万科产品细分
万科产品细分法则
万科XXX城
舒适居住
（第二居所） 考虑父母养老 或休闲
——
T2
（郊区享受）
1）有自然资源 2）距离城市较远,但有快速道路可达 3）没有完善生活配套,但地块周边可能有休闲配 套(或有条件可做到)
1
50%
杭州良渚 深圳东海岸 2 50% 后小太阳 35－45岁 改善 一房两房（50-90平米） 情景多层 # 资源拥有
2013-7-25
以资源命名
TOP1 高档 占有稀缺资 源
销售价格在市区 均价2倍以上
位于城市稀缺地段或占有城市的稀缺景观资源 —— —— —— 高 —— —— ——
#
资源占有
俊园
（城市豪宅） ——
# 资源占有 十七英里
TOP2
（郊区豪宅）
位于郊区,占有稀缺景观资源
注：1. 黄底色列由一线公司根据各城市具体情况填写，其余各列不能变动； 2. 带“*”格无须填写； 3. 带“#”格由一线公司根据具体情况填写； 4. 带“-”格内容尚在研究中； 5. F列“价值排序”指的是客户支付能力的排序； 6. G列“比例”指的是市场上这几类重点客户之间的相对比例关系； 7. J列购买动机中，有四个动机的备选项，分别是“投资”、“栖居”、“改善”、“空巢”。其中“投资”指的是客户出于非自住、而将房屋作为短期或长期投资商品目的的购买动机；“栖居”指的是出于满足刚 性需求而产生的购买动因；“改善”指的是为了满足居住舒适性而产生的购买动机；“空巢”指的是由于家庭成员减少、成为单核心家庭之后，为了更满足核心成员的舒适性居住而产生的购买动机。 8. 对于G1的描述，可以增加列进行更详细的描述。
77401693.xls
A B C D E F G H I J K L M N O P
万科地产产品细分及品类规划
不断引入新技术、新材料和新设计理 念，推动产品创新，提高产品的附加
值和市场竞争力。
高端化策略
在住宅和商业地产领域，注重高端产 品的研发和推广，提高品牌形象和市 场影响力。
合作共赢策略
与优秀的设计、施工、销售团队合作， 共同研发和推广地产产品，实现资源 共享和优势互补。
品类优化
优化产品线结构
万科地产产品细分及品类规划
目录
• 万科地产产品概述 • 产品细分 • 品类规划 • 市场定位与竞争分析 • 产品创新与差异化
01 万科地产产品概述
万科地产简介
01
万科企业股份有限公司成立于1984年，是中国最大 的房地产开发商之一，总部位于深圳。
02
万科致力于提供优质的居住空间和城市生活服务， 秉承“让生活更美好”的企业愿景。
商业产品
购物中心
集购物、休闲、娱乐于一体的商业中心，提供全方位的消费体验。
商业街区
具有独特风貌和历史文化的商业街区，吸引游客和消费者。
写字楼
为企业提供现代化、高效的办公环境，促进商务交流和发展。
酒店
提供高品质的住宿服务，满足商务和旅游需求。
产业园区
高新技术产业园
吸引高新技术企业入驻，促进科技创新和产 业发展。
05 产品创新与差异化
产品创新
绿色建筑
万科积极推广绿色建筑理念，采用节能、环保材料和 先进技术，打造高效节能、低碳排放的建筑。
智能化居住体验
万科将智能化技术融入产品中，提供智能家居、智能 安防等服务，提升居住便捷性和安全性。
定制化服务
万科提供定制化服务，根据客户需求量身定制户型、 装修风格等，满足个性化需求。
THANKS FOR WATCHING
万科住宅建筑产品分级
A
确定分级标准
根据市场需求、产品定位和客户群体等因素， 制定明确的分级标准，如高端、中端、经济型 等。
设计差异化方案
针对不同级别，制定相应的建筑设计、装 修标准、配套设施等方案，以满足不同客 户的需求。
B
C
资源调配与成本控制
根据分级方案，合理调配人力、物力等资源， 确保项目按时按质完成，同时控制成本在合 理范围内。
案例分析方法和过程
分析方法
采用SWOT分析法对万科城市花园进行深入剖析，了解 其优势、劣势、机会和威胁。同时，结合市场调研和用 户反馈，对项目进行综合评估。
收集资料
收集万科城市花园的相关资料，包括项目规划、建筑设 计、施工过程、销售情况等。
市场调研
了解当地房地产市场状况，分析同类项目的优缺点和市 场接受度。
持续改进与创新
鼓励各级别住宅建筑产 品团队不断改进和创新， 提高产品竞争力。
万科住宅建筑产品分级的市场 04 影响和未来发展
对市场的影响和作用
1 2 3
提升产品竞争力
万科住宅建筑产品分级有助于提升产品的竞争力， 满足不同客户群体的需求，提高市场份额。
引导行业标准
万科住宅建筑产品分级的推出，有助于引导行业 标准，推动住宅建筑行业向更高品质、更精细化 方向发展。
各级产品的标准和要求
01 经济型
02 舒适型
03 豪华型
04 尊享型
05 定制型
经济型住宅在保证基本居 住功能的同时，注重成本 控制，采用经济适用的材 料和工艺。
舒适型住宅在满足基本居 住需求的基础上，注重居 住舒适度的提升，采用品 质较好的材料和工艺。
豪华型住宅在装修和配套 设施上追求高端品质，采 用高端材料和工艺，注重 细节处理。
万科产品线概况
客户细分及描述|富贵之家
富贵之家
➢ 富贵之家1：收入（包括教育、职务等资源）远高于其他家庭的家 庭
➢ 富贵之家2——投资：收入相对较高，把买来的房子用来出租或再 次出售
➢ 照顾父母和孩子是主要购房冬季； ➢ 总价集中在120-150万，面积需求较大，基本都在100-130平米，户型
需求主要为3室2厅2卫 ➢ 更加关注房子本身的舒适和周边配套
➢ 区位选择主要是考虑教育配套和生活配套，人文环境区位选择
考虑孩子成长和教育的太阳家庭
客群分类
客户细分及描述|健康养老
健康养老 ➢ 中年之家 ➢ 老人一代：（准）空巢中年或老年 ➢ 老人二代：老人+中年夫妻 ➢ 老人三代：老人+中年夫妻+18岁以上孩子
从根本上提高走姿收益率
因为利润率f1、周转率f2和杠 杆率f3的提高，因为可从根本 上提高收益率f（f=f1*f2*f3） （可提高10个百分点以上）
实现规模和质量的快速增长
通过推行标准化连锁、复制开 发，可以快速扩张，又降低了
企业快速扩张风险和资源紧 张，可轻易实现规模和质量的
双增长
可快速跃入一线品牌企业之列
1卫和部分2室1厅1卫 ➢ 区位选择主要是考虑教育配套和人文环境、区域整体教育氛围
考虑孩子成长和教育的太阳家庭
后小太阳
➢ 受教育程度偏低，大专学历偏多，家庭年收入高，大都集中在16万以 上，职业状况和小太阳家庭相似，中等职业为主； ➢ 休闲活动比较高端，健身、购物、国外旅游
➢ 通常是二次购房，改善居住条件和为孩子提供良好教育环境时主要的购房 动机
➢ 总价主要集中在100-400万，面积需求大都为100-150平米，户型需求为3 室2厅1卫和部分2室1厅1卫
房地产花园洋房产品的分类
案例2：北京万科青青
地理位置：位于朝阳区京沈高 速路旁，距国贸仅14公里，离 东四环7公里，驱车15分钟即 可到达；
规模：约25万平方米，容积率 1.1
产品：青青家园分为四期开发， 一期、二期、三期建筑层数以 4层半为主，尺度宜人；四期 为8-9层住宅，形成视线轴的 上游景观，丰富空间层次。
机会二
解决对大户型、别墅 类产品有需求但受总 价限制的客户需求
机会三
宽景House能增加户 数，降低1－2层的总 价区间，所以优于叠 拼别墅产品。产品从 舒适三房到舒适四房， 面积从145平米-200 平米不等。
户型结构 一层户型关键词：下沉式私家院落/半地下层 /阳光房
庭院入户/多景式情景房 从入户花园走到一楼地下室 地下室是附送的，面积也很大， 可以分影音室和书房
下层—— ·8.1米开间宽大客厅与餐厅，三间 卧室、三间卫生间 ·层高达3米，辟有6米共享空间，空 间宽敞明亮 ·客厅与观景露台相通，便于干燥通 风 ·附带超大观景露台
露台 主人区 露台
露台
万科水晶城在陌生区域实现成熟市区的销售价格与 较好的销售速度，洋房类产品形式市场接受度高
一期情景洋房主要为4层半建筑：
•三间卧室组织紧凑，空间利用 合理
•活动区（客厅、餐厅）与休息 区呈小错层格局，空间层次丰富 ·附带观景露台
错层 露台入户
三层户型：楼梯入户、 南露台、错层、客厅7.4米面宽
•建筑面积：128.92㎡ 错层 三室两厅双卫
•7.35米开间，近40㎡横向客 厅和餐厅，视野开阔，采光 充分
•超过20㎡的主人房宽敞舒适，
7米超短进深设计，动 静功能分布合理
万科市场细分+目标市场+定位
万科市场细分由于消费者构成极为复杂，不便于市场把控。
因此，在这里我们以产品为细分对象,依据总价和单价指标，将市场细分为低端、中低端、中端、中高端及高端市场。
产品价格指标比较表:低端中低端中端中高端高端总价15万以下 15～20万 20万~30万 30~50万 50万以上单价1500-2000 2000-2500 2500-3000 3000-3500 3500以上1．低端市场（戴福照)（1）市场特征：该类产品一般为低总价（15万以内），低单价，或小户型；产品品质较低，大多为满足人们最基本的居住需要。
开发技术层面要求不高.（2)目标客户群:年龄:主要集中在30周岁以下的未婚人士和其他年龄段的低收入者。
收入：年收入大多在3.5万以下。
家庭结构:2人及以下，比例为24%（2001年政府权威部门调查.受教育程度：他们大多受过较高的教育。
置业情况:大多为第一次置业,现在主要以租房为主.购房目的：成家立业的需要，作为过渡性住房，解决基本的居住问题。
购买行为：注重产品的经济实用，对品牌基本没有要求.2．中低端市场(郭豪铿）（1）市场特征：该类产品总价主要集中在15～20万，单价多为1500～2000元；产品品质一般，产品变现速度较快，对开发商市场运作能力要求不高,因此，竞争对手该市场较为容易.（2）目标客户群：年龄：这个阶层的年龄范围较广，界定这个阶层主要以收入和购买能力为标准，年龄主要集中在40岁以下。
收入情况:年收入3万—5万。
家庭结构：这部分人群大多已经成家，家庭人口以3人为主，或3人以上。
职业状况：企事业单位的普通职工、公司员工。
受教育程度:受教育程度普遍不高。
置业情况：第一次置业为主，二次置业为辅.购房目的:家庭居住需要，迫切需要改变居住环境.购买行为：对价格特别敏感，注重产品的实用性和舒适性，对品牌基本没有要求。
3．中端市场（郭豪铿）（1）市场特征:该类产品总价大多在20～30万，单价在2000~2500元，产品品质较好，配套设施比较齐全，环境较好,因此销售速度一般较快。
万科万科产品线与客群细分汇总
市区或郊区， 拥有稀缺资
源
便捷
配套
项目价值
生活配套 便捷的城市
完善
生活
规划有完 善的生活
配套
不完善
舒适居住 (第一居所)
低价格
舒适居住 (第二居所)
对配套无 占有稀缺资
要求
源
品类细分
字母 代称
中文名称
G1 商务住宅
G2 城市改善
G3 城市栖居
C
城郊改善
T1 T2 TOP1 TOP2
郊区栖居 郊区享受 城市豪宅 郊区豪宅
主力户型
（平方米）
四房150-240 三房130-200 三房130-200 二房90-100 三房110-130 三房110-130
共性：位于城市边缘或新城区，可快速到达，基础配套齐备，居住密度较低，物业组 成以别墅，类别墅及多层为主，带少量高层洋房
品类细分
• 郊区住宅（TOWN系列）——山水.悠然生活 远离喧嚣与浮华的宜人居所
追求居住改 约 善和品质 2.0
2 3
4
10％ 40％ 40％ 10%
孩子三代 后小太阳 小太阳 老年一代
35-45岁 40-45岁 35-39岁 45-50岁
改善 改善 改善 空巢
四房 三房 三房 二房
G3
城市
1.公共交通密集，站点在步 行距离内
2.周边有较完善的生活配套
低总价优势
约 3.0
1
85％ 青年之家 25-35岁
2.没有完善的生活配套，但地 块周边有休闲配套(或有条件 做到)
丰盛又平和
品类细分
城郊住宅类（CITY系列）细分
品类
C 城郊 改善
项目价 值
万科住宅建筑产品分级
坡地住宅居住的层面于竖向分开，最大限度地延伸环境至建筑空 间之中，实现真正意义的融合。
立面设计采用纯现代风格，简洁质朴而轻盈，是大海边的精致点 缀，融于山海之间。
H O O P
ARCHITECTURAL DESIGN
聚焦万科系列——万科经典住宅之万科17英里
富力丹麦小镇
区位：富力丹麦小镇位于北京京开高速路庞各庄出口南一千米， 邻近地块拥有五星级温泉度假酒店，功能齐备，设施完善。 规划：运用国际上成功的规划模式，紧密结合居住人群的居住 习惯，文化传统，价值趋向等人文因素，并以最新的建造工艺 和建筑材料，创造具有时代气息和质朴的田园风格的“丹麦小 镇”。 产品： 独栋、联排、叠拼别墅，花园洋房 风格：北欧风情 占地面积： 400万㎡约6000亩 特色 同品类楼盘性价比之冠、 0.6容积率无可复制、 多重选择享畅达交通、 全方位社区定制配套
设计别致的园林景观
H O O P
中国第一个实现人车分流和半地下车库的小区， 中国建筑业在此后才出现“半地下车库”的行业标准。
ARCHITECTURAL DESIGN
聚焦万科系列——万科经典住宅之万科17英里
万科十七英里——对一个人保持敬意，就远离他的私生活
叠层的盒子——面朝大海，户户海景，充分引入海洋资源优势， 体现海岛生活的特色。
万科城花系列：
万科位于郊区的住宅，占据未来城市发展方向，可以为客 户提供低总价、高性价比产品 ，实现客户栖居的需要，也是安 享郊区恬静舒适生活的选择。 万科四季花城是万科城花系列最具代表性产品之一，致力 于打造成人性化的、自然舒适的、便于情感交流的温情洋溢的 社区建筑，万科四季花城引入国外先进规划理念——TOD开发 模式。 地理位置：深圳市龙岗梅观高速与布龙公路交汇处 占地面积：38万㎡ 建筑面积：53万㎡ 容 积 率：1.4 建筑类别：多层、小高层、联排别墅 营销主题：我们在造一个城（造城运动）
万科新产品分析_四大产品(东郡、清林径、第五园、翡翠园)
主力户型分析
主要物业情况：
210～280m2田园别墅 60～150m2景观高层 约60m2精品公寓
主力户型分析
双车位
阳台
阳台
入户花园
主人套间
晨曦墅（TA）户型分析： 建筑面积： 280平方米（四房二厅三卫＋半地 下室） 开间尺寸： 客厅：7.2、餐厅：3.9 主房：3.9、次房：3.9 设计情况： 前中后三庭院设计。 双车位设计 独立主人层设计 综合点评： 优势： 入户花园使庭院延伸到室内， 形成公到私很好的过渡 主人层功能完善，具有私密性 和档次感 餐厅跃式设计，体现了空间感 超大露台设计，附送面积多 卧室均带阳台。
建筑设计分析
别墅——三堂制设计 布局分析：
后院
参照客家传统建筑的三堂制，实现 为别墅庭院设计的前、中、后院， 结合现代人的生活习惯，升华客家 住宅区围合式设计的传统。 三堂屋的基本型式是在中心轴线上 沿纵深布置上、中、下三堂。三堂 屋結構，中堂明顯比兩側橫屋低。
中院
前院
建筑设计分析
深圳万科▪清林径
项目分析
——规划设计分析
随坡就势
——建筑设计分析
南法与客家风格融合
——园林景观分析
自然生态的延伸
——主力户型分析
别墅、公寓、高层
规划设计分析
总体规划：
定位：森林公园生态住区，城市罕 见田园风情： 清林径主要以东部的花园别墅为主， 及南部的公寓、西、北部景观高层 围绕会所分布。 第三期规划的是景观高层。
开发商
无锡新万科房地产 有限公司
万科、金地标准化设计（含产品线分类典型案例）
万科、金地标准化设计（含产品线分类典型案例）万科产品线品类划分→在四大品类中，G1、G2、T2系列为万科的中高端产品线系列→在四大品类中，前三类以地理位置（距市中心的远近）为划分依据，交通便捷度与配套完善度随之降低→第四类TOP系列则以对秲缺资源的占有为划分，与前三类形成差异，两者形成互补万科全面的产品体系中，分别以G2\C\T2 三种产品体系为中高端改善性需求产品体系：万科产品线理念演变万科-产品线理念演变：90+户型→ 3G户型→ 4G 户型万科典型案例万科最新推出的城花系列，就是以老洋房（情景洋房）为格调的琥珀臻园、郡园等项目。
万科-4G典型案例-万科琥珀臻园万科琥珀臻园位于宝山区罗店新镇的美兰湖住区，占地面积约8.94公顷，建筑面积约15万平方米，容积率为1.02，规划户数为540户，沿河打造新法式高档住区。
琥珀臻园是万科琥珀系列的抗鼎之作，作为琥珀郡园的升级产品，琥珀臻园以1.02的低容积率和五层叠加设计，打造出低密度(叠加/大平层)类别墅花园洋房的新典范。
万科琥珀臻园近似1.0的低容积率，五层低密度洋房公寓：底楼两层为叠加跃层，三到五层一梯两户，保证每户拥有更大空间不更佳资源，充足的楼间距，保证住户的私密空间、景观规野和室内采光。
万科琥珀臻园高品质全屋精装修，营造舒适居住空间；TOTO、西门子等经过甄选的高端科技世界名品，为顾客大大节省财力、精力和人力。
金地产品线→在四大品类中，“褐石”系列为金地的中端产品线系列→金地的产品线由原先“土地、客户、产品”的分类模式，转变为由“产品价值树”为主导的分类模式。
金地产品线理念演变金地典型案例金地-“褐石”系列典型案例-金地艺境关注价值点：● 6层电梯花园洋房、层层带有附加值、金地洋房系列延续。
金地自2010年在上海高调推出其大平层豪宅产品线“天域天境”后，再一次回到其成熟的洋房产品线。
金地艺境主推95-162平米的6+1电梯花园洋房，95-128平3房，以及160-162平4 房，具有较高的附加值。
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成都目前还没有。
代表作如深圳海景别墅——十七英里TOP2系列：万科城市最高端产品，成都有西岭别墅第二类别——城市系列金域系列：城市舒居最高级别——成都有金域蓝湾，金域西岭金色系列：坐拥城市繁华——成都有金色家园，金色海蓉，金润华府，万科加州湾第三类别——城市花园系列，特色是离尘不离城，有繁华又有宁静，城市中的花园城市花园系列：成都有万科城市花园魅力之城系列：成都有万科魅力之城第四类别——四季系列，特色是在远郊拥有宜人的环境四季系列：成都有万科双水岸，朗润园01 高端产品系列随着城市房地产市场的繁荣成熟，金字塔尖的阶层带动了高端房地产市场的旺盛。
高端住宅产品，从字面上可以理解为高品质、高质量、高内涵的住宅产品，但从延伸意义上来说，应该是在好地段拥有好环境、好建筑拥有好户型、好物业拥有好服务、好品质拥有好配置的住宅产品。
万科作为地产行业的领头羊，其高端产品系列从产品的品质、稀缺度、文化价值、生态环保、技术领先以及人文归属感等方面区别于其他产品系列。
008 北京万科·东第------------国家公园“第一区”的“临峰华宅”020 北京万科·西山庭院------------汇聚京西皇家古韵的深宅大院036 北京万科·紫台------------高档纯板社区048 上海万科·兰乔圣菲---------------古朴、典雅、自然而不张扬的高级别墅区 064 上海万科·红郡---------------上海万科首个精装修别墅项目072 武汉万科·润园------------------让都市人重新开始庭院生活02 自然人文系列自201X年以来，在建筑文化的探寻上，万科开始确立自己的建筑观，在尊重自然、尊重文脉的原则上，主动创造住宅的产品新形式。
品牌开发商产品系列划分
金地产品系列划分“褐石、名仕、天境、世家”，四条产品线均有清晰、鲜明的产品特征和价值主张：褐石系列代表的是中产阶级引以为傲的优雅和品味风情，名仕系列是为新富阶层打造的文化社区，天境系列代表了第三代豪宅居所，世家系列则是要打造百年经典的传世居所。
万科产品系列划分“CITY城市主流”、“NATURE养生度假”和“TOP高端尊享”等三大产品系列共10个项目，全新的产品策略——一体两翼生活解决方案“蝴蝶模式”。
CITY城市主流是城市经典系列，旨在满足主流人群三大核心需求：核心生活区位、多样化的户型和配套社区。
该系列不仅创新多元化居住模式，更致力于打造独特的人文居住标签。
万科华府、万科第五园、金域华庭、金色沁园以及金色半山和金色领域等。
NA TURE养生度假系列则重在满足都市人对于自然人居的两大核心需求：自然山水资源与主题式养生度假体验，包含棠樾及清林径等两大作品。
TOP高端尊享作为万科最高端的系列，独拥“稀缺资源和大师级限量珍品”两大特色，包括万科中心和天琴湾两大代表作品。
蝴蝶模式主体——持续优化的产品：基于对客户需求的深入洞察，一方面为客户提供多样化的定制精装方案，全面整合户型设计、项目施工、装修及景观规划等系统环节，打造出贴心、舒适、个性的精致生活享受。
蝴蝶模式左翼——持续升级的服务：在颇有口碑的物业品牌基础上，深圳万科创新打造“3W 万维社区”，包含“社区级商业+区域级商业+城市级商业”组合的无缝商业配套享受、“社区节日+社区义工联+社区俱乐部”组合的无忧缤纷生活社区以及万科酒店管理公司所提供的无微不至尊享服务。
蝴蝶模式右翼——持续领先的技术：万科聚焦生活中的健康问题，提出了绿色解决方案“光合建筑”。
创造出智慧运用“阳光、空气、水”三大生命要素的“光合建筑”，通过“阳光能量管理”、调节居住微环境的“空气体系”、“中水、雨水的综合利用”及增强的儿童安全保障系统提升客户的生活品质。
华润产品系列划分六大住宅产品线系列：幸福里系列、蓝湖城系列、中央公园系列、橡树湾系列、悦府/凯旋门系列、九里系列；持有物业发展了都市综合体、区域商业中心五彩城两种模式，其中深圳万象城作为华润置地持有物业的代表作橡树湾学府系列；橡树湾英伦系列；凤凰城精品都市系列；百万平米城中城系列；低密度大平层系列和特色高端产品等六大产品线。
万科产品系列全解析
万科产品系列全解析第一类别——高端类别TOP1系列：万科最最高端产品，特色是对自然资源资源的最大限度占有。
成都目前还没有。
代表作如深圳海景别墅——十七英里TOP2系列：万科城市最高端产品，成都有西岭别墅第二类别——城市系列金域系列：城市舒居最高级别——成都有金域蓝湾，金域西岭金色系列：坐拥城市繁华——成都有金色家园，金色海蓉，金润华府，万科加州湾第三类别——城市花园系列，特色是离尘不离城，有繁华又有宁静，城市中的花园城市花园系列：成都有万科城市花园魅力之城系列：成都有万科魅力之城第四类别——四季系列，特色是在远郊拥有宜人的环境四季系列：成都有万科双水岸，朗润园01 高端产品系列随着城市房地产市场的繁荣成熟，金字塔尖的阶层带动了高端房地产市场的旺盛。
高端住宅产品，从字面上可以理解为高品质、高质量、高内涵的住宅产品，但从延伸意义上来说，应该是在好地段拥有好环境、好建筑拥有好户型、好物业拥有好服务、好品质拥有好配置的住宅产品。
万科作为地产行业的领头羊，其高端产品系列从产品的品质、稀缺度、文化价值、生态环保、技术领先以及人文归属感等方面区别于其他产品系列。
008 北京万科·东第------------国家公园“第一区”的“临峰华宅”020 北京万科·西山庭院------------汇聚京西皇家古韵的深宅大院036 北京万科·紫台------------高档纯板社区048 上海万科·兰乔圣菲---------------古朴、典雅、自然而不张扬的高级别墅区064 上海万科·红郡---------------上海万科首个精装修别墅项目072 武汉万科·润园------------------让都市人重新开始庭院生活02 自然人文系列自2003年以来，在建筑文化的探寻上，万科开始确立自己的建筑观，在尊重自然、尊重文脉的原则上，主动创造住宅的产品新形式。
万科产品分析报告范文
万科产品分析报告范文1. 引言万科地产是中国房地产开发商之一，在房地产行业树立了很高的声誉。
万科不仅以其高质量的房产项目而闻名，还以其创新和多元化的产品系列而备受赞誉。
本报告旨在对万科的产品系列进行分析，评估其优点和不足，并给出建议，以进一步提高产品质量和市场竞争力。
2. 产品概述万科的产品系列非常丰富，包括住宅、商业、写字楼、酒店等多个领域。
以下是对几个重点产品进行的详细分析：2.1 万科住宅产品万科住宅产品以其高品质和宜居性而受到广大消费者的欢迎。
产品分为经济型、中档以及高档住宅，以满足不同消费层次的需求。
建筑设计注重于空间利用和舒适度，同时还考虑到环保和可持续发展因素。
2.2 万科商业产品万科在商业地产领域有着丰富的经验，并且推出了多个成功的商业项目。
万科商业产品注重于商业规划和运营，提供独特的购物和娱乐体验。
同时，它还吸引了多个知名品牌入驻，增加了产品的吸引力和竞争力。
2.3 万科写字楼产品万科写字楼产品受到企业的广泛认可，很多跨国公司都选择万科写字楼作为办公场所。
万科写字楼产品注重于空间布局和技术设施，提供舒适和高效的工作环境。
此外，写字楼还提供了灵活的租赁方式，以满足不同企业的需求。
2.4 万科酒店产品万科酒店产品以其独特的设计和出色的服务而受到宾客的高度评价。
万科酒店注重于提供豪华和舒适的住宿条件，并提供多元化的餐饮和娱乐设施。
酒店服务团队的专业性和热情使万科酒店成为了旅行者的首选。
3. 产品优点在对万科产品进行分析后，我们认为万科的产品有以下优点：3.1 高品质万科产品以其高品质而闻名，无论是住宅、商业、写字楼还是酒店，都注重于提供高品质的产品和服务。
这使得万科在市场上建立了良好的声誉，赢得了消费者的认可和信任。
3.2 多元化万科产品系列非常多元化，涵盖了不同的领域和消费者需求。
这种多元化使得万科能够满足不同层次和类型的消费者需求，扩大了其市场份额。
3.3 创新设计万科产品的设计注重于创新和实用性。
万科客户细分和产品定位
七对眼睛的实施过程——找到解决方案
任务：按照目标客户的要求排
第五对 眼睛
设计 提交：《宗地分析报告》【成
《一张草图》【成果文
•地理位置 •周边配套
•小区 •房子
山、水景观资源最高区位： 富贵1－联排
地势较缓，舒适安逸区位： 健康养老－多层
山水资源次优区位： 富贵2－六甲山
万科客户细分和产品定位
入口商业区位： 社会新锐－高层
七对眼睛的实施过程——找到解决方案
任务：回答目标客户的产品需求？ 营销 提交：《客户产品需求清单》【成
工作方法：【城市客户细分报告】
建立从客户到产品的过程
•地理位置 •周边配套
•小区 •房子
《客户产健品康需求养清老单家》庭纲要：
• 客户群体的价值排序；
价值排序： • 自然环境好
• 客户群体的需求要点；
3 2 1 3
2 1
富 贵
家青 家青 年年 之持
小太阳值交观通阳不、后小太同商孩子代会业针、老人代对娱教乐老人代育、、景老人代医观等疗特、济务实
别的偏好与取舍。
万科客户细分和产品定判位 断
√
√
ⅹ
√
√
七对眼睛的实施过程——找到目标客户
任务2：这些客户的基本需求
第三对 眼睛
营销 提交：《初步目标客户定位说
5000－5500
ⅹ
√
√ 万科客户细分和产品定位
ⅹ
5500－6000
√
3500
ⅹ
七对眼睛的实施过程——找到目标客户
与以往定位过程最大的不同，成本要先说话！
第四对 眼睛
任务：初步判断目标客户是否 成本 提交：《单一成本测算表格》
万科房地产市场研究工具客户、土地、产品划分8大品类
家庭4月00入0
消费者
2000下
生命周期
已婚无子女 已婚有子女
老年 离异
西班牙土著 黑人
农村
印第安人
2 客户－土地
城市地图标明不同的人群的区位分布。
北部
市中心
西部
东部
2 客户－土地
再细分子市场，进行土地属性评价。
市中心
2 客户－土地
为中国家庭寻找 合适的土地。
土地属性需求清单
Diamond Bar XX年X月X日
空巢家庭
大龄单身贵族
成熟家庭 单亲家庭 有婴儿的夫妇
TCG4 富足成熟家庭
这一目标客户群的客户通常是从已经有了大房子，
已经有了更贵的房子的基础上，要改为更小一点更
TC便G宜1 一点房子的人群。这些人他们的孩子往往是已 这一经目走标出客了户家群门的，客或户者往原往来是的第家一庭次老置人业或的亲人戚群已，不他再 们包与括他单们身同的住年，轻他人们，愿新意近卖结掉婚他的们年更轻大夫更妇贵，的或房新子建， 立的而家换庭更等小。的房子。
工作场所 【房屋特征需求】与孩子成长相关的文化教育需求和安全需求
有高质量的幼儿园、小学；小区的安全能给孩子 的健康成长创造条件
1
客户细分
客户是谁？ 土地属性清单
健康养老
【家庭特征】空巢家庭、有老人同住的家庭。 【购房动机】孝敬老人：为了让老人就医更便利，父母年纪大了想
和他们住在一起。 自我享受：老人辛苦了一辈子，想买个房子自己享受 【对房子的态度】照顾老人：子女照顾老人的地方/ 让老人安享晚年的地方 【房屋特征需求】看重外部环境，小区环境优美比较重要。 靠近景色优美的风景，空气质量好；小区或周边有大 规模的园林设计和良好绿化。
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2
（城市改 善）
捷，通常较为安静 2)适宜居住
3
4
G3
1）要求公共交通密集，站点 1
在步行距离内
（城市栖 2）周边有较完善的生活配套
居）
3）居住价值一般
2
1
2
C
1）交通便捷，可快速到达； 离城市成熟区域比较近
（城郊改
2）相对市中心居住密度低 3）地块所在区域居住氛围良
3
善）
好（水质、空气质量好）
4
5
区均价2倍以
—— ——
——
资源 上
TOP2 位于郊区,占有稀缺景观资源
高 ——
——
——
※ 资源占有 ※ 资源占有
(城郊住宅) （第一居所）
四季
(郊区住宅)
低价格
价格务实
舒适居住
（第二居所） —— 考虑父母养老
或休闲
1)地块商务属性高,周边写字
楼密集，交通高度发达，享 ※
G1
（商务住
受市中心级别配套 2)地块可能有不利因素影 响，如交通噪音干扰大以及
宅）
周边人群复杂的情况
3)商业价值高
4）居住价值一般
※
1
G2
1)周边配套完善，交通便
30%
小太阳
35－39岁
改善
三房（180—200平米）
TownHous e
※
炫耀展示
5% 中年之家 45-50岁 空巢 二房（90－100平米）
※
凸显自我功 能
5%
青年持家
30-35岁
改善 三房（110－130平米）
多层 小高层
※
注重父母
30% 小小太阳 30-35岁 改善 三房（110－130平米）
高层 ※ 功能紧凑
10%
孩子三代
35－45岁
改善
四房（150－190平米） 四房（200—240平米）
情景洋房 TownHous
e
※
三房（130－150平米） 情景洋房 ※
20%
后小太阳
40－45岁
改善
三房（180—200平米）
TownHous e
※
享受功能 情趣功能
三房（130－150平米） 情景洋房 ※
※ 功能合理
50% 青年之家 25－35岁 首次 二房（75－85平米）
※ 功能实用
20% 小小太阳 25-30岁 首次 二房（75－85平米）
※
多层 10% 青年持家 25－30岁 首次 三房（90－110平米） 小高层 ※
高层
10% 孩子三代 25-30岁 首次 三房（90－110平米）
※
功能实用 功能实用 功能实用
小高层 高层
※Hale Waihona Puke 功能完善40%小太阳
35-39岁
改善 三房（150－180平米）
小高层 高层
※
凸显主人功 能
10%
中年之家
45-50岁
空巢 二房（100－120平米）
小高层 高层
※
凸显自我功 能
85%
青年之家
25－35岁
首次
一房（30－50平米） 二房（65－80平米）
高层 ※ 功能紧凑
15% 青年持家 25－30岁 首次 二房（65－80平米）
产品 系列
核心价值
品类
土地属性
主力细分客户构成
客户选择
价值 排序
比例
客户细分
家庭生命 周期（居
住）
年龄
（支付能 力）
购买 动因
产品
主力户型
产品 产品 产品核心 类型 编号 价值点
注重工作便 利,关注产品 服务及品质
金色 便捷的城 (城市住宅) 市生活
追求居住改善 和品质
低总价优势
城花
舒适居住 追求舒适居住
※ 商务人士
※
投资
单房（25—35平米） 一房（35－45平米）
高层 ※
商务服务
大户型：（有高端倾
※
顶级商务人 士
※
投资
向） 二房（160-170平米）
高层
※
三房（180-200平米）
10%
孩子三代
35－45岁 改善 四房（180—220平米）
小高层 高层
※ 大家庭生活
40%
后小太阳
40-45岁
改善 三房（150－180平米）
6
※
1）距离目标客户原有居住
（工作）地点较远
※
T1
2）交通不便利，公交线路缺
（郊区栖
乏或基本没有 3）项目周边通常无配套，依
※
居）
赖小区内部解决
4）地块条件通常只有三通
※
（水电路）
※
1）有自然资源
T2
2）距离城市较远,但有快速
1
道路可达
（郊区享 3）没有完善生活配套,但地
受）
块周边可能有休闲配套(或有 2 条件可做到)
10% 老年一代 45岁以上 空巢 二房（75－85平米）
※ 功能实用
50%
孩子三代
35－45岁
空巢
三房（200—240平米）
TownHous e
※
50%
后小太阳
35－45岁
改善
一房两房（50-90平 米）
情景多层 ※
资源拥有 资源拥有
高档
占有稀缺 销售价格在市
TOP1
位于城市稀缺地段或占有城 市的稀缺景观资源