房地产开发与经营.ppt
房地产开发与经营管理
第一章经营与房地产经营房地产经营学的研究对象是房地产经济活动全过程的经营咨询题。
研究目的：a研究房地产经营的全然经济活动及其运作规律，以便从整体上把握房地产经济运作的过程，指导企业从事房地产经营活动。
b研究全然的房地产经营猜测和决策技术、营销技术，关心企业把握现代经营原理与方法；把握科学的决策程序和决策方法；提高企业在市场经济中的习惯力和竞争力。
C研究房地产经营方案治理、财务治理、人力资源治理等一整套现代企业经营治理手段和方法。
以提高企业治理效率和治理水平。
D研究房地产企业经营分析的原那么和方法，探究提高企业综合经济效益及工程经营效益的途径。
研究内容一是关于经营与房地产经营的全然概念、全然原理、全然运作规律的内容。
二是关于房地产市场分析、猜测与决策技术的研究。
三是关于房地产企业及房地产企业要紧经营治理职能的研究。
四是关于房地产营销理论与方法的研究。
五是关于房地产企业经营分析的理论与方法。
经营治理的职能：战略职能、决策职能、开发职能、财务职能和公关职能。
财务职能的核心是资金的运用和治理。
任务：广开资金渠道，多方筹措资金；加强资金治理、落低本钞票开支。
提高资金利用效益；增加企业积存，扩大企业实力。
内容2.资金治理职能3.资金运用职能4.经济核算与经营分析职能。
思想：一、面向市场的经营思想二、竞争致胜的经营思想三、注重信息的经营思想四、致力人才开发的经营思想五、注重方案治理的经营思想六、以经营效益为核心的经营思想经营目标是指企业在一定时期风，从事生产经营活动要到达的成果，是经营思想的具体表达，也是企业一切经营活动的依据和回属。
企业的经营目标体系分为目标功能、目标层次和目标时序｛p9｝按目标功能分类按目标层次分类层目标按目标时序分类：1.远期目标，10年以上。
2.中期目标，5年左右。
3.近期目标，一般本年度。
经营目标的作用：1.经营目标形成了企业经营治理活动的中心。
2.经营目标构成了考核与检验企业经营成果的标准。
房地产项目开发与经营
2. 前期工程费用
房地产项目前期工程费用主要包括项目 前期规划、设计、可行性研究、水文、地 质勘察，以及“三通一平”等费用的支出。
3. 基础设施建设费
基础设施建设是指建筑物2米以外和项 目规划红线以内的各种管线和道路工程， 其费用包括供水、供电、供气、排污、绿 化、道路、路灯、环卫设施等建设费用， 以及各项设施与市政设施干线、干管的接 口费用。
8. 财务费用
财务费用是指房地产开发企业为筹集 资金而发生的各项费用。主要包括借款和 债券的利息、金融机构手续费、代理费、 外汇汇兑净损失以及其他财务费用。
9. 销售费用
销售费用是指房地产开发企业在销售 房地产产品过程中发生的各项费用，以及 专设销售机构的各项费用。主要包括销售 人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售 机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告 费、宣传费、代销手续费、销售服务费及 销售许可证申领费等
10. 开发期税费
➢ 开发期税费是指房地产项目开发期间按税 法的规定、国家或拟投资项目所在地城市 的规定应交纳的税金以及代收代付费用 （或称“规费”）。
➢ 从1995年起，固定资产投资方向调节税暂 停征收。
开发期税费
➢ 固定资产投资方向调节税 ➢ 土地使用税 ➢ 新建房屋白蚁防治费 ➢ 市政公用基础设施配套费 ➢ 发展新墙体材料专项费用 ➢ 结建人防经费 ➢ 供电工程贴费 ➢ 散装水泥专项资金 ➢ 煤气建设费 ➢ 自来水管网建设工程费 ➢ 教育地方附加费
➢ 增值额超过扣除项目金额50%，未超过 100%的。应纳税额=增值额×40%—扣除 项目金额×5%。
➢ 增值额超过扣除项目金额100%，未超过 200%的。应纳税额=增值额×50%—扣除 项目金额×15%。
➢ 增值额超过扣除项目金额200%的。应纳税 额=增值额×60%—扣除项目金额×35%
房地产开发管理经营
工作(work)通常包括运作（operations）和项目(projects)两大类。 运作是持续不断的和重复性的，而项目是一次性的和唯一的。
项目是为了完成某个唯一性的产品性
3、建设项目及其特征
（1）整体性 （2）实施时间长 （3）不可逆转性 （4）产品地点的固定性 （5）涉及多个专业和多个学科 （6）风险与利润并存
4、项目管理组织机构形式 （1）直线制——线性组织形式 （2）职能制——寄生式项目组织 （3）直线职能制——自主项目组织形式 （4）矩阵制——矩阵项目组织
八、项目管理理念
1、民主管理讲不通 2、集体管理不好办 3、现场拍板很不妥 4、管理是平衡的艺术 5、大权独揽，小权分散太模糊 6、外行领导内行——看你怎么看 7、超额完成任务要不得 8、报表——信息的纵向交流 9、信息分享——信息的横向交流 10、勤请示，多汇报没有必要 11、汇报会可以不开 12、项目开始前的热身——三个基本文件：项目计划、项目主
进度和项目预算
第二章 项目策划与可行性研究
可行性研究的内容主要包括三个方面：
任务
内容
地位
项目必要性
市场研究
前提和基础
（产品的市场调查与预测研究）
技术上的可行性
技术研究 （技术方案和建设条件）
技术基础
经济上的合理性
效益研究 （经济效益的分析与评价）
核心
三、建设项目可行性研究
阶段
工作内容
解决的问题
课程内容
第一章 房地产开发的程序与管理及 建设项目管理的原理和方法
第二章 项目策划与可行性研究 第三章 建设项目选址与工程规划管理 第四章 居住区规划与 设计 第五章 建设项目前期准备 第六章 配套建设管理 第七章 建设项目质量、成本与进度管理 第八章 建设项目竣工备案和交付使用许可管理 第九章 营销管理 第十章 房地产交易与权属登记管理 第十一章 物业的交接与物业管理
房地产开发项目经济测算ppt课件
土地费用、建设成本等核算
01
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土地费用
包括土地出让金、拆迁补 偿费、土地平整费等。
建设成本
包括前期工程费、建安工 程费、基础设施费、公共 配套设施费等。
其他费用
包括开发间接费、管理费 用、销售费用、财务费用 等。
资金来源与筹措方案
资金来源
包括自有资金、银行贷款、信托融资、股权融资等。
筹措方案
根据项目实际情况，制定切实可行的资金筹措方案，包括融资方式、融资期限、 融资成本等。同时，需要考虑资金的风险和收益，确保项目的顺利进行。
03
收益预测与财务分析
收益预测方法及依据
市场调研与数据分析
收集相关市场信息，进行趋势分析和 预测，为收益预测提供数据支持。
建议加强市场调研工作，提高对市场需求和 竞争态势的预测能力，为项目决策提供更加 准确的数据支持。
创新营销策略和手段
关注政策变化和行业动态
鼓励创新营销策略和手段，提高项目的知名 度和美誉度，吸引更多潜在客户关注。
密切关注政策变化和行业动态，及时调整项 目策略和方向，确保项目与市场和政策环境 保持同步。
历史数据与经验借鉴
参考类似项目的历史数据和经验，进 行类比分析和预测。
项目定位与产品规划
根据项目定位和产品规划，结合市场 需求和竞争情况，进行收益预测。
现金流量表编制与解读
现金流量表编制
根据项目进度和资金计划，编制投资 现金流量表、经营现金流量表和财务 计划现金流量表。
现金流量表解读
分析现金流入、流出及净流量情况，评 估项目的资金需求和偿债能力。
关键参数变动对项目经济指标影响
房地产开发与经营管理课件(全套)
2.3.3各资质等级房地产开发企业的从业范围
一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的 建设规模、范围不受限制，二级资质及二级资质以 下的房地产开发企业可以承担25万平方米以下的开 发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、 直辖市人民政府建设行政主管部门确定
1.1.2房地产的概念
房地产： 一般认为，是地产和房产的合称， 其内涵有狭义和广义之分。 狭义房地产是指房屋和房屋所占用的土地（即 只有土地和房屋结合在一起时才称为房地产）,广 义房地产包括地产和房产。
1.1.3房地产的特性
1、位臵固定性、个别性 2、使用长期性和用途的多样性 3、商品的价值属性 4、投资规模性 5、保值增值性 ６、价格易受周围环境影响
1.2房地产业的内涵及性质
1.2.1房地产业的内涵
房地产业是指从事房地产开发、、三产业划分，房地产业属于第三产 业。
1.3房地产业在国民经济中的地位和作用
1、房地产业是国民经济的支柱产业之一。 2、房地产业可以为国家提供巨大的财政收入。 3、房地产业能够促进相关产业的发展。 4、扩大对房地产业的投资有利于增加就业岗位。 5、房地产业的发展使城镇居民个人有了新的投 资热点，居住水平得到提高。
综合性、长期性、地域性、风险性
2.1.3房地产开发的形式
1、按开发的对象划分 （1）土地开发 （2）房屋开发：住宅开发、写字楼开发、商业用 房开发、工业厂房开发 （3）综合开发 2、按开发的规模划分 单项开发、成片开发 3、按开发区域的性质划分 旧城改造、新区
2.1.4房地产开发的主要参与者
房地产开发与经营(全套444页PPT课件)
• 郑晓云《房地产开发与经营》，科学出版社， 2010年
• 严国栋《房地产开发与经营》，中国建筑工业出 版社，2008年
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第一章 房地产开发与经营概述
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本章主要内容：
• 房地产开发经营相关概念 • 房地产开发程序 • 房地产开发经营相关利益主体
日 本 东 京 六 本 木
占地11.6公顷，总建筑面积78万平方米
42
一、房地产相关概念
土地使用年限规定： • 居住用地70年； • 工业用地50年； • 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； • 商业、旅游、娱乐用地40年； • 综合用地或者其他用地50年。
《国有土地使用权出让和转让暂行条例》
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本课程主要内容：
• 房地产开发与经营概述 • 房地产开发项目用地获取 • 房地产项目定位 • 房地产开发项目规划设计构想 • 房地产开发项目报建 • 房地产销售管理
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主要参考书：
• 任宏 《房地产开发经营与管理》，中国电力出版 社，2008年
• 吕萍《房地产开发与经营》（第四版），中国人 民大学出版社，2016年
(8)建筑面积。建筑面积指建筑物外墙或结构 外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、 地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结 构牢固、层高2. 2m以上（含2.2m）的永 久建筑。
(9)总建筑面积。总建筑面积指在建设用地范 围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面与 各层建筑面积之和。
52
三、常用专业名词
(10)容积率。总建筑面积与建设用地面积之 比值。
• “经营”是指经营者为了达到企业目标而有 意识、有计划地进行活动的总称。
• 房地产经营是指房地产开发商为实现预期 目标，确定实现目标的战略和策略，有意 识、有计划地加以实施的经济活动。
房地产开发经营与管理
平均每户居住建筑面积
居住建筑密度
容积率（居住建筑面积密度）
人口毛密度
人口净密度
平均层数
高层比例
住宅间距
居住区平均造价 建设周期
非居住区开发项目技术经济指标
建筑容积率
总建筑面积
地上建筑面积
建筑密度
规划建设用地面积
建筑高度
绿地率
停车位个数
有效面积系数
第四节 政府对房地产市场的干预
政府制定干预房地产市场干预政策的原则
1000*（1+12%/4）4=1125。52； （1+12%/4）4-1实际利率
1000*（1+12%/12）12=1126。83
（1+12%/12）12-1实际利率
实际利率=（1+名义利率/计息周期）计息周期-1
某开发商向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息，到最后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总和是多少？如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少？
在房地产使用市场，需求来源于房地产使用者，这些使用者可以是租客或业主，也可以使企业或家庭。
由于房地产是一种耐用年限很长的商品，其生产的数量和价格受投资或资本市场的需求。在房地产市场上，拥有房地产资产的需求必须与其供给相等。
什么原因导致拥有房地产资产的需求突然增加呢？或者通俗的说，对物业的需求出了其价格外是否还有其他的决定因素？回答是肯定的，这些决定因素中最重要的，就是标志房地产资产获取收益能力的租金水平。
目标的确定性
是存量房地产资源得到最有效的使用
保证为各类生产生活提供适当的入住空间
引导新建项目的位置选择
房地产开发经营的理论与策略(PPT含案例详解
了解房地产企业的基本性质 了解房地产企业的基本要求、设立过程； 了解房地产中介的作用、性质、在房地产
市场和行业中的地位； 了解房地产行业管理的基本内容。
决策的准则：不同条件下的期望收益值和 损失值
1、满意度准则（最适化准则） 2、最大可能准则 3、期望值准则 4、期望值方差准则 5、决策树方法
决策准则：根据一个合理的满意值来进行 决策
使用条件： 1）选择最优方案过于花费时间或费用太高 2）在没有得到其他的方案的资料之前必须 决策 3）估计方案的损益值不可能或有困难时， 但可以估计方案的满意度，可以选择满意 度最大的方案
自然状态已知的条件下的决策，根据具体 的指标值对不同的方案进行比较分析。
方案 高需求 中需求 低需求 给定中需求 最优方案
建造10万平米 16% 14% 14%
建造20万平米 20% 20% 7%
#
建造30万平米 24% 8% -4%
随机型决策准则：未来事件的发生是随机 的，可以估计各种事件发生的概率，决策 带有一定的风险性。
▪ (1)房地产开发专营公司(2)房地产开发兼营公司 (3)房地产开发项 目公司。
2．房地产经营企业。
▪ 是指投资于存量房地产或利用拥有的房地产进行租售、 抵押、维修等经营管理活动的企业。
3．中介服务企业。
▪ 是指房地产咨询、评估和经纪行业中从事各种中介活动 的企业。它们接受委托，提供有偿服务。
最优方案
决策：选择概率最大的自然状态，在该自然状态下， 取收益最大的方案为最优方案，即第2个方案。
决策准则：计算每个方案在不同的自然状 态下的收益的期望值，作为决策的依据
房地产开发与经营-
第一章绪论关键术语房地产开发经营管理复习思考题1．房地产开发与经营的含义是什么？2．房地产开发与经营的特点是什么？3．简要叙述房地产开发与经营的程序和容。
第二章经营理论和策略关键术语理论策略决策复习思考题1．简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中的应用。
2．简述价格确定理论及其在房地产开发与经营中的应用。
3．简述房地产开发与经营决策的容。
4．房地产经营决策准则是什么？5．房地产经营决策程序是什么？第三章房地产企业关键术语房地产企业战略管理企业资质行业管理企业组织结构企业等级信用档案执业资格复习思考题1．我国房地产企业的特征有哪些？2．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。
3．分析房地产企业的现代组织结构设计的发展趋势。
4．简述房地产企业战略管理的容。
5．简述房地产企业资质管理。
6．简述房地产企业行业管理的主要容。
第四章房地产项目及项目定位关键术语一级开发综合开发转让定位复习思考题1．什么是土地储备和一级开发？2．房地产综合开发项目的类型有哪些？3．住宅房地产开发项目包括哪几类？4．土地使用权转让必须符合哪些条件？5．我国《城市房地产管理法》规定哪些房地产不得转让？6．如何进行房地产项目定位？第五章房地产项目用地的获取关键术语划拨出让招标拍卖挂牌复习思考题1．房地产项目用地获取的方式有哪些？2．简述划拨土地使用权的特点。
3．简述出让土地使用权的类型、含义。
4．简述协议出让国有土地的围。
5．简述招标拍卖挂牌出让国有土地的围。
6．土地使用权出让与转让的区别是什么？第六章房地产市场调研关键术语市场需求调查问卷调研报告复习思考题1．房地产市场调研的含义是什么？2．房地产市场调研的容包括哪些？3．房地产市场调研的方法包括哪些？4．如何撰写房地产市场调研报告？第七章房地产开发项目可行性研究关键术语可行性研究财务评价风险复习思考题1．什么是可行性研究？房地产投资项目可行性研究包括哪些步骤？2．可行性研究的种类有哪些？3．可行性研究包括哪些容？4．反映投资项目财务状况的指标包括哪些？5．什么是财务部收益率？什么是部收益率？什么是财务净现值？6．国民经济评价指标包括哪些？7．风险分析方法有哪些？如何进行风险分析？第八章房地产融资关键术语融资贷款信托股票债券风险复习思考题1．我国房地产融资的渠道包括哪些？各有什么特点？2．请对比分析不同类型的房地产融资成本。
房地产开发与经营
房地产开发与经营一、教学内容本节课的教学内容选自人教版《房地产经营与管理》教材，主要涉及房地产开发与经营的基本概念、流程及策略。
具体章节内容包括：1. 房地产开发的基本概念：介绍房地产开发的定义、特点及意义。
2. 房地产开发流程：阐述房地产开发的准备工作、开发过程及后期管理。
3. 房地产开发策略：探讨房地产开发的类型、目标及策略选择。
二、教学目标1. 让学生了解房地产开发的基本概念，理解其在我国经济社会发展中的地位和作用。
2. 掌握房地产开发的流程，能够分析并评价房地产开发项目的可行性。
3. 培养学生运用房地产开发策略，提高房地产开发的效益和质量。
三、教学难点与重点重点：房地产开发的基本概念、流程及策略。
难点：房地产开发流程的各个环节及其相互关系，房地产开发策略的选择与应用。
四、教具与学具准备教具：多媒体教学设备、黑板、粉笔。
学具：教材、笔记本、文具。
五、教学过程1. 实践情景引入：以某个成功的房地产开发项目为例，让学生了解房地产开发的实际运作过程，引发学生对房地产开发与经营的兴趣。
2. 教材内容讲解：分别讲解房地产开发的基本概念、流程及策略，引导学生理解并掌握相关知识。
3. 例题讲解：通过分析具体的房地产开发案例，让学生学会运用所学知识评价房地产开发项目的可行性。
4. 随堂练习：设置有关房地产开发与经营的问题，让学生分组讨论、回答，巩固所学知识。
5. 课堂互动：组织学生进行小组讨论，分享彼此对房地产开发与经营的见解，培养学生的合作与交流能力。
6. 板书设计：将房地产开发的基本概念、流程及策略关键词呈现在黑板上，方便学生回顾与记忆。
7. 作业设计（1）题目：请结合教材内容，分析某个房地产开发项目的成功因素。
（2）答案：成功因素包括：项目选址合理、市场需求旺盛、开发策略得当、项目管理高效等。
六、课后反思及拓展延伸2. 拓展延伸：鼓励学生关注房地产市场的最新动态，深入了解房地产开发与经营的实际案例，提高自己的实践能力。
房地产开发与经营第3章
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3.3.7 影子价格体系
• 1．影子价格的含义 • 影子价格是进行项目国民经济评价时，计算国民经济 效益与费用的时专用的价格，是指按照一定的原则确定的， 能够反映投入物和产出物真实经济价值，反映市场供求状 况，反映资源稀缺程度，使得资源得到合理配置的价格。 在进行项目的国民经济评价时，项目的主要投入和产 出物，均需要采用影子价格。
• （6）可作为各种科研试验制作项目拟采用的新技术、新 设备的依据; • （7）可作为企业机构设置、招收人员、定员定编、职工 培训等方面的工作依据。 • （8）可行性研究还可作为组织施工、安排进度、确定质 量目标、进行竣工验收的依据; • （9）作为企业或其他单位生产经营组织和项目后评价的 依据.
• 本章介绍了可行性研究的一般概念及 其涵义、作用和地位，阐述了房地产开发 项目投资的特点，着重介绍了可行性研究 的内容和综合评价方法。通过案例的学习， 让同学们熟悉并掌握房地产开发项目可行 性研究报告的内容、编制要求和编制方法。
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普通高等教育“十一五”国家级规划教材
3.1 可行性研究概述
• 可行性研究是近几十年来逐渐发展起 来的进行技术、经济论证的一种有效方法。 近20年来，国家有关部委连续发文，强调 各类建设项目建设前期必须搞好可行性研 究，特别突出了可行性研究的重要地位和 作用。
普通高等教育“十一五”国家级规划教材
3.1 可行性研究概述
• 3.1.1 可行性研究的概念
• 可行性研究有着丰富的内涵，从实践方法和学科的不 同角度有不同的理解，同时还存在着广义和狭义之分。可 行性研究既可以指一种实践活动、一个学科，也可以指一 种方法。从实践活动方面看，它是指在决策阶段所进行的 综合性的分析论证工作，这是科学决策的前提和基础。
房地产开发与经营(第五版)PPT第2章
房地产开发与经营的 理论、策略和决策
房地产开发与经营理论是一般性的经营管理理论在房地产市场中的 应用与推广,这一理论体系的建立将为正确指导房地产开发与经营行为提 供基本原则和理论指导。本章对收益（利润）最大原理、价格确定理论、 消费者市场购买行为理论等进行介绍,并对房地产开发与经营中的财务策 略、生产策略、市场开发策略以及价格策略等进行分析,最后讨论房地产 开发与经营的决策问题。
营销计划。
PART TWO
02
PART TWO
房地产开发与经营策略分析
2.1 房地产开发与经营策略的内容
2.1.1 财务策略
和
资金能为房地产企业的发展提供条件,也能限制房地产企业的发展规模。由于房地产开发占用资金量大、 占用资金周期长,因此财务策略更具重要意义。如何自筹资金,或依靠贷款资金保证房地产企业的资金需求,如 何投资，对何种房地产商品投资,以及资金的使用、盈亏平衡等,都是财务策略的重要内容。
1.1 收益(利润)最大原理
1.1.2 项目最佳规模的确定
项目的成本收益分析,实际上是对项目不同规模的预期收益和 成本的分析,所以确定项目的最佳规模与成本收益最大是相一致的, 即当项目在某个规模上可以比在其他任何或大或小规模水平上产生 更大净收益的时候,该项目的规模就是最佳的。项目最佳规模的确 定可以用图2-1来说明。
产经营时支出的经营成本和维修成本区分开来,用总收益 和经营成本之差除以总成本,得到投资成本的收益率。
1.2 房地产经营的形式与内容（1）
在市场经济条件下,价格是影响市场需求和购买行为的主要因素,企业如能制定适当的价格,就能扩大企业 销售,提高市场占有率,增加盈利。
完全竞争型市场结构的企业定价
完全竞争的市场应具备以下条件:市场 上有许多卖主和买主,他们买卖的商品只占 商品总量的一小部分;他们买卖的商品都是 相同的;新卖主可以自由进入市场;卖主和买 主对市场信息,尤其是市场价格变动的信息 完全了解;生产要素在各行业有完全的流动 性;所有卖主出售商品的条件都相同。
第2章 房地产开发经营理论和策略
二、房地产开发与经营决策准则
• （一）确定型决策准则——各类方案评价指标
（二）风险型决策 1、基本决策准则 （1）最大可能准则——一个事件，其概率越大，
发生的可能性就越大，故可以从各个状态中选择 一个概率最大的状态，据此进行决策 （2）期望值准则——期望值法
期望值法 就是根据各备选方案在未来可能出现的概
次级收益——附加价值
（二）项目最佳规模确定
边际效益=边际成本时的规模水平是最佳的
总 效 益 和 总 成 本
A
C
D
B
加大项目规模而带来的总成本
加大项目规模而带来的总效益
开发规模
\
效 益
成
本 2.5
比 率
2.0
1.5
1.0
0.5
边际效益同边际成本的比率
B
总项目效益同总项目成本的比率
A
D C
开发规模
图2.1 不同开发规模的效益与成本分析
• （三）经济效益分析方法
• 1、净经济效益或净收益法：从每个项目的总收益 中减去总成本，按照扣除项目成本之后的效益余 额大小
• 2、计算期望成本的总收益率：总收益减去总成本。 余额再除以总成本
• 3、计算效益成本比例：期望总收益的现值除以期 望成本的现值
• 4、计算项目投资成本的收益率：总收益与经营成 本的差额，除以总成本
2、风险型决策 当不知道未来会出现哪种自然状态，但知道各种
自然状态出现的概率时，决策者采取任何策略都要承担 一定风险。这种决策称为风险型决策。
确定性决策可以视为风险性决策的特例
3、不确定型决策 指既不知道未来会出现何种自然状态，又无 法估计各种状态出现的概率时的决策问题。
房地产开发与经营决策理论
较高的决策方案，使得企业获得最大的经济效益，同时也取得
良好的社会效益。
3
3．定性分析与定量分析相结合的原则
• 定性分析是通过对经济现象矛盾的揭示，对其内在联系进 行逻辑推理来认识经济现象发展的内在规律，能更真实、更客 观地反映实际情况，是一种更科学、更符合实际的方法。定量 分析更注意经济现象数量的描述，采用数学模型，依赖数学计 算进行分析。 • 房地产投资决策必须坚持以定量分析为主的原则，许多技 术经济指标须依赖定量分析才能求得，然而定量分析也有赖于 定性分析，只有建立在科学的定性分析基础上的定量分析，才 是最可靠的。
房地产开发与经营
过渡页
TRANSITION PAGE
房地产开发与经营决策理论
➢一、房地产开发与经营决策原则 ➢二、房地产开发与经营决策的类型 ➢三、房地产开发与经营决策的程序
2
一、房地产开发与经营决策原则
房地产开发与经营决策过程中除了要按照一定的规范性程序、标准和 方法进行分析和决策外，在开发与经营决策时还应当遵循以下基本原则。
1．遵守政策法规原则
•为了促进房地产业的发展，培育房地产市场，国家及地 方政府制定了一系列有关房地产的法规、政策，无论是部门决 策、企业决策，都必须以政策法规为依据。
2．取得最佳效益原则
•房地产企业在进行决策时应把速度和效益、眼前利益与
长远利益、企业效益与社会效益很好地结合起来，运用正确的
方法，在从多个可行性方案中寻求最优方案的同时，选择效益
5
1 量本利分析的概念
量本利分析全称为产量成本利润分析，主要用于研究价格、单位变动成 本和固定成本总额等因素之间的关系。这是一个简单而实用的管理技术，用 于项目成本管理中，可以分析项目的合同价格、工程量、单位成本及总成本 相互关系，为工程决策阶段提供依据。
房地产开发与经营的区别
房地产开发与经营的区别房地产开发是对城镇进行土地和房屋的建设开发。
从广义上讲，房地产开发是以城镇土地资源为对象，按照预定目的，进行改造加工，对地上进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程.狭义的房地产开发是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程.房地产经营也有广义和狭义之分,广义上讲，它是房地产企业对经营目标进行科学决策，并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和，它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能活动。
狭义上讲,房地产经营主要是指有关房地产产品供销的管理活动，其中尤其着重于销售活动。
上述房地产开发与房地产经营两个概念一般都是从狭义的角度解释.根据划分标准的不同,房地产开发具有多种形式。
1、根据房地产开发内容的不同，可以分为以上三种形式:（1）综合开发.是指从规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建设、竣工验收，直到建城商品房进行销售、交付使用的整个过程。
这是开发公司科学地组织开发建设、经营管理、服务的一项系统工程。
（2）土地开发。
是指只办理征地拆迁和劳动力安置，搞好水通、电通、路通及土地平整的“三通一平“的全过程。
它与综合开发的区别在于，土地开发不包括房屋建设的过程，一般是土地开发以后,按照当时的市场价格，通过拍卖、招标的方式,把已开发的土地转让给有关单位进行房屋建设，并按规定收取土地开发费。
（3）房屋开发。
是在土地开发的基础上，获得土地使用权后，按照城市规划的要求，组织房屋设计、施工建设、竣工验收、出售、租赁等经营的全过程。
2、根据房地产开发承担方式的不同，又可分为以下三种形式：（1)独自开发。
即房地产开发公司自己负责从本项工程的可行性研究、征地拆迁直到房屋建成经营的全过程。
（2）委托开发。
即房地产开发公司接受用户或投资单位的委托,根据已划定的征地红线，进行规划设计，拆迁安置，组织施工，直到建成后交付委托单位.开发公司按规定收取开发管理费或承包费.（3）分包开发。
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1.1.2 房地产开发的含义
房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设 施、房屋建设的行为。房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效 益、社会效益、环境效益统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合 开发、配套建设。 （1）房地产开发是城市规划的实施过程； （2）房地产开发是追求经济效益、社会效益、环境效益全面实现的 过程，这也是房地产开发应当追求的目标； （3）房地产开发是提高土地使用的社会经济效益的过程； （4）房地产开发是通过多种资源、多种专业知识的组合和再造，为 人类提供生产、生活空间，并改善人们赖以生存的居住环境的过程。
用途多样性 相互影响性 可调整性 政府管制性 交易复杂性
1.5
房地产开发企业 的设立条件
房地产开发企业
房地产开发企业 设立的程序
房地产开发企业 资质等级
1.有符合公司法人登记 的名称和组织结构； 2.有适应房地产开发经营 需要的固定的办公房； 3. 注册资本100万元上； 4.有4名以上持有资格证 书的房地产专业、建筑工 程专业的专职技术人员， 2名以上持有资格证书的 专职会计员； 5.法律、法规规定的其他 条件。
1.2
房地产开发模式
1.2.1 多元化开发模式
混业开发
指开发企业跨行业的相互渗透与互动发展
多元化开发模式
纵向一体化开发
是指开发企业实行房地产开发建设与物业 资产管理并举的经营方式
综合项目开发
常见于诸如融居住、商业、旅游、娱乐于 一体的主体社区
1.2.2 专业化开发模式
专1.3 房地产开发的地位和作用
房地产开发业是我国国民经济的支柱产业
房地产开发的地位
房地产开发在城市建设中占主导地位
有利于加速城市现代化进程 有利于城市总体规划的实现
房地产开发的作用
为城市社会、经济、政治、文化活动以及人民生活提供载体 为城市政府财政和城市建设提供资金资源 为城市中低收入群体提供住房保障
其他开发模式
开发企业通过品牌授权，输出管理模式， 提出开发项目解决方案，推动当地开发 项目的实施。
服务性开发模式
1.3 房地产开发分类与项目类型
1.3.1房地产开发的分类
新区开发
从开发的区域划分
旧城更新改造
土地一级开发
从开发的深度划分
房屋开发 居住房地产
从开发项目的使用功能
商业房地产 工业房地产
1.3.2 房地产开发的项目类型
许可的房地产，包括高尔夫球场、飞机场、汽车加油站、车
站、码头等。这类项目多属长期投资、投资者靠日常经营活 动的收益来回收投资、赚取投资收益。特殊用途房地产项目 的市场交易很少，因此难以采用市场比较法进行估计。
1.4
房地产开发特性
区位特性
价值特性
外部特性
位置的固定性
异质性
寿命长久性
价格昂贵性 保值增值性
建设部于2000年3月发 布了第77号令《房地 产开发企业资质管理 规定》。房地产开发 企业资质分为一、二、 三、四级资质和暂定 资质。
1.营业执照复印件； 2.企业章程； 3.验资证明； 4.企业法定代表人的身 份证明； 5.专业技术人员的资格 证书和聘用合同。
开发企业根据对自身资源的评价以及对所处市场 的独特认识，可以选择某类物业类型作为企业相 对专一的开发对象，实现专业化开发。
协作型开发
协作型开发方式的实质就是开发企业专注于自己 最擅长的业务或核心业务，然后购买其他社会化 专业机构提供的最擅长业务服务。
1.2.3 其他开发模式
定向开发模式
开发企业按客户的订购要求开发土地， 进行房屋设计、建造和经营
1.1
房地产与房地产开发
1.1.1 房地产的基本概念
房地产又称为不动产（英文中常用real estate或real proper表 示，大多数情况下使用real estate 一词），包括土地、建筑物及其 他地上定着物，是房屋财产与土地财产的总称，是实物、权益和区位 的结合。房地产是固定在一定区域之内不能移动的土地、房屋建筑以 及其他地上定着物相结合的不动产。
居住房地产项目
商业房地产项目
项目类型 工业房地产项目 特殊用途房地产项目
普通商品住房
居 住 房 地 产 项 目
限价商品房 经济适用房 廉租房 高档商品房 别墅
商业用房 写字楼
商业房地产项目
酒店 酒店式公寓
主题公园
工业厂房 研究与发展用房
工业房地产项目
仓储用房 工业园区
特殊用途房地产项目
特殊用途房地产项目指项目的经营活动需要得到政府特殊