容积率与产品组合测算表.xls
容积率与产品的对应关系
精选
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我们需要理解容积率的哪些问题？
①当容积率变化时，对应的产品形态类型如何变化？ ②容积率变化时，对应的产品规划和布局形式如何？ ③如何从开发利润实现的角度去确定容积率？ ④在不同城市、不同规划、不同客户背景下的容积率应 该如何决策?
精选
28
容积率的确定模型—— 结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难异度的问题来确定
21
化解住宅高容积率压力，提升容积率主要有以下手段
精选
22
▼标准层消化容积率
①竞争对手由于较高的容积率压力，使得要么梯户比偏高，要么进深开间比过大，极大 影响户型舒适度，故对本项目坚守户型舒适度底线至关重要。有其他的途径化解容积率 的情况下，尽量不要采用增加进深及梯户比这两种方式；
②增大户均面积是比较有效的提升容积率手段，可根据实际情况有适度放大，但不能偏
谁动了我的面积——开发商挥之不去的心理底限
在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们： ①不断的要求提高容积率； ②不断的偷面积； ③不断的公关； ④你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱； ⑤维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。
精选
6
实际上应该怎么理解容积率？
基本概念
建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。
精选
13
决定容积率的其他因素
其他因素——楼盘布局
精选
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决定容积率的其他因素
其他因素——楼盘布局
一、点群式布局（组 团式布局）
特点：
点群式布局即各栋 住宅楼围绕中心绿地、 水景或配套建筑，有规 律或自由地布置，从而 形成一个组团。其住宅 楼的形态美观多变，楼 栋布置更灵活，很容易 与周边建筑物区别开来 容易创造出圆形、弧线 等特色房型。
容积率与产品的对应关系 PPT
不同容积率区间的住宅类型
ห้องสมุดไป่ตู้ 容积率区间1.0-3.0同一地块多种可能性
为实现销售金额最高，应尽量提高单价高的产品建筑面积
高容积率(3.0-5.0)项目的普遍背景: ①产品需求量大 ②房价增长空间较大 ③位于城市中心的成熟地段\交通便利 ④市场对高层产品接受度高
化解住宅高容积率压力，提升容积率主要有以下手段
▼超高层消化容积率
▼超高层消化容积率
按S比值大小可以将楼盘分为两种模式： ①＞2.0的楼盘属于价值主体模式； ②≤2.0的楼盘归类形象主导模式； ③S比>2，价值主体模式，超高层比例往往占80%～90%以上，在超高层已经完全脱离 成本限制，且市场成熟度较高区域，超高层可以成为项目主流。 ④S比<2，形象主导模式，超高层比例仅占20%～30%，超高层更多作为形象的标杆， 化解较高容积率情况下使用。
先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响
某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率1.6，一 梯两户，平均6层： •为何三房两厅不给我做120-125，都超过140？ •销售均价比邻近楼盘低200元/平方米，销售速度还没别人 快，人家还没做广告，我们已经海陆空齐上？
对容积率的误解源自于粗框式的开发运作模式
谁动了我的面积——开发商挥之不去的心理底限 在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们： ①不断的要求提高容积率； ②不断的偷面积； ③不断的公关； ④你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱； ⑤维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。
实际上应该怎么理解容积率？
基本概念
先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响
当容积率从2.8到3.4的时候，做出了不想要的产品，销 售受阻，开发商反思： •市场难以接受一梯四户的产品，开发商想要的一梯两户没 做出来？ •面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？ •为什么没有做出想要的产品？
各类容积率与对应的总图方案
PART 一、容积率与项目规划的逻辑关系 如何货值最大化：
1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积
60－150
半地下室（带采光庭院）
50－100
半地下室（带庭院）
联排别墅剖面图
叠拼别墅剖面图
叠拼：180－220（实得220~300） 送: 4F＋阁楼，半地下层庭院
叠拼户型解析
联排户型解析
送阁楼
送阁楼
空中花园
独立入户楼梯
后花园
前花园
前花园
后花园
赠送半地下室
赠送车库
赠送车库
赠送半地下室
“削减龙套”---配套用房最小化
4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空 间，变为可销售面积
案例：赠送半地下室和阁楼面积
四层
0－30 90－120
附送阁附楼送阁楼 二二层楼
90－105 90－105
三层
二 层
重庆睿城大院
联排：200－250（实得350~400）
90－120
首一层楼
90－105
首层
送 : 2F＋阁楼，半地下层庭院
容积率：1.5~2.0
11
PART 二、不同容积率的方案强排模式
容积率：2.0~2.8
12
PART 三、案例分享
• 用足指标 • 货值最大化 • 复制模块 • 配套用房最小化 • 赠绿规划和底层挖掘 • 控制地库 • 减少入口
PART 三、案例分享
容积率拆分及产品排布
产品类型
层数
适当进行指标拆分 常见产品组合类型 拆分方式1 拆分方式2 拆分方式3
层数
≤0.4
独栋
2/2.5/3
-
-
-
-
0.4~0.5
双拼
2.5/3
独栋+联排 双拼+联排 类独栋
2~3
0.6~0.8
联排
2.5/3
双拼+联排 双拼+叠拼 合院/类独栋
2~4
0.8~1.0
叠拼
4~5
联排+叠拼 联排+洋房 合院/类独栋 2.5~5
容积率拆分及产品排布
1
容积率拆分及产品排布
1 容积率拆分
目录
2 容积率拆分方法及案例 3 产品排布
4 产品排布方法及案例
2
容积率拆分
容积率拆分
3
容积率拆分︱容积率的概念
建筑面积=0.5倍用地面积
容积率 =
总建筑面积 用地面积
建筑面积=1倍用地面积 建筑面积=1倍用地面积
红线内可建设用地面积
容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑 物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
15
容积率拆分方法及案例︱案例
总体容积率 1.5
9F小高层
28-32F高层 3.2-3.5
联排叠拼别墅 07-0.8
独栋双拼别墅 0.4-0.5
前提还是 不限高！
16
容积率拆分方法及案例︱户型配比 如何计算户型配比？
17
产品排布
产品排布
18
产品排布︱相关经济技术指标
与容积率密切相关的几个指标
余部分排商品房；
最佳容积率测算模板
业态1 0 0 0 0 0 0 0 2 2 2 2 2 2 4 4 4 4 4 4 4 6 6 6 6 6 6
业态3 0 10 8 4 2 0 0 10 6 4 2 0 0 12 6 4 2 0 2 0 12 8 6 4 2 0
业态4 0 4 4 2 2 2 0 4 2 2 2 2 0 4 2 2 2 2 0 0 4 2 2 2 2 2
20 18 32 30 28 26 24 22 20 18 34 32 30 28 26 24 22 20 36 34 30 28 26 24 22 36 32 30 28 26 24 38 36 32 30 28 26 24 40 38 34 32 30 28 26 40 36 34 32 30 28 36 34 32 30 38 36 34 32 30
最佳容积率测算模板
下一行表格中的数据全部为待求部分的数值，如果有固定比例的部分，应根据情况先计算出下表。 业态最高容积率 2 业态占地面积 181731.16 业态建筑面积 业态数量 序号 1 2 项目名称 4 取值 业态1 12% 1.50 业态2 70% 2.00 业态3 13% 2.80 业态4 0% 0.00
36 38 20 22 26 28 30 32 34 36 16 18 22 24 26 28 30 32 12 14 20 22 24 26 28 10 16 18 20 22 24 6 8 14 16 18 20 22 2 4 10 12 14 16 18 0 6 8 10 12 14 4 6 8 10 0 2 4 6 8
6 24 22 20 20 18 16 14 12 10 8 26 24 22 20 18 16 14 12 10 26 24 22 20 18 16 14 12 10 28 26 24 22 20 18 16 14 12 30 28 26 24 22 20 18 16 14 30 28 26 24 22 20 18 16 32 30 26 24 22
最佳容积率测算模板电子表格
935.00 5000.00 14123.95 19123.95
业态4 0%
0.00
10000.00 2760.00 2300.00 230.00 230.00 115.00 138.00
90.39
439.73
850.00 5000.00 -5000.00
0.00
1
比例 业态2 0 0 0 0 2 2 2 2 4 4 4 4 6 6 6 6 6 8 8 8 8 8 8 10 10 10
1 用地比例(基本方案） 2 参考容积率
基本方案综合容积率 基本方案建筑面积 3 售价 4 建造费用 4.1 建安费 4.2 红线内市政费 4.3 小区配套费 5 不可预见费 6 专业人士费 7 管理费用
8 财务费用（建设期2年）
9 销售费用 10 土地取得价格 11 土地增值（扣土地费用） 12 土地增值（不扣土地费用）
0
16
78
6
1.746
0
16
80
4
1.732
0
16
82
2
1.718
0
16
84
0
1.704
0
18
64
18
1.818
0
18
66
16
1.804
0
18
68
14
1.79
0
18
70
12
1.776
0
18
72
10
1.762
0
18
74
8
1.748
0
18
76
6
1.734
0
18
78
4
1.72
容积率表
仪器仪表及文化、办公用机械制造业
～
42
工艺品及其他制造业
～
43
废弃资源和废旧材料回收加工业
～
注：核算本表给定的容积率指标值时,建筑面积按本规定第条计算,不得根据高度折算。
表－1普通仓库用地容积率指标表
序号
名称
形式
容积率指标
备注
1
肉类冷库
单层
～
?
二层及以上
～
2
蛋品冷库
单层
～
蛋品冷库建设标准
二层及以上
～
～
社区服务
～
～
～
金融邮电
～
～
－
市政公用
～
～
～
行政管理及其它
～
－
－
中学
≯
小学
≯
幼儿园
～
注：本表根据《城市居住区规划设计规范》表给定指标整理而成。
表－1公共设施用地容积率
用地类别
容积率
备注
多层
高层
?
行政办公用地（C1）
市属办公用地（C11）
～
～
?
非市属办公用地（C12）
～
～
?
商业金融业用地（C2）
商业用地（C21）
表－1居住用地住宅建筑面积毛密度
用地类型
建筑层数
建筑面积毛密度
居住区
居住小区
居住组团
一类居住用地
1～3
－
～
～
二类居住用地
4～6
～
～
～
7～9
～
～
～
10层以上
～
～
～
注：本表参考了北京、上海、宁波、广州等城市规定而制定。混合层可按各自比例进行折算。
容积率面积计算表
主体楼梯自行车棚与其他阳台雨蓬总面积规划许可1#一层1071.04 3.7518.81093.591093.59商业1093.591067.326.292--27437.0618.35455.4111840.66屋顶60.5334.5695.0995.0913029.34住宅11935.7512188.86-253.11地下室1065.521065.521065.5214094.86总面积14094.8614316.31060.2-221.44 5.32 2#一层1046.517.711064.211064.21商业1064.211035.828.412--18612.1826.68638.8610860.62屋顶83.3883.3883.3812008.21住宅10944.0011481.9-537.9地下室1051.3144.41095.711095.7113103.92总面积13103.9213623.81106.1-519.88-10.39 3#一层1228.3517.281245.631245.63商业1245.631218.327.332--18612.1826.68638.8610860.62屋顶83.3883.3883.3812189.63住宅10944.0011481.926.29地下室1232.444.41276.81276.8013466.4313466.4313922.31222.1-455.8754.7 3A#一层470.48470.48470.48商业470.48526.9-56.42 471.55471.55471.55942.03总面积942.03990.4463.5-48.378.05 4#一层1344.8168.9568.651482.411482.41商业2758.572836.6-78.03 1413.761413.761413.762896.172896.172972.6-76.43 5#一层453.1314.617.8485.53485.532436.5618.35454.91454.913--27437.0618.35455.4111385.25屋顶60.5360.5360.5312386.22住宅12386.2212654.2-267.98地下室454.99454.99454.9912841.21总面积12841.2113105.7451.5-264.49 3.49 6#一层919.0340.0226.57985.62985.622--18919.0340.02959.0516303.85屋顶125.07125.07125.0717414.54住宅17414.5418258.6-844.06地下室975.61975.61975.6118390.15总面积18390.1519224.1965.5-833.9510.11 7#一层453.1314.617.8485.53485.532436.5618.35454.91454.913--27437.0618.35455.4111385.25屋顶60.5360.5360.5312386.22住宅12386.2212654.2-267.98地下室454.99454.99454.9912841.21总面积12841.2113105.7451.5-264.49 3.49 8#一层612.1826.6817.71656.57656.572--18612.1826.68638.8610860.62屋顶83.3883.3883.3811600.57住宅11600.5712192.6-592.03地下室647.43647.43647.4312248.00总面积12248.0012830.2637.6-582.29.83 9#一层453.1314.617.8485.53485.532436.5618.35454.91454.913--27437.0618.35455.4111385.25屋顶60.5360.5360.5312386.22住宅12386.2212654.2-267.98地下室454.99454.99454.9912841.21总面积12841.2113105.7451.5-264.49 3.49 10#一层612.1826.6817.71656.57656.572--18612.1826.68638.8610860.62屋顶83.3883.3883.3811600.57住宅11600.5712192.6-592.03地下室647.43647.43647.4312248.00总面积12248.0012830.2637.6-582.29.83 11#一层1908.89 2.4326.821938.141938.14商业1938.142282.2-344.06 21293.9740.021333.991333.993--18919.0340.02959.0515344.80屋顶125.07125.07125.0718742.00住宅16803.8617250.9-447.04地下室1541.9335.561577.491577.4920319.49总面积20319.4921051.41518.3-731.9159.19 12#一层877.8614.4318.17910.46910.46商业910.46884.62--3611.6626.68638.341276.684--18612.1826.68638.869582.90屋顶83.3883.3883.3811853.42住宅10942.9611481.9地下室880.01880.01880.0112733.43总面积12733.4313214.3847.8-480.8732.21 13#11073.991073.991073.99商业1073.9921074.671074.671074.67商业1074.673758.17758.17758.172906.83商业758.172909.2-2.37社区中心1320.2126.94347.15347.152--3320.21320.21640.42987.57总面积987.57985.3 2.27地下车库15334.23341.9915676.2215676.2215676.229530.979349.79349.712387.9112760.90139344.91144491.86162860.51162860.51168187.2。
开发商如何根据容积率进行产品组合
如何根据容积率来进行产品组合容积率的术语释义为：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。
与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。
从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。
充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。
在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。
容积率数值对应的建筑类型:1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3～0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5～0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3～4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4、容积率0.8～1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。
如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率1.2～1.5，正常的多层项目，环境一般。
如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6、容积率1.5～2.0，正常的多层+小高层项目。
7、容积率2.0～2.5，正常的小高层项目。
8、容积率2.5～3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。
此时如果做全小高层，环境会很差。
9、容积率3.0～6.0，高层项目（楼高100米以内）。
10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。
这是一般情况下可以套用和参考的公式，在此基础上我们必须结合拿到的土地的实际经济指标系数来判定最佳的产品组合方式。
这是一个关于最佳容积率的问题，解决这个问题从下面两个步骤进行：一、理论最佳容积率的测算1、首先是根据容积率限制和经验容积率、建筑密度、限高等确定大概的物业类型，比如，一地块容积率为1.2,限高30米，就可以有多层、小高层和高层三种物业组合。
140104建业平原新区项目容积率平衡表 兼 产品配比表
土地面积（㎡）71674.6容积率1.2建筑面积（㎡）86009.52建筑类型占地面积比例土地面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）建面比例双拼14.9%106670.66400.007.4%四联排26.9%192670.917340.0020.2%洋房(6+1)F 58.2%41707 1.562560.0072.7%合计100.0%71640 1.286300.00100.3%71675 1.286009.52土地面积（㎡）118351.6容积率1.2建筑面积（㎡）142021.92建筑类型占地面积比例土地面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）建面比例双拼9.0%106670.66400.00 4.5%七组院 6.0%71560.96440.00 4.5%四联排30.2%357000.828560.0020.1%洋房(6+1)F 51.8%61333 1.592000.0064.8%商业2F 3.9%4600 2.09200.00 6.5%合计100.9%119456 1.2142600.00100.4%118352 1.2142021.92土地面积（㎡）72354容积率1.2建筑面积（㎡）86824.80建筑类型占地面积比例土地面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）建面比例双拼8.8%64000.63840.00 4.4%七组院11.1%80500.86440.007.4%四联排20.1%145710.710200.0011.7%洋房(6+1)F 61.0%44160 1.566240.0076.3%合计101.1%73181 1.286720.0099.9%72077 1.286824.80土地面积（㎡）84155.6容积率1.5建筑面积（㎡）126233.40建筑类型占地面积比例土地面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）建面比例七组院12.0%100630.88050.00 6.4%四联排25.6%215330.919380.0015.4%洋房(6+1)F 37.9%31893 1.547840.0037.9%中高层18F 18.6%15633 2.742210.0033.4%商业2F 5.3%4500 2.09000.007.1%合计99.4%83623 1.5126480.00100.2%84156 1.5126233.40土地面积（㎡）86919.6容积率2.41建筑面积（㎡）209476.24建筑类型占地面积比例土地面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）建面比例中高层18F 60.8%52855 2.2116280.0055.5%中高层18F 37.4%32472 2.581180.0038.8%商业1、2F 3.5%3000 1.513000.00 6.2%合计101.6%88327 2.42210460.00100.5%869202.41209476.24D地块E地块建业平原新区项目容积率平衡表一A地块B地块C地块建筑密度29.9%标准层面积（㎡）单元数基地面积32010.0320120240025517.0235+275100680092034.0180/180+140+130+130+16018012240——612144029.91%建筑密度33.5%标准层面积（㎡）单元数基地面积32010.03201202400230 4.023********25528.0235+2751001120092050.0180/180+140+130+130+160180180005000——50005000——923968033.53%建筑密度29.7%标准层面积（㎡）单元数基地面积320 6.03201201440230 4.023********25510.0235+275100400092036.0180/180+140+130+130+16018012960——562148029.69%建筑密度33.5%标准层面积（㎡）单元数基地面积230 5.023********25519.0250+275100760092026.0180/180+140+130+130+16018093603357.0120+120+9533523455000——50005000——572815533.46%建筑密度17.2%标准层面积（㎡）单元数基地面积38017.0130+130+120380646041011.0120+110+90+9041045104000——4000——281497017.22%地块A地块中三房大三房建业平原新区项目产品配比洋房。
容积率与住宅产品的对应关系
由多幢约 150米以下 的高层、 超高层住 宅
纯板式高 层与超高 层，沿江 有部分联 排别墅
南京世茂 滨江新城
17栋50层 的超高层 建筑
S比<2
通过超高 层实现高 溢价
深圳金域蓝湾
一期为4栋33层 高层、二期为4 栋34层波浪型 高层，三期为2 栋47层超高层
珠海金域 蓝湾
1栋47层 超高层， 3栋33层 高层
特点：
所谓“围合式”住宅就是建筑围绕环境而设计， 仿中国传统建筑遗风，创造出一个具备良好私密性 的生活空间。同时，半围合、围合的建筑院落又将 各个地块划分为几个大小不一的中庭空间，共有的 中庭空间，营造出亲和的、富有人情味的邻里空间 关系。围合式布局在采光和通风等性能上也比传统 设计更胜一筹，采光更为通透，通风更为顺畅。
决定容积率的因素 影响建筑密度的因素
建筑进深
决定容积率的因素 影响建筑密度的因素
绿化率 日照间距 建筑进深
是住宅区环境品质的硬指标 南北差异大;与周边建筑有关 环境品质与个体品质的平衡
决定容积率的因素 影响平均层数的因素
建筑限高
经济性
公摊面积
决定容积率的因素
其他因素——建筑退线
由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日照等相互关系，不允许紧贴红线 进行建设，一般都会退后一段距离； 建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。
天津金 域蓝湾
9栋33 层高层
成都金 南京金域
域蓝湾
蓝湾
35、36 45栋18层 层高层， 住宅、 10 5栋多层 栋30层住
宅
容积率确定下的产品开发
容积率问题——开发决策过程中的最核心问题之一，不只是数字
容积率决定了什么？
规划专题研究 容积率2.5-4.5
社区规划研究 Product positioning research
规划排布形式的概述
新聚仁地产研究院
2.5-4.5容积率：觃划排布方式
排布方式
典型案例
集约式 （通常为商业办公酒庖等综合体）
上海品尊国际，成都誉峰等商业部分
围合式
上海仁恒河滨花园，上海丐茂滨江花园，北京棕榈泉国际公寓，上海绿城，北京红玺台，天津仁恒河滨城，
社区的道路系统呈环形布置， 沿 道路布置地下车库的出入口，以及地 面的零时停车位等； 车型道路保证社区组团景观及大 围合景观的完整性；
人行入口
上海绿城 Product positioning research
新聚仁地产研究院
社区主入口
景观系统规划
景观轴
下沉水景 组团景观 主要景观节点
绿化率55% 社区景观系统由5个组团景观， 以及一个中心景观构成，5个组团景 观幵迎合其命名种植相兰的植被； 中心会所景观打造二维高低变化 空间，景观更富于灵劢感；
图例
物业形态 高层18-30F 酒庖式公寓 会所
建筑面积
面积比
上海绿城黄浦湾 Product positioning research
新聚仁地产研究院
高层公寓
会所
高层公寓
高层公寓
高层公寓
高层公寓 （楼王）
高层公寓
酒店式公寓
道路系统规划
社区主入口/人行入口 车型入口 车库 消防通道
人车完全分流，人车分设入口； 车辆直接人进入地下车库，到达 单元地下车库大堂； 东南向的服务式酒庖公寓与设 置入口，及地下车库入口，提升其与 属性的同时，也方便社区的管理及私 密性；
人车完全分流，人车分设入口； 西南向的服务式公寓与门设置入 口，提升其与属性的同时，也方便社 区的管理及私密性；
容积率与产品组合
如何按照容积率来进行产品组合?那个我比较熟，一般来讲，容积率出什么产品，看本地的日照间距，比如说，北京市退日距离是，那么，在容积率左右，能够做出多层和小高层的组合，若是是1左右，能够做出，连排，多层，小高层的组合，若是是左右，能够是多层，小高层，高层的，组合，给你一个简单的计算公式，比如说，你的建筑密度是20%，那么，你能够用占地面积乘以建筑密度，得出的是建筑占地面积，然后用总建筑面积，除以建筑占地面积，就可得出可能的层数，固然，若是有具体的指标，我能够帮你带算。
一般在北方，容积率在左右的时候，就可以够出现多层，小高层，和高层的组合了，若是容积率达到了，就可以出现33层左右的超高层了，建议住宅的高度最好控制在100米之下。
容积率的术语释义为：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。
与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。
从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。
充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。
在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。
1、容积率低于，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率~，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率~，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4、容积率~，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。
如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率~，正常的多层项目，环境一般。
如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6、容积率~，正常的多层+小高层项目。
7、容积率~，正常的小高层项目。
8、容积率~，小高层+二类高层项目（18层以内）。
建筑规模估算表.xls
容积率 3.5
建筑密度 40%
建筑面积(平方米) 82686
基座面积(平方米) 9450
项目 规划标准 拟定规模
建筑面积(平方米) 82686 76470
基座面积(平方米) 9450 9510
容积率 建筑密度
3.5
40%
3.2
40%
基座面积 户数
0
0
2040
168
0
0
2880
168
2610
126
0
23760
一房
0
两房
0
住宅
小三房
0
高层
三房
0
四房
0
复式
0
小计
0
第一层
0
第二层
0
第三层
0
洋房 第四层
0
洋房
第五层 第六层
独拼
160
叠加
110
小计 1 1 1 1
写字楼 酒店宾馆
商业 公建配套
合计
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
76470
占地面积（亩） 90
占地面积(平方米) 23625
户型积单套面积一梯户数楼层单元栋数建筑面积一房0两房85273414280小三房0三房120273420160四房145273318270复式052710一房0两房90212136480小三房110212137920三房130212139360四房0复式023760一房0两房0小三房0三房0四房0复式00第一层0第二层0第三层0第四层0小高层建筑规模估算表项目多层小计住宅小计高层小计洋房第五层0第六层00独栋200100联排180100双拼160100叠加1101000000076470容积率建筑密度3540容积率建筑密度354032409510建筑面积平方米基座面积平方米拟定规模规划标准8268676470项目写字楼酒店宾馆商业9450合计90公建配套基座面积平方米23625826869450占地面积平方米占地面积亩建筑面积平方米别墅小计基座面积户数002040168002880168261012600753046200540726607278072000019802160000000000000000000000000000000000000000009510基座面积平方米9450
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深圳标准《深圳市城市
独立式住宅用地 低层(1-3层) 多层(4-6层) 中高层(7-9层) 高层(10层以上)
上海标准《上海市城市规 区位
建筑容量 类型
低层独立式住宅 其他低层居住建筑 居住建筑 （含酒店式公寓） 商业、办公建筑 （含旅馆建筑、公 寓式办公建筑） 工业建筑 （一般通用厂房） 仓储建筑
比例
10.0% 10.0%
2,667 1,071
4,000 3,000
40.0% 30.0%
合计
313 5,051
1,000 10,000
10.0% 100.0%
注意：容积率和建筑密度请参考当地规划标 准，并考虑当地日照间距
测算
单位建筑面积分摊额 (元/㎡) #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! -
公共绿地
广州标准《广州市城市规 住宅 层数
1-3层 （低） 4-6层 （多） 7-9层 （中高） ≥10层 （高）
深圳标准《深圳市城市规划标准与准则》
ห้องสมุดไป่ตู้
覆盖率
容积率
小区
组团
小区
组团
≤12% ≤16%
≤0.3
≤0.3
≤30% ≤35%
≤0.8
≤1.0
≤25% ≤32%
≤1.5
≤1.8
≤23% ≤30%
≤2.0
≤2.4
≤22% ≤22%
≤2.8
≤3.2
上海标准《上海市城市规划管理技术规定》
区位
中心城（外环线以内地区）
中心城外（外环线以外地区）
建筑容量
低层独立式住宅 其他低层居住建筑
多层 高层 多层 高层
内环线以内地区
建筑密度D 容积率FAR
20%
0.4
30%
0.9
33%
1.8
25%
2.5
50%
2
50%
总占地面积 总建筑面积 容积率
独立别墅 类别墅
多层 小高层
高层
5000 10000
2.0
容积率
0.3 1.00 1.50 2.80 3.20
覆盖率
18% 32% 30% 25% 18%
产品组合参考1
成本与售价
售价
综合建筑成本
独立别墅
类别墅
多层
小高层
高层
销售收入
注意根据当地市场标准填写
序号
一 二 三 1 2 3 4 5 四 五 六 七
利润测算
项目
总价 (万元)
销售收入
营业税及其他(5.7%)
总成本
土地成本
拆迁成本
建筑成本
财务费用
营销费用(3%)
所得税前净利润
所得税(15%)
所得税后净利润
成本利润率
产品组合参考1
平均层数
1.7 3.1 5.0 11.2 17.8
占地面积 (㎡)
3,333 1,000
建筑面积 (㎡)
1,000 1,000
高层
30%
3
30%
2
-
-
-
按照建设部《公园内部用地比例》的规定执行
广州标准《广州市城市规划管理技术规定》
容积率 居住区级 小区级
组团级
建筑密度（%） 居住区级 小区级 组团级
0.8
0.9
30
32
居住区级用地规模：50－100公顷；小区级用地规
1.2
1.2
1.5
25
28
30
15公顷；组团级用地规模：1－5公顷
4
内外环线之间地区
D
FAR
18%
0.35
27%
0.8
30%
1.6
25%
2
50%
1.8
45%
3.5
低层
60%
1.2
50%
1
多层
45%
2
40%
1.6
新城
D
FAR
18%
0.3
25%
0.7
30%
1.4
25%
1.8
50%
1.6
40%
2.5
40%
1
35%
1.2
中心镇 D 18% 25%
30%
40% 40% 35%
1.5
1.5
1.9
22
25
28
2.2
2.2
2.8
20
22
25
心城外（外环线以外地区）
中心镇 FAR 0.3 0.7
一般镇和其它地区
D
FAR
18%
0.3
25%
0.7
1
30%
1
执行
1.2
40%
1.2
1
40%
1
1.2
35%
1.2
-
-
-
用地规模：50－100公顷；小区级用地规模：10－ 15公顷；组团级用地规模：1－5公顷