保利地产笔试

传不上去就直接粘贴过来好了

一、选择，22题，每题2分，容涉及会计和税法的基础知识；

二、简答，收入的确认；投资性房地产和自用房地产的区别；财务分析；

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：1、与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2、该投资性房地产的成本能够可靠地计量。在账务处理上，投资性房地产可以采用成本模式计量或公允价值模式计量。

而自用房地产可以理解为企业的固定资产，2者有着本质的区别。前者主要是为了赚取租金或资本增值，而后者仅是自用。当然，2者在一定条件下也可以相互转换。

三、计算，土地增值税；

不超过50%部分 30%

50%~100% 40%

100%~200% 50%

超过200%部分 60%

收入的确认条件计算；

《企业会计准则》关于收入确认条件的规定，销售方在将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方，不再对该商品实施继续管理权和实际控制权，与交易相关的经济利益能够流人企业，相关的收入和成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。

对于房地产企业，商品房销售收入实现的具体条件为：

工程已经竣工并通过有关部门验收。通过有关部门验收，是指取得政府有关部门发放的“竣工备案表”。实际销售面积符合合同规定。在实际操作中，实际销售面积往往与合同规定的面积存在一定的差异，应取得面积测绘表，按实测面积计算房屋总价。完成房屋交付手续或购买方已接到书面交房通知，且购买方在通知确定的交付使用时限

结束后无正当理由拒绝收房。

房地产企业在实际交付时可能存在以下两种情况：1.业主方正常来公司办理房屋交接手续：填写“房屋交接单”，凭业主方签字确认的房屋交接单确认销售收入。如果业主已签房屋交接单但因各种原因不去领取钥匙，必须要有业主签字并交物业公司的“钥匙委托保管书”，否则不确认该项销售的收入。2.业主没来办理房屋手续：按销售合同规定的送达方式送达后，业主在合同约定的时限未来办理手续的，如按合同规定可以视同房屋已交付的，则确认销售收入。送达的标识：采取报纸公告的，留存报纸原件；采用快递方式的，留存快递底单；邮局寄出的，留存邮局回执；采用传真、等其他方式的，都要有相应的记录或回单。履行了合同规定的义务，且价款取得或确信可以取得。一般情况下，客户交清全部房款后方可办理房屋交接手续，才能确认收入。但对于按合同约定分期付款的，则按合同约定的时点履行交接房手续，在办理房屋交接手续后可以确认收入。

成本能够可靠地计量。成本可靠计量是指工程成本已结算完毕或虽未结算但可以按确定的工程完工量准确预估。

会计分录；

中联房地产公司开发项目占地10000平方米，土地成本已发生货币性支出5000万元，其中支付土地价款3500万元，拆迁货币补偿1500万元。另外，在本项目中，需要按照1：1的比例，与拆迁户兑现回迁房60套(平均每套150平方米)。

开发项目分两期进行建设。一期项目占地面积6000平方米，二期项目占地面积4000平方米。

2009年9月，完成一期12座500套75000平方米楼房建设，建安成本实际支出7000万元(基础设施费、公共配套设施费等暂不计)，一期有回迁房40套，剩余的20套回迁房在二期待建。假设一期房屋对外售价为3000元／平方米。中联公司根据有关原始凭证结转销售收入，编制会计分录如下：

(1) 支付货币性土地成本支出时。

土地成本货币性支出＝3500＋1500＝5000(万元)

借：生产成本——土地征用及拆迁补偿费 50000000

贷：银行存款 50000000

(2) 分摊已建回迁房建造成本时。

第一期回迁房40套建造支出＝7000÷75000×40×150＝560(万元)

借：生产成本——土地征用及拆迁补偿费 5600000

贷：生产成本——建筑安装工程费 5600000

(3) 预提未建回迁房建造成本时。

第二期回迁房20套因未实际发生，为反映成本的完整性，按照预算成本或第一期成本预提入账：

7000÷75000×20×150＝280(万元)

借：生产成本——土地征用及拆迁补偿费 2800000

贷：应付账款——预提费用 2800000

(4)分配一期土地成本时。

土地成本合计＝5000＋560＋280＝5840(万元)

第一期分配土地成本＝5840÷(6000＋4000)×6000＝3504(万元)

单位可售建筑面积土地成本＝35040000÷(75000－40×150)＝507．83(元／平方米)

单位可售建筑面积建筑成本＝(70000000－5600000)÷(75000－40×150)＝933．33(元／平方米)

一期建安成本＝7000－560＝6440(万元)

借：库存商品——一期 99440000

贷：生产成本——土地征用及拆迁补偿费 35040000

——建筑安装工程费 64400000

（5）结转收入成本时。

一期销售款＝(75000－40×150)×0．3＝20700(万元)

借：预收账款 207000000

贷：主营业务收入 207000000

借：主营业务成本 99440000

贷：库存商品——一期 99440000

财务比率计算

一、单选题部分就是22道，会计和税法知识，虽然基础，但是知识点细小。

二、简答题：1、财务分析的容 2、投资性房地产和自用房地产的区别3、收入确认的条件。

三、计算1、分录，房地产公司2、利润计算3、土地增值税4、财务比率分析有些题涉及到地产公司的税务特点，如地产公司主要缴纳哪些税等，还涉及到保利地产的一