成本管理及合同管理

Shenzhen Polytechnic 四川房地产技术交流专题演讲
房地产间接成本的控制
• 间接成本的内容： 企业管理费用；财务费用； • 间接成本的构成演变： 企业管理费用：
与管理跨度、管理层次有关； 财务费用：
与贷款额度及贷款期限有关； 结论：
间接成本与企业的运作模式及管理效率是息息 相关的！
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房地产开发企业的成本控制策略
精细化管理·and·目标管理
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几个影响成本控制效果的问题
作为房地产开发企业的主要管理者， 你清楚企业的成本构成吗？
其实最重要的是： 一定要清楚成本的决定因素是什么。
成本管理应该是目标管理以及精细化 管理的结合
成本管理应该是全员、全过程、全方 位的管理——可以借鉴质量管理的模式 和方法
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本讲座的主要内容
• 房地产开发企业的成本构成及成本控制原理 • 工程量清单招标的实施方法及存在问题分析 • 房地产开发公司的合同管理
牺牲的实质是企业的品牌 注意：
成本控制的最有效阶段应该是设计阶段
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成本控制过程中存在的问题（二）
一个共识：
—成本控制抓不住重点
设计阶段是控制成本的最佳阶段！大多数企业 采用了限额设计的方法。
但是：限额设计真正能够实现优化设计吗？
园林环境景观设计对工程成本的影响
本
其它费用
项目立项及定位阶段 项目设计阶段
项目施工建造阶段 项目销售阶段
企业的综合管理
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房地产直接成本的内涵
• 项目前期费用：土地相关费用、咨询费用
目的是做好项目的定位，其中咨询费用额度与 项目的总投资额相关；
• 项目设计费用：设计阶段支出勘察、设计费用
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成本控制过程中存在的问题（一）
—成本控制有意识，方法在摸索
例如：个别单位单纯考虑在施工过程中节约成本： 合同签订中完全不考虑施工方的利益 施工进行过程中矛盾重重 材料及设备的选择过程中牺牲了开发项目的品质 严重影响销售，甚至造成销售后的不良反应，
资产回报率
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实现房地产开发目的的关键性因素分析
• 从一个简单的公式入手： 总销售收入－总开发成本=利润
结论：降低成本的同时，尽可能的提高销售收入 • 实现最大化的净资产回报率
减少存货、加快资金的周转能够大幅度的提高净资 产回报率； 结论：合理的缩短开发期限；
减少库存周转时间（即：加快销售速度）
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值得关注的其他行业—零售业
• 沃尔玛： 采购量大，进货价格低； 商品库存周转时间只有50天；
成本的控制需要各部门之间的合作及协调，应该 从管理模式入手； 方法的问题：
可以借鉴其他行业成本控制的成功经验，形成适 合自己企业的有特色的管理方法。
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房地产开发的最终目的
• 简单的理解： 追求利润最大化
• 更深层次的理解： 追求最大化的净
几个影响成本控制效果的问题
另一个简单的问题，利润能否衡量一个项目的 开发效果吗？ 答案：no!!!
因为利润仅仅是一种静态的绝对的评价指标； 例如：
7-11便利店，利润率只有0.6%,但是净资产回 报率将近30%；
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几个影响成本控制效果的问题
深圳房地产营销费用平均已经超过了销售收入的 5%，个别项目甚至达到了销售收入的10%。
结论：采取有效的营销手段，节约营销费用；
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成本控制过程中存在问题的原因
观念的问题： 成本控制是个开发全过程控制的问题，甚至追求
的应该是寿命期成本的最小化，因此决策者的作用 是至关重要的 思路的问题：
含钢量对工程成本的影响
窗地比对工程成本的影响
节能设计要求对工程成本的影响
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成本控制过程中存在的问题（三）
一个问题：
—营销费用有失控的趋势
报纸、电视等传媒上我们看到的最多的广告是什 么？ 汽车、房产、营养食品等
营销费用已经成为开发成本增长最迅速的一部分 了！
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第一部分 房地产开发企业的成本构成及
成本控制原理
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房地产开发企业的成本构成
项目前期费用
直 接
项目设计费用
企
成 本
项目建造费用
业
项目销售费用
成
本
间Leabharlann Baidu
财务费用
接 成
管理费用
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几个影响成本控制效果的问题
一个最简单，也是最难以描述清楚 的问题，成本和利润之间的关系如何？
总销售收入－总开发成本=利润 结论：
追求利润的最大化，并不能够把降低 成本作为唯一的手段
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此阶段的费用与项目的定位（投资额）相关；
• 项目建造费用：施工阶段支出各类费用 • 项目销售费用：
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房地产直接成本间的制约关系
项目前期：
项目建造：
产品定位 影 响
结论：
项目设计：
产品定型 影 响
项目销售
产品实现
影 响
准确定位；优化设计；控制建造成本；节约销售费用
作为房地产开发企业的主要管理者，你 清楚品牌效应与成本之间的关系吗？ 例如：
某品牌企业的商品房售价比一般的企业高 出1000元/㎡以上，那么高出的都是利润吗？
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什么是成本管理
• 成本目标及成本计划的确定 • 成本计划的实施 • 实施过程中的成本计划调控