房地产开发的主要阶段划分概述.pptx

一、房地产开发项目资金筹集的概念
房地产开发项目资金筹集的实质，是充分发挥 房地产的财产功能，为房地产投资筹集资金，以达 到尽快开发、提高投资效益的目的。房地产开发项 目资金筹集主要是指资本金、预租售收入和债务资 金三部分资金的筹集。
二、房地产开发项目资金使用的特性
6.资金的 高风险 高收益性
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1.资金 占用量
（三）项目微观环境调研 对项目的用地现状及开发条件进行分析 对项目所在地的周边环境进行分析 对项目的对外联系程度、交通组织等进行分析
二、房地产消费者调研 （一）消费者的购买力水平 （二）消费者的购买倾向 （三）消费者的共同特性
（一）产品 区位 产品特性 公司组成 交房时间
（三）广告 售楼部 广告媒体 广告投入强度 诉求点
3.2.1 土地使用权出让
土地使用权出让是指国家将国有土地使用权 在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者 向国家支付土地使用权出让金的行为，又称“批 租”，属于地产一级市场。
土地使用权出让的方式有招标出让、拍卖出 让、挂牌出让。
3.2.2 土地使用权转让
土地使用权转让是获得国有土地使用权的受让人， 在投资开发经营的基础上，对出让土地的再转移，土地 使用权的转让是土地使用者之间的横向土地经营行为。
直接筹资 间接筹资 权益筹资 债务筹资
自有资金筹集
➢ 审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目 所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、 项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投 资估算、项目财务分析等。
3、详细可行性研究阶段 4、项目的评估和决策 大中型和限额以上的项目及重要的小型项目
项目概况 市场分析与需求预测 规划方案的优选 开发进度安排 项目投资估算 资金的筹集方案和筹资成本估算 财务评价 不确定性分析与风险分析 国民经济评价 结论及建议
接受委托 市场和资源调查 方案设计、评价与选择 优选方案的详细研究 编制可行性研究报告
一、房地产市场环境调研 （一）宏观环境调研
1、政策环境
财政政策： 房产税 货币政策： 第三套房贷 产业政策： 土地政策： 住房政策：保障性住房
2、经济环境
国民经济发展状况、产业结构的变化、城市化进 程、通货膨胀、居民收入水平、家庭支出结构
大
2.资金 占用时间长
5.资金增 值性较强
4.资金缺乏 流动性
3.资金使用 的地域性
三、 房地产开发项目资金筹集的基本原则
1.安全性原则 2.经济性原则 3.可靠性原则 4.盈利性原则
四、房地产开发项目资金筹集的分类
从融资主体上 从融资渠道上 从资金偿还特性上 其他分类方式
房地产企业融资 房地产项目融资
3、人口环境 人口总量 人口的年龄结构 人口的地理分布 家庭结构
文化环境、技术环境、自然环境
（二）区域环境调研
对项目所在区域的城市规划、景观、交通、人口构
成、就业、商圈等区位条件进行分析，对项目地块所 具有的区位价值进行判断。
《杭州西溪国家湿地公园周边地区景观（建筑高度 ）控制规划》
以出让方式取得的土地使用权转让，必须按照合同 的约定已经全部支付土地使用权出让金，并取得土地使 用权证书，按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设 的，完成投资总额的25%（不包括土地出让金），属于 成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
3.2.3 土地使用权划拨
土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在 土地使用者缴纳补偿、安置等费用之后将该副土地交付其 使用，或者将土地的使用权无偿交付土地使用者使用的行 为。
（二）价格 单价 总价 付款方式
（四）销售情况 销售顺序 客户群分析
专业化程度 品牌知名度 推动度或拉动度 开发经营方式 楼盘质量
纵向整合度 成本状况 价格策略 历年来的项目开发情况 土地储备情况
一、房地产开发项目的投资估算
1、土地费用估算 2、前期工程费估算：包括开发项目的前期规划、
根据《城市房地产管理法》的规定，划拨土地的范围 包括：国家机关和军事用地，城市基础设施和公益事业用 地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律 行政法规规定的其他用地。
3.2.4 土地合作
中小开发商与拥有土地 使用权的机构进行合作开发， 是一种目前常见的土地取得 方式。土地合作的方式很多， 可以土地作价入股成立项目 公司，也可以进行公司之间 的并购或资产重组。
1、投资机会研究阶段 主要任务：对投资项目或投资方向提出建议
主要内容：地区情况、经济政策，资源条件、劳动力 状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工 程项目建成后对社会的影响等
2、初步可行性研究阶段（预可行性研究）
➢ 分析机会研究的结论，在详细资料的基础上作出是 否投资的决定；是否有进行详细可行性研究的必要； 有哪些关键问题需要进行辅助研究。
设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一 平”等土地开发工程支出。
3、房屋开发费估算：单元估算法、单位指标估算 法、工程量近似匡算法、概算指标法
➢ 建安费
➢ 公共配套设施建设费
➢ 基础设施建设费
4、管理费用估算 5、销售费用估算 6、财务费用估算 7、其他费用估算 8、不可预见费用估算 9、税费估算
房地产开发的主要阶段划分
投资决策阶段 前期工作阶段 工程建设阶段 租售与物业管理阶段
物业管理 现场销售
广告推广 销售准备
竣工验收 室外工程 安装与装修工程 主体工程 基础工程
七通一平等工作 签署有关合作协议
建设工程招标 规划设计与方案报 开发批项目立项
获取土地使用权 项目评估和决策 可性研究行 投资机会研究
（一）可行性研究的含义和目的
含义：
是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经 济分析、论证的科学方法。
目的：实现项目决策的科学化。民主化，减少或避 免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社 会和环境效益。
可行性研究的作用 是项目投资决策的基本依据 是筹集建设资金的依据 是项目立项、用地审批的条件 是开发商与有关部门签订协议、合同的依据 是编制下一阶段规划设计方案的依据