营运资本管理案例分析

背景
与制造业相比，房地产开发行业存货变现 的时间更长，受宏观环境和政策的影响更多， 经营风险也更大。很多房地产企业通过囤地和 捂盘追求高销售利润率，或通过保持投资性房 地产（商业地产出租）平滑利润，借以控制经 营风险。然而，在2006 年以前，万科奉行的是 “专注于住宅开发，通过资产高速周转来获取 超额回报”的战略。与同行业优秀企业相比， 万科的存货周转率长期处在较好水平，流动周 转率和总资产周转率在同行中也长期处于领先 水平。
万科高速增长的账面利润背后可能隐藏着经营方面 的问题，下面我们就从万科的营运资金入手，分析其高
盈利的背后营运资金周转及融资状况。
收入与资产结构
万科的营运资金状况
2007-2012年万科营运资金与主营单
项目
2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年
总资产 100,094,4671,1990,82.3269,5791,3772,16.089,5542,1852,96.379,551,279461,.28038,4403,7083,08.015,615,07
流动负债 48,773,983,64,45.5430,721,6980,20.5680,279,182499,.62580,791,240908,.74294,1602,5391,58.3236,566,71
净营运资金 46,658,535,4584,39.0727,651,6320,12.6342,999,7650,08.609,940,8710,29.2823,494,150329,.99430,170,62
年度 营业收入 营业成本
流动资产 应收账款 应付账款 存货
营运资金
数额 周转率数额 周转率 数额 周转率 数额 周转率 数额 周转率
200375,526,61210,,360017.,9343985,,946342.,454109.,4198886.41,7883,5071.271.915,5103,7927.,4326869,.47672,8706.,4817416.,46058,5305.,75643.77
? 第一，企业应该投资多少在流动资产上，即资金运用的管理。主要包括现金 管理、应收账款管理和存货管理。
? 第二，企业应该怎样来进行流动资产的融资，即资金筹措的管理。包括银行 短期借款的管理和商业信用的管理。 营运资金管理的核心内容就是对资金运用和资金筹措的管理。营运资本指标 是判断公司运营状况的重要依据。
背景
近几年来，房地产行业迅速扩张、“屯地”在为房 地产企业进行资源贮备的同时，也影响到其资金的周转 效率。万科地产作为房地产行业的龙头老大， 2006 年以 来一改前期“现金为王”的策略，开始大规模“屯地”。 即使以每年平均 500 万平方米的消化量计算，公司土地 储备也至少可以维持 4 年以上。更何况，万科的“屯地” 步伐丝毫没有停止。虽然 2007 年万科高价拿地，吃过 “地王”苦头，但从 2008 年和2009 年的拿地面积来看， 万科启动了其久违的“拿地模式”，营业收入和营业利 润在经过2008 年的低谷期之后，迅速回升。
主营业务收入35,526,611,430,19.914,779,4281,48.8916,013,5104,34.6419,539,7110,02.1090,771,180020,.40309,039,80
净营运资金主营业务收1.入31比率 1.19
1.27
1.50
1.15
1.00
资产周转状况
2007-2012万科资产周转率
案例分析
万科高盈利背后的营运资金效率分析
公司简介
万科企业股份有限公司成立于
1984年5月，是目前中国最大的专业 住宅开发企业，也是股市里的代表性 地产蓝筹股。总部设在广东深圳，至
2009年，已在20多个城市设立分公司。 2010年公司完成新开工面积1248万平 方米，实现销售面积897.7万平方米， 销售金额1081.6亿元。营业收入507.1 亿元，净利润72.8亿元。
流动资产占总资产比95例.34% 95.15% 94.71% 95.31% 95.42% 95.77%
流动资产 95,432,519,111838,.41576,3731,320,33.2932,2792,0454,95.2307,732,228021,.63426,6543,6825,57.7139,737,33
200480,991,77295,,201045.,9267141,34,6445.69,1307.33,9290232.,97274,4854.481.62,4895,9622.,0888356,.86398,6906.,3532448.,99502,6501.,83401.32
营运资本管理
小组成员
1
201206001熊嘉志 201206002周以毅 201206004潘孝文 201206003赵鹏卫 201206014林晓莹 201206029白羽
定义
? 营运资本是用以维持公司日常经营活动正常进行所 需要的资金，是指公司经营活动中占用在短期资产 上的资金。公司的运营状况通常用营运资本指标来 判断。营运资本是公司流动资产的主要资金来源， 是公司开展日常经营活动的资金保证。
? 分类：广义营运资本 又称毛营运资本，指公司在流动资产上的总投资额 狭义营运资本 又称净营运资本，指流动资产减流动负债的余额
? 特点：流动性强，波动性大
流动资产：指可以在一年以内或者超过一年的一个 营业周期内实现变现或运用的资产，流动资产具有 占用时间短、周转快、易变现等特点。企业拥有较 多的流动资产，可在一定程度上降低财务风险。
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流动负债：指需要在一年或者超过一年的一个营业周期内 偿还的债务。流动负债又称短期融资，具有成本低、偿还 期短的特点，必须认真进行管理，否则，将使企业承受较 大的风险。
种类
知识框架
重要性
? 营运资金管理是对企业流动资产及流动负债的管理。一个企业要维持正常的 运转就必须要拥有适量的营运资金，因此，营运资金管理是企业财务管理的 重要组成部分。据调查，公司财务经理有60%的时间都用于营运资金管理。 要搞好营运资金管理，必须解决好流动资产和流动负债两个营运资金管理方 面的问题，换句话说，就是下面两个问题：