佳兆业中山项目前期商场定位工作汇报(初稿)
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佳兆业中山项目 前期商场定位工作汇报（初稿）
1
宏观经济分析
2
亿元
整体经济发展平稳，限制其零售需求
亿元 单位：元
的快速增长 12,000
广东省主要城市GDP（2010年）
10,000
第一产业 3.47%
8,000
6,000
第三4,0产00业 35.63%
2,000
第二产业 60.90%
第一产业 第二产业 第三产业
个体 户店
商业街 连锁专 卖店
百货商 店
连锁超 市 专业店
大型综合 购物中心
80年代
1995年 孙文步行街改造
1995~2000年 益华百货、 中山百货开业
2003年
2004年
吉之岛进驻 大信新都汇开业
商圈 形成时间 物业类型 现有代表性项目 档次
消费人群
平方米
中山市大型零售物业历史供应
200000
16%
电器
中档
苏宁、国美
家居/电器 16%
家居
中档
简爱家居、和合美居
零售商家品牌
餐饮商家品牌
中低档
服饰
佐丹奴、班尼路、以纯、依美奴、莱古洛、 真维斯、e-base
钟表 Casio、Swatch、周生生、六福、钻石世家
已
开 业
中档
Samsonite、Le Saunda、Joy & Peace、Belle、
城镇居民可支配收入
2010年比2009年±%
广东省主要城市常住居民人口及增长率(2010年)
中山市产业结构（2010年）
1,400 1,200 1,000
800 600 400 200
0
广州 深圳 东莞 常住人口2010
佛山
惠州
5% 4% 4% 3% 3% 2% 2% 1% 1% 0% 中山
年均增长率
百货、超市型业态发展相对成熟， 大型综合购物中心发展尚处于起 步阶段，仍存在市场空间
整体定位中档次，中高档零售商 业存在缺失
7
中山市未来商业格局 现有商业格局
300,000
未来5年可识别供应
东区商务区 11%
吉之岛 5%
步行街 12%
益华 21%
假日 8%
大信 43%
2015年商业格局
东区商务区 29%
• 截至2015年，预计新增供应量将达90万平方米，2倍于现有规模， 进入大型综合购物中心快速发展阶段；
吉之岛 11%
步行街 17%
大信 20%
• 商圈分散的现象愈加明显，项目商圈及区位优势进一步模糊化， 偏离传统商圈的新项目亦具备较强的竞争力，成为区域龙头项目。
8
商业业态发展状况 整体业态组合
中山百货 中恳百货
益华 1995年 百货 益华世纪广场
吉之岛 2003年 超市
吉之岛
假日广场 2005年 中型商场 假日广场
大信
2005年
大型综合 购物中心
大信新都汇
中低 本地中低收入居民，游客
中高 中 中
本地中高收入居民 本地中高收入家庭 本地年轻消费群，周边居民
中 中山全市，中低至中收入居民
分布零散，各商圈物业聚集度低； 业态构成单一，均以百货、超市 为主导；
第三产业 82.60%
第一产业 第二产业 第三产业
注： 本项目 资料来源: 中山市城乡规划局
中山市主城区及火炬区常住人口数量增速（2000-2010年）
行政区
2000-2010年 均增速
火炬区 7.76%
东区 3.17%
西区 4.50%
南区
石岐
2.70% 0.45%
4
资料来源：仲量联行，中山市统计局
广州
深圳 35.63佛%山
东 第莞二产业中山
惠州第二产业
社会消费品零售总额60.90增 %长率
第三产业
万人
3
东区为重点发展区域，写字楼经济蓬勃，消费人口数量和 层次逐步提升
中山市政府 中山路
起湾道
核心片区
博览中心
中山市东区产业结构（2009年）
第一产业 0.20%
第二产业 17.20%
金融、信息、 商贸服务业
5,000 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000
500 0
广东省内主要城市社会消费品零售总额（2 0 1 0 年第）一产业 2.80% 30%
25%
第三产业
20%
38第.50一%产业 3.47%
第二产业
15%
58.70%
10%
5%
第三产业
第一产0%业
服饰
Only、Vero Moda、Ochirly、G2000、E-Land、 Nike、addidas、Puma、le coq、九牧王、七
匹狼、
中高档 钟表 Rolex、Tudor、Tisso 、Vasto、S.T Dupont
主力商家品牌
娱乐
业态
档次
商家
8%
百货
23%
中高档
益华百货、百盛（2012年）、广百百货（2012年）
餐饮
百货
中档
优越百货
18%
中低档
中山百货、中恳百货、摩根新元素百货
中低档（本地品牌） 大润发、华润万家、乐家超市、好又多
超市 中档（香港/国际） 百佳、沃尔玛、吉之岛
超市
零售
19%
中高档（精品超市） Blt （2012年）
0
广州 深圳 佛山 东莞 中山 惠州
中山市产业结构（2005年）
广东省主要城市城镇居民可支配收入及增长率(2010年)
40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000
5,000 0
东莞
深圳
广州
佛山
中山
惠州
11.2% 11.0% 10.8% 10.6% 10.4% 10.2% 10.0% 9.8% 9.6% 9.4% 9.2%
180000
160000
140000
120000
100000
80000
60000
40000
20000
0
1995 1996 1997 1998 1999- 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008- 2010
2000
2009
步行街
1998年
临街商铺 百货
孙文步行街 逢源路步行街
宏观经济分析总结
中短期内整体经济呈平稳发展态势， 人口数量及零售需求中短期内增幅不明显，
预计零售物业发展将面临3~5年的培育期
本项目处于城市中心发展区域，应充分展现CBD规划的高端性与标志性 中高收入的办公及居住人口集中，
针对白领、中高收入阶层消费具有市场需求支持
5
商业市场分析
6
中山市商业发展现状 中山市零售商业发展历程
益华Baidu Nhomakorabea16%
假日 7%
250,000
华发广场
200,000
远洋城
150,000
粤海嘉路华 峰华28
广百 宏宇大厦
利高广场
君华新城
100,000
50,000
利和广场
兴中广场
大信二期
金鹰广场
0
置地广场
星汇湾
2011
2012
2013
2014
2015
注：■益华商圈 ■大信商圈 ■东区商务区 ■步行街商圈 ■假日广场商圈 ■吉之岛商圈
1
宏观经济分析
2
亿元
整体经济发展平稳，限制其零售需求
亿元 单位：元
的快速增长 12,000
广东省主要城市GDP（2010年）
10,000
第一产业 3.47%
8,000
6,000
第三4,0产00业 35.63%
2,000
第二产业 60.90%
第一产业 第二产业 第三产业
个体 户店
商业街 连锁专 卖店
百货商 店
连锁超 市 专业店
大型综合 购物中心
80年代
1995年 孙文步行街改造
1995~2000年 益华百货、 中山百货开业
2003年
2004年
吉之岛进驻 大信新都汇开业
商圈 形成时间 物业类型 现有代表性项目 档次
消费人群
平方米
中山市大型零售物业历史供应
200000
16%
电器
中档
苏宁、国美
家居/电器 16%
家居
中档
简爱家居、和合美居
零售商家品牌
餐饮商家品牌
中低档
服饰
佐丹奴、班尼路、以纯、依美奴、莱古洛、 真维斯、e-base
钟表 Casio、Swatch、周生生、六福、钻石世家
已
开 业
中档
Samsonite、Le Saunda、Joy & Peace、Belle、
城镇居民可支配收入
2010年比2009年±%
广东省主要城市常住居民人口及增长率(2010年)
中山市产业结构（2010年）
1,400 1,200 1,000
800 600 400 200
0
广州 深圳 东莞 常住人口2010
佛山
惠州
5% 4% 4% 3% 3% 2% 2% 1% 1% 0% 中山
年均增长率
百货、超市型业态发展相对成熟， 大型综合购物中心发展尚处于起 步阶段，仍存在市场空间
整体定位中档次，中高档零售商 业存在缺失
7
中山市未来商业格局 现有商业格局
300,000
未来5年可识别供应
东区商务区 11%
吉之岛 5%
步行街 12%
益华 21%
假日 8%
大信 43%
2015年商业格局
东区商务区 29%
• 截至2015年，预计新增供应量将达90万平方米，2倍于现有规模， 进入大型综合购物中心快速发展阶段；
吉之岛 11%
步行街 17%
大信 20%
• 商圈分散的现象愈加明显，项目商圈及区位优势进一步模糊化， 偏离传统商圈的新项目亦具备较强的竞争力，成为区域龙头项目。
8
商业业态发展状况 整体业态组合
中山百货 中恳百货
益华 1995年 百货 益华世纪广场
吉之岛 2003年 超市
吉之岛
假日广场 2005年 中型商场 假日广场
大信
2005年
大型综合 购物中心
大信新都汇
中低 本地中低收入居民，游客
中高 中 中
本地中高收入居民 本地中高收入家庭 本地年轻消费群，周边居民
中 中山全市，中低至中收入居民
分布零散，各商圈物业聚集度低； 业态构成单一，均以百货、超市 为主导；
第三产业 82.60%
第一产业 第二产业 第三产业
注： 本项目 资料来源: 中山市城乡规划局
中山市主城区及火炬区常住人口数量增速（2000-2010年）
行政区
2000-2010年 均增速
火炬区 7.76%
东区 3.17%
西区 4.50%
南区
石岐
2.70% 0.45%
4
资料来源：仲量联行，中山市统计局
广州
深圳 35.63佛%山
东 第莞二产业中山
惠州第二产业
社会消费品零售总额60.90增 %长率
第三产业
万人
3
东区为重点发展区域，写字楼经济蓬勃，消费人口数量和 层次逐步提升
中山市政府 中山路
起湾道
核心片区
博览中心
中山市东区产业结构（2009年）
第一产业 0.20%
第二产业 17.20%
金融、信息、 商贸服务业
5,000 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000
500 0
广东省内主要城市社会消费品零售总额（2 0 1 0 年第）一产业 2.80% 30%
25%
第三产业
20%
38第.50一%产业 3.47%
第二产业
15%
58.70%
10%
5%
第三产业
第一产0%业
服饰
Only、Vero Moda、Ochirly、G2000、E-Land、 Nike、addidas、Puma、le coq、九牧王、七
匹狼、
中高档 钟表 Rolex、Tudor、Tisso 、Vasto、S.T Dupont
主力商家品牌
娱乐
业态
档次
商家
8%
百货
23%
中高档
益华百货、百盛（2012年）、广百百货（2012年）
餐饮
百货
中档
优越百货
18%
中低档
中山百货、中恳百货、摩根新元素百货
中低档（本地品牌） 大润发、华润万家、乐家超市、好又多
超市 中档（香港/国际） 百佳、沃尔玛、吉之岛
超市
零售
19%
中高档（精品超市） Blt （2012年）
0
广州 深圳 佛山 东莞 中山 惠州
中山市产业结构（2005年）
广东省主要城市城镇居民可支配收入及增长率(2010年)
40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000
5,000 0
东莞
深圳
广州
佛山
中山
惠州
11.2% 11.0% 10.8% 10.6% 10.4% 10.2% 10.0% 9.8% 9.6% 9.4% 9.2%
180000
160000
140000
120000
100000
80000
60000
40000
20000
0
1995 1996 1997 1998 1999- 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008- 2010
2000
2009
步行街
1998年
临街商铺 百货
孙文步行街 逢源路步行街
宏观经济分析总结
中短期内整体经济呈平稳发展态势， 人口数量及零售需求中短期内增幅不明显，
预计零售物业发展将面临3~5年的培育期
本项目处于城市中心发展区域，应充分展现CBD规划的高端性与标志性 中高收入的办公及居住人口集中，
针对白领、中高收入阶层消费具有市场需求支持
5
商业市场分析
6
中山市商业发展现状 中山市零售商业发展历程
益华Baidu Nhomakorabea16%
假日 7%
250,000
华发广场
200,000
远洋城
150,000
粤海嘉路华 峰华28
广百 宏宇大厦
利高广场
君华新城
100,000
50,000
利和广场
兴中广场
大信二期
金鹰广场
0
置地广场
星汇湾
2011
2012
2013
2014
2015
注：■益华商圈 ■大信商圈 ■东区商务区 ■步行街商圈 ■假日广场商圈 ■吉之岛商圈