住房抵押贷款中存在的问题与对策
房地产抵押中存在的风险及控制
浅谈房地产抵押中存在的风险及控制【提要】房地产开发贷款、个人住房贷款，以及其他贷款，通常将房地产作为抵押物。
它较好地解决了企业发展中资金短缺的问题，同时在新的领域拓展了金融业务。
但是在房地产抵押过程中存在不少问题。
【关键词】房地产；抵押；风险；控制一、房地产抵押中存在的风险1、抵押物风险抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌风险、抵押物处置风险等。
从目前看，抵押物权利瑕疵风险主要是指在一些地区，由于土地管理部门与房产管理部门相互独立，完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成，但由于相关政府部门各行其是、缺乏协调，许多房屋并无土地使用权证，房产管理部门也在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证的情况下，对房屋单独办理抵押登记。
由于土地权利的不确定性，银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性；抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。
一般而言，房屋作为耐用消费品，还具有保值、增值的作用，但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下，房地产价格会出现整体性下跌。
此外由于个人住房贷款还款周期很长，抵押物价值下跌始终将是笼罩在银行头顶的一片乌云。
抵押物处置风险是指因法律或事实原因，银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。
目前，与抵押物处置最密切的主要来自于法律规定的风险。
而银行发放的个人住房贷款中的90%以上是抵押贷款，只有不足10%的贷款采用保证担保方法。
于2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号，以下简称《规定》）直接涉及到银行个人住房抵押贷款的安全问题。
《规定》第六条规定：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债”；第七条规定：“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可以执行”。
房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施
房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施第一篇：房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施现在，越来越多的人对于事业都是“万事俱备，只欠东风”。
所谓的“东风”大多是指启动资金。
而如今社会和国家政策使得许多人想到了房屋银行抵押贷款，并以此为解决方案。
但是还有部分人对于房屋银行抵押贷款并没有系统的了解。
那在这就浅谈一下。
一、概念所谓住房屋银行抵押贷款，又称按揭。
是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。
房屋银行抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。
它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。
借款人或产权人用现有完全产权的房屋抵押给贷款银行，贷得的款项用于各类消费用途，包括购房、购车、住房装修、留学、经营等。
银行具体要看你贷款的金额，用途的合法性，抵押物的足值性，还有你的收入是否能足额来偿还贷款来判断是否予以批准。
二、风险及相应防范措施房屋银行抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。
它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。
房屋银行抵押贷款的风险主要有以下几种：1.违约风险违约风险包括被迫违约和理性违约。
被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。
这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。
理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。
当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。
谈个人住房抵押贷款中存在的问题与解决对策
源 成本 ，则 降低 贷款利 率也是 可 能 问题 制 定 一部 个 人 信 用 制度 的 法 指标值 Ｂ级的借款＾ ，可在保险公
的。 降低 资金 成本 ． 要 一方面 要从银 律 但是 ． ： 以成 立住房担 保公 司、 我 可 担保 公 司、 房地 产开发 商 、 企业 行 营理上 要效 益 ，另一 方面则 是寻 司，岱 司可 以存 储 部分廉 租房 以周 法凡 、个 人垒 额 全程担 保 方式 中任 找 新的资 金来 源 。新 的资金来 源 主 转 那 些 违 约 拖 欠 无 力 还 贷 的 消 费 选 其一 申请 贷款 ，贷款 期 限原 则上 要 从资金 市场取 得 ， 因此应积 极探 者 另外 完善 住房 贷款担保 制 度 ， 可达 ２ 一 ３ Ｏ ０年 ，若 保 证 期 限有 冲
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个 步开发 ， ｌ 导房地 产开 发 情 况 ， 人住 房抵 押贷款 的
香 港 已长达 ３ Ｏ年 （ 均 台 平
企 业 在 销 售 基 本 完成 后 期 限一 般都 很 长 ，如 美 国 、
再 进行 新 的开发 通 过对 住 房公 积盘抵 押 周年 限 为 ２ Ｏ年 ） 十别 国家 ，
住 房 抵 押 贷 款 的 首 要 因 素 就 是 利 增加 和支 出处 于高 峰期 ；进入老 年 率 。 人住房 贷款 有两种 ， 个 一种是
个 人 住 房 贷 款评 定 资信 标 准 ，
期 收入和 消费数 量将 减少 。在 上述 建 议将指 标值 按 不 同的分值 区域 分
公 积金 为资 金来 源 的公 积金 贷 款 ， 情况 下 ，我们 可 以采用住 房抵押 贷 为 Ａ、 Ｃ三级。Ａ 缎界定 为借 款＾ Ｂ、
６ ｏ分 至 ６ ９分 指标 值 达 到 Ａ级 的
房产抵押贷款的风险及防范对策
房产抵押贷款的风险及防范对策当前，由于信用贷款、保证贷款风险相对较大，机器设备抵押贷款抵押物又难以处置变现，因此，近年来银行发放的房产抵押贷款越来越多。
房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、升值潜力大、处置方式灵活等优势，综合分析风险相对较小，但是，由于房产抵押贷款涉及环节较多，专业性较强，内容较复杂，如果不注意办理中存在的风险点，不采取有效措施防范，也可能形成贷款风险，甚至造成贷款损失。
一、房产抵押贷款存在的风险(一)租赁权对抗的风险1、抵押物难以处置。
按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。
2、租金收入难以获得。
借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。
3、抵押物拍卖价格不公正。
如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。
当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。
(二)抵押登记权的风险1、“一物多押”的风险。
《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。
2、土地使用权的风险。
银行办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。
另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。
因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。
3、登记期限的风险。
银行办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，银行将无法处置抵押房产。
(三)土地性质引发的风险1、土地使用期限。
浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议
浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议随着我国房地产市场的不断发展和个人购房需求的增加，商业银行个人住房贷款业务成为其主要业务之一。
个人住房贷款业务也伴随着一系列的风险问题。
本文将就我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题进行分析，并提出相应的对策建议。
1.市场风险我国房地产市场受多种因素影响，包括宏观经济政策、土地供给、人口迁移等，这些因素的变化可能会导致房地产市场出现波动。
商业银行个人住房贷款业务存在市场风险，一旦房地产市场出现大幅波动，可能导致贷款违约率上升，从而影响银行的资产质量。
2.信用风险个人住房贷款业务的核心是信用风险。
由于我国信用信息系统不够完善，贷款申请人的信用情况难以全面准确地掌握，商业银行容易受到信用风险的影响，一旦出现贷款违约情况，银行将面临信用风险的挑战。
3.利率风险我国商业银行个人住房贷款通常采用固定利率和浮动利率相结合的方式，但利率的波动仍然会对银行的资产和负债产生影响。
一旦市场利率发生大幅变动，银行可能面临资产负债不匹配的问题，从而导致风险加剧。
4.政策风险我国政府房地产调控政策不断调整，一系列政策的变化可能会对个人住房贷款业务产生影响。
商业银行必须及时了解并适应政策变化，否则将面临政策风险。
二、对策建议1.加强风险管理商业银行应加强对个人住房贷款业务的风险管理，建立完善的风险管理体系，包括加强信用评估、严格贷款审查程序、加强资产负债管理等，以降低市场风险、信用风险和利率风险。
2.加强信用信息共享我国应加快建立完善的信用信息系统，为商业银行提供更加全面和准确的信用信息，降低信用风险。
商业银行可以与第三方信用机构合作，共享信用信息，加强信用风险的管理。
3.合理定价商业银行应根据市场情况和利率变动，合理定价个人住房贷款产品，规避利率风险。
加强利率敞口管理，及时调整资产负债结构，避免利率风险的产生。
4.灵活调整业务策略5.加强监管监管部门应加强对商业银行个人住房贷款业务的监管，及时发现并解决潜在风险，确保商业银行个人住房贷款业务的稳健运行。
当前房地产抵押贷款实务操作中存在的风险及防范对策
取得销售租赁债权 的资 金 ， 然后， 由 中间商 以这些 债权为抵
押， 发行 租赁 （ 抵 押） 债券 ， 二级市场 的中介机构把证券化 的 租赁债权销售给投 资者 ， 从 最终 投资 者那 里取得销售租赁抵
［ ４ ］ 欧 阳卫 民 ．中 国金 融租 赁 业 的现状 和 出路 ［ Ｍ］ ． 北京： 中国
的过 程 。 这 一 过 程 的 资 金 流 动 方 向 是 ， 租赁 债权 的拥 有者
［ １ ］ 吴 慎之 ．强化 融资 租赁 ： 小微企 业 融资 的必然选 择［ Ｊ ］ ． 中央 财 经大 学 学报 ， ２ ０ ０ ３ （ ４ ） ． ［ ２ ］ 粱飞媛 ．发展 中国小微 企 业 融资 租 赁 的若 干意 见 ［ Ｊ ］ ． 商 业
研 究， ２ ０ ０ ６ （ ７ ） ．
（ 租赁公 司） 将所持有 的各 种流动性 较差 的同类 或类似 的租 赁债权卖给租赁债权证券化 的机构（ 中间商 ） ， 从 中间商那 里
［ ３ ］ 王爱英 ， 梁喜 ．面 向小微 企业 的租赁 创新 思路探 讨［ Ｊ ］ ． 商业
时代 ， ２ ０ ０ ９ （ １ １ ）
当前房地产抵押贷款 实务操作 中 存在 的风险及防范对 策
口 饶 以春
（ 中国工商银行股份有限公司怀化市分行 ， 湖 南 怀化 ４ １ ８ ０ ０ ０ ）
摘要 ： 房地产贷款是 商业银行 最为 常见的贷款 业务 ， 它 不仅 关 系到 商业 银 行 经 营 效 益 ， 也 影 响 到 我 国金 融 市 场 和 社
权、 房屋所有权作 为偿还 贷款 的担 保。 自《 担保 法》 １ ９ ９ ５年 押合 同编号与实际签订 的抵押合 同编号不一致 。
者拟设立抵押的房产 ， 在抵押 物清单 中只填列房 产 ， 未填列
个人住房贷款证券化的现状问题及对策
个人住房贷款证券化的现状问题及对策个人住房贷款证券化是指将银行或金融机构原先发放的个人住房贷款打包转让给投资者，以融资的形式进行证券化。
这种金融工具的出现，减轻了银行的风险，提高了流动性，促进了住房贷款市场的健康发展。
个人住房贷款证券化也存在许多问题和挑战，值得关注和解决。
个人住房贷款证券化存在的问题之一是信用风险。
由于个人住房贷款是以房产作为抵押的贷款，存在贷款人还款能力不足导致的违约风险。
如果证券化产品中包含了大量违约倾向较高的贷款，将使证券化产品的风险水平大幅提高，影响投资者的信心。
市场风险也是个人住房贷款证券化的一个现实问题。
市场的波动和不确定性可能导致证券化产品的价值大幅下跌，从而影响投资者的收益和资金安全。
还有流动性风险和操作风险等问题存在。
解决个人住房贷款证券化的现状问题，需要从多个方面着手。
监管部门应该通过规范和强化监管，促进证券化市场的健康发展。
监管部门可以通过制定合理的政策和标准，加强对证券化产品的审查和监管，确保产品的质量和透明度。
加强对金融机构的监管，防范在证券化过程中出现的各类风险。
银行和金融机构要严格把控个人住房贷款的质量和风险。
在发放贷款的过程中，要严格审查借款人的信用记录和还款能力，避免发放高风险贷款，从源头上减少证券化产品的风险。
对个人住房贷款证券化产品的投资者也有一定要求。
投资者应该对证券化产品有充分的了解和认识，避免盲目投资和过度追求高收益，从而减少投资者可能面对的风险。
金融机构应该加强对证券化产品的风险管理和控制，提高产品的流动性，降低操作风险，以及通过分散化、多元化等方式来降低市场风险。
应鼓励金融科技的发展和应用，通过大数据、人工智能等技术手段，提高个人住房贷款的风险识别和监测能力，加强对风险的预警和应对，并提供更便捷高效的监管工具和服务。
要解决个人住房贷款证券化的现状问题，需要多方合作，包括政府、监管部门、金融机构和投资者等各方的共同努力。
只有通过合力解决现有问题，个人住房贷款证券化才能更好地发挥作用，促进住房贷款市场的稳健发展，为经济社会的良性发展提供更多支持。
房产抵押的风险预警与监控
房产抵押的风险预警与监控随着房地产市场的繁荣，房产抵押已成为一种常见的融资方式。
然而，房产抵押不仅涉及巨额资金，还可能引发一系列风险。
本文将讨论房产抵押的风险预警与监控的重要性，并提供一些实用策略。
一、风险预警1.借款人信用风险：房产抵押贷款的风险首先源于借款人的信用状况。
对于房产抵押贷款而言，借款人的信用历史、收入稳定性、负债状况等因素都可能影响其还款能力。
因此，金融机构需要仔细评估借款人的信用风险，制定相应的贷款政策。
2.市场风险：房产抵押贷款的市场风险主要来自于房地产市场的波动。
如果房地产市场发生重大变化，房价下跌或房地产市场萧条，可能会导致借款人无法按期还款。
为防范市场风险，金融机构需要密切关注房地产市场的变化，制定相应的风险管理措施。
3.法律风险：在房产抵押过程中，法律风险不容忽视。
如借款人违约或欺诈行为，都可能导致法律纠纷。
因此，金融机构需要严格遵守相关法律法规，确保抵押过程的合法性。
二、风险监控1.定期检查：金融机构应定期对抵押的房产进行检查，确保其价值仍符合贷款条件。
这包括对房屋的状况、市场价值、租赁情况等各方面的评估。
如果发现房产价值下降或存在潜在风险，应及时采取措施，如追加担保或调整贷款额度。
2.贷款监控：金融机构应密切关注借款人的还款情况，确保借款人按期还款。
一旦发现还款逾期或违约行为，应及时采取相应措施，如增加催收力度、启动法律程序等。
此外，金融机构还应定期对借款人的信用状况进行评估，调整贷款政策。
3.风险管理工具：金融机构可以采用各种风险管理工具来降低风险，如保险、担保、信用评级等。
通过这些工具，金融机构可以更准确地评估风险，制定更合理的贷款政策，降低不良贷款率。
4.建立风险预警系统：为了更有效地监控风险，金融机构可以建立一套风险预警系统。
该系统可以通过数据分析、数据挖掘等技术手段，对借款人的信用状况、市场变化、法律环境等进行实时监测，及时发现潜在风险，并采取相应的应对措施。
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文章编号:1006-7329(2003)04-0095-04住房抵押贷款中存在的问题与对策X牛明雷, 李 爽(重庆大学 建设管理与房地产学院,重庆 400045)摘要:近几年,我国的个人住房抵押贷款业务呈快速上升态势,但是随着贷款规模的进一步扩大,个人住房抵押贷款中存在的问题也日益暴露出来。
笔者在综合分析我国住房抵押贷款中存在的问题的基础上,针对还款方式单一、个人住房抵押贷款保险不完善以及个人信用体系不健全这三个主要问题进行重点分析,在借鉴其他国家先进经验的基础上,提出了相应的对策和措施:抵押贷款还款方式多样化、建立和完善个人住房抵押贷款保险制度、建立规范的社会共享的个人征信系统以及实现个人住房贷款证券化。
以期使我国住房抵押贷款走上健康发展的道路。
关键词:住房抵押贷款;保险;还款方式中图分类号:F293.30文献标识码:AProblem in Mortgage Loan on Housing and Its CountermeasureNIU Ming-lei,LI Shuang(College of Construction Managemen t and Real Estate,Chongqing University,Chongqi ng 400045,P.R.China)Abstract:In recent years,the mortgage loans on housing have had a rapid development in China,but along with the expansion of the individual mortga ge loans,the problems have arisen increasingly.In this paper,three main problems are analyzed:the single form of paying back the loan,the imperfection of the individual loan insurance on housing and the unhealthy individual credit system on the basis of comprehensive analysis and then,the c orresponding countermeasures are suggested,that is the diversification of paying back the mort -gage loan,establishing and perfecting the insurance system of the individual mortgage loans and establishing canonical individual credit system,to realize the negotiable securities of mortgage loan.It is realistic to pro -mote and speed up the development of China .s individual mortgage loans.Keywords:loans on housing;insurance;debt repaying mode发展个人住房抵押贷款,是激活住房消费需求,推动国民经济增长的有效手段,加之中国的住宅价格比发达国家还要高出许多(房价收入比高),故此更应强化消费信贷服务,使之更能发挥在住房价格和居民支付能力这对矛盾间的润滑剂作用。
近几年来我国个人住房抵押贷款业务呈快速上升态势,随着贷款规模的不断扩大,个人住房抵押贷款中存在的问题也日益显露出来。
1 我国住房抵押贷款的发展概况与其他发达国家相比,我国的住房抵押贷款起步较晚,仅有十几年的时间,但是增速较快。
从第25卷 第4期2003年8月 重庆建筑大学学报Journal of Chongqing Jianzhu UniversityVol.25 No.4Aug.2003X 收稿日期:2003-03-10作者简介:牛明雷(1976-),男,山东荷泽市人,硕士生,主要从事技术经济与房地产研究。
96重庆建筑大学学报第25卷1998年国家出台5关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知6后,我国住房需求急剧释放,市场不断扩大,房地产价格一直处于上升态势。
银行也纷纷加大对个人住房信贷的投入力度,贷款余额不断增长。
截止去年年底,全国个人住房贷款达1260亿元,占全国国民经济生产总值1.53%,占贷款余额的1.34%,而目前国外发达国家的个人住房贷款余额占30%左右。
我国个人住房抵押贷款的规模还很小,与西方国家还相差甚远。
2个人住房抵押贷款中存在的问题2.1还款方式单一据我国5个人住房贷款管理办法6规定,用信贷资金发放的个人住房贷款利率按法定贷款利率减档执行基本上属于固定利率,遇央行调整贷款利率,则一年期以上的住房抵押贷款利率于下年初调整。
但是我国家庭的收入情况具有多样性,有的相对稳定,有的则变动较多,其单一的还贷方式已不再适合我国的国情,这样势必造成贷款需求不足,尤其是我国已加入W TO,五年后外资银行可在我国境内开展我国商业银行能开展的几乎所有金融业务,我国住房抵押贷款业务更需要在这个过渡期内尽快调整到位,以保证我国住房抵押贷款的健康发展。
2.2个人住房抵押贷款保险不完善2.2.1个人贷款购房业务的风险保障性不够抵押住房的财产保险、贷款者的定期人寿保险、抵押贷款履约保证保险,是个人贷款购房业务至少需要的三类风险保障,然而目前国内住房按揭保险市场上却只有抵押房屋财产保险一个险种,其个人住房抵押贷款保险的完善性与发达国家相比甚远,而且保险的不完善最终会导致银行对个人住房抵押贷款持谨慎态度,阻碍了我国住房抵押贷款的发展进程。
2.2.2保险期限与贷款期限不一致贷款保险合同一般规定,保险期限与贷款期限一致,保险责任自购房合同约定交房之日起至借款本息还清之日止。
前一阶段大多数贷款所购的住房是期房,贷款发放日和实际交房日有一段时间差,普遍存在先贷款、后交房的现象。
而保险费是从贷款开始之日起开始计收。
既然合同规定保险责任自交房之日起开始承担,未交房也就谈不上承担保险责任。
因此,保险公司承担保险责任的期限明显短于贷款期限。
在贷款发放日至交房日这段空白期,保险公司没有承担任何保险责任。
2.2.3受益人问题住房抵押贷款保险合同通常规定,银行是第一受益人。
这让广大购房者很不理解,甚至觉得冤枉,明明是自己花钱买房,自己却不是受益人。
为使住房贷款保险真正地为老百姓所认同,银行不应作为保险合同的第一受益人,而这并不会影响银行规避风险的初衷。
因为抵押本身是担保的一种方式,所以抵押贷款保险即要适用5保险法6,又要适用5担保法6。
5担保法6第五十八条规定:/抵押权因抵押物灭失而消失。
因灭失所得的赔偿金,应当作为抵押财产。
0可见,银行作为抵押权人,在保险标的,即抵押的住房发生保险事故时,能够以第一受益人的身份领取保险赔款,从而规避风险。
所以银行是第一受益人这一规定,不仅没有必要,而且还对住房抵押贷款的发展起到了一定的阻碍作用。
2.3个人信用体系不健全个人信用体系可以使贷款者了解借款者与银行、金融公司等的资金往来的全部资料,反映借款者对债务的态度和支付能力。
如果个人信用体系表明借款者有多次拖欠的行为,则表明资信情况不佳,银行就可据此回绝贷款申请。
但是,在我国尚未建立起个人信用体系,银行无法掌握借款人的信用状况,为防范贷款风险,银行必须采用贷款抵押物评估、贷款抵押物登记、贷款抵押物保险、贷款公正等手段来确保在贷款出现时可以顺利地变卖抵押物。
然而完成这些程序一方面需要花大量的时间,一方面还要花费占贷款总额较大的一笔费用,无形中提高了购房者的购房成本,从而极大地影响了购房者的借款积极性。
因此,在发展市场经济过程中遭遇到的/诚信问题0,已成为市场交易和经济发展的瓶颈。
3 发展个人住房抵押贷款的对策3.1 抵押贷款还款方式多样化我国金融机构应在住房抵押贷款偿还方式上提供灵活多样的选择,以满足我国家庭收入相对稳定或较多变动等多种情况的需要。
美国的住房抵押贷款形式丰富多样,很值得我国借鉴:有固定利率和可调整利率;固定利率又可分为完全均付的、非均付的和分级支付的抵押贷款。
3.1.1 固定利率固定利率可分为完全均付的、非均付的、分级均付的抵押贷款。
完全均付是当今应用最为广泛的一种模式,是指在贷款期内均匀地摊还本金和利息。
非均付抵押贷款指在贷款期内均匀地摊还本金,而按实际本金余额和合同利率支付利息。
分级支付抵押贷款基本做法是在最初的若干年内,每月还款额低于完全均付的抵押贷款,但逐年按预定的比率递增,以后,每月的还贷金额均等,直到贷款全部清偿为止。
3.1.2 可调整利率可调整利率抵押贷款是一种依据市场利率指数不断调整的抵押贷款。
它克服了固定利率抵押贷款存在的通胀风险、存款利率倒挂和存款期限不匹配等缺陷。
3.2 建立和完善个人住房抵押贷款保险制度3.2.1 险种设置合理化从实践来看,房屋抵押的风险主要不是来自于抵押物的灭失,而是借款人在漫长的还款期中发生的种种意外,而这种风险需要以购房者为标的物的保险产品。
个人贷款购房业务应至少设置三类风险保障:一是主要保障房产遭受意外事故和自然灾害毁损的风险的抵押住房的财产保险;二是贷款者的定期人寿保险,主要是在还贷期内贷款人因疾病或意外伤害而丧失工作能力或死亡的情况下,保证银行能安全收回贷款,贷款者的家人能继续居住;三是抵押贷款履约保证保险,主要是在当被担保人因为死亡、失业等约定原因无力还贷时,保险公司代其向银行清偿余债,同时行使追偿权,从抵押物中得到补偿或向投保人追回赔款。
3.2.2 确保保险期限与贷款期限的一致性在保险期限上,改变以往保费自贷款之日前支付而保险责任从滞后多日的交房之日起承担的不合理性,保险期限自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款之日24时止。
3.2.3 使购房人成为住房抵押贷款的第一受益人确保保险公司对购房人也就是被保险人的保证责任。
购房人在保险期间因意外伤害事故致死、致残而全部或部分丧失还贷能力,保险公司将全部或部分承担贷款余额的偿还责任。
使购房人作为被保险人真正受益,避免了购房人一旦不能按约还款,即有可能丧失所购房的所有权,又不能得到保险公司赔偿的情况。
3.3 建立规范的社会共享的个人征信系统笔者认为,美国的个人信用体系特别值得借鉴。
全美有500家左右的消费者信用调查公司,他们通过提供咨询或出示证明等途径,使贷款者了解近几年来借款者与银行、金融公司以及一些专营店之间资金往来的全部资料,反映借款者对债务的态度和支付能力。