房地产附加价值的应用

房地产附加值及其应用

作者:王贵融

一、附加值概述

美国营销学家李维特指出：未来竞争的关键，不在于企业能产生什么样的产品,而在于企业为产品提供什么样的附加值,人们是以价值来衡量一切东西的。

(一）附加值概念

1、附加值的定义：

附加值，通常指在规范和设计时就已经融入的,以便捷迅速、愉悦舒适、健全健康、广而告之等方式提供的,在生产的同时就开始消费的,使消费者满意、自豪和荣耀的，超出产品自身价值（主要指功能价值)以外的,象征性的、概念性的以及文化性的价值。如果用量来表示,一个产品的附加值是高出产品自身成本与社会平均利润之和的那部分。

关于附加值最典型的例子有“哈利·波特现象”和“贵妃荔拍卖效应”。

《哈利·波利》是英国女作家Ｊ·K·罗琳的长篇小说,这是一个传统而又老套的英国魔法故事,却居然让全世界的男女老少们迷醉而疯狂,这里面的许多奥妙中,最重要的一条就是故事所带给人们的体

验文化所创造的附加值。一个１1岁的小孩——哈利·波特骑着一把魔幻扫把在魔幻世界中的种种经历,反映的是人类文明传颂了几千年的“善战胜恶”的主题,魔幻扫把不仅扫遍魔幻世界, 也扫遍现实的人类世界,并演变成一个商业传奇，演变成附加值极高的文化经济。以致经济学家们不得不称其为“哈利·波特现象”。

先是《哈利·波特》一书一开印就是１50万册,创造了儿童文学第一版印刷的神话(一般开印不超过5万册);在美国连续3年名列畅销书榜首；被翻译成4９种文字；至今全球销量实破1亿册,总销售额已达5个多亿美元；出版《哈利·波特》系列书的英国Blｏｏｍsbｕｒｙ出版社原本是一个默默无闻的公司，因《哈利·波特》的成功而迅速窜红,业绩惊人的提高。

接着，财大气粗的美国在线——时代华纳公司斥资1.25亿美元签下了拍摄版权;可口可乐公司亦紧随其后,以1．5亿美元独家买断了电影赞助权，成为华纳公司指定的全球饮料商。

再接着,“哈利·波特”的衍生产品一个系列又一个系列地接踵而至:各种玩具、文具、电脑游戏软件等不断地在市场上出现。还有，“哈利·波特”概念股票亦受到强烈的追捧。凡是粘上了“哈利·波特”的名字，就会徒然身价百倍，比如一个小小的塑料制的钥匙链竞卖到了１8美元。

我们再回过头来看看作者罗琳,一个单身母亲，几年前还是靠救济金过日子,如今却变成了全英国第三富婆，她的财富神话与比尔·盖茨相比速度还要快得多；就连当年罗琳在写作《哈利·波特》时,常

房地产相关理论和概念

一、房地产的概念 ▲房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括： a) 土地 b) 建筑物及地上附着物 c) 房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。 ▲房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。 ▲房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面： a) 实物形态上看，房产与地产密不可分； b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格； c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异包括几个方面： a) 二者属性不同；b) 二者增值规律不同；c) 权属性质不同；d) 二者价格构成不同。二、房地产的特征 ▲房地产的自然特征 a) 位置的固定性；b) 使用的耐久性；c) 资源的有限性；d) 物业的差异性。 ▲房地产的经济特征 a) 生产周期b) 资金密集性c) 相互影响性d) 易受政策限制性e) 房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。三、房地产的类型按用途划分： a) 居住房地产b) 商业房地产c) 旅游房地产d) 工业房地产e) 农业房地产房地产住宅的层数划分的规定：低层住宅为1-3层? 多层住宅为4-6层? 小高层住宅为7-11层中高层住宅为12-16层? 16层以上为高层住宅房地产土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。四、房屋建筑结构分类标准类型内容

房地产项目中产品定位的重要性

房地产项目中产品定位的重要性定位是在市场客户心智中区别不同的产品、服务品牌的一种方法，其实质就是有的放矢的差异化，而产品定位是所有定位的基础。随着房地产业的迅速发展，其竞争程度也日趋激烈。如何在竞争日趋激烈的房地产市场中获得市场消费者的认知，获得企业长远的可持续发展，其产品定位是否正确则已成为房地产项目开发的关键问题。对房地产前期开发者来说，首先是要确定产品定位，而产品定位的依据是目标市场的定位。首先、产品定位是房地产开发项目建设中的骨架而贯穿始终房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业管理等一系列过程，这些过程中的某一环节出现问题，都会影响到项目的开发进程。作为房地产项目开发前期策划的关键环节，房地产产品定位几乎参与到项目的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占领市场。实践证明，在开发过程中自觉运用了科学、规范的策划理念及产品定位指导的项目更容易获得成功。其次、产品定位的成功可增强企业品牌形象和市场竞争力随着市场的开发，房地产企业的不断增多，使得房地产企业面临着巨大的竞争压力，房地产项目的产品定位是个很好的增强项目的手段。目前调控政策下，房地产销售仍未走出相对低迷的状态。曾经的“抢售一空”和现时的“持币观望”形成鲜明对比，使很多房地产企业压力很大。而唯一的出路是面对市场，精心策划，规范操作，以“精

品”显特色，以“品牌”占市场。在这种情况下，房地产产品定位就更能发挥它的特长，增强项目的核心竞争能力，赢得主动地位。房地产项目的竞争能力来自各个方面有市场变化的适应能力、产品的被接受程度等，房地产产品定位策划能对其他策划环节起到纲举目张的作用。在产品定位研究和产品策划阶段，通过对房地产产品的深入研究和分析，最终提出适应市场客户需求的产品，这样的产品必然受到市场客户的追捧和认同，项目自然就会具有竞争力，企业的竞争力也会得到显著的提高。第三，产品定位可有效地整合项目资源，增强企业防范经济风险开发好一个房地产项目是一个很复杂的过程，开发前期需要消费较多的人力和财力，具有投资额大、投资回收期长、影响因素多等特点，决定了其高度的复杂性和风险性。这就要求在房地产前期中深入市场调研工作，以具有战略眼光、经济头脑和敏锐的判断力，把握投资机会，识别并控制投资风险，合理定位房地产产品，并将其贯彻到投资项目的实施运作中去，这是房地产项目成功开发的必要条件。合理的房地产项目开发产品定位可以预测未来市场，满足居民居住具体要求等作用。对于房地产产品定位可以带来有效的经济价值，通过房地产前期定位策划可以减少整个开发过程中的决策失误，有效的防范且减少项目的经济损失。总结消费者对房地产产品的要求随着市场变化而逐步提升，产品定位在房地产开发项目开发中的作品越来越发挥着不可想象的作用，所以

房地产附加价值的应用

房地产附加值及其应用作者:王贵融一、附加值概述美国营销学家李维特指出：未来竞争的关键，不在于企业能产生什么样的产品,而在于企业为产品提供什么样的附加值,人们是以价值来衡量一切东西的。 (一）附加值概念 1、附加值的定义：附加值，通常指在规范和设计时就已经融入的,以便捷迅速、愉悦舒适、健全健康、广而告之等方式提供的,在生产的同时就开始消费的,使消费者满意、自豪和荣耀的，超出产品自身价值（主要指功能价值)以外的,象征性的、概念性的以及文化性的价值。如果用量来表示,一个产品的附加值是高出产品自身成本与社会平均利润之和的那部分。关于附加值最典型的例子有“哈利·波特现象”和“贵妃荔拍卖效应”。《哈利·波利》是英国女作家Ｊ·K·罗琳的长篇小说,这是一个传统而又老套的英国魔法故事,却居然让全世界的男女老少们迷醉而疯狂,这里面的许多奥妙中,最重要的一条就是故事所带给人们的体

验文化所创造的附加值。一个１1岁的小孩——哈利·波特骑着一把魔幻扫把在魔幻世界中的种种经历,反映的是人类文明传颂了几千年的“善战胜恶”的主题,魔幻扫把不仅扫遍魔幻世界, 也扫遍现实的人类世界,并演变成一个商业传奇，演变成附加值极高的文化经济。以致经济学家们不得不称其为“哈利·波特现象”。先是《哈利·波特》一书一开印就是１50万册,创造了儿童文学第一版印刷的神话(一般开印不超过5万册);在美国连续3年名列畅销书榜首；被翻译成4９种文字；至今全球销量实破1亿册,总销售额已达5个多亿美元；出版《哈利·波特》系列书的英国Blｏｏｍsbｕｒｙ出版社原本是一个默默无闻的公司，因《哈利·波特》的成功而迅速窜红,业绩惊人的提高。接着，财大气粗的美国在线——时代华纳公司斥资1.25亿美元签下了拍摄版权;可口可乐公司亦紧随其后,以1．5亿美元独家买断了电影赞助权，成为华纳公司指定的全球饮料商。再接着,“哈利·波特”的衍生产品一个系列又一个系列地接踵而至:各种玩具、文具、电脑游戏软件等不断地在市场上出现。还有，“哈利·波特”概念股票亦受到强烈的追捧。凡是粘上了“哈利·波特”的名字，就会徒然身价百倍，比如一个小小的塑料制的钥匙链竞卖到了１8美元。我们再回过头来看看作者罗琳,一个单身母亲，几年前还是靠救济金过日子,如今却变成了全英国第三富婆，她的财富神话与比尔·盖茨相比速度还要快得多；就连当年罗琳在写作《哈利·波特》时,常

房地产业增加值的计算

房地产业增加值的计算房地产业增加值是指地域范围内房地产业所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。房地产业增加值核算范围。房地产开发与经营业，包括各类房地产经营、房地产交易和房地产租赁等活动。房地产开发经营活动既包括房地产开发企业从事的房屋和土地开发经营活动，也包括非房地产开发企业从事的房屋和土地开发经营活动。房地产开发经营的内容主要是项目选址、房屋和土地开发、投资决策、房屋销售、房产租赁等(不包括建筑施工活动，也不计算建筑施工创造的增加值)。不过有些国家和地区则把房地产开发与建筑营造合为一体，称住宅建筑业，其创造的增加值也不再划分房地产业和建筑业，在国内生产总值中统一反映。房地产经纪与代理业，包括房地产咨询、代理、营销、策划、估价、交易等。在经济发达国家，由于新建住宅数量较少，存量住房交易所占比重很大，经纪代理是这些国家房地产业服务活动的主体，这部分经济活动越发达对国民经济的贡献率越高。从事房地产经纪与代理可以是机构单位，也可以是个人，但必须是同主管业务部门脱钩，能独立承担民事责任的经济实体。房地产管理业，包括房地产行政主管部门的住宅发展管理、土地批租管理、产权产籍管理，也包括物业管理公司的经营管理、维修管理和居住服务等，但独立核算的房屋维修公司不包括在内。按照国际统一核算原则，独立核算的经营维修活动应统计在建筑业中。房产出租包括公房出租、商品房出租及私房出租等。关于房地产业增加值的计算方法。房地产业增加值计算方法主要有生产法和收入法两种。当用生产法计算时，其计算公式为：房地产开发经营增加值=经营收入-土地征用及拆迁补偿费-前期工程费-建筑安装工程费-基础设施建设费-公共配套设施费;房地产经纪代理业增加值=企业个数×营业收入;房地产管理增加值=房地产收入+供暖收入+生产经营收入+城市维护费拨款。当用收入法计算时，是以行业为单位从收入分配角度计算房地产业增加值。其计算公式为：增加值=劳动者报酬+生产税净额+固定资产折旧+营业盈余。

电大房地产经营与管理考试题及参考答案(2012年12月25日最新)

试卷代号: 7406 座位号哈尔滨广播电视大学2012年下半年考试题及参考答案开放教育土木工程本科房地产经营与管理（实践环节）一、名词解释（每题2分，共 16分） 1、房地产企业文化所谓的房地产业的文化内容应该包含以下几个方面： 1、文化应该包含一个企业最基本的价值观和社会责任。 2、应当体现出地产行业的特点：建筑的本质是人与自然的和谐，更是家园的承载。正如古人所说“安土重迁，黎民之性，骨肉相附，人情所愿也。” 3、对与企业内部而言，要让员工认识到这是一项事业。不是简单的盖房子和卖房子。 4、要让员工感觉到在企业中可以得到成长，得到价值的实现，理解地产业的精髓和本质。 2、房地产经营房地产经营有广义和狭义之分，狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围只要是在流通领域。而广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。 3、房地产经营环境房地产经营环境就是指以房地产开发经营行为为中心,并作用于该行为的所有外界事物,是开发与经营活动赖以生存和发展的各种因素的总和。 4、房地产项目管理房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。它是一门应用性很强的综合性学科，也是具有很大发展潜力的新兴学科。房地产项目根据管理者不同，又可分为：建设项目管理(业主单位)、设计项目管理(设计单位)、工程咨询项目管理(咨询监理单位)、施工项目管理(施工单位)和后期物业管理(物业公司)。 5、动态盈利分析动态盈利能力就是公司赚取利润的能力。一般来说，公司的盈利能力是指正常的营业状况。非正常的营业状况也会给公司带来收益或损失，但这只是特殊情况下的个别情况，不能说明公司的能力。因此，证券分析师在分析公司盈利能力时，应当排除以下因素：证券买卖等非正常项目、已经或将要停止的营业项目、重大事故或法律更改等特别项目、会计准则和财务制度变更带来的累计影响等。 6、清偿能力清偿能力(solvency)，用借款偿还期和资产负债率等指标反映偿还借贷的能力。 7、负债经营率负债经营率是企业长期负债和所有者权益之比，反映企业经营资本中长期负债所占的比重。负债经营率的计算公式：负债经营率＝长期负债总额/所有者权益总额×100％（一般在25％～35％之间较合理）注：负债经营率一般与银行长期贷款利率成反比，与企业盈利能力成正比。 8、房地产转让房地产转让(real estate transfer)是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附(引)着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。二、选择题（每题2分，共20分） 1、以下的政府收入来源会减少私人需求，例外的是：B A ．税收 B ．借款 C ．使用费 D ．印刷货币 2、两种主要的税收哲学是（1）支付能力，和（2）：A A ．再分配 B ．累退的 C ．利益获得（受益） D ．较好的分配 3、当纳税人的收入增加时，税率增加得更快。这是什么税的例子：A A ．累进税 B ．比例税 C ．累退税 D ．反向税 4、在下列财产所有者中，哪一种人是最不可能将增加的财产税转嫁给别人的？A A ．住房所有者第 2 页(共 6 页) 题答要不内线封密

4PS理论在房地产营销策划中的应用研究

4PS理论在房地产营销策划中的应用研究符小兰,洪开荣 (中南大学商学院,湖南长沙410083) 中图分类号: F293·33文献标识码:A文章编号:1003-5540(2010)04-0072-05 作者简介:符小兰(1973-),女,硕士,主要从事房地产经济研究工作。随着我国房地产的发展,房地产市场投资过快、过热,房地产空置率也越来越高,这使得我国房地产市场慢慢从卖方市场转变成了买方市场,同时房地产市场易受国家宏观调控的影响,近几年来,国家加大了房地产宏观调控力度,出台了一系列规范房地产市场的宏观调控政策,并严格控制了房地产项目贷款,这更进一步加剧了我国房地产市场竞争的激烈程度,从而使得房地产营销也越来越受到开发商的重视。20世纪50年代麦卡锡(Jerome McCarthy)提出了4PS 营销策略,对市场营销理论和实践产生了深刻的影响,一度成为营销的代名词,4PS也成了企业进行市场营销的理论指南,如何让这一理论应用于目前的房地产行业,本文结合湘江城项目的营销策划,对4PS理论在房地产营销策划中的应用进行研究,以期总结出一套科学合理的房地产营销框架模式。 14PS营销理论简介杰罗姆·麦卡锡于1960年在其《基础营销》(Ba-sic Marketing)一书中第一次将企业的营销要素归结四个基本策略的组合,即著名的“4PS”理论:产品(Product)、价格(Price)、渠道(Place)、促销(Promo-tion),由于这四个词的英文字头都是P,再加上策略(Strategy),所以简称为“4PS”[1]。 1967年,菲利普·科特勒在其畅销书《营销管理:分析、规划与控制》第一版进一步确认了以4PS为核心的营销组合方法,即: 产品(Product):注重开发的功能,要求产品有独特的卖点,把产品的功能诉求放在第一位。价格(Price):根据不同的市场定位,制定不同的价格策略,产品的定价依据是企业的品牌战略,注重品牌的含金量。渠道(Place):企业并不直接面对消费者,而是注重销售渠道和网络的建立来进行的。促销(Promotion):企业注重销售行为的改变来刺激消费者,以短期的行为促成消费的增长,吸引其他品牌的消费者或导致提前消费来促进销售的增长。 24PS理论在湘江城项目营销策划中的应用为了分析4PS理论的合理性,下面重点分析4PS理论在湘江城项目营销策划中的应用。湘江城位于岳麓山东,湘江以西,占地500亩,是M公司开发的一个高档别墅项目,其产品的营销策划如下。 2·1湘江城项目产品策略由于项目地处湘江边,同时又依附在岳麓山公园,根据前期的策划,本项目最终从里至外依山建成独栋别墅、中间建双拼别墅,外围建叠加别墅。总体设计原则如下: 1·在满足规划设计的基础上,在方案设计中尽可能根据客户对环境以及舒适度追求,各项设计指标都高于以前规划,大大提升了住宅的品质。 2·增强住宅设计的创新观念,通过产品形式的创新体现出了产品差异化,使别墅具有更高的品质,使别墅层次多样化,确保每一栋建筑的唯一性,独一无二性。 3·住宅设计要求充分体现了别墅的舒适性、高品位性、艺术性、创新性,创造一个高品质的生活环境。 4·住宅建筑力求造型完美、比例适当、色彩协调,与周边环境相适应,住宅的外观和内部设计都力求美观、典雅、和谐、明快、营造一种高尚的视觉环境。 5·结合公园周围的山体地貌和自然人文景观,通过设计将自然与绿色引入室内,增加住宅的舒适度和亲自然性。

房地产市场定位

第四章房地产市场定位的应用及策略房地产市场定位模式主要有从定性基础上的和定量基础上的模式，而且在两者相结合运用的趋势越来越明显。 4.1建立在定性基础上的房地产市场定位建立在定性基础上的房顶产市场定位模型是在借鉴市场定位的普遍模型结合房地产营销的特点得出来的。其主要内容如下： 4.1.1顾客分析从顾客分析出发，确定房地产市场定位策略是最传统的定位出发点，这一理论在房地产市场成熟期提倡、实践得最多。并在实施顺序上房地产业界达成一致，主要是以下顺序：市场细分、选择目标市场、和进行产品定位。 4.1.2建立超越顾客需求理念传统的目标市场定位方法只能帮助房地产公司进入已有的市场，而不是创造新的市场、在新的市场上定位。超越顾客需求理念认为，除了传统的目标市场顾客需求调研外，面对现代市场，企业的定位处在发掘并满足现有消费需求的基础上，还应该超越顾客的需求，进行创新定位。从超越顾客需求的理念出发创建新的市场定位模式，这种模式建立在两种分析结果的基础上，一种是对顾客本能需求的分析，另一种是对顾客心智模式的分析，将两种结果结合起来，将产品的定位牢牢树立在消费者心目中。 4.1.3从企业的角度出发从企业的角度出发，建立定位模型主要考虑核心能力来开发定位程序和建立定位模型因子。这种定位能够让房地产企业对自身的资源进行清醒的认识，同时可以集中有效的资源开发市场，但是纯粹的由企业能力出发的市场定位它忽视了顾客，忽视了与顾客之间的沟通。因此利用企业能力完成定位的缺陷也是不言自明。 4.1.4从竞争对手出发市场结构、次序及其演变趋势引发市场空间的变动本质上会影响到定位决策。企业通过对现存的竞争对手分析，寻找其盲点和弱点，从而完成差别化的市场定位。所以房

房地产项目中产品定位的重要性培训资料

房地产项目中产品定位的重要性

曾经的“抢售一空”和现时的“持币观望”形成鲜明对比，使很多房地产企业压力很大。而唯一的出路是面对市场，精心策划，规范操作，以“精品”显特色，以“品牌”占市场。在这种情况下，房地产产品定位就更能发挥它的特长，增强项目的核心竞争能力，赢得主动地位。房地产项目的竞争能力来自各个方面有市场变化的适应能力、产品的被接受程度等，房地产产品定位策划能对其他策划环节起到纲举目张的作用。在产品定位研究和产品策划阶段，通过对房地产产品的深入研究和分析，最终提出适应市场客户需求的产品，这样的产品必然受到市场客户的追捧和认同，项目自然就会具有竞争力，企业的竞争力也会得到显著的提高。第三，产品定位可有效地整合项目资源，增强企业防范经济风险开发好一个房地产项目是一个很复杂的过程，开发前期需要消费较多的人力和财力，具有投资额大、投资回收期长、影响因素多等特点，决定了其高度的复杂性和风险性。这就要求在房地产前期中深入市场调研工作，以具有战略眼光、经济头脑和敏锐的判断力，把握投资机会，识别并控制投资风险，合理定位房地产产品，并将其贯彻到投资项目的实施运作中去，这是房地产项目成功开发的必要条件。合理的房地产项目开发产品定位可以预测未来市场，满足居民居住具体要求等作用。对于房地产产品定位可以带来有效的经济价值，通过房地产前期定位策划可以减少整个开发过程中的决策失误，有效的防范且减少项目的经济损失。

浅谈房地产业在国民经济中的地位和作用

浅谈房地产业在国民经济中得地位和作用 [摘要]在现代经济社会中，房地产业横跨生产、流通、消费三大领域，在增加财政收入，创造就业机会，改善居住条件，提高城市居民居住条件，带动先关产业和促进经济发展等诸多方面有着十分重要的作用及在国民经济中的地位十分突出,被称作国民经济发展的“晴雨表”。房地产业既是国民经济的基础性和先导性产业，也是支柱性产业。本文将从基础性、先导性和支柱性三个方面论述房地产业在国民经济中的重要地位和作用。 [关键词] 房地产业国民经济基础性产业先导性产业支柱性产业[引言] 一年多来，关于房地产的话题在各种媒体上议论不断、争论不休。归结起来有几种观点。一是大中城市房价百姓不能承受论，二是政府不作为或调控不利论，三是开发商暴利、黑心论。在对无论那种观点和议论的研究和分析中，我们必须要清醒地认识到房地产业在近十年国民经济中的重要作用，在扩大内需，保持国民经济健康、持续、稳定、协调发展中的重要地位。绝对不能因噎废食，否定房地产业在促进经济特别是地方经济发展、满足社会需要、提高人民群众生活水平过程中的积极又重大的作用。必须要明确目前在未来我国国民经济中，房地产业仍然是我国基础性、先导性、支柱性产业之一，因此房地产业在整个国民经济中的地位和作用显得尤为重要。一、房地产业的内涵房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。其中，房地产开发包括土地开发和房屋开发，土地开发和房屋开发一体化，通常称之为房地产综合开发；房地产经营广义上包括从房地产开发开始一直到消费为止的整个过程，狭义上则仅指房地产交易，包括房地产出售和租赁等形式；房地产管理包括房地产产业管理和产权产籍管理。房地产服务包括的内容十分广泛，如房地产估价、信息咨询、经纪公司、经纪人等中介机构和中介人提供的中介服务以及房地产出售或者租赁后的维修保养、清洁绿化、治安保卫和商业服务等。二、房地产业在国民经济中的地位和作用分析 1、房地产业是国民经济的基础性产业所谓基础性产业是指该产业或行业在国民经济中是社会再生产和各种经济

房地产附加值及其应用

房地产附加值及其应用作者：王贵融一、附加值概述美国营销学家李维特指出：未来竞争的关键，不在于企业能产生什么样的产品，而在于企业为产品提供什么样的附加值，人们是以价值来衡量一切东西的。（一）附加值概念 1、附加值的定义：附加值，通常指在规范和设计时就已经融入的，以便捷迅速、愉悦舒适、健全健康、广而告之等方式提供的，在生产的同时就开始消费的，使消费者满意、自豪和荣耀的，超出产品自身价值（主要指功能价值）以外的，象征性的、概念性的以及文化性的价值。如果用量来表示，一个产品的附加值是高出产品自身成本与社会平均利润之和的那部分。关于附加值最典型的例子有“哈利·波特现象”和“贵妃荔拍卖效应”。《哈利·波利》是英国女作家J·K·罗琳的长篇小说，这是一个传统而又老套的英国魔法故事，却居然让全世界的男女老少们迷醉而疯狂，这里面的许多奥妙中，最重要的一条就是故事所带给人们的体验文化所创造的附加值。一个11岁的小孩——哈利·波特骑着一把魔幻扫把在魔幻世界中的种种经历，反映的是人类文明传颂了几千年的“善战胜恶”的主题，魔幻扫把不仅扫遍魔幻世界，也扫遍现实的人类世界，并演变成一

个商业传奇，演变成附加值极高的文化经济。以致经济学家们不得不称其为“哈利·波特现象”。先是《哈利·波特》一书一开印就是150万册，创造了儿童文学第一版印刷的神话（一般开印不超过5万册）；在美国连续3年名列畅销书榜首；被翻译成49种文字；至今全球销量实破1亿册，总销售额已达5个多亿美元；出版《哈利·波特》系列书的英国Bloomsbury出版社原本是一个默默无闻的公司，因《哈利·波特》的成功而迅速窜红，业绩惊人的提高。接着，财大气粗的美国在线——时代华纳公司斥资1.25亿美元签下了拍摄版权；可口可乐公司亦紧随其后，以1.5亿美元独家买断了电影赞助权，成为华纳公司指定的全球饮料商。再接着，“哈利·波特”的衍生产品一个系列又一个系列地接踵而至：各种玩具、文具、电脑游戏软件等不断地在市场上出现。还有，“哈利·波特”概念股票亦受到强烈的追捧。凡是粘上了“哈利·波特”的名字，就会徒然身价百倍，比如一个小小的塑料制的钥匙链竞卖到了18美元。我们再回过头来看看作者罗琳，一个单身母亲，几年前还是靠救济金过日子，如今却变成了全英国第三富婆，她的财富神话与比尔·盖茨相比速度还要快得多；就连当年罗琳在写作《哈利·波特》时，常光顾的那家爱丁堡小咖啡馆，也被当地僻为名胜，生意异常红火。这一切的一切使人们不得不相信“哈利·波特”这个名字是有魔法的——即极高的附加值，它不仅能带来幻想快乐，追星的疯狂和对未来事物的好奇心，而且还能带来滚滚财源。一句话，带来无限的附加值。另一个例子是，当年为杨贵妃专供荔枝那颗荔枝树，其深厚的历史文

房地产市场营销策略及其应用

一、房地产市场营销概述美国“现代营销学之父”菲利普?科特勒认为，市场营销是集体或个人通过自身创造或进行出售，与他人交换产品或者价值，以满足需求的一种社会和管理的过程。市场营销其实是围绕市场这个中心，以营销为手段，以满足市场需求为目的，以实现经营利润为最终目标。随着商品经济的高速发展，市场营销逐渐与房地产行业高度结合，房地产市场营销业己成为经济社会和生产力发展的必然结果u从狭义上看，房地产市场营销是房地产企业将相关的房地产产品和服务出售给购房消费者的过程。从广义上看，房地产市场营销是房地产企业遵循营销原则及本企业制定的营销计划，运用各种营销策略，进行产品与服务的销售，以满足市场需求，实现企业经营目标的整体过程。房地产市场营销实际上是全过程营销，即贯穿于地产项目的选址、设计、开发、销售、物业的整个过程u 二、当前房地产市场营销现状分析 1市场调研不足且缺乏真实性u进行市场调研是企业获取真实资料数据的最直接来源，是开展营销策划的最重要依据。但当前一些企业在开展市场调研时，调查力度不够，缺乏真实的实地调研资料数据，而又缺乏专家意见，因此导致企业在制定项目市场营销方案时只是片面地以书面报告的资料作为制定依据，而忽视了对目标市场消费者的需求状况、实际支付能力以及竞争者状况的分析,基础依据的偏差最终造成营销方案的偏差从而会制约市场营销的效果，影响企业经营效益的实现。 2目标市场的定位模糊。随着经济发展和人民生活水平的提高，高收入人群对于房地产产品的需求层次也是不断提高的，但是由于收入、意识形态的差异，社会的整体消费群体之间对于房地产产品的需求层次还是存在差异的，即房地产产品需求是多层次的。而当前一些房地产开发企业却忽视这种需求多层次性的特点，只是盲目地进行高档产品的定位，大建高端住宅产品，从一方面既反映出企业对目标市场的定位模糊，细分不明，另一方面，也表明目标市场的模糊定位将导致整体房地产市场结构的不合理性，中低收入人群住房困难的问题难以解决。 3市场营销渠道陈旧。目前房地产市场营销的渠道仍是以电视营销和平面广告为主，网络营销渐渐兴起和发展，整体看来大中规模的房地产企业的营销渠道较多，经济效益更好，而一些小企业由于受到经济规模和品牌知名度的限制，采取的营销渠道更少，收效更低，可能会促使企业进一步缩减营销投入。 4价格营销策略单一。价格营销是房地产市场营销的重要策略，包括定价和调价。当前多数房地产企业都是低价开盘,在销售过程中适时进行价格调节，但是调价的过程都缺乏合理的调节机制，一些企业甚至是盲目地在其他地产项目调价之后，进行本项目的价格调动。三、房地产市场营销策略分析当前房地产市场营销策略主要包括产品策略、渠道策略、价格策略和促销策略。 1产品策略。房地产营销活动的客体既包括房地产实体项目产品，也包括项目相关的服

房地产经济学作业

从房地产业的经济活动内容阐述为什么房地产业是第三产业三次产业划分规定根据国家统计局关于印収《三次产业划分规定》的通知 –第一产业是指农、林、牧、渔业。 –第二产业是指采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产和供应业，建筑业。 –第三产业是指除第一、二产业以外的其他行业。房地产业的经济活动生产环节--房地产的生产环节，是通过对自然状态的土地投入人类劳动，进行房屋和城市基础设施建设，获得房地产这种劳动产品的过程。不管采取哪种方式，获取土地并组织进行房地产的开发和再开发活动，是房地产开发公司的主要生产活动流通环节--房地产的流通环节，是指经开发而成的产品及未经开发的“生地”进入市场，通过经营活动，实现其价值的过程，该环节主要涉及房地产买卖、租赁和抵押消费环节--为了满足消费者不断增加的消费要求，需要提供各类服务书P25 房地产业具有第三产业的产业特征 1、房地产的投资开収活劢，主要是从事的是资源的整合、组织和管理等服务活劢，并不直接建造房屋本身 2、房地产销售经营活劢，直接从属亍流通领域，而流通行业理应划归第三产业 3、房地产业中的一些分支行业，如房地产中介服务业、房地产金融业和物业管理服务行业，更是第三产业的直接组成部分从房地产的概念和内涵解释为什么建筑物差别不大的房地产项目价格差别可能很大。房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和,是指土地、建筑物及其他地上定着物。房地产的整体概念包涵了房屋建筑物、建筑地块、经济权利等方面，它们都不是孤立存在的，而由“房”、“地”、“产”三者有机结合形成的统一体。因此建筑物只是房地产中的一部分，影响房地产项目价格差别的因素还有很多。从自然特征考虑，房地产具有个别性，即使是采用同样的设计、结构、材料、高度、设备等，建造的时间、施工技术和房屋周围气候条件的不同也会造成价格的不同。从经济特征考虑，首先，房地产的价值具有复合性，既包括建造房屋的人工、材料、固定资产消耗，又包括土地使用的代价，因而区位的不同严重影响了房地产价格；其次，房地产的开发和利用具有外部性,它不像一般商品在生产和使用上是孤立的,而是会对周围其他房地产的开发和利用在通风、采光、视野、噪声、环境和人气等方面产生影响，从而影响到周围房地产的价值。从社会特征考虑，房地产的生产和消费反映了社会风俗和地域习惯，房地产这种商品的生产和消费除受一般的商品消费偏好影响外，还在很大程度上受到民族风俗、宗教意识、风水、地域习惯等因素的影响，使房地产项目价格相差很大。区位理论主要是研究什么的（综合说明，不需要区分农业、工业、中心地等区位理论）？在城市房地产业中，区位理论主要有哪些方面的应用。这全部都是PPT上的，仅供参考谈谈你对房地产业基础性和先导性的理解从房地产业在国民经济中的地位和作用来看，房地产业是一个先导性、基础性产业。（发展次序关系

关于提房地产项目附加价值方案

玉林市恒基房地产开发有限公司文件名：《关于提升万象城附加价值建议》制作：南宁敏盛/无限飞扬审核：审批：

关于提升万象城附加价值建议目前房地产市场竞争的日趋激烈，作为销售场所，售楼部展示则直接代表着项目的形象和开发商的品牌，所以售楼部及其物品的在项目展示中的地位日渐提升。售楼部是客户最直观接触项目的第一步，也是“体验式营销”的第一站，所以售楼部是否营造出一种紧凑的气场，能否给客户留下美好的第一印象，对销售交易是否成功起着重要的作用！售楼部包装最核心的内容就是把“体验式营销”的概念有机的结合到售楼处包装中去，让消费者通过系统的尝试、感觉、体验，最终达到销售的目的。售楼部的装饰要与项目形象相一致，要与目标客群的气质相一致，这样，才能引起目标客户的共鸣和心理沟通，才能达到“体验式营销”的终极目的。一、售楼处内部装饰建议（一）、区位沙盘（可做）区位沙盘，在房地产项目中让客户更全面看到整个楼盘在区域范围内的位置，特别像是万象城项目这样的区域，周边配套尚未健全，区位沙盘能更好的引导客户了解区域规划和直观感受周边环境、交通分布，同时沙盘在售楼部也更能起到美化的作用。

根据玉柴新区规划（如上图），建议将万象城周边行政、教育、工业、市场、道路等主要标志物用水晶沙盘展示。采用玻璃水晶材料，该材质表现区位脉络分明，层次清晰，能使项目特点更加突出，壁挂式区位沙盘可供参考（如下图）：

A.壁挂区位沙盘（二）、项目展架(暂不做) 建议在售楼处现场设置系列项目展板，提升售楼处现场项目信息的展示量，每期只需更换展板内容，展板延续使用。展板外形设计要与整个售楼处装饰风格相一致。（三）、项目吊旗