第五章收益法习题

估价综合复习题(有答案)

习题一第一章房地产和房地产估价1．按房地产的（）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。

A．收益性B．用途C．市场性D．地段2．出租或营业型房地产的评估可以采用：（）A．比较法B．收益还原法C．假设开发法D．成本估价法3．人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其估价对象为：（）A．已消失的房地产B．在建工程C．房地产的未来状况D．房地产过去状况与现在状况的差异状况4．从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: （）A．商业、办公、工业、居住B．商业、居住、办公、工业C．商业、办公、居住、工业D．商业、居住、工业、办公5．娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的：（)A．用途B．开发程度C．是否产生收益D．经营使用方式6．某土地使用权的有限期为40年，已使用20年，新建的房屋的耐用年数为50年，则房屋的所有权为：A．50年B．无限期C．20年D．40年7．房地产交易很难采取样品交易的方式，必须到实地观察，房地产估价也要进行实地查勘，这是由房地产的（)决定的A．不可移动性B．相互影响性C．数量有限性D．独一无二性8．房地产的价值注重：（）A．实物B．权益C．区位D．实物、权益、区位9．典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为：( ）A．支付等于买价的典价，即可获得房地产的所有权，B．支付典价后只能获得房地产的使用权C．支付典价后房地产的使用者不付租金D．出典人获得典价后即失去房地产的所有权10．医院、学校是属于哪一类房地产( ）A．商业B．办公C．特殊用途D．综合第二章房地产价格1．最能说明土地价格水平高低的价格是：（）A．土地单价 B．基准地价 C．楼面地价 D．标定地价2．决定某一房地产价格水平高低的,主要是（ )的供求状况。

A．本地区的房地产 B．全国房地产C．全国本类房地产 D．本地区本类房地产3．一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5％）,则:（）A．实际价格28．5万元,名义价格30万元B．实际价格29．28万元，名义价格30万元C．实际价格30万元，名义价格不存在D．实际价格28．578万元，名义价格30万元4．采用比较法求得的价格通常称为（）A．路线价 B．比准价格 C．积算价格 D．收益价格5．目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属（ )A．市场调节价 B．政府指导价 C．政府定价 D．政府规定的最低限价6．在房地产销售过程中，（）是买卖双方讨价还价的基础，成交时要比此低. A．起价 B．标价 C．成交价 D．均价7．下列价格阐述正确的是：（ )A．市场价格＞抵押价值＞征用价值＞课税价值B．市场价格＞征用价值＞抵押价值＞课税价值C．市场价格＞课税价值＞征用价值＞抵押价值D．市场价格＞征用价值＞课税价值＞抵押价值8．投资价值评估时所采用的折现率为：（）A．根据市场现状 B．最低收益率C．最高收益率 D．社会一般收益率9．房地产开发商有时留着已建成的房地产不卖，待价而沽，是因为（）A．房地产供大于求 B．房地产求大于供C. 开发商对未来预期看好 D．消费者对未来的预期看好10．成本租金不包括下列项目中：（ )A．贷款利息 B．折价费 C．管理费 D．保险费答案：第一章答案1B．2B．3A．4C．5A．6C．7D．8D．9C．10C第二章答案：1．C，2．D,3．D,4．B，5．B，6．B，7．B,8．B,9．C,10D第四章市场比较法1．市场比较法的理论依据是( )A．替代原理 B．生产费用价值论 C．预期原理 D．均衡原理2．在市场比较法中，建筑容积率修正属于（）修正A．交易情况 B．交易日期 C．房地产状况D．实物状况3．市场比较法的适用条件是（）A．存在着发育完善的房地产市场B．在同一供求范围内存在着较多的类似房地产交易C．存在着规范的房地产估价制度D．科学的房地产估价理论4．在比较法选取可比实例的数量上，一般要求选取（）A．一个即可 B．两个也行 C．三个D．三个以上．十个以下5．经过交易情况修正后，可比实例的价格就变成了（）A．估价对象的价格 B．交易时点的价格C．正常价格 D．与估价对象的房地产状况相同的价格6．经过交易日期修正后,可比实例的价格就变成了（ )A．估价对象的价格 B．交易时点的价格C．正常价格 D．与估价对象的房地产状况相同的价格7．经过房地产状况修正后，可比实例的价格就变成了( ）A．估价对象的价格 B．交易时点的价格C．正常价格 D．与估价对象的房地产状况相同的价格8．房地产状况修正中的直接比较修正评分办法是以( ）状况为基准（通常设定100）的A．可比实例房地产 B．估价对象房地产C．交易实例房地产 D．类似房地产9．房地产状况修正中的间接比较修正评分办法是以（）状况为基准（通常设定（100）的。

资产评估师资格全国统一考试《资产评估基础》第五章高频考点练习及答案解析

第五章资产评估方法一、单项选择题1、Z公司评估时点某市商品住宅的成本市价率为180%，已知被估全新住宅的现行合理成本为500万元，其评估价值为（）万元。

A、400B、500C、800D、9002、重新购置一台生产机器，现行市场价格为300万元，运杂费为20万元，直接安装费3万元，其中人工成本为1万元，原材料为2万元，已知安装成本中的间接成本为每人工成本3元，则用重置核算法计算的重置成本为（）万元。

A、293B、326C、329D、3003、一般意义上讲，成本法的运用要素是不涉及（）。

A、资产的重置成本B、资产的实体性贬值C、资产的经济性贬值D、资产的折旧4、被评估资产为P公司一项最新开发的程序。

预计在未来无限年期其年收益为40万元，资本化率为5%。

则该最新程序的评估价值（）。

A、480万元B、800万元C、60万元D、880万元5、重置成本又分为（）。

A、复原重置成本和历史重置成本B、更新重置成本和未来重置成本C、复原重置成本和更新重置成本D、历史重置成本和现实重置成本6、某被估企业的年净利润为100万元，评估基准日资本市场上同类企业平均市盈率为15倍，则该企业的评估价值为（）万元。

A、150B、100C、1500D、12007、评估基准日某设备的成本市价率为150%，已知被估全新设备的现行合理成本为50万元，则其市价为（）万元。

A、50B、75C、33.33D、1008、某被评估生产线设计生产能力为年产25 000台产品，每台正常市场售价为1 500元，现因市场竞争激烈以及市场需求变化，要保持25 000台生产能力，每台售价只能达到1 400元，该生产线尚可使用2年，折现率为10%，企业所得税率为25%，该生产线的经济性贬值最可能为（）万元。

A、325.41B、465.33C、200D、374.569、被评估设备甲为3年前购置，预计评估基准日后甲设备与同类新型设备相比每年运营成本增加10万元，甲设备尚可使用8年，若折现率为10%，企业适用所得税税率为25%，不考虑其他因素，则甲设备的功能性贬值额为（）万元。

收益法及其运用_真题(含答案与解析)-交互

收益法及其运用(总分139, 做题时间90分钟)(一)单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)1.收益法中所指的收益是( )。

A．估价时点前一年的收益B．估价时点前若干年的平均收益C．估价时点以后的未来预期正常收益D．估价时点前最高盈利年份的收益SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:C2.收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的( )来计算其价值的方法。

A．资本化率B．收益率C．收益乘数D．利息率SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:C3.收益法适用的条件是房地产的( )。

A．收益能够量化B．风险能够量化C．收益或风险其一可以量化D．收益和风险均能量化SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:D4.某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%。

则该房地产的收益价格为( )万元。

A．228.23 B．229.36 C．224.74 D．223.63SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:A该房地产的收益价格为：。

5.某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2，运营费用率为租金收入的25%，该类房地产的报酬率为10%。

则该商铺的价值为( )万元。

A．521 B．533 C．695 D．711SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:A=521万元。

6.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，该房地产的报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点建设用地使用权剩余年限为40年，建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余年限结束，且出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回，则该宗房地产的收益价格为( )万元。

[工程类试卷]收益法练习试卷5及答案与解析

（A）找出完全利率
（B）确定在安全利率基础上的加码(或扣减),包括对投资风险、管理负担和投入资金缺乏流动性的各项补偿
（C）此外,投资估价对象也可能得到某些额外的好处,投资者因此会降低所要求的收益率。所以,还应扣除这种所带来的优惠
（D）确定各项累加的结果而得出资本化率
16完全无风险的投资在现实中难以找到,对此可选用同一时期的一年定期存款法定利率(或一年国债利率)去代替安全利率。于是( )。
（D）根据估价对象风险程度所落的位置,在图表上找出对应的收益率,从而就确定出了所要求取的资本化率
三、判断题
请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣1分。本大题总分最多扣至零分。
18有限年的公式用来说明在不同资本化率下土地使用权年限长到何时,土地使用权价格接近于无限年的土地价格。( )
（A）正确
（B）错误
（A）一般正常收益
（B）特殊收益
（C）无变化收益
（D）潜在毛收入
9 7有租约限制的房地产的估价中,租约期内的租金应采用租约所确定的租金,租约期以外的租金应采用( )。
（A）有效租金
（B）经营租金
（C）正常客观的租金
（D）实际收益类租金
10计算净收益价格时应根据未来净收益流量的类型,选用对应的收益法计算公式,在实际估价中使用最多的是( )。
收益法练习试卷5及答案与解析
一、单项选择题
每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1直接经营型房地产的最大特点,是房地产所有者同时又是经营者,房地产租金与( )没有分开。
（A）经营者利润
（B）管理费用
（C）租金外的收益
（D）所有者额外费用成本
2商业经营型房地产,应根据经营资料计算净收益,净收益为( )扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。

房地产评估之收益法-习题

收益法及其运用ﻫ一、单选题１．收益法适用的条件是房地产的（)。

ﻫ A。

收益能够量化ﻫＢ。

风险能够量化C.收益或风险其一可以量化ﻫ D。

收益和风险均能量化【正确答案】Dﻫ【答案解析】通过收益法的报酬资本化法公式得知,收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。

2。

收益法的理论基础是（).ﻫ A。

替代原理ﻫ B．预期原理ﻫＣ.均衡原理Ｄ.边际收益递减原理【正确答案】Bﻫ【答案解析】参见教材P213。

3。

有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年,单价为3500元/㎡,报酬率为8％;乙房地产收益年限为３0年,单价为30０0元/㎡，报酬率为6%。

那么，甲的价格( )乙的价格。

ﻫＡ.高于B。

低于Ｃ.等于 D.条件不足,无法确定【正确答案】Ｂ【答案解析】4。

已知某宗收益性房地产4０年收益权利的价格为２500元/平方米，报酬率为1０%,则该房地产3０年收益权利的价格为( )元/平方米。

A．2４00 B.2４０5 C.２４10 D。

2４15【正确答案】Cﻫ【答案解析】５.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变,为1６万元，运营费用第一年为8万元,此后每年会在上一年的基础上增加２％,该类房地产的报酬率为１0%。

则该宗房地产的合理经营年限为( )年。

A.32 Ｂ。

３４ C.3６Ｄ.38【正确答案】Ｃﻫ【答案解析】参见教材P ２29。

该宗房地产的运营费用超过有效毛收入的时间即为其合理经营期限n ：16－８(１+2%）n-1＝0，n=36(年).ﻫ 6.某宗房地产的收益期限为３8年,通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、2８万元、３0万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为１０％．则该宗房地产的收益价格为（）万元。

Ａ。

26７。

3５ B ．287.８6C.298。

84D.３00。

86【正确答案】D【答案解析】参见教材Ｐ２２1．ﻫ V ＝+＝300.86万元ﻫ 7。

房地产估价理论与方法：收益法及其运用测考试题.doc

房地产估价理论与方法：收益法及其运用测考试题考试时间：120分钟考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、判断题收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。

（）本题答案： 2、判断题获得净收益期限的时间越长，房地产的价值就越高，反之就越低。

（）本题答案： 3、判断题有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。

（）本题答案： 4、判断题资本化率与报酬率都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者有很大的区别。

（）本题答案： 5、判断题营业的房地产是指并非所有者经营的房地产。

（）本题答案： 6、判断题获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。

（）本题答案： 7、判断题利率是指单位时间内的利息与本金的比率。

（）姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________--------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：8、单项选择题某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（）。

A.150.56万元B.154.56万元C.157.61万元D.152.69万元本题答案：9、多项选择题净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣除（）以后得到的归因于房地产的收入。

A.有效毛收入B.空置和收租损失C.运营费用D.抵押贷款还本付息E.所得税本题答案：10、单项选择题某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元／年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，报酬率为9%。

收益法(国家会计学院培训资料)练习题07-12-11[1]

BV203案例练习第 4 章案例练习–被评估企业分析PPT 91 & 92(时间: 小组将拥有大约45分钟时间，阅读所附资料并在45分钟内完成练习-（ 1 ）大约15分钟阅读行业情况，并回答＃ 1（ 2 ）大约45分钟时间，阅读公司描述和财务资料，并回答#2和#3 。

对所有发现做笔记，因为这些数据将与稍后章节相关。

没有一个与行业正常情况或参考公司的比较分析，你仅能够基于趋势分析和披露附注做出初步发现。

假设你已经聘请了亨利史密斯，为赠与税的目的，对伯尼服装店公司（以下简称“伯尼”）10 ％的股权价值进行评估，评估基准日为2005年2月26日。

伯尼及其行业信息有四种形式： 1 ）产业概述; 2 ）公司概况; 3 ）经审计的财务报表和附注; 4 ）最近5年的利润表和资产负债表数据。

仔细阅读公司数据和财务报表及其附注，注意营运信息和和财务资料将对参考公司分析有非常重要的作用1. 基于行业信息和Porter五力分析，该企业在评估基准日有什么威胁和机遇？此外，近几年有什么增长，在短期的未来什么预计的增长？2. 伯尼有什么定性的优势和劣势？3. 评估伯尼在规模，增长，流动性，盈利性/ROE，资产及周转率、财务杠杆方面的定量表现。

阅读下列资料，利用提供的空间，把对行业概况、公司概况、经审计的财务报表，与5年期试算表（也见于提供给你的excel电子表格）的观察记录下来。

1. 零售家庭服装行业的风险和机遇:新进入者的威胁替代产品和服务的威胁客户的议价能力供应商的议价能力现有企业的竞争历史增长短期未来预期增长2. 伯尼有什么定性的优势和劣势？3.评估伯尼在规模，增长，流动性，盈利性/ROE，资产及周转率、财务杠杆方面的定量表现，规模增长流动性伯尼有什么定量的优势和劣势？（续）盈利性/ROE资产及周转率财务杠杆案例练习4A –行业情况标准行业分类标准行业分类（SIC），是所有联邦经济统计的行业分类系统。

SIC使个行业和美国经济的各不同层面便于比较。

房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试卷及答案.doc

房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试卷及答案考试时间：120分钟考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。

目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。

A.536 B.549 C.557 D.816 本题答案：A 本题解析： 2、判断题早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现。

（）本题答案：对本题解析：暂无解析 3、多项选择题收益性房地产包括（）。

A.未出租的餐馆 B.旅店 C.加油站 D.农地姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------E.未开发的土地本题答案：A, B, C, D本题解析：暂无解析4、单项选择题某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2％，一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，同类投资的平均社会报酬率是10%，则该房地产商投资净收益是（）万元。

A.40B.-39.22C.39.22D.0本题答案：B本题解析：（1＋名义利率）＝（1＋实际利率）（1＋通货膨胀率），所以，名义利率＝12.2%，房地产投资商的净收益＝－2000＋2200／（1＋12.2%）＝-39.225、单项选择题某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元／㎡；运营费用率为租金收入的25％；该类房地产的报酬率为10％。

第五章习题
一、单选题:
1、评估某宗收益性房地产的价格时,在其他因
素不变的情况下,预测的未来净收益越大,评估出的价格会()
A.越高
B.越低
C.不变
D.难说
2、某写字楼预计持有两年后出售,持有期的净
收益每年216万元,出售时的价格为5616万元,报酬率为8%,则该写字楼目前的收益价格为()
A.4858
B.5200
C.2700
D.6264
3、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费
用分别为12万元和7万元,此后分别逐年递增2%和1%,该类房地产的报酬率为8%,该房地产的价格为()万元
A.100
B.42
C.63
D.77
4、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18
万元,此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元,该类房地产的资本化率为8%,该房地产的价格为()万元
A.225.00
B.237.50
C.381.25
D.395.83。

房地产评估之收益法-习题

收益法及其运用一、单选题1.收益法适用的条件是房地产的（）。

A.收益能够量化B.风险能够量化C.收益或风险其一可以量化D.收益和风险均能量化【正确答案】D【答案解析】通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。

2.收益法的理论基础是（）。

A.替代原理B.预期原理C.均衡原理D.边际收益递减原理【正确答案】B【答案解析】参见教材P213。

3.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/㎡，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/㎡，报酬率为6%。

那么，甲的价格（）乙的价格。

A.高于B.低于C.等于D.条件不足，无法确定【正确答案】B【答案解析】4.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。

A.2400B.2405C.2410D.2415【正确答案】C【答案解析】5.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。

则该宗房地产的合理经营年限为（）年。

A.32B.34C.36D.38【正确答案】C【答案解析】参见教材P229。

该宗房地产的运营费用超过有效毛收入的时间即为其合理经营期限n:16－8（1＋2%）n－1＝0，n＝36（年）。

6.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。

则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.267.35B.287.86C.298.84D.300.86【正确答案】D【答案解析】参见教材P221。

V＝＋＝300.86万元7.某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。

资产评估收益法例题

资产评估收益法例题
某公司拥有一处商业物业，房屋面积为5000平方米，位于市
中心商业区，目前出租给一家知名连锁超市，租期为10年，
每年租金为200万元。

公司考虑将该商业物业进行转让，希望通过资产评估来确定其合理价格。

根据收益法进行资产评估，首先需要计算每年的净租金收益。

净租金收益等于租金收入减去租金支出。

在这个案例中，没有提及租金支出，可以假设租金支出为零。

因此，每年的净租金收益为200万元。

然后，需要确定资本化率。

资本化率是指投资者要求的投资回报率。

根据市场情况和类似商业物业的投资回报率，可以假设资本化率为5%。

这意味着投资者希望每年的投资回报率为5%。

最后，可以使用净租金收益除以资本化率的方法来确定合理的资产评估价值。

即200万元除以5%（0.05），得到4000万元。

所以，该商业物业的合理资产评估价值为4000万元。

需要注意的是，以上计算仅是一个简化的例子，实际的资产评估可能涉及更多因素，如租赁合同条款、物业状况、市场需求等。

因此，在进行资产评估时，需要综合考虑多个因素，并进行详细的市场调研和数据分析。

房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试卷及答案模拟考试.doc

房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试卷及答案模拟考试考试时间：120分钟考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、判断题工业生产的房地产的净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。

（）本题答案： 2、单项选择题某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值20％，报酬率为6％，偿债基金系数为7.59％。

该房地产的价格为（）万元。

A.313 B.329 C.417 D.446 本题答案： 3、多项选择题投资风险和投入资金缺乏流动性补偿，是根据估价对象的（）等来确定。

A.现状用途 B.新旧程度 C.规划限制条件 D.所在地区未来经济状况 E.投资者管理水平姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：4、单项选择题某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产的收益价格最接近（）万元。

A.276B.283C.284D.291本题答案：5、判断题决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。

（）本题答案：6、判断题早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现。

（）本题答案：7、问答题某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元／m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。

房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试答案模拟考试练习.doc

房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试答案模拟考试练习考试时间：120分钟考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、多项选择题在运用收益法计算净收益时，要考虑房地产的（）。

A.客观收益 B.实际收益 C.有形收益 D.无形收益 E.潜在收益本题答案： 2、多项选择题未来净收益流的类型有（）。

A.每年基本上固定不变 B.每年基本上按某一个固定的数额递增或递减 C.每年基本上按某一个固定的比率递增或递减 D.其他有规则的变化情形 E.每年根据市场价格变化而变化本题答案： 3、单项选择题某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，建设用地使用权年限为50年，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。

出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。

预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------（）万元。

A.95.40B.97.87C.98.55D.99.33本题答案：4、判断题工业生产的房地产的净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。

（）本题答案：5、多项选择题收益性房地产估价需要具备的条件是房地产的（）都能够较准确的量化。

A.收益B.经营方式C.收益年限D.市场状况E.风险本题答案：6、判断题抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额求取自有资金权益价值的剩余技术。

资产评估复习题

资产评估习题第五章收益法 [案例1] 在房地产市场中所收集到5个与待估房地产类似的交易实例纯收益与售价交易实例对以上5个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为： r=（7.1％＋7.5％＋6.9％＋7.3％＋7.8％）÷5 =7.32％[案例4] 某房地产公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。

目前，该类建筑物重置成本价格为每平方米2500元。

该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。

另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费用为年租金的3.5％，维修费为重置成本的1.5％，土地使用税及房地产税为每建筑平方米20元，保险费为重置成本的0.2%，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。

试据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价格。

解：（1）选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。

（2）计算总收益总收益应该为客观收益而不是实际收益。

年总收益＝50×12×900×（1—10％）＝486000元六、应用举例[案例3] 有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10％，预计未来前5年的纯收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第六年开始收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价格。

解：P=1%)101(15+ +5432%)101(20%)101(15%)101(18%)101(16++++++++5%)101%(1025+ [1-550%)101(1-+]＝216.1万元（3）计算总费用总收益应该为客观收益而不是实际收益。

①年管理费＝486000×3.5％＝17010元 ②年维修费＝2500×900×1.5％＝33750元 ③年税金＝20×900＝18000元④年保险费＝2500×900×0.2%=4500元年总费用＝①＋②＋③＋④＝73260元（4）计算房地产纯收益房地产纯收益＝年总收益－年总费用＝486000－73260＝412740元市场法例3❖ 为评估某宗地H 的地产价格，选取了M 、N 两个参照地块交易实例。

资产评估复习题

资产评估习题第五章收益法 [案例1] 在房地产市场中所收集到5个与待估房地产类似的交易实例纯收益与售价交易实例对以上5个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为： r=（7.1％＋7.5％＋6.9％＋7.3％＋7.8％）÷5 =7.32％[案例4] 某房地产公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。

目前，该类建筑物重置成本价格为每平方米2500元。

该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。

另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费用为年租金的3.5％，维修费为重置成本的1.5％，土地使用税及房地产税为每建筑平方米20元，保险费为重置成本的0.2%，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。

试据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价格。

解：（1）选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。

（2）计算总收益总收益应该为客观收益而不是实际收益。

年总收益＝50×12×900×（1—10％）＝486000元六、应用举例[案例3] 有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10％，预计未来前5年的纯收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第六年开始收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价格。

解：P=1%)101(15+ + 5432%)101(20%)101(15%)101(18%)101(16++++++++5%)101%(1025+ [1-550%)101(1-+]＝216.1万元（3）计算总费用总收益应该为客观收益而不是实际收益。

①年管理费＝486000×3.5％＝17010元 ②年维修费＝2500×900×1.5％＝33750元 ③年税金＝20×900＝18000元④年保险费＝2500×900×0.2%=4500元年总费用＝①＋②＋③＋④＝73260元（4）计算房地产纯收益房地产纯收益＝年总收益－年总费用＝486000－73260＝412740元市场法例3为评估某宗地H 的地产价格，选取了M 、N 两个参照地块交易实例。

江西省资产评估师《资产评估》：收益法的运用试题

江西省资产评估师《资产评估》：收益法的运用试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在建设用地的分类中，科研设计用地被归类为__。

A．特殊用地B．公共建筑用地C．公用设施用地D．商服用地2、__是工程验收的最小单位，是整个建筑工程质量验收的基础。

A．分部工程B．分项工程C．单位工程D．检验批3、合伙制资产评估机构的合伙人实际缴付的出资总额不得少于__万元人民币。

A．3B．10C．4D．24、关于人工挖土的工程量计算规则说法不正确的有__。

A．沟槽、基坑深度，按图示槽、坑底面至室外地坪深度计算B．挖沟槽的长度，外墙沟槽按图示中心线长度计算C．内墙沟槽按图示基础底面之间净长线或内槽净长线(如留工作面或加挡土板时)计算D．槽底宽度按图示尺寸(或加工作面和挡土板宽度)计算，内外突出部分(垛、附墙烟囱)体积另列项计算5、某公司2004年度利润表中“主营业务成本”项目的金额为100万元，本年增值税进项税额为20万元；存货的年初数为70万元，年末数为65万元：应付账款的年初数为80万元，年末数为92万元；预付账款的年初数为30万元，年末数为40万元；当年计入生产成本、制造费用中的工资费用为15万元。

假设不考虑其他因素的影响，则2004年度该公司现金流量表中“购买商品、接受劳务支付的现金”项目的金额为（）万元。

A．98B．102C．108D．1206、空气锤的动力传动是由电动机通过减速器带动（），使压缩活塞在压缩缸中做上下往复运动。

A．凸轮机构B．曲柄连杆机构C．滑块机构D．摩擦盘7、关于有价证券，下列表述正确的是____A：基金券是无面额证券B：基金券的持有人直接参与对基金的管理C：股票和债券的市场价格波动风险低于基金券D：认股权证不是有价证券8、根据《企业会计准则第2号——长期股权投资》的规定，长期股权投资采用权益法核算时，初始投资成本大于应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额之间的差额，正确的会计处理是__。

[工程类试卷]收益法练习试卷15及答案与解析

1【正确答案】B
【试题解析】选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理的价格或价值的方法,来求取估价对象未来的正常净收益,即为收益法。
【知识模块】收益法
2【正确答案】C
【知识模块】收益法
3【正确答案】A
【试题解析】具体的说,房地产的价值通常不是基于其历史的价格,生产它所投入的成本或过去的市场状况,而是基于市场参与者对其未来所能获取的收益或得到的满足、乐趣等的预期。
（C）获得该净收益的可靠性
（D）建立在货币具有时间价值的观念,现在的钱比将来的钱更值钱
14收益法适用的对象,是有收益或有潜在收益的房地产,如( )等房地产。
（A）农地和商业
（B）旅馆和餐饮
（C）写字楼
（D）公寓
15运用收益法估价一般分为下列7个步骤进行:①搜集有关房地产收入和费用的资料;②估算潜在毛收入;③估算有效毛收入和( )。
（A）40
（B）400
（C）4000
（D）40000
12收益法是净收益和资本化率每年不变,获取收益的年限为无限年,并且获得房地产收益的风险与( )的收益法情形。
（A）获取银行存款利息的风险相当的前提下
（B）购买有一定年限收益的房地产
（C）未来的收益年限内可以源源不断地获取收益
（D）不与其他可能获得更高利息(收益)的资本的利率(收益率)等同起来
12【正确答案】A
【试题解析】收益法是指净收益和资本化率每年不变,获取收益的年限为无限年,并且获得房地产收益的风险与获取银行存款利息的风险相当的前提下的收益情形。
【知识模块】收益法
二、多项选择题
每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。

收益法课堂练习

Байду номын сангаас
20、某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共 24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成。预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：一层的大堂部分占该层建筑面积的60％，其余部分的75％可用于商业铺位出租，正常出租率为90％，每平方米出租面积每月可得净租金60元；2～3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70％，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元：第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70％，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5～10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80％，出租人需承担相当于租金收入10％的运营费用：11～24层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积 3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设资本化率分别为商场10％，酒楼8％，办公楼7％）。

15、己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8％的价格为4000元/m2：若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6％，则其价格最接近于（）元/m2。 A.3816 B.3899 C.4087 D.4920 16、某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25％；该类房地产的报酬率为10％。该商铺的价值为（）万元。 A.521 B.533 C.695 D.711 17、已知一年期国债利率为3.31％，贷款利率为5.43％，投资风险补偿为2.23％，管理负担补偿为1.32％，缺乏流动性补偿为1.42％，所得税抵扣的好处为0.5％，则报酬率为（）。 A.7.78％ B.8.28％ C.13.21％ D.14.21％ 18、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的 40％，该房地产的收益价格为（）万元。 A．368 B．552 C．561 D． 920