(深圳)碧桂园十里银滩案例2
圈层营销优秀案例-碧桂园十里银滩(终).
《圈层营销优秀案例》十里银滩解读圈层营销核心密码:有钱人!有权人!有影响力的人!十里银滩单盘年度销售目标标75亿!操控着近千人团队!如何才能有序进行圈层营销的管理?如何真正实现圈层影响力向销售力的转化?!十里银滩圈层营销工作简述项目总部管控机制根据3月25日圈层拓展营销指引,十里银滩迅速建立起一整套配合圈层营销拓展的管控机制。
为保证圈层拓展营销工作的有序开展,十里银滩进行了如下的前期工作:☒制定双月圈层营销费用预算表,各拓展组根据工作计划安排填写汇总提交。
☒梳理最新流程,监控圈层营销费用的执行及汇总☒与酒店、项目餐饮机构沟通,为收网工作提供便捷☒成立专门的拓展工作服务小组,支撑大量的费用报销、活动费用支付等☒成立专门数据管理部门,审核各拓展小组的圈层营销绩效考核内部刊物《十里快讯》及时传递每周拓展最新精神团队管理☒打造冠军团队—持续开展销售团队的培训与考核工作☒奖勤罚懒—完善团队队PK制度☒优胜劣汰—通过常态化的招聘与竞争,打造精英团队项目总部管控机制加强沟通,及时传达集团精神项目总部管控机制在销售区公示相关流程及拓客绩效制度驭客有道,圈子圈层!全方位开拓圈层营销渠道为销售树立信念:圈层营销是能够真正掌握住资源的核心渠道和平台,是一种营销模式和策略,而不仅是为了销售而涉及圈层表面!榜样的力量是无穷的!圈层营销工作指引划分析目标客户的生活习惯、爱好等行为特征,针对特定客群,有目的地进行营销活动“窄道传播”研究各圈层信息获取渠道,针对细分的核心渠道来源进行营销推广“领袖效应”利用核心人物,建立良好人脉;强化信息的传递,带动目标圈层的自主扩大项目针对不同目标圈层的生活模式、心理需求等特征,组织开展具有针对性的活动令目标圈层对项目产生深度的、良好的认同; 在心灵上产生感性的、精神层次的认同利用圈层之间的互动,实现下一主力圈层的进入,做到既有圈层的保养和维护,未来主力圈知名度层的开拓和扩大强强联合,资源共享精准锁定——联合项目圈层厘定的具化人群,如银行VIP、车友会、各地商会资源调用——以十里银滩酒店资源、项目自有滨海娱乐平台与其共享,进行资源整合,联谊活动,增值服务等,共同拓展客户,提升客户服务品质。
碧桂园十里银滩案例分析
成本控制与管理
01
成本预算与核算
碧桂园十里银滩项目在施工前制定详细的成本预算，并在施工过程中进
行严格的成本核算。通过对比实际成本与预算成本的差异，及时调整成
本控制措施。
02
成本控制措施
项目团队采取多种成本控制措施，如优化施工方案、合理调配资源、降
低材料消耗等，以降低工程成本。同时，加强合同管理，防止不必要的
作为知名地产开发商，碧桂园在市场上具 有良好的口碑和品牌形象，为项目的销售 和推广提供了有力支持。
项目不足之处分析
过度依赖高端市场
项目主要针对高收入人群， 市场定位相对狭窄，对经济 环境和政策变化的敏感性较 高，存在一定的市场风险。
地理位置较为偏远
项目位于较为偏远的地区， 交通不便，生活配套设施相 对较少，增加了住户的生活 成本和不便。
项目开发目的与意义
碧桂园十里银滩项目的开发目的是打造一个高品质的休闲 度假胜地，为游客提供一流的旅游体验，同时带动当地经 济发展。该项目的开发将有助于提升惠州市的旅游形象， 增加就业机会，促进当地旅游业的发展。
该项目的实施对于当地经济的可持续发展具有重要意义， 同时也为游客提供了一个理想的休闲度假目的地。
该项目的开发理念是打造一个高品质的休闲度假胜地，为游客提供一流的旅游体 验，同时带动当地经济发展。
项目地理位置与环境
碧桂园十里银滩项目位于广东省惠州市惠东县，距离惠州市 区约60公里，距离深圳市区约120公里。该项目地处稔平半 岛，拥有得天独厚的自然环境，包括海洋、沙滩、山脉和森 林等景观资源。
该地区的气候属于亚热带季风气候，四季分明，气候温和湿 润，适合休闲度假和居住。
精准市场定位
优秀的设计理念
碧桂园十里银滩项目针对高收入人群，提 供高端住宅和一流的居住环境，满足了特 定市场的需求。
《房地产蓄客方案》课件
根据市场需求和竞争情况，制定具有吸引力的优惠政策，提高客户的购买意愿和忠诚度。
总结词
在蓄客方案中，需要制定一系列的优惠政策，包括价格折扣、赠送装修、贷款利率优惠等，以吸引客户的眼球和提高购买意愿。优惠政策需要根据市场需求和竞争情况来制定，同时需要考虑客户的实际需求和心理预期，以提高客户的忠诚度和满意度。
《房地产蓄客方案》ppt课件
目录
蓄客方案背景蓄客策略制定蓄客实施过程蓄客效果评估蓄客方案优化建议案例分享
蓄客方案背景
当前房地产市场处于调整期，政策环境复杂多变，市场竞争激烈。
消费者需求多样化，对产品品质和服务要求提高。
受经济形势和金融政策影响，购房者购买力有所下降。
提高销售业绩和市场占有率
通过蓄客增加潜在客户数量，提高销售业绩和市场占有率。
感谢您的观看
THANKS
对收集到的客户信息进行整理、分类和筛选，分析客户购房偏好和需求，为后续的客户跟踪和维护提供依据。
定期对潜在客户进行回访，了解客户需求变化和购房进展，及时解答疑问和提供帮助。
定期回访
根据客户需求和偏好，提供个性化的服务和解决方案，提高客户满意度和忠诚度。
个性化服务
通过多种方式维护客户关系，如节பைடு நூலகம்祝福、优惠活动等，建立长期稳定的客户关系。
客户关系维护
蓄客效果评估
通过记录每天、每周、每月的客户来访数量，了解蓄客方案的吸引力和市场反应。
统计客户来访量
了解客户是通过何种渠道了解到蓄客方案，如线上广告、线下活动等，以便优化宣传策略。
分析来访客户来源
将来访客户转化为实际购房客户的比例，以评估蓄客方案的转化效果。
了解影响客户购房决策的因素，如价格、户型、地理位置等，以便调整产品策略。
碧桂园十里银滩营销策划报告
滨海休闲区、酒店 游艇会等顶级度假 配套
、
内海、山体资 源
五星级酒店
海岸线、沙滩
酒店、游艇码头、 双湾、海岸线、
商业街
沙滩
星级酒店、风情商 沙滩、一线海 业碧街桂园、十海里洋银公滩园营销策划报景告
B 别墅竞争思考:2011年上半年别墅供应量约1304套，产品差异 化明显，以220平米以上户型为主，本项目户型面积偏小，直 接竞争较弱，但面临差异化竞争。
北区原生态旅游建设启动、生活配套建设完善
• 基本配套建设：学校、医院等生活配套将相继投入使用、野趣探险公园、 山间远足路线等北区原生态旅游设施、高尔夫；
中区：深蓝 小镇，滨海 休闲新市镇
度假式公寓、高 尚住宅区、酒店、 中央广场、游艇 俱乐部、码头等 类型，配套齐全 的滨海休闲小镇
生态公园
主题旅游区 配套服务区 居住区
皇庭波西塔诺
万科、金融街、
碧桂园、合生创展、 合正、中信、华侨
合生滨海城
城等诸多众多品牌
开发商进驻，预计
整体建设规模将超
过5000万平米，南
中国最高档次的
富人私家度假胜
地已是呼之欲出。
碧桂园十里银滩
合正·东部湾
富茂威尼斯湾
金融街·金海湾 海宸项目 中信项目
华侨城项目
万科双月湾项目
碧桂园十里银滩营销策划报告
资源强势：11公里长天然白金沙滩，16公里的海岸线，60亩红 树林，99个大大小小的洲岛，8个月形海湾，优质天然海水浴场
度假配套丰富：喜来登酒店、美食街、水上巴士、游艇码头、山 地高尔夫、露天电影院、艺术家部落
项目开发阶段：3个阶段完成
06-08年， 项目启动 和准备期 09-11年， 先期项目 和配套设 施建设期 12-18年， 高速发展 期
房地产微信营销十大成功案例
房地产微信营销十大成功案例房产微信案例1：碧桂园十里银滩——全国首个房地产官方微信在国内各大开发商还在观望犹豫的时候，位于深圳东的碧桂园十里银滩瞅准先机，成为房地产行业第一个试水微信营销的开发商。
碧桂园十里银滩还推出一系列优惠活动配合微信推广：扫描二维码，前50名网友可获得限量版QQ公仔一个，51-149名网友可获得1个月QQ会员体验等。
由于是第一个吃螃蟹的，碧桂园十里银滩公众号当天引来各方人士关注。
房产微信案例2:颐德公馆，华丽楼书演绎定制级豪宅形态颐德公馆是广州珠江新城内唯一在售的类别墅产品，拥有高端户型设计、私家电梯、三大人居智能系统、私家花园等定制式的配套，尽享业主的尊贵。
微楼书的推出，让颐德公馆在微信营销上面占尽风头，在广州同期在售的豪宅产品中脱颖而出，赢得了更多的知名度、认知度。
面对房地产企业对微营销的需求之大所反映的是，房地产微营销确实能够给房地产企业带来庞大的市场蓝海。
而在房地产微营销的过程中，互动是房地产微营销成功的关键，因此要利用好移动互联网的特性，随时随地做好分享、解答、反馈等环节，平台就可以通过口碑效应达到更好的营销效果。
房产微信案例3：万达西双版纳国际度假区万达西双版纳国际度假区微楼书：在微信上直接展示楼书，展示项目图片、文字，既可以透过朋友圈分享楼书、资讯，还可以直接在微信上预约看房，能够与不在项目现场的客户进行互动交流。
万达西双版纳国际度假区是面向全国甚至国外销售的旅游文化地产项目，在本地的销售占据的比例远小于外地的销售比重。
因此万达西双版纳国际度假区在网络营销方面的力度必须足够大，才能支撑起万达西双版纳国际度假区在全国各地的销售场。
微营销当今的影响力可算是网络营销中既精准又能够病毒式传播的一大网络营销渠道，而万达西双版纳国际度假区首先就制定了自己的微楼书。
在传播微楼书的过程中，将万达西双版纳国际度假区的风景容貌、产品价值等信息都带到各地，对促进外地成交起到了相当大的作用。
中原地产_2019年惠州 碧桂园十里银滩案例分析
项目技术指标：本项目就体量与区域其他大盘相比属于规模较小的项目， 但产品充分利用一线看海优势，打造多种实用型度假产品。
占地面积
144万平方米
项目一期共计4957套，主要产
开发周期 主要产品
项目预计10年开发，项目目前分为两期开发，后续增加土地规 模
临海别墅，海景洋房，山景洋房，海景公寓
一 期
品有：2栋海景洋房，2栋山景 洋房，五星级酒店，临海公寓， 临海别墅。
项目运用中庭镂空设计，产品围绕中空部分对称排布，与常规 小户型产品相区分，保证通风采光最大化。
户型一律绽放式排列，最大化利用空间及收集景观资源，同时 在拥挤的设计中保证每户的私密性。
山景洋房整体实用率约79%，实用面积较大，同时发展商打出 4000-5000元/㎡的宣传口号，对市场产生较大吸引力。目前是 认筹最为火爆的产品。
背靠群山南临大海，居住在山海环抱的自然中
“这里的蓝色是透明的，南中国最纯净的海水，拥 有8米能见度”。
拥有长达5公里的白沙滩海岸线，漫步其间，心旷 神怡。
亿万年原生山海资源，拥有巨型礁石群，构成雄奇 俊美的海岸画卷。
千年礁石 水清沙白
这里是南中国最美的地方。湛蓝的天空，湛蓝的大海，纯净的 蓝色，没有一点杂质，只有透明的变化，深邃与神秘，纯净与 安宁，在此刻，在身边
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产品打造——整体类别：项目为不同客户提供多元化选择，合理配比各类 产品，实现景观效果最大化。
发展用 地
山景洋房
五星酒店 海景公寓
海景洋房
发展用地 临海别墅
海景洋房
保留区域 推售区域
【拓客策略】客户拓展的核心策略与战术
（七）拓客工具的使用 工具类型
硬件工具：宣传物料、拓客礼品、楼书、ipad； 软件工具：5分钟大客户拜访PPT、15分钟推介 会PPT等； 资源工具：不同类别的资产包套餐。
（七）拓客工具的使用
案例分享—项目竞争力输出 十里金滩作为大型的滨海度假项目，竞争优势有很多，如：亲海 优质管理、品牌优势等等。
（九）数据管理
案例分享—容桂碧桂园
得胜组：总体拓客效果最好，认筹44台，共拨打电话 11598组,转到访342组，占总电营转到访人数的50% 冠军组：认筹效果最差仅8台，未组织其所属区域楼
盘看房团等老业主深挖拓客。
（九）数据管理
通过数据分析，寻找到 最有效的渠道及管理方式
目录
一 二
客户拓展的核心战略价值
（二）编制详细客户地图
根据客户地图的详尽描绘，清 楚的分析出，市场中符合项目
定位的客户容量。
（三）人脉资源拓展 关键核心
寻找到最容易接触有钱人的人和渠道
清晰了解渠道的种类、数量！
（三）人脉资源拓展 人脉资源类型
•本身是有钱人：政府高官、企业主、外企高管； •能接触到有钱人：豪车4S店销售、高档食府部长、银行 大客户经理、竞品楼盘销售; •高端商业平台：商业资源、VIP客户资源;
拓客前的准备工作-拓客口径的制定
？ 沟通
回访
销售信 息
项目配 套
现场活 动
（四）拓客分工的纵向一体化 拓客前的准备工作-人员的培训及考核
工作职责的培训
口径的培训
礼仪的培向一体化
案例分享—塘厦三盘
塘厦三盘开盘当年7月22日至8月 25日共举办活动41场，集中周末 举行，平均每天举办1.2场活动活 动参与人数共4276人，平均每场 104人。
2011易居——十里银滩全程营销总结：十里银滩开盘营销回顾
7月9日起组织珠三角碧桂园老业主参观体验十里银滩，每天収车数约达
100台，总人数累积30000人；
亮点三
深圳客户大召集
新浪乐居发动史上最大规模看房团
策动深圳200个社区客户参观体验项目
盛况空前
15天，200个社区，500台大巴，20000人
亮点四
海滨生活全斱位体验
酒店
销售中心
全景水族大堂、超五 星级亲海酒店
抢滩计划—大深圳路拓
时间：2011年5月26日-6月25日 团队：华南雄鹰计划成员 拓客地点： 罗湖区：国贸、金光华广场、万象城、中信城市广场 福田区：华强北、中心城、会展中心、Coco park、山姆会员店 南山区：华侨城、益田假日广场、科技园、海岸城、宜家 拓客成果：拓展客户约10000台，登记诚意客户约1000台
配套 设斲
国际五星级滨海配套
五星级滨海酒店 度假商业中心
东亚最大的全景水族大堂
无边际泳池
国际幼儿园 省二号绿道
风情酒吧街
游艇会
产品 装修
精装东南亚泰式风格
三大特征
都市远郊，客户认知丌高
位处深港大都市东部，惠东亚婆角旅游度假区，距离深圳市区120公里Leabharlann 1小时 全程高速车程，距离城市遥远。
碧桂园集团的领航之作
第三市场
全国
（武汉）楚天都市报
（长沙）潇湘晨报 （长春）新文化报 （天津）每日新报 哈尔滨日报 新晚报
强势媒体：深圳特区报
第一市场：深圳 市场密集推广 7月15日周一头版全版 项目信息 7月15日周一 公关软文炒作 7月25日周一A4全版 折扣信息
强势媒体：南斱都市报
第一市场：深圳 市场密集推广 7月14日周四A4整版 项目信息 7月4日周一叠头三分之一 项目信息
惠州_碧桂园十里银滩案例分析
碧桂园 ·十里银滩
THE END
本报告是严格保密的。
碧桂园 ·十里银滩
山景洋房产品分析：首期推出两栋山景洋房，设计独特，性价比最高。
共20层 共30层
共20层
产品特点分析
山景洋房整体采用逐层退台式设计，波浪式立面风格，保 证各种产品都可以欣赏海景景观。 共25层 项目运用中庭镂空设计，产品围绕中空部分对称排布，与 常规小户型产品相区分，保证通风采光最大化。 户型一律绽放式排列，最大化利用空间及收集景观资源， 同时在拥挤的设计中保证每户的私密性。 山景洋房整体实用率约79%，实用面积较大。
碧桂园 ·十里银滩
现场客户情况
珠三角区域房地产面临严格的调控政策， 房地产投机环境紧张。深圳客户努力寻找 性价比高的投资机会。 通货膨胀严重，货币贬值，大批客户将手 持现金转向投资实物。 碧桂园集团针对项目进行全国大力推广， 宣传成本高（发展商为温州客户包机前往 项目），推动项目影响力。
共20层
产品劣势分析
产品两栋824套，产品排布紧密，居住空间拥挤；中空面积较 大，产品一律向内开窗，安全性较差；项目进深较大，但开间 小，户型形状不规则。
碧桂园 ·十里银滩
山景洋房户型：整体实用率较高，户型方正实用，景观效果较好。
休息 区
活动 区
活动 区
休息 区
2号楼C2-1户型2室2厅88㎡
2号楼B-1户型2室2厅93㎡
五星级酒店 商业中心 海云天洋房 酒店公寓
海景洋房采用创新的波浪 式立面，让建筑与海融为 一体，互为风景。
板房区
碧桂园 ·十里银滩
项目配套：十里私家沙滩、礁石公园、省级绿道结伴五星级酒店、商业中心、国
际双语幼儿园的国际度假社区。
十里银滩旅游作文四篇
十里银滩旅游作文四篇关于十里银滩旅游的作文一早听说碧桂园十里银滩是小“三亚”，我轻轻地闭上眼，仿佛吹来了阵阵海风，我抬起脚，好像真的触到了柔柔的海滩边的细沙。
终于有一天，妈妈告诉我我们要去“十里银滩一日游”，我高兴极了。
早上七点钟，我和爸妈就来到了深圳第一高楼京基大厦，活动组织者手拿小红旗，身穿小马甲，四台大巴整整齐齐排在马路边，我的心一下子飞到了海边。
一路上，我看看左边的青山，又望望右边的绿水，山上的树木，天边的白云，我像一只回归山林的小鸟。
一个小时的车程，我们终于到达了目的地。
参观样板房是必须的。
我们也品尝到了“免费的午餐”，许多游客一起进餐，场面宏大，我顶喜欢吃海鲜和青菜了，不过，旁边的弟弟好捣蛋，看见自己喜欢吃的就不撒手，好自私啊!匆匆吃完饭，我们立即来到了真正的“十里银滩”，我迫不及待地换上泳装，就和爸爸下海了。
远处的青山，天边的白云，海边的棚屋，如织的游客，我置身于大海的怀抱，尽情地嬉戏。
爸爸游到远处的防鲨网，我自己还真有点怕，我都学了好久了，还是不敢自己游。
尽管天上飘着小雨，但一点也不影响我们的欢乐。
我和爸爸漫步在海滩，捡拾起一袋子贝壳，旁边的阿姨还捞到了一只水母呢。
我赶忙跑过去看，阿姨说：“水母的触角一碰到人，人就会死掉”，好可怕啊。
我赶紧跑开了。
水上摩托和水上帆船看来是玩不了啦，爸爸说我太小，不可以玩————来源网络搜集整理，仅供个人学习查参考这个。
我们上了岸，这里还有热水冲凉，“不错，不错!”我连口称赞。
快乐时光留在我的记忆里，我们恋恋不舍地踏上了归途。
关于十里银滩旅游的作文二前几天，我去了美丽的十里银滩。
啊，大海真美呀!碧蓝碧蓝的，和天空一个颜色。
一个个小小的浪潮卷过来，一朵朵美丽的浪花就在沙滩上绽放着。
我满手是沙，一个浪潮向我跑过来，我把手放进清澈的海水里，手上的沙全都跟着海娃娃跑走了，这些沙真是些调皮的家伙。
接着，我们来到了旁边的气垫游乐场，这里面的滑滑梯，气马等等都是气充起来的，我玩了一个独木桥滑滑梯，顾名思义，就是一个离气垫大约有两三米的气垫独木桥，从上面走过去就到了滑滑梯，然后再从滑滑梯上滑过去。
创业的艰难故事
创业的艰难故事人生是一台戏，精彩的剧情演绎着你创业的艰辛和成功的喜悦。
看看那些创业艰难的故事，感受他们的精神，激励自己的创业斗志。
那么下面是店铺分享的创业的艰难故事，就随小编一起去看看吧，希望能够有所帮助。
创业的艰难故事一：云南2007年高考状元放弃上海高薪工作回乡创业炒香辣蟹最近，昆明的地产圈和餐饮圈被一篇题为《一个上海交大毕业生的自白：我为什么回昆明炒香辣蟹?》的文章刷屏。
文章讲述了开远2007年理科高考状元晏溪回昆明创业的故事。
“高考状元炒螃蟹卖?!”“放弃上海的高薪工作回昆明创业?”很多人都觉得这样的想法有点疯狂。
而晏溪并不这么认为。
他说，他只做自己喜欢的事。
追求极致，爱玩爱生活“我是一个外向、冲动的人，头脑一热，想到什么就去做了。
” 晏溪这么评价自己。
他做过的疯狂事儿还挺多的。
比如高考。
2006年，晏溪以超过一本线80多分的的成绩被四川大学录取。
而他觉得自己没有发挥好，不顾家人朋友的劝阻复读了。
2007年，晏溪以675的成绩成为当年我市的理科状元，被上海交大录取。
比如骑行。
大二的暑假，晏溪和大学室友决定从上海骑自行车去北京。
虽然没有长时间骑行的经验，但是凭借着坚定的意志，晏溪和室友骑行了1500公里，历时11天，完成了之前的既定计划。
比如跑步。
大三那年，晏溪先后参加了上海马拉松和杭州马拉松，完成了对半程马拉松和全程马拉松的挑战。
再比如工作。
毕业后，晏溪进入上海的房地产公司工作。
工作第一年，晏溪所在的团队连续3个多月没有休息一天，创造了多个销售奇迹：碧桂园十里银滩项目开盘销售35亿;恒大海上威尼斯项目开盘销售20亿。
除了满腔热情，晏溪还有一个难能可贵的品质——坚持。
他说，“其实就是开头难些，随后就会发现没什么大不了，就像跑步一样，起步很难，但跨过线后发现跑得快跑得慢都总能跑完。
”尝试创业，身累心喜悦在上海工作期间，晏溪尝遍了上海的美食。
南翔小笼包、小杨生煎、蟹粉豆腐......但是，他却怀念起家乡的味道。
《房住不炒房主不“保”——解密楼市财富密码》(产说会)
房住不炒房主不“保”——解密楼市财富密码课程背景：是否有话题新鲜、主题鲜明，内容与客户利益休戚相关、直抵客户痛点的产说会方案助力产说会销售战果最大化呢？中国中产及以上客户80%+的资产在房子里，讲房子，客户个个感兴趣、听得懂、有共鸣，以房子作为话题切入点引人入胜。
讲清房子、讲透房子，结合当下“房主不炒”的大背景，融入房地产税、遗产税开征预期等法税内容，还囊括房产继承、财富传承难题等内容，将话题水到渠成切换到人寿保单和年金险产品上，堪称四两拨千斤，通过高反差对比凸显保单价值，将助力您的产说会实现销售战果最大化！课程收益：●以客户听得懂、感兴趣、有共鸣的房子（更可定制当地楼市最新分析）作为话题点，让客户透彻了解房子是什么、现在房子怎么了、房住不炒到房主不“保”的变化，挖掘客户家庭资产结构失衡的痛点；●从房子切入年金险和人寿保险，客户迅速理解保单的价值，并认同配置保险的重要性和紧迫性，大幅提高产说会销售战果。
课程时间：1天，6个小时课程对象：年金险准客户、大额保单准客户课程方式：讲师讲授+案例分析+专业研报+高质量互动课程大纲导引：千人抢房视频1. 疫情以来中国楼市调控过山车2. 疫情以来中国房价的任性上扬视频：CCTV专题视频1）最新的楼市供给侧调控思考：为什么有钱人买房子趋之若鹜？第一讲：认真聊聊房子互动：疫情期间全球上演了疫、金、供、油四杀，房价呢？研报：疫情期间全国房价变化一、买房子的两性三要素1. 买房子买的就是两性——稀缺性、预期性案例：三亚的房子值得投资吗？2. 影响房价的三要素——土地、货币、人口思考：您所在的城市3要素情况如何？二、哪五类房子不能买互动：其实是四句广告词不能信1. 面朝大海春暖花开——海景房不能买1）海景房的坑——审美疲劳、海盐侵蚀、并不宜居2）旅游地产、度假地产绝对是伪需求2. 用一座城感动一座城——超级大盘不能买1）核心地段没有超级大盘2）超级大意味着稀缺性不足3）持续新盘上市就是业主在替开发商站岗案例：碧桂园十里银滩3. 一铺富三代——商铺不能买1）再交易成本2）稀缺性评估难度3）空租期4）租售比5）杠杆率与加杠杆成本案例：小李的金铺梦碎了4. 城市中心财富引擎——公寓不能买1）再交易成本2）政策性风险3）租售比4）不宜居。
我带着你,你带着钱……让我们来一场说走就走的旅行吧!
我带着你，你带着钱……让我们来一场说走就走的旅行吧！我带着你，你带着钱……让我们来一场说走就走的旅行吧！五一小长假，众多从繁忙之间脱身的上班族掀起一股度假风潮。
不过，惠东巽寮景区车水马龙、一房难求的疯狂局面却让慕名而去的游客傻眼。
近年来，旅游业的迅猛发展促使旅游地产日渐风靡，然而，在面临节假日的交通、住宿、生态等突发状况时，应如何有效运营并提高客户满意度，成为大部分开发商头疼的问题。
专家指出，旅游地产要规避风险，取得比较稳定的投资收益，就必须进行产业整合以及模式互补。
面临节假日运营困局逢节必堵，似乎已成为诸多景区的顽疾。
在刚刚过去的五一小长假里，通往惠东巽寮湾的广惠高速东延线和210县道部分路段依旧排起堵车“长龙”，“望房欲穿”的节日问题也持续升温。
旅游人群和旅游业规模都在迅速扩大，但在诸多业界人士看来，旅游业蓬勃发展催生旅游地产开发盛行的背后，也存在着不少隐忧，国内的很多旅游地产项目，在后续运营模式上比较单一，基本靠大的节假日来创造收益，其它时间处于沉寂状态。
另一方面，节假日人满为患，诸多旅游地产项目的交通、住宿等配套跟不上节奏，如何有效运营也成为颇为现实的问题。
须提高旅游旺季运营能力针对旅游旺季及节假日频发的交通及住宿问题，碧桂园十里银滩营销负责人表示，项目采取了若干措施，相关部门会提前加强交通预警，在交通瓶颈位对部分专门线路进行改道，并配备专人进行交通指引。
另外，节假日项目也会相应增加接驳深港惠的楼巴班次，并延长服务时间。
要提高项目在旺季的运营能力，开发商应对项目的客户到访量做出预测，并对景区接待能力进行预估，适当采取加床、增加露营设施等措施。
在景区明显超负荷承载之后，须与政府和当地旅游部门合作，把周边50公里以内的旅馆、酒店、民宿都利用起来。
要进行产业整合及模式互补近年来，我国旅游地产呈现快速发展态势，在大连、青岛、三亚等旅游资源相对丰富的地区，各类依托海洋、温泉、文化等元素的旅游地产项目层出不穷，并衍生出依托自然资源为核心、以产品提升文化景观为核心、以陈述文化主题为核心、以嫁接行业资源为核心等四类运营模式。
中原地产 碧桂园十里银滩案例分析
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区域形势
判断
利好
整体影响力，区域市场整体升温 借鉴，盘活区域客户资源
房地产调控政策围剿深圳楼市，区域发展前景虽未有定论，但势必出现短期 竞争白热化、产品多元化，项目竞争带动
从产品推广到客户积累，诸强之间难免相互
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从区域整体供应量及供应时间看，区域整体推售时间集中，产品以别墅为 主，洋房产品作为回笼资金快速手段，产品类型较丰富，竞争激烈。
竞争项目 万科双月湾 碧桂园十里银滩 别墅 180—220㎡TH 217—438㎡双拼 153—168㎡联排 320㎡独栋 230—270㎡联排 320—339㎡独栋 富茂威尼斯湾 250—260㎡双拼 190—250㎡联排 65—160㎡ —— —— 预计8月底开盘 公寓 56—84㎡ 约89㎡一房 高层 45—140㎡ —— 洋房 120—168㎡ 61㎡—300㎡一房到六 房产品 50—150㎡洋房 推售时间 预计7月推出 首批开盘热销
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产品打造——山景洋房户型：整体实用率较高，户型方正实用，山景资源 较好。
休息区 休息区 活劢区 活劢区
2号楼E户型3室2厅145㎡
2号楼F2户型3室2厅98㎡
户型坐北朝南（西南/东南/正南），干湿分区明显。 整体实用率较高，性价比高，适合投资/自住客户贩买，此次讣筹量最大，受市场青睐。 产品采用精装修交楼，拎包即可入住，斱便贩买群体癿投资需求。 E户型棱角多，不斱正，整体居住舒适感稍差，但位置凸前，保证景观效果最大化。
中房商学院内训【济南】碧桂园千亿整合行销拓客模式解密与经验借鉴实战培训(9月13)【北京9月25】
【济南】碧桂园千亿整合行销拓客模式解密与经验借鉴实战培训(9月13)【课程背景】1月3日，碧桂园公告称，2013年实现合同销售金额约1060亿元，合同销售建筑面积约1593万平方米。
该公司2013年原定销售目标为620亿元。
回想去年，碧桂园全年销售额仅为476亿，今年的销售业绩不能不说是爆炸式增长。
这家无可争议的上市房企业绩“黑马”，甚至让房企老大的万科也迅速作出反应。
坊间传闻，就在碧桂园公告公布不久，在万科总部管理学院内部学习平台上，已全部是碧桂园千亿业绩及成功背后解读的信息。
去年3月，海南海口西的碧桂园金沙滩开盘销售套数超过2100套，“其中有1.8万名客户是空运过去的”。
5月，深圳东碧桂园十里银滩开盘当日销售套数为4000套，可以说是国内房企的销售奇迹了。
可是这种奇迹并没有停止，8月，碧桂园十里金滩开盘，到场客户超过3万人，成交40亿，单日销售套数比3月金沙滩开盘时翻了一番，创造了国内房企单日去化的新高。
不仅如此，江苏丹阳的碧桂园项目开盘，单日销售金额20亿元，以一个县级市的体量却获得了大城市优质楼盘的销售业绩，不得归功于其强效的营销能力。
进入“金九银十”之后销量涨势更加凶猛，“十一”期间，衢州碧桂园开盘当天的销售金额超过了12亿，碧桂园兰州新城在同一日更是实现了50亿的单日销售金额记录。
为什么碧桂园的项目会受到众多置业者的青睐呢?虽然低价位销售是重要的因素，但是归根到底还是其独特有效的营销方式。
是“全员营销”还是“全民营销”?是“关系营销”还是“圈层营销”?既都是又都不是!房地产营销正在经历从坐销到行销、部门销售到全员销售、集中销售到渠道分销的三大变革，这其中，“行销”无疑是最受热捧的话题。
市场巨变，行销势在必行，但行销不等于发单子，传统的行销方式如扫街、扫楼、扫车、扫会、扫人、扫号“6扫”时代将会一去不复返，行销出路在何方?当前房地产行销重在整合，通过整合各方面资源有效达成自身的行销目标。