房地产开发的主要阶段划分概述.pptx
房地产项目开发流程总体框架 PPT
银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。 • (5) 用地者填写投标书送达指定方进行投标。 • (6) 收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县
房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一 定比例作为定金。 • (7) 按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申 领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正 式国有土地使用证。
3.1.2.1整个五证办理经过的几个阶段
项目论证阶段 项目策划阶段 设计管理阶段 销售管理阶段 施工管理阶段
入住及物业 管理阶段
3.1.2.2每一个环节的办理细则
3.1.2.2.1建设用地规划许可证办理
3.1.2.2.2国有土地使用权证的办理
• 开发商获取土地使用权的程序土地使用权有偿出让 的方式：
6、施工图设计审查合格书及报告√（图审中心） 7、建筑工程消防设计审核意见书（消防队） 8、地质勘察报告及合同√（单位资质证书复印件）
9、设计合同（设计单位资质证书复印件）√
10、施工合同、分包合同√（资质、分包资质、项目经理
携带相关资料 交建设工程质量监督站审查
证书、管理人员上岗证书原件及复印件） 11、监理合同√（资质及人员配备，其中人员：总监授权 书、见证取样员授权书、资格证书及相关各专业工程师资
• 1、申请：开发企业向市场股提交商品房预售许可申请 书；
•
2、受理：市场股出具受理通知书或5
日内一次性告知需补充材料；
• 资料；
3、初审：市场股初审开发企业提交的
房地产开发的主要阶段划分
房地产开发的主要阶段划分房地产开发是一个复杂而多阶段的过程，涉及规划、设计、建设和销售等方面。
在整个过程中，房地产开发企业需要经历多个阶段，每个阶段都有其独特的目标和挑战。
本文将介绍房地产开发的主要阶段划分，并对每个阶段进行详细的解析。
1. 市场调研和项目规划阶段在房地产开发的早期阶段，公司需要进行市场调研，了解目标市场的需求和趋势。
通过市场调研，开发公司能够确定房地产项目的规模、定位和定价策略。
同时，项目规划包括确定土地使用性质、总体布局设计以及配套设施等方面，确保项目能够符合市场需求并具备可行性。
2. 设计与工程策划阶段在项目规划阶段确定了基本框架后，接下来是设计与工程策划阶段。
这个阶段包括建筑设计、结构设计、机电工程设计等方面的工作。
开发公司需要与专业设计团队合作，制定详细的设计方案，并考虑施工技术、材料选择、工期安排等因素。
同时，公司还需要与政府相关部门合作，办理规划许可证和施工许可证等手续。
3. 施工阶段施工阶段是整个房地产开发过程中最为关键和复杂的阶段之一。
在这个阶段，开发公司需要招标并选择合适的建筑施工队伍，监督施工进度和质量，确保项目按时完成。
同时，公司还需要与工程监理单位和相关部门进行协调，确保项目符合相关法律法规和建设标准。
施工期间，公司还需要进行项目资金的筹措和管理。
4. 营销与销售阶段项目竣工之后，进入了营销与销售阶段。
开发公司将通过各种渠道和策略进行产品推广和销售。
这个阶段包括市场推广、建立销售渠道、组织开盘等方面的工作。
公司需要制定有效的销售计划和定价策略，吸引潜在购房者，并与购房者进行交流和洽谈，最终完成销售。
5. 交付与售后服务阶段房地产开发的最后一个阶段是交付与售后服务阶段。
在这个阶段，开发公司将向购房者交付购买的房产，并提供售后服务。
公司需要跟踪买家的满意度和售后需求，并及时解决问题。
同时，公司还需要与物业管理公司合作，提供高质量的物业管理服务，确保业主能够享受良好的居住环境和配套设施。
房地产开发的程序幻灯片PPT
评标注意事项：
数据计算误差处理的原则：单项报价之和 不等于总标价时，可以以总标价为准，也 可以单项报价之和修正总标价，但不得修 改单价；若以阿拉伯数字表示的标价和大 写表示的标价有差异，以大写为主。
▪ 土地一级开发的操作模式，有纯政府模式、政 府与企业合作模式和受政府授权委托的企业模式 三种 。
3）纳入政府土地收购储备范围的土地类型
• 新增建设用地中用于开发经营的土地； • 已列入危旧房改造计划的土地； • 因单位搬迁、解散、撤销、破产、兼并或其他原因调整
出的原划拨国有土地，包括原有城市基础设施改造中调 整出来的划拨用地； • 依法收回的闲置土地； • 政府依法收购和整理的国有土地； • 土地使用权期限已满、政府依法收回土地； • 以出让方式取得土地使用权后无力继续履行出让合同、 又不具备转让条件的土地； • 土地使用者要求政府收回的土地； • 市区范围内无合法使用权的国有土地； • 其他依据法律、法规可以收回的国有土地。
实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款 。
3）编制工程标底
➢
招标工程的标底可由开发商请有资格的概预算
人员编制，亦可委托有营业执照的招标代理机构代
编，并在编制招标文件的同时进行。开发商必须把
工程标底送当地合同预算审查机关确认，密封后再
经当地书招标管理办公室核准方能生效 。
➢
编制方法：以施工图预算为基础编制；以概算
❖ 4）土地使用权受让方在办理《建设用地规划许可证》 时，必须持有附具城市规划行政主管部门提供的规划 设计条件及附图的土地出让合同，取得《建设用地规 划许可证》后，方可办理土地使用权权属证明 。
房地产开发的主要阶段划分
编制全部投资的国民经济效益费用流表， 并据此计算全部投资的经济内部收益率和 经济净现值指标。
一、房地产开发项目策划的含义
（一）策划的概念
1、 本质上讲，策划就是筹划或谋划，是
直接筹资 间接筹资 权益筹资 债务筹资
自有资金筹集
资本金筹集
商品房预售
债务资金筹集
债务资金筹集
股票筹集
债券筹资 信贷资金筹资
债券筹资 债券筹资 抵押贷款 信用贷款
房地产金融创新
1.住房抵押贷款证券化
2.房地产投资信托
其他方式
内部认购 承包商垫资
把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券，而 后通过在资本市场上出售这些证券以融通资金，分散风险 信托公司与投资人签订信托投资合同，通过发行信托投资 凭证或股票的方式 受托投资者的资金，用于房地产的投资 或房地产抵押贷款投资。
1、投资机会研究阶段 主要任务：对投资项目或投资方向提出建议
主要内容：地区情况、经济政策，资源条件、劳动力 状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工 程项目建成后对社会的影响等
2、初步可行性研究阶段（预可行性研究）
➢ 分析机会研究的结论，在详细资料的基础上作出是 否投资的决定；是否有进行详细可行性研究的必要； 有哪些关键问题需要进行辅助研究。
或欲望的任何有形建筑物、土地和各种无形服务均为房地
产产品。
物业管理
质量
核心
利益
建筑造型
地理位置
户型结构
售后服务
延伸
产品
核心
产品
有形
房地产开发流程概述(PPT 36页)
前期介入 方案报规批复
现场项目管理办法
施工管理
预验收与整改
交房
基础提前开工审批 商品房预售许可证
物业验收接管
工程规划许可证 施工许可证
竣工验收备案
项 目 后 评 估
物业/客服
产权证
房地产企业项目开发流程：土地获取阶段
房地产项目开发流程：土地获取阶段（续）
房地产项目开发流程：土地获取阶段（续）
房地产项目开发流程：开工开盘阶段 （续）
房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）
房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）
房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）
房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）
房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）
房地产项目开发流程：工程建设阶段
房地产项目开发流程：工程建设阶段（续）
签订契约
投资确定阶段
开发监控
投资回收
投资管理阶段
主价值链
辅价值链
战略管理 人力资源与行政管理 金融投资与财务管理
信息管理
房地产企业流程总框架图
投资决策 运营管理
项目策划
概念/方案设计 施工图设计
工程/营销
竣工交房
客户服务
项目开发总体计划
设计计划
工程建造计划 采购计划 推广计划 回款计划 交房计划
营销策划
设计研发 成本管理 招标采购 工程管理 客服管理 报批报建
项 目 可 行 性 研 究
国土使用权证
项
营销策划
目
定
位
策
划
价格策略 销售准备 开盘
销售过程管理 销售后续管理
概念/方案设计
扩初/施工图设计
地产开发的几个阶段及各阶段的重点管理
地产开发的几个阶段及各阶段的重点管理目前，地产开发项目从取得土地到项目完成，一般需要以下几个阶段：一、土地阶段：‹一›前期初步策划（1）根据地块位置、初步用途，暂定容积率，对该地块的产品进行定位，并初步规划出该地块产品的面积。
（2）根据初步规划，假定的利润率，计算出该地块土地的价值空间。
（3）根据初步计算结果，参加土地摘牌工作，控制土地成本。
‹二›土地摘牌按照设定的土地价格区间，合理取得土地。
二、规划阶段‹一›项目策划方案阶段，产品精准定位根据地理位置、交通状况、市场情况、社会环境结合整体规划要求，对该项目进行准确定位（产品定位要进行反复的论证），此项工作是龙头，是项目成败的关键。
因此一定要深研市场，定位要有前瞻性、科学性、发展性。
‹二›规划图设计阶段根据规划设计条件及项目策划方案进行规划图设计。
规划图设计阶段是项目成本控制的关键阶段，是策划方案的具体体现，是确定项目品位风格环境的关键阶段。
规划图设计从设计理念，产品风格上要符合区域整体规划的要求，要达到一定的深度和精度，鉴于规划图设计阶段在项目中所处的地位，因此，必须做到以下几点：1、初步规划完成后，要组织策划、设计、工程、造价等部门对初步规划方案进行反复讨论、论证。
2、施工图设计单位要及时介入规划方案的设计中，使规划方案的设计能与施工图设计有一个很好的衔接。
3、规划图设计阶段要考虑施工的可行性及难易程度。
‹三›施工图设计阶段施工图设计阶段是成本控制关键阶段，是质量控制的主要阶段。
在施工图的设计过程中要考虑施工的难易程度，施工工艺的可行性，质量控制措施项目成本等。
三、施工阶段施工阶段是项目实现的主要阶段，是项目由图纸到实物的一个转化阶段，之前所做的一切工作都在施工阶段进行体现。
施工阶段是费用花费的主要阶段，是质量控制的关键阶段，施工阶段需要做好以下几项工作：1、利用监理和开发公司工程人员，严格控制项目的工程质量。
2、控制施工成本，搞好成本核算，控制工程造价。
房地产项目开发阶段划分及主要工作
房地产项目开发阶段划分及主要工作预览说明:预览图片所展示的格式为文档的源格式展示,下载源文件没有水印,内容可编辑和复制房地产项目开发阶段划分及主要工作1.1 全寿命周期划分对于发企业而言，房地产项目既是一个投资项目，又是一个建设项目，因此对房地产项目全寿命周期阶段的划分就有不同的标准，也就有不同的划分结果，对此我们不作研究。
我们提出这一标题的目的是要强调“全寿命周期”这一概念，因为从系统角度出发，局部投资最优非全局投资最优。
开发商自有投资意向开始到项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。
一般来说，这个程序包括八个步骤：投资机会寻找——投资机会筛选——可行性研究——获取土地使用权——规划设计与方案报批——签署有关合作协议——施工建设与竣工验收——市场营销与物业管理。
这八个步骤又可以分为以下一些阶段：投资机会研究及土地竞投阶段项目立项阶段项目全程策划阶段规划设计阶段工程施工阶段市场推广和营销阶段物业管理阶段物业拆除与报废阶段以上各阶段排序不表示严格的先后时间关系，开发阶段的划分并不是一成不变的，各阶段工作可能交替进行。
1.2 各阶段主要工作（1）投资机会研究及土地竞投阶段这一阶段的主要工作有：开发商根据自己对某一房地产市场的分析及认识，寻找投资的可能性，即所谓“看地”；通过市场分析和拟选项目的财务评估（评价）工作进行决策，将投资设想落实到一个或几个具体地块上。
这一阶段需提出项目投资建议，编制项目初步投资估算，其误差率要求控制在＋30％左右。
这是房地产整个开发过程中最为重要的一个环节。
当确定了投资决策后，获取土地使用权就成为一个很关键的工作。
获取土地使用权的方式有多种，其中最主要的是通过招标、拍卖或者挂牌方式竞投获得。
房地产开发企业通过竞投的方式获取土地使用权将成为主流。
应该说，土地使用权竞投是一般开发企业比较陌生的，但又是很重要的一项业务，有必要引起足够重视并加以研究。
房地产开发的主要阶段划分概述
房地产开发的主要阶段划分概述引言房地产开发是一个涉及设计、建造和销售房屋的复杂过程。
这个过程可以被划分为不同的阶段，每个阶段都有其独特的特点和目标。
本文将对房地产开发的主要阶段进行概述，帮助读者了解房地产开发过程的基本流程和关键要素。
阶段一：市场调研在房地产开发的初期阶段，开发者需要进行市场调研，确认是否有足够的需求来支撑项目的开发。
这一阶段的关键任务包括：1.分析目标市场的人口统计学和经济数据。
2.研究竞争对手的项目，了解其定位和市场占有率。
3.调查目标市场的需求和偏好，以确定项目的规模和定位。
市场调研的结果将为后续的规划和设计提供重要的参考依据。
阶段二：规划和设计在确定了项目的市场定位后，开发者将进行规划和设计阶段。
这个阶段的目标是将市场调研的结果转化为可行、具体的建筑设计和规划方案。
关键任务包括：1.寻找合适的土地和地块，并进行设计和功能规划。
2.确定建筑物的布局、面积和外观设计。
3.技术工程规划，包括供水、供电、排水和通信等基础设施的规划。
规划和设计阶段的完成将为后续的施工和销售提供基础。
阶段三：筹资和建设一旦设计方案获得批准，开发者将开始筹集资金，并着手进行建设工作。
这个阶段通常需要大量的资金和资源，并涉及到与各种供应商、承包商和监管机构的合作。
关键任务包括：1.筹集资金，包括通过银行贷款、吸引投资者和销售预售房屋等方式。
2.建设工地的准备工作，包括清理、测量、土方和基础工程等。
3.建设过程的监管和管理，包括与承包商、设计师和监理等各方的沟通协调。
筹资和建设阶段完成后，房地产项目将进入下一个关键阶段。
阶段四：销售和营销一旦建筑物的主要结构完成，开发者将开始销售和营销工作，以吸引潜在买家并达到销售目标。
这个阶段的任务包括：1.开展市场营销活动，包括广告、推销和展示等。
2.设置展示中心或销售中心，向潜在买家展示实物样板房。
3.回应潜在买家的咨询和需求，并进行谈判和合同签订。
销售和营销阶段的完成将为项目的成功交付提供保证。
房地产开发前期工作(主要阶段划分)(全面)
出让土地使用权的基本特征
主体
出让方 受让方
基本特征 客体 城镇国有土地
内容
出让方：出让一定年限土地使用权 受让方：支付土地出让金
1、出让的含义包括：
1）土地使用权出让，由国家垄断，任何单 位和个人不得出让土地使用权。
2）经出让取得土地使用权的单位和个人， 只有使用权，在使用土地期限内对土地拥 有占有、使用、收益、处分权；土地使用 权可以进入市场，可以进行转让、出租、 抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所 有。
1、含义
• 土地使用权划拨，是指经县级以上人民政 府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安 置等费用后将该幅土地交付其使用，或者 将土地使用权无偿交付给土地使用者的行 为。
2、取得划拨土地使用权实际上分为 两种情况
一种是土地使用者先缴纳对原土地所有人 或使用人的补偿、安置后费用后，国家将 土地交付其使用；
协议出让
中央政府
地方政府
城市居民
协议出让
农民
工商企业
开发商
（五）出让土地使用权过程中涉及的 各主要利益主体及相互关系
招牌挂出让 直接的利益主体：出让方——地方政府 受让方——土地使用者
城市国有土地使用权出让 城市国有土地使用权划拨 城市国有土地使用权转让 土地合作
二、土地使用权划拨
（二）拍卖出让
Hale Waihona Puke 程序公竞买
拍
告
申请
卖
领取土 地使用
证
（三）挂牌出让
挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发 布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让 宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂 牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂 牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果 确定土地使用者的行为。
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3、房屋开发费估算：单元估算法、单位指标估算 法、工程量近似匡算法、概算指标法
➢ 建安费
➢ 公共配套设施建设费
➢ 基础设施建设费
4、管理费用估算 5、销售费用估算 6、财务费用估算 7、其他费用估算 8、不可预见费用估算 9、税费估算
（二）价格 单价 总价 付款方式
（四）销售情况 销售顺序 客户群分析
专业化程度 品牌知名度 推动度或拉动度 开发经营方式 楼盘质量
纵向整合度 成本状况 价格策略 历年来的项目开发情况 土地储备情况
一、房地产开发项目的投资估算
1、土地费用估算 2、前期工程费估算：包括开发项目的前期规划、
房地产开发的主要阶段划分
投资决策阶段 前期工作阶段 工程建设阶段 租售与物业管理阶段
物业管理 现场销售
广告推广 销售准备
竣工验收 室外工程 安装与装修工程 主体工程 基础工程
七通一平等工作 签署有关合作协议
建设工程招标 规划设计与方案报 开发批项目立项
获取土地使用权 项目评估和决策 可性研究行 投资机会研究
3.2.1 土地使用权出让
土地使用权出让是指国家将国有土地使用权 在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者 向国家支付土地使用权出让金的行为，又称“批 租”，属于地产一级市场。
土地使用权出让的方式有招标出让、拍卖出 让、挂牌出让。
3.2.2 土地使用权转让
土地使用权转让是获得国有土地使用权的受让人， 在投资开发经营的基础上，对出让土地的再转移，土地 使用权的转让是土地使用者之间的横向土地经营行为。
（一）可行性研究的含义和目的
含义：
是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经 济分析、论证的科学方法。
目的：实现项目决策的科学化。民主化，减少或避 免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社 会和环境效益。
可行性研究的作用 是项目投资决策的基本依据 是筹集建设资金的依据 是项目立项、用地审批的条件 是开发商与有关部门签订协议、合同的依据 是编制下一阶段规划设计方案的依据
以出让方式取得的土地使用权转让，必须按照合同 的约定已经全部支付土地使用权出让金，并取得土地使 用权证书，按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设 的，完成投资总额的25%（不包括土地出让金），属于 成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
3.2.3 土地使用权划拨
土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在 土地使用者缴纳补偿、安置等费用之后将该副土地交付其 使用，或者将土地的使用权无偿交付土地使用者使用的行 为。
根据《城市房地产管理法》的规定，划拨土地的范围 包括：国家机关和军事用地，城市基础设施和公益事业用 地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律 行政法规规定的其他用地。
3.2.4 土地合作
中小开发商与拥有土地 使用权的机构进行合作开发， 是一种目前常见的土地取得 方式。土地合作的方式很多， 可以土地作价入股成立项目 公司，也可以进行公司之间 的并购或资产重组。
1、投资机会研究阶段 主要任务：对投资项目或投资方向提出建议
主要内容：地区情况、经济政策，资源条件、劳动力 状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工 程项目建成后对社会的影响等
2、初步可行性研究阶段（预可行性研究）
➢ 分析机会研究的结论，在详细资料的基础上作出是 否投资的决定；是否有进行详细可行性研究的必要； 有哪些关键问题需要进行辅助研究。
直接筹资 间接筹资 权益筹资 债务筹资
自有资金筹集
（三）项目微观环境调研 对项目的用地现状及开发条件进行分析 对项目所在地的周边环境进行分析 对项目的对外联系程度、交通组织等进行分析
二、房地产消费者调研 （一）消费者的购买力水平 （二）消费者的购买倾向 （三）消费者的共同特性
（一）产品 区位 产品特性 公司组成 交房时间
（三）广告 售楼部 广告媒体 广告投入强度 诉求点
接受委托 市场和资源调查 方案设计、评价与选择 优选方案的详细研究 编制可行性研究报告
一、房地产市场环境调研 （一）宏观环境调研
1、政策环境
财政政策： 房产税 货币政策： 第三套房贷 产业政策： 土地政策： 住房政策：保障性住房
2、经济环境
国民经济发展状况、产业结构的变化、城市化进 程、通货膨胀、居民收入水平、家庭支出结构
大
2.资金 占用时间长
5.资金增 值性较强
4.资金缺乏 流动性
3.资金使用 的地域性
三、 房地产开发项目资金筹集的基本原则
1.安全性原则 2.经济性原则 3.可靠性原则 4.盈利性原则
四、房地产开发项目资金筹集的分类
从融资主体上 从融资渠道上 从资金偿还特性上 其他分类方式
房地产企业融资 房地产项目融资
➢ 审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目 所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、 项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投 资估算、项目财务分析等。
3、详细可行性研究阶段 4、项目的评估和决策 大中型和限额以上的项目及重要的小型项目
项目概况 市场分析与需求预测 规划方案的优选 开发进度安排 项目投资估算 资金的筹集方案和筹资成本估算 财务评价 不确定性分析与风险分析 国民经济评价 结论及建议
一、房地产开发项目资金筹集的概念
房地产开发项目资金筹集的实质，是充分发挥 房地产的财产功能，为房地产投资筹集资金，以达 到尽快开发、提高投资效益的目的。房地产开发项 目资金筹集主要是指资本金、预租售收入和债务资 金三部分资金的筹集。
ห้องสมุดไป่ตู้
二、房地产开发项目资金使用的特性
6.资金的 高风险 高收益性
1.资金 占用量
3、人口环境 人口总量 人口的年龄结构 人口的地理分布 家庭结构
文化环境、技术环境、自然环境
（二）区域环境调研
对项目所在区域的城市规划、景观、交通、人口构
成、就业、商圈等区位条件进行分析，对项目地块所 具有的区位价值进行判断。
《杭州西溪国家湿地公园周边地区景观（建筑高度 ）控制规划》