房地产策划成都郫县红光镇项目总体定位及概念规划PPT
某地产项目定位报告(PPT 38页)
产品定位
中江新城市中心
中江全域、目的性商业中心
滨河墅质社区 滨河商业风情街 MINI商业综合体
集居住、商业、娱乐、教育为一体，城市中产阶级享受高品质居住氛 围的高尚社区。 关键词：新中心、便捷的、高尚的、综合的、潜力的、是一种标准， 一种生活氛围的体现。
自然资源丰富：
本案紧靠市政玄武公园和小东河，其生态，低碳、有氧 的居住环境是其它项目不可比拟的。
商业价值起点高：
区域商业配套不足，项目又紧靠小东河，其滨河商业较 高。
开发商实力雄厚：
蓝图地产来自成都其产品和园林景观设计要高于本土开 发商。
区域配套不足：
目前本案所在的区域基础设施配套不足，如公共交通等。
2014年中江县经济社会发展主要指标
项目
单位
实绩 比2013年增长（%）
地区生产总值
亿元
268.9
9.5
第一产业增加值
亿元
77.5
3.9
第二产业增加值
亿元
117.5
ห้องสมุดไป่ตู้
13.1
第三产业增加值
亿元
73.9
8.7
非公有制经济增加值
亿元
161.6
10.4
社会消费品零售总额
亿元
119.5
13.1
全社会固定资产完成投资 亿元
目
录
一、了 解 中 江 二、房 地 产 市 场 分 析 三、项 目 定 位 四、客 群 定 位 五、其 它 建 议
目标客群分析（住宅）
功能满足
[PPT]成都住宅楼项目开发策略(60页)
![[PPT]成都住宅楼项目开发策略(60页)](https://img.taocdn.com/s3/m/20dced9eb90d6c85ed3ac678.png)
充分利用沿江安河50米宽绿化带，设计大景观，文化景观，建议整个开发先从河 滨公园的设计与建设入手（成都置信丽都花园有先例），邀请区域知名艺术家、雕 塑家、建筑师共同参与打造一处高品味的艺术公园而非一个简单的沿河绿化带，并 且设置长距离的户外木甲板休闲栈道，拉开其商业环境与周边商业项目的差距，吸 引较为高端的大城南消费人群。其未来对于沿河的高端主题商业及整个社区的销售 的现场情景拉动将产生难以估量的推动力。
指标控制及产品风格控制
卖房子，更是出售一种生活方式
一、项目规划指标控制
1 容积率的选择
容积率 1.6 1.8 2.0 2.2
楼面地价（元/㎡） 1770 1570 1420 1290
■ 楼面地价一般控制在销售价格的1/3左右 ■ 按现有的规划条件和产品定位，容积率太高会对产品品质造成影响 ■ 考虑规划局审核时的变化因素
■ 滨河独栋休闲商业别墅 ■ 欧洲文化小镇个性商业街区 ■ 校园经济及社区配套服务商业
4 公建设施
■ 泛会所 ■ 小广场 ■ 运动设施——街头运动区域（滑板、街头篮球、自行车） ■ 健身房
第二部分
第二部分 目标市场定位与分析
市场支撑
我们的客户在哪里，都喜欢些什么
1 住宅部分
根据前期的市场调查分析，本项目有以下5个主要客户来源： 1） 区域内各大型院校及科研企事业单位人员 2） 区域内追求品质生活的换房者 3） 对“城南居住”具有强烈认同感的高收入者 4） 发展商系统内部的购房者 5） 第一居所置业的知识白领
5、关于朝向
● 顾客对朝向较敏感；并随客群年龄增加而递增、随产品品质 的增加而递减；
● 顾客对东西向有30~40％的接受率，但有3~5％的价格衰减； ● 顾客对全北向房接受率极低；需找寻特殊的客群（如廉价房、 投资客等）
郫县房地产市场分析及项目地块调查报告
1、今年 1—11 月,成都市全社会固定资产投资完成 880。05 亿元，比去年同期增长 29。1％。其中，基建、 技改、房地产分别完成 383。77 亿元、157.21 亿元和 255.56 亿元，同比增长 31.0％、37。6％、26.2%。
2、商业营业用房投资快速增长，住宅投资保持平稳,办公楼投资下降.1—11 月，房地产开发完成投资 255。 56 亿元,增长 26.2%。其中，商业营业用房完成 46。33 亿元，增长 84.1%；住宅完成 173.58 亿元，增长 13。3％； 办公楼完成 7。08 亿元，增长 0。6%；其它用房完成 28.57 亿元,增长 66。5％.
郫县房地产市场分析及项目地块调查报告
第一章 区域市场状况及分析
（一） 宏观经济分析
2004 年,我国经济运行主要表现为： 1、申奥成功,促进中国经济快速发展. 2、中央的西部大开发，各级政府的强力支持. 3、截止三季度，国内生产总值 93144 亿元，比去年同期增长 9.5％，其中第一产业 12561 亿元，第二产业 51631
-4-
值得注意的是,四川省房地产企业资金仍较紧张，融资仍较困难。四季度，我省房地产企业流动资金景气指 数为 67。2 点，较上季度下滑 3.8 点，较去年同期下滑 5.2 点;企业融资景气指数虽较上季度上升 3.8 点，但仍 只有 65。6 点的水平，继续在中度不景气区间内运行。由于融资困难,目前房地产企业只能以定金及预收款作为 开发的主要资金。1-11 月,全省房地产企业定金及预收款到位 228.54 亿元，同比增长 27。8％；占本年资金来 源的比重 42.5％，比去年同期高 2。2 个百分点。而国内贷款继续则呈下降趋势，1—11 月国内贷款到位 71。26 亿元，同比下降 14。5%，占本年资金来源的比重从去年同期的 18。8%下降为 13.3%.
房地产项目定位分析(PPT)
核心诉求
豪门天地，荣耀中国
16
哈尔滨房地产市场小结
我们的竞争市场
宏观上：市场健康，稳定发展 中观上：产品差异化，竞争激烈
我们的竞争对手
涵盖各个档次，中端产品竞争激烈。 部涵盖分各项个目档规次，模中较端大产、品竞延争续激开烈发。部，分潜项力
目规模较大、延续开发，潜力巨大，部分中
巨高端大品，质部楼分盘品中质高突端出品、定质位楼鲜盘明品，各质项突目出、 定营销位手鲜段明各，异，各诉项求目重营点与销项手目段嫁各接不异够，完诉 求全，重但点整与体项素质目有嫁所接提不高。够完全，但整体 素质有所提高。
区位优势-以哈尔滨为例
开发区板块——现代商务新中心
板块特点
众房地产开发商纷纷看好“会展经济”， 顺势而上创建高端产品，开发区规模进一 步扩大，吸引高端消费者投资置业，成为 高端物业及“富人区”的代名词。
中高端项目集中区域，市场关注度高，主
竞争力研判 要代表楼盘有金色莱茵、国际会展名城、
悦山国际、盟科视界等。目前住宅销售均 价6000-7200元/㎡。
11
房地产项目优势分析-区位优势
板块特点
东南板块——城市东南之崛起
城市东南发展主方向，土地供应量丰富，生 态环境优越，板块主打生态牌，植物园、远 大生态园、黛秀湖等五大公园成为支撑板块 价值的核心。
竞争力研判
中低价位倍受业界及市民的关注，销售势头
较好。南郡新城、海富山水文园景观优势明
显，立汇·美罗湾、阳光绿景等中低价销售。
城市“西扩”主方向，政府规 划重点发展板块，相关配套陆 续完善。
地铁一号线，哈西客站，10余 条公交线路，西湖路、西安路 等路网日益完善。
国美、苏宁和大商等电器城， 世纪联华和中央红超市，学府 书城，服装城等。 黑龙江大学、哈尔滨医科大学、 哈尔滨理工大学等15所大专院 校，医大二院、二一一医院等。
红光镇市调报告
建成：成都-青城山（高铁）
航空
成都双流机场
公交路线
表2：红光镇公交线路分析
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 公交 323 333 704 711 740 320 326 221 360 717 721 322 起点 茶店子（成都） 宇众悦城 郫县客运中心 中治田园世界（郫县） 犀浦公交站 茶店子（成都） 高新西区公交站 西门车站（成都） 郫县客运站 郫县客运中心 犀浦公交站 西郡英华 终点 西郡英华 蜀蓉路（成都） 安靖雍渡村 犀浦公交站 平乐寺 郫县客运中心 宇众悦城 正兴大道 团结公交站 犀浦公交站 德源公交站 德源公交站
6
98
37
中铁银杏 广场 公园一号
7
6862. 19㎡ 6万㎡
35
0
2
63
52
3
2.2万 ㎡ 2万㎡
60
22
龙城国际5期 天邑宏御花 园
4
115
64
5
2万㎡
68
0
周边住宅
表9：周边集中住宅小区
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 名城 新城佳苑 教师公寓 云凤苑 红光佳苑 名城左岸 万基金蓝湾 西华雅苑 西华枫林 红攀小区 山木居 攀法小区 攀法小区 山木居 名城左岸 上风苑 阳光小筑 西华雅苑 西城雅居 西华枫林 鑫鸿苑 红攀小区 万基金蓝湾 红光佳苑 云凤苑 教师公寓
表7：在售住宅楼盘概况表
总建筑面积 600000㎡ 户数 3000 入住人数（3人/ 户） 9000
蓉树园 上置雅宾利 花园 西郡英华
嘉通玉玺 宇众悦城
晶宝塞纳 国际
中铁银杏广 场
公园一号 时代水岸康城
成都某某房地产项目营销策划方案
成都某某房地产项目营销策划方案背景和目标分析成都是中国西南地区的重要城市，经济发展迅速，人口增长迅猛。
随着城市化进程的不断推进，房地产市场需求也呈现出快速增长的趋势。
因此，我们选择在成都进行某某房地产项目的开发和销售，以满足市场需求并获取巨大的商机。
项目定位和特点该项目位于成都市核心商业区，交通便捷，周边商业、文化、教育资源丰富。
项目总占地面积约XX平方米，规划建设高层公寓、商业配套和社区设施。
项目的特点主要包括：1. 地理位置优越：位于繁华商业区，紧邻地铁站、高速公路出入口等交通便利设施，便于居民生活和出行。
2. 精装修设计：每个房屋都采用高品质材料和先进设备进行装修，确保居住质量和舒适度。
3. 丰富的配套设施：社区内设有健身房、游泳池、儿童乐园、社区图书馆等公共设施，满足居民各种需求。
4. 绿化环境良好：在社区内种植大量绿植，营造出宜居的生态环境。
目标群体和销售策略目标群体主要包括年轻白领、新婚夫妇、小家庭等，他们对居住环境、生活便利性、社区设施要求较高。
为吸引潜在购房者，我们将采取以下销售策略：1. 建立品牌形象：通过线上线下渠道展示项目优势和特点，提高知名度和品牌影响力。
2. 个性化定制：根据不同的购房者需求，提供定制化的房屋布局和装修方案，增加客户黏性。
3. 优惠政策：提供购房优惠政策，如按揭购房、分期付款等方式，吸引更多购房者。
4. 营销活动：举办开盘活动、样板间展示、客户讲座等活动，增加项目曝光度和客户参与度。
5. 引入社交媒体：通过社交媒体平台发布项目信息、用户评价等，增加项目的可信度和知名度。
执行和控制策略为确保方案的顺利实施，我们将采取以下措施：1. 成立项目执行团队：组建由市场营销专业人员、设计师和销售人员组成的团队，负责项目的全面执行。
2. 监控销售进展：建立销售数据统计和分析系统，监控项目销量、销售额等关键指标，及时调整销售策略。
3. 客户关怀：与购房者保持良好的沟通和关系，及时解答疑问，增加购房者满意度和口碑。
房地产项目定位与策划分析(ppt 50页)
【定价思路】
成本加成法的核心是运用物业类型的成本核算，通过对合理利润空间的修 正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。 目前房地产项目的成本主要包括： - 土地成本 - 前期成本 - 建筑安装成本 - 配套成本 - 其他成本（管理成本、销售成本、不可预见成本、财务成本）
3
三、房地产项目定位与策划分析
地产转型
2、可研报告的结构和内容（5-10）
6.技术方案、设备方案和工程方案：方案选择
7.原材料燃料供应：主要原材料供应方案、燃 料供应方案.
8.总图运输与公用辅助工程：总图布置方案、场内 外运输方案、公用工程与辅助工程方案
9.节能措施：节能措施、能耗指标分析
10.节水措施：节水措施、水耗指 标分析
R2
OA
R1
中档住宅组团
中档住宅
R1
上市时间：2005Q2
上市均价：8002元/M2
主题商街
上市时间：2005Q4
1F均价：22297元/M2
中高档办公、酒店公寓组团
小户型写字楼 上市时间：2006Q4 上市均价：10039元/M2 小户型酒店式公寓 上市时间：2007Q2 上市均价：11734元/M2 集中商业 上市时间：2007Q1 1F均价：23622元/M2
续
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五、房地产企业融资策略
3、房地产项目风险分析 ①项目的定位风险 房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、 建设环境的品质定位，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案 等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定 了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前 景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者 是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的风险，属项目建 设的决策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风 险），从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。
房地产项目定位与概念设计(PPT)
房地产项目定位——综述
项目定位主要影响因素
房地产市场熟悉程度 ——市场调查与分析、市场细分 目标客户群状况了解程度 ——目标客户群的年龄及家庭结构、支付能力、对居住区内条件的要 求、对建筑单体条件的要求 企业自身条件 ——企业声誉、物业品牌、核心竞争力、资本运作和融资能力、负债 和抗风险能力 外部环境 ——国家及地区经济环境、目前国家政策支持与限制程度、土地成本、 周边环境、基础设施与配套设施条件 竞争对手状况
消费者调查基本状况调查
排序中作为首要考虑因数的前八位分布情况
排序 因数 人数 百分比
1 价格 132 22%
2
3
4
பைடு நூலகம்
开发商 建筑质 交通便
信誉
量
利
115
79
59
19.2% 13.2% 9.8%
5 环境
56 9.4%
6 物业管
理 29
4.9%
7 品牌
25 4.2%
8 子女就
学 17
2.8%
武永祥
房地产项目定位——消费群体定位
100平方米左右，购房资金区间自由度较大 ——政府公务员及企业高级白领，购置商品房总价位在25—35万之间，
购置面积在100—150之间 ——民营和企业主，购房总价在35—50万之间，需要提供居住面积较
大，舒适，体现其身份的住宅
武永祥
房地产项目定位——消费群体定位
目标客户的基本特征
年龄、性格特征 28－45岁之间、以28－35岁为主 家庭情况 定位三口之家为主，二口之家为重要补充；四、五口之家次之 学历 大专文化及其以上（大专以上达60%，本科以上达33% ） 职业特点 专业技术人员、教师、律师、合资企业中高级管理人员；机关、事业
房地产项目商业定位解析(ppt 共11页)
4、主题形象定位
/
商业的主题形象定位主要考虑的因素： 1、住宅楼盘的整体风格； 2、项目片区的整体氛围； 3、主题营造的可实现性； 4、项目的商业属性；
一些个性鲜明、有特色的社区商业中心或社区商业街正倍受众多消 费者青睐。因此，把社区商业作为树立或者提升品牌的宣传工具， 规划营造独具个性特色的风格。
值
值
数
数
价 离散
度
5.3、市场定价法租价测算
比较楼盘 价格低 价格高 中间价 比较系 比较价 权重系 权重基 权重
值
值
数
数
价 离散
度
房地产E网
5.4、租售比定价法均价测算
比较楼盘
租价
售价
租售比 权重系数 权重租售比
三大原则：（用于估算各物业价格系数）
原则1：有效人流的多少（社区人流、区域人流）； 原则2：注目率的高低（物业昭示性）； 原则3：物业平面及空间结构（宽深比、产权面积大小、层高）。
五项参照值：（用于修正各物业价格系数）
以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价 格更高； 以街道为参照值：临街的铺位要比非临街（含室内）的价格高； 以主力店为参照值：四周的铺位要比稍远的价格更高； 以主入口为参照值：愈临近主入口，价格更高；反之，则价格较低； 以主干道为参照值：临近主干道的商铺要比临近非主干道的价格更高。
社区商业是属地型商业，基本功能是满足社区居民的购物需求、服务需求、休 闲娱乐需求。根据项目发展规率，确立社区商业功能定位。
3、业态定位
业态定位也是社区商业项目事前引导性规划的重要内容之一。外向型 社区商业和内向服务型社区商业的业态配置有着很大程度的差异。
当前，社区商业已经从原始的配套型物业转变为一种新的“外向型” 市场形态，并且业已形成了自己相对独立的市场空间，所以今后社区商业 的业态应以超市、文化、餐饮、娱乐、休闲、医院等为一体的综合性商业 为主。
某项目全过程策划课件
四川成都某工程全过程筹划2021年目录第一章工程概况土地概况土地全然资料表1-1土地全然资料表〔1〕宗地编号〔2021年3月1日成都市国有建设用地使用权出让预公告〕〔2〕宗地位置长春市净月区〔东北师大人文学院南侧〕〔3〕净用面积〔平方米〕方米〔合60亩〕〔4〕土地用途及使用年限城镇混合住在用地，住宅70年，商业40年〔5〕净用地拍卖起喊价〔含出让金〕估计起拍价150万/亩〔成交价200万/亩〕〔6〕竞买保证金暂无〔7〕备注住宅、商业综合土地规划设计条件表1-2土地规划设计条件表〔1〕容积率-〔2〕建筑密度总≤50%，高层≤30%〔3〕建筑高度低于100米〔4〕绿地率≥20%宗地位置该宗地位于成都市**镇广场路，北临红光镇城区，东接信息工程学院银杏学院，南靠省属重点学府西华大学，西通老成灌路红光广场。
生活配套设施较为完善，交通便利，成灌路、羊西线沿线、沙西线延线均可直达。
该地块距城中营门口20分钟，步行可到地铁2号线站口。
该地块处于高新西区北面，地块升值潜力巨大。
工程紧邻的广场路连接沙西线和老成灌路，直面差不多开工的成都至都江堰快速客运——成灌快铁，2021年5月预定通车，仅30分钟直达青城山。
221、305等公交直达市区，距正在建设的顶峰快线——地铁2号线红光站口仅500米左右，将来约10分钟即可轻松抵达市中心。
典型学院式生活配套差不多成熟，医院、银行、中小学校、沿街商业等无奇不有，将来围绕工程打造的滨江水岸和西城商业广场将形成区域内首个现代格局、业态齐全、集中规模的“滨河校园经济圈〞，工程被西华大学三面围绕静雅宜人，可轻松共享2850亩的校园景瞧和人文环境。
具体配套状况如下表：表1-3工程所在区域配套设施状况表相关配套配套设施概况公建配套中餐厅、超市、洗衣房小区内部配套**、**、**中小学西华大学、红光镇小学、红光镇中学、幼儿园综合商场农贸市场、特惠超市旗舰店、西城商业广场、西城超市银行农业银行、工商银行医院红光镇医院公共风景区沱江河畔风景、校园人文风景1.3工程开发建设概况要紧规划设计指标指标设计条件实际指标大小土地使用面积11800平米建筑面积不超过160000平米159600〔地下50800〕平米商业面积12000平米住宅面积147600平米住宅户数1813停车位个数1270建筑密度总≤50%，高层≤30% 29.5%建筑容积率9建筑高度低于100米最高层不超过90米建筑楼层数18、27层绿地率大于20% 40%运营期为2年。
房地产城市规划项目定位营销策划报告编制培训讲义PPT模板
（3）控制性详细规划是城市设计控制与管理的重要手段。 从二维到三维——平面控制与空间控制的结合； 从规划到设计——规划要求与设计条件的结合； 从消极到积极——控制与引导的结合。
控制性详细规划将宏观城市设计、中观城市设计到微观城市 设计的内容，通过具体的设计要求、设计导则以及设计标准 与准则的方式体现在规划成果之中，借助其在地方法规和行 政管理方面的权威地位使城市设计要求在实施建设中得以贯 彻落实。在我国目前还没有形成独立的城市设计审议制度的 情况下，在城市设计的发展与实施控制要求方面，控制性详 细规划责无旁贷。
11
（3）具有相当的综合性
各纵向系统的设计综合； 各专项内容的横向汇总。
控制性详细规划中包括城市建设或规划管理中的各 纵向系统和各专向规划内容，如土地利用规划、公 共设施与市政设施规划、道路交通规划、保护规划、 景观规划、城市设计以及其它必要的非法定规划等 内容，并将这些内容在控制性详细规划的控制尺度 上进行横向综合，相互协调并分别落实相关规划控 制要求，具有小而全的综合控制特征。
（4）整体性原则
编制控制性详细规划遵循局部服从整体，内部服从外部的原 则。整体的控制往往是自上而下的控制要求，多为具体街坊 地块控制的依据。而外部条件一般是体现个体局部之间的相 互关系，多包含公共利益的内容。
3
城乡规划
城镇体系规划 城市规划
镇规划
乡规划
村庄规划
总体规划
详细规划
控制性详细规划
修建性详细规划
4
控制性详细规划的基本认识
借鉴区划技术，变革传统详细规划形成的具有中国 特色的规划类型；
城乡规划法明确的法定规划之一； 反映各个利益集团在城市建设中的责权利关系； 建设主管部门做出建设项目规划许可的依据（行政
房地产项目定位与策划分析课件
项目策划的原则和步骤
01
原则
• 市场导向：以市场需求为导向，紧跟市场趋势。
02
• 创新驱动：注重产品、服务、营销等方面的创新，提高项目
03
附加值。
项目策划的原则和步骤
• 资源整合
充分利用内外部资源，实现资源优化配置。
• 风险可控
对项目风险进行识别和评估，制定相应的风险应对措施。
项目策划的原则和步骤
结合市场调研结果，打造高品质、高舒适 度、高附加值的高端住宅产品，满足目标 客户需求。
品牌推广
售后服务
通过精准营销、品质展示、圈层活动等方 式，提升项目品牌知名度，吸引目标客户 群体。
提供高品质、全方位的售后服务，增强客 户忠诚度，树立良好口碑。
案例二：商业地产项目定位与策划
01
商业环境分析
调研区域商业环境，分析商业发 展趋势、竞争格局及目标客户需
识别项目存在的内部劣势，如 土地成本较高、周边配套设施 不完善等，需在策划过程中加 以改进。
分析外部环境为项目带来的机 会，如政策扶持、市场需求增 长等，以抓住市场机遇。
预测外部环境可能对项目造成 的威胁，如政策调控、竞争对 手压力等，以便提前应对。
竞争对比分析
01
02
03
竞品项目分析
深入研究区域内竞品项目 的产品特点、价格策略、 销售策略等，为项目策划 提供参考。
文化资源挖掘 旅游市场分析
产品创新 品牌推广与合作
深入挖掘项目所在地的文化资源，如历史、民俗、自然风光等 ，为项目提供独特的文化底蕴。
分析旅游市场发展趋势，了解游客需求，为项目定位提供市场 依据。
结合文化资源和市场分析结果，打造独具特色的文旅地产产品 ，如主题酒店、文化街区、度假村等。