土地一级开发收益模式的法律风险及防范
土地一级开发模式的法律风险研究
土地一级开发模式的法律风险研究【摘要】本文围绕土地一级开发模式的法律风险展开研究。
在作者阐述了研究的背景和意义。
正文部分分别对土地一级开发模式进行了概述，分析了该模式存在的法律风险，并进一步探讨了土地批准与规划变更、开发过程中以及开发后的法律风险。
在提出了风险防范对策，并展望了未来发展方向。
研究发现，土地一级开发模式在快速发展的背景下，存在着各种法律风险需要引起重视。
为有效应对这些风险，本文提出了一系列风险防范对策，同时呼吁相关部门和企业在土地开发中注重法律合规，促进土地开发的可持续发展。
【关键词】土地一级开发模式、法律风险、土地批准、规划变更、风险防范对策、展望未来1. 引言1.1 研究背景土地一级开发是指对农用地进行开发利用，将其用于工业、商业、住宅等用途。
随着我国城市化进程的加快，土地一级开发成为了促进城市建设和经济发展的重要手段。
在土地一级开发过程中，法律风险也随之而来。
研究土地一级开发模式的法律风险，对于规范土地开发行为、维护国家法律秩序具有重要意义。
土地一级开发模式的法律风险不仅涉及土地批准与规划变更的合法性，还包括土地开发过程中的合同风险、环境风险等方面。
土地开发后的法律风险也是需要引起重视的问题，如土地使用权证的依法取得、土地使用权的流转等。
通过深入研究土地一级开发模式的法律风险，有助于为相关部门提供规范土地开发的法律依据，规避潜在风险，维护社会稳定和法治秩序。
1.2 研究意义土地一级开发模式的法律风险研究具有重要的研究意义。
土地一级开发在城市规划和建设中占据着重要地位，对于促进经济社会发展、改善城市环境质量具有重要意义。
深入研究土地一级开发模式的法律风险，可以有效规范土地开发行为，保障土地资源的合理利用和保护。
土地一级开发模式涉及多方利益关系和复杂法律规定，容易引发各类纠纷和法律风险，如土地批准和规划变更的不当操作、土地开发过程中的违法行为等。
对土地一级开发模式的法律风险进行研究，可以有助于识别、分析和解决相关法律问题，有效维护各方当事人的合法权益，维护社会秩序与法治稳定。
土地一级开发的风险防范
土地一级开发的风险防范作者：暂无来源：《商讯·公司金融》 2013年第5期文／吴边好一说到“土地”，投资者都蜂拥而上，首先受益的便是土地一级开发，但其价值链涉及多方利益体，或会面临多种问题，开发者应做好哪些的风险防范呢？土地一级开发的影响因素包括融资、规划、征地拆迁等多个环节，开发价值链涉及多方利益体，或会面临多种风险与问题。
一级开发的风险点主要包括四个方面：土地指标获取的风险；成本控制的风险；资金链断裂的风险；土地出让实现收益的风险。
针对这些风险，不妨从以下四个方面出发，规避这些风险：争取增量和盘活存量两种方式并举，获驭用地指标。
争取增量方面，在保持与政府良好沟通的同时，应通过建立地标性建筑，促进城市和区域发展的方式说服政府，提高新增用地指标获取的机会。
盘活存量方面，一方面，通过现有建设用地指标的置换，与政府达成协议，以补偿现有建设用地上企业的方式实现现有建设用地的置换；另一方面，借助城乡用地增减挂钩工程，在实现农业现代化、城乡统筹发展的同时，获得农民宅基地和建设用地指标，在实行增减挂钩时，应注意与政府保持良好沟通，积极协助政府解决融资难题和失地农民问题，从而优先获得所需的用地指标。
以政策为导向、以合作寻共赢、以节点强管理，全方位系统强化一级开发业务的成本控制能力。
首先，适时掌握影响土地一级开发的宏观和微观经济政策动向，积极与政府各部门沟通，保持顺畅的项目信息来源，尽量规避政策风险，必要时向地方政府寻求支持；其次，争取和固化土地资源，积极寻找合作伙伴实现资源互补，同时开展多渠道的融资，构建长期的融资平台，争取新型融资方式；再次，强化内部管理，对一级开发中影响成本的各个阶段实施全过程控制，尤其是把握好各个关键节点，其中，对价值链上重点影响一级开发成本的申请立项、征地拆迁和建设等关键节点重点把控，是提高一级开发成本控制能力的核心。
通过扩大融资渠道，培养自身造血能力，来缓解土地一级开发的资金压力。
土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范
土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范土地一级指的是城市核心区或主城区的土地资源，一般用于建设商业、办公、住宅等各类高品质的城市设施。
而土地二级则是城市郊区或次城区的土地资源，常用于工业、农业、物流等产业用地。
在土地一二级联动开发中，需要进行一系列操作实务。
首先，要进行土地资源调查和评估，了解城市的土地资源分布和利用情况。
其次，要进行规划设计，确定土地的开发用途和布局。
然后，要进行土地整理和开发，包括土地平整、基础设施建设、房屋建设等。
最后，要进行土地使用和管理，包括土地出租、转让、维护等。
然而，在土地一二级联动开发中存在法律风险，需要进行相应的防范。
首先是土地使用权的确权和保护问题。
一级土地资源往往有更高的价值和利益，如果在一级土地使用权确权过程中存在问题，可能会导致权属纠纷和争议。
因此，要加强土地使用权的登记和监管工作，确保权益合法稳定。
其次是土地规划和开发过程中的环境保护问题。
土地开发可能会对周边环境产生一定的影响，包括土地资源的破坏、生态环境的恶化等。
因此，在土地开发过程中要加强环境评价和监管工作，确保土地开发不对环境造成重大破坏。
再次是土地交易和合同管理问题。
土地一二级联动开发中，可能涉及到土地出让、转让、租赁等各种交易行为，以及与开发商、承包商等的合同签订。
如果在土地交易和合同管理过程中存在违法行为或是合同纠纷，可能会导致法律纠纷和损失。
因此，要严格遵守土地交易法律法规，加强合同管理和纠纷解决机制的建设。
最后是土地违法违规行为的查处和整治问题。
土地一二级联动开发中，可能存在各类违法违规行为，如滥用职权、违法征地、强拆等。
这些行为不仅损害了公共利益，也损坏了社会秩序和法治环境。
因此，要加强相关部门的执法工作，及时查处和整治违法违规行为。
综上所述，土地一二级联动开发是一项复杂的任务，需要进行一系列操作实务和进行法律风险防范。
只有在合法合规的前提下，才能实现土地资源的高效利用和城市发展的可持续性。
土地一级开发盈利模式及风险问题浅析
土地一级开发盈利模式及风险问题浅析摘要：近年来，由于城市产业结构转变和房地产企业战略发展模式的变化，万科、恒大、绿地、华夏幸福等国内一些房地产企业提出了转型城市运营商模式。
企业改造成城市运营商之后，可以参与城市基础设施建设，进入城市的土地开发，甚至可以参与到土地定价之中。
目前，最初从事二级开发的房地产企业已经扩展到土地一级开发的行业中，但我国土地的一级开发仍然由政府主导，市场化仍然不成熟，运营和盈利模式存在很多风险和制约因素。
本文将对房地产公司参与一级土地开发的几大主要盈利模式和风险问题进行梳理和总结，为房地产企业进入该领域提供基本的参考。
关键词：土地一级开发；开发风险；盈利模式1.绪论近年来，随着房地产行业进入白热化发展阶段，产业结构转型升级成为了房地产企业发展的一个重要阶段，以政府为主导的土地一级开发成为了各家房地产企业市场争夺的重中之重，能否在新形势下快速抢夺土地一级开发市场成为了房地产行业平稳运行的关键所在。
但采取合适的土地一级开发盈利模式仅仅是这其中的开头部分，房地产企业还需要合理规避风险，保持平稳运营的态势才能取得更大的经济效益。
2房地产企业参与土地一级开发的主要盈利模式近年来，在土地开发过程中，通过不断的实践和探索，房地产公司与当地政府进行了诸多沟通，创造了多种土地一级开发的盈利模式。
2.1固定比例模式固定比例模式是指接受政府委托的土地开发企业，根据政府给出的土地开发总体规划、城市总体规划等文件及政策，对确定的国有土地、已拟征用土地和确定农转非土地进行统一基础设施建设及改造，如土地征用、农业转非农业、拆迁和市政道路建设。
政府统一规定固定的利润基准，保证企业盈利底线。
该模式的特点是，房地产开发只能从土地开发本身中受益。
2.2分享土地出让金模式该模式一般意味着土地一级开发企业和项目所在的地方政府携手合作，直接将土地转让金按照双方协商确定的一定比例进行划分及分成，这样企业就获得了合法收入。
土地一级开发及风险防范
土地一级开发及风险防范陈韬【摘要】近年来，土地一级开发成为房地产企业投资的热点，聚集了大量的社会资金。
由于各地经济发展水平不同，因此在进行土地一级开发时，要充分考虑区域差异，选择适合当地的方案，笔者主要从土地一级开发主体、运作流程和盈利模式的角度阐述法律风险并提出有效防范措施。
【关键词】土地一级开发开发主体运作流程盈利模式风险防范一、土地一级开发产生的背景1.土地储备制度的建立，为土地一级开发提供了制度基础我国的土地一级开发是伴随着土地储备制度的发展而产生的。
1996年，为了解决“国有企业脱困、土地资产流失”等问题，上海成立了我国第一家土地储备机构——上海市土地发展中心，这标志着我国土地储备制度的诞生。
随后，杭州、武汉、青岛、南通等地也纷纷成立土地储备机构。
经过十多年的实践，土地储备已成为我国城市土地管理的一项基本制度，它大大提高了政府对土地市场的调控能力，促进了我国城市各项事业的快速发展。
虽然各地土地储备的模式有所不同，但总体上都可分为收购、储备、供应三个环节，其中储备环节包括两个阶段——开发和储备。
这里的“开发”实际上是指土地一级开发。
因此，可以说土地一级开发是伴随着土地储备制度的产生而产生的，土地储备制度将“土地开发”作为一个环节进行突出，引起了政府部门以及学者的重视，为土地一级开发的发展提供了强有力的推动作用。
2．我国城镇化进程不断加快，城市建设和发展迅速，迫切需要新型的土地开发模式改革开放以后，尤其是20世纪90年代以来，我国城镇化进程不断加快。
1978年到20 10年，中国城镇化水平由17．9%提高到49.2%，城市人口由1．7亿增加到6.5亿。
快速城镇化带来巨大的土地需求，给我国城市住房供应、基础设施配置等方面带来巨大的压力；而城市建设需要大量的资金，同时又有很大的风险。
这就导致了城市建设的巨大需求与城市政府有限的财政能力之间的矛盾，单靠城市政府的财政能力难以及时实现城市基础设施、公共设施等的完全供给。
土地一级开发过程中的财务风险防范
土地一级开发过程中的财务风险防范摘要：目前，我国正处于工业化、城市化的重要时期，而土地储备中的土地一级开发，是城市化发展的一个关键步骤。
一级土地开发指的是政府授权的企业，在一定的区域内，对城市国有土地或农村集体土地进行统一征收拆迁，并利用合适的市政设施，实现三通一平、五通一平，甚至七个连接和一个区域内的土地平整，之后，再进行有偿转让。
在进行一级土地开发的时候，不管是政府还是企业，都会面临很多的风险，而这也是在进行一级土地开发时需要特别关注的问题。
关键词：土地开发；财务风险；风险管理1.土地一级开发企业财务风险控制1.1土地一级开发企业资金回笼的管控一个企业在经营活动中能够获得充足、可持续的资金流动，这对一个企业的生存和发展起着至关重要的作用。
现金流风险指的是如果现金流的流量不够，从而导致到期的债务难以及时偿还，随后资产的周转率大幅下降，进而导致负债率上升等一系列问题。
在实际的运营过程中，作为土地一级开发的主体，必须对现金流风险给予足够的重视，以确保在项目开发全过程和项目收益预期不足的情况下，可以拥有充足的、持续的资金来支撑。
在现实生活中，往往会出现一些问题，比如现金流、资金链等，从而造成企业的巨额资产亏损，甚至是倒闭。
在资金回笼方面，要尽可能地缩短一级土地的开发时间。
一方面，利用与土地储备机构签署协议等方法，让一级土地在符合土地出让的有关标准之后，能够在最短的时间内完成土地出让的交易，从而将开发成本收回。
另一方面，要积极开展土地一级开发的成本核算工作，用成本核算的方法来为土地出让确定一个适当的价格，同时又不会对资金的回笼造成太大的影响，从而使土地开发的增值收益最大化。
1.2土地一级开发企业投资风险的管控投资风险无论是政府或企业，在建设项目的过程中都要面对非常严峻的投资风险。
在土地一级开发的过程中，所面临的投资风险往往比其他项目要高出数倍，甚至数十倍。
由于项目的资金需求非常大，因此，如果没有足够的资金做保证，也没有后续的资金投入，就会造成项目拥有很大的资金拥有量的同时，资金流动性也会大大降低，从而对项目进度造成严重的影响，甚至会造成资金链断裂。
土地一级开发盈利模式及风险问题浅析
最新【精选】范文参照文件专业论文土地一级开发盈余模式及风险问题浅析土地一级开发盈余模式及风险问题浅析【纲要】跟着城镇化进度的加速，“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式逐渐盛行，愈来愈多的房地产公司涉及土地一级开发。
新局势下，怎样能借势发力，创新一级开发盈余模式，有效躲避项目开发风险，将成为土地一级开发公司要点关注的问题。
【要点词】一级开发、盈余模式、风险浅析一、土地一级开发操作模式的发展及演变趋向1）政府垄断开发模式政府垄断开发模式是政府指定开发公司或许以建立项目公司的形式进行土地一级开发。
此模式能够保证政府完整控制地价，同时保证土地开发为熟地后的增值利润不流失，且土地一级开发法律关系纯真，便于政府实行土地一级开发的各项事务。
该模式主要缺点是政府的土地开发资本压力较大，融资渠道窄。
2）公司主导开发模式公司主导开发模式又称一二级联动开发模式，政府第一将待进行一级开发的土地一次性（或按地块）出让给土地一级开发公司，由土地一级开发公司依据土地使用权出让协议的商定，对协议范围内土地实行包含拆迁布置赔偿，公建配套设备建设在内的土地一级开刊行为，使协议范围内土地达到建设条件，再面向市场转让土地使用权。
房地产公司经过土地一二级联动开发，在获取一级开发阶段利润的同时，既保证了公司将来的可连续发展，也保证了可获取土地在将来增值给公司带来的二级开发的优厚利润。
但该模式不利于政府控制市场所价，政府宏观调控土地市场的能力降低。
3）政府主导市场化运作模式由政府主导的市场化运作模式是指政府“抓两端，放中间”。
“抓两端”即由政府控制土地贮备计划和供给计划，“放中间”，即充足利用社会力量实行土地一级开发。
这类模式中，政府依据土地市场检查确立土地需求情况，以招拍挂方式将拟开发的土地依据“熟地”出让，提早确立土地使用权受让人，并由土地使用权受让人分期支付土地受让价款用于土地一级开发。
政府经过招标等方式确立具备资格的公司，在土地出让合同规定的限期内将出让的土地开发为切合土地受让人要求的条件（熟地），土地开发达成经查收合格后，政府与土地受让人正式移交土地。
聚焦——土地一级开发模式与法律风险防范
聚焦——土地一级开发模式与法律风险防范土地开发有土地一级开发和土地二级开发两大阶段组成。
土地一级开发实施后带动二级开发，形成联动开发。
土地一级开发，是指通过对“生地”进行整理投资开发，达到“三（五或七）通一平”（熟地），最终实现土地出让过程。
政府按照土地利用、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发规划，先后完成征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，是土地达到出让标准条件的过程。
土地一级开发的模式有如下两种：（一）政府运作模式政府运作模式是指政府进行土地一级开发运作，土地一级开发所发生的一切费用均由政府承担。
具体可以分为三种类型：一是由政府下属的土地储备机构直接负责土地的一级开发，如北京市，由北京市土地整理储备中心（或授权各区县分中心）直接负责；二是由承担土地储备职责的国有企业或专门承担土地一级开发职责的国有企业负责一级开发，如重庆市，由政府下属的几大国有企业（如重庆城投）负责；三是由土地储备机构和国有企业联合负责一级开发，如上海市，由上海市土地储备中心和上海市地产集团联合完成。
（二）市场运作模式市场运作模式是指通过招标的方式委托开发企业实施土地一级开发。
土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发委托协议，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
目前，土地一级开发市场化运作模式比较成熟的有北京市，如专门制定了《北京市土地整理和一级开发暂行办法》、《土地一级开发项目招标投标暂行办法》。
以上两种土地一级开发模式的优劣势如下表所示：我国首次提到土地一级开发的正式文件是2000年12月的北京市《中关村科技园区条例》，该条例中第三章有关规划和环境建设中规定：“中关村科技园区土地一级开发，应当服从中关村科技园的同意规划。
”该条例没有对土地一级开发定义进行界定，至今土地一级开发仍然以地方政府确定的效力层次低的行政规范红头文件或政策作为依据，给开发企业带来不确定性的法律风险，具体如下：（一）再融资困难风险承包人先利用股权投资，成立项目公司，股权投资不能满足土地一级开发的需要，然后以项目公司为主体进行再融资。
土地一级开发实务与法律风险防范
土地一级开发实务与法律风险防范文/闫凤翥河北冀港律师事务所主任所谓土地一级开发是按照土地交易市场级别而划分的基本建设经营与管理活动，土地一级市场即土地出让市场，二级市场即土地转让市场。
二者虽然都是土地交易，但是由于参与的主体和法律对主体、交易规则等限制的不同存在较大区别。
因此，土地一级开发经营市场不适用城市房地产法律及配套法规的调控。
第一节土地一级开发的概念目前，土地一级开发的概念尚无法律明文规定，只有地方法规、规章、规范性文件中出现“土地一级开发”的称谓。
对其定义也比较混乱，有的将土地一级开发的范围扩大到政府实施征收土地的法定职责范围中，导致一级开发企业成为政府实施征收土地的先锋或尖刀连。
我们选出几个城市制定的土地一级开发管理办法，进行横向和纵向分析，从下表中看出：1、土地一级开发的业主基本相同均为政府，只有石家庄市规定是土地储备中心；2、开发主体有的是土地储备中心、有的市政府，只有石家庄和昆明属于企业；3、开发客体大部分是国有土地和实施征收集体土地，只有昆明是纳入储备的国有土地；4、开发内容基本上都包括征地、拆迁、安臵、补偿、收回土地以及市政基础设施建设。
我认为：如果确定开发主体是企业行为，那么开发内容就不应该涉及实施征收土地、国有土地上房屋征收、实施安臵、补偿等政府职责行为。
这样做不仅没有法律依据，同时违反土地管理法规定的政府是征地唯一主体的法定原则。
各地方法规土地一级开发的定义的不同描述比较征地、征房、安臵、补偿、收回土地均是政府及其主管部门的法定职责，《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽然规定了受托实施搬迁但同时规定不得以营利为目的，因此不能列入土地一级开发经营活动范围之内。
土地一级开发的市场化标志着土地一级开发成为市场经济的重要组成部分，而市场经济是法治经济，没有法治理念及良好的法律信仰是无法规制急剧发展的市场秩序的，公正良好的市场规制保障市场行为沿着人们预期的轨道运行，并获得良好的监督。
土地一级开发模式的法律风险研究
土地一级开发模式的法律风险研究土地一级开发是指将农村土地转变为城市建设用地并进行基础设施建设的过程。
随着城市化进程的加快，土地一级开发模式日益成为城市建设的重要手段。
土地一级开发过程中涉及的法律风险也是不容忽视的。
本文将对土地一级开发模式的法律风险进行研究，以提醒相关从业者注意合规风险，规避法律风险，促进土地一级开发模式的健康发展。
一、土地征收审批程序风险土地一级开发中最为关键的环节就是土地征收。
土地征收审批程序不规范将导致严重的法律风险。
地方政府征地未严格遵守法定程序，缺乏征收依据和程序合法性，容易引发农民维权纠纷。
对征地补偿金金额的核定存在模糊不清的问题，导致纠纷频发。
进一步，土地征收后的土地抵押、出让、开发等环节缺乏严格审查，导致土地产权纷争不断。
土地一级开发中征收审批程序的规范化是关键，必须严格遵守法定程序，公开透明审批，确保合法合规，避免后续的法律风险。
二、土地使用权出让风险土地一级开发的核心环节是土地使用权出让。
在土地出让过程中，需要关注的法律风险主要包括土地使用权出让合同的订立、履行和变更。
土地使用权出让合同的订立中存在格式条款滥用、合同内容不规范等问题，容易引发合同纠纷。
土地使用权出让合同的履行中，出让方和承让方存在合同违约、违规操作等问题，引发纠纷频发。
进一步，土地使用权出让合同的变更中，存在程序不合规、内容不明确等问题，导致法律风险不容忽视。
在土地使用权出让的过程中，必须严格遵守法律法规，规范土地使用权出让合同的订立、履行和变更，避免发生法律风险。
三、土地开发建设风险土地一级开发的最终目的是进行建设开发，因此在建设过程中也存在一系列的法律风险。
土地开发建设项目的规划设计存在不合理、违规操作、环境影响评价不到位等问题，导致建设项目无法顺利进行。
土地开发建设过程中存在违规建设、质量不合格、安全隐患等问题，容易引发建设纠纷。
进一步，建设过程中涉及的土地开发转让、融资、股权转让等环节缺乏合规监管，导致法律风险不容忽视。
土地一级开发盈利模式及风险问题浅析
【 关键词 】 土地一级 开发 ； 盈利模式 ； 风险 问题 ； 开发成 本
针对土地管理体系 ， 土地一级开发为重要 内容 ， 主要 为严格控
制 土 地 出让 成 本 ， 对 盈 利 多少 具 有 直 接 影 响 。近 些 年 来 ， 我 国二 级
首先 ， 在一级 土地 开发 中 ， 获取 自身 利 益。在一 级 土地 开发 中， 开发商 获取 开发 自身利益 ， 取决于如何控制成本 费用。而各项 成本费用 ， 征地 费用 与拆迁费用 的比重较大 ， 也控制 难度较高 。即 使政府 出台了相关规定 、 标准 ， 在实 际执行过 程 中， 控制存 在一 定 难度 。因此 ， 开发商需具 备较强 沟通与协 调能力 ， 加强 与政府 、 企 业 和社 区居 民的沟通 。对于补偿安置 ， 需解决好政府 、 社区居 民的 顾虑 。同时 ， 确保开发成 本费用最 小化 ， 达到共赢 目的。要想控 制 整体成本费用 ， 需指定周 密性 、 系统性计 划 ， 针 对大型 土地开发 项经过 开发之 后 ， 经 过 招 拍 挂 之后 ， 扣 除开 发 成 本 之 后 ， 所 获取 价款 ， 由开发企 业 、 政 府 共 同 分
土地 出让前 ， 所 实施 开发 、 建设 ， 政 府或政府委 托企 业 负责 土地开
发， 执 行一级开发 ， 主 要 是使 土 地 达 到 出 让 标 准 。现 阶 段 ， 我 国 二 级土地开发企业 ， 逐 渐 转 型 为 一级 开发 企 业 。 然 而 ， 我 国土 地 一级
等模 式 ， 也具有许 多制约 因素和风 险 问题 。本 文主要分 析一 级开
发 盈 利模 式 的相 关 问题 ， 探讨一些针对性的优化对策。
在土地开发时 ， 土地开发企业和政府经过协 商之后 ， 可创造 多 样化 、 合理化 的盈利模式 。现 阶段 ， 对于我 国土地一 级开 发 ， 主要
土地一级开发法律风险与规避
74城市开发URBAN DEVELOPMENT 2012.02房地产开发一般由土地一级开发和土地二级开发两大部分构成。
我国首次提到土地一级开发的正式文件是2000年12月的北京市《中关村科技园区条例》，至此，对有关于土地一级开发中的法律关系，我国还没有一部统一的法律对其做出相应规制。
绝大多数地区还是以地方政策或操作惯例的方式予以执行。
当缺失了立法对法律关系的调整时，法律关系主体在实施此类法律行为时，就存在无法可依的现状，只能靠政府确立的极具不确定性的行政规范文件作为依据，给开发者带来严重的法律风险。
投产成本控制及融资法律风险与规避房地产行业具有投资数额大、投资回收期长的特点，开发过程中，需要金融业的密切配合，这一点在国内外都土地一级开发法律文/ 宋安成是如此。
也正因为这一点，金融业的任何变化，都会对房地产业产生影响。
对于融资风险的规避，首先作为房地产开发企业，应对土地一级开发前期进行缜密的财务筹划与调查分析。
在市场调研中，土地一级开发多为新城建设，取得的各项资金数据没有确定性，可充分利用政府拟开发项目的原始资料加上周边区域等关联项目的开发补偿政策及事实效果比较，充分估算实施过程中的财务风险。
此阶段最好能邀请投资管理、法律、规划、税务、建筑造价等专业人士参与。
其次，拓展多元化的融资渠道，化解融资难问题。
目前，全国各地都在探索房地产融资的新模式，实际上，在这一过程中，政府提供相当的融资担保并明确担保条款对融资是非常有利的。
根据土地一级开发融资的需要以及相应投资资金风险的分析，确定需要贷款的数量。
该贷款或其它融资项目，若有政府出面协调并提供相应担保，可最大限度降低企业的投资风险，并获得融资支持。
最后，在开发过程中，应严格成本控制，并有效运用合同管理控制财务风险。
在成本控制中，重要的一条是要切实把握企业与政府的投资投入与收益分配比例，包括需要政府投入的项目和具体的政府利益分配，比如说拆迁费用可由政府投入或部门投入。
城市土地一级开发的收益和风险平衡研究
城市土地一级开发的收益和风险平衡研究城市土地一级开发是指对城市中尚未开发的土地进行规划、开发和利用，通过建设房屋、商业区和公共设施等各类建筑，以增加土地的利用价值和城市的发展水平。
这一过程涉及到大量的投资和风险，因此需要对土地一级开发的收益和风险进行平衡研究，以确保项目的可持续发展和投资者的利益。
我们来看看城市土地一级开发的收益方面。
城市土地一级开发可以带来丰厚的经济收益。
通过城市土地一级开发，原本未开发的土地变成了可以用于建设各类建筑的用地，其价值得到了极大提升。
投资者可以通过售楼、租赁、商业运营等方式实现利润最大化。
城市土地一级开发也可以促进周边地区的发展，提高附近居民的生活品质，增加税收和就业机会，进而带动整个城市的经济增长。
城市土地一级开发也存在着一定的风险。
城市土地一级开发需要大量的投资，包括土地购置成本、规划设计费用、建设投资等。
而这些投资需要一定时间才能得到回报，一旦市场出现波动或者政策调整，投资者就可能面临资金链断裂的风险。
城市土地一级开发还面临着市场需求和政策风险。
一些城市土地一级开发项目由于规划不合理、市场需求下降或政策调整等原因，可能会出现滞销、亏损等情况。
城市土地一级开发还可能面临自然灾害、环保要求、合规合法性等方面的风险。
在进行城市土地一级开发时，要平衡好收益和风险，避免盲目追求利润而忽视风险。
下面从多个角度阐述城市土地一级开发的收益和风险平衡研究。
要对城市土地一级开发的市场需求做出准确判断。
市场需求是城市土地一级开发的基础和前提，只有满足市场需求，才能实现项目的盈利。
投资者需要对所开发项目的所处地段、周边配套设施、未来市场的走势等多个方面进行综合分析，评估市场需求的真实状况，尽量减少市场需求不足带来的风险。
还可以通过市场调研、定位分析等方法，更好地把握市场需求的变化和趋势，做出最佳的投资决策。
在城市土地一级开发过程中，要充分考虑政策风险。
城市土地一级开发是受到政府政策的影响的，政府的规划、用地政策、土地供应、建设标准等都会对项目带来直接的影响。
土地一级开发收益模式的法律风险及防范
土地一级开发收益模式的法律风险及防范作者：北京市大成律师事务所上海分所李晨由于产业地产较多涉及整体区域的运营，因此参与前期的规划和一级开发较为普遍，例如华夏幸福基业、河北宏泰集团、中南建设等。
这种一级开发能够给这些产业地产商带来稳定的开发收益，成为其积极参与产业地产开发的重要驱动因素和后期资金来源之一。
由于土地一级开发在本质上应当由政府承担，因此企业获取土地一级开发的收益并不完全按照市场规则进行，而是涉及到很多法律法规及地方政府政策的限制.土地一级开发的收益模式也存在着多种差异，蕴含着不同的法律风险,有志于一级开发的产业地产商以及传统开发商对此不可不察。
笔者将着重对土地一级开发收益模式的法律风险及防范进行分析。
模式辨析企业参与土地一级开发的收益模式取决于各地方政府的政策法规规定，具有较大的地方差异性。
笔者通过自己提供法律服务的土地一级开发案例，并考察北京、重庆、海南、云南、福建等地的土地一级开发获利模式，将目前企业获取一级开发收益的主要模式总结如下.第一种是固定比例收益模式。
该模式下，土地一级开发企业接受政府的委托,按照土地利用总体规划、城市总体规划等,对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设.政府按照总建设成本的一定百分比分配利润给开发企业.北京市是采用这一模式的典型。
《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。
"第二种是土地出让金净收益分成模式.该模式下，政府与企业之间按一定比例分享土地出让金增值收益。
当开发企业完成一级开发之后，由政府进行招拍挂出让，出让所得减去开发成本（项目前期费用、征地拆迁补偿费用、市政基础设施建设费用、工程建设其他费用、相关税费等构成)以及政府提取的各项费用（土地收益基金、失地农民保障金等）后，在政府和企业之间按照政府与企业约定的比例进行分成。
土地一级开发及法律风险防范
土地一级开发及法律风险防范信息来源：第五届安徽律师论坛文集发布时间：2010年11月26日【内容摘要】随着国家经济的发展，中国特色的城市化运动日益蓬勃，在城市发展建设过程中，对土地的开发利用是其应有之义，但与此同时还会出现大量的法律风险。
本文拟从土地一级开发的概念、土地一级开发主体的法律分析、存在的法律风险、风险的防范方面进行论述。
【关键词】土地一级开发法律风险风险防范一、土地一级开发的概念随着社会经济的发展，城市化是一个必然的趋势，在城市化进程中，需要通过对城市土地的开发来拓展城市发展的空间。
城市土地开发包括土地初始开发和土地再开发。
土地的初始开发也称为土地增量开发，主要是将部分农业用地转化为城镇用地以及对城市规划区土地的进一步开发；土地再开发也称为土地存量开发，主要是对城市建成区土地的进一步盘活利用，通常称之为旧城改造。
土地的一级开发是“按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备开发、土地供应计划的项目，在确定土地开发实施方案后，由政府委托或者通过公开招投标的方式确立土地一级开发主体。
而获得土地一级开发权的土地一级开发主体根据‘政府主导、统一规划、市场化运作’的原则，组织实施土地开发项目中的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施建设、配套建设、环境建设和投资融资等具体环节，并提供土地开发项目完成后的经营管理方案，为土地二级开发。
”①土地一级开发概念在正式文件中第一次出现是2000年，当年北京市人大常委会通过了《中关村科技园区条例》，在该条例第三章第五节规划和环境建设中，第四十八条规定：“中关村科技园区的土地一级开发，应当服从中关村科技园区建设的统一规划。
”这是第一次正式提出土地一级开发的概念，但实际上，土地一级开发是政府逐步规范土地出让方式后产生的一个新的土地开发阶段或者说模式。
自从有土地出让(包括划拨)以来，土地一级开发所要完成的工作就已经存在，如征地、拆迁、规划设计、基础设施建设等。
城市土地一级开发的收益和风险平衡研究
城市土地一级开发的收益和风险平衡研究城市土地一级开发是指对城市内尚未开发的土地进行规划、开发和利用的过程。
在城市土地资源日益紧张的背景下，一级开发成为了改善城市土地利用效率、提高土地经济价值的重要手段。
一级开发涉及的利益和风险也非常复杂，需要进行深入的研究和分析。
一级开发的收益主要包括土地经济效益、城市功能提升、社会效益等方面，而风险主要包括土地开发成本、环境影响、市场风险等方面。
如何平衡一级开发的收益和风险，是当前城市土地开发的重要课题之一。
就土地一级开发的收益而言，它带来了巨大的经济效益。
城市土地一级开发会增加土地的价值，提高土地利用效率，增加土地的经济收益。
开发商通过一级开发可以获得土地增值的收益，政府可以通过土地出让获取土地出让金，同时加快了城市产业发展，带动了就业和经济增长。
一级开发还可以提升城市的功能和形象，增加城市的吸引力和竞争力，为城市的可持续发展提供了重要支撑。
一级开发所带来的收益也伴随着一定的风险。
土地开发成本是一级开发的重要风险之一。
一级开发需要投入大量的资金进行规划、基础设施建设等工作，这些成本需要在土地出让金和土地增值收益中得到回报。
如果土地市场状况不理想，土地开发成本难以回收，就会带来投资风险。
一级开发还可能带来环境风险。
城市土地一级开发需要对土地进行改造和开发，而这些过程可能会对周边的自然环境、生态系统造成一定程度的破坏，甚至引发环境污染和生态问题。
市场风险也是一级开发的重要风险之一。
由于土地市场的不确定性，一级开发项目可能面临着市场需求不足、市场价格下跌等风险。
在平衡一级开发的收益和风险时，需要从多个方面进行考量。
政府在土地一级开发中的规划和管理起着决定性的作用。
政府应该科学规划土地利用，合理安排土地开发区域和开发规模，通过土地出让方式和土地管理手段来控制土地开发成本，避免过度开发导致土地资源浪费和环境问题。
需要加强土地开发的监管和评估。
政府部门应加强对土地开发项目的监管和检查，监督开发商合理开发土地资源，防止土地开发过程中的环境污染和生态破坏，提高土地开发的可持续性。
城市土地一级开发的收益和风险平衡研究
城市土地一级开发的收益和风险平衡研究城市土地一级开发是指城市在未开发的土地上进行规划设计，开发建设用地，并进行基础设施建设，以促进城市发展和经济增长。
在城市土地资源日益紧缺的背景下，一级开发成为了推动城市快速发展和提升城市竞争力的重要手段。
与土地一级开发相关的收益与风险也需要得到充分的关注和平衡，以确保城市土地的可持续利用和可持续发展。
让我们来看一下城市土地一级开发的收益。
城市土地一级开发可以带来以下几种收益：1. 经济收益：城市土地一级开发可以为城市带来新的经济增长点，通过建设住宅、商业、工业等用地，可以促进相关产业的发展，增加就业机会，提升城市经济活力。
2. 基础设施收益：一级开发需要同时进行基础设施建设，如道路、供水、供电等，这些新建的基础设施可以改善城市的交通状况、提升生活品质，为城市居民提供更好的生活条件。
3. 政府财政收益：城市土地一级开发会增加相关税收和土地出让金等收入，为政府提供财政支持，用于城市基础设施建设、社会福利和公共服务等。
除了收益，城市土地一级开发也存在一定的风险和挑战：1. 土地资源浪费：城市土地一级开发过程中，如果规划不合理，开发过度，可能导致土地资源的浪费和过度消耗，影响城市的可持续发展。
2. 环境风险：一级开发会破坏原有的生态环境，导致生态系统的破坏和植被的减少，可能导致水土流失、生态平衡的破坏等环境问题。
3. 城市风险：一级开发可能会加剧城市的拥堵、污染等问题，降低城市的宜居性和生活品质，对城市的长远发展造成不利影响。
1. 制定科学合理的规划：在进行城市土地一级开发之前，需要制定科学合理的规划，合理利用土地资源，确保土地开发的可持续性和持续发展。
2. 加强环保意识：在进行一级开发的需要加强环保意识，采取有效措施保护和修复生态环境，保障城市的生态平衡和可持续发展。
4. 加强监管和调控：政府需要加强对一级开发的监管和调控，规范土地开发行为，防止过度开发和土地资源浪费。
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土地一级开发收益模式的法律风险及防范
作者：北京市大成律师事务所上海分所李晨
由于产业地产较多涉及整体区域的运营，因此参与前期的规划和一级开发较为普遍，例如华夏幸福基业、河北宏泰集团、中南建设等。
这种一级开发能够给这些产业地产商带来稳定的开发收益，成为其积极参与产业地产开发的重要驱动因素和后期资金来源之一。
由于土地一级开发在本质上应当由政府承担，因此企业获取土地一级开发的收益并不完全按照市场规则进行，而是涉及到很多法律法规及地方政府政策的限制。
土地一级开发的收益模式也存在着多种差异，蕴含着不同的法律风险，有志于一级开发的产业地产商以及传统开发商对此不可不察。
笔者将着重对土地一级开发收益模式的法律风险及防范进行分析。
模式辨析
企业参与土地一级开发的收益模式取决于各地方政府的政策法
规规定，具有较大的地方差异性。
笔者通过自己提供法律服务的土地一级开发案例，并考察北京、重庆、海南、云南、福建等地的土地一级开发获利模式，将目前企业获取一级开发收益的主要模式总结如下。
第一种是固定比例收益模式。
该模式下，土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用
土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设。
政府按照总建设成本的一定百分比分配利润给开发企业。
北京市是采用这一模式的典型。
《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开
发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8％。
”第二种是土地出让金净收益分成模式。
该模式下，政府与企业之间按一定比例分享土地出让金增值收益。
当开发企业完成一级开发之后，由政府进行招拍挂出让，出让所得减去开发成本（项目前期费用、征地拆迁补偿费用、市政基础设施建设费用、工程建设其他费用、相关税费等构成）以及政府提取的各项费用（土地收益基金、失地农民保障金等）后，在政府和企业之间按照政府与企业约定的比例进行分成。
以云南城投为例：2007年底，云
南城投和昆明市土地矿产储备管理办公室签订《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》，获取了昆明市4.18万亩范围的土地一级开发权。
合同显示，土地一级开发的期限自2008年5月30日~2013年5月30日，云南城投与昆明市政府对一级开发范围内的土地出让纯收益
实行5∶5分成，即扣除全部土地一级开发总成本及国家有关政策提取各项基金，云南城投可获得土地出让纯收益的50%。
此外，刚刚
进入产业地产领域的中南建设也在以往的一级开发中采取这种分成
模式。
第三种是固定收益加净收益分成模式该种模式是将固定收益模
式与净收益分成模式相结合，在确保企业能够获得固定收益的基础上
外加土地出让净收益的分成，从而最大限度地吸引企业参与土地一级开发。
以漳州发展为例，该公司于2009年在漳州市取得了164亩土地的一级开发权。
在公司与漳州市龙文区政府以及当地城市建设开发中心三方共同签订的《漳华路龙文段配套开发用地（A地块）一级开发合作协议书》中，三方约定：公司投入土地一级开发资金每年将获得12%的固定收益，此外，公司还将获得地块挂牌出让净收益的18%。
风险防范
根据笔者的实务经验，企业在上述三种模式下获取一级开发收益的方式各不相同，所面临的风险也存在一定的差异。
就固定比例收益模式而言，以前述北京市的开发模式为例，由于政府向企业支付的固定比例收益仅仅取决于预计开发成本，与土地出让价格无关，因此企业很可能面临超额支出成本导致项目亏损的风险。
从法理上讲，企业获取的该部分收益相当于土地一级开发工程的承包人费用。
政府以工程款的形式向企业支付上述费用并不存在法律障碍。
但是，企业所能获得的固定利润很难抵御通货膨胀、原材料上涨、人工费上涨等市场波动，而且企业在开发过程中的实际成本有可能高于预计成本。
即便土地出让之后能够获得远超开发成本的收益，但该部分收益都将全部由政府获得。
因此，企业以该种模式参与一级土地开发时必须仔细核算预计成本，在开发过程中严格控制实际成本支出，并考虑到预计损失的风险，尽量缩短开发周期。
就土地出让金净收益分成模式而言，最大的法律风险就是政府能否按时、合法地向企业分配土地出让收入溢价部分的利润。
虽然部分地方政府就这一问题制定了地方性政策，比如《海南省人民政府关于规范企业参与土地成片开发的通知》第七条规定：“土地出让收入扣
除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。
”但在国家层
面上，由财政部、国土资源部、中国人民银行颁布实施的《国有土地使用权出让收支管理办法》第四条明确规定：“土地出让收支全额纳
入地方政府基金预算管理。
收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方政府基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的…收支两条
线‟管理。
在地方国库中设立专账（即登记簿），专门核算土地出让
收入和支出情况”。
这就意味着开发企业面临着政府能否将土地收益
分成列入土地出让支出预算，企业最终能否获得土地收益分成的风险。
土地一级开发项目的投资成本部分可以分别纳入“城市建设支出”
与“土地开发支出”的范围，列入土地出让支出预算。
但对于投资收益部分是否可列入土地出让支出预算尚缺乏法律法规的明确规定。
实践中，企业可能不直接分得土地利润，而是以土地利润抵扣土地出让金，或者通过巧立建设安置房等公益设施的名目，由政府变相支付该部分利润，但上述做法存在违反有关土地出让的政策、法规的风险。
因此，笔者建议开发企业以该种收益模式参与一级开发之前，与地方政府事先确认土地收益分成能否列入当地的土地出让收入支出
预算，政府向企业分配土地出让收益的方式是否合法，并要求地方政府就此出具书面承诺或提供其他担保方式，确保企业最终能按时、合法地获得土地出让收入溢价部分的利润。
第三，就固定收益加净收益分成模式而言，由于该模式系前述两种模式的结合，因此开发企业面临的法律风险就结合了前述两种模式的特点。
笔者建议开发企业综合考虑各种风险之间的协同、抵销等关系，确保最终的风险在企业的承受范围之内。
由于企业获取土地一级开发收益的模式尚缺乏较为统一的法律
法规和政策规定，各地方政府的法规、政策可能与国家层面的法规、政策存在冲突，因此企业需要谨慎选择获取开发收益的模式和方法。
笔者根据自身的实务经验，建议企业在参与土地一级开发时，务必要在不违背国家法律法规和政策的前提下充分取得地方政府对收益的承诺，选择合法、合理的收益分配方式，从而最大限度地获得土地一级开发的收益。