房地产信托基金发展分析(doc 6页)
房地产信托投资基金(REITs)(一)
房地产信托投资基金(REITs)（一）引言概述：房地产信托投资基金（REITs）是一种特殊的投资工具，它允许投资者通过购买REITs股票参与房地产市场，从中获得收益。
REITs具有多样化的组合，投资于各种房地产项目，包括住宅、商业、办公和工业物业。
本文将介绍REITs的基本概念，其主要优点和风险，并详细解释REITs的市场表现、税务特征和投资策略。
正文：一、REITs的定义和运作机制1. REITs的基本定义：REITs是房地产投资信托，旨在为普通投资者提供参与房地产市场的机会。
2. REITs的运作机制：投资者购买REITs股票，将其资金汇入REITs基金，基金管理人将这些资金用于投资各类房地产项目。
二、REITs的优点和风险1. 优点：a. 高回报率：REITs通过租金收入和资产增值提供高回报率。
b. 可流动性：REITs的股票可以在证券市场上进行买卖，提供更高的流动性。
c. 分散风险：REITs投资于多种房地产项目，减少单一项目风险。
d. 透明度：REITs需要按照法律规定进行财务披露，提供更高的透明度。
2. 风险：a. 房地产市场波动：REITs的价值受到房地产市场的波动影响。
b. 利率风险：REITs投资于借贷资金，利率上升可能导致成本增加。
c. 法规风险：REITs需要遵守相关法规，如税务和证券市场规定。
三、REITs的市场表现1. 收益表现：REITs的回报率相对较高，尤其是与其他投资工具相比。
2. 风险表现：REITs的波动性相对较高，但在长期投资中表现稳定。
四、REITs的税务特征1. 免税要求：REITs需要按照法律规定向股东分发90%的税前收入，以免缴纳企业所得税。
2. 投资者税务：投资者将从REITs获得的收益视为个人投资所得，并按照个人所得税进行纳税。
五、REITs的投资策略1. 核心房地产投资：投资于稳定收入的核心房地产项目，如商业中心和写字楼。
2. 混合房地产投资：投资于不同风险和回报特征的房地产项目，以实现风险分散和回报最大化。
房地产投资信托基金
房地产投资信托基金通过REITs融资的优势REITs国际运行模式的比较房地产投资信托进展意义我国引入房地产投资信托基金有着非常重要的作用。
再次，引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。
房地产投资信托基金的引入，能够避免单一融通体系下银行有关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。
房地产的固有特性决定了房地产投资信托基金具有保值增值的功能，因此房地产投资的收益相对比较稳固。
REITs与国内通常意义上的房地产信托有很大的差别第二，REITs对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国、香港要求把所得利润的95%分配给投资者；国内的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，目前通常在3%-9%左右。
第三，REITs的运作方式是：负责提供资金并组建资产管理公司或者经营团队进行投资运营；国内的房地产信托计划的运作方式是：提供资金，监管资金使用安全，或者部分或者局部参与项目公司运作获取回报。
第六，国内的房地产信托概念较为宽泛，能够是REITs模式，也能够是贷款信托、优先购买权信托、财产权信托、受益权转让信托等等。
我国建立REITs的进展政策建议1、加快有关政策与法律法规制定2、加快房地产信托专门人才的培养4、建立信托企业信用制度房地产信托的定义房地产信托的进展房地产信托的性质房地产信托经营业务内容较为广泛，按其性质可分为：房地产信托的基本条件资金是房地产信托投资机构从事信托的基本条件。
房地产信托机构筹集资金的渠道与方式与银行不大一样，要紧来源有：房地产信托的种类根据资金投向的不一致，REIT可分为三类：房地产信托的运作流程房地产信托的运作流程基本上能够分为两种模式：一种是美国模式，另一种是日本模式。
这两种模式说到底就是资金信托与房地产资产信托的区别，由于各自的国情不一致，美国比较侧重于资金信托型REIT，而日本侧重于房地产资产信托型REIT。
房地产投资信托基金
房地产投资信托基金随着中国经济的发展和城市化进程的加速，房地产市场一直是投资者眼中的热门资产之一。
房地产投资信托基金（REITs）是房地产市场的一种新型投资方式，它将房地产投资与证券市场相结合，为投资者提供了一种多元化、低风险的投资选择。
1. 什么是房地产投资信托基金？房地产投资信托基金是指一种可以配资的证券投资基金，主要投资于房地产相关资产，包括商业、办公、工业、住宅等不同类型的房地产。
它旨在通过向投资者分配租金、收入和资本收益等方式，为投资者提供稳定的现金流和长期资本增值。
REITs是由一些基金管理公司或房地产投资公司发行并在证券交易所上市交易的证券，投资者可以购买这些证券而享有房地产市场的各种好处。
作为证券投资，REITs的市场表现与股票和债券的表现类似，但是相对于股票和债券而言，它具有更低的风险和更稳定的回报。
2. REITs的运作方式REITs的运作方式与传统的股票投资基金非常类似。
基金管理公司通过募集资金购买不动产，然后将这些不动产打包成一个证券产品发行在证券市场上。
投资者可以通过购买REITs证券的形式投资于该基金，享受其所代表的房地产所产生的租金、收益和资本增值收益。
REITs通常按照两种方式运作，即资本化和运营化两种。
资本化：通过购买大型的不动产项目或不动产组合来实现资本化运作。
这种方式下，REITs将付出大量的资金购置不动产，然后出租或销售该不动产以赚取回报。
投资者可以获得资本增益和租金收益。
这种方式下，REITs主要面向个人投资者。
运营化：运营化方式下，REITs主要投资于资产管理公司，通过其运营和管理租赁不动产来获得租金收入。
REITs的投资组合可以包括高品质的写字楼、购物中心、工业物业和公寓，这种方式通常面向机构投资者。
3. REITs的优点① 稳定的现金流：由于REITs所代表的房地产会产生稳定的租金收入，因此REITs可以提供稳定的现金流给投资者，这使它成为一种非常吸引人的投资选择。
我国房地产投资信托基金(REITs)发展障碍与对策研究
证房地产企业 所需 的大量 资金 ， 更 为重 要 的是将 分 散银 行 体 系的经 营风险 ， 降低危机爆发 的可能性。
新 区先行先试 ” 以及“ 工业振兴” 两 大政 策依据 ， 率先拉 开 了
Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 试点 的序幕 。但 由于资产 的权属 不清 以及 租金 收取 存在 问题 ， Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 在天津滨海推进的工作 刚刚开始 就遇到 障
房地产投资信 托基 金 （ Ｒ ｅ ａ ｌ Ｅ ｓ ｔ ａ ｔ ｅ Ｉ ｎ ｖ ｅ ｓ ｔ ｍ ｅ ｎ ｔ Ｔ ｒ ｕ ｓ ｔ ｓ ， 简 称 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ ） 是一种 以发行 股票 或收益 凭证 的方式 ， 公 开或 非
Hale Waihona Puke 公开汇集 多数 投资 者 的资金 ， 交 由专 门投 资机 构进行 投 资
Ｄ ＯＩ ： １ ０． ３ ９ ６ ９ ／ Ｊ ． Ｉ Ｓ Ｓ Ｎ． １ ０ ０ ８—３ １ ５ ４ ． ２ ０ １ ３ ． ０ ２ ． ０ ２ ２
一
、
Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的概 念
抵押贷款 。其主要 的收益来源包括租金 收入 、 贷款利息 以及
所持有房地产 的资本增值收益 。 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的基本运作模式可 以用下 图表示 。
化进行金融创新 的产物 。 按照投资人投 资于 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ的方式不 同， Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 可 以分 为
契约 型 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ和 权 益 型 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 。契 约 型 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 与投 资人之
间签订信托契 约， 并 向投资人 发放 收益凭证 ， 作为 投资者 取
我 国房 地 产 投 资 信 托 基 金 （ Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ ）
房地产信托发展现状
房地产信托发展现状房地产信托是当前中国房地产市场发展的一种新型融资工具，它通过将房产资产集合形成信托财产，发行信托产品吸纳社会资金进行投资，从而实现房地产项目的融资和运作。
房地产信托的发展对于推动房地产市场健康稳定发展、满足居民住房需求、促进经济增长具有重要作用。
当前房地产信托在中国取得了快速发展，呈现出以下几个主要的现状：首先，发展规模不断扩大。
从2013年开始，房地产信托市场迅速崛起，发展势头良好。
根据中国信托业协会的统计数据，2019年我国房地产信托市场规模突破2万亿元，较2014年增长了约5倍。
2019年房地产信托产品募集金额约1.3万亿元，同比增长超过60%。
其次，产品创新不断推进。
房地产信托市场在产品形态上不断创新，从传统的房地产类信托产品逐渐转向房地产项目类信托产品。
目前，房地产信托产品已经不再局限于一般的信托贷款和信托资金募集，还包括房地产债务重组、债权股权投资等多种形式。
同时，房地产信托产品的期限也开始多样化，既有短期产品满足准现金的投资需求，也有长期产品进行房地产项目的开发。
再次，风险管控趋于规范。
房地产信托市场面临的主要风险包括信用风险、市场风险、流动性风险等。
为了规范市场秩序，相继出台了一系列政策措施。
例如，2018年信托公司监管新规的出台，明确规定房地产信托业务需与实际业务挂钩，严禁房地产信托直接用于购置土地、购置楼市项目等；同时，要求信托公司设立专款专用账户，加强信托资金使用监管。
这些政策的出台有助于提高房地产信托市场的风险防控能力，保护投资者利益。
最后，市场竞争逐渐加剧。
随着房地产信托市场的快速发展，越来越多的金融机构开始涉足房地产信托市场。
与此同时，创新的竞争力也在不断提高。
为了争夺市场份额，金融机构纷纷推出各种优惠政策和产品创新，提高竞争力。
这种竞争对市场的发展是有益的，能够激发市场活力，推动房地产信托市场的进一步健康发展。
总之，房地产信托市场的发展现状是规模不断扩大、产品创新推进、风险管控规范以及市场竞争加剧。
房地产投资信托基金发展机理分析
房 地产业 是 关乎我 国国计 民生 的基 础产 业 ， 也 是 国民经济 发展 的支柱 产业 。 随着 我 国房 地产 业 的 飞速 发展 ，房地 产 融资 遇到 了发 展瓶 颈 。在 ２ ０ ０８ 年 １ ０月 国务 院常 务会议 上 ，中央政 府 明确表 示要 发展 房地产 投 资信 托基 金 ；《 中华 人 民共和 国 国民 经济 和 社 会发 展 第 十 二个 五 年 规 划纲 要 》 中 也提 出，鼓 励扩大 民间投资 ，放 宽市场 准入 ，支持 民间 资本进 入基础 产业 、基 础设施 、市 政公 用事业 、社
自２ ０世 纪 ６ Ｏ年 代 Ｒ Ｉｓ在美 国诞 生 以来 ， ＥＴ
Ｒ Ｉｓ如雨后春笋般在世界各地蓬勃发展，Ｒ Ｉｓ ＥＴ ＥＴ 这 一 先 进 的房 地产 金 融工 具 逐渐 成 为 各 国房 地 产 业 发展 有力 的助推 器 。
１ 国 Ｒ Ｉｓ ． 美 ＥＴ 的发展 现状
作 为世 界上 Ｒ Ｉｓ的发源 地 ，美 国的 Ｒ Ｉｓ ＥＴ Ｅ Ｔ
关键词：房地产投资信托基金；Ｒ Ｉｓ ＥＴ；政策建议
中图分 类号 ：Ｆ ３ ． ８ ０５ 文献标 识码 ：Ａ 文 章编 号 ：１ ０ － ６ ２ （ ０ ）０ ＿ ０ ７ ＿Ｊ ０ ８ １９ ２ １ １ ４＿ ０４ ＿３ ｏ 研 究和 应用 都 已经 相 当成 熟， 并且仍 然具 有广 阔 的
、
房地 产投 资信 托基金 的含 义
房 地产投 资信 托基 金 （ ａ Ｅ ｔｔ Ｉｖ ｓ ｅ ｔ Ｒｅｌ ｓ ｅ ｎ ｅｔ ｎ ａ ｍ Ｔ ｕｔ Ｅ Ｔ ） ｒｓ，Ｒ Ｉ ｓ ，是一种 房地 产证 券化 的投 资工具 ，
一
般采 取 公司 、 托 或者协 会 的组织 形式 ，将 不特 信
我国房地产信托投资基金发展问题论文
我国房地产信托投资基金发展问题研究中图分类号：f832 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2012）12-000-01摘要房地产信托投资基金（reits）是一种将资产管理和房地产融资相结合的信托产品，发行主体是信托机构，资金投向是房地产开发与经营。
本文对我国reits发展中存在的问题进行了分析，并提出相关建议。
关键词房地产信托投资基金（reits）问题建议一、房地产信托投资基金的概念及发展房地产信托投资基金（real estate investment trust，简称reits）是一种以发行信托收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
reits典型的运作方式有两种：一是特殊目的载体公司（spv）向投资者发行信托收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本付息；二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立reits，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利。
reits兼顾了业务模式的稳定性和信托财产的收益性、安全性、流动性，一般只适用于拥有较稳定现金流的写字楼、商场等商业地产。
美国、澳大利亚、日本等发达国家已建立了较完善的reits运行机制、法律制度及税收政策，reits也有力地促进了该地区房地产业的发展。
我国从2005年12月越秀reits在香港联交所上市以来，reits发展经历了从无到有、不断探索的过程，但是由于种种原因，我国的reits并没有真正发展起来。
近年来，我国房地产信托产品发展迅速，据公开数据显示，仅2012年上半年房地产信托新增规模达1213亿元，至6月末房地产信托余额为6751亿元，占信托余额比例为12.81%，这为reits的发展奠定了较好的基础。
二、我国房地产信托投资基金发展存在的问题随着我国房地产业的发展，房地产开发商将拥有更多的经营性物业资产，而在我国宏观调控的大背景下，构建多元化、高效并且有利于风险分散的房地产融资渠道，以及有效解决民间资本问题为社会所关注。
房地产市场的房地产信托了解房地产信托在房地产投资中的作用和优势
房地产市场的房地产信托了解房地产信托在房地产投资中的作用和优势房地产市场一直以来都是一个充满机遇和挑战的领域。
对于投资者而言，如何在房地产市场中找到适合的投资机会，并实现稳定的回报是一个重要的问题。
在这个背景下，房地产信托作为一种新兴的投资方式逐渐受到人们的关注。
本文将介绍房地产信托在房地产投资中的作用和优势。
一、房地产信托的定义和基本原理房地产信托是指由信托公司作为受托人，通过募集资金并发行信托产品，在合规监管下投资于房地产项目的一种金融工具。
房地产信托的基本原理是通过信托公司的专业管理和投资能力，实现投资者对房地产项目的间接持有和收益分配。
二、房地产信托在房地产投资中的作用1. 分散风险：房地产投资往往需要巨额的资金投入，涉及到较高的风险。
而通过房地产信托，投资者可以通过购买信托产品，间接参与多个房地产项目的投资，从而实现风险的分散。
2. 专业管理：房地产信托产品由信托公司进行专业的管理和运作，投资者无需直接参与项目的日常管理和监督，节省了投资者的时间和精力。
3. 灵活流动性：相比于直接购买房地产物业，房地产信托产品具有更高的流动性。
投资者可以根据自身的需要，在当期满后选择继续持有或者退出投资。
三、房地产信托在房地产投资中的优势1. 高收益：房地产信托作为一种金融工具，通常具有较高的收益水平。
由于信托公司的专业管理和运作能力，可以有效提升房地产项目的盈利能力，并将收益分配给投资者。
2. 降低门槛：相比于直接购买房地产物业，房地产信托的投资门槛较低。
投资者可以通过购买较低金额的信托产品，参与到房地产投资中，享受房地产市场的回报。
3. 长期稳定性：房地产信托通常以长期持有为目标，投资期限较长。
对于那些追求长期稳定回报的投资者而言，房地产信托是一个比较理想的选择。
四、房地产信托的应用和发展前景目前，房地产信托在中国的应用仍处于起步阶段，但已经取得了初步成效。
越来越多的投资者开始关注并选择通过购买房地产信托产品来参与房地产投资。
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策1. 发展现状房地产投资信托基金是指由专业机构通过募集资金，投资于各类房地产项目，并通过向投资者发行基金份额的方式进行融资的一种金融工具。
我国自2006年开始探索房地产投资信托基金的发展，并于2014年首次试点发行了REITs基金。
截至目前，我国已有多家企业和金融机构发行了房地产投资信托基金，但总规模相对较小，市场发展尚不成熟。
2. 面临的挑战和问题（1）监管政策不够完善。
我国对于房地产投资信托基金的监管政策尚不够完善，缺乏相关的法律法规和监管制度，导致市场发展受到一定的制约。
（2）市场认知度低。
由于我国房地产投资信托基金的发展时间较短，市场认知度低，投资者对其风险和收益特性了解不够全面，导致投资意愿不足。
（3）资产证券化程度不高。
我国房地产资产证券化程度相对较低，导致房地产投资信托基金的资产来源受限，难以形成规模化发展。
二、发展对策1. 完善监管政策应在相关部门的指导下，完善房地产投资信托基金的监管政策，明确发行、持有、交易等各个环节的监管责任和规范，建立健全相关的法律法规和制度，确保市场秩序良好，保护投资者的合法权益。
2. 提高市场认知度应加强对房地产投资信托基金的宣传推广，引导投资者了解其投资特性和风险收益特点，鼓励金融机构和媒体开展相关的宣传活动和信息披露工作，提高投资者的市场认知度。
3. 加大资产证券化力度应积极推动房地产的资产证券化进程，引导房地产开发企业和运营机构将其持有的房地产项目通过信托基金进行资产证券化，拓宽房地产投资信托基金的资产来源，提高其市场规模和发展空间。
4. 加强风险管理应建立健全的风险管理体系，制定科学的风险管理政策和措施，对房地产投资信托基金的投资标的、融资结构、资金运作等方面进行全面风险评估和控制，保障投资者的资金安全。
5. 注重专业团队建设应加强对房地产投资信托基金管理人的监管和评估，鼓励金融机构和资产管理公司加强自身的机构建设和人才培养，提高投资管理水平和专业化程度，为房地产投资信托基金的发展提供更加稳定和可靠的支持。
中国发展房地产投资信托基金的SWOT分析
较明显 ， 受到了广大中小投资者的普遍认 可。 二、 ＥＴ Ｒ Ｉｓ的劣势分析 虽然从 产品固有特性上分析 ， Ｉｓ ＲＥＴ 具有 以上 多种优 势 ，但具 体到 不 同运行 机制 下 ， ＲＥＴｓ Ｉ 也存在着各 自的劣势。 这里笔者主要从
组 织 形 态 的 角度 进 行 分 析 。
监 管 流 于 形 式 。 （ ） 金 管 理公 司 的行 为 缺 乏 ２基
约束。在现行的 法规 中对契约型 ＲＥＩｓ Ｔ 的基 金 管 理 人 的 决 策 权 限 及 操 作 行 为缺 乏 明 确 的 规范和约束， 同时投 资者也无法行使 筛选管理 人 、 管人 的权力 。 托 这就促成基金 管理人 的权 限膨胀化， 即凡是基金 买卖的重大投 资决策均 由基金管理人 一手 包揽 。 存在 着一定的道德风 险。 另外 ， 由于基金 管理 费为 固定收益， 如此一 来， 各家基金 管理公 司的首要 经营 目标就变成 了把 基金规模做 大． 而并非把精 力放在如何为 投资者们舅取 更多价值上来 ， ｜ 缺少企业应有的 优 胜 劣 汰机 制 。 （ ） 关 法律 政 策缺 位 。我 国 ３相 目前还没有设立一 系列契约型 Ｒ Ｔ 的相关 ＥＩｓ 法律 ． 这给基金 管理公 司的操 作留出了很 多空
１公 司型 Ｒ Ｔ 的劣 势： １ 制约公 司的 ． ＥＩｓ （） 成长。我国《 司法》 公 规定 ， 公司的对外投 资不 得超过公 司净资产的 ５ ％ ０ 。而作 为公 司型的
Ｒ Ｔｓ 成 立 之 初 主 要 是 通 过 收 购新 的 地 产 ＥＩ 在
、
项 目来实现增 长 ．这条规定显 然阻碍 了其发 展。此外 ， 按照税 法的要 求， 司型 Ｒ Ｔｓ 公 ＥＩ 在 其 利 润 分 配 前 必 须 按 照 ３ ％的 税 率 交 纳 企 业 ３ 所 得 税 ， 也 将 极 大地 影 响 ＲＥ Ｔ 的 收 益 ， 这 Ｉｓ 制 约 公 司 的 成 长 。 （ ） 作 权 、 股权 受 到 限制 。 ２运 控 公 司型 Ｒ Ｔ 的 组 织 性 质 是 法人 ， ＥＩｓ 因此 ， 所 其 聘请的管理公 司权力有限 。 对基金 的管理 运作 权有一定的制 约性 。另外， 由于 ＲＥ Ｔ 的运行 Ｉｓ 规模 巨大 ，作 为公 司型 ＲＥ Ｔ 的股 东要 想控 Ｉｓ 制整个公 司至少要投 入几个亿 ， 因此 ， 这种情 况下 即使是公 司的第一大股 东也很 难控制公 司 ， 东 的控 股 权 受到 一 定 的 限 制 。 股 ２契约型 Ｒ Ｉ ｓ ． Ｅ Ｔ 的劣势主要表现在 ： ） （ 对 １ 基金 运作的监 管流 于形式。 于契约型 Ｒ Ｔ 对 ＥＩｓ 的投 资者而言， 在其将资产委托 给基金 管理公 司后，就不能直接干预基金 资产的管理运作 ， 其所享有的“ 监督 制约权” 只能通过 出席基金 持有人 大会来行使 ， 对资产的具体投 资行 为并 无权 力进 行 干 涉 ， 显 然 使 得其 对基 金 运 作 的 这
房地产投资信托基金必要性与可行性分析
房地产投资信托基金
必要性与可行性分析
王作娟 邢玉 芳 张 广文 东北农业大学资源与环境学 院 １０ ３ ００ ５
个人投资者跃跃欲试 。 随着 国家经济 的发展 ，居 民收入水平 的提高 。中国居 民 的 金 融 资 产 从 ２ ０ 年 的 ７ ４ 亿 上 升 到 了 ０１ ．万 ２ ０ 年的 ２ ． ０７ ３ ８万亿左 右 ，而 ０ 年 １ ７ 月人 民币储蓄存款余额 已达 １ ．万亿元 ， ６２ 占居 民金 融 资 产 的一 半 以上 ， 民 金 融 资 产 膨 居 胀和投资渠道不 畅的矛盾 ， 己成为中国金 融 领 域 的 一 大 主要 矛 盾 。 近 年 来 经 济 波 而 动 加 剧 ，房地 产 投 资 的 价 值 开 始 显 现 ，但 是 由于房地产资本 密集型 的特点 ， 个人投 资者几乎无法 问津 。 Ｉ 可以促进 房地 ＲＥＴｓ 产 市 场 的 公 平 性 ，对 广 大 中 小 投 资 者 来 说 ，提供 了流 动性 很强的小额投 资机会 ， 打破 了少数有钱 人对房地产投资 的垄 断 ， 更 重 要 的是 ＲＥ Ｔ 为投 资 者带 来 的收 入 优 Ｉｓ 势， ＲＥ Ｔ 的９ ％以上的应税收入用于 即 Ｉｓ ０ 股东分配 。 还有，就是我国的机构投资者慢慢成 熟， 数量和质量都在不断提高 ， 包括直接投 资的房地产信托公司和国外产业投资基金 间接投资的券商、 证券投资基金、 人寿保 险 公司、 储蓄饥构和退休基金等 ， 它们有着共 同的特点就是 ：资金来源或者负债以长期 资金为主 ， 如人寿保险和退休基金 ， 因此它 们 偏 好于 具 有 长期 收 益 结 构 的投 资 ；追 求 长 期 稳定 的收 益 来 满 足本 身 或委 托 人 的 要 求。而 Ｒ Ｉ ｓ Ｅ Ｔ 正是一种长期的投资且拥有 比较稳定 的收益。那些有 强大 的机构投资 者支持的 ＲＥＴ ，可 以得到更高 的价值 评 Ｉｓ 价，并受到长期的 “ 追捧” ，由此 Ｒ Ｉｓ Ｅ Ｔ 可 以在资本市场上赢得竞争优势 。 ２ ＥＴ 发 展所 需的法律和政策 制度基础 Ｒ Ｉｓ 已逐步形 成 在 党 的 十 六 大 三 中全 会上 ， 国第 一 我 次将 信托 提 到 一 个 高 度 ，与 银 行 、证 券 和 保 险共 同成 为金融业的支柱 。 国２ ０ 年 我 ０１ 出台了 《 中华 人 民共 和 国信 托法 ＂ ０ ２ ，２ ０ 年 出台了《 托投资公司管理办法＂ 信 信 和 托投资公司资金信托业务管理暂行 办法》 ， 从更 细致 的角 度规 范 了信 托业 和个别 信 托 。我 国 ２ ０ 年 １ １日起 施 行 了 新 公 ０６ 月 司 法 》和 证 券 法 ＂ 这 些 法 律 的修 订 放 宽 ， 了 我 国 房地 产 公 司 和 信 托 投 资公 司 改 造 成 Ｒ Ｉ ｓ 市 的条 件 限 制 ， 利 于 在 法 律 层 ＥＴ 上 有 面上保障现阶段 ＲＥＴｓ Ｉ 的推 出。 以及发布 的政策文件 ， 如一连 串调整房地产 融资 的 文件。 这些构成 了ＲＥＴｓ 以运行 和发展 Ｉ 赖 的政 策 基 础 。 ３ 海外基金 国内实践 的 良好示范效应 中国庞 大而富有投资潜力 的房地产 市 场 已经成为外国投资者 的首要投资选择地 之一， 大量具有ＲＥ Ｔ 背景的海外资金通 Ｉｓ 过 多种 形式积极 投资于 内地房地产 ， 根据 国家外汇管理局 的统计 ，从 ２ ０ 年以来 ， ０３ 仅房地产调控期 间外资基金累计投资我 国
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策随着我国房地产市场的不断发展壮大，房地产投资信托基金也越来越受到投资者的青睐。
然而，目前我国房地产投资信托基金市场的发展还面临着一些问题和挑战，需要采取相应的发展对策。
一、发展状况近年来，我国房地产投资信托基金市场呈现出快速发展的态势。
根据数据统计，2019年我国房地产投资信托基金的募集规模达到1.3万亿元，同比增长了42.34%。
同时，截至目前，我国房地产投资信托基金的发行总规模已经突破了5万亿元。
二、问题与挑战1、政策限制。
目前，我国房地产投资信托基金的发展仍受到政策的限制，比如对于房地产的融资规模、投资标准等方面存在一定限制，而且监管也比较严格。
2、风险管理。
房地产投资信托基金涉及到的风险较多，如信托公司的信用风险、项目风险、市场风险等。
因此，如何加强风险管控，防范风险事故发生，是房地产投资信托基金发展过程中需要重点解决的问题。
3、市场竞争。
当前，我国房地产投资信托基金市场竞争激烈，各种投资主体层出不穷，难以抢占市场份额，同时也面临着投资难度大、回报率低等问题。
三、发展对策1、政策引导。
政府应该出台更加明确的政策，进一步规范房地产投资信托基金的融资和投资，以推动其在市场中的发展。
2、加强风险控制。
信托公司在管理房地产投资信托基金过程中，应该加强风险控制和风险管理，避免风险事故的发生。
3、创新产品设计。
信托公司应该注重挖掘市场的需求，推出符合市场需求的创新产品，在市场竞争中占据优势。
4、提高专业能力。
为了更好地管理和运作房地产投资信托基金，信托公司应该不断提升自身的专业能力，完善人员培训和管理体系。
总之，随着我国房地产市场的发展和投资者对房地产领域的需求不断增强，房地产投资信托基金市场的前景广阔。
但是，要想在这个市场中获得更好的发展，就必须不断优化自身的管理和运作，加强风险控制，提高专业能力，才能更好地满足市场需求，在市场中占据更大的市场份额。
房地产行业REITs市场分析报告六
房地产行业REITs市场分析报告六2023年5月图2:美国RE1TS 发展迅速，以权益型RErrS 为主导(单位:亿美元)资料来源：NARE1T(2023.3),市场研究部日本J-REiTS :亚洲先行，总量第一。
日本是亚洲最先发行RErrS(J-REITs)的国家，总市值排亚洲第一。
截止2023年3月，共有61只J-REITs 上市发行，总市值约16.22万亿日元。
日本市场的第一只REITs 于2001年9月上市，J-R 日TS 是在日本房地产长期处于低迷的背景下推出，主要目的是为了剌激房地产发展，J-R 日TS 的到来及时地为商业地产提供了新的资金来源。
2010年起日本央行实施量化宽松政策，大量购买J-REn^s,进一步推动了R 日TS 市场和房地产市场的发展。
从基础资产来看，J-REITS 底层资产构成仍是以房地产为主，包含综合不动产(多种房地产)，写字楼，酒店，公寓等C 相比之下，投资于基础设施的领域主要是仓储物流行业。
新加坡S-REITs:跨境投资，遍布全球。
新加坡是亚洲第二大的REiTS 市场，允许跨境投资。
国际化投资的政策使得S-R 日TS 的基础资产除了投资于新加坡本国的不动产以外，还有很大的比例投资于中国，马来西亚,印度尼西亚，美国，欧洲等国家。
S-REITs 的推出也是在经济低迷的宏观环境下，1998年的东南亚金融危机使新加坡房地产市场受到重挫，新加坡金融管理局随即推出了REITs图1:美国权益型RE1TS 涉及各个领域 ■基建 ■住宅 ■零售 ■工业 数据中心医疗健康 ■办公 ■自助仓储 ■其他 ■综合 ■酒店 用木地一■权益型R 日TS 市值■■■抵押型R 日TS 市值资料来源：NARE1T,市场研究部------- R ErTS 版市值r14000 -12000 -100008000 6000 -4000 -200014000- 12000- 10000- 8000 6000- 4000- 2000-0-*Λ*∖Vh⅛不∣Λ的相关指引。
我国房地产行业发展投资信托基金(REITs)探讨
Ｒ ＩＳ到了全球市值排名 的第 二名 ，占全球 的 ２％，已发行 ６ ＥＴ ０ ４
只 Ｒ Ｉｓ市 值 达 到 ７０亿 美 元 ； 于 第 三 位 的 是 法 国 ，８家 房 ＥＴ ， ８ 处 ４
联华信 托 、 衡平 信托等 ５家 信托公 司共 同起 草的《 信托公 司房
地产投资信托业 务管理办法 （ 案 ） 中 ， ＥＴ ￣ 被定义 为 ：信 草 》 Ｒ Ｉｓ Ｉ Ｊ “
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我 国房 地 产 行 业 发 展 投 资信 托 基 金 （ ｓ） 讨 ＲＥＴ 探 Ｉ
陆中奕 葛建 中ｚ
（江 苏华控投 资管理 有限公 司， ， 江苏 南京 ２ ００ ；北方 电子信息科技集 团有 限公 司， 苏 南京 ２ ０２ ） １０２ ． 江 １ ０８
摘 要 ： 过 探 讨 房 地 产 投 资 信 托 基 金 的 基 本 结 构 、 展 现 状 以 及 我 国 引入 房 地 产 投 资 信 托 基 金 的 意 义 ， 通 过 比 较 房 地 产 企 业 通 发 并 投 资 信 托 基 金 融 资 模 式 ， 出 适 合 我 国 的 房 地 产 企 业 投 资 信 托 基 金 融 资模 式 及 其 对 策 和 措 施 。 提 关 键 词 ： 地 产 ； 资信 托 基 金 ； 资模 式 房 投 融
主要产业 之一 ，所 以不 动产 证券 化发 展得 很快 ，澳大 利亚 占
报 。房地产 投资信托基金 通过 出售基金单 位获得 的资金 ， 根 会 据组 成文件 加 以运 用 ， 以在 其投资 组合 内维 持 、 理及 购入 房 管
地产 。” 在近期 国家银监局 召集 中原信 托和 中诚信托 、 国投 、 北
市场 ，经历 了上世纪 ９ ０年代 前的积累阶段和上世纪 ９ Ｏ年代后
房地产信托产品分析
房地产投资信托分析一、国内房地产信托的兴起房地产投资信托就是受托人接受委托人的委托，将信托资金按照双方的约定，投资于房地产或房地产抵押贷款的信托。
通过信托公司的专业管理和多元化投资组合，能够有效降低房地产投资的风险，取得较高的投资回报。
2002年，房地产投资信托计划共计融资10.3亿元，2003年6月，央行出台“121号文件”之后，在房地产信贷政策紧缩的压力之下，地产信托作为一种创新的融资方式，在我国受到青睐。
已有资料显示，仅2003年第二季度，全国就有30家信托公司发行了54个集合资金信托品种，其中房地产信托项目16个，几乎占到信托产品总数的1/3。
在北京，1亿元的“车公庄危改小区信托计划”、1.6亿元的“三环新城经济适用房信托计划”、5亿元的“太阳星城信托计划”、1.8亿元的“荣丰2008信托计划”、2亿元的“世纪星城信托计划”如雨后春笋般纷纷涌出，一度被媒体誉为地产信托“井喷”上市。
2004年全年信托资金投向房地产业的资金规模已达110亿元，约占全年信托募集资金总量的三分之一，发行数量在各类信托资金投向中更是独占鳌头。
二、房地产信托产品发行状况2010年，信托融资门槛设定提高，选择信托融资的往往都是一些大的开发商，包括上市公司。
每个信托产品平均融资规模约3亿元，融资规模相对较大。
从目前成功借道信托的房地产企业案例来看，绿城中国、金地集团、龙湖地产等公司，均在行业内有颇高的知名度。
公开资料显示，5月份以来，通过信托方式融资的地产企业还包括中华企业、福星股份、浙江广厦、香江控股、天业股份等。
根据有关数据分析，2000年7月份至2010年7月底，市场上公开发行的信托产品共4815款，其中，投资领域为城市建设的有5款，安居工程4款、基础设施435款、成熟物业33款。
（一）房地产投资领域信托产品发行情况房地产投资领域信托产品从2002年底开始发行，截止2010年7月底，共发行599款，具体分析如下：1、房地产投资领域信托产品发行量、发行规模呈现增长趋势，2006、2007年有所下降2002年12月份，市场上开始公开发行房地产投资领域信托产品，发行数量仅为四款；到2005年，该领域产品已经大幅度增加到76款；经过2006年、2007年的数量回落，2007年发行的数量略高于2003年，为34款；从2008年开始，房地产投资领域信托产品重新呈现增长趋势，2009年已经达到153款；2010年截止7月份，已经达到98款。
我国发展房地产投资信托基金(REITs)的模式研究
Abstract
Real Estate Investment Trusts (REITs), which has been rapidly developed in the security markets of foreign countries in recent years, is a Collective Investment Trust Scheme. Itgathers money of investors bysending thembeneficiarycertificate, andgive the moneyto specialinvestment organization to invertin real estate industry,in the end, it must distribute most of its profits asdividendsto investors. REITs has not only offered a financing channel outside the bank for the real estate industry's development, but also offered a kind of investment products with stable income and low risk for investors. Real estate industry witnesses the bottleneck of funds when developing at a fast pace, meanwhile the public hold huge capital seeking more profitable investment channels. The real estate investment trusts (REITs) can bridge he pattern choice problem inChina.
详解房地产投资信托基金
房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs)【房地产投资信托基金的概述】就是房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。
从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。
REITs 既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。
正如20世纪60—70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。
随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs 开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。
目前美国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。
以刚刚在香港上市的领汇REITs为例，其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收入，25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入(主要为空调费)；租金地区分布为港岛7.2%，九龙33.8%，新界59%。
领汇允诺，会将扣除管理费用后的90%-100%的租金收益派发股东。
因此，如果领汇日后需要收购新物业的话，只能通过向银行贷款从而提高财务杠杆(资产负债率最高可达45%)的方式而实现。
房地产投资信托（REITs）最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。
由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。
房地产基金信托的市场前景
房地产基金信托的市场前景从宏观经济的角度出发，我国经济的稳健增长为房地产基金信托市场提供了坚实的土壤。
根据国家统计局的数据，我国的GDP增长率一直保持在合理区间，这为房地产市场提供了坚实的后盾。
同时，我国政府在房地产市场调控方面的政策也在不断完善，这有利于房地产基金信托市场的健康发展。
从房地产市场的演变来看，我国房地产市场已经从快速扩张转向了高质量的发展阶段。
在这个转变过程中，房地产企业对于资金的需求日益增加，而房地产基金信托作为一种创新的融资方式，能够有效满足这些需求。
随着房地产市场调控的加强，房地产企业对于资金运作的合规性要求越来越高，这也为房地产基金信托市场提供了更大的发展空间。
再次，从投资者的需求来看，随着我国金融市场的不断发展，投资者对于多元化的投资需求日益旺盛。
房地产基金信托作为一种既能够提供固定收益又具有弹性的投资产品，受到了越来越多投资者的喜爱。
房地产基金信托具有较高的流动性，投资者可以灵活地进行投资和赎回，这进一步增加了其吸引力。
当然，我们也要注意到，房地产市场的发展并非一帆风顺，它也存在一定的风险。
例如，房地产市场的波动可能会影响房地产基金信托产品的收益，而房地产企业的信用风险也可能对市场产生不利影响。
因此，在推动房地产基金信托市场发展的同时，我们也要关注这些潜在的风险，并采取相应的措施进行防范。
总的来说，我国房地产基金信托市场充满了机遇，但也需要面对挑战。
在未来的发展中，我们需要在政策、市场、投资者等多个层面进行综合考量，以推动房地产基金信托市场的健康发展。
在深入探讨房地产基金信托市场的潜力之前，我们需要先理解这一金融工具的基本概念和运作方式。
房地产基金信托，本质上是通过集合投资者的资金，购买和管理房地产资产的信托产品。
它将投资者的资金集中起来，形成一个资金池，然后由专业的团队对这些资金进行房地产项目的投资和管理。
这种方式不仅为投资者提供了一种参与房地产市场的机会，同时也为房地产企业提供了必要的资金支持。
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房地产信托基金发展分析(doc 6页)
房产信托基金可行性发展分析
采用银行贷款的方式进行融资一直是我国房地产公司主要的融资渠道，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持。
我国房地产业已成为与银行业高度依存的一个行业，为了防止房地产市场的隐患最终转稼给商业银行，抑制可能产生的泡沫，中国人民银行在2003年6月13日出台了新的房产信贷政策(银发[2003]121号)，对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了信贷门槛。
房地产信贷门槛的提高导致房地产融资成本提高。
目前，房地产行业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。
房地产投资信托基金是通过集合社会散资金，使用专业人士投资、经营管理，不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题，而且也可以促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，并为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径，是房地产业发展的一条较好的融资渠道。
一、我国发展房地产投资信托基金的意义
1.可以为房地产业的发展融通大量的资金，解决房地产开发的资金来源问题。
发展房地产投资信托基金业务可以吸引民间大众的资金，使房地产信托基金成为房地产业的
重要融资渠道，促进我国房地产金融的发展。
改变目前单一依靠银行贷款的融资模式，降低金融风险。
2.房地产投资信托基金有利于我国房地产业的健康发展。
首先，房地产投资信托基金可以改善房地产企业的融资渠道；房地产投资信托基金的融资服务有利于降低房地产企业对银行贷款的依赖性。
其次，可以促进房地产企业的规范化操作。
房地产投资信托基金具有分散投资、降低风险的基金特性，不会对一个企业投入大量的资金以至取得控股地位，它作为小股东必然更加关注企业的规范化运作，从而对房地产企业的运行起到外部监督的作用。
再次，可以优化房地产行业内部结构。
房地产投资信托基金在利润的驱动下将把资金投向具有一定潜力的房地产企业及项目，从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。
同时，在基金支持下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，有利于房地产产业大型企业集团的出现，实现资源的优化配置。
3.发展房地产投资信托基金为投资者提供多元化的投资渠道。
房地产投资信托基金具有保值增值的功能，房地产投资的收益相对比较稳定。
房地产的固有特性决定了其具有保值增值的能力，可以减弱诸多非系统因素的影响。
投资者需要在投资组合中加入房地产投资。
房地产与股票是可供公众投资者选择的两种主要对象，互为替代品；当股市价格下跌时，以及物价持续上涨、货币迅速贬值时，房地产往往成为保值增值的主要追求对象。
当前我国城市化进程势不可挡，住房商品化日益深入，人民群众在全面建设小康社会阶段的首选消费新热点正是商品住房。
在人均收入持续增加的背景下，商品住房
消费需求占消费总需求的比重必将持续提高，城市其它房地产的需求也将不断增长，这决定了在房地产投资总量不盲目扩大的前提下，房地产投资的长期预期收益应该比较高，房地产投资信托基金的收益也相应较高。
二、房地产投资信托基金的资金来源
1.社会闲散基金。
我国居民的投资渠道单一，主要是银行储蓄。
而银行出于对风险考虑，提高了房地产信贷的门槛。
大量资金滞留在银行体系内，没有形成社会生产资本，造成社会资源的闲置和浪费。
投资者需要的是稳健、有前景、有较高回报的投资工具。
房地产投资信托基金正好满足了这一要求，发展房地产投资信托基金将大大促进房地产业的发展，提高经济运行质量。
2.国外及我国香港资本。
当前日本经济的持续低弥，美国经济的不太景气，而我国的经济保持了较高的增长速度。
大量国际资本寻求进入我国。
据有关报道，美国早在2000年就成立了专门投资于中国房地产项目的基金，为其进入中国房地产市场做好了准备。
高盛、美林、摩根斯坦利等著名投资机构对我国房地产市场表现出很大的兴趣。
我国香港亚太国际集团也主张在内地建立房地产信托基金，参与房地产的经营和开发。
三、发展房地产投资信托基金的组织形式：契约型信托投资基金
困难的中小房地产公司提供融资又具有很大的风险，这就形成了一个在确定客户对象上的两难问题。
3.缺乏专业人才运作房地产投资信托基金。
房地产基金的成功运作，需要大量既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展我国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。
五、发展房地产投资信托基金的政策建议
1.我国的房地产投资信托在理论上几乎还是空白，必须加强对房地产投资信托理论的研究探索，并推动政策的市场化。
我国的现状与日本的上世纪80年代后期比较相似，银行大量的资金流向房地产，并且很多已经成为银行的不良资产，给银行的经营造成了很大风险。
我们应该尽快建立一套房地产投资信托基金体系，完善房地产投资信托基金的具体操作，减轻银行的压力。
2.在政策上，建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。
要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。
必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此目标还必须配备一些其他的相关法规。
首先应进一步完善《公司法》或制定专
门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。
其次，还可制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。
使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。
另外，还需对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。
3.创造条件，加快培养大量的机构投资者。
在美国房地产投资信托基金的资金来源中很大一部分是机构投资者的资金。
保险基金、养老基金等机构投资者资金量大而且信息灵通，投资技术高，能够为房地产投资信托基金提供稳定的资金。
我国目前还没有真正意义上的机构投资者，这对于房地产投资信托基金的发展非常不利，所以加快培育机构投资者势在必行。