2019无锡太科园项目定位报告13
多媒体稿1005
科技园地块规划概念和目标无锡，历史悠久的文化名城，民族工业的摇篮，苏南模式的发祥地，是太湖上一颗璀璨的明珠。
项目基地位于无锡国际太科园，太湖湖畔，风景宜人。
基地东侧河流蜿蜒而过，具区路、菱湖大道快速沟通新区和老城区，交通便利，占据优越的地理环境。
方案以“生态悦谷·智慧工园”为设计概念，探索效率、活力、生态相复合的未来科技园新模式。
深度关注业主“企业绿洲、生态家园”的诉求，以标志性、生态型、独立性和灵活性为设计原则，力图打造集以人为本的园区环境，低碳生态型示范园区和弹性灵活的空间模式三位一体的新一代一流科技园。
规划特色方案规划综合风水、气候、景观、开发分期、经济性等多重因素，全盘统筹。
设计“一心、两轴、多组团”的空间布局，以场地中心为皿，引东侧河流，结合工业化景观构筑场地景观核心；以会议展览中心到河边景观轴构筑东西生态轴，以会议展览中心到南侧入口构筑南北礼仪形象轴。
围绕两轴布置总部办公、科研、公寓多个组团，形成张弛有度、收放自如的园区空间。
1、风水与科学结合——顺天礼人a.盘龙腾首·高低有序顺乎天道、尊乎自然逻辑，天人合一，自然生长。
建筑布置遵循地脉，环踞边界，如蛟龙盘卧，采用“强边”、“活心”的设计手段，凸显内核，科研楼高效集聚，减少建筑栋数，为科研人员提供一个共享广场空间，围合空间尺度宜人，总部塔楼挺拔大气，形成龙首腾空驾云之势，统率全局。
b.藏风聚气·顺应气候规划北高南低，西高东低，沿河建筑低矮，布局契合无锡气候特征，凉爽东南夏季风经过东侧河流冷却，导入科技园区，西向、北向高层建筑遮挡冬天寒冷西北季风。
自然通风采光优越，围合的内院空间起到了藏风聚气的效果。
c.引水成财·改善微气候古语云：“仁者乐山，智者乐水”“山主人，水主财”。
方案建筑为山，引河为水。
塔楼龙口处导入水流，蜿蜒流经整个园区，于下流和河交汇，活水长流，绵延不绝。
园内水系不但能形成景观，更能冷却内部空气温度，调节湿度，降低热岛效应，形成有利的微气候环境，降低能耗，节约办公成本。
无锡新区项目策划定位
目的性消费有利于迅速打开 项目的市场认知
鲜明主题，辅助“购物超市、品牌专卖”， 形成“大众化、人性化、特色化、一体化” 的新型消费巨无霸。
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定位推导
项目属性的思考
项目属性
主题性、集中性大型 餐饮、休闲、娱乐 大众化、人性化、特色化、一体化 新型消费中心
结论
无锡首座 乐 5D 风尚世界
A B C D
总收益 出售 出租 总计
面积（㎡） 135500.00 15000.00 150500.00
备注：根据5年内全部出售出租后收益计算
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以持有租赁形式的投资回报率分析
内部回报率
公寓20%；商业9%；写字楼11%
结合市场价格及本项目的特点，制定合适的销售价格是项目提高投资回报率的关键。 价格区间建议及销售总额预测
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定位解析
5D
5D空间
5D多维空间 多维时间 多维空间 多维年龄 多维风情 多维享受
缤纷多维世界
解析 早中晚，全天候 合理的动线设计、消费可以相互穿插 老人、中年人、儿童 欧美、东南亚、中式风情 “餐饮、休闲、娱乐”为主
长 江 北 路
公寓式酒店 写字楼
公寓式酒店
商业
锡
甘
路
10
项目简介
写字楼 公寓式酒店 公寓式酒店
长 江 北
项目 商 业 写 字 楼 1f 路 2f 3f 4f
商业
锡
5f
甘
建筑面积 75200
路
17700 17000 16500 16000 8000 建筑面积（㎡） 栋数 层数 平层面积（㎡） 18000 1栋 15 1200
备注： 投资者回报率按照公寓式酒店 租金2000元/套测算；商业及写 字楼租金3元/天㎡，无递增。 此预测为收益预测，不计算各 项成本和税金。
无锡(太湖)国际科技园战略规划项目园区发展规划报告
无锡（太湖）国际科技园战略规划项目园区发展规划报告无锡（太湖）国际科技园战略规划项目园区发展规划报告2009年02月26日?? 2008 BearingPoint, Inc>. 2无锡（太湖）国际科技园园区发展战略研究目录??无锡（太湖）国际科技园功能环境建设规划z 产业功能环境建设规划z 城市功能环境建设规划??无锡（太湖）国际科技园招商和品牌规划z 品牌定位z 品牌建设策略z 招商模式建议z 品牌和招商渠道建议??无锡（太湖）国际科技园运营管理策略z 运营机制探讨z 盈利模式分析?? 2008 BearingPoint, Inc>. 3无锡（太湖）国际科技园园区发展战略研究定位于集高科技产业功能和城市现代服务功能于一身的综合性城市副中心，太科园重点建设“一区两中心”，成为无锡的智力核心区（CID)城市现代服务业聚集区城市功能“一区”愿景目标如果说新城是无锡市未来的“心脏”那太科园就是无锡市未来的“大脑”无锡（太湖）国际科技园无锡的CID无锡智力核心区产业功能“两中心”创智服务中心研发创新中心CID?? 2008 BearingPoint, Inc>. 4无锡（太湖）国际科技园园区发展战略研究因此，我们从产业功能和城市环境两方面对太科园进行规划城市环境??生活功能??空间布局太科园功能环境建设产业功能?? 产业基础保障?? 产业活动支持?? 2008 BearingPoint, Inc>. 5无锡（太湖）国际科技园园区发展战略研究目录??无锡（太湖）国际科技园功能环境建设规划z 产业功能环境建设规划z 城市功能环境建设规划??无锡（太湖）国际科技园招商和品牌规划z 品牌定位z 品牌建设策略z 招商模式建议z 品牌和招商渠道建议??无锡（太湖）国际科技园运营管理策略z 运营机制探讨z 盈利模式分析?? 2008 BearingPoint, Inc>. 6无锡（太湖）国际科技园园区发展战略研究产业功能环境建设包括产业运营场所、产业基础保障、产业活动支持三方面人力供应?? 人才服务?? 职业培训?? 高等教育企业运营?? 工商?? 税务?? 银行?? 电信?? 邮政?? 商检?? 海关业务支持?? 财务服务?? 法律服务?? 知识产权?? 工商税务服务交流转化?? 知识、信息交流?? 创新成果产业化?? 产品展示和交易融资平台?? 产业投资?? 信用担保?? 投融资中介?? 上市策划政策扶持?? 税收?? 售地房租?? 企业注册?? 出口政策?? 扶持基金产业服务?? 技术服务?? 电子商务?? 推广展示?? 供需整合?? 企业孵化基础设施?? 水?? 电?? 气流通存储?? 仓储物流设施?? 通讯设施?? 数据存储安全保障?? 保安?? 消防产业运营场所基本需求基础保障产业活动支持人员交通?? 道路交通?? 公交系统?? 停车泊位Text产业活动支持Text基础保障运营场所产业软环境产业硬环境?? 2008 BearingPoint, Inc>. 7无锡（太湖）国际科技园园区发展战略研究园区的产业定位决定了产业运营场所的基本形态，太科园未来应建设适合智密型产业发展的活动场所太科园产业定位城市型高新技术制造软件及信息服务金融服务现代生产性服务自主研发设计及研发设计外包 /产业活动创造型研究基础性研究应用型研究应用研发智力型劳动生产性服务操作型劳动生产制造工业楼宇写字楼研发大楼独立研究所产业运营场所小低高大高低产业活动空间需求协作分工程度创新含量场所占用空间场所集中度场所舒适性大高实用小低舒适?? 作为无锡市的CID——智力核心区，太科园将重点发展智力密集型产业，着力打造产业“两中心”——研发创新中心、创智服务中心?? 智力型产业发展模式决定了太科园内的主要产业运营场所形态应为写字楼和研发大楼?? 另外，太科园打造制造业相关生产性服务集群需要定制型的工业楼宇，但应该保证此类生产场所的集约性资料来源：毕博分析Text产业活动支持Text基础保障运营场所?? 2008 BearingPoint, Inc>. 8无锡（太湖）国际科技园园区发展战略研究处于产业链不同环节的企业对产业活动场所的需求各不相同资料来源：毕博分析低高不同相似低高低高弱很高中低很低高图例：大中高低实用舒适低层独立研究所研发大楼写字楼工业楼宇小强最强空间性集中度舒适性产业特征产业运营场所?? 平面占地空间?? 空间垂直延伸性建筑形态 ?? 主要形态?? 建筑密度?? 场所空间独立性?? 绿化率?? 建筑舒适度?? 建筑功能同一性?? 建筑结构相似性生产制造生产性服务应用研发基础性研究?? 2008 BearingPoint, Inc>. 9无锡（太湖）国际科技园园区发展战略研究太科园的产业根据其特点和需求可以划分为三个群组，太科园可以据此有针对性地建设产业运营场所研发创新产业场所创智服务产业场所资源型产业场所太科园产业群组自主研发设计及研发设计外包软件及信息服务、金融服务、现代生产性服务城市型高新技术制造建筑类型独立研发型建筑密集办公型建筑产业特征型建筑办公环境特点以研发类工作为主，需要舒适的工作空间，工作场所的空间分布分散，独立性强以智力密集型工作为主，从业人员多，主要办公设备多为数字化设备，占用空间少，楼宇多在垂直方向延伸，土地集约性好不同产业需要不同形态的建筑，共同点都是占用较大面积的土地空间，并且产业场所对功能性的要求较高关注点建筑的形态风格要体现出人文关怀；应该布局在自然风景良好的区域建筑以现代的设计风格为主，体现出高科技的特征；现代化的信息基础设施；写字楼尽量集中，形成楼宇群，楼与楼之间要实现互通互联，方便员工办公交流如果这类建筑以出租形式提供给产业客户使用，开发商需要具备足够的定制化能力，能够依据不同产业特征，甚至根据企业的特殊需求开发其产业场所示例小型低层办公楼，楼与楼之间配以绿地、园林作为间隔，专楼专用写字楼宇群，可多家企业入驻同一楼宇，高档酒店、公寓、会展、文化娱乐、商业等配套设施完善定制型工业楼宇，外观与园区生态环境相协调建设重点?? 2008 BearingPoint, Inc>. 10无锡（太湖）国际科技园园区发展战略研究未来，太科园应针对不同产业层次，有选择的确定产业场所的开发模式根据产业总体发展战略报告所述，将产业场所（载体）承载的产业层次分为战略产业、支柱产业、基础产业，太科园应根据不同产业层次，选择合适的产业场所开发模式?? 对于战略产业，园区需要对土地有较高的可控权，从而可以保证以优惠的政策性价格吸引这类企业入驻，并进行重点培育?? 对于支柱产业，园区需要制定较为合理的价格，来保持和增强这类产业的核心竞争力?? 对于基础产业，园区可奉行市场价格导向原则，令其自然聚集发展土地管理分析模型战略产业支柱产业基础产业载体承载的产业层次园区对载体开发的可控程度低中高?? 高新技术制造业所需现代生产性服务业?? 其他服务外包产业?? 城市型高新技术制造业?? 金融服务（金融后台服务和金融服务外包)?? 软件及信息服务产业?? 自主研发设计与创新（重点关注生物医药、IC和新能源（例如光伏）产业）?? 研发设计外包?? 城市现代服务产业资料来源：毕博分析?? 2008 BearingPoint, Inc>. 11无锡（太湖）国际科技园园区发展战略研究太科园通讯环境建设整体情况良好，基本能满足现阶段软件及信息服务产业发展的需要，其中国家钻石级标准的数据中心全国领先Text产业活动支持Text基础保障运营场所网络硬件园区已实现万兆到园区，千兆到户，无线网络覆盖，重点企业可以直接上骨干网钻石级数据中心在建的代表国家钻石级标准的数据中心——中国电信国际数据中心，将依托中国电信强大的服务支撑，拥有安全的环境、可靠的网络、优质的服务和丰富的运营维护经验，提供全天候响应及电信级现场服务网络服务运营商园区现已引入中国电信，并将陆续引入中国网通和中国铁通，多家电信运营商供企业自主选择供电已采用双冗余回路供电太科园通讯环境整体情况良好中国电信国际数据中心全国领先?? 2008 BearingPoint, Inc>. 12无锡（太湖）国际科技园园区发展战略研究太科园现阶段国际通讯链路采用单一海缆方式，未来可考虑另外租用其它独立的陆缆或海缆通讯链路，以供灾备使用太科园金融后台服务、软件及信息服务两个支柱产业对信息的流通、存储、安全等要求很高，其信息处理量会随着业务的发展迅速膨胀太科园现阶段国际通讯链路采用单一海缆方式，网络安全性和稳定性存在一定的隐患，建议未来可考虑另外租用其它独立的陆缆或海缆通讯链路，以供灾备使用软件和信息服务产业发展较好的地区都具备多种灾备通讯链路，例如印度班加罗尔采用卫星通信方法出于国家信息安全政策、高昂成本和通信质量因素的考虑，中国园区要架设自己的卫星站还存在很大困难，目前只有苏州工业园区有通过海陆空三维方式进行通讯链路的保障目前国内软件和信息服务产业先进园区普遍考虑采用的是租用陆缆的方式，中国四大电信运营商都已或正在建设各自的陆缆链路，以防备由于地震等自然原因所引起的互联网访问障碍2006年的台湾地震，极大地影响了中国软件和信息服务产业，这也从一个侧面反映中国互联网服务商信息安全的巨大隐患?? 2008 BearingPoint, Inc>. 13无锡（太湖）国际科技园园区发展战略研究太科园应充分借力中国电信钻石级IDC，建设信息增值服务平台为太科园及新区乃至周边的企业提供更多可选择的主机租用、多线路主机托管、虚拟主机、各类网站服务和增值服务等互联网和数据服务，充分满足企业对信息技术基础平台的较高要求未来随着科学技术的发展、技术成本的下降以及网络服务需求的提升，太科园可考虑将部分必需的增值服务升级成基本的互联网免费服务（如简单的RAID阵列等），一方面促进园区互联网服务提供商（也是ITO从业者）的业务提升，另一方面也为园区企业互联网应用提供方便信息增值服务范围广、种类全信息增值服务升级为免费服务?? 2008 BearingPoint, Inc>. 14无锡（太湖）国际科技园园区发展战略研究经过三年的快速建设，太科园产业硬环境建设已初步完成，未来应在产业活动支持方面重点发力，建立起承载产业运营所需的软环境园区成熟期园区发展期园区起步期产业支持生产场所核心需求公共服务人员交通流通存储基础设施运营场所全保障购物住宿餐饮保健文体教育医疗产业服娱乐发展阶段产业功能生活功能产业功能未来建设重点政策扶持融资平台人力供应企业运业务支持交流转化?? 2008 BearingPoint, Inc>. 15无锡（太湖）国际科技园园区发展战略研究太科园没有形成系统的政策扶持体系，也尚未组建专业的服务团队，目前可以借力于新区，但不能满足太科园特色产业快速发展的需求?? 无锡市委明确提出，要把太科园等重点园区作为全市“三创载体”建设和科技创新的重中之重和龙头，并提出了“聚焦太科园”战略?? 太科园和其他无锡市内园区一样，享受同等政策优惠，虽然“聚焦太科园”，但并没有特殊政策倾斜，无锡市各园区开放式公平竞争?? 无锡新区把太科园作为新区“二次创业”的主战场，对太科园的建设和产业发展给予了多方面支持?? 太科园可以借力于新区的产业资源、招商资源、人脉、政策资源（太科园给企业的70%的政策补贴来自新区）、服务体系等等?? 太科园没有形成系统的政策扶持体系，税收、地租、补贴等政策都和市、新区统一，尚未制定园区独立的特殊政策，且没有政策制定权?? 太科园没有建设产业服务队伍，由招商部门兼职协调新区为企业服务太科园无锡新区产业扶持无锡市战略聚焦Text 产业活动支持Text基础保障运营场所?? 2008 BearingPoint, Inc>. 16无锡（太湖）国际科技园园区发展战略研究通过对无锡新区企业进行问卷调查，为制定园区发展规划提供参考：太科园在加速完善园区城市功能环境的同时，应重点建设产业软环境面向新区企业的问卷调查旨在通过了解企业对新区目前的产业环境和生活环境的改进需求，引导太科园有重点地开展自身产业环境和生活环境的建设；通过了解企业建立研发中心和企业总部的业务发展需求，帮助太科园产业发展更好地与新区产业衔接园区功能环境产业功能环境0>.280城市功能环境0>.267产业软环境0>.287产业硬环境0>.267政策支持0>.293产业活动支持0>.28企业选择的项目数总共设置的项目数= 比值该比值越大，表明企业对该方面的满意度越低。
中关村软件园太湖园区设计策划案例分析精品PPT课件
写在最后
成功的基础在于好的学习习惯
The foundation of success lies in good habits
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谢谢聆听
·学习就是为了达到一定目的而努力去干, 是为一个目标去 战胜各种困难的过程,这个过程会充满压力、痛苦和挫折
02 前期策划
• 形态构成
太科园总体开发与无锡的物联网和服务外包产业刚刚起步，并且项 目位置较偏。虽然占据政策优势，发展潜力巨大，但产业短期内需要培育。
项目区位决定了60多万m2园区物业，很难在开发过程中全部销售。 项目的产业发展特点又决定了开发商必须持有一定比例的自有物业，以控 制产业方向并培育园区产业发展。
• 触媒选择
通过对信息产业发展前景的预测、依托北科建集团的自身优 势以及无锡产业结构特点，该项目重点引进如下产业：
（1）结合当前物联网概念，打造微系统与通信技术研发中心。 （2）发挥原中关村软件园企业资源优势，做好北京、上海高端研发企业产业转移 的承接服务，打造区域服务外包交付核心区。 （3）结合当前无锡产业发展的实际情况，本着核心产业发展与经济效益并重的原 则，引进集成电路设计与中试基地。 （4）发展工业设计、游戏研发等自主创新区，扶持原创产业发展，提升园区可持 续发展能力。 （5）结合无锡当地产业经济特点，打造微长三角民营企业总部办公集聚区。
江南特色科技园区的规划探索
——中关村软件园太湖园区设计策划案例分析
目录 CONTENTS
01 项目概述 02 前期策划 03 园区规划 04 思考总结
01 PART ONE
项目概述
• 项目背景 • 目标设定 • 环境分析
2019无锡太科园项目定位报告13
居民人均可支配收 入、储蓄、人均消 费支出、社会消费 品零售总额均保持 较快增速，为房地 产发展提供较强购 买力支撑。
2019年
社会消费品零售总额 (全市） (亿元）
824.11
社会消费品零售总额 (城市） (亿元）
695.49
2019年 959.47 805.83
2019年 1134.75 956.42
亿元
无锡市区固定投资总额-住宅投资
2000
1500
1000
500
0
固定投资总额（亿元） 住宅投资（亿元）
2005 832.69 113.07
2006 956.64 135.75
2007 1093.67 193.35
2008 1247.18 224.09
2009 1599.21 223.93
城市综述－社会发展
太湖新城 板块
区位属性－新区概况
无锡新区，国家创新型 科技园区试点，国家高 新技术产业开发区，总 面积223平方公里（含太 科园），综合实力位居 中国56个国家级高新区 前五位，中央海外高层 次人才创新创业基地 （海归及外籍人士达 1.02万人）。 2009年，地区生产总值803.2亿元，财政总收入186.1亿元，高新技术产业产值 1893.5亿元
户籍人口 市区人口 常住人口 人口自然增长率
2019年 453
228.49 557
0.67‰
2019年 458 232.3 584
-0.27‰
2019年 462
235.92 599
0.68‰
2019年 464.2 273.42 610.73 0‰
2009年 465.65
619.57 0.25‰
万人 250.00 200.00 150.00 100.00 50.00
策源无锡地块产品定位报告
策源无锡地块产品定位报告一、背景介绍随着无锡城市化进程的推进，城市土地资源已趋紧张，市中心地块已经基本饱和。
然而，由于无锡经济的快速发展，对商业和住宅用地的需求依然旺盛。
因此，本报告将对一块位于无锡市郊的地块进行定位分析，以确定最佳的产品定位。
二、市场结构分析1.商业用地市场：无锡商业用地市场日益活跃，大型购物中心、商场和百货公司的需求持续增长。
2.住宅用地市场：无锡人口持续增长，对高品质住宅的需求逐渐增加。
3.公共设施用地市场：随着城市发展，公共设施用地的需求也越来越大，尤其是学校、医院和文化设施。
三、地块定位分析根据市场结构分析，针对该地块的产品定位有以下几种方案：1.商业地块：将地块用作商业中心或购物中心，以满足当地消费者的需求。
该地块紧邻市中心，附近居民众多，并缺乏大型商业设施，适合开设大型购物中心。
2.住宅地块：市中心地块供不应求，将地块规划为高品质住宅区，吸引高收入人群。
该地块位置优越，离市中心较近，可享受到便利的交通和配套设施。
3.公共设施地块：考虑将地块规划为学校、医院或文化设施用地，满足市民对公共设施的需求。
该地块周围居民密集，需求量大。
四、产品定位方案基于以上定位分析，本报告提出以下产品定位方案：1.商业地块产品定位：将地块规划为大型购物中心。
购物中心将包括多个大型商场、百货公司和娱乐设施，吸引周边居民和市中心居民前来消费。
购物中心将采用国际化运营模式，引入国际品牌并提供高品质的购物体验。
同时，购物中心将注重融入当地文化元素，与周边社区密切合作，提供符合市民需求的服务和活动。
2.住宅地块产品定位：将地块规划为高品质住宅小区。
该住宅小区将打造为绿化环境优美、高品质生活的代表。
小区将提供多种户型选择，适应不同家庭需求，同时配备现代化的社区设施，如游泳池、健身房和儿童乐园等。
小区将注重社区建设，提供社区活动和服务，增加居民的归属感和满意度。
3.公共设施地块产品定位：将地块规划为综合公共设施用地，建设学校、医院和文化设施。
无锡建设调研报告
无锡建设调研报告背景介绍无锡市位于江苏省东南部，地处长江三角洲，是中国重要的经济中心之一。
无锡经济发达，拥有发达的现代制造业和服务业，被誉为“太湖明珠”。
本次调研旨在深入了解无锡市的城市建设情况，探索其成功的经验和亮点。
第一部分：城市规划与建设无锡市长期以来高度重视城市规划与建设，注重经济社会发展与城市环境的协调发展。
城市建设的突出特点包括以下几个方面：1. 城市布局合理：无锡市合理规划了城市功能区，建立了以市中心为核心，分区域发展的城市布局。
各功能区有便捷的交通连接，方便市民居住和工作的需求。
2. 绿化环境优美：无锡市大力推进生态环境建设，大规模绿化城市空间，改善市民的居住环境。
公园、绿地与道路融为一体，形成了和谐的人居环境。
3. 交通建设便利：无锡市以交通便利为基础，不断完善城市道路网络和公共交通系统。
高速公路、铁路和城市轨道交通相互衔接，为市民提供了高效、便捷的出行条件。
第二部分：经济发展与产业转型无锡市长期以来深入推进产业转型升级，实现了经济的快速发展与多元化。
无锡市的经济发展具有以下特点：1. 制造业突出：无锡市拥有发达的制造业，涵盖机械、电子、汽车等多个领域。
特别是在纺织、轻工等传统产业上，无锡市仍保持较大的优势，形成了一批具有竞争力的知名企业。
2. 高新技术产业发展迅猛：无锡市注重高新技术产业的发展，形成了以电子信息、生物医药、新材料为主的高新技术产业集群。
无锡市在电子信息领域已形成了较强的创新能力和市场竞争力。
3. 服务业蓬勃发展：无锡市加大对服务业的支持力度，鼓励发展以金融、文化、旅游等为主的现代服务业。
无锡市的服务业发展势头喜人，各种综合性商业中心、文化娱乐场所相继兴起。
第三部分：城市管理与社会治理无锡市重视城市管理与社会治理，积极推进智慧城市建设，提升城市管理和服务水平。
城市管理与社会治理的亮点如下：1. 智慧城市建设：无锡市引入了大数据和人工智能技术，实现城市基础设施、交通运行、公共安全等方面的智能化管理。
无锡项目的定位报告PPT36页
15、机会是不守纪律的。——雨果
46、我们若已接受最坏的，就再没有什么损失。——卡耐基 47、书到用时方恨少、事非经过不知难。——陆游 48、书籍把我们引入最美好的社会，使我们认识各个时代的伟大智者。——史美尔斯 49、熟读唐诗三百首，不会作诗也会吟。——孙洙 50、谁和我一样用功，谁就会和我一样成功。——莫扎特
无锡项目的定位报告
11、战争满足了，或曾经满足过人的 好斗的 本能， 但它同 时还满 足了人 对掠夺 ，破坏 以及残 酷的纪 律和专 制力的 欲望。 ——查·埃利奥 特 12、不应把纪律仅仅看成教育的手段 。纪律 是教育 过程的 结果， 首先是 学生集 体表现 在一切 生活领 域—— 生产、 日常生 活、学 校、文 化等领 域中努 力的结
无锡太科园项目定位报告13教学内容共134页
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
无锡太科园项目定位报告13教学内容
36、“不可能”这个字(法语是一个字 )，只 在愚人 的字典 中找得 到。--拿 破仑。 37、不要生气要争气，不要看破要突 破，不 要嫉妒 要欣赏 ，不要 托延要 积极， 不要心 动要行 动。 38、勤奋，机会，乐观是成功的三要 素。(注 意：传 统观念 认为勤 奋和机 会是成 功的要 素，但 是经过 统计学 和成功 人士的 分析得 出，乐 观是成 功的第 三要素 。
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
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无锡太湖科技园核心区城市设计解读
当时当地——无锡(太湖科技园核心区城市设计刘巍徐刚杨超【摘要】无锡太湖科技园南部核心区是无锡高新区的重要组成部分,南邻太湖,区位与景观优势明显。
本次研究基于产业升级转型的时代背景和无锡江南水乡的地域特色,探索适于“当时当地”的精细化设计方法,针对现实问题和需求提出两大核心议题:一是功能细化与空间固化,即将原先含混模糊的功能需求进行层层细化和规模量化,在此基础上予以空间落位,以满足太湖科技园产业提升和业态高端化、混合化的空间需求,促进城市整体升级发展;二是依托紧邻太湖的景观特色和江南水乡的传统风貌,探讨以以城市设计的方式介入地域特色的塑造的方法与途径。
【关键词】精细化设计;功能细化;地域特色1.项目背景无锡高新区是国务院批准的国家级高新技术开发区之一。
无锡太科园作为无锡高新区的重要组成部分,是以物联网技术为特色的高新技术产业园区。
2006年,太科园启动建设, 2009年国务院正式批复无锡成立国家传感网创新示范区,太科园成为这一创新示范区核心区。
经过7年建设,太科园已经建成包括传感网创新园、中关村软件园太湖分园、大学科技园、感知中国博览园等专业园区,园区整体形象初露端倪。
目前,园区内除南部核心区和北部核心区等区域,大部分用地均出让完毕。
本次规划研究范围就是南部核心区的1平方公里的用地(图1。
如果要用一句话来概括规划区的区位特征,我们说她是无锡高新区的核心的核心。
太科园从规划建设之初就坚持了高标准的起点,2006年园区完成了总体规划,2007年完成了覆盖全区的控制性详细规划,之后相继完成了水系规划、照明规划等专项规划。
但是,当南部核心区的建设提上议事日程之时,太科园管委会面对一系列已经完成的规划仍感觉无从下手。
从已有的控规来看,南部核心区未来的用地功能安排除了商业金融用地以外,还有大量的商业、办公、居住混合用地。
用地的类型相似,尺度接近,总量可观。
从城市形态来看,控规采用了“高层、多层”的弹性描述来引导空间形态。
象的形式:无锡太湖科技园中央商务区景观设计评析
象的形式：无锡太湖科技园中央商务区景观设计评析戴代新;陈语娴【摘要】从符号学角度研究风景园林设计语言具有指导性、探索性的意义,中国“象”的概念为非言语的设计语言提供了新的思路.从“象”的形式出发,以无锡太湖科技园中央商务区景观设计为例,探讨抽象形式与地方意象在风景园林设计实践中的结合,从图式思维、几何原型和空间形态3个层面详细解析了德国瓦伦丁事务所的设计语言.通过讨论指出设计语言的形式介于抽象与具象之间,意象的获取不局限于抽象的方法.【期刊名称】《中国园林》【年(卷),期】2019(035)008【总页数】6页(P88-93)【关键词】风景园林;风景园林设计;设计语言;抽象;意象;图式思维【作者】戴代新;陈语娴【作者单位】同济大学建筑与城市规划学院上海200092;同济大学建筑与城市规划学院上海200092【正文语种】中文【中图分类】TU986“设计语言”是设计师热衷探讨的问题，风景园林也不例外。
“设计语言”具有两方面的使用语境：一是比喻的，设计语言等同于设计的手法和技巧，这是普遍性的使用方法；另一种是从语言符号学的角度探讨风景园林设计的一般规律，反映了符号学以及后现代文化理论对设计理论的影响，西方国家在此方面成果出现在20世纪90年代左右，虽然具有理论上的启发性，但并没有对设计创作提供实用性的方法论。
究其原因，是因为语言符号学范式在设计领域运用的困境[1]。
正如恩斯特·卡西尔所说，在某种意义上，一切艺术都是语言，但它们不是文字符号的语言，而是直觉符号的语言[2]。
这一论断对风景园林设计语言的研究有两方面的启示。
首先，风景园林作为艺术的门类之一，急需设计语言的研究。
中国当代风景园林发展40年来，从初期向西方现代风景园林学习，到寻找“中国性”[3]的召唤，却仍未有类似中国建筑设计自信和成熟的发声。
其次，从符号学的理论前沿发展出发，有必要从非言语的符号学范式探索风景园林设计的理论创新，“象”的符号学意义值得进一步研究[1]。
龙湖无锡太科园项目销售说辞
龙湖无锡滟澜山销售讲义2010年3.22更新说明1．销售手册是为规范销售管理和销售说辞、统一对外口径、加强客户引导、促进销售、提高专业化水平，所有置业顾问务必严格执行；2．由于各部门都存在一些暂时无法回答的问题，所以答客问部分会不定期更新和增加；3．由于还没有沙盘、样板间等销售道具，相关销讲资料暂缺；4．按照不同时期的销售对策，此项目手册会做出调整，请及时对照、更新；5．本手册仅限于公司内部使用。
目录一、开发商介绍 (4)二，承建商介绍 (8)三、建筑设计公司介绍 (8)（一）巴沙尼亚（Bassenian） (8)（二）上海工程勘察设计有限公司 (9)四、监理公司介绍 (9)五、园林景观设计公司介绍 (10)（一）上海北斗星 (10)六、物业管理公司介绍 (10)七、区域特点、配套及规划 (12)（一）区域价值解读 (13)（二）自然环境 (17)（三）人文环境 (18)（四）交通 (18)（五）商业配套 (20)（六）休闲娱乐 (22)（七）教育 (23)（八）医疗 (23)八、小区规划设计 (24)（一）规划指标 (24)（二）地形设计 (25)（三）交通系统规划 (26)（四）建筑风格 (27)（五）户型设计 (28)（五）景观特点 (29)（六）小区配套 (35)（七）安防设施 (35)九，产品建造标准答客问 (36)一、开发商介绍龙湖地产1995年创建于重庆，通过15年的发展，目前已经成长为一家全国化的大型地产集团。
集团总部设在北京，目前在全国的10个中心城市进行开发。
这10个城市分别是：西三角经济圈的重庆、成都、西安；环渤海经济圈的北京、沈阳、青岛；以及长三角经济圈的上海、无锡、常州和杭州。
龙湖是国内最具实力的地产企业之一，排名全国前十。
从2007年开始，龙湖地产的年销售额已经连续三年突破100亿元，标志着龙湖已经迈入国内第一流房地产企业的行列。
2008年，龙湖被国务院发展研究中心等机构评定为“中国房地产企业规模十强”，年销售额名列全国第九；2009年，龙湖只用了半年时间就已经销售过百亿，全年销售额达到187亿，并成功进军无锡、沈阳、常州、杭州、青岛五个新城市，标志着龙湖进入新一轮全国扩张的进程。
2010年无锡新安街道主邻里中心功能定位项目策划报告
第一商圈
以区位和交通路 程为主要界定标准 ，将核心区—— 新 安街道本地居民定 义为第一商圈服务
熟度为主要界定标准 ，将大学城内即将入 住的大学生归为第二 商圈消费群体，消费 阶层尚未成型但特征 明显。
定义为第三商圈消费
群体，消费阶层尚未 成型，但消费特征明 显。
对象，消费阶层成
型且成熟。
第三商圈 第二商圈 第一商圈
泽
路 青年公社 清 嘉 路
老镇区商业街 副邻里中心 清 源 副邻里中心 路 主邻里中心 副邻里中心
9
新安街道主邻里中心功能策划
新安街道及周边商业现状分析
商圈人口、经济、消费特征分析
第三商圈
人口、经济、 消费 第二商圈
第一商圈
10
新安街道主邻里中心功能策划
新安街道及周边商业现状分析 商圈人口、经济、消费特征分析
16
新安街道主邻里中心功能策划
新安街道及周边商业现状分析 新安街道商业现状分析
新安街道零售业现状
零售业在街道第三产业中分布最为 广泛，以五金、纺织品和食品零售居多。 街道居民对安置房的装修，产生了对建 材、家具、家居饰品的大量需求，未来 2~4年时间内，此种需求还将持续。
新安街道服务业现状
20
新安街道主邻里中心功能策划
目录
第一部分：项目简介 第二部分：新安街道及周边商业现状调研 第三部分：新安街道邻里中心功能分析与定位 第四部分：邻里中心业态及功能配置策划 第五部分：项目招商规划设想及建议
21
新安街道主邻里中心功能策划
新安街道邻里中心功能分析与定位
消费人群需求分析——餐饮
消费内容以饮食消费为主，同时 主要包括学习消费、休闲娱乐消 费、形象消费、人际交往（礼品） 消费、感情和通讯投资等。
无锡(太湖)国际科技园战略规划项目
周
第（5）期
时间：2008.09.22–2008.09.30签发人：张继鸿
一、本周工作进展
1.制定园区发展战略
项目组内部召开讨论会，拟定园区发展总体战略，编写报告并完成初稿。
2.制定产业发展战略
项目组内部召开讨论会，拟定产业发展总体战略，编写报告并完成初稿。
二、下周工作安排
1.制定园区发展战略
完善园区发展总体战略，项目组太科园领导进行沟通
开始制定园区的运营管理总体战略
2.制定产业发展战略
完善产业发展总体战略，项目组与太科园领导进行沟通
开始制定园区的产业环境建设战略
3.内部分析
在制定园区和产业发展战略过程中，对内部分析报告进行补充完善。
4.外部分析
在制定园区和产业发展战略过程中，对外部分析报告进行补充完善。
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新区概况－产业支撑
无锡新区以占全市6%的人口、土地和资源消耗， 创造了全市15%以上的地区生产总值和地方一般 预算收入、25％的规模以上工业产值、40％的服 务外包产值、45％的高新技术产业产值、50％的 到位外资和进出口总额。
传感网研发应用跻身世界先进行列； 光伏太阳能电池组件制造技术和产值居 世界首位；集成电路制造技术和产值居 全国第一。
城市规划－太湖新城
太湖新城东至京杭运河，南至外太湖，西至梅 梁湖，北至梁塘河。总面积150平方公里，建设用 地约95.7平方公里，规划人口规模为100万，就业 岗位约50万。 发展定位：建设成为无锡的城市新中心、产业 新高地、旅游新天地、宜居新天堂、生态新标杆。
规划建设布局： “一带”（环太湖山水风光带） “一核”（行政文化及金融商务核心区） “两园两区”（太湖国际科技园、科教产业园 及核心区两侧的宜居生活区）。
新区概况－发展规划
规划定位：以产业特点鲜明、区域功能完善、人文环境优越、经济社会和谐为 主要特点的长三角示范、国内领先、国际一流的创新型国际化科技新城; 发展目标：国际先进制造业集聚区，国家科技创新先导区，苏南国际物流集散 区，和谐宜人新无锡样板区; 人口规模：近期至2019年60万人口；远期至2020年80万人口；此次规划人口按 80万控制。
2019年 2009年 1391.48 1651.37 1173.03 1394.63
城市综述－民营经济
民营经济产值
2019年 523.28
2019年 637.83
2019年 741.04
2009年 759.17
无锡民营经济保持着较高总量，发达的民营经济造就了大批的私营业主，购买 能力强。
城市综述－人口
0.00
无锡分区人口构成 崇安 南长 北塘 新区 惠山 锡山 滨湖
2005年
2006年
2007年
2008年
户籍人口稳步增长； 常驻外来人口超过150万； 外来人口每年净增10~12万。
外来人口为无锡房地产带来大量刚性需求
城市综述－城市规划
城市重点往南发 展，未来规划重点 往东发展。 规划形成中心城 区、太湖新城、科 技新城、蠡溪新城、 锡东新城、惠山新 城、环湖风景旅游 区，和外围新市镇 的城镇空间布局。
区位属性－太科园简介
区域规划面积23平方公里，东连无锡国家高新区、西邻太湖新城政务中心，是无 锡“南向战略”的重要组成板块、无锡产业转型的核心区，太湖新城“一体两翼” 之“东翼”，市政投入力度大，区内四横四纵道路交通网已经建成，通达便利；
无锡太科园项目定位报告
朗诗集团苏南区域公司
地块区位
中山路 商圈
快速内环
太湖 广场
15km 12km
新区 核心区
新区
9km
新区
新市
新管委会
政府
8km
太湖新城
报告框架思路
区位属性
宏观政策
市场分析
宗地分析
客户调研
分期建议 示范区建议
财务分析 敏感度分析
SWOT分析
项目定位 开发思路
市场定位 客户定位 产品定位
户籍人口 市区人口 常住人口 人口自然增长率
2019年 453
228.49 557
0.67‰
2019年 458 232.3 584
-0.27‰
2019年 462
235.92 599
0.68‰
2019年 464.2 273.42 610.73 0‰
2009年 465.65
619.57 0.25‰
万人 250.00 200.00 150.00 100.00 50.00
城市综述－财政及固定资产投入
亿元 800
600Biblioteka 4002000
财政收入（亿元） 财政支出（亿元）
2005 270.36 157.64
无锡市区财政收支情况
2006 326.53 181.32
2007 447.37 191.89
2008 576.17 283.39
2009 686.82 390.83
固定资产投资增长快；财政收 入高，结存大，确保了城市建设 的快速实施。
地区生产总值
可比价格计算增幅
15.30%
15.30%
3300
3858
4419.5 12.40%
18%
4992 15%
12% 11.60%
9%
2000
6%
1000
3%
0
0%
2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
无锡国内生产总值位列全国城市第9位，经 济发展水平超过国内大部分省会城市。
亿元
无锡市区固定投资总额-住宅投资
2000
1500
1000
500
0
固定投资总额（亿元） 住宅投资（亿元）
2005 832.69 113.07
2006 956.64 135.75
2007 1093.67 193.35
2008 1247.18 224.09
2009 1599.21 223.93
城市综述－社会发展
排名
城市
1
上海市
2
北京市
3
广州市
4
深圳市
5
苏州市
6
天津市
7
重庆市
8
杭州市
9
无锡市
10
青岛市
GDP 14900.9 11865.9 9112.7 8201.2 7740.2 7500.8 6528.7 5098.6
5000 4890
省份 及省内排名
沪 京 广东1 广东2 江苏1 津 渝 浙江1 江苏2 山东1
开发风险
区位属性
宏观政策
市场分析
宗地分析
客户调研
分期建议 示范区建议
财务分析 敏感度分析
SWOT分析
项目定位 开发思路
市场定位 客户定位 产品定位
开发风险
一、区位属性
城市综述 新区概况 太科园简介
城市综述－经济发展
亿元 6000 5000 4000 3000
15.10% 2805
2005-2009无锡GDP走势
太湖新城 板块
区位属性－新区概况
无锡新区，国家创新型 科技园区试点，国家高 新技术产业开发区，总 面积223平方公里（含太 科园），综合实力位居 中国56个国家级高新区 前五位，中央海外高层 次人才创新创业基地 （海归及外籍人士达 1.02万人）。 2009年，地区生产总值803.2亿元，财政总收入186.1亿元，高新技术产业产值 1893.5亿元
居民人均可支配收 入、储蓄、人均消 费支出、社会消费 品零售总额均保持 较快增速，为房地 产发展提供较强购 买力支撑。
2019年
社会消费品零售总额 (全市） (亿元）
824.11
社会消费品零售总额 (城市） (亿元）
695.49
2019年 959.47 805.83
2019年 1134.75 956.42