电大房地产经营与管理考试题及参考答案(2012年12月25日最新)

试卷代号: 7406 座位号 哈尔滨广播电视大学2012年下半年考试题及参考答案 开放教育土木工程本科 房地产经营与管理（实践环节）
一、名词解释（每题2分，共 16分） 1、房地产企业文化 所谓的房地产业的文化内容应该包含以下几个方面： 1、 文化应该包含一个企业最基本的价值观和社会责任。

2、 应当体现出地产行业的特点：建筑的本质是人与自然的和谐，更是家园的承载。

正如古人所说“安土重迁，黎民之性，骨肉相附，人情所愿也。

” 3、 对与企业内部而言，要让员工认识到这是一项事业。

不是简单的盖房子和卖房子。

4、 要让员工感觉到在企业中可以得到成长，得到价值的实现，理解地产业的精髓和本质。

2、房地产经营 房地产经营有广义和狭义之分，狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围只要是在流通领域。

而广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。

3、房地产经营环境
房地产经营环境就是指以房地产开发经营行为为中心,并作用于该行为的所有外界事物,是开发与经营活动赖以生存和发展的各种因素的总和。

4、房地产项目管理
房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。

它是一门应用性很强的综合性学科，也是具有很大发展潜力的新兴学科。

房地产项目根据管理者不同，又可分为：建设项目管理(业主单位)、设计项目管理(设计单位)、工程咨询项目管理(咨询监理单位)、施工项目管理(施工单位)和后期物业管理(物业公司)。

5、动态盈利分析
动态盈利能力就是公司赚取利润的能力。

一般来说，公司的盈利能力是指正常的营业状况。

非正常的营业状况也会给公司带来收益或损失，但这只是特殊情况下的个别情况，不能说明公司的能力。

因此，证券分析师在分析公司盈利能力时，应当排除以下因素：证券买卖等非正常项目、已经或将要停止的营业项目、重大事故或法律更改等特别项目、会计准则和财务制度变更带来的累计影响等。

6、清偿能力
清偿能力(solvency)，用借款偿还期和资产负债率等指标反映偿还借贷的能力。

7、负债经营率
负债经营率是企业长期负债和所有者权益之比，反映企业经营资本中长期负债所占的比重。

负债经营率的计算公式：负债经营率＝长期负债总额/所有者权益总额×100％ （一般在25％～35％之间较合理） 注：负债经营率一般与银行长期贷款利率成反比，与企业盈利能力成正比。

8、房地产转让
房地产转让(real estate transfer)是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附(引)着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。

二、选择题（每题2分，共20分）
1、以下的政府收入来源会减少私人需求，例外的是：B A ． 税收 B ． 借款 C ． 使用费
D ． 印刷货币
2、两种主要的税收哲学是（1）支付能力，和（2）：A A ． 再分配 B ． 累退的
C ． 利益获得（受益）
D ． 较好的分配
3、当纳税人的收入增加时，税率增加得更快。

这是什么税的例子：A A ． 累进税 B ． 比例税 C ． 累退税 D ． 反向税
4、在下列财产所有者中，哪一种人是最不可能将增加的财产税转嫁给别人的？A A ． 住房所有者
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题
答
要
不
内
线
封
密
B．公寓房的主人
C．零售商店所有者
D．办公建筑所有者
5、当对照纳税人的收入来计量时，大多数经济学家认为下列税收是累退的，只有一种除外：D
A．财产税
B．所得税
C．销售税
D．彩票
6、在作为生产要素的土地、劳动力、资本和企业家能力方面，开发商是企业家，因此他应赚取：D
A．地租
B．工资
C．利息
D．利润
7、细分被认为是：D
A．建设
B．土地开发
C．建造
D．装配
8、房地产开发过程的第一个步骤是：A
A．作出市场分析
B．得到政府批准
C．等待筹资
D．计算投资回报
9、影响费是由开发商付给政府，作为发出建筑准许的条件。

最后分析说明这些收费最终由谁支付？A
A．开发商
B．贷款人
C．纳税人
D．购买者
10、房地产开发有一系列的阶段。

第一阶段是：A
A．规划
B．取得
C．建设
D. 财产管理
三、简答题（每题6分，共36分）
1、房地产企业的特点
1，高杠杆化，要求资金充沛才能进行开发。

2，资源密集，要求手中必须有储备土地。

3，人才密集，要求个方位的人才密集集中。

4，经济支柱，房地产一直是国民经济的支柱产业，上下游和相关产业能达到200多种。

5，（现阶段）发展制约，由于房价上涨过高，政策要求银行停止对房地产企业贷款，其他融资渠道也被封住，这严重制约了房地产企业的发展。

6，高收益，房地产在调控之前都基本处于高收益状态。

7，（未来）产业集中化，部分中小企业将大企业兼并重组，土地资源和市场占有率将被集中在大型企业手里。

2、我国房地产企业组织结构现状
U型组织结构，M型组织结构，矩阵型组织结构，H型组织结构
3、房地产管理法的基本原则
土地公有原则，土地有偿使用原则，十分珍惜、合理利用和切实保护耕地原则，房地产综合开发原则，城镇住房商品化原则，宏观调控和市场调节相结合的原则
4、房地产工程建设项目实施管理
房地产工程建设项目实施管理，包括房地产开发项目质量控制、房地产开发项目进度控制、
房地产开发项目成本控制、房地产开发项目合同与安全管理。

5、房地产估价的方法
1、成本法。

2、市场比较法。

3、剩余法。

4、收益法。

5、假设开发法。

6、基准地价法。

7、路线价法。

6、房地产产业投资基金的特点
1、流动性好。

2、波动性低。

3、现金回报高。

4、投资风险相对较低。

5、抵御通货膨胀。

四、论述题（每题28分，共28分）
我国大中城市房地产价格不断增长的现实原因？
（一）住房刚性需求激增，推动房价上涨
我国城市化水平逐步提高，城镇规模和数量不断增加，我国城镇化发展带来的住房刚性需求越来越强。

城市化与工业化同步是农村富余劳动力转移、推动经济社会快速健康发展的关键因素。

近年来，国家提出的许多政策加速了农村人口（包括土地被征后的失地农民）向城市转移。

改革开放30多年来，约2亿农民进了城，还有约4亿农民的进程问题需要解决，城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求。

房子需求量逐年增大，与此同时，很多农村居民向往城镇生活，城镇居民也大都渴望能在市区有立足之地，致使流动人口不断增长、城市人口也不断增加。

流动人口的大量存在，决定了住宅租赁市场的需求旺盛。

（二）土地开发成本越来越高
因土地属非可再生资源，随着土地资源的减少，地价也是水涨船高，房价高也就在情理之中了。

土地资源越来越珍贵，加之国家限制，土地供应量减少，并且实行了招拍挂制度，而由于土地的垄断性、稀缺性和
题答要不内线封密
储值功能，开发商又能轻易地把地价转移给房价，房价进一步得到催高，无形中地价就上去了，这个成本是相当高的。

土地是房地产业生存和发展的必要条件，也是整个商品房成本中的重要组成部分。

而拆迁工作的进一步规范也相应增加了拆迁补助费用。

另一方面，土地出让金也是政府进行配套基础设施的资金来源。

因此土地成本将呈逐步升高的趋势。

信贷资金激增、土地交易价格上涨是促使房价过快上涨的重要动力。

房地产业是一个资金密集性产业，房地产业的发展离不开资金的支持和土地的供应。

近几年来，也正是这两个因素直接推动了房地产业的过度繁荣，间接推动了房价的急剧上涨。

（三）投资、投机型购房推动房价高升
“从短期看，首先是通胀预期，据有关专家介绍，当前CPI已呈上升趋势，全社会的通胀预期在加强。

由于不动产是所有产品中抗通胀能力最强，保值、增值率最高的产品，对老百姓而言，投资购房是抵御通胀的有效选择之一。

其次是宽松的购房信贷环境降低了投资住房的门槛，使更多人有能力通过信贷投资房地产。

而目前买房子是最简单有效的理财方式，加之楼市的投资风险相对较低，吸引力更强，这在一定程度上助长了楼市的繁荣。

（四）地方政府对中央宏观调控政策执行力不足
在房地产界存在着两大既得利益主体，一是开发商，二是地方政府。

在调控过程中，开发商们继续从高涨的房价中获取暴利；地方政府一方面从出让土地和相关税费中增加收入，另一方面也可通过房产市场给自己带来亮丽的政绩。

作为既得利益这一角色，地方政府与开发商之间有着惊人的一致性，这是催生官商勾结的原因之一。

未来我国房地产价格预测（不要都写，参考一下）
价格持续上涨是第一方面。

然而，近些年来，房价除了收到经济危机和金融风暴的影响回落一次以外，始终处于大肆上涨的态势。

越调控价格越上涨是第二方面。

本来，社会管理者出于民生考虑和稳定市场经济行为对某些行业进行宏观调控，是实现经济健康有序发展的最佳手段之一。

可是从针对房地产行业的宏观调控的效果来看，一次又一次让普通百姓感到失望。

房价并没有按照普通百姓的预期应声回落，反而是继续高歌猛进，实现了再一次的迅速攀升，与近些年的调控结果保持了“惊人和雷人”的一致。

越是调控，越是上涨。

第三方面。

目前的状况有钱人倒是因其资本的雄厚大肆够买任何位置的任何套数的商品房，普通百姓面对居高不下的房价能买得起一套自住房就相当不错了。

第四方面。

针对贷款来调控。

结果便是针对银行贷款的调控限制了普通人，却让有钱人钻了空子。

既让有钱人的财产得到了保值增值，又让房价继续攀升，还连带逼迫百姓的刚性需求去购买有钱人控制的更高价格的房子。

这种恶性循环才得以继续下去。

然而，需求和供给的变化对房地产价格的影响是非常大的。

需求的变化趋势对价格的影响。

价格是房地产市场的核心，它反映了房地产投资者和满足者需求之间的关系，从顾客需求改变到房价改变的影响过程大致可分为三个阶段。

第一阶段顾客需求改变，随着房地产市场的发展，房地产市场需求呈现出明显的层次性，高层次的潜在需求转化为现实需求，新的需求还将不断出现
第二阶段房地产价值变化。

在房地产基本价值得到保证的情况下，房地产的附加价值会得到多饿关注，当顾客需求向高层次方向发展，住宅质量，环境，科技含量等的逐步提升，使得产品的品质不断加强，提高了房地产商品的附加值。

第三阶段房地产价格变化。

一般情况下，当房地产价值增加，作为对房地产投资商的回报，这部分价值必然要在房地产价格中得到体现，房地产自然会提高。

这是从理论上分析的放低陈价格变化的过程，但是，在实际中，房地产价值并不是直接简单的表现为价格，而房地产价值的实现程度与顾客对房地产价值的认知程度以及市场供求关系有关。

很多情况下，房地产认知价值与房地产市场上实现的价格都不会完全的、绝对的一致。

所以，目前我国房地产的价格上涨，一方面主要是由房屋品质提高和市场需求拉动造成的，另一方面，有可能受供求暂时影响、顾客价值认知的局限性等因素影响，而存在不合理的涨跌情况，这也是房地产研究的重要问题。

由此来看，经济的高速发展必将推动房地产业的快速发展，根据我国有关部门公布的人口数据可知，在13 亿人口中有2.5 亿人处于30～39 岁，其中的40%是城市人口，是目前的购房主力；有2.2 亿人处于10～19 岁，他们是未来购房的主力，这些都是潜在的购房需求。

而从当前我国的宏观经济形势分析，人们会把这种潜在的购房需求变成真实需求，刺激房地产价格的上涨。

而房地产价格的增速则受到社会经济发展、城市化进程、土地价值、住宅需求、通货膨胀、国际经济环境等多因素影响，则未来房价的增幅可能会变化，至于具体是增大、减小或是不变暂且不易判定。

但随着2011 年“限购政策”和1，000 万套保障房政策的出台，房价的增幅更有可能呈现减小趋势。

总之，展望我国未来的房地产市场，大致呈以下趋势：房地产泡沫有所收缩，房地产投资更加理性，房地产市场进一步稳定，房地产潜在需求强劲、有效需求呈波动性不定期释放。

因此，房价可能将在小幅波动中上扬。

论述题：1的参考：
站址的选择加油站应设置在交通便利的地段。

城区站址应位于主要干道或车辆汇集较多处；郊区站址应靠近主要公路湖城镇交通的出入口附近。

加油站宜建在主要车流的右侧，并应有良好的视觉条件。

对建站外部条件要进行优化，在满足上述条件下应尽可能就节约土地和投资。

应注意保护环境。

应得到当地有关管理部门的同意及批准。