万科旗下项目品类规划
精品-优秀PPT课件--万科旗下项目品类规划共55页文档
Hale Waihona Puke 精品-优秀PPT课件--万科旗下项目品类
规划
21、没有人陪你走一辈子，所以你要 适应孤 独，没 有人会 帮你一 辈子， 所以你 要奋斗 一生。 22、当眼泪流尽的时候，留下的应该 是坚强 。 23、要改变命运，首先改变自己。
24、勇气很有理由被当作人类德性之 首，因 为这种 德性保 证了所 有其余 的德性 。--温 斯顿． 丘吉尔 。 25、梯子的梯阶从来不是用来搁脚的 ，它只 是让人 们的脚 放上一 段时间 ，以便 让别一 只脚能 够再往 上登。
谢谢！
51、 天 下 之 事 常成 于困约 ，而败 于奢靡 。——陆 游 52、 生 命 不 等 于是呼 吸，生 命是活 动。——卢 梭
53、 伟 大 的 事 业，需 要决心 ，能力 ，组织 和责任 感。 ——易 卜 生 54、 唯 书 籍 不 朽。——乔 特
万科 项目产品目标
万科项目产品目标
万科的项目产品目标是打造高品质、可持续发展的房地产
项目，提供满足人们居住、工作、休闲、购物等需求的综
合性社区。
具体目标如下：
1. 品质目标：致力于打造高品质的房地产项目，注重建筑
设计、材料选用、施工工艺等方面的精细化管理，以确保
项目的建筑质量和外观设计达到高水平。
2. 可持续发展目标：积极推动绿色建筑和可持续发展理念，通过节能环保措施、资源循环利用等方式减少对环境的影响，提高项目的可持续性。
3. 社区建设目标：以人为本，注重社区的规划和建设，提
供完善的社区设施和便利的生活配套服务，满足居民的各
种需求，提升居住品质。
4. 创新目标：积极引入新技术、新理念，推动房地产行业
的创新发展，提供更智能、便捷的居住体验，满足人们对
于高品质生活的追求。
5. 客户满意度目标：关注客户需求，提供个性化的产品和
服务，不断提升客户满意度，建立良好的客户关系，实现
长期稳定的业务发展。
总之，万科的项目产品目标是通过打造高品质、可持续发
展的房地产项目，满足人们对于居住、工作、休闲、购物等方面的需求，提升居住品质，促进社区发展，实现可持续发展。
万科地产产品细分及品类规划
不断引入新技术、新材料和新设计理 念，推动产品创新，提高产品的附加
值和市场竞争力。
高端化策略
在住宅和商业地产领域，注重高端产 品的研发和推广，提高品牌形象和市 场影响力。
合作共赢策略
与优秀的设计、施工、销售团队合作， 共同研发和推广地产产品，实现资源 共享和优势互补。
品类优化
优化产品线结构
万科地产产品细分及品类规划
目录
• 万科地产产品概述 • 产品细分 • 品类规划 • 市场定位与竞争分析 • 产品创新与差异化
01 万科地产产品概述
万科地产简介
01
万科企业股份有限公司成立于1984年，是中国最大 的房地产开发商之一，总部位于深圳。
02
万科致力于提供优质的居住空间和城市生活服务， 秉承“让生活更美好”的企业愿景。
商业产品
购物中心
集购物、休闲、娱乐于一体的商业中心，提供全方位的消费体验。
商业街区
具有独特风貌和历史文化的商业街区，吸引游客和消费者。
写字楼
为企业提供现代化、高效的办公环境，促进商务交流和发展。
酒店
提供高品质的住宿服务，满足商务和旅游需求。
产业园区
高新技术产业园
吸引高新技术企业入驻，促进科技创新和产 业发展。
05 产品创新与差异化
产品创新
绿色建筑
万科积极推广绿色建筑理念，采用节能、环保材料和 先进技术，打造高效节能、低碳排放的建筑。
智能化居住体验
万科将智能化技术融入产品中，提供智能家居、智能 安防等服务，提升居住便捷性和安全性。
定制化服务
万科提供定制化服务，根据客户需求量身定制户型、 装修风格等，满足个性化需求。
THANKS FOR WATCHING
万科房地产产品规划定位解析
经过多年的发展，万科已经成为 中国最大的房地产公司之一，业 务遍布全国多个城市。
万科的业务涵盖了房地产开发、 物业管理、商业地产等多个领域。
主要房地产项目介绍
万科城市花园系列
以城市为中心，打造高品质的居 住环境，注重绿化、配套设施和 社区文化建设。
万科金色系列
高端住宅项目，以豪华装修、完 善配套和优质服务为特点，面向 高端客户群体。
04
区域市场分析
城市发展与政策环境
城市发展
万科在选择房地产项目时，首先会考虑城市的整体发展趋势，包括人口增长、经济发展、基础设施建设等方面。 同时，万科也会关注政府对房地产市场的政策导向，如土地供应、住房政策、房地产税收政策等，以便更好地把 握市场机遇。
政策环境
万科在项目规划中会深入研究国家及地方的相关政策法规，如土地使用、环保标准、建设规范等，以确保项目符 合政策要求，降低政策风险。同时，万科也会关注政策变化趋势，以便提前调整项目规划和市场策略。
05
产品线规划策略
住宅系列
城市住宅
01
满足城市居民对高品质居住环境的需求，注重社区配套设施和
物业服务。
郊区住宅
02
提供宽敞舒适的居住空间，适合家庭居住，注重自然景观和休
闲设施。
公寓住宅
03
针对年轻白领和学生群体，提供经济实惠的居住解决方案，注
重便利性和生活配套。
商业系列
购物中心
集购物、休闲、娱乐于一体的大型商业中心，吸引消费者并提供 一站式服务。
人性化设计
万科注重从用户需求出发，提供人性化的居 住空间和功能布局，满足不同家庭和人群的 需求。
社区文化营造
通过丰富多彩的社区活动和文化建设，增强社区凝 聚力和归属感，营造和谐友好的居住氛围。
万科的产品定位和规划解析(下)
晓园
.
41
外立面创造竞争力及盈利能力：
1、古典风格—新古典
.
42
古典法式
1
.
43
古典欧式
1
.
44
1 欧式风格
.
45
西班牙风格
1
.
46
英伦风格
1
.
47
黄金海岸公寓——浪
.
48
现代简约风格
.
49
现 代 中 式 风 格
.
50
外立面创造竞争力及盈利能力：
2、现代风格—现代古典
福州万科
.
51
•不同的户型配比方案， 相应的条件及结果
1、基于总体定位和发展战略
➢ 总体定位：主流？跟随？补缺？组合？
➢ 总体发展战略：低成本？差异性？
➢ 总体形象？在户型面积及特色上如何表现？
2、基于市场的户型特征、现状和趋势
➢ 市场前期及目前的户型种类：主流和非主流配比
➢ 周边即将推出的户型有几类
➢ 主流户型在最近两年的变化趋势
万科的产品定位与规划解析（下）
运营管理部 整理分享
2014年6月
.
1
产品策划阶段 客户的产品需求分析
.
2
08. 03. 26
产Page 3品价值的客户敏感点分析
精装修
户型
园林
智能化
产品
建筑 风格
分支
社区 配套
公共 空间
社区 规划
外立面
.
3
一、土地分析
一块地，划分为不同的土地等级。 划分的意义在于：避免土地错配，最好的土地要建最好的房子、最贵的房子。 设计强排：在特定容积率下如何排布能实现项目最大价值。
万科旗下项目品类规划 共54页
情景洋房 # TownHouse # 情景洋房 # TownHouse #
情趣功能 炫耀展示
水晶城 西山庭院
万科XXX园
多层 小高层
# 凸显自我功能
#
注重父母
#
功能合理
#
功能实用
多层 小高层
高层
# # #
功能实用 功能实用 功能实用
上海假日风 景一二期
深圳四季花 城一到五期
万科XXX城
#
功能实用
阶段二：2019年，产品系列，土地 同客户对应 阶段三：2019-2019年，品类划分
阶段四：2019年，品类成果的推广 应用，完善
【万科的品类规划】
2、阶段一：找到划分客户的三个核心指标
【万科的品类规划】
2、不同生命周期，产生不同需求
【万科的品类规划】
2、不同年龄的不同财富积累阶段，对应不同的支付能力
或休闲
主力细分客户构成
品类
土地属性
客户选择
客户细分
价值 排序
1)地块商务属性高,周边写字楼密集，交通高
度发达，享受市中心级别配套
G1
2)地块可能有不利因素影响，如交通噪音干扰
（商务住宅）
大以及周边人群复杂的情况 3)商业价值高
*
4）居住价值一般
比例 *
家庭生命周 期 （居住） 商务人士
顶级商务人士
客户特征
1）交通便捷，可快速到达；离城市成熟区域
2
20%
后小太阳
C
比较近 2）相对市中心居住密度低
（城郊改善） 3）地块所在区域居住氛围良好（水质、空气
3
30%
小太阳
质量好）
4
5%
万科万科产品线与客群细分汇总
市区或郊区， 拥有稀缺资
源
便捷
配套
项目价值
生活配套 便捷的城市
完善
生活
规划有完 善的生活
配套
不完善
舒适居住 (第一居所)
低价格
舒适居住 (第二居所)
对配套无 占有稀缺资
要求
源
品类细分
字母 代称
中文名称
G1 商务住宅
G2 城市改善
G3 城市栖居
C
城郊改善
T1 T2 TOP1 TOP2
郊区栖居 郊区享受 城市豪宅 郊区豪宅
主力户型
（平方米）
四房150-240 三房130-200 三房130-200 二房90-100 三房110-130 三房110-130
共性：位于城市边缘或新城区，可快速到达，基础配套齐备，居住密度较低，物业组 成以别墅，类别墅及多层为主，带少量高层洋房
品类细分
• 郊区住宅（TOWN系列）——山水.悠然生活 远离喧嚣与浮华的宜人居所
追求居住改 约 善和品质 2.0
2 3
4
10％ 40％ 40％ 10%
孩子三代 后小太阳 小太阳 老年一代
35-45岁 40-45岁 35-39岁 45-50岁
改善 改善 改善 空巢
四房 三房 三房 二房
G3
城市
1.公共交通密集，站点在步 行距离内
2.周边有较完善的生活配套
低总价优势
约 3.0
1
85％ 青年之家 25-35岁
2.没有完善的生活配套，但地 块周边有休闲配套(或有条件 做到)
丰盛又平和
品类细分
城郊住宅类（CITY系列）细分
品类
C 城郊 改善
项目价 值
万科房地产产品规划定位解析
万科房地产产品规划定位解析近年来，房地产行业发展迅速，各大开发商纷纷推出各类产品以满足市场需求。
作为中国房地产市场中的领军企业，万科在产品规划定位上一直保持着独特而精准的眼光。
本文将从不同维度对万科房地产产品规划定位进行分析和解析。
第一维度：品质定位万科一直以来都将品质作为核心竞争力的体现，致力于打造高品质的房地产产品。
其产品在建筑质量、装修材料、环境设计等方面极为讲究，力求为购房者提供舒适、安全的居住环境。
无论是高端豪宅还是普通住宅，万科都以严苛的品质标准去要求自己，力争给消费者提供最好的产品。
第二维度：定价定位在中国地产市场，万科凭借其优质的物业管理服务和多年来稳定的市场表现，赢得了消费者的认可。
万科房地产产品定价相对较高，但并不妨碍其产品的销售。
这得益于万科在市场中树立的良好品牌形象和产品优势。
万科在产品定价上注重物有所值，不仅提供高品质的产品，同时也为购房者提供了可持续增值的潜力。
第三维度：市场定位万科根据不同地域、需求群体的多样性，灵活调整产品的市场定位。
针对一线城市，万科推出了高端豪宅和商业综合体等产品，以满足高收入人群的需求；而对于二线及以下城市，万科则推出中低价位的住宅产品，更好地服务于广大中产阶级家庭。
无论是高端还是中低价位产品，万科都秉持着以人为本的理念，致力于为不同消费群体提供具有市场竞争力的产品。
第四维度：创新定位万科在房地产产品规划中一直保持着对创新的追求。
无论是在建筑设计上，还是在配套设施上，万科都注重与时俱进的设计理念。
通过引入国际化的设计团队、采用先进的技术，万科不断地推陈出新，为购房者呈现出富有创意和个性化的房产产品。
这种创新定位使得万科能够在激烈的市场竞争中脱颖而出，并赢得了广大消费者的认可。
总结：万科作为中国房地产市场的领军企业，其产品规划定位准确且独特。
通过品质定位、定价定位、市场定位和创新定位，万科能够根据市场需求和消费者群体的多样性，灵活调整产品策略，为购房者提供全方位的选择。
万科新产品分析_四大产品(东郡、清林径、第五园、翡翠园)
主力户型分析
主要物业情况：
210～280m2田园别墅 60～150m2景观高层 约60m2精品公寓
主力户型分析
双车位
阳台
阳台
入户花园
主人套间
晨曦墅（TA）户型分析： 建筑面积： 280平方米（四房二厅三卫＋半地 下室） 开间尺寸： 客厅：7.2、餐厅：3.9 主房：3.9、次房：3.9 设计情况： 前中后三庭院设计。 双车位设计 独立主人层设计 综合点评： 优势： 入户花园使庭院延伸到室内， 形成公到私很好的过渡 主人层功能完善，具有私密性 和档次感 餐厅跃式设计，体现了空间感 超大露台设计，附送面积多 卧室均带阳台。
建筑设计分析
别墅——三堂制设计 布局分析：
后院
参照客家传统建筑的三堂制，实现 为别墅庭院设计的前、中、后院， 结合现代人的生活习惯，升华客家 住宅区围合式设计的传统。 三堂屋的基本型式是在中心轴线上 沿纵深布置上、中、下三堂。三堂 屋結構，中堂明顯比兩側橫屋低。
中院
前院
建筑设计分析
深圳万科▪清林径
项目分析
——规划设计分析
随坡就势
——建筑设计分析
南法与客家风格融合
——园林景观分析
自然生态的延伸
——主力户型分析
别墅、公寓、高层
规划设计分析
总体规划：
定位：森林公园生态住区，城市罕 见田园风情： 清林径主要以东部的花园别墅为主， 及南部的公寓、西、北部景观高层 围绕会所分布。 第三期规划的是景观高层。
开发商
无锡新万科房地产 有限公司
万科、金地标准化设计（含产品线分类典型案例）
万科、金地标准化设计（含产品线分类典型案例）万科产品线品类划分→在四大品类中，G1、G2、T2系列为万科的中高端产品线系列→在四大品类中，前三类以地理位置（距市中心的远近）为划分依据，交通便捷度与配套完善度随之降低→第四类TOP系列则以对秲缺资源的占有为划分，与前三类形成差异，两者形成互补万科全面的产品体系中，分别以G2\C\T2 三种产品体系为中高端改善性需求产品体系：万科产品线理念演变万科-产品线理念演变：90+户型→ 3G户型→ 4G 户型万科典型案例万科最新推出的城花系列，就是以老洋房（情景洋房）为格调的琥珀臻园、郡园等项目。
万科-4G典型案例-万科琥珀臻园万科琥珀臻园位于宝山区罗店新镇的美兰湖住区，占地面积约8.94公顷，建筑面积约15万平方米，容积率为1.02，规划户数为540户，沿河打造新法式高档住区。
琥珀臻园是万科琥珀系列的抗鼎之作，作为琥珀郡园的升级产品，琥珀臻园以1.02的低容积率和五层叠加设计，打造出低密度(叠加/大平层)类别墅花园洋房的新典范。
万科琥珀臻园近似1.0的低容积率，五层低密度洋房公寓：底楼两层为叠加跃层，三到五层一梯两户，保证每户拥有更大空间不更佳资源，充足的楼间距，保证住户的私密空间、景观规野和室内采光。
万科琥珀臻园高品质全屋精装修，营造舒适居住空间；TOTO、西门子等经过甄选的高端科技世界名品，为顾客大大节省财力、精力和人力。
金地产品线→在四大品类中，“褐石”系列为金地的中端产品线系列→金地的产品线由原先“土地、客户、产品”的分类模式，转变为由“产品价值树”为主导的分类模式。
金地产品线理念演变金地典型案例金地-“褐石”系列典型案例-金地艺境关注价值点：● 6层电梯花园洋房、层层带有附加值、金地洋房系列延续。
金地自2010年在上海高调推出其大平层豪宅产品线“天域天境”后，再一次回到其成熟的洋房产品线。
金地艺境主推95-162平米的6+1电梯花园洋房，95-128平3房，以及160-162平4 房，具有较高的附加值。
以客户为目的万科的品类规划共54页
21、要知道对好事的称颂过于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
23、一切节省，归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意志命运往往背道而驰，决心到最后会全部推倒。——乌申斯基
谢谢！
以客户为目的万科的品类规划
51、没有哪个社会可以制订一部永远 适用的 宪法， 甚至一 条永远 适用的 法律。 ——杰 斐逊 52、法律源于人的自卫本能。——英 格索尔
53、人们通常会发现，法律就是这样 一种的 网，触 犯法律 的人， 小的可 以穿网 而过， 大的可 以破网 而出， 只有中 等的才 会坠入 网中。 ——申 斯通 54、法律就是法律它是一座雄伟的大 夏，庇 护着我 们大家 ；它的 每一块 砖石都 垒在另 一块砖 石上。 ——高 尔斯华 绥 55、今天的法律未必明天仍是法律。 ——罗·伯顿
万科在杭七大项目及万科的四大系列—房地产市场营销
万科在杭七大项目及万科的四大系列一、白鹭郡南<小镇中央公园街居>白鹭郡南，一期总建筑面积约为18.5万平米，均为4-5层公寓，是小镇规模最大集合住宅区。
余杭区良渚文化村内楼盘均价:7000－10000元/平米白鹭郡南一期，东临毛家漾港河，西望大雄山脉，南侧为商业配套中心，北靠体育公园，坐拥小镇中央优越的配套资源和景观资源。
一期建筑面积约为18.5万平米，均为4-5层建筑，是小镇规模最大居住组团。
项目以宜人的步行尺度，营造富有亲和力的街居氛围。
二、白鹭郡东<简约经典滨河公寓>白鹭郡东总用地面积约9.9万平方米，总建筑面积约14.5万平方米。
主力户型为80—120平方米精美居家型。
余杭区良渚文化村西北楼盘均价:6500—9000元/平米世界简约主义设计大师David Chipperfield在中国大陆第一个成规模的住宅建筑设计作品；地处东苕溪西岸，邻近良渚山地，自然环境优越；紧邻小镇约300亩的商贸休闲街区玉鸟流苏，是良渚文化村内较早成熟的区域；社区规划有14个BLOCK组团，877个居住单位，均为南北朝向。
三、阳光天际<进退之间睿智之选>项目总占地约28.5万平方米，一期占地11.5平方米，总建筑面积约5万平方米，容积率约0.4，共174席低密度山地排屋。
楼盘均价:17000元/平米万科良渚文化村·阳光天际地处万科良渚文化村北端，基地北侧与西侧占据良渚群山制高点，南侧、东侧紧临约50米宽的良渚港河，地形山势蜿蜒、形态优美、起伏连续而充满层次感。
阳光天际户型宽敞阔绰，均采用入户庭院、大客厅、多功能主卧、大露台等功能设计，充分体现主人优先的原则。
四、魅力之城<绝版魅力精装成品>万科·魅力之城位于杭州城东江干区九堡组团，占地126亩，建筑面积约19万平方米，以高层、小高层相结合。
主力户型为135方三房尊贵家居型。
楼盘均价：9471元/平米已售罄（09年8月6日更新）万科·魅力之城南面紧邻九环路，西面临区内河流和九盛路。
万科系万科旗下项目品类规划共55页
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
Байду номын сангаас
万科系万科旗下项目品类规划
51、山气日夕佳，飞鸟相与还。 52、木欣欣以向荣，泉涓涓而始流。
53、富贵非吾愿，帝乡不可期。 54、雄发指危冠，猛气冲长缨。 55、土地平旷，屋舍俨然，有良田美 池桑竹 之属， 阡陌交 通，鸡 犬相闻 。
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
万科系万科旗下项目品类规划共55页文档
END
16、业余生活要有意义，不要越轨。——华盛顿 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。——罗素·贝克 18、最大的挑战和突破在于用人，而用人最大的突破在于信任人。——马云 19、自己活着，就是为了使别人过得更美好。——雷锋 20、要掌握书，莫被书掌握；要为生而读，莫为读而生。——布尔沃
万科系万科旗下项目品类规划
6、法律的基础有两个，而且只有两个……公平和实用。——伯克 7、有两种和平的暴力，那就是法律和礼节。——歌德
8、法律就是秩序，有好的法律才有好的秩序。——亚里士多德 9、上帝把法律和公平凑合在一起，可是人类却把它拆开。——查·科尔顿们而变得规矩起来。——德谟耶克斯
万科产品品类部介绍
我是品类部 - 定位 - POM核心 - 主要工作
用行动去实现 - 品类规划 - 客户研究 - 品牌管理
宗旨
使命
愿景
思考引领变革
行动创造价值
价值观
1.3.1 主要工作——身兼研究与管理双重责任
我是品类部 - 定位 - POM核心 - 主要工作
用行动去实现 - 品类规划 - 客户研究 - 品牌管理
客户研究
区域市场客户研究 竞品客户研究
万科目标客户研究
产品研究
2.1.1 用行动去实现-品类策略-实施方法
我是品类部 - 定位 - POM核心 - 主要工作
用行动去实现 - 品类规划 - 客户研究 - 品牌管理
土地 产品 客户
品类规划 产品研发
选定区域市场
土地研究
客户研究
产品研究
区域市场产品总体研究 竞品研究
产品品类部
品类规划 客户研究
品牌管理
1.3.1 主要工作——身兼研究与管理双重责任
我是品类部 - 定位 - POM核心 - 主要工作
用行动去实现 - 品类规划 - 客户研究 - 品牌管理
产品品类部
品类规划 客户研究
品牌管理
品类规划 产品开发
1.3.1 主要工作——身兼研究与管理双重责任
我是品类部 - 定位 - POM核心 - 主要工作
在组织内推进“以客户为中心”的绩效文化，使集团 拥有共同的价值观和思维方式。
1.2 产品品类部POM核心----愿景
我是品类部 - 定位 - POM核心 - 主要工作
用行动去实现 - 品类规划 - 客户研究 - 品牌管理
宗旨
使命
愿景
价值观
成为行业内最具影响力的品类管 理团队！
万科地产客户细分及品类规划,详细阐述了不同客户群体需
五大类细分人群
4
清晰、可识别的细分人群形象
1.社会新锐
我的地盘，听 我的！
【家庭特征】 – 25-34岁的青年或青年夫妻，无孩子，家庭成员高学历
【购房动机】 – 栖息：不喜欢租房，想拥有自己的房子 – 自己享受：买个房子自己享受
【对房子的态度】 – 自我享受 – 品味体现： 体现个人的品味、情调甚至个性 – 社交娱乐：房屋是一个重要的朋友聚会、娱乐场所
【产品需求】
– 健身娱乐：对小区有较好健身场所、临近大型运动场所、娱乐休闲 场所
– 要求较好的户型 – 喜欢的建筑风格
5
清晰、可识别的细分人群形象
2.望子成龙
【家庭特征】 – 有0-17岁孩子的家庭
【购房动机】 – 孩子成长：为了让孩子有更好的生活条件，能够去 更好的学校学习 – 改善住房条件：现有住房不理想
G2
城市 改善
便捷的 城市生
活
1. 交通便利，通常较为安静 2.周边配套完善 3.宜居宜住
G3
城市 栖居
1.公共交通密集，站点在步行距离 内
2.周边有较完善的生活配套 3.居住价值一般
主力细分客户构成
客户需求价 值
*容 积 率
客户选择
价值排 序
比例
客户细分
家庭生命 年龄 (购
周期
买力)
购买动 机
主力 户型
【购房动机】 – 大房(提升)：比现在拥有更大的厅、卧室 – 置业：为了置业，给后辈留下一份产业
【对房子的态度】 – 栖身居住：只是吃饭睡觉的地方，对房屋价值无更高需 求，停留在满足生理需求层面 – 生活保障：是我家的一项重要投资、是未来生活的保障
【产品需求】 – 低的价格，追求低生活成本，生活便利 – 方便的公交路线 – 附近或小区里有小规模的便利店、商店、超市 – 附近或小区里有中小规模的医疗机构
万科系万科旗下项目品类规划共55页
谢谢！
45、法律的制定是为了保证每一个人 自由发 挥自己 的才能 ，而不 是为了 束缚他 的才能 。—— 罗伯斯 庇尔
61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈 。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学 ，如日 中之光 ；志而 好学， 如炳烛 之光。 ——刘 向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔 丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好 的教师 是幸福 ，不如 说好的 教师是 不幸。 ——海 贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦 。——杰纳勒 尔·乔治·S·巴顿
万科系万科旗下项目品类规 划
41、实际上，我们想要的不是针对犯 罪的法 律，而 是针对 疯狂的 法律。 ——马 克·吐温 42、法律的力量应当跟随着公民，就 像影子 跟随着 身体一 样。— —贝卡 利亚 43、法律和制度必须跟上人类思想进 步。— —杰弗 逊 44、人类受制于法律，法律受制于情 理。— —托·富 勒
万科交流：品类规划
士,)
G2 G3 C
1)周边配套完善，交通便捷，且较为安静 2)适宜居住
1）要求公共交通密集，站点在步行距离内
1）交通便捷，可快速到达；离城市成熟区域比 较近 2）相对市中心居住密度低
便捷的城市生活
追求居住改善和 小太阳、后小太阳、孩子三
品质的客户
代(客户年龄以35-39为主)
对产品总价敏感 青年之家、小太阳家庭(客户 的首次置业客户 年龄25-34为主)
商务型客户
士,)
G2 G3 C
1)周边配套完善，交通便捷，且较为安静 2)适宜居住
1）要求公共交通密集，站点在步行距离内
1）交通便捷，可快速到达；离城市成熟区域比 较近 2）相对市中心居住密度低
便捷的城市生活
追求居住改善和 小太阳、后小太阳、孩子三
品质的客户
代(客户年龄以35-39为主)
对产品总价敏感 青年之家、小太阳家庭(客户 的首次置业客户 年龄25-34为主)
客户年龄以35-44岁为主
(或有条件可做到)
TOP1 位于城市稀缺地段
占有稀缺资源
G3
品类名称
品类土地属性
产品核心价值
主力细分客户构成
G1
1)地块商务属性高,周边写字楼密集，交通高度 发达，享受市中心级别配套； 2)地块对应有交通噪音干扰大,周边人群复杂的 劣势 3)商业价值高
注重工作便利的 商务型客户,关注 产品服务及品质
量好）
舒适居住(第一居所)
后小太阳、小太阳、孩子三 代(客户年龄以35-44为主)
T1 三通（水电路），政府未有对该区域的整体规 划
低价格
小太阳、青年之家、孩子三 代(客户年龄以25-34为主)
T2
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•【应用价值】•战术层面
•5、把握城市主流市场，确定项目发展（市场）战略
•【应用价值】•战术层面
•5、把握城市主流市场，确定项目发展（市场）战略
不同市场，人口特征、城市发展特征不一样，主流市场差异明显
•年龄(06
上海 成都
•【应用价值】•战术层面
四、品类规划的应用价 值
•【应用价值】•战略层面
•1、适应未来发展，建立客户导向的生产逻辑
•【应用价值】•战略层面
•2、简单、有效率才能获得规模化；品类实现简单
•【应用价值】•战略层面
•3、规划形成产品品牌、完善品牌架构
•【应用价值】•战略层面
•4、动态规划，判断未来市场发展趋势
•【应用价值】•战术层面
•说明1：必须依据目标客户的选择来确定土地属性，土地属性不一 • 样，品类规属自然不一样。 •说明2：同一块土地上，由于开发时间或土地条件不一样，品类规 • 属的判断结果可能也会有所不同，并会对应不同的产品。 •说明3：项目同品类的关系是：项目是品类的组合，项目有可能是 • 单一品类组成，也有可能是以多个品类组合的形式出现。
•红树西岸
•中信红树湾
•【应用价值】•战术层面
•6、识别竞争对手及其市场策略,确定竞争关系
•第五园 & 星河丹 堤
•【应用价值】•战术层面
•7、用正确的逻辑做事情 •流程一：
•土
•土地
地 属
性
•客
•客户
户 价
值
•产品
•流程二：
•土
•土地
地 属
性
•客
•客户
户 价
值
•产品
•拿地
•YE S
•测算
•NO
•【万科的品类规划】
•5、品类规划结果介绍：金色系列-G2（城市改善）
•【万科的品类规划】
•5、品类规划结果介绍：金色系列-G3（城市栖居）
•【万科的品类规划】
•5、品类规划结果介绍：城花系列-C（城郊改善）
•【万科的品类规划】
•5、品类规划结果介绍：四季系列-T1（郊区栖居）
•【万科的品类规划】
•6、识别竞争对手及其市场策略,确定竞争关系
•【应用价值】•战术层面
•6、识别竞争对手及其市场策略,确定竞争关系
•【应用价值】•战术层面
•6、识别竞争对手及其市场策略,确定竞争关系
•【应用价值】•战术层面
•6、识别竞争对手及其市场策略,确定竞争关系
•【应用价值】•战术层面
•6、识别竞争对手及其市场策略,确定竞争关系
三、万科的品类划分
•【万科的品类规划】
•1、万科品类规划的四个阶段
• 客户
• 土地
• 产品
•阶段一：2005年，客户细 分 •阶段二：2006年，产品系列，土 地同客户对应
•阶段三：2006-2007年，品类划分
•阶段四：2007年，品类成果的推广 •应用，完善
•【万科的品类规划】
•2、阶段一：找到划分客户的三个核心指标
•5、品类规划结果介绍：四季系列-T2（郊区享受）
•【万科的品类规划】
•5、品类规划结果介绍：高档系列-TOP1（城市豪宅） 、TOP2（郊区豪宅）
•【万科的品类规划】
•5、品类规划结果---- 八大品类描述大表
•【万科的品类规划】
•6、万科品类同全市场的覆盖对应关系
•【万科的品类规划】
•7、关于品类的几点说明
万科旗下项目品类规划
2020年5月29日星期五
•介 绍 提 纲
一、什么是产品品类 二、万科的品类规划原则 三、万科的品类划分 四、品类规划的应用价值
一、什么是产品品类
•【品类】•品类是什么？ 品类是什么？
•产品 •种类
•对客户，“不同种类的产品”
•【品类】•几个行业的案例说明
•1、快速消费品
•【万科的品类规划】
•2、不同生命周期，产生不同需求
•【万科的品类规划】
•2、不同年龄的不同财富积累阶段，对应不同的支付能 力
•【万科的品类规划】
•2、不同年龄的不同财富积累阶段，对应不同的支付能 力 天津招行金葵花开户情况-婴儿潮群体购买力最强
•【万科的品类规划】
•2、不同年龄的不同财富积累阶段，对应不同的支付能 力 不同市场差异明显
•年龄(06 年)
上海 成都
•【万科的品类规划】
•3、不同产品系列对应不同的客户价值：金色系列
•【万科的品类规划】
•3、不同产品系列对应不同的客户价值
•【万科的品类规划】
•4、阶段三：品类划分。细化土地属性，初步建立细
化后土地属性同客户的对应关系，完成品类框架
•细化土地属性
•同客户对应
•【万科的品类】
•NO
•测算
•YE S
•拿地
•【应用价值】•战术层面
•8、完善工具表格
八大品类描述表格
项目定位参考表格
•【应用价值】•战术层面
•9、描述市场规律，在正确的基础上做得更专业
•4、万科品类划分的原则
可进入----在我们的业务能力范畴内 可复制----适应规模化发展的需要 被选择----满足企业的价值最大化
•【万科的品类规划】
•4、品类成果框架：八大品类
•8个品类
•【万科的品类规划】
•4、品类规划结果：八大品类
•【万科的品类规划】
•5、品类规划结果介绍：金色系列-G1（商务住宅）
“独栋、联排、多层、小高层、高层。。。。” “50万、80万、150万。。。。”
•非万科的品类划分追求；没有体现 住宅产品特征和反映客户需求
•【万科的品类】
•1、通常划分住宅产品种类的方式---- 通过客户来分
•【万科的品类】
•2、万科品类划分的逻辑基础
体现住宅产品特征----包含土地
客户导向----对应客户需求
•产品线 •美容美发
• 家居
• 家庭健康用品
•品类
•更快更有效地去屑
•柔亮、顺滑 •健康呵护、弹性活力 •专业、创新的美发 •回归自然、崇尚环保
•【品类】•几个行业的案例说明
•2、东京建屋
•【品类】•几个行业的案例说明
•3、标杆PULTE
二、ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ科的品类规划原 则
•【万科的品类】
•1、通常划分住宅产品种类的方式---- 通过产品来分
• 客户
•品
类
• 土地
• 产品
•1.区域认知
•2.周边配套及环境 •3.小区环境及设施
•4.房屋 •本身
•土地
•“小”产品
“低容积率、中高容积 率、高容积率。。。。”
“独栋、联排、多层、 小高层、高层。。。。”
•【万科的品类】
•3、万科品类建立的原则
•万科的品类：在不同特征土地上，满足 不同客户需求的不同产品