2019-2019房地产估价师《理论与方法》真题答案共7页

2019年理论与方法答案

一、单项选择题

1．C2．A3．C4．B5．A6．C7．C8．C9．A10．C

11．B12．B13．B14．C15．B16．A17．D18．A19．C20．B

21．C22．B23．C24．C25．D26．C27．A28．B29．C30．A

31．C32．B33．B34．A35．B

二、多项选择题

1．BCDE2．ABCD3．ABCD4．AB 5．ACDE6．AD7．BCD8．ACE9．BCD10．ACDE11．ABD12．ABD13．BD 14．ABE15．BCDE

三、判断题

1．√ 2．×3．√4．×5．√6．√7．×8．×9．×10．×11．×12．×13．×14．√15．√

四、计算题

1、解：

(1)运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：

V=A/Y[1-1/(1+y)n]

(2)各层建筑面积＝4000×6/24=1000m2/层

(3)计算1层商铺收益价格：

年净收益=1000×(1-60％)×75％×90％×60×12=19.44万元

V1=19.44/10％×[1-1/(1+10％)50-3]=192.20万元

(4)计算2～3层商场收益价格：

年净收益：1000×2×70％×600=84万元

V2～3=84/10％×[1-1/(1+10％)50-3]=830.48万元

(5)计算4层酒楼收益价格：

年净收益：1000×70％×50×12-80000=34万元

V4=34/8％×[1-1/(1+8％)50-3]=413.59万元

(6)计算5～10层办公楼收益价格：

年净收益：6×20×1800×12×80％×(1-10％)=186.62万元

V5～10=186.62/7％×[1-1/(1+7％)50-3]=2555.13万元

(7)计算11～24层住宅价格：

V11～24=1000×14×4000=5600万元

(8)计算房地产价格：

V=V1+V2～3+V4+V5～10+V11～24

=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600

=9591.40万元

2、解：

(1)选取可比实例，实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔一年以上，故实例B和实例D不作为可比实例。选取实例A、

C、E作为可比实例。

(2)计算公式：估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数。

(3)交易情况修正系数为：

可比实例A：100/(100+2)=100/102

可比实制C：100/100

可比实例E：100/(100-3)=100/97

(4)交易日期修正系数为：

可比实例A=(1+1％)4

可比实例C=(1+1％)4

可比实例E=(1+1％)3

(5)房地产状况修正系数为：

因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为1/3，则有：可比实例A=100/[100×1/3+(100-2)×1/3+(100-4)×1/3]=100/98

可比实例C=100/[(100+3)×1/3+(100+2)×1/3+(100-2)×1/3]

=100/101

可比实例E=100/[100×1/3+(100-1)×1/3+(100+1)×1/3)=100/100

(6)计算比准价格：

比准价格A=5100×(100/102)×(1+1％)4×(100/98)=5309.20元/m2

比准价格C=5200×(100/100)×(1+1％)4×(100/101)=5357.57元/m2

比准价格E=5000×(100/97)×(1+1％)3×(100/100)=5310.83元/m2

(7)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：

估价对象价格(单价)=(5309.20+5357.57+5310.83)/3=5325.87元/m2

来源:考试大-房地产估价师考试

2019理论与方法答案

一、单选题

1．C2．D3．C4．C.5．B 6．D7．C8．C9．D10．A

11．C12．C13．C14．C15．D16．D17．C18．D19．B20．C

21．C2．B23．C24．C25．B26．D27．B28．B29．C30．B

31．B32．C33．B34．B35．D

二、多选题

1．BCD2．AC3．DE4．ACE5．BCDE6．ABC7．ABDE8．ABCD9．ABD10．ABC 11．ABCE12．DE 13．ABDE14．ACE15．BC

三、判断题

1．√2．×3．×4．√5．×6．√7．√8．√9．×10．×

11．√ 12．× 13．√14．√15．×

四、计算题

1．解：

（1）计算未来3年的净利益。

1）未来第一年的净收益(360－36)×)1－20％)×)1－25％)×3000=-58.32万元

2)未来第二年的净收益(400－36)×(1－20％)×(1－25％)×3000=-65.52万元

3)未来第三年的净收益(330－36)×(1－20％)×(1－25％)×3000=52.92万元

（2）用未来数据资本化公式法计算每年不变的净利益。

（3）计算收益价格。

或：

2．解：

第一种答案：

（1）项目总建筑面积：

1.2×10000×

2.5=30000m2