车棚、简易仓库、临时办公房等
等，也无论是不是记入固定资产帐，也无论谁建谁使用， 只要具有完整的房屋形态，并且是用常用的房屋建筑材 料建造，就应该征收房产税，不具有完整的房屋形态 （如工棚、车棚、加油站的罩棚、农贸市场等），或者 虽具有房屋形态，但不是用常规的房屋建筑材料建造的 （如用铁皮、油毡、石棉瓦等搭建的临时住人、储藏东 西用的简易房屋），也不应该征收房产税。
思考题：临时建筑等征房产税吗？
房地产企业售楼部征税吗？ 基建工地上临时搭建的工棚征税吗？ 简易房屋和仓库征税吗？ 违章建筑征房产税吗？
网上答疑
北京财税佳苑税务咨询有限公司 ：我公司是房地产开发公司， 有400平方米用于售楼的售楼部等临时性建筑物，请问这些临 时建筑物是否要缴房产税？如果要缴，那么政策依据又是什么？
及在特定的场所。如某局用某公司或者某事业单 位房屋。 第二、行政主管部门的下属单位无租使用上级主 管部门的房屋。如招投标中心用发改委的房子。 第三、企业单位主副业之间的独立纳税单位无租 使用房屋。比如电力安装公司无租使用电力局的 办公用房。
实际征管工作中，对无租使用房屋的征税操作
第一种情形属于免税单位无租使用纳税单位的房 屋，不缴税；
第二种情形，如果该下属单位是企业或企业化管 理的事业单位，属于纳税单位无租使用免税单位 的房屋，由纳税单位缴纳房产税；
第三种情形，一般是房产登记在哪方就哪方缴税， 也有分别缴纳的，但都是一家人，好商量。
对无租使用房屋的征税操作弊端
对免税单位免税的范围进一步扩大化。 国家无谓地干预合同wk.baidu.com方的经济行为。
六、计税依据
一般规定 1．按房产余值计税 。 扣除比例规定： 地上建筑：10%－30%，湖南20%。 地下建筑 ：工业用途房产，以房屋原价的50—60%作为
应税房产原值。商业和其他用途房产，以房屋原价的 70—80％作为应税房产原值。
2、按租金收入计税。
六、计税依据
特殊情况下计税依据的规定 1．投资联营房产的计税依据 2．居民住宅区内业主共有的经营性房产的
吉地税发[2006]42号第二条规定：“承租 人转租的房屋，按转租人取得的租金收入 减去支付租金后的余额计算缴纳房产税。”
法无明文即自由：不征税的更多
云税四字[1987]14号 粤税发[1990]432号 浙地税函[2002]257号 皖地税[2006]146号 琼地税函[2006]299号 大地税函[2006]149号 苏地税发[2006]135号 赣地税发[2008]95号 鄂地税发[2008]97号
3、[86]湘税二字第627号《湖南省税务局关于房产税、车 船使用税若干规定的通知》第7条规定：对免税单位无租 使用征税单位的房屋，可不缴纳房产税。
思考题1：无租使用房屋，向谁征税？ 怎么征税？
从税收立法的角度来看，基本上不认可无偿无租 无息行为的。
税务部门一般认可的无租使用情形 第一、行政主管部门无偿使用下属单位的房屋以
规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业 所在地。工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。
二、征税范围
又进一步的解释： 城市的征税范围为市区和郊区。 县城的征税范围为县人民政府所在的城镇。 建制镇的征税范围为镇人民政府所在地。 城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税
范围，由各省、自治区、直辖市人民政府 划定。
2、09年以前，按照地方文件，如申报不实 或借口未取得租金的，可按同街同类房屋 一般租金水平核定一个应收租金征收房产 税。
对免租期征税没道理
免租期是企业正常的营销手段 免租期并不少交税 例：前两年免租，后三年每年200万，假定企业
房屋原值3000万元。如果企业签合同为第一年10 万，第二年30万，第三年80万，第四年180万， 第五年300万。那么企业应缴房产税600*12%=72 万元。税务部门也没有理由认为企业计税依据明 显偏低。而按照财税121号文件，企业免租期将 多缴房产税3000*（1-20%）*1.2%*2=57.6万元。
思考题1：无租使用房屋，向谁征税？ 怎么征税？
暂行条例规定：房产税由产权所有人缴纳。
例外规定： 1、[86]财税地字第008号《财政部税务总局 关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》第七条规定： 纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税 单位的房产，应由使用人缴纳房产税。
2、财税[2009]128号《财政部国家税务总局关于房产税城 镇土地使用税有关问题的通知》第一条规定：关于无租使 用其他单位房产的房产税问题 无租使用其他单位房产的 应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
计税依据 3．融资租赁房产的计税依据
思考题1：房产原值的确定： 哪些附属设备和配套设施征房产税？
房屋附属设备和配套设施计征房产税政策 解读
江苏省地方税务局转发《国家税务局总局 关于进一步明确房屋附属设备和配套设施 计征房产税有关问题的通知》的通知
思考题2、对免租期的征税有道理吗？
财政部、国家税务总局关于安置残疾人就 业单位城镇土地使用税等政策的通知（财 税[2010]121号）
二、关于出租房产免收租金期间房产税问 题
对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约 定有免收租金期限的，免收租金期间由产 权所有人按照房产原值缴纳房产税。
免租期的会计处理和企业所得税处理
中华会计网校 ：房地产开发公司临时搭建的售楼处，在售楼 结束后需要拆除的，请问，此售楼处是否需要缴纳房产税？
中华会计网校 ：车棚、污水处理站顶蓬、煤蓬、临时简易仓 库等，是否属于建筑物，免征房产税？
部分地方规定
上海市地方税务局关于企业搭建的简易房 屋和工棚征收房产税问题的通知
广州市地方税务局关于明确地方税若干业 务问题的通知
征不征税都不妥
征税，没依据 不征税，是个税收漏洞 可否转租人取得收入，对产权人征税？ 转租核定征收 是否可行？
五、税率
（一）基本税率：依据房产计税余值征税 的，税率为1.2%；依据房产租金收入征税 的，税率为12%。
（二）优惠税率 ： 财税〔2000〕125号 财税〔2008〕24号
只有房产税不认可免租期
企业所得税与会计处理有差异，但都认可 无租期的存在。
营业税对劳务没有视同销售、视同提供劳 务一说，所以，也认可免租期限的存在。
只有房产税不认可免租期，有不有道理？ （121号文是一个反避税政策？）
无租使用的税务处理
1、09年以后按照128号文件规定，由使用 人代缴纳房产税，不应该由房屋所有人缴。
临时建筑等征房产税吗？
财税地[1986]8号规定存在瑕疵 凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休
息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，如 果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还 或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月 起，依照规定收征房产税。 应该按上海规定加以区分算不算房屋，算房屋的征税，不 算房屋的不征税。
思考题3：转租征房产税吗？
转租概念： 转租是指承租人在租赁期内将 租入资产出租给第三方的行为。
基本规定： 房产税由产权所有人缴纳。 转租行为人不是房屋产权人，不属于房产
税的纳税义务人 。 出租人利用转租避税。
地方规定：曾经征税是主流
鲁地税函[1999]282号第三条规定：“对承 租人转租的房产，由转租人按其所得租金 收人扣除转租房产所支付的租金后的余额 计算缴纳房产税。”
二、征税范围
《房产税暂行条例》规定：房产税在城市、县城、建制镇 和工矿区征收。
《湖南省房产税暂行条例施行细则》解释： 城市是指经国务院批准设立的市。 县城是指县人民政府所在地。 建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建
制镇。 工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院
四、纳税人
房产税以房屋产权所有人为纳税人。 1．产权属于国家所有的，经营管理单位为纳税人；产权
归集体和个人所有的，集体单位和个人为纳税人。 2．产权出典的，由承典人纳税。 3．产权所有人、承典人不在房屋所在地的由房产代管人
或者使用人纳税。 4．产权未确定及租典纠纷未解决的亦由房产代管人或者
思考题：座落在农村的企业征房产税吗？
1、农村属不属于城市征税范围？
2、工矿区是个什么玩意儿？ 3、建制镇的征税范围怎么界定？
各地征税的规定
黑龙江省财政厅关于进一步明确我省城镇土地使用税征收 范围的通知
辽宁省关于房产税、土地使用税征收范围的批复 广东省人民政府关于建制镇房产税和土地使用税征税范围
的批复 辽宁省人民政府关于调整建制镇房产税和城镇土地使用税
征税范围的批复 内蒙古自治区人民政府关于进一步明确城镇土地使用税征
收范围的通知
座落在农村的企业征房产税吗？
大多数地方规定： 一、建制镇征税范围为整个行政区域内； 二、除农林牧渔业用地和农牧民居住用地
以外的所有土地。
座落在农村的企业征房产税吗？
房产税疑难问题辨析
课程说明：房产税不象增值税、企业所得税等大
税种那么复杂，但实际工作中，依然有很多政策不够清 晰的地方，本课程在简要地介绍房产税几个主要税收要 素的同时，将重点对实际工作中常见的房产税疑难问题 进行深入的探讨，希望能起到抛砖引玉的作用。
二0一三年六月十日
一、房产税概念和立法
房产税是以房屋为征税对象，以房屋价值或租金收入为计 税依据，向房屋产权所有人或者房产的实际使用人等征收 的一种财产税。