绿城黄浦湾案例

绿城黄浦湾案例借鉴分享 专题报告
2015.5.8
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绿城黄浦湾项目区位及背景
黄浦滨江板块，滨江顶级豪宅区域 项目楼板价7168元/㎡，为早期地价获
取。周边紧邻老西门、豫园、董家渡等 核心板块，交通、生活配套极为便利
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区域背景
黄埔滨江，地段具有不可复制性，属于具有稀缺资源的顶级豪宅板块
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Thankyouforlistening
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开盘时间
层高层
交房状况 精装（10000元/㎡）
交房时间
总户数
-
得房率
开发商
绿城
车位比
代理公司
自销
物业公司
美国JWDA建筑设计/加拿大
建筑设计
施工单位
B+H建筑设计
规化设计
-
景观设计
47050㎡ 159603㎡
3.15 35.2% 2009.08 2016年底
1:1.75 绿城物业
-
室内设计 华尔道夫团队、陈文栋
1#
售楼处
6#
2#
4#
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建筑立面
区别于传统豪宅石材立面，黄浦湾为绿城打造的第三代天幕大宅系列产品，外立 面以玻璃幕墙取材，给与居住者更通透的立面感官
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景观体系
景观采用组团式集中绿化方式，以售楼处为核心及周边围绕人工水系有较 好的绿化
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公共空间
公共空间共有地下二层、地下一层、一层三个大堂，地下车库装有指示性顶面灯饰，且 车位具有超宽车距，地下车库层高达到4.5米
Yale品牌门禁系统 米勒品牌滚筒洗熨机
功能室 厨房
客厅 卫生间
卧室
地面
墙面
配置
Reginox荷兰皇冠厨房水槽；德国
Gaggenau嘉格纳厨房电器（油
高级大理 石地板
高级墙砖
烟机、燃气灶、洗碗机、消毒 柜）；法国皇室殿堂级家用电器 奢侈品牌DeDietrich帝泽（嵌入
式双门电冰箱、蒸汽烤箱）；德
国品牌bulthaup橱柜
• 阵地包装 • 中央景观 • 售楼处 • 参观动线
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阵地包装
目前二期仅剩1套一楼，其余全部售罄，周边围挡已基本撤掉，等待5-6月 楼王开放
项目实体楼横幅 新码头街工地围挡包装
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实景示范区
实景示范区围绕人工水系打造清水步道，大面积草地营造中央景观公园气息
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售楼处展示
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项目时间轴
2009年8月项目首开 ，推出2#86套房源
蓄销期中因地块内存 有名人故居被损坏事 件发生，项目被黄浦
区政府叫停整顿
5#6#开盘
2009 年8月
2010年 10月
2012
2014
事故
8月
2015. 5‐6月
2009年之前获取地块
楼板价7168元/㎡，溢价率0%
2010年1月推出 1#86套房源
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户型（楼王7#）——440㎡3梯1户（未售）
三梯一户尊贵配置，尽显豪宅风范 东西双十字回流户型设计 四面宽南向横厅设计，江景一览无余 中西双厨，极致烹饪；动静分离，主仆分区 3套卧设计，超大主卧配衣帽间、淋雨间、卫生 间
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装修标准
整体装修标准报价10000元/㎡，品牌多使用德系
120 100
80 60 40 20
0
推案套数 成交套数 均价
86 78
2009 86 78
52750
绿城黄浦湾销售详情
86
34
2010 86 34
85973
06 2011
0 6 89513
37
0 2012
0 37 84217
24 0 2013
0 24 96523
105 63
2014 105 63 90795
等形式惜售；陆家嘴滨江与黄埔滨江处于价格高位，中低区均价已达7-10万，高区部分楼盘超 过20万/㎡
鹏欣白金湾 单价：14万起（高
区） 面积：120-370平
外滩豪景苑 单价：6-8万 面积：90-200平
华润外滩九里 单价：8-10万 面积：100-420平
绿城黄浦湾 单价：8.5-10万 面积：230-410平
235/267平层
• 第四批：计划于2015年5-6月推出楼王7#，户型为248/256/440平层，高区报价30万/㎡以上
第三批
第一批
第二批
最新推案
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销售详情
5#6#江景视野极为有限，均价在9万上下浮动；差价方面20层以内基本在10万/㎡以 下，20层以上跳价较为明显；可以预见江景资源最好的楼王7#高区在未来推盘时部 分均价可能突破25-30万/㎡
面积：174-1120平
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绿城黄浦湾 滨江传世平层官邸
• 规划 • 立面 • 景观 • 户型 • 装修标准
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基础信息
项目参数表
项目名称
绿城黄浦湾
总占地面积
区域板块
黄浦滨江
总建筑面积
现场地址 黄浦区中山南路566弄
容积率
物业类型
公寓
绿化率
1幢18层的高层以及6幢22-32
建筑形态
一层大堂
地下停车位
地下停车位公共大堂
4.5米层高
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户型（5#6#）—267㎡3梯2户（售罄）
法式新古典装修风格 南向面宽极度大，且主卧、次卧均朝南 十字连廊、双玄关设计尽显豪宅典范 270°全景阳台尽收浦江景色
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户型（5#6#）——236㎡3梯4户（售罄）
洛可可式装修风格 南向三面宽，且两个卧室均为套卧 北侧阳台面宽较大，南向却无阳台 餐厅与书房紧挨，不太合理
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思考借鉴
滨江豪宅林立，黄浦湾成功突围 第三代钻石天幕大宅产品系非凡打造 细节决定成败
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思考借鉴
滨江豪宅林立，黄浦湾成功突围
在一线滨江区域（黄浦滨江、陆家嘴滨江）累计实现销售额达50亿，销售 金额仅次于华润外滩九里、中粮海景一号排名第三
绿城第三代产品系列：天幕大宅
前滩
东方渔人码 头总投资约 60亿，14 年底开放商
业部分
陆家嘴滨江：陆家嘴金融中心
“十二五” 期间计划建 成“十大项 目”，总投 资约520亿
后滩：知名企业总部集聚区
将建成知名 企业总部集
聚区
前滩：上海前滩国际商务区
为金融中心 提供服务的 跨国企业地 区总部集聚
地
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区域背景
各滨江区域在售项目均为多年前出让的宅地，部分楼盘高层景观资源较好的产品基本采用租赁
26
0 2015
0 26 87829
120000 100000 80000 60000 40000 20000 0
分区
高区
中区 低区
楼层 单价区间 30以上 7#未售 27-30 7#未售 24-27 13-18万 21-23 10-12万 11-20层 9.2-10万 1-10层 8.2-8.8万
保利香槟花园 单价：4.5-5.5万 面积：90-120平
万科翡翠滨江 单价：7-10万 面积：260-390平
汤臣一品 单价：15-25万 面积：400-800平
中粮海景一号 单价：8-15万 面积：300-400平
新鸿基滨江凯旋门 单价：9-13.5万 面积：144-318平
保利ONE56（商住） 单价：9-11万
电梯数
3梯2户
主力面积 目前均价
235/268 均价87829元/平方米
物业费 会所个数
6.3元/㎡ 1
主力总价
2100-2500万元/套
会所规划
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总体规划
一期1#2#，目前已售罄，二期目前推出5#6#，仅剩余一套一楼，即将面世的 为直面江景的楼王7#，高区报价30万/㎡以上。另小区内保有数座历史建筑， 海派风格的会所也在此处
北外滩：国际港创意产业带
东外滩：东方渔人码头
2020年将 基本建成国 际航运中心
黄浦滨江：外滩金融聚集带
发展金融及 金融衍生业， 建设“三大
中心”
南外滩：滨水金融区
外滩金融中 心投资约 170亿元， 已结构封顶
徐汇滨江：西岸传媒港
2016年东 方梦工厂建 成运营，总 投资200亿
北外滩
东外滩
南外滩
后滩 徐汇龙华滨江
售楼处设计较为轻奢，没有浓重的顶级豪宅售楼处气息
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样板房——洛可可式235㎡户型
美国华尔道夫团队设计的洛可可式装修风格，轻快、细腻、精致、繁复
入户玄关
餐厅
客厅
洗手间
次卧
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样板房——法式新古典267㎡户型
出自香港设计师陈文栋的法师新古典主义样板间，透露着典雅高贵的气质
卧室
客厅
楼王7#开盘
一期
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推盘节奏
• 第一批：2009年8月项目首开，推出2#86套房源，开盘去化80%，全年签约78套，户型为 303/323/347平层
• 第二批：2010年1月推出1#86套，因遭遇市场行情下行影响，开盘仅售出大约31套，全年签约 34套，户型为282/402平层
• 第三批：2014年8月推出5#6#105套房源，开盘去化70%，劲销20亿，至今签约92套，户型为
书房
餐厅
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智能系统
十大智能系统 一卡通系统
物业服务系统 家居智能 远程控制 环境温度 电梯控制 安防系统 停车场控制
智能报警系统 家电智能
十大尊贵生活设计 双会馆
三大专业服务团队 私家电梯，主仆分开入户
豪华大堂 全方位人车分流
都市大园林 罗马园厅设计 国际水岸建筑 国际一流建筑品牌 国际立体空间
十大健康系统 中央新风 中央空调 中央热水 地暖系统 保温系统 隔音系统 中央吸尘
中央净水、软水Байду номын сангаас同层排水
废物处理系统
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体验动线
参观动线——先入地下车库，电梯上来后经过迎宾水道进入接待
中心，样板房也在接待中心处
停车地库
迎宾水道
接待中心
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绿城黄浦湾推盘节奏/销售明细
• 推盘节奏 • 销售明细
黄浦滩名苑 单价：6-8万 面积：170-320平
绿城盛世滨江 单价：5.5-7.5万 面积：110-270平
保利西岸 单价：6-8万 面积：200-320平
云锦东方 单价：6-8万 面积：200-300平
北外滩
东外滩
陆家嘴滨江 黄浦滨江
南外滩
后滩 徐汇龙华滨江
前滩
保利翡丽云邸 单价：6万
面积：120-200平
黄埔滨江板块
黄浦滨江板块地处黄浦江大拐角处，紧临北侧的外滩金融贸易区，与陆家嘴金融贸易区及世博园隔江相望，复 兴东路隧道和南浦大桥更是大大缩短了它与浦东的距离。板块距离淮海路、新天地等地都很近，具有得天独厚、 不可复制的稀缺属性
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区域背景
各滨江区域多为有明确定位和规划利好的地段，且各有特点；其中陆家嘴滨江及黄浦滨江现状最 佳，集中了外滩金融聚集带和老码头景区，因此绿城黄浦滩项目区位优势明显
自第一代御园系列、第二代公馆系列后，绿城第三代豪宅产品：天幕系列 问世，改变了绿城偏厚重石材立面的传统，立面采用全玻璃幕墙，以钻石天幕 概念打造更通透的立面感官
细节决定成败
围绕小区内保留的历史保护建筑所打造的老上海海派风格会所、带地下大 堂的精装4.5米层高的地下车库、方便停放豪华车的加宽车位、不同风格的样板 房精装展示等，豪宅的人性化小细节考虑周到
大金中央空调、德国menred曼瑞
高级大理 石地砖
石膏吊顶
德地暖温控器、法国lewin亮维彩 色可视对讲系统、德国Vaillant威
能地暖
高级防滑 地板
高级面砖
瑞士laufen劳芬卫浴用品、国内 品牌五金件（水龙头、花洒）
品牌实木 高级品牌墙
地板
纸
劳芬品牌卫浴 帝泽品牌双门冰箱
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绿城黄浦湾 营销展示