郑州高新区升龙又一城商业部分商业规划及定位报告
郑东调研PPT
上海帝泰发展有限公司 SHANGHAI KINGHILL LIMITED
No.
郑州CBD商圈各项目调研示意图
上海帝泰发展有限公司 SHANGHAI KINGHILL LIMITED
No.
已开项目
---绿地.原盛国际商业街
绿地原盛国际中心位于郑东新区省级政务区内，临省政府等32家机关事业 单位。项目占地面积79373平方米，总建筑面积:260000平方米，上下分为三层 经营；郑州铁路快速客运站、政务区、CBD、宝龙城市广场等郑东新区重要设 施均在地块半径3公里之内。地块距107国道东侧郑州铁路快速客运站2公里， 距宝龙城市广场2.5公里，距中州大道2.8公里，距CBD3公里，距未来大道6公 里，交通便利。 目前项目招商进驻率约20%，以金融、配套类 为主，步行街内大部分店面为小型餐饮、快餐 、轻食咖啡等。如： 光大银行、 浦发银行、进口汽车、 丹尼斯便利店、青莲酒家、老北京面馆、 东东包、 迪欧咖啡、美格菲健身中心等
上海帝泰发展有限公司 SHANGHAI KINGHILL LIMITED
No.
筹备项目
---升龙城
升龙广场项目位于郑州市东开发区东风路与商鼎路交叉口，紧邻郑州 新客站交通枢纽中心。该项目是升龙集团继金水区的燕庄、凤凰台城中村 改造、二七区的小李庄城中村改造及中原区的小岗刘城中村改造项目后在 郑又一投资项目。项目设计定位为24小时城市综合体概念即目前国际流行 的“豪布斯卡”模式。规划总建筑面积达54万平方米，其中地上43.5万平 方米，地下10.5万平方米。 项目地上1—3为商业、主要由大型 购物中心、主力品牌店、餐饮、娱乐影 视城等业态组成，四层及以上由两栋150 米高层五A智能写字楼等5栋写字楼、1栋 300间的国际品牌五星级酒店、两栋酒店 公寓等在内的8栋公共建筑组成，地下规 划为3层、除地下一层为部分商业外其他 为可停放4300辆机动车的车库。
郑州商圈商场调研报告30P
月估费用
7万（150㎡） 盈亏销售额
14万
优势
引进了文旅项目，大幅度压缩传统的商业业态， 引进了全国最新水准的海洋馆，专题儿童生活广 场，建立郑州首家儿童题材的一站式消费体验链
条，未体验的餐饮品牌引进了郑州
劣势
整体的体量不大，运营管理团队不足
招商现状
商场目前没有计划进行调整
正弘城
商场名称
正弘城
商业面积
商业功能
集展示、商务、购物、娱乐、休闲、餐饮、 旅游、文化、康体、 情感交流十大商业功
能于一体
月预估费用
盈亏销售额
优势
行政、金融、文化和娱乐四大功能中心、人 口密度高、消费需求大、目前已成为成熟的
高端消费商圈
劣势
因中庭面积较小，空间局促
招商现状
符合快品定位，目前商场没有位置调整，对 品牌的考察较为严格
扣点费用
/
其他
/
优势
项目周边楼盘及居民数量；项目周边楼盘入住情况； 项目交通情况；项目周边配套较成熟
劣势
整体体量小，品牌氛围差，丹尼斯占大部分空间
招商现状
9月开业目前招商70%，临街未开始招商
曼哈顿商业广场
商场名称 所在位置
曼哈顿商业广场 商业面积
22万㎡
金水路与未来大道交汇处
开业时间 市场定位
2009/5/1
楼层
地上2层
主题购物、主题休闲娱乐、主题休闲餐饮、主 题文化
商业功能
大型主力店、美式风情商业步行街、五星级影 院、国际金融服务中心及大型餐饮娱乐名城
月预估费用
/
盈亏销售额
/
优势
1、区位优势，处于主干道金水路与未来路交汇； 2、周边消费能力高，3、商业业态规划全面，
郑州商圈汇总图
01
在郑州市各大购物中心和商业街均有分布。
ZARA、H&M等快时尚品牌专卖店
02
在郑州市各大购物中心和商业街均有分布。
奥特莱斯等品牌折扣店
03
在郑州市郊区设有大型奥特莱斯购物中心，汇聚了众多国际和
国内品牌的折扣店。
餐饮娱乐设施
海底捞、巴奴毛肚火锅等 知名连锁餐厅
在郑州市各大购物中心和商业街均有分布。
消费群体年龄结构分布
年轻人为主力军
郑州商圈的消费群体以年轻人为主，特别是20-40岁之间的年轻人，他们注重时 尚、品质和体验，是商圈消费的主力军。
中老年消费群体不可忽视
虽然年轻人是消费主力，但中老年消费群体在郑州商圈也占据一定比例，他们更 注重实用性和性价比。
消费群体职业和收入水平分布
白领阶层占比较高
交通拥堵状况分析
高峰时段拥堵
在上下班高峰时段，主要道路和交叉口容易出现 交通拥堵现象，影响车辆通行效率。
大型活动拥堵
在举办大型活动时，如演唱会、展览会等，周边 道路交通流量会显著增加，导致交通拥堵。
施工路段拥堵
城市建设和道路维修施工可能导致部分路段交通 不畅或封闭，加重交通压力。
05 人流量与消费群体特征
商圈概述
二七商圈位于郑州市中心，是郑 州最繁华的商业区之一。以二七 纪念塔为中心，向四周辐射，拥 有众多的购物中心、餐饮店、娱
乐场所等。
主要商场
大卫城、万象城、二七万达等。
特色与亮点
二七纪念塔是郑州的标志性建筑 之一，历史悠久，文化底蕴深厚。 此外，二七商圈还拥有众多特色 小吃和美食街，吸引了大量游客
郑州商圈汇总图
目录
• 商圈概述 • 郑州主要商圈介绍 • 商圈内主要商业设施分布 • 交通配套设施情况 • 人流量与消费群体特征 • 竞争态势与差异化特色分析
发展战略-新景祥_郑州胜岗项目市场定位与发展战略_71P_XXXX年
升龙系产品解析
项目名称 总建筑 容积 入市 开发基础
面积
率 时间
曼哈顿广场 86万㎡ 6.5
2007 燕庄 城中村
升龙国际
120万㎡ 5.5
2008 小李庄 城中村
中原新城
180万㎡ 5.6
2008 大、小岗刘 城中村
凤凰城
185万㎡ 6.18
2009 凤凰台 城中村
鸟瞰图
郑州曼哈顿——升龙系的代表，容积率6.5的城市综合体
城市综合体，夗业态聚集，充分体 现综合体优势
高容积率，充分挖掘地块价值，平 衡大觃模旧改投入
大体量商业的开发，提升利润空间 夗样主流户型的设计，客户认可度
高 地段优势明显
升龙系之户型配比分析
房型 曼哈顿广场
升龙国际
中原新城
凤凰城
一房 二房
套数 2091 350
占比 54% 9%
二、通过点式突破而非系统发力的方式，实现项目产品力的提 升
三、瞄准城市上升群体，打造“城市上升区”为核心理念，对 亍客户价值适度重构
通过产品力提升实现溢价的模式研究
方向
建筑
配套
材料设备
园林觃划
案例
UHN国际村
珠江帝景
锋尚国际公寓
顺驰领海
案例1：UHN国际村——通过夸张的建筑造型实现区域高价
项目位亍朝阳东北三环国 展桥北300米；分三期开发， 一期：1#；二期：7#、9#； 三期：2、3、4、5、6、8、 10 建筑主体以28层的短高板 弅为主，“高桥”不“低桥” 交相辉映，构成极富造型感 的“U”型、“H”型和 “N”型。 该项目以追求现代感、国 际感，舒适而优雅、时尚而 有格调的白领阶层为目标客 群。 一居60平米，二居100～ 120平米，三居130～160平 米 一二期售完，三期“名堂” 均价9900元/平米
河南郑州升龙城项目广告推广策略提案93页XX年
重点，迎来楼市销售的高潮。 • 华润、恒大等知名开发商品牌已准备进入郑州市场。
河南郑州升龙城项目广告推广策略提 案93页XX年
升龙现状
升龙已成为郑州现售总开发体量最大的开发商，知名度也颇高，但产品影响力大于品牌
影响力，品牌并没有发挥最大的增值作用，没有为产品营销有太多加分 ——品牌影 响力缺失
河南郑州升龙城项目广告推广策略提 案93页XX年
中心城区
扩张
副中心形成
河南郑州升龙城项目广告推广策略提 案93页XX年
20年前浦东是“下鸡脚”，现在却是国际金融中心 20年前徐家汇还只是“一般般”的居民区，现在却是上海城市副中心
5年前郑州市西南还是大家认为的“不发达地区”
5年后这里将会有更多想象成为现实……
河南郑州升龙城项目广告推广策略提 案93页XX年
供应量30万㎡左右
大 学
陇 海路
路
在售项目，预计2010年 加推供应量20万㎡左右。
升龙国际中心
总建筑面积约24万㎡， 09年4月份拿地。
预计上市量8万㎡，
升龙 城
亚星城市山水
在售项目，预计2010年 加推供应量15万㎡左右。
航 海路
项目已经动工， 预计未来2年
供应量30万㎡左右
王胡寨
橄榄城南Biblioteka 环在售项目，预计2010年 加推供应量15万㎡左右。
旁人看升龙
的士司机：升龙啊～，知道，就是那个做旧城改造 的开发商，房子好像卖的还行。
宾馆大堂经理：升龙～，你说的是升龙国际中心吧！ 在这大学路附近，拆迁旧城改造，房价好像不便宜。
最新郑州商业市场分析 (nxpowerlite)精品资料
市场调研与分析
中原商 贸城
之城
项目运作提案报告
中原商贸城，位于郑州市最繁华的三大市级商业中心之一——碧沙商圈，由郑州市长 城房屋开发有限公司投资经营。注册资金5000万元，总经营面积48000平方米，是目前郑州 西区投资最多、经营面积最大的超大型零售企业。中原商贸城于2003年5月1日开业，地上 五层，地下一层，总建筑面积43624平方米。商场集百货、量贩、餐饮、休闲、娱乐、健身 为一体。
分属地下一层，地上七层，共计八层,每层建筑面积6116平方米，营业面积 42000平方米，加上后栋设备楼的面积3000平方米，总建筑面积45000平方米，营业 面积33500平方米 。
楼层 面积 业态
租金
6F 4200 家电、床品 5F 4200 男装 4F 4200 贵妇装、童装、羊绒 3F 4200 少妇装 2F 4200 少女装、配饰 1F 4200 化妆品、黄金珠宝、女鞋女包 BF 4200 中性休闲
楼层 4F 3F 2F 1F BF
面积 业态
租金
8000 10000 10000 10000
床上用品、儿童用品、玩具运动 男装、职业女装 女装、配饰 化妆品、黄金珠宝、皮鞋箱包通讯
采用形式， 租金水平 300-500 元/平方 米/月
10000 量贩超市
北京 华联
之城
项目运作提案报告
北京华联集团成立于1997年，是目前国内规模最大的商业零售集团之一，主要 业态有城市购物中心、百货商场、大型综合超市和社区便民连锁超市。销售额名列 全国商业零售业第三。郑州店集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化为一体的大型综合 广场，总建筑面积9.2万平方米，居河南省各零售商场之最，经营面积5万平方米。
之城
项目运作提案报告
郑州高新城高端商务中心方案 精品
将其余道路渗透进基 地，生成规划路网。
主要建筑设计概念
主要建筑设计概念
业态分布
商务办公中心区
由甲级、准甲级写字楼组成，业态包含、金融、证券、保险、会议、办公、餐饮等。
业态分布
会议中心
会议中心建筑面积接近1.5万平方米，设施完善、多样、现代化，会议厅面积从60平 方米到1500平方米的多功能厅，可满足12人到1000人不同活动的需求.
业态分布
公寓及SOHO办公
公寓及家居办公，大多业主为专门的自由职业者：自由撰稿人、平面设计师、工艺 品设计人员、艺术家、音乐创作、产品销售员、平面设计、广告制作、服装设计、 商务代理、做期货、网站等等。
总平面图
总酒店式公寓 酒店式公寓
酒店 酒店
酒店及会议中心首层平面
光导照明示意图
光伏发电
生态低碳新技术
屋顶绿化构造做法示意图
绿化屋顶意向图
设计说明
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1月郑州高新区升龙又一城商业部分商业规划及定位报告PPT文档39页
1、 舟 遥 遥 以 轻飏， 风飘飘 而吹衣 。 2、 秋 菊 有 佳 色，裛 露掇其 英。 3、 日 月 掷 人 去，有 志不获 骋。 4、 未 言 心 相 醉，不 再接杯 酒。 5、 黄 发 垂 髫 ，并怡 然自乐 。
升龙又一城
高新区升龙又一城商业部分 商业规划及定位报告
ShengLong 升龙又一城
Business 商业规划案
• 双地铁交汇，黄金汇聚之地
• 规划中的地铁1号线和3号线交汇处地铁广场位于项目地块西北角。3号线是贯通郑州东西 的主轴线，地铁1号线西起于郑州高新技术产业开发区，东止郑东新区龙子湖，途经西部 老厂区、市政府办公区、火车站、二七商圈、省政府办公区、郑东新区CBD等。两条线路 连接东西两城，使郑州东、中心城区，西区3个区域瞬间缩短空间距离，距离的消除，大 大方面了东西两地的居民出行，令西区投资迅速加温。地铁节点的优势使得本项目具有强 大的凝聚作用及辐射力。
3. 通过休闲体验式区域购物中心的定位,起步于社区商业之上,以当地居住人口为 依托,冲击片周边零散低端的商业网点，使自己形成品质、时尚、便利生活的 商业核心焦点，建立高新区的以生活为主导的商业标杆,推动高新区的商业发 展进程,使项目成为片区商业发展的发动机,从而辐射到周边其他居住片区。
4. 为今后升龙又一城随高新的发展进一步提升为次级商业中心预留发展空间。
工作时间 全日制 全日制
邻近大型商圈为主；周边 商业为辅助
城区内主要商圈； 基本不在周边进行消费
暂未形成规模
ShengLong 升龙又一城
Business 商业规划案
生活化、商务化、主题化
生活型商业 +
泛商务型商业 的融合
郑东新区的发展和未来展望
郑州市郑东新区规划用地示意图郑东新区远景概念规划范围150平方公里（其中起步区33平方公里），西起原107国道，东至京珠高速公路，北起连霍高速公路，南至机场快速路。
郑东新区共分六个功能区：（1）CBD，是郑州市的中央商务区,也是郑东新区的核心区，规划面积约3.45平方公里，是由两环60栋高层建筑组成的环形城市，内环建筑高80米，外环建筑高120米，两环之间是繁华、舒适的商业步行街和24小时不夜城。
环形建筑群中间布置有国际会展中心、河南省艺术中心和高达280米的会展宾馆等标志性建筑。
（2）商住物流区,是CBD的功能支撑区，规划面积约23平方公里，是以机关单位、公益设施、现代服务业及批发、物流、居住等功能为主体的综合区。
（3）龙湖区，规划面积约40平方公里，其中龙湖规划面积约6.08平方公里左右，是郑东新区规划的点晴之笔，与流经市区的几条河流、郑州国家森林公园等构成城市生态区。
伸入龙湖的半岛为CBD副中心，规划面积约0.48平方公里；CBD副中心是由高度为100米的写字楼、宾馆和特色住宅等组成的另一个环形城市，其间有湖中湖，是商务、居住、旅游、娱乐和休闲的胜地。
CBD中心和CBD副中心通过3.7公里长的运河相连，形成一个“如意”型，运河两岸是45米高的建筑。
（4）龙子湖高校园区，规划面积约22平方公里，主要由高等院校组成。
高校园区内规划有龙子湖，取“望子成龙”之意。
湖面伸入各大学校区，湖中有近两千亩的湖心岛，岛上规划有图书馆、体育场等公共设施。
龙子湖通过运河与龙湖及其他河渠相连，是郑东新区生态水系的重要组成部分，也为高校园区的莘莘学子们创造了优美独特的学习和生活环境。
（5）科技物流园区,规划面积约18平方公里，主要用于安排科研院所和公路物流港等物流产业项目。
（6）国家郑州经济技术开发区，规划面积约50平方公里，已开发15平方公里左右，是郑东新区的工业支撑区。
六个功能区相辅相成，相得益彰，使郑东新区成为既有优美的生态景观、人居环境和良好的城市形象，又兼具强劲产业支撑和雄厚发展实力的新城区。
【精品】(最新)商业上盘销讲压缩版
升龙又一城商业广场沙盘销讲环节一：升龙又一城大沙盘区讲解重点：区位价值参照道具：区位沙盘耗时：3分钟众所周知，目前郑州成熟商圈有二七商圈、紫金山商圈、花园路农业路商圈、曼哈顿商圈以及近两年兴起的中原万达商圈，高新区商圈虽然目前尚未成熟，但是将随着本项目商业中心的建立逐步崛起。
另外，3月10日，郑州市政府发布消息，郑州市将借鉴北上广深的商业理念，利用地铁和快速路的交通优势，按照全新的“SBD（郊区商业中心）”发展模式，打造东区、港区以及高新区3个城郊商业中心。
这就意味着政府将大力扶持这三个区域的商业发展，各方面的政策扶持也将陆续出台，升龙又一城位于高新区的中心位置，作为高新区首个商业中心项目，也受到市政府及区政府的持续关注与支持。
高新区以科学大道为轴线，分为四大区：须水河以西为校企联动区，须水河以东长椿路以西为科教宜居区，长椿路以东瑞达路以西为核心服务区，瑞达路以东至西三环为生态文化区，我们项目正好处于核心服务区内，这就意味着将来项目所在区域将为整个高新城提供必备的商业商务等基础服务。
科学大道东西长6000米，现宽度超过60米，同时现在正在拓宽，路两边拆迁基本已完成，您过来的时候应该都按到了，未来会成为160米宽的BRT主干线，是高新区的东西向黄金交通主干线；向东5分钟车程即可到达贯通郑州南北的西三环和正在修建全程高架的北环；另外彩虹桥地下隧道也基本已经完工预计今年将通公交车，。
而且西三环也在修建高架，修通势必很极大提高交通的通达性。
向西直通西四环，过西四环继续向西的路段正在建设，通车后将直接达荥阳。
这条和科学大道相交叉的南北向道路是长椿路，向北直通连霍高速，向南连接农业西路，也是是高新区南北交通主干线。
另外，地铁1号线与地铁8号线两条地铁线，在升龙又一城商业广场处交汇，后期预计将在次设置一个地铁换乘点。
客户可以直接从地铁站进入到商业广场，为项目商业提供更加充足的客源。
科学大道与长椿路两条大路，地铁1、8号线两条地铁线在升龙又一城门前交汇，形成黄金十字交叉点，两条路以及其分支路网基本覆盖了整个高新区3000家企业、4所大学13万师生客源、10余个都市村庄、超过10个大型社区，合计将超过40万消费人群。
郑州市中原区商业(中原万达、锦艺王府井、碧沙岗)ppt课件
2012年 销售均价
商铺成交价格高，历月成交均价在1.5万-2.6万元/㎡，价格上涨幅度快，投资利润高，且一直以来市
场投资成交量稳定；
受供应拉动，商业物业需求一路上涨，而11年整体商业受09-10年需求过旺影响，存量下降，共成交
68.30万㎡，较10年小幅下降；
商业持有量增加，导致近一年来供大于求现象突出，因此自持大规模集中商业是各开发商未来开发大
商都路商圈
高铁商圈
本项目
二七万达商圈
新兴商圈 传统商圈
城市商圈演变规律：
郑州市核心商圈分布
– 二七商圈是全市商业体量、零售总 额、人流量都最大的核心商圈，随着 业态的更新和商圈的升级，其核心地 位和辐射能力也不断增强。
– 大学路商圈在升龙国际中心、碧沙岗 商圈在中原万达广场和伟业时代广场 等的推动下，将共同架起西区的大商 圈氛围。
– 同时，近年来，随着城市的东扩东部 的商圈快速崛起，目前东部的新区 CBD商圈、新东站商圈、金水路曼哈 顿商圈，共同成为郑州的核心商圈之 一。
– 西区作为老工业区，近几年改造建 设，大型综合体涌现，以中原新城、 锦艺国际华都、中原万达为代表的大 型综合体出现，未来将形成棉纺路商 圈、中原万达商圈
单核中心商 圈
聚集多核商 圈
分散多核商 圈
分散聚集多 核商圈
中原区改造升级力度大，未 来居住人口密集，商业氛围 即将显现。
4
商业市场
城市商圈——未来城市各商圈的商业档次及业态丰富度将得到极大的提升，各商圈 之间竞争异常激烈，市中心商圈由传统零售业态为主向全业态演变，副中心区域级 商圈规模扩大，区域影响力上升，本项目所处商圈处于发展期，商业氛围显现
一站式购物中心 城市综合体
郑州高新区西四环以西最新发展规划
郑州高新区西四环以西最新发展规划一、项目名称【郑州"高新新城"】"高新新城"为郑州高新城五大功能组团之一位于高新区西北部是郑州高新城"十二五"期间重点发展区域。
"高新新城"的范围为东至西四环路、西至绕城高速公路、北至连霍高速公路、南至科学大道用地总面积约为35平方公里。
规划范围内由西南向东北贯通三条水系须水河、须水河西支流和索河须水河西支流在区域内汇入须水河是高新区生态绿化带的主要组成部分。
"高新新城"规划范围内已有郑州轻工业学院、格力电器郑州产业园等项目其余为村庄、农田、河道等。
二、项目背景根据市委市政府工作部署9月份开始高新区管委会委托上海同济规划设计研究院修编高新城整体规划(高新区总体规划修编方案)编制完成了《郑州高新城空间战略研究》。
该《研究》的主要内容是通过对国家、中原经济区、郑州市域等各个层面进行研究提出了作为郑州市"两翼齐飞"的战略西翼对高新区的未来发展规划提出了"产城融合、布局合理、功能完善、品位提升" 的发展要求按照新兴产业之城、自主创新之城、生态和人文之城的发展定位并结合高新区的实际情况提出了产业提升、空间提升、功能提升、环境提升、形象提升等五大规划发展策略努力打造产城一体的郑州高新城。
10月28日市规划局邀请专家和市直有关部门对该规划成果进行了座谈和论证。
根据专家意见和领导指示精神经高新区管委办公会研究下一步《郑州高新城空间战略研究》拟从以下四个方面开展专题研究工作落实"五大提升"。
(一)重点研究我区西北部(即西四环以西、连霍高速以南、西南绕城高速以东、杜英街以北约35平方公里区域)的发展定位高品位谋划高起点规划努力将其打造成集产业、商业、居住、服务为一体的"高新新城"。
(二)研究西流湖周边地区规划提升方案。