惠州碧桂园十里银滩项目深度研究报告3
中国海岸线上的下一个传奇碧桂园十里银滩营销策划报告
微观市场小结：
2011年入市项目供应量大，竞争激烈，竞争程度高层>别
墅
竞争态势
未来竞争
别墅
竞争少
未来别墅整体供应量大，但本项目别墅产品 面积偏小，直接竞争不大，主要来自万科双 月湾，同时面临合正东部湾、皇廷波希塔诺 合生滨海城的差异化竞争。
高层
竞争激烈
主要来自区域内在售项目新推+未来新推项 目，未来供应量大，重点竞争项目为金海湾、 万科双月湾，以及其他项目散点竞争。
海宸项目
2011年上半年 2011年上半年
万科双月湾 2011年6月
本项目
2011年7月
套数
30
150 328 250 14 10 142 22
60
100 38 110 52
主力户型
独栋 300～500平
联排250～350平，独栋320平 叠拼126-162平 联排175-243平 双拼298-302平 独栋384-596平 联排265～270平 独栋804平米 联排300～400平 独栋400平米以上 联排181～220平 双拼181～220平 双拼210～220、 260～450平 联排150～170平
B 别墅竞争思考:2011年上半年别墅供应量约1304套，产品差异 化明显，以220平米以上户型为主，本项目户型面积偏小，直 接竞争较弱，但面临差异化竞争。
属性 项目名称
在售项 目新推
金海湾
合正东部湾
预计推售时间 2011年中 2011年5月
皇廷波希塔诺 2011年上半年
新推项 合生滨海城 目盘点
本项目与金海湾户型对比——全套房海景公寓、更舒适
金海湾
约55平一房一厅海景公寓 约220平双拼别墅
碧桂园十里银滩案例分析
成本控制与管理
01
成本预算与核算
碧桂园十里银滩项目在施工前制定详细的成本预算，并在施工过程中进
行严格的成本核算。通过对比实际成本与预算成本的差异，及时调整成
本控制措施。
02
成本控制措施
项目团队采取多种成本控制措施，如优化施工方案、合理调配资源、降
低材料消耗等，以降低工程成本。同时，加强合同管理，防止不必要的
作为知名地产开发商，碧桂园在市场上具 有良好的口碑和品牌形象，为项目的销售 和推广提供了有力支持。
项目不足之处分析
过度依赖高端市场
项目主要针对高收入人群， 市场定位相对狭窄，对经济 环境和政策变化的敏感性较 高，存在一定的市场风险。
地理位置较为偏远
项目位于较为偏远的地区， 交通不便，生活配套设施相 对较少，增加了住户的生活 成本和不便。
项目开发目的与意义
碧桂园十里银滩项目的开发目的是打造一个高品质的休闲 度假胜地，为游客提供一流的旅游体验，同时带动当地经 济发展。该项目的开发将有助于提升惠州市的旅游形象， 增加就业机会，促进当地旅游业的发展。
该项目的实施对于当地经济的可持续发展具有重要意义， 同时也为游客提供了一个理想的休闲度假目的地。
该项目的开发理念是打造一个高品质的休闲度假胜地，为游客提供一流的旅游体 验，同时带动当地经济发展。
项目地理位置与环境
碧桂园十里银滩项目位于广东省惠州市惠东县，距离惠州市 区约60公里，距离深圳市区约120公里。该项目地处稔平半 岛，拥有得天独厚的自然环境，包括海洋、沙滩、山脉和森 林等景观资源。
该地区的气候属于亚热带季风气候，四季分明，气候温和湿 润，适合休闲度假和居住。
精准市场定位
优秀的设计理念
碧桂园十里银滩项目针对高收入人群，提 供高端住宅和一流的居住环境，满足了特 定市场的需求。
中原地产_2019年惠州 碧桂园十里银滩案例分析
项目技术指标：本项目就体量与区域其他大盘相比属于规模较小的项目， 但产品充分利用一线看海优势，打造多种实用型度假产品。
占地面积
144万平方米
项目一期共计4957套，主要产
开发周期 主要产品
项目预计10年开发，项目目前分为两期开发，后续增加土地规 模
临海别墅，海景洋房，山景洋房，海景公寓
一 期
品有：2栋海景洋房，2栋山景 洋房，五星级酒店，临海公寓， 临海别墅。
项目运用中庭镂空设计，产品围绕中空部分对称排布，与常规 小户型产品相区分，保证通风采光最大化。
户型一律绽放式排列，最大化利用空间及收集景观资源，同时 在拥挤的设计中保证每户的私密性。
山景洋房整体实用率约79%，实用面积较大，同时发展商打出 4000-5000元/㎡的宣传口号，对市场产生较大吸引力。目前是 认筹最为火爆的产品。
背靠群山南临大海，居住在山海环抱的自然中
“这里的蓝色是透明的，南中国最纯净的海水，拥 有8米能见度”。
拥有长达5公里的白沙滩海岸线，漫步其间，心旷 神怡。
亿万年原生山海资源，拥有巨型礁石群，构成雄奇 俊美的海岸画卷。
千年礁石 水清沙白
这里是南中国最美的地方。湛蓝的天空，湛蓝的大海，纯净的 蓝色，没有一点杂质，只有透明的变化，深邃与神秘，纯净与 安宁，在此刻，在身边
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产品打造——整体类别：项目为不同客户提供多元化选择，合理配比各类 产品，实现景观效果最大化。
发展用 地
山景洋房
五星酒店 海景公寓
海景洋房
发展用地 临海别墅
海景洋房
保留区域 推售区域
碧桂园十里银滩营销策划报告
金海湾
约55平一房一厅海景公寓 约220平双拼别墅
观景 阳台
卧室
4米宽景阳台设计， 一线海景、湾景。 主卧、客厅均享 受一线海景。 户型方正，动静 分区，舒适合理 大开间海景主卧， 方正通透。
花园 花园
餐厅客厅
客卧
花园 双车位
客卧
客卧 套房
本项目
厨房 卫生间
四房3厅3卫1厨
三重超大景观花
书房 露台
园
62万
49～160 ㎡洋房，150～ 170 ㎡联排，210～450 ㎡ 双拼
11年 7月
1小时 内
短期内，本项目高层面临东部湾、金海湾和双月湾的直接竞争，别墅将面临其他
项目的差异化产品竞争
碧桂园十里银滩营销策划报告
A 高层产品竞争思考:2011年上半年滨海线高层洋房公寓量约 9724套，以50～130 ㎡为市场的主力供应产品，供应量大， 本项目主要面临金海湾和万科双月湾的竞争。
项目的推广形象：
11公里白色沙滩、16公里原生海岸线、24平方公里滨海大城，“中国的马尔代 夫”，中国海岸带上一段神奇的珍藏 项目的核心卖点：海景+规划 资源+大盘规划，最稀缺的资源、最恢宏的气势、最早立势，区域领导者形象。
碧桂园十里银滩营销策划报告
本项目与金海湾户型对比——全套房海景公寓、更舒适
基本完成各项 土地盘整和接 收、各项前期 规划 初步形成具备 基本市政、配 套商业、旅游 等设施的滨海 度假区 丰富休闲度假 设施、沉淀区 域常住人口
1、土地盘整接收 2、总体规划及各项详规编制完成 3、喜来登酒店开业和首个销售物业成功销售
1、各项市政配套设施基本完成 2、中区配套商业、旅游项目开业、码头建成 3、体育公园建成开业、南区形成五星级度假 酒店群
惠州碧桂园·十里银滩项目深度研究报告_下
• 配套：滨海五星级酒店、风情商业走廊、“广东省2号绿色通道（自行车道）”、国际幼儿园，更规建有游艇码头、无边际泳池等
全屋电•插座项配目备定齐位全：，全全国性部大电型线滨套海管度安假装项目，每户安装独立水，电表。 配套：•滨海客五户星区级域酒定店位、：风面情向商全业国走，廊以、珠“三广角东客省户2号为绿主色，通其中道深（圳自客行户车占道7）0%”、-80国%际、幼本儿地园客户，占更1规0%建-1有5%游艇码头、无边际泳池等 港深都•会圈客，国户际类滨型海定城为：首期：中产和富裕客户，后期：白领至顶级客户
• 主卧前后连着大露台，视野开阔，处处可观景；
• 客厅与餐厅分开，互不干扰，功能划分明显。
五. 装修状况
• 浪琴湾高层洋房
• 内墙：卫生间和淋浴间贴抛光砖，其他大部分墙身油乳胶漆。
• 天花：部分天花吊顶油乳胶漆。
• 地面：卫生间铺抛光砖，淋浴间铺石材，其他铺竹地板，局部有石材。
• 阳台：地面铺仿古砖。
至8月15日， 全 部8折优惠
3-7月高调地举办一系列活动：开放展厅、参展房交会和房博会、举办一系列活动及论坛、 产品信息发布会、 VIP业主专场推介会、集团全国近百个项目中开展的百城巡展活动 、赞助各式活动、在行
业会议上进行推介，和开放体验区等。
3. 营销活动
1.
年12月30日 赞助“深圳新年音乐会”并在场外设置咨询台
介
8.
年4月22-24日 参展第十六届浙江义乌房展会
9.
年4月23日 自行车“绿道踏青游”
10.
年4月23-26日 参展 春季西安住博会
11. 年4月28-29日 在深圳市饭店协会年会上进行推介
抢先版【2】十里银滩核心价值—4个为什么？（20161017）
碧桂园十里银滩核心价值梳理20161017一、客户为什么选择惠东滨海线？1、独特滨海资源价值大陆岸线最适宜人居度假的优质沙滩岸线人均仅0.26毫米，深圳东部的惠东滨海资源丰富，誉为“深圳的后花园”的美称，气候宜人，环境宜居。
2、价格较低，投入成本低深圳滨海项目大部分都在10万/㎡以上，而惠东滨海线价格在9000-15000/㎡左右（按建筑面积），价格相对较低，家庭投入成本低。
3、深惠同城一体化，交通利好助力“深圳东进“战略辐射区，惠深沿海高速、厦深高铁、范和港跨海大桥先后通车，构建深惠一小时生活圈。
深圳地铁14号线、京九高铁、深惠城规等城际轨道，更将深惠距离缩短到20分钟至半小时内。
4、房企巨头扎堆惠东滨海线云集一线品牌开发商：碧桂园、万科、合正、富力、中航、金融街、华润等，斥资3千亿，政府投资750亿，打造东部美丽湾区、知名滨海旅游度假区。
二、客户为什么选择碧桂园？1、千亿房企，信誉有保障碧桂园，中国地产十强品牌，香港上市公司，福布斯亚太地区上市公司30强，连续三年千亿房企；24年造城专家，全球超500个项目，服务超300万业主，“给您一个五星级的家”誉满全球。
2、出海企业杰出代表，实力雄厚响应“一带一路”国家战略布局，投资2500亿打造马来西亚森林城市，这是中国民企最大海外投资项目，被纳入广东供给侧结构性改革行动计划。
3、物业一级资质，五星级物业服务碧桂园物业是物业一级资质，只需拨打24小时服务热线，即可享受家居清洁、维修、订餐等有偿服务；物业托管中心成熟运营，保障业主资产持续增值。
三、为什么选择碧桂园十里银滩？1、深惠湾区知名项目，超4万家庭的选择：自2011年开盘以来，十里银滩销售额在深惠湾区一直遥遥领先，截止目前，十里银滩累计销售额超200亿。
十里银滩现已成为超4万户家庭、逾12万业主的共同选择，出租率和自住率非常高。
2、优越区位，价格较低：远的太累，近的太贵，十里银滩位于惠深沿海高速小径湾出口和广惠高速亚婆角出口处，距离深圳市区约70公里，交通十分便捷。
惠州碧桂园十里银滩项目深度研究报告8
— 客户认筹享洋房2万抵4万、美墅5 万抵10万购房优惠
— 提前认筹、开盘当天成功认购的客 户可享额外7.5折购房优惠 ，山景 洋房折后起价4125元/平方米
2
3. 营销活动
• 其他营销策略 — 设万象城、购物公园、都之都广场、龙城文 化中心等十条免费看楼车线路。 — 8月31日前，凡在指定的销售中心或外拓点 认筹并成功认购的客户均可获一定数额的交 通补贴(若客户所在区域未有碧桂园指定的相 关项目，可到邻近的省会城市进行认筹与认 购，成功认购仍可获相应的交通补贴)。交通 补贴视不同区域而定，最高可获赠5500元 。 — 碧桂园给外地买家做分期付款，年期长达三 年。据此，按3年分期，首月付清四成首期， 余款按月支付，无优惠，按全款结算。如果 申请分期，则在房款的基础上多加0.12的费 用。 — 8月16日宣布，老业主带新业主成交的，新 业主享受8折优惠，老业主免2个月管理费 （管理费为2.3元/平方米）。
3
4. 开盘组织
• 场地：五星级酒店大厅的A筹签到区与售楼中心的B筹签到区 • 时间段：当天8：00-15：00为认筹客专场 ，下午3点后才接待新客户 • 流程：客户需按筹号尾数字母A或B，分别到A场（酒店）和B场（销售中心），然后在现场
等待通知，按照认筹的日期与编号依次进入选房区 • 人性化服务：免费车于指定地点接送，现场免费提供纯净水与汉堡包 • 活动：摩托艇、香蕉船在海面来回穿梭，小丑踩高跷给小孩派发礼物；风筝冲浪表演，火热
房优惠 22. 2011年7月30日 开盘 23. 2011年7月31日-8月15日 全部8折发售 24. 2011年8月16-22日 海景房85折优惠
1
3. 营销活动
• 项目以全国性客户定位，通过在电视媒 体、报纸、网络等大众媒体海量宣传， 以“低价+海景”吸引来自全国各地的投 资者 — 优惠折扣前均价：精装山景洋房约 5500-6000元/㎡，精装海景洋房约 10000-11000元/㎡，精装临海公寓
旅游地产项目分析
碧桂园·十里银滩项目位于惠东亚婆角度假区内，总占地3000 亩，容积率1．1，物业类型为双拼、联排别墅，海景洋房和瞰海公寓，依托的旅游资源主要是5 公里海滩加一线向海景，项目自身配套上考虑其休闲特性，配有: 滨海五星级酒店、便捷交通中心、社区康体中心、幼儿园、风情酒吧街、美食街，未来规建有游艇俱乐部、水上运动中心、无边际泳池等。
项目位置如图一所示:旅游地产定位应该与本地旅游目的地品牌塑造相契合，在旅游地产产品营销模式选择上占据首要地位。
一般说来，旅游地产主题的定位以及后续旅游地产产品品牌塑造程序主要分为两个阶段: 第一，影响旅游地产定位的因子; 第二，旅游地产产品主题塑造过程。
影响旅游地产定位的因子1旅游地产选址碧桂园·十里银滩位于惠东亚婆角度假区内，背山面海，距离深圳40 分钟车程。
该项目充分考虑了交通、旅游资源和整体区位发展前景。
1）项目交通便利: 惠深沿海高速公路及深厦高铁小径湾站直接连接项目，同时广深港客运专线、深汕高速、广惠高速、东部沿海高速形成区域1．5 小时都市圈；2）项目区域资源较好: 亚婆湾背山面海，享受十里沙滩的海岸生活，是中国最美丽海滩之一，海水清澈，保留亿万年的原生礁石群，适合海边度假观光。
3）项目整体区域优势明显: 项目集中了大量具备度假旅游产品开发优势的弯曲地域，万科等知名房企的进驻，带动区域整体发展及属性定位。
2旅游地产产品设计碧桂园·十里银滩业态丰富，产品多样化，以别墅、洋房等高端住宅产品为主，产品业态包括巴厘岛风格的沙滩别墅、亲海别墅、海景洋房、酒店式公寓等多种度假产品，满足不同的度假需求。
其中巴厘岛风格别墅产品，注重融入阳光与活力，给予度假生活梦幻想象力与浪漫情怀。
在海景房的设计上，海景洋房采用创新的波浪式立面，让建筑与海融为一体，互为风景。
产品设置较为多元化，实现了旅游地产产品的合理配比，满足了不同客户的置业需求。
3旅游地产项目周边配套旅游地产项目周边的配套设施主要以休闲为主，这其中包括星级酒店、高尔夫球场、商业步行街等等。
2011易居——十里银滩全程营销总结：十里银滩开盘营销回顾
7月9日起组织珠三角碧桂园老业主参观体验十里银滩，每天収车数约达
100台，总人数累积30000人；
亮点三
深圳客户大召集
新浪乐居发动史上最大规模看房团
策动深圳200个社区客户参观体验项目
盛况空前
15天，200个社区，500台大巴，20000人
亮点四
海滨生活全斱位体验
酒店
销售中心
全景水族大堂、超五 星级亲海酒店
抢滩计划—大深圳路拓
时间：2011年5月26日-6月25日 团队：华南雄鹰计划成员 拓客地点： 罗湖区：国贸、金光华广场、万象城、中信城市广场 福田区：华强北、中心城、会展中心、Coco park、山姆会员店 南山区：华侨城、益田假日广场、科技园、海岸城、宜家 拓客成果：拓展客户约10000台，登记诚意客户约1000台
配套 设斲
国际五星级滨海配套
五星级滨海酒店 度假商业中心
东亚最大的全景水族大堂
无边际泳池
国际幼儿园 省二号绿道
风情酒吧街
游艇会
产品 装修
精装东南亚泰式风格
三大特征
都市远郊，客户认知丌高
位处深港大都市东部，惠东亚婆角旅游度假区，距离深圳市区120公里Leabharlann 1小时 全程高速车程，距离城市遥远。
碧桂园集团的领航之作
第三市场
全国
（武汉）楚天都市报
（长沙）潇湘晨报 （长春）新文化报 （天津）每日新报 哈尔滨日报 新晚报
强势媒体：深圳特区报
第一市场：深圳 市场密集推广 7月15日周一头版全版 项目信息 7月15日周一 公关软文炒作 7月25日周一A4全版 折扣信息
强势媒体：南斱都市报
第一市场：深圳 市场密集推广 7月14日周四A4整版 项目信息 7月4日周一叠头三分之一 项目信息
惠州_碧桂园十里银滩案例分析
碧桂园 ·十里银滩
THE END
本报告是严格保密的。
碧桂园 ·十里银滩
山景洋房产品分析：首期推出两栋山景洋房，设计独特，性价比最高。
共20层 共30层
共20层
产品特点分析
山景洋房整体采用逐层退台式设计，波浪式立面风格，保 证各种产品都可以欣赏海景景观。 共25层 项目运用中庭镂空设计，产品围绕中空部分对称排布，与 常规小户型产品相区分，保证通风采光最大化。 户型一律绽放式排列，最大化利用空间及收集景观资源， 同时在拥挤的设计中保证每户的私密性。 山景洋房整体实用率约79%，实用面积较大。
碧桂园 ·十里银滩
现场客户情况
珠三角区域房地产面临严格的调控政策， 房地产投机环境紧张。深圳客户努力寻找 性价比高的投资机会。 通货膨胀严重，货币贬值，大批客户将手 持现金转向投资实物。 碧桂园集团针对项目进行全国大力推广， 宣传成本高（发展商为温州客户包机前往 项目），推动项目影响力。
共20层
产品劣势分析
产品两栋824套，产品排布紧密，居住空间拥挤；中空面积较 大，产品一律向内开窗，安全性较差；项目进深较大，但开间 小，户型形状不规则。
碧桂园 ·十里银滩
山景洋房户型：整体实用率较高，户型方正实用，景观效果较好。
休息 区
活动 区
活动 区
休息 区
2号楼C2-1户型2室2厅88㎡
2号楼B-1户型2室2厅93㎡
五星级酒店 商业中心 海云天洋房 酒店公寓
海景洋房采用创新的波浪 式立面，让建筑与海融为 一体，互为风景。
板房区
碧桂园 ·十里银滩
项目配套：十里私家沙滩、礁石公园、省级绿道结伴五星级酒店、商业中心、国
际双语幼儿园的国际度假社区。
碧桂园十里金滩考察报告
对于北方城市而言，客户对于这种结构造型的采光度还 有一定抗性
产品规划
洋房内部装修 简洁，大气，能够被大多数客户所接受
产品规划
双拼户型（3层），171平，3室2厅3卫
地中海立面风格，文化石及真石漆
首层无卧室，赠送约200平院子
2层为1个主卧套设计，并有一小楼台 3层设有两个普通卧室并有1小楼台及1个小阳台
产品规划
双拼户型（2层），125平，2室1厅2卫
地中海立面风格，文化石及真石漆 首层1个卧室，赠送约180-220平院子 2层为1个主卧套设计，及两个露台，其中较大楼 台面积约为24平，可供业主进行户外活动
产品规划
双拼别墅外立面及内部装修
产品规划
钻石墅，406平，4室3厅4卫
钻石墅 欧式风格，外立面全石材雕花，尽显贵气 首层2个室内停车位，两个阳台，无卧室 2层为2个主卧套，3露台设计，面海阳台设有室外浴缸 3层为1个主卧套设计，面海一侧为大露台
此前的回馈策略。
低价洋房制造噱头。项目利用少量低价位精装园景洋房制 造话题，保证市场热度，进而带动其主力海景洋房产品及别 墅产品的销售。
首付一成，五年无利率分期付款，有效提高派筹传化率。
总结——开发模式
低价取地，大规模开发造城 包括青岛十里金滩在内，碧桂园项目大多选址三、四线城市新发展中心、以及一、 二线城市的潜力发展区域。大体量、低价获取土地，大规模开发建设。
住宅9500
6000
公寓34-124 高层9000（精装） 海洋宝龙城 海景住宅 高层公寓、别墅 海阳市海景房，均价在 6000元 / 平之上 别墅300-450 别墅12000 东方夏威夷 碧桂园十里金滩 海景公寓 海景住宅 高层住宅 高层住宅、别墅、酒 店公寓 50-70 高层39-97 别墅125-171 9000（精装）
中原地产 碧桂园十里银滩案例分析
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区域形势
判断
利好
整体影响力，区域市场整体升温 借鉴，盘活区域客户资源
房地产调控政策围剿深圳楼市，区域发展前景虽未有定论，但势必出现短期 竞争白热化、产品多元化，项目竞争带动
从产品推广到客户积累，诸强之间难免相互
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从区域整体供应量及供应时间看，区域整体推售时间集中，产品以别墅为 主，洋房产品作为回笼资金快速手段，产品类型较丰富，竞争激烈。
竞争项目 万科双月湾 碧桂园十里银滩 别墅 180—220㎡TH 217—438㎡双拼 153—168㎡联排 320㎡独栋 230—270㎡联排 320—339㎡独栋 富茂威尼斯湾 250—260㎡双拼 190—250㎡联排 65—160㎡ —— —— 预计8月底开盘 公寓 56—84㎡ 约89㎡一房 高层 45—140㎡ —— 洋房 120—168㎡ 61㎡—300㎡一房到六 房产品 50—150㎡洋房 推售时间 预计7月推出 首批开盘热销
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产品打造——山景洋房户型：整体实用率较高，户型方正实用，山景资源 较好。
休息区 休息区 活劢区 活劢区
2号楼E户型3室2厅145㎡
2号楼F2户型3室2厅98㎡
户型坐北朝南（西南/东南/正南），干湿分区明显。 整体实用率较高，性价比高，适合投资/自住客户贩买，此次讣筹量最大，受市场青睐。 产品采用精装修交楼，拎包即可入住，斱便贩买群体癿投资需求。 E户型棱角多，不斱正，整体居住舒适感稍差，但位置凸前，保证景观效果最大化。
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2.
外立面
•
现代简洁的流线型外立面，以白色和蓝色为主色调，进一步体现其滨海特色。
•
欧式风格的外立面，主色调为霞红石的原色彩，石材上更展示出各式西班牙风格的雕花，进一步体现出其贵族气息及奢华。
•
东南亚风格的外立面，主色调为白色和黄色，深刻地体现出其东南亚滨海气息。
3. 建筑材料
•“浪琴湾”高层洋房；“海云天”高层洋房
—结构：框架剪力墙结构，楼面及屋面采用钢筋混凝土板。
—外墙：采用外墙砖，局部贴其他外装修材料。
—内部：精装修。
•双拼别墅（巴厘岛风格）
—结构：框架结构，楼面及天面采用钢筋混凝土板。
—外墙：采用文化石、涂料、埃特板。
（西班牙风格：采用干挂石材）
—内墙：墙面砂浆批荡。
—天花：天面做防水层，铺石板瓦面。
（西班牙风格：铺彩色瓦面）
—阳台、露台：做水泥砂浆找平层。
—楼梯：做现浇混凝土楼梯板。
—户门：入户大门配装木饰门，配装门锁。
—窗户：铝合金窗，配玻璃。
四. 户型设计
•总体情况
•户型分析
5号楼6号楼
三房两厅
两房两厅
一房一厅
•户型分布
2号楼1号楼
5号楼6号楼。