201108碧桂园十里银滩案例分享
合集下载
前碧桂园CFO著《我在碧桂园的1000天》-第二章
前碧桂园CFO著《我在碧桂园的1000天》-第二章因微事件君是苦逼地产上班族，只能利用周末或晚上的时间更新，可能审稿不到位，文章若有语句有误的还请见谅。
今日发布《我在碧桂园的1000天》第二章，如果急着想看全本的话，可在文章底下留言（如果能打赏就感谢了），微事件君将私信发给留言者或打赏者。
第二章凤凰涅槃，浴火重生凤凰涅槃，浴火重生。
碧桂园企业标识选用了凤凰，很显然是一种精神力量的承载。
在我眼里，主席很忙，副主席很忙，总裁很忙，没有人不忙。
很忙成为常态了。
在碧桂园上班仅一个月，那些浮光掠_影、梦幻一般的新鲜感已经淡化，从激动趋向平静是再正常不过的心情变化。
而面对眼前来势凶猛的危情，该从哪里入手，我已经有了一些应对办法，征得杨主席同意，就须付诸实施。
因为企业处在危机中，以财务管理为中心的管理比风光岁月更加重要。
作为凤凰人，人人都在呐喊及行动着。
架构调整作为财务改革第一步我相信这次组织架构变化只是第一步，在运作中不断协调，在协调中解决出现的矛盾。
一个组织如果没有经过多年的有效磨合，是很难达到预定目标的。
财务资金中心是碧桂园12大管理职能中心之一。
顾名思义，该中心负责集团的资金管理、会计记账、成本核算、税务筹划、报表编制、公司秘书、合规管理、投资者关系、境内外融资等事项，就像《财务智慧》一书中描写的“大财务”概念。
我就这样“先入为主”地开始全面了解内部运作。
进入碧桂园仅半个月时，我的确掌握了很多信息，但了解越深我越感到不安和紧迫。
中间，杨主席、总裁及其高管在和我正式或非正式谈话时都对财务工作提出了一些看法和要求，我感到大家对财务管理现状批评多肯定少。
这个阶段，正遇到公司销售压力大，我只有像海绵一样不断地吸，但到底怎么吐、吐什么、何时吐尚不清楚。
数十年的财务经验告诉我，任何一家公司的财务工作做到让所有人称赞都是不可能的，即使某个阶段得到肯定，也会随着时间逐渐成为经营活动的矛盾新焦点。
我期待碧桂园能打破自己的思维惯性。
青岛碧桂园十里金滩项目深度分享
轨道交通是未来居民出行的重要工具之一，但目前还在规划筹建阶段。
仁爱集团·仁爱地产集团
集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板 8
2、项目交通——高速路网
项目地处胶东半岛核心地区，周边有青银、青威、青新、青兰等高速路网 交错，1.5小时内可达青岛市区、烟台及威海等城市。
项目附近路网交错，可快速连接胶东半岛主要城市。
南面黄海，西临丁字湾跨海大桥，享十里海岸线。 项目行政区划隶属于烟台海阳市，但推广上冠以青岛。
仁爱集团·仁爱地产集团
集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板 6
1、项目区位
丁字湾—千亿级国际湾区
1.国家级重点战略 2011年国务院批复山东半岛蓝色经济区，总
投资8512亿元。
2.国际黄金海岸
蓝色经济区核心丁字湾海上新城，参考澳洲黄
仁爱集团·仁爱地产集团
青岛碧桂园·十里金滩 项目深度分享
碧桂园中国企业驰名商标 碧桂园曾经操盘旅游地产惠州十里银滩，取得钵满盆满！ 碧桂园曾经面向全国客户销售，取得圆满成功！ 曾经创造楼盘单次推货量最大，业绩成交最好的项目记录！
青岛碧桂园·十里金滩—碧桂园首个北方旅游地产项
目，正以十里银滩的模式蓄势待发！
拥有长达十里的私家海岸线 是中国北方最洁净的海湾之一 冬无严寒，夏无酷暑，气候宜人 退朝后可达300的海滩，沙细、坡缓 除海滩资源，项目附近还拥有梦达寺、旭宝高尔
夫球场、招虎山森林公园等旅游资源
海岸、沙滩、森林、高尔夫
仁爱集团·仁爱地产集团
集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板 11
项目预计开发周期为8年
0.68
临海别墅、海景公寓、海景洋 房、风情商业街、星级酒店
精装，公寓1000元/平，别墅 2000元/平
仁爱集团·仁爱地产集团
集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板 8
2、项目交通——高速路网
项目地处胶东半岛核心地区，周边有青银、青威、青新、青兰等高速路网 交错，1.5小时内可达青岛市区、烟台及威海等城市。
项目附近路网交错，可快速连接胶东半岛主要城市。
南面黄海，西临丁字湾跨海大桥，享十里海岸线。 项目行政区划隶属于烟台海阳市，但推广上冠以青岛。
仁爱集团·仁爱地产集团
集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板 6
1、项目区位
丁字湾—千亿级国际湾区
1.国家级重点战略 2011年国务院批复山东半岛蓝色经济区，总
投资8512亿元。
2.国际黄金海岸
蓝色经济区核心丁字湾海上新城，参考澳洲黄
仁爱集团·仁爱地产集团
青岛碧桂园·十里金滩 项目深度分享
碧桂园中国企业驰名商标 碧桂园曾经操盘旅游地产惠州十里银滩，取得钵满盆满！ 碧桂园曾经面向全国客户销售，取得圆满成功！ 曾经创造楼盘单次推货量最大，业绩成交最好的项目记录！
青岛碧桂园·十里金滩—碧桂园首个北方旅游地产项
目，正以十里银滩的模式蓄势待发！
拥有长达十里的私家海岸线 是中国北方最洁净的海湾之一 冬无严寒，夏无酷暑，气候宜人 退朝后可达300的海滩，沙细、坡缓 除海滩资源，项目附近还拥有梦达寺、旭宝高尔
夫球场、招虎山森林公园等旅游资源
海岸、沙滩、森林、高尔夫
仁爱集团·仁爱地产集团
集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板 11
项目预计开发周期为8年
0.68
临海别墅、海景公寓、海景洋 房、风情商业街、星级酒店
精装，公寓1000元/平，别墅 2000元/平
碧桂园十里银滩案例分析
成本控制与管理
01
成本预算与核算
碧桂园十里银滩项目在施工前制定详细的成本预算，并在施工过程中进
行严格的成本核算。通过对比实际成本与预算成本的差异，及时调整成
本控制措施。
02
成本控制措施
项目团队采取多种成本控制措施，如优化施工方案、合理调配资源、降
低材料消耗等，以降低工程成本。同时，加强合同管理，防止不必要的
作为知名地产开发商，碧桂园在市场上具 有良好的口碑和品牌形象，为项目的销售 和推广提供了有力支持。
项目不足之处分析
过度依赖高端市场
项目主要针对高收入人群， 市场定位相对狭窄，对经济 环境和政策变化的敏感性较 高，存在一定的市场风险。
地理位置较为偏远
项目位于较为偏远的地区， 交通不便，生活配套设施相 对较少，增加了住户的生活 成本和不便。
项目开发目的与意义
碧桂园十里银滩项目的开发目的是打造一个高品质的休闲 度假胜地，为游客提供一流的旅游体验，同时带动当地经 济发展。该项目的开发将有助于提升惠州市的旅游形象， 增加就业机会，促进当地旅游业的发展。
该项目的实施对于当地经济的可持续发展具有重要意义， 同时也为游客提供了一个理想的休闲度假目的地。
该项目的开发理念是打造一个高品质的休闲度假胜地，为游客提供一流的旅游体 验，同时带动当地经济发展。
项目地理位置与环境
碧桂园十里银滩项目位于广东省惠州市惠东县，距离惠州市 区约60公里，距离深圳市区约120公里。该项目地处稔平半 岛，拥有得天独厚的自然环境，包括海洋、沙滩、山脉和森 林等景观资源。
该地区的气候属于亚热带季风气候，四季分明，气候温和湿 润，适合休闲度假和居住。
精准市场定位
优秀的设计理念
碧桂园十里银滩项目针对高收入人群，提 供高端住宅和一流的居住环境，满足了特 定市场的需求。
中原地产_2019年惠州 碧桂园十里银滩案例分析
项目技术指标：本项目就体量与区域其他大盘相比属于规模较小的项目， 但产品充分利用一线看海优势，打造多种实用型度假产品。
占地面积
144万平方米
项目一期共计4957套，主要产
开发周期 主要产品
项目预计10年开发，项目目前分为两期开发，后续增加土地规 模
临海别墅，海景洋房，山景洋房，海景公寓
一 期
品有：2栋海景洋房，2栋山景 洋房，五星级酒店，临海公寓， 临海别墅。
项目运用中庭镂空设计，产品围绕中空部分对称排布，与常规 小户型产品相区分，保证通风采光最大化。
户型一律绽放式排列，最大化利用空间及收集景观资源，同时 在拥挤的设计中保证每户的私密性。
山景洋房整体实用率约79%，实用面积较大，同时发展商打出 4000-5000元/㎡的宣传口号，对市场产生较大吸引力。目前是 认筹最为火爆的产品。
背靠群山南临大海，居住在山海环抱的自然中
“这里的蓝色是透明的，南中国最纯净的海水，拥 有8米能见度”。
拥有长达5公里的白沙滩海岸线，漫步其间，心旷 神怡。
亿万年原生山海资源，拥有巨型礁石群，构成雄奇 俊美的海岸画卷。
千年礁石 水清沙白
这里是南中国最美的地方。湛蓝的天空，湛蓝的大海，纯净的 蓝色，没有一点杂质，只有透明的变化，深邃与神秘，纯净与 安宁，在此刻，在身边
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 15
产品打造——整体类别：项目为不同客户提供多元化选择，合理配比各类 产品，实现景观效果最大化。
发展用 地
山景洋房
五星酒店 海景公寓
海景洋房
发展用地 临海别墅
海景洋房
保留区域 推售区域
碧桂园十里银滩营销策划报告
金海湾
约55平一房一厅海景公寓 约220平双拼别墅
观景 阳台
卧室
4米宽景阳台设计， 一线海景、湾景。 主卧、客厅均享 受一线海景。 户型方正，动静 分区，舒适合理 大开间海景主卧， 方正通透。
花园 花园
餐厅客厅
客卧
花园 双车位
客卧
客卧 套房
本项目
厨房 卫生间
四房3厅3卫1厨
三重超大景观花
书房 露台
园
62万
49～160 ㎡洋房，150～ 170 ㎡联排，210～450 ㎡ 双拼
11年 7月
1小时 内
短期内，本项目高层面临东部湾、金海湾和双月湾的直接竞争，别墅将面临其他
项目的差异化产品竞争
碧桂园十里银滩营销策划报告
A 高层产品竞争思考:2011年上半年滨海线高层洋房公寓量约 9724套，以50～130 ㎡为市场的主力供应产品，供应量大， 本项目主要面临金海湾和万科双月湾的竞争。
项目的推广形象：
11公里白色沙滩、16公里原生海岸线、24平方公里滨海大城，“中国的马尔代 夫”，中国海岸带上一段神奇的珍藏 项目的核心卖点：海景+规划 资源+大盘规划，最稀缺的资源、最恢宏的气势、最早立势，区域领导者形象。
碧桂园十里银滩营销策划报告
本项目与金海湾户型对比——全套房海景公寓、更舒适
基本完成各项 土地盘整和接 收、各项前期 规划 初步形成具备 基本市政、配 套商业、旅游 等设施的滨海 度假区 丰富休闲度假 设施、沉淀区 域常住人口
1、土地盘整接收 2、总体规划及各项详规编制完成 3、喜来登酒店开业和首个销售物业成功销售
1、各项市政配套设施基本完成 2、中区配套商业、旅游项目开业、码头建成 3、体育公园建成开业、南区形成五星级度假 酒店群
惠州碧桂园·十里银滩项目深度研究报告_下
• 物业类型：联排、双排别墅，高层洋房和酒店式公寓
• 配套：滨海五星级酒店、风情商业走廊、“广东省2号绿色通道（自行车道）”、国际幼儿园，更规建有游艇码头、无边际泳池等
全屋电•插座项配目备定齐位全：，全全国性部大电型线滨套海管度安假装项目，每户安装独立水，电表。 配套：•滨海客五户星区级域酒定店位、：风面情向商全业国走，廊以、珠“三广角东客省户2号为绿主色，通其中道深（圳自客行户车占道7）0%”、-80国%际、幼本儿地园客户，占更1规0%建-1有5%游艇码头、无边际泳池等 港深都•会圈客，国户际类滨型海定城为：首期：中产和富裕客户，后期：白领至顶级客户
• 主卧前后连着大露台，视野开阔，处处可观景；
• 客厅与餐厅分开，互不干扰，功能划分明显。
五. 装修状况
• 浪琴湾高层洋房
• 内墙：卫生间和淋浴间贴抛光砖，其他大部分墙身油乳胶漆。
• 天花：部分天花吊顶油乳胶漆。
• 地面：卫生间铺抛光砖，淋浴间铺石材，其他铺竹地板，局部有石材。
• 阳台：地面铺仿古砖。
至8月15日， 全 部8折优惠
3-7月高调地举办一系列活动：开放展厅、参展房交会和房博会、举办一系列活动及论坛、 产品信息发布会、 VIP业主专场推介会、集团全国近百个项目中开展的百城巡展活动 、赞助各式活动、在行
业会议上进行推介，和开放体验区等。
3. 营销活动
1.
年12月30日 赞助“深圳新年音乐会”并在场外设置咨询台
介
8.
年4月22-24日 参展第十六届浙江义乌房展会
9.
年4月23日 自行车“绿道踏青游”
10.
年4月23-26日 参展 春季西安住博会
11. 年4月28-29日 在深圳市饭店协会年会上进行推介
• 配套：滨海五星级酒店、风情商业走廊、“广东省2号绿色通道（自行车道）”、国际幼儿园，更规建有游艇码头、无边际泳池等
全屋电•插座项配目备定齐位全：，全全国性部大电型线滨套海管度安假装项目，每户安装独立水，电表。 配套：•滨海客五户星区级域酒定店位、：风面情向商全业国走，廊以、珠“三广角东客省户2号为绿主色，通其中道深（圳自客行户车占道7）0%”、-80国%际、幼本儿地园客户，占更1规0%建-1有5%游艇码头、无边际泳池等 港深都•会圈客，国户际类滨型海定城为：首期：中产和富裕客户，后期：白领至顶级客户
• 主卧前后连着大露台，视野开阔，处处可观景；
• 客厅与餐厅分开，互不干扰，功能划分明显。
五. 装修状况
• 浪琴湾高层洋房
• 内墙：卫生间和淋浴间贴抛光砖，其他大部分墙身油乳胶漆。
• 天花：部分天花吊顶油乳胶漆。
• 地面：卫生间铺抛光砖，淋浴间铺石材，其他铺竹地板，局部有石材。
• 阳台：地面铺仿古砖。
至8月15日， 全 部8折优惠
3-7月高调地举办一系列活动：开放展厅、参展房交会和房博会、举办一系列活动及论坛、 产品信息发布会、 VIP业主专场推介会、集团全国近百个项目中开展的百城巡展活动 、赞助各式活动、在行
业会议上进行推介，和开放体验区等。
3. 营销活动
1.
年12月30日 赞助“深圳新年音乐会”并在场外设置咨询台
介
8.
年4月22-24日 参展第十六届浙江义乌房展会
9.
年4月23日 自行车“绿道踏青游”
10.
年4月23-26日 参展 春季西安住博会
11. 年4月28-29日 在深圳市饭店协会年会上进行推介
圈层营销优秀案例-碧桂园十里银滩(终)
圈层营销优秀案例》》《圈层营销优秀案例十里银滩十里银滩解读圈层营销核心密码：解读圈层营销核心密码：圈层营销优秀案例有钱人！有钱人！ 有权人！有影响力的人！有权人！有影响力的人！锁定客户范围划定圈层目标调动可控资源十里银滩十里银滩单盘年度销售目标单盘年度销售目标单盘年度销售目标757575亿！亿！操控着近千人团队！如何才能有序进行圈层营销的管理？如何才能有序进行圈层营销的管理？如何真正实现圈层影响力向销售力的转化？！十里银滩圈层营销工作简述项目总部管控机制根据3月25日圈层拓展营销指引，十里银滩迅速建立起一整套配合圈层营销拓展的管控机制。
�制定双月圈层营销费用预算表，各拓展组根据工作计划安排填写汇总提交。
�梳理最新流程，监控圈层营销费用的执行及汇总�与酒店、项目餐饮机构沟通，为收网工作提供便捷�成立专门的拓展工作服务小组，支撑大量的费用报销、活动费用支付等�成立专门数据管理部门，审核各拓展小组的圈层营销绩效考核�内部刊物内部刊物《《十里快讯十里快讯》》及时传递每周拓展最新精神为保证圈层拓展营销工作的有序开展，十里银滩进行了如下的前期工作：项目总部管控机制�打造冠军团队打造冠军团队— 持续开展销售团队的培训与考核工作�奖勤罚懒奖勤罚懒 — 完善团队完善团队PK PK PK制度制度�优胜劣汰优胜劣汰— 通过常态化的招聘与竞争，打造精英团队团队管理加强沟通，及时传达集团精神在销售区公示相关流程及拓客绩效制度驭客有道，圈子圈层！全方位开拓圈层营销渠道为销售树立信念：圈层营销是能够真正掌握住资源的核心渠道和平台，是一种营销模式和策略，而不仅是为了销售而涉及圈层表面！榜样的力量是无穷的！划圈子抓领袖搞活动树品牌开放式沟通找渠道圈层营销工作指引分析目标客户的生活习惯、爱好等行为特征，针对特定客群，有目的地进行营销活动“窄道传播”研究各圈层信息获取渠道，针对细分的核心渠道来源进行营销推广“领袖效应”利用核心人物，建立良好人脉；强化信息的传递，带动目标圈层的自主扩大项目知名度针对不同目标圈层的生活模式、心理需求等特征，组织开展具有针对性的活动令目标圈层对项目产生深度的、良好的认同；在心灵上产生感性的、精神层次的认同利用圈层之间的互动，实现下一主力圈层的进入，做到既有圈层的保养和维护，未来主力圈层的开拓和扩大强强联合，资源共享精准锁定——联合项目圈层厘定的具化人群，如银行VIP、车友会、各地商会资源调用——以十里银滩酒店资源、项目自有滨海娱乐平台与其共享，进行资源整合，联谊活动，增值服务等，共同拓展客户，提升客户服务品质。
碧桂园·十里金滩案例分享
绿化层次丰富
采用乔木、灌木、地被植 物等多层次的绿化配置方 式，营造丰富的生态群落 和视觉效果。
水景设计
结合地形和气候条件，设 计多处水景，如喷泉、跌 水、小溪流等，增添小区 的灵动气息。
配套设施及功能区域
完善的配套设施
规划有商业街、会所、幼儿园、 健身设施等，满足居民日常生活
需求。
功能区域划分明确
提供专业的物业服务
引入专业的物业服务团队，为业主提 供全方位、高品质的物业服务，营造 舒适、安全的居住环境。
定期组织社区活动
丰富社区文化生活，增进邻里之间的 感情和友谊，打造温馨、和谐的社区 氛围。
05 项目管理与团队协作
项目组织架构搭建
设立项目管理办公室
负责整体项目规划、协调与监控。
成立各专业团队
总体规划与布局
规划理念
以人为本，注重生态环保和可 持续发展，打造宜居、宜游、
宜业的海滨社区。
空间布局
采用开放式布局，将住宅、商业 、酒店等业态有机融合，形成多 功能、互动性的社区空间。
景观设计
充分利用海滨资源，打造独具 特色的海滨景观，营造浪漫、 舒适的海滨生活环境。
配套设施
完善的生活配套设施，包括学校 、医院、商业街、运动中心等，
创新的设计理念
强大的品牌影响力
碧桂园·十里金滩在建筑设计、景观规划等 方面采用了创新的设计理念，打造出了独 具特色的海滨度假社区。
碧桂园作为中国知名房地产开发商，其品牌 影响力和号召力为项目的成功提供了有力保 障。
面临的挑战及应对措施
市场竞争激烈
随着房地产市场的不断发展，竞争 日益激烈，碧桂园·十里金滩需要不 断提升自身品质和服务水平，以应
对市场竞争。
惠州碧桂园十里银滩项目深度研究报告7
1. 广告宣传
1
1. 广告宣传
2
1. 广告宣传
3
2. 现场包装
售楼中心1楼布局
房源、房价公 示
顾客休息 区
鱼池 鱼池
免费水领取处 沙盘
海景洋房 模型
3D影视厅
免费水领取处
海景洋房平面 模型
顾客休息 区
4
2. 现场包装
售楼中心2楼布局
顾客休息区
五号楼 B1户型 样品房
五号楼 A3户型 样品房
公寓样 品房
7月16日，开放体 验区，开始认筹
至8月22日， 海 景洋房85折优惠
至8月15日， 全部8折优惠
3-7月高调地举办一系列活动：开放展厅、参展房交会和房博会、举办一系列活动 及论坛、产品信息发布会、 VIP业主专场推介会、集团全国近百个项目中开展的百 城巡展活动 、赞助各式活动、在行业会议上进行推介，和开放体验区等。
8
中空
5
2. 现场包装
6
7月15日，新闻发布会
7月21日公布提前 认筹及开盘当天 7.5折优惠
7月30日， 开盘
•5月28日，南中国首个展 厅—世联展厅开放 •6 月 18 日 ， 福 田 CBD 购 物 公园展厅开放
•7月8日 宝安机场展厅开 放
7
3. 营销活动
1. 2010年12月30日 赞助“深圳新年音乐会”并在场外设置咨询台 2. 2011年3-7月 “相约十里银滩”全国百城巡展活动 3. 2011年3月26日 全国首个展厅哈尔滨展厅开放 4. 2011年4月10日 联手澳仕玛举办“亲海，快乐无处不在”钓鱼活动 5. 2011年4月11-13 参展2011太原春季房地产展示交易会 6. 2011年4月21日 参展2011年春季天津房地产交易会 7. 2011年4月22日 参展2011珠三角房博会、第五届武汉春季购房节、赞助深圳温州商会理事会年会并
1
1. 广告宣传
2
1. 广告宣传
3
2. 现场包装
售楼中心1楼布局
房源、房价公 示
顾客休息 区
鱼池 鱼池
免费水领取处 沙盘
海景洋房 模型
3D影视厅
免费水领取处
海景洋房平面 模型
顾客休息 区
4
2. 现场包装
售楼中心2楼布局
顾客休息区
五号楼 B1户型 样品房
五号楼 A3户型 样品房
公寓样 品房
7月16日，开放体 验区，开始认筹
至8月22日， 海 景洋房85折优惠
至8月15日， 全部8折优惠
3-7月高调地举办一系列活动：开放展厅、参展房交会和房博会、举办一系列活动 及论坛、产品信息发布会、 VIP业主专场推介会、集团全国近百个项目中开展的百 城巡展活动 、赞助各式活动、在行业会议上进行推介，和开放体验区等。
8
中空
5
2. 现场包装
6
7月15日，新闻发布会
7月21日公布提前 认筹及开盘当天 7.5折优惠
7月30日， 开盘
•5月28日，南中国首个展 厅—世联展厅开放 •6 月 18 日 ， 福 田 CBD 购 物 公园展厅开放
•7月8日 宝安机场展厅开 放
7
3. 营销活动
1. 2010年12月30日 赞助“深圳新年音乐会”并在场外设置咨询台 2. 2011年3-7月 “相约十里银滩”全国百城巡展活动 3. 2011年3月26日 全国首个展厅哈尔滨展厅开放 4. 2011年4月10日 联手澳仕玛举办“亲海，快乐无处不在”钓鱼活动 5. 2011年4月11-13 参展2011太原春季房地产展示交易会 6. 2011年4月21日 参展2011年春季天津房地产交易会 7. 2011年4月22日 参展2011珠三角房博会、第五届武汉春季购房节、赞助深圳温州商会理事会年会并
惠州_碧桂园十里银滩案例分析
碧桂园 ·十里银滩
THE END
本报告是严格保密的。
碧桂园 ·十里银滩
山景洋房产品分析：首期推出两栋山景洋房，设计独特，性价比最高。
共20层 共30层
共20层
产品特点分析
山景洋房整体采用逐层退台式设计，波浪式立面风格，保 证各种产品都可以欣赏海景景观。 共25层 项目运用中庭镂空设计，产品围绕中空部分对称排布，与 常规小户型产品相区分，保证通风采光最大化。 户型一律绽放式排列，最大化利用空间及收集景观资源， 同时在拥挤的设计中保证每户的私密性。 山景洋房整体实用率约79%，实用面积较大。
碧桂园 ·十里银滩
现场客户情况
珠三角区域房地产面临严格的调控政策， 房地产投机环境紧张。深圳客户努力寻找 性价比高的投资机会。 通货膨胀严重，货币贬值，大批客户将手 持现金转向投资实物。 碧桂园集团针对项目进行全国大力推广， 宣传成本高（发展商为温州客户包机前往 项目），推动项目影响力。
共20层
产品劣势分析
产品两栋824套，产品排布紧密，居住空间拥挤；中空面积较 大，产品一律向内开窗，安全性较差；项目进深较大，但开间 小，户型形状不规则。
碧桂园 ·十里银滩
山景洋房户型：整体实用率较高，户型方正实用，景观效果较好。
休息 区
活动 区
活动 区
休息 区
2号楼C2-1户型2室2厅88㎡
2号楼B-1户型2室2厅93㎡
五星级酒店 商业中心 海云天洋房 酒店公寓
海景洋房采用创新的波浪 式立面，让建筑与海融为 一体，互为风景。
板房区
碧桂园 ·十里银滩
项目配套：十里私家沙滩、礁石公园、省级绿道结伴五星级酒店、商业中心、国
际双语幼儿园的国际度假社区。
碧桂园十里银滩11.11创意暖场活动--全“橙”热恋分享
十里银滩六年城熟，以当季“橙”熟了，寓意城熟了，各项配 套日益完善。给予业主甜蜜的生活。
• 为什么是热恋？
结合双十一光棍节节点，反其道而行提出提出“热恋”概念， 引起反响。人在美好的生活中久了，总会渐渐习惯、麻木。生活 在银滩中，享受日益美好的生活，早已没了当时的那份冲动与激 情。以热恋为题，将银滩拟人化，勾起业主们回忆起初识银滩的 那份激情与美好。
活动节点
11月8日 通过自媒体提出话题，全 线征集幸福吻照引起围观。
互动传播
11月12日-27日 万斤鲜橙为执行主线配合现 场热恋元素吸引客户到场。
话题造势
11月11日 光棍节当天发布甜蜜吻照，提 出“热恋”概念，引起反响。
落地执行
话题造势
“幸福吻照”, 开启造势
活动前一周通过微信公众号，举行线上互动活动环节， 向业主及客户征集“幸福吻照”。
全“橙” 热 恋
【惠深一部】十里银滩11.11创意暖场活动
目录
活动背景 主题思路 活动节点 话题造势 互动传播 ‘橙’意落 地
活动背景——项目背景
七年之痒，你还热恋吗？
2011年首开，6周年，4万户的灯火 住在这里您，记得当年入住时激动？ 记得海边沙滩，来之海风星空的浪漫？
爱情很甜，亲情很浓，友情很深 在这里的情，需要一次新的热恋！
活动背景——销售背景
暖场活动，还能玩什么？
2016年截止至目前为止，项目认购金额超90亿 冲刺业绩做活动，常规暖场如何做？ 美食嘉年华，互动DIY，亲子运动季 吃吃喝喝，游戏抽奖，还能做什么？
主题思路
万家灯火需要新的热情，这里的感情需要热恋！ 暖场活动要做，要有具传播性、话题性的主题！ 恰逢双十一！光棍节！时机成熟！我们：
碧桂园成功案例分析
• 99年春节，广州碧桂园开盘，以每平方米 3000多元的均价推出自带花园的洋房，这 个价格甚至比同一地段的毛坯房还便宜。 超低价格使其创造了70栋楼两个多月销售 一空的奇迹。对此，业内形容为“像卖白 菜一样卖房子”。从此碧桂园的名号响彻 整个广东。
• 成功后的碧桂园不仅在广东，也在全国建 立起一座座的楼盘。经过多年征战的碧桂 园。在07年在香港上市并在当年成为中国 内地资产最多的企业。实现广大消费者梦 寐以求的“收楼即入住”的愿望，被消费 者誉为“完美交楼”的标准，五星级的服 务。
?然而当年顺德碧桂园的开发商由于第一期销售情况一般其中一个股东准备退出当时主业还是建筑承包商的杨国强毅然接盘低价买下顺德碧江及桂山交界的大片荒地兴建4000套别墅和洋房并以碧桂园命名开始进军房地产
成功案例分析之 碧桂园集团
营销一班 第三组
企业背景
• 碧桂园诞生于ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ992年，总部位于广东省佛 山市，已经营造了十多个超大规模综合社 区。目前已发展成为拥有10多万业主住户、 4万多员工、属下机构涉及房地产开发各个 环节的大型综合房地产企业。项目遍布于 珠三角及国内其它省市，开创性的建立了 碧桂园“星级酒店连锁体系”、“全国领 先的教育连锁体系”和以大型主题公园和 高尔夫球会为内容的“休闲娱乐配套体 系”。
品牌的核心
• 物美价廉是竞争法宝
碧桂园的成功，合理的价格定位功不可没。价廉物美，是碧桂人 追求的最高境界的诚信。 • 规模速度彰显竞争优势 “一条龙式”的开发模式，以专业严格的质量监控，执着追求卓 越的品质，成功地获得了“高品质”与“高速度”的双赢。 • 五星级服务是品牌的 五星级服务是品牌的DNA 人性化的星级"服务"也是碧桂园品牌最为独特的基因，是碧桂园 品牌最大的魅力所在。 • 坚守诚信与超越利润的核心价值观 坚持理念：诚信，为社会服务。对社会的回报，再赢取利润。正 是这种企业高尚理念赢得中国人的赞赏并为企业带来回报。
中原地产 碧桂园十里银滩案例分析
8
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 8
区域形势
判断
利好
整体影响力，区域市场整体升温 借鉴，盘活区域客户资源
房地产调控政策围剿深圳楼市，区域发展前景虽未有定论，但势必出现短期 竞争白热化、产品多元化，项目竞争带动
从产品推广到客户积累，诸强之间难免相互
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 7
从区域整体供应量及供应时间看，区域整体推售时间集中，产品以别墅为 主，洋房产品作为回笼资金快速手段，产品类型较丰富，竞争激烈。
竞争项目 万科双月湾 碧桂园十里银滩 别墅 180—220㎡TH 217—438㎡双拼 153—168㎡联排 320㎡独栋 230—270㎡联排 320—339㎡独栋 富茂威尼斯湾 250—260㎡双拼 190—250㎡联排 65—160㎡ —— —— 预计8月底开盘 公寓 56—84㎡ 约89㎡一房 高层 45—140㎡ —— 洋房 120—168㎡ 61㎡—300㎡一房到六 房产品 50—150㎡洋房 推售时间 预计7月推出 首批开盘热销
Code of this report | 18
© Copyright Centaline Group, 2010
产品打造——山景洋房户型：整体实用率较高，户型方正实用，山景资源 较好。
休息区 休息区 活劢区 活劢区
2号楼E户型3室2厅145㎡
2号楼F2户型3室2厅98㎡
户型坐北朝南（西南/东南/正南），干湿分区明显。 整体实用率较高，性价比高，适合投资/自住客户贩买，此次讣筹量最大，受市场青睐。 产品采用精装修交楼，拎包即可入住，斱便贩买群体癿投资需求。 E户型棱角多，不斱正，整体居住舒适感稍差，但位置凸前，保证景观效果最大化。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
项目技术指标：本项目就体量与区域其他大盘相比属于规模较小的项目， 但产品充分利用一线看海优势，打造多种实用型度假产品。
占地面积
144万平方米
项目一期共计4957套，主要产
开发周期 主要产品
项目预计10年开发，项目目前分为两期开发，后续增加土地规 模
临海别墅，海景洋房，山景洋房，海景公寓
一 期
品有：2栋海景洋房，2栋山景 洋房，五星级酒店，临海公寓， 临海别墅。
惠东 2011年之前，这里到处是无垠的海，纯粹自然蓝天、白云、绿地，森林蓊郁…我们习惯称它为 深圳东 2011年，“列强” 提着雄心壮志和大把的金钱从四面八方赶来，打破宁静之后他们宣称这里是
万科
世茂
富力
…… 碧桂园
合正
品牌发展商云集惠东 携碧桂园十里银滩开启
惠东新时代
© Copyright Centaline Group, 2010
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 7
从区域整体供应量及供应时间看，区域整体推售时间集中，产品以别墅为 主，洋房产品作为回笼资金快速手段，产品类型较丰富，竞争激烈。
竞争项目 万科双月湾 碧桂园十里银滩 合正东部湾
富茂威尼斯湾 候鸟高尔夫 海辰项目
产品两栋836套，产品排布紧密，居住空间拥挤；中空面积较大，产 品一律向内开窗，安全性较差；项目进深较大，但开间小，部分户
型为最大限度追求景观，户型形状不规则。
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 17
产品打造——山景洋房户型：户型较方正，实用率高，是所有洋房系列中性价
碧桂园·十里银滩案例分享
惠州中原策略中心 ShenZhen.08.2011
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报©告Co的pyr任ight何Ce部ntal分ine 都Gro不up,可201被0 擅自引用、复制和传播。
Code of this report | 1
碧桂园首次操盘旅游度假地产，取得满盘钵！ 碧桂园首次面向全国客户销售，取得圆满成功！ 全国首个楼盘单次推货量最大，业绩成交最好的项目！ 首次打响惠东旅游度假地产先河！
—— ——
—— —— ——
金海湾
340—1058㎡独栋
50—80㎡ 一房至两房
——
© Copyright Centaline Group, 2010
洋房 120—168㎡ 61㎡—300㎡一房到六
房产品
50—150㎡洋房
推售时间 预计7月推出 首批开盘热销
预计7月份开盘
——
预计8月底开盘
—— 133—196㎡高层洋房
便利生活：南中国度假胜地，中国另一个三亚， 不需要做飞机边便可享受亲海生活。
区域整体优势：惠东巽寮集中了大量具备度假 旅游产品开发优势的弯曲地域，万科等知名房 企的进驻，带动区域整体发展及属性定位。
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 10
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 19
产品打造——海景洋房产品分析：海景洋房推出两栋，外立面呈三角布局， 八成户型可以观赏一线海景资源。
装修情况
别墅毛坯交楼，其余产品1300元/㎡左右精装修标准
概 况
山景洋房：836套 海景洋房：3620套
项目位置
深圳东亚婆角海滨旅游区
临海公寓：423套 临海别墅：78套
车位情况
全部地下车位，比例为1;1
项目二期
项目二期 项目一期
项目目前状况远不能满足其 十年开发的发展要求，发展 商将继续取得土地致力于同 类产品的持续开发。
Code of this report | 3
1
项目介绍
2
营销情况
3
开盘现场
4
小结
© Copyright Centaline Group, 2010
报告目录
Code of this report | 4
项目篇
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 5
Code of this report | 6
区域市场分析：2011年惠东大盘供应量大增，大盘云集意味着竞争加剧， 同时伴随竞争势必引起区域关注度骤然提升。
富茂威尼斯湾
合生滨海湾
合正项目
海
碧桂园十里银滩
泉
湾
金
融 街
深业项目
金
海
中信项目
湾
万科双月湾
碧桂园十里银滩是碧桂园 集团在惠东开发的首个项 目。区域良好的自然条件， 景观资源配套，都将成为 十里银滩寻求突破区域的 有力支撑。 目前金融街、富力、世茂、 合生、合正、中信、万科、 碧桂园、深业、等各大知 名发展商瞬时云集巽寮湾， 伴随大盘开发，巽寮湾举 起指日可待，南中国旅游 地产将备受瞩目。
产品业态包括巴厘岛风格的
沙滩别墅、亲海别墅、海 景洋房、酒店式公寓等多
种度假产品，满足不同的度假 需求。
巴厘岛风格别墅产品，注重融 入阳光与活力，给予度假生活 梦幻想象力与浪漫情怀。
海景洋房采用创新的波浪式立 面，让建筑与海融为一体，互 为风景。
Code of this report | 14
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 13
项目规划——产品规划：充分利用现有资源打造实用型、多样化产品。
五星酒店
山景洋房
临海公寓 海景洋房
海景别墅
项目产品规划： 风情别墅+海景洋房+酒店式公寓=365天尽享海
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 16
产品打造——山景洋房产品分析：首期推出两栋山景洋房，把不能看海的 劣势转化为山景资源优势，将景观资源最大化。
共20层
共20层
共30层
共25层
共20层
产品劣势分析
产品特点分析
山景洋房整体采用逐层退台式设计，波浪式立面风格，保证各 种产品都可以欣赏海景景观。
背靠群山南临大海，居住在山海环抱的自然中
“这里的蓝色是透明的，南中国最纯净的海水，拥 有8米能见度”。
拥有长达5公里的白沙滩海岸线，漫步其间，心旷 神怡。
亿万年原生山海资源，拥有巨型礁石群，构成雄奇 俊美的海岸画卷。
千年礁石 水清沙白
这里是南中国最美的地方。湛蓝的天空，湛蓝的大海，纯净的 蓝色，没有一点杂质，只有透明的变化，深邃与神秘，纯净与 安宁，在此刻，在身边
项目配套：十里私家海滩、礁石公园、省级绿道结伴五星级酒店、商业中 心、国际双语幼儿园的国际度假社区。
五星级酒店，蝶式造型外立面，千套客房，奢尚度假生活。 商业中心、游艇码头、国际幼儿园、省立绿色通道2号线，含购物、休闲、教育、健康多元设施。 项目聘请国家一级资质物业管理公司，实施独立苑区管理。 24小时保安、电子智能门禁、重点区域视频监控、确保滨海大城安全无忧 随时提供家具清洁、家店保养、花园及公共绿化护理等服务。 专业物业个人定制服务模式，为业主提供预约个性化管家式服务。
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 11
项目规划——景观规划：项目立足于打造“南中国另一处三亚”的目标， 演绎一处“山与海，阳光与礁石，建筑与绿化”完美结合的纯美社区。
项目景观规划： “十里延绵海滩，比肩棕榈滩的南中国海景”
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 12
项目规划——园林规划：礼聘国外品牌园林公司重金打造滨海园林、亿年 礁石公园。
项目园林规划： “携手迪士尼景观主创机构美国PERIDIAN打造最美景观”
采用“一心、两轴、多组团”的结构框架、保证整 个景观有重点，同时照顾好景观的均好性。
，盘活区域客户资源
突破？
明确竞争中产品定位，寻找项目及市场差异化… 拓宽营销渠道，整合营销资源… 区域、行业之间加强联动，强调品牌优势… 合理价格才是王道。同类产品云集的情况下价格优势势必引导
市场购买方向…
© Copyright Centaline Group, 2010
9 Code of this report | 9
整个十里银滩的绿地率达到30％，每一栋建筑都有 针对性的进行绿化，让建筑与整体环境融为一体。
整个社区整合规划，地面与建筑绿化相结合形成立 体绿化系统，社区绿化与建筑、山景与海景、阳光 御热带椰林风光完美配合。
碧桂园全球招标，邀请世界知名的景观规划与设计机构—美国 PERIDIAN负责碧桂园十里银滩的整个景观规划设计。
比最高的一组产品。
休息区
活动区
活动区
休息区
2号楼C2-1户型2室2厅88㎡
2号楼B-1户型2室2厅93㎡
户型坐北朝南（西南/东南），方正实用，干湿分区明显。 整体实用率较高，性价比高，适合投资/自住客户购买，此次认筹量最大，受市场青睐。 产品采用精装修交楼，拎包即可入住，方便购买群体的投资需求。 大两房实用面积大，空间布局合理，宽敞舒适，体现独家产品以享受为主题的设计理念。
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 15
产品打造——整体类别：项目为不同客户提供多元化选择，合理配比各类 产品，实现景观效果最大化。