第五章收益法习题

第五章习题

一、单选题:

1、评估某宗收益性房地产的价格时，在其他因

素不变的情况下，预测的未来净收益越大，评估出的价格会（）

A．越高B．越低C．不变D．难说

2、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净

收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）

A．4858 B．5200 C．2700 D．6264

3、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费

用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为（）万元

A.100

B.42

C.63

D.77

4、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18

万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（）万元

A.225.00

B.237.50

C.381.25

D.395.83

5、与报酬率性质不同的名词有（）

A.利息率

B.折现率

C.内部收益率

D.空置率

6、在收益法估价中，对于单独土地的估价，是

根据（）确定收益年限。

A.土地的整个使用年限

B.土地的剩余使用年限

C.建筑物的整个使用年限

D.建筑物的整个使用

年限

7、某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租

面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是（）

A.700000元

B.695554元

C.777268元

D.800500元

8、某宗房地产的土地价值占总价值的30%，建

筑物价值占总价值的70%，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6%，建筑物资本率为8%，则综合资本化率为（）% A．7.4 B．7.0 C．6 D．8

9、综合资本化率是求取（）时应采用的资本

化率

A．土地价值B．建筑物价值C．房地价值D．建筑物与设备价值

二、多选题:

1、有了货币的时间价值观念之后，收益性房地

产的价值就是该房地产的未来净收益的现值之和，其高低取决于下列3个因素：( )。A．可获净收益的大小B．可获净收益期限的长短C．获得该净收益的可靠性

E．建立在货币具有时间价值的观念，现在的钱比将来的钱更值钱

2、收益法适用的对象，是有收益或有潜在收益

的房地产，如( )等房地产。

A．农地和商业B．旅馆和餐饮C．写字楼D.

公寓

3、收益法适用的条件，是房地产的{ }都易于量

化。

A．收益B．风险C．价值D．金额

4、收益法的公式为：V=A/Y，则此公式的前提

是( )。

A.净收益每年不变为A B．报酬率大于零为Y

C．收益年限n为无限年D．报酬率为零

5、收益法中的运营费用不同于会计上的成本费

用，如前者不包含（）

A.所得税

B.土地摊提费

C.改扩建费

D.房屋火

灾保险费

6、求取报酬率的方法有（）

A.累加法

B.市场提取法

C.投资报酬率排序插入法

D.实际观察法

7、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有（）

A.商业利润

B.净运营收益

C.潜在毛收入

D.有效毛

收入

8、在收益法中，下列哪一种说法是正确的（）

A.净收益占有效毛收入的比率称为净收益率

B.运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率

C.投资回报占投资回收的比率称为报酬率

D.报酬率

与投资风险正相关

9、报酬率=（）+风险调整值-投资带来的优惠

A.无风险报酬率

B.安全利率

C.经济增长率

D.银行

贷款利率

10、收益法中，是根据土地收益求取土地价值，根

据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的

价值时，则要采用( )。

A．房地剩余技术B．市场剩余技术

C．土地剩余技术D.建筑物剩余技术

11、投资组合技术主要有( )的组合两种。

A.抵押贷款与自有资金的组合B．土地与建筑物的组

合

C．市场与房地产的组合D．房地产的抵押与房地产的成交的组合