住宅产品附加值研究
西安高端住宅市场分析及客户研究
LOGO （3）西安高端改善产品竞争力
竞争力5——外立面：现代公建化玻璃幕墙外立面，彰显尊贵与大气
中大国际九号采用 了可更换单元式铝合 金高级玻璃幕墙，玻 璃幕墙为三层超白钢 化LOW-E镀膜透明双 中空充氮气高性能玻 璃，采用优质镀膜级 浮法玻璃原片
三层超白钢化LOW-E镀膜透明双中空充氩气高性能玻璃幕墙
市住宅成交结构变化
70-90 90-110 110-130 130-150 150-180
180以上
4% 5% 11%
54%% 13%
44%% 13%
53%% 16%
19%
20%
22%
27%
27% 28%
28% 26%
33% 20%
33% 13%
130-150㎡ (+3%)
分类
项目名称 户型面积（㎡）成交均价（元/㎡）
中大国际九号 237-1051
（兼城居市住豪及宅商务）西安环球中心·第址 121-419
曲江玫瑰园
200-656
55000 38000 32500
融创西安壹号院 190-230
22506
万科翡翠国宾
120-170
20380
高端大平层改善 （居住）
绿城高新诚园 长安金茂府 华润置地·悦府
1、地处西安城市快速发展初级阶段的郊区或城郊结合部，特征主要以追求“大面积”为主，建筑形态较为单一 （可圈可点的产品不多）； 2、主要针对西安早期致富的小众群体和特殊权力阶层； 3、社区配套不完善，物业管理水平低下，导致后期产品价值增长乏力；
时期
市场价格
产品类型
代表项目/建筑风格
产品/总价
核心卖点
第一代 （2000年
成都高附加值畅销产品简析239366845
2008年， “户型创新”年。春交会上，各种形式的高附加值楼盘激烈角逐。 成熟期的主要特征是：从平面偷面积向空间偷面积的过渡，两种形式共存 平面附加值：蓝光：产品的延续——富丽碧蔓汀、富丽东方、凯丽美域；
中海翠屏湾：城南首个可变空间社区； 还有金科一城、国嘉.新视界、西锦国际、华润二十四城 、铸信.境界等 空间附加值：上行汇锦、香木林.加州国际、锦江城市花园、正黄.上岭、中海兰庭等在平面的基础上， 加大对空间尺度的拉阔，挑高。
-9-
中海-新政下的大赢家
1.中海
案例
针对冷市，中海地产及时调整产品开发策略，以刚性需求为导向（原中大户型设计调 整为中小户型设计），并提升产品性价比设计，在逆势下连续制造飘红之势。从中海国 际社区“橙郡C-House总价30多万元起，首付不足8万元 ”起，橙郡2期3个批次开盘均 获得客户追捧；3-15日中海兰亭2期1批次（3.29加推10栋），共计220套房源，截止目 前基本售罄，周末（4.27）将推出下一批次产品；翠屏湾3.30日开盘，共推出432套房源， 开盘当日即售出146套。从橙郡的低总价到兰亭、翠屏湾的高附加值，可以看出中海新政 后始终打的一张牌“高性价比”，紧紧抓住刚性需求（中偏高端、注重品质）客户，最 终获得市场的充分认可。
- 13 -
优惠方式：建设银行2w存款证明1%，2万诚意金1%，房交会 优惠延续1%，中海会0.5%，一次性付款1%
均价：7800元/㎡；，实得价格：5076元/㎡
中海兰亭 L型
功能 划分
功能 性
赠送 名称
阳台
赠送 方式
半
个数 (个)
赠送 面积 (㎡)
小计 (㎡)
1 7.5 7.5
飘窗 全
4 6.4
如何创造楼盘附加值
如何创造楼盘附加值“价格永远是最大的卖点”。
在市场竞争越来越激烈、项目同质化越来越严重的情况下，探询既能降低成本又能增加卖点的方法，既有利于发展商，也有利于消费者。
现根据多年的操盘经验而整理出100种做法，供大家参考。
1．如果规划对车位数量有严格的规定，可改全地下停车为半地下停车，因为后者施工成本低、采光好、更便于管理。
如果能利用地势的天然高差做半地下停车场则更好。
2．可能的话，尽量采用地面停车。
特别是Townhouse或小别墅项目，如果一味地追求室内或独立车库，必将增加销售面积，也就失去了项目的本性定位，增加了消费者的购房支出。
将车辆停在树木掩映下的入口广场或窗下，客户也能接受。
3．可以利用项目的红线退距当作地面停车场，给客户以更多地、不同层次的消费选择。
过于追求“人车分流”、甚至走火入魔地为了追求“人车分流”而将社区立交化，必定增加生产成本，也就相应地增加了消费者的购置成本和生活成本，也不符合未来社区的发展趋势。
4．尽量降低停车库层高，层高2.2米以下不计建筑面积，也就不缴纳相应的税费。
5．对于中小城市的中档楼盘来说，其客户的私车拥有率较低，因而车辆往往成为炫耀的物品，站在阳台上俯视爱车，就象看自己的孩子在楼下玩，十分满足、惬意。
因此，地面停车比地下停车更受消费者欢迎。
6．水景社区的水岸，如果采用硬而高的岸堤，则只能临水而不能亲水，甚至更不安全，最好采用自然坡。
7．减小人行道宽度，因为弯而窄的人行道更具美感。
人行道不要安砌立沿石，采用红砖或片石平面安砌，让草自然地向人行道延伸，更具品位。
8．拙劣的雕塑或小品经不起长久的欣赏，不如用秋千、单杠等参与性健身器材代替。
秋千和木马对所用人都是童年美好的回忆。
9．多种树、少植草：树木的绿化作用和养护成本都是草坪所无法比的。
10．人工水池尽量要浅：因为地下水资源是珍贵的，政府也是不允许开采的。
而在没有中水的情况下，使用自来水肯定不是长久之计。
在北方，浅水池除了夏天赏水外，冬天还可观石或作为溜冰场。
重庆商墅市场研究
居住类典型案例/融创玫瑰园/产品分析
主力面积 大独栋960-1350 小独栋840-920 类独栋660-720
备注 一线绝版江景资源，重庆湾区，纯独栋法式别墅
二线江景资源，纯独栋法式别墅 二线观江
C4户型 套内783㎡ 建面1000㎡
负2层
负1层居住类典型案例/融创玫瑰园/产品亮点
12724
57.04
13371
86.16
13824
90.44
11238
58.6
10726
78.48
12460
57.47
12430
44.83
12236
40.27
11335
6.55
11917
备注
市场持续疲软，量价下行阶段
重庆商办发展方向与原因 主要基于以下几点原因：
I. 重庆早期地块商业指标过大，传统商办类产品现阶段量价双低阶段，存量压力过大下，转型成必然； II. 高商业指标的前提下，开发商为了实现快速出货，回收现金流，同时实现产品高溢价，商墅类企业重点关注业态； III. 传统写字楼位于商圈，交通拥堵、企业入住类别杂乱等不利条件，低密度办公有品质、总价优势，可与写字楼实现错位竞争； IV. “禁墅令”颁布，2003年至今，十次调控，导致主城区别墅物业稀缺，居住类商墅有发展基础； V. 部分客户改善置业时，渴望即能享受城市配套，同时又能拥有墅居的舒适环境，也是商墅出现的一大诱因。
去化6-12套；小面积项目年均去化90-168套。
2015.3 融创玫瑰园
2015.9 财信赖特与山
2018.5 龙湖紫云台
2018.6 中冶铜锣台
2018.11 桥达天蓬樾府
2020.1 保利堂悦
产品附加值全面概述
有些附加值设计还有“二次设计”或者“两套图纸”，要把后续操作明确给下游 部门。
附加值设计是销售资料的一个重要部分，也是最容易出错的部分，要重点关注．
产品附加值
投诉
坡屋顶阁楼：利用坡屋顶下的空间 设置阁楼，为业主主预留了可改造 的生活空间。 设计注意点：阁楼的结构设计对将 来改造造成影响。
案例：花城芙蓉苑在阁楼的设计大梁问题。
产品附加值
附加值应该做多大?
附加值类型及分布
成本
花城的产品类型多,附加值类型涵盖面广.
产品附加值
附加值应该做多大?
售价与成本的相对关系
成本: 可售比=可售面积/(可售面积+附加值面积) >85% 即100平米可以做17.6平米的附加值面积. 85%的可售比是针对全期而言,不是针对每一套.是个宏观概念.
营销
优点：1楼和6楼有附加值的单位销售速度比普通楼层快．
产品附加值
优点：有附加值的单位有卖点，价格也高于其它楼层；利润也高.
营销
顶层阁楼毛胚提高了45０元／平米
首层单价提高了134０元／平米 顶层私家天面提高了78０元／平米
产品附加值
实际附加值详表
营销
产品附加值
假凸窗 阳光室 结构平台
阁楼空间 私家天面
产品附加值
1、缘 起 2、定 义 3、营销关系 4、成本关系 4、设计发展 5、客户投诉 6、风险控制
目录
产品附加值
缘起
您看过有复式花园、2楼带地下室、有天窗的洋房吗？------花城七期广告语 为什么销售宣传喜欢侧重附加值？
私家天面
露台 私家花园
地下娱乐室
产品附加值
定义
附加值(Value Added)是附加价值的简称，是在产品的原有价值的基础上，通过生产过程 中的有效劳动新创造的价值，即附加在产品原有价值上的新价值。
论房地产产品保值增值的本质
6■文/盛文房地产产品保值增值是房地产商品的特性之一。
到底什么是房地产产品的保值增值？持有者在持有房地产产品的时期内，在不再投入资本的情况下，只要把手中的房地产产品作为商品再投入流通，即把房地产产品由使用价值形态（商品形态）变为价值形态（货币形态），它的价值（价格）不仅不会减少（保值），反而会增加（增值），这就是房地产产品保值增值的真正含义。
房屋在物理属性上不断折旧贬值从房地产产品的物理属性看，它是不断地折旧贬值的。
一宗建筑物自开发完成投人使用，受自然因素和人为因素的影响，建筑物的实体在逐步受损或者使用效用逐步降低，从而使该房地产产品的价值会逐渐甚至突然降低，达到使用年限和设计寿命。
建筑物价值降低的表现形式，一般可归纳为物质折旧、功能折旧和经济折旧三个方面。
物质折旧是建筑物本身的实体损耗所造成的价值损失；功能折旧是由于消费观念的变化、技术进步以及设计更新等原因，导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不使用所造成的价值损失；经济折旧是基于建筑物以外的各种不利因素所造成的价值损失，如周围环境状况的恶化等。
由此看来，就建筑物本身来讲，是不断贬值的，可见房地产产品保值增值的原因不在建筑物本身，那么房地产产品保值增值的根本原因是什么？地产价值对房地产产品的保值增值贡献土地自身的保值增值由于土地的自然特性，土地自身是具有增值性的。
土地的使用价值具有永存性，不仅不会消失而且还会随着城市投资的增加而增加；再者，土地具有稀缺有限性，随着城市经济社会发展对土地需求的增大，土地价值也会相应提高。
由于土地资源的不可再生性和土地投资的积累性，土地具有增值性，及土地随时间的进程而增加价值，这一特性也叫做“土地增值律”。
学术界关于这方面的研究已经比较充分了。
土地级差地租上涨在诸多影响房地产产品增值的因素中，地理位置的差别是对产品价值影响最大的因素之一。
不同位置的等值房产在时间的变迁中却会出现很大的价值差别，这主要是城市级差地租在起作用。
房地产企业完工产品报告
房地产企业完工产品报告1.引言1.1 概述概述部分的内容:房地产企业作为一个重要的经济领域，在建筑完成后产生的完工产品不仅对房地产企业的经营发展起着至关重要的作用，同时也对整个市场的供需关系和消费者的生活产生深远的影响。
本报告旨在全面分析和总结房地产企业的完工产品，包括其定义和范围、分类和特点、市场需求和竞争状况，以及完工产品的重要性和影响。
同时，报告也将对房地产企业完工产品的发展提出建议，并展望其未来发展趋势，为产业和消费者提供参考和指导。
通过本报告的研究，我们希望能够为房地产企业提供有益的参考，促进其产品的不断优化和创新，提高整个行业的发展水平和竞争力。
1.2 文章结构文章结构部分的内容可以包括对整篇文章的结构和内容的概括和说明，例如：文章结构本文分为引言、正文和结论三个部分。
引言部分将概述本文的主题和重要性，以及文章的结构和目的。
正文部分将详细介绍完工产品的定义和范围、分类和特点，以及市场需求和竞争状况。
结论部分将总结完工产品的重要性和影响，提出对房地产企业完工产品发展的建议，并展望其未来发展趋势。
通过这样的结构安排，读者可以清晰地了解本文的内容和结构，便于阅读和理解。
1.3 目的本文的主要目的是分析房地产企业的完工产品，并对其相关情况进行全面的调研和总结，以便更好地了解完工产品的定义、范围、分类、特点、市场需求和竞争状况，为房地产企业提供发展建议和展望未来发展趋势。
通过对完工产品的重要性和影响进行总结，旨在引导企业更好地关注和重视完工产品的发展，提高产品的竞争力，促进企业整体发展。
同时，通过提出发展建议，激发企业更好地利用完工产品，满足市场需求，提高市场占有率，增加经济效益。
展望未来发展趋势，则是为了让房地产企业能够及时调整发展策略，把握市场机遇，规避风险，实现可持续发展。
2.正文2.1 完工产品的定义和范围在房地产行业中，完工产品是指开发商或建筑商在完成建筑项目后交付给客户或投资者的各种产品和工程成果。
房地产新一轮调控住宅产品如何应对新政
房地产新一轮调控住宅产品如何应对新政？2006年6月20日房地产新一轮的调控开始了，如何在新的环境下开发适应市场需要的产品，并符合国家现行政策，这是开发商需思考的问题。
自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品房住房建设套型建筑面积90平方米以下的住房(含经济适用房)，面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%。
不管是城里，还是在郊区，产品的户型是一样的。
开发商以前那些卖房的营销策略不管用了。
如何提高产品差异化，提升产品内在品质，降低生产成本？我们认为可以从几个方面着手：产品的标准化套型面积为90平方米的房子，功能布置上可设计为二居或小三居，户型面积减小，总户数增多，必然导致建筑构件的大量增加，施工工程量也相应增加，这就要求设计时建筑尺寸尽量模数化、构件标准化，以便工厂大规模生产。
避免建筑房型的怪异化，使得各房间在有限面积的前提下，获得最大的空间感，更紧凑实用。
其次，产品的标准化，对于大的房地产开发公司也是非常必要的。
因其开发项目数量多，且地理位置不一，甚至不在同一个城市，各地设计公司水平也是有差异的，最后导致施工单位按图施工完的产品，质量各异。
如何让客户在不同的地方购买同类的产品，其质量都是一样的，这就需要设计的标准化、施工的标准化、选材的标准化。
产品的精细化实用文档新的市场环境要求住宅产品，也不再像以前简单用实墙将各个功能空间分隔，然后将门一开，即可完成一个户型设计，而是需要建筑师从人体工程学的角度出发，将原需要120平方米甚至更大面积才能摆放的功能空间，摆放在90平方米的房间里，这就需要建筑师设计时能够将平面功能与空间功能相结合。
只有这样才能解决同是90平方米的房子，产品如何差异化问题。
产品节能高舒适度作为占社会总能耗70%的建筑，2005年颁布的《民用建筑节能管理规定》的实施标志着各类住宅产品的节能已经成为验收的重要考评指标。
“国六条”新政后的住宅产品大都是90平方米的房子，如何在同类、同质化的产品中提高其差异化，加强产品的竞争力，我们认为可从提高产品的内在品质出发，在进行建筑节能设计的同时，利用国内外先进技术革新，实现采暖、保温、通风等既节能、又舒适的细节设计，从而改变被动达标为现在的主动提高产品的舒适度，从而提高住宅产品的附加值。
【精品报告】房地产产品研究-2019第四代叠墅住宅研发-房地产产品线设计
结合前三代产品优点，强调空间舒适度，豪华感，增加价值点
代表作品：本案
“舒适系数”住宅研发 COMFORTABLE COEFFICIENT RESIDENCE STUDY
研发对象
■ 当前市场已有的成熟产品线
C0 研发背景
RESEARCH BACKGROUND
首置
高层
面积段：50-100 ㎡
研
发 对
C1 公共体系优化
IMPROVE EXPERIENCE OF SPACE
▇ 豪宅感电梯厅
■ 地下层独立电梯厅 ■ 首层挑空豪华电梯厅 ■ 标准层全明豪华电梯厅
■电井：尺寸统一为 1200X400
1.5M
2.1M
■豪华旋转楼梯
■ 9.3 ㎡候梯厅
■空间阔绰 ■楼梯纳入侯梯厅体系
■电梯井道：普通电梯 2200X2200
目录 CONTENTS
C0
研发背景
C1
公共体系优化
C2
首层别墅感体验
研发目的 市场现状 研发对象 客群定位 设计关注点
入户系统升级 豪宅感电梯厅 独立入户玄关
南北私属双花园 客餐一体化豪华厅 首层人性化老人房 二层私密卧室空间 高附加值地下空间
C3
标准层豪宅感体验
C4
顶层空中别院体验
C5
精细化设计
“舒适系数”住宅研发 COMFORTABLE COEFFICIENT RESIDENCE STUDY
独立玄关入户
C1 公共体系优化
IMPROVE EXPERIENCE OF SPACE
▇ 独立玄关入户
C4 顶层空中别墅体验 VILLA EXPERIENCE OF TOP FLOOR
C5 精细化设计
“锦绣星城”市场研究与项目分析1gh
“锦绣星城”市场研究与项目分析1gh 深圳奥智广告有限公司前言纵观贵阳市房地产市场两年来的发展历程,其结果呈现出尴尬的局面:一方面人均居住面积低于全国平均水平,排在全国第七位,消费需求并没有得到满足;而另一方面贵阳房屋空置率高达30%,远远高出14%的警戒线……准确的市场定位是每个项目得以成功上市、适销的基础，而定位的依据则来源于客观的市场导向；同时与项目本身优势进行合理融合的结果。
因此如何在对项目本身优、缺点充分了解之基础上，完整地挖掘出楼盘的卖点，便成为问题的关键。
于是这些便要求我们在推广过程中对哪些该突出，哪些需淡化；对以何种姿态展现在目标客户面前方能达到最佳的市场效果等方面都必须了如指掌。
任何项目的前期市场调研都应有其侧重点与针对性，故此在各项目的市场调查与分析方面，须具有的是“点对点”的特性而非“大而全”，所以本次在整个贵阳房地产市场的市场调查和分析，仅进行基本的交易与供求关系分析，一些具体资料将不再赘述。
本报告内容主要包括“贵阳市消费市场状况研究”和“锦星项目分析与定位两部分”。
目录：一、消费市场状况研究1、消费者分析2、市场分析研究二、“锦绣星城”项目分析1、项目总体概况2、地块及环境调研分析3、项目地块机会点与问题点分析三、“锦绣星城”项目的定位一、消费市场状况研究1、消费者分析（1）潜在消费群分析调查数据显示，25－34岁的人占购房人群的36％，位居傍首，而35－44岁的人群比例为20.3％，位居第二。
总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者，重点分布于贸易、制造业、政府机关及教育文化领域，以制造业职工、中级技术人员、商业／服务业职员／公司中级经理居多，辅之以其他行业人士，月薪在1000－2000元范围内为主体购房者。
目前，贵阳的家庭结构以三口之家或四口之家为主，购房计划多数定位在商品房及经济适用房，分别占预购比例的42.7％和39.2％；预购面积在70－150平方米不等，以80－100平方米的需求量最高。
2022精装溢价分享：刚需产品精装修溢价研究
利润总额
(5)-(7)-(14)
3215万
5200万
16
土地增值税前利润率
(15)÷(14)
55.07%
665万
17
增值额
(5)-(14)
3080万
增值额占扣除项目比例=39.87%
500万
18
扣除项目
(7)+(14)+(6)*20%
7725万
35万
19
精装修溢价
0
5万
20
土地增值税
(17)*40%-(18)*5%
装修责任明确；总价模糊
增加装修成本
产品过于单一，拒绝了部分客 户
可挑选装修方案，并对局部修 改或另提供新装饰方案，形成
装修订单
多样化与具体操作之间的矛盾 有待解决；大面积推广需时日
客户可了解装修的价值，但对 设计风格、材料品牌等无选择
空间
对发展商售后服务能力要求高
[发展现状] 精装修是全国房地产市场发展趋势，未来装修住宅将成为市场 主流产品。
弊端五：政府职能部门监管难落实
尽管政府职能部门也成立相关机构也制订一些管理办法，但由于建设主体的分散性等建设过程的自由性，很难从程序上进行 全方位监控。
精装修住宅的优势 优势明显，但仍存在诸多问题
优势一：有利于实施住宅装修产业化生产
设计、施工、监理及验收一体化，提高现场装修程度，形成规模效应适合产业化生产，促进住宅整体水产提高。
90年代初
2002年
2007年
毛坯房一统天下
《家庭居室装饰装修管理试行 办法》
《关于推进住宅产业现代化提 高住宅质量的若干意见》
精装修进入市场
《建筑装修工程质量验收规范》
2010年北京LOFT市场研究
屯三里
物业类别：平层公寓、loft、商业 建筑类别：板式高层 户型：loft主力户型60-280平米，精装 层高：5.5米 售价：报价60000元/平米 开发公司：北京京茂房地产开发有限公司 项目位置：朝阳工体北路与春秀路交汇处
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北京华贸城
物业类别：高层住宅、loft 建筑类别：板楼 户型：loft主力户型53-67平米，毛坯 层高：4.89米 售价：报价27500元/平米 开发公司：北京国华置业有限公司 项目位置：朝阳北苑站北300米
3.功能分区做到上下层兼顾。除了面积配比要恰当，各功能区组合更要合理，做到 动静分区，空间紧凑，同时要通过设计合理的功能区，弥补Loft私密性不强的缺陷。
4.楼梯不能忽视。楼梯时连接上下空间的通道，美观和使用结合的楼梯能体现与众 不同的品质。另外，空间的布局也要考虑楼梯的存在。
由于Loft空间有横向和纵向的关系，在进行户型设计的时候一定要思考如何平衡这 两种关系。
首开石榴派
物业类别：平层、loft 建筑类别：板楼 户型：loft主力户型37-48平米，毛坯 层高：5.3米 售价：loft产品报价28000元/平米 开发公司：北京首开仁信置业有限公司 项目位置：丰台石榴庄小区东北角
东阙都
物业类别：1-5层底商，6层平层，715层loft 建筑类别：独栋高层 户型：loft主力户型64-89平米，精装 层高：5.5米 售价：报价54000元/平米 开发公司：中冶地（北京）房地产开 发有限公司 项目位置：东城东二环东直门桥往东 200米路南侧
针对客群：青年群体，时尚一族，有相关需求的特殊职业者
产品附加值体现：着力体现出买一层送一层，高得房率
卖点整合：大层高，充分发挥想象空间，能实现复式修改，增加功能空间
农村住宅建设支撑技术与产品标准研究
图2 示范基地中央控制
范生产线和再生骨料制品示范线的
生产状况，并随时做出必要的工艺
参数调整，达到生产过程的高效能
管理，也大大改善了操作人员的劳
动环境。
3）高标准的环保防疫要求。
基
地设计和建设时充分考虑了建筑垃
圾防疫和灾区环境保护要求。
首先
对即将入厂的建筑垃圾进行一级消
毒，以达到控制污染和防疫消毒的
目的；在物料输送过程中的皮带输
送带设计紫外消毒功能，进行二次
消毒，达到进一步消毒防疫的目的。
通过密封厂房和收尘设施，严格控
农村住宅建设支撑技术与产品标准研究
围绕村镇住宅建设中亟待解决
的问题，“农村住宅建设支撑技术与
产品标准研究”课题重点攻克村镇
住宅发展战略、村镇住宅建设技术
·
·。
远洋地产 研发设计-住宅全系列标准化设计导则(终稿)(476页)
楼垄层面
2.2.4技术标准
首层铺最大化
2.1 平面篇
GUIDELINE OF STANDARIZATION
快周转产品线
属地化研究
标冸化内容
标冸化成果
设计寻则
常见癿模式及业态
便民设施
2.5.3 景观小品
2.4.3 建筑层面的商业组吅
2.6.2 公共空间标准化方向
大匙围墙
平面组合关系
首层大堂、楼电梯
出屋面极筑物
设计寻则
其他地匙属地化特征
快周转产品线
标准化内容
2.0 属地觃范及竞品分枂
标冸层逡轶
概述
2.0.1觃范解读
标冸层平面
2.3.2 技术
天津
标冸层平面属地化分类
觃划设计
石家庄、张家口、秦皁岛
2.2 立面篇
建筑设计
2.2.1 对标产品解析
2.3.3 成果
廊坊
2.0.2竞品分枂
万科
示范匙设计
90㎡户垄
釐地
售楼处设计
115㎡户垄
融创
售楼处室内设计
竖向组合关系
标冸层楼电梯
成品配套设施
2.4.4商业标准化设计
2.6.3公共空间标准化方案
2.7.4 植物软景
平面划分
平面图
苗朐配置标冸
立面设计
敁果图
植物群落应用
底商设计表达逡轶
2.6.4 人性化设计与篇
植物层次搭配
底商附加值设计
细节设计
苗朐品种
街铺停车设计
标识设计
2.5 地库篇
2.6.5成本分枂
2.5.1 策略
特定的景观
特定的示范区
客户的产品诉求？
豪宅研究(41页)
跃式设计
户型特色——
双空中花园设计：入户花园+阳台花园
• 双空中花园设计，提升室内居住环境的舒适性； • 跃式设计，丰富室内空间层次感； • 主卧室套房，设有独立的卫生间；
2、豪宅项目产品研究的归纳：
B、平面设计的突出点：
– 尊贵性
——突出主人房（包括主卫）的豪华设置和景观要求，同 时突出客厅的张显性。
• 一梯两户平面推介：
2、户型设计建议：
• 一梯两户平面推介：
四、户型设计建议：
• 一梯四户平面推介：
户型亮点建议：
（1）空中花园设计：
——提升室内居住环境的舒适性； ——入户空中花园既能美化室内环境，还可以作为玄关 功能，体现户型的气派。
户型亮点建议：
（2）空中漫步走廊设计：
——为室内空间增加趣味性 ——扩大室内采光面、观景面
• 户型产品设计具有亮点和创新性；
– 选取范围：
• 广州楼盘 • 外地楼盘
• 广州楼盘：
江景豪宅——中信君庭、金海湾、汇美景台、中 海锦苑、凯旋会、中海蓝湾 区位豪宅——汇景新城
• 外地楼盘：
北京楼盘、上海楼盘、深圳楼盘
• 外地研究个案：
北京——东方之子、光彩国际公寓、温莎大道、 MOMA国际寓所、通用时代、 铂宫、公园 大道、蓝堡国际公寓、棕榈泉国际公寓
户型特色——
– 客厅、主卧室均采用大开间设计； – 三套间设计，凸显户型气派； – 主卧套房，设有卫生间和衣帽间；
7100
5500
2、豪宅项目产品研究的归纳：
B、平面设计的突出点：
– 人性化
——按照富豪们的生活状态设定他们的生活空间，特别是在 功能分区明确、开间要大、空间更高等方面满足他们的 需求。
郑州市平层豪宅研究(建业天筑、华润悦府、万达中心)
华润置地郑州有限公司 郑州市二七区西太康路与铭功路交汇处 地上建筑面积约为22.6万㎡，容积率6.2 高层、商业、写字楼 5栋160-200米超高层住宅，在卖产品以90-125 ㎡两房、150-170㎡三房为主 整体均价18000元/㎡ 销售情况不理想（大部分高端客户对火车站商 圈附近生活环境不认同） 品牌、区位、精装修、高科技附加 教育配套：优胜路小学、郑大附小、郑州四中 生活配套：百货大楼、金博大、郑大一附院， 郑大三附院 内部配套：幼儿园、会所、万象城购物中心、 五星级酒店
3.5米奢阔层高， 阳光客厅面宽8.1 米，90㎡奢阔空间 ，
6#高层产品 户型 面积 层高 梯户比 共计 5房 610㎡ 33层 一梯一户 32套
6#楼王位置
户型分析——
280㎡ 5室2厅4卫2厨 330㎡ 5室2厅4卫2厨
中西双厨
中西双厨
7#高层产品 户型 面积 5房 330㎡ 35层 25% 34套 5房 280㎡ 35层 75% 102套
170㎡三室 两厅两卫
华润悦府户型设计一般，没有创新和亮点
附加值分析—— 采用LOW-E玻璃幕墙、中央空调四管制系统、6.3米精装挑空入户大 堂、1-2层设置架空层、引进国际品牌幼儿园、住商分离设计、1200㎡水景、满屋名 牌精装修等；精装修造价3500元/㎡以上，引入特色树种、名贵景石等，园林景观造 价2000元/㎡以上
郑州市平层豪宅划分——
第三阶段： 第二阶段： 第一阶段：
雅宝东方国际广场 普罗旺世 金沙湖一期 锦艺国际华都
银基王朝 海马公园 正弘蓝堡湾
建业天筑 华润悦府 万达公馆
平层大宅
高品质 平层大宅
平层豪宅
产品SWOT分析可行性研究报告
产品SWOT分析可行性研究报告引言：立案伊始，摆在我们面前的是一串经济技术参数，市场竞争是无情的，优胜劣汰永远是唯一的游戏规则。
顺利实现产品去化，快速完成资金回笼，那是建立在有“好房子”的前提下；而树立企业品牌形象，乃至做到将发展商对人居空间的理念诠释向市场最深层次推广，那就是建立在有“好家园”的前提下。
也许具有“不是市场需要什么，我们就制造什么；而是我们制造什么，市场就需要什么”如此大气的企业才是市场的宠儿……本项目控制性经济技术参数：我们的基地条件如何？我们的客源客层怎样?我们的产品定位在哪里？我们的产品有什么附加值？我们的产品力该怎样加强？我们的目标……第一步完成首要任务——成功去化产品，最大程度实现利润。
第二步达成远景任务——让市场广泛接受属于企业自我的产品开发理念。
以期求得市场真谛，实现企业——价值回归。
价值回归模拟流程图：[——产品SWOT分析——][——项目“立地条件”分析——]地块四至·本地块处于浦东金桥地区，具体位于张杨路北侧，长岛路以东，西侧至五莲路，属于浦东沪东新村地区。
·基地形状呈狭长形，小区三面临街，南面紧临浦东新区交通要道——张杨路，北面为沪东新村的老式公房，与本案仅一墙之隔，目前基地已规划平整。
交通动线∙基地出入的主要干道——浦兴路是一条贯穿浦东新区东西向的重要交通枢纽，由基地沿张杨路可直达浦东的金融商贸中心——陆家嘴商业中心。
向东可至金桥外高桥保税区，向南到联洋生活园区。
浦兴路与浦东的众多交通主干道如：张杨路、金桥路、罗山路相接，经过这些交通干道和相连的越江桥梁，可迅速到达浦西市中心人民广场、杨浦的北外滩地区、浦东金桥进口加工区等地。
∙本地块周围常规公交线路分布众多，但站点普遍距基地较远，大多分布在长岛路，浦兴路，但班次的间隔较长。
线路主要有776、785、716、774、791等，经过这些线路可迅速直达人民广场、外滩、淮海路、、陆家嘴金融贸易区等地区。
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13
附加值效能评价
附加值类型
假凸窗 室内平面使用面积的 放大 地下室 结构空腔 室内立体使用面积的 创造 顶层阁楼 一层私家花园 高层入户花园 绿色、自然生活方式 的营造 大进深阳台 露台/屋顶花园 设备平台 结构平台
成本控制 单方建安成本 1500 1500( 毛坯） 1500 850 1 、1925 （下沉式）； 2 、 700 （非下沉式） 1380 财务效能 说明 有些阳光室进深尺度太大 ,结构成本增 加明显.进深需控制在 <1000 有部分成本属结构被劢成本 ,附加值成 本会比测算成本低 . 该部分成本属结构被劢成本 ,附加值成 本会降低 . 有部分成本属结构被劢成本 ,附加值成 本会比测算成本低 . 普通花园成本属景观被劢成本 ,附加值 可视为零成本 .
地下采光问题的解决 地下面积不功能的预先设计
3
使用价值提升
室内平面使用面积的放大
地下空间的采光
（半）地下室 与功能设计（家庭娱乐室）
二层 一层
采光点
一层地下室 品质提升部分
地下室 /半 地下室
下沉式庭院
一层地下室 平米 下沉式庭院
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2
使用价值提升
室内平面使用面积的放大
是否可通过设计变更，将
（半）地下室 部分地下空间私有化使用
回填土空间
架空停车空间
地下室的扩大设计变更 设计变更： 回填区改地下室
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小户型的入户花园
•
面积计算 : 计一半建筑面积
大户型入户示意
8
感知价值提升
绿色自然生活方式的营造
大户型中结合电梯厅设计，
高层入户花园 提高实际得房率
共享电梯厅： 形成一梯一户的豪
电梯双开门的 设计通常结合 入户花园设置， 给予入户私密 的过渡空间，
电梯双开门 设计
入户花园
宅品质居住感，同
时减少公摊面积 超大入户花园： 附赠面积的同时， 形成公寓居住的别
高层入户花园 小户型可改为功能区域
小户型与大户型在功能应用中有所不同： • 小户型的入户花园主要为后期客户功能改 造使用，交房时建议毛坯交房，但在样板 段中建议改造后展示，便于客户更直观接 受； • 大户型的入户花园主要强调入户过渡空间 以及视觉效果的作用，建议采用不花池结 合手法，可带部分装修交房。 入户花园改造成餐厅 带花池的入户花园
在向业主赠送屋顶花园时，注意消防规范对屋
面的规定。 屋顶花园
建筑设计防火规范第 5.3.3 条 超过六层的组合 式单元住宅和宿舍，各单元的楼梯间均应通至 平屋顶，如户门采用乙级防火门时，可开通至 屋顶。
屋顶花园送给业主，引起消防验收问题。
11
感知价值提升
绿色自然生活方式的营造
设计层面
适用普通住宅
平层豪宅中居 多采用主佣分 离流线。
墅私家花园空间
形成私家电梯厅
入户花园
9
感知价值提升
绿色自然生活方式的营造
设计要点： 小户型设计中，大进深阳台可改造 为房间利用； 大户型设计中大进深阳台【空中花 园】可不客厅结合，便于改造为家 庭厅或者吧台休闲区域使用； 面宽较小的进深阳台则可作为工作 阳台利用。 ①
结构平台/设备平台 部分户型可转变为室内空间
结构平台： 由于结构抗震需要，在连接处要有结构板，注意板面标 高不室内标高的关系。 连接体结构板作为出阳台附加值。 结构板
•
面积计算:
不计建筑面积
12
感知价值提升
绿色自然生活方式的营造
设计层面 设备平台：
适用普通住宅
结构平台/设备平台 部分户型可转变为室内空间
6
使用价值提升
室内立体使用面积的创造
顶层层高的适当放大，为
顶层阁楼 顶层住户营造阁楼附加空间
1.加设小柱子
193cm
2.将梁由600 减少到 400
3.净空由1730 增加到 1930
4.技术处理方案如图
注意点：阁楼的结构设计对将来改造造成影响。
7
感知价值提升
绿色自然生活方式的营造
结合花池作为入户过渡空间
低
中 中 低 高 中 高 高 高 高
730
166 700 850
该部分成本属结构被劢成本 ,附加值可 视为零成本 . 该部分成本属结构被劢成本 ,附加值可 视为零成本 .
利用
本的附加值单方利润高，要加以充分
14
低密度产品附加值
河南精顺研究院
公寓产品设计 附加价值的应用
使用价值提升
室内平面使用面积的放大
普通凸窗
建议结合主卫、主卧设计，
假凸窗
卫生间转角凸窗
赋予观景概念
大面积凸窗设计，可以拓展室内空间，提升舒适感 根据设计规范，一般进深考虑控制在 0.6 米。
主卧转角大 凸窗设计不
观景相结合
主卧设置大面积 凸窗，布置为私 密的休憩区域 设置较大面积卫生间，结合转角凸窗，可观小 区大型中央景观带景色 朝向景观方向设计大面宽阳台
设备平台通常作为空调外机，水电表等放置区域，通过 赠送大面积的设备平台，经过改造适宜在小户型中 高效利用，可增加其功能区域，如书房、储藏室、 健身房等。
•
面积计算: 不计建筑面积 客厅区域整体示意
原设备平台
玻璃房隔成书房 金地未未来房型
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变更前地下室 92 平米
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使用价值提升
室内平面使用面积的放大
地下空间的采光
（半）地下室 与功能设计（家庭娱乐室）
此处的门需要做防火门
将地下室多出来的 部分设计成工具间, 作为车位的附加值
房间
5900 4200 客厅 4000 4000
将花园下沉作为采光井 将花园下沉作为采光井
在地下室的设计中，面积及功能均需体现设计、预留，避免无效空间，并未业主以后改造提供可能。
5
使用价值提升
室内立体使用面积的创造
顶层层高的适当放大，为
顶层阁楼 顶层住户营造阁楼附加空间
•
设计要点： 利用坡屋顶内空间时，板顶下面至楼面的 净高度超过2.1 米的部位应计算全面积； 净高在1.20 米至2.1 米的部位应计算 1/2面 积； 净高丌足1.20 米的部位丌应计算面积。 在英伦风格的别墅屋顶坡度较大，可以顶 层阁楼作为储藏空间；普通住宅的复式也 可应用。 25 平米阁楼
大进深阳台
小户型改造卧室 空中花园休闲区域 工作阳台高效利用
•
②
•
面积计算 : 计一半建筑面积
① 小户型内阳台：
改造为房间利用
② 大户型空中花园：
不客厅相连可改造为休闲
空间 深圳 书苑雅阁
③
③ 可高效利用工作阳台
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感知价值提升
绿色自然生活方式的营造
为顶层住户创造
屋顶花园 与自然接触的室外空间
设计注意点：