市场比较法(一)
土地估价报告与土地估价技术报告判读与指错(心血总结,请珍惜吧)
土地估价报告总结封面：项目名称：[说明估价项目的全称，内容可包括评估目的及估价对象价格类型（土地使用权或其他）等字样]受托估价单位：土地估价报告编号：提交估价报告日期：正文：第一部分：摘要一、估价项目名称：估价目的+ 估价对象价格类型（土地使用权或其他）二、委托估价方：三、估价目的：说明估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等，对估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期等。
“依据……，为确定……使用权或其他的权利类型的价格，※提供参考”。
连续08、09年考题。
四、估价基准日五、估价日期：起止日期。
六、地价定义：地价定义应注明所估地价的内涵是指：在估价基准日、利用现状或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权（或包括其他内容）价格。
举例：“估价对象在基准日xx年xx月xx日，宗地外七通，宗地内一平条件下，容积率xx，用途为xx，70年国有建设用地使用权价格”。
七、估价结果：总地价、单位面积地价，必要时注明楼面地价，须以人民币，总地价附大写人民币，并附土地估价结果一览表。
外币，在有基准日外币与人民币比价。
※货币单位及币种。
八、土地估价师签字：至少2名，资格证书号，签名九、土地估价机构：估价机构负责人签字，机构公章，xx年xx月xx日第二部分：估价对象界定一、委托估价方：二、估价对象：具体位置、单纯土地及还是包括其他部分否，面积、土地使用者、用途等。
三、估价对象概况：1、土地登记状况：说明估价对象的地理位置、用途、四至、面积、土地级别、土地权属性质及权属变更、土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号2、土地权利状况：说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明取得时间、出让金数额、批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定，对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利等要详加说明。
市场比较法计算公式(一)
市场比较法计算公式(一)市场比较法计算公式概述市场比较法是估算资产或企业价值的常用方法之一。
它基于市场上类似资产或企业的交易数据，通过对比和分析这些数据，来估算目标资产或企业的价值。
市场比较法的计算公式可以根据不同情况和需求有所不同。
以下列举了一些常见的市场比较法计算公式，并提供了相应的例子来解释说明。
市盈率法市盈率法是一种常见的市场比较法，适用于估算上市公司的价值。
它的公式如下：市盈率 = 市值 / 净利润例子：假设一家上市公司市值为1000万元，净利润为200万元，那么其市盈率为5倍。
市净率法市净率法用于估算公司的价值，尤其适用于估算金融行业的公司。
其公式如下：市净率 = 市值 / 净资产例子：假设一家公司市值为500万元，净资产为100万元，那么其市净率为5倍。
市销率法市销率法常用于估算营业收入较大且有较好盈利能力的公司的价值。
其公式如下：市销率 = 市值 / 年度销售额例子：假设一家公司市值为800万元，年度销售额为400万元，那么其市销率为2倍。
市现率法市现率法用于估算公司的价值，着重考虑公司的现金流情况。
其公式如下：市现率 = 市值 / 年度现金流量例子：假设一家公司市值为600万元，年度现金流量为300万元，那么其市现率为2倍。
市收率法市收率法常用于估算房地产或租赁行业的投资物业价值。
其公式如下：市收率 = 年度租金 / 物业市值例子：假设一栋房地产的市值为1000万元，年度租金为200万元，那么其市收率为20%。
注意：市场比较法的具体计算公式和应用场景可能会因不同行业和具体情况而有所差异。
在实际应用时，需要根据具体情况选择适合的计算公式，并结合市场的实际情况进行分析和判断。
以上是市场比较法的一些常见计算公式及解释说明。
通过对比和分析市场上类似资产或企业的交易数据，使用这些计算公式可以更准确地估算目标资产或企业的价值。
第三章 资产评估的基本方法1(1)
单项选择题
1、 对被评估的机器设备进行模拟重置，按现 、 对被评估的机器设备进行模拟重置， 行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、 行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、 价格和费用水平进行核算， 价格和费用水平进行核算，这样求得的成本 称为（ ）。 称为（ A．更新重置成本 B．复原重置成本 C．完全重置成本 D．实际重置成本
被估资产的 参照物 被估资产生产能力 ＝ × 重置成本 重置成本 参照物生产能力
x
X为规模经济效益指数，通常按行业设定。 为规模经济效益指数，通常按行业设定。 为规模经济效益指数
实例： 实例：课本 P35，【例3.2】 ， 】
功能系数法计算的一般是更新重置成本
随堂习题
1、已知某类设备的价值与功能之间存在线性 、 关系，重置类似全新机器设备一台， 关系，重置类似全新机器设备一台，其价值 万元， 为4万元，年产量为 万元 年产量为4000件，现知被评估资 件 产年产量为3000件，则其重置成本为（ A ） 产年产量为 件 则其重置成本为（ A．3万元 C．3至4万元 B．4万元 D．无法确定
重置成本计算（物价指数法） 重置成本计算（物价指数法）
时间 投资 费用 (万元) 16 4 物价 指数 （%） 至2009年物价变 动指数 （%） 重置 成本 （万元）
2004 2006 2008 2009 合计
1.05 1.28 1.35 1.60
1.60/1.05=1.52 1.60/1.28=1.25 1.60/1.35=1.19 1.60/1.60=1
被估资产 资产的 资产评估时物价指数 ＝ × 重置成本 历史成本 资产购建时物价指数
（2）环比物价指数
n 被估资产重置成本 = 资产历史成本 × ∏ (1 + ai %) i =1
知识产权评估方案(一)
知识产权评估方案一、实施背景随着中国经济的快速发展，知识产权的重要性日益凸显。
知识产权评估是知识产权产业化的关键环节，通过对知识产权进行准确的评估，可以为企业提供有效的融资渠道，促进技术转移，提高企业核心竞争力。
然而，当前中国的知识产权评估体系尚不完善，评估标准不统一，评估过程不透明，这些问题阻碍了知识产权评估的发展。
因此，本方案旨在从产业结构改革的角度出发，构建一个科学、公正、透明的知识产权评估体系。
二、工作原理本方案采用多元化的评估方法，包括定性评估和定量评估。
定性评估主要考虑知识产权的创新性、实用性、法律状态等因素；定量评估则主要基于财务数据、市场数据、技术数据等，通过数学模型对知识产权进行估值。
具体方法包括：1.专家评估法：由行业专家根据知识产权的创新性、实用性、法律状态等因素进行评估。
2.财务分析法：通过对企业的财务报表进行分析，了解知识产权为企业带来的收益及成本。
3.市场比较法：参考类似知识产权在市场上的交易价格，结合待评估的知识产权的特点进行估值。
4.技术评价法：通过对知识产权涉及的技术进行评估，了解其技术价值及市场潜力。
三、实施计划步骤1.建立评估标准：结合国家相关法规和行业标准，制定适用于不同类型知识产权的评估标准。
2.组建评估专家团队：邀请各领域专家组成评估团队，确保评估结果的公正性和权威性。
3.开发评估工具：开发线上评估系统，方便企业随时提交评估申请。
4.实施评估：按照评估标准对提交的知识产权进行评估，得出评估结果。
5.公示与反馈：将评估结果公示，接受社会监督，同时为企业提供反馈和建议。
四、适用范围本方案适用于各类知识产权的评估，包括专利、商标、著作权等。
通过对不同类型的知识产权进行评估，可以全面了解企业的知识产权状况，为企业的经营决策提供依据。
五、创新要点1.综合运用多元化的评估方法，使评估结果更全面、更准确。
2.结合国家政策及行业标准，制定科学、公正的评估标准。
3.通过线上评估系统，实现评估过程的透明化和便捷化。
房地产估价三大基本方法的比较和分析1
房地产估价有三大基本方法，即市场比较法、收益法、成本法。
其他估价方法都是上述三大基本方法的派生。
1.市场比较法指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法的理论依据是替代原理，适用于类似房地产交易实例较多的场合，在房地产比较发达的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性，最常用的估价方法。
1)市场法的理论依据市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
2)市场法适用的对象和条件市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场法估价。
市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。
如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。
市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等;3)市场法的操作步骤运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行：①搜集交易实例;②选取可比实例;③建立价格可比基础;④进行交易情况修正;⑤进行交易日期调整;⑥进行房地产状况调整;⑦求取比准价格。
2.收益法指预计估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法适用于评估有收益或潜在收益的房地产。
一）收益法应用于房地产的估价的基本原理收益性房地产在未来的时期内形成源源不断的预期收益,它利用经济学的预期收益原理，即为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年现金流量的现值之和。
对于收益性房地产的购买者来说，其主要目的是为了取得收益性房地产所能够带来的直接的或潜在的收益。
出厂价最简单三个公式
出厂价最简单三个公式哎呀，说到出厂价，这可是个让人头大的话题。
不过别担心，我今天就用大白话给你讲讲出厂价最简单的三个公式，保证你一听就懂，一学就会。
首先，咱们得知道出厂价是啥。
简单来说，就是厂家把产品生产出来，然后卖给批发商或者零售商的价格。
这个价格，可比咱们在超市里看到的零售价要低多了。
好了，废话不多说，咱们直接上干货。
第一个公式：成本加成法这个公式简单到爆，就是成本加上一定的利润。
比如说，一个产品的生产成本是100块，厂家想赚20%的利润，那出厂价就是100块乘以（1+20%），也就是120块。
这个公式的好处是，操作简单，一目了然。
但缺点也很明显，就是利润率是固定的，有时候市场变化大，这个公式就不太适用了。
第二个公式：市场比较法这个公式就更灵活了。
就是看看市场上同类产品的价格，然后根据自己产品的特点，定一个合适的出厂价。
比如，市场上同类产品的平均出厂价是150块，但你的产品质量更好，或者有独特的卖点，那你可以定个160块。
这个公式的好处是，更贴近市场，更能反映产品的实际价值。
但缺点是，需要对市场有比较深入的了解，操作起来稍微复杂一些。
第三个公式：需求导向法这个公式就更高级了。
就是根据客户的需求，来定出厂价。
比如，你的产品是定制的，客户对价格比较敏感，那你可以把价格定得低一些，吸引客户。
或者，你的产品是高端的，客户对价格不太敏感，那你可以把价格定得高一些，体现产品的高端定位。
这个公式的好处是，更能满足客户的需求，提高成交率。
但缺点是，需要对客户的需求有比较准确的把握，操作起来难度最大。
好了，这就是出厂价最简单的三个公式。
虽然简单，但每个公式都有它的适用场景和优缺点。
在实际操作中，咱们可以根据具体情况，灵活运用这些公式，找到最合适的出厂价。
记住，出厂价不是一成不变的，要根据市场和客户的变化，及时调整。
这样才能在激烈的市场竞争中，立于不败之地。
成本法、收益法、市场比较法计算流程
三种估价方法的具体运用一、成本法成本法的运用分为两类：（一）新建好的房地产基本思路为：评估价格=土地取得成本+土地开发成本+建安成本+管理费+销售费+财务费（投资利息）+销售税费+开发利润。
如果是新建房屋不包括土地，则土地取得成本、土地开发成本去除。
该方法类似制作房地产投资估算表，运用较为繁琐，一般需要工程结算资料、报建规费收费文件等，实际操作中主要运用于当地无房屋重置价格规范文件，周围无可比销售案例、租赁收益案例等情况下。
（二）旧房地产基本思路为：评估价格=土地重置价格+建筑物（地上房屋）重置价格-建筑物折旧1、建筑物（地上房屋）重置价格建筑物（地上房屋）重置价格的计算方法有三种：（1）单位比较法：即每平方米多少元乘以房屋建筑面积。
我们常用的房屋重置价格文件即采用该方法。
该方法运用简单，是较为常用的方法，但需要重置价格文件经常更新，否则往往计算出来的价格差距较大，这时需要估价员有艺术的进行技术处理，把部分修正系数调高或者调低。
另部分大都市由于房屋交易及其活跃，当地估价师协会也不建议采用重置价格，要求多采用收益法和市场比较法。
长沙也属于此类情况，但湖南省其他地市仍广泛使用房屋重置价格。
（2）分部分项法：该方法把建筑物每部分的工程费用估算出来并累计计算总的工程造价，具体是：评估价格=基础工程+墙体工程+楼地面工程+屋面工程+给排水工程+供暖工程+电气工程+绿化工程+承包商间接费+开发商管理费、财务利息、税费等，如还有其他分部分项工程可在继续添加。
该方法同样必须获得工程结算资料，否则估价人员面对房屋无法有理有据的计算分布分项工程费，同时由于承包商间接费、开发商管理费、税费种类繁多，也很难去一一计算，按照某一比例计提又相当不准确，所以该方法因为很难获得有理有据的资料而经常无法运用。
（3）工料测量法：即把所有的工程用料如水泥、沙石、木材、钢铁等的用量乘以价格得到材料费用+加上人工费+机械台班费+税费+其他=房屋重建价格，该方法同样需要工程结算资料，否则无法运用，能够获得结算资料还要调整时间价差，使用比较繁琐，较少采用。
资产评估三大方法 (2)
资产评估三大方法资产评估是指对特定资产进行评估和估值，以确定其真实价值的过程。
在商业和金融领域中，资产评估是非常重要的，可以帮助企业做出正确的决策，确保资产的价值得到充分体现。
在实际操作中，资产评估可以采用多种方法，其中最常用的包括市场比较法、成本法和收益法。
本文将详细介绍这三种资产评估方法的原理和应用。
一、市场比较法1.1 原理：市场比较法是通过比较类似资产在市场上的交易价格来确定目标资产的价值。
这种方法基于市场供求关系和市场价格的反映，认为市场上的资产交易可以反映出资产的真实价值。
1.2 应用：市场比较法适用于流通性强、市场信息透明度高的资产，如房地产、股票等。
通过比较相似资产的市场价格，可以快速准确地确定目标资产的价值。
1.3 优势：市场比较法简单易行，能够提供快速准确的资产估值结果。
同时，由于基于市场价格，具有较高的可信度和公正性。
二、成本法2.1 原理：成本法是根据资产的成本来确定其价值。
这种方法认为，资产的价值应该等于其重建或替代成本，即在当前市场条件下重新购置或建造该资产所需的成本。
2.2 应用：成本法适用于固定资产等难以在市场上找到直接可比较资产的情况。
通过计算资产的重建成本和折旧等费用，可以准确地评估资产的价值。
2.3 优势：成本法能够提供资产的实际价值，避免了市场波动对资产价值的影响。
同时，成本法适用于各种类型的资产，具有较强的通用性。
三、收益法3.1 原理：收益法是根据资产未来的收益情况来确定其价值。
这种方法认为，资产的价值应该等于其未来所能产生的现金流量的现值，即资产的收益能力决定了其价值。
3.2 应用：收益法适用于投资性资产，如股票、债券等。
通过预测资产未来的现金流量，可以计算出资产的内在价值，从而确定其市场价值。
3.3 优势：收益法考虑了资产未来的盈利情况，能够更加客观地反映资产的真实价值。
同时，收益法可以帮助投资者做出更为理性的投资决策。
四、综合比较4.1 综合比较：在实际操作中，不同的资产评估方法可以相互补充和验证。
(土地)市场比较法
（二）估价过程1、运用市场比较法评估土地价格市场比较法即是在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。
其计算公式为：待估宗地价格＝比较实例宗地价格×待估宗地情况指数待估宗地估价期日地价指数–––––––––––––––––––––×–––––––––––––––––––––––––––––×比较实例宗地情况指数比较实例宗地交易日期地价指数待估宗地区域因素条件指数待估宗地个别因素条件指数––––––––––––––––––––––––––––×比较实例宗地区域因素条件指数比较实例宗地个别因素条件指数（1）比较实例选择选择比较交易实例时，根据待估宗地情况应符合以下要求：①用途相同②交易类型相同③属于正常交易④区域及个别条件相近⑤同一供需圈⑥估价期日相近⑦统一价格基础本次评估在收集到与待估宗地条件类似的多个实例中，选择了与待估宗地条件最为类似的三个交易实例作比较实例，它们的基本情况如下：实例A：该地块位于桂林市环城北二路东城别墅住宅区B2号，住宅用途，用地面积为325平方米，建筑容积率为0.7，土地使用年期限70年。
宗地所在区域繁华度一般，距市商业中心约2000米，距区域中心约4000米，宗地距公交车站距离约300米，环境污染程度小，绿化状况绿化率5-10％，宗地地形平坦，形状规则，基础设施配套程度完备，公用设施配套完备，目前规划有一定限制，宗地自身条件为面积和形状对土地利用有一定影响。
于2012年9月15日，宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯），宗地红线内“五通”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯）及“场地平整”的出让价格为3283元/平方米。
市场比较法(房地产案例)
确定区域因素修正系数。
实例B、C、D都为估价对象土地所在地区的区域因素进行比较的结果，如下表所示。
实例A与估价对象土地处于同一地区，无需作区域因素修正；
区域因素
估价对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
可比实例D
繁华程度 道路通达度 公交便捷度 对外交通 环境质量 景观 城市基础设施 社会公共设施 规划限制 治安状况
1%
0
-2%
形状
0
3%
0
5%
-4%
其他
0
-3%
-3%
0
-2%
对区域因素和个别因素对地价的影响，待估地块条块优于成交地块，数字大小表示优劣的幅度。又知该城市地价指数在2003年1月为100，以后每月上涨一个百分比。容积率修正率修正系数如表下表
202X
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房地产估价方法之一
市场比较法
汇报日期
2
1
——其类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产
——房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法
——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产
——其前提：交易市场已经形成——比准价格
请按以上条件，估算该住宅用地在2004年10月的单位地价。
容积率
1
2
3
4
5
修正系数
1
1.8
2.4
3.0
3.5
请按以上条件，估算该住宅用地在2004年10月的单位地价。
地价 指数
100
101
103
109
111
112
119
121
土地估价报告常见错误汇总(精华版)
修正报告应注意要点1、是否规范：报告格式的规范、术语的规范、评估方法的规范。
2、是否漏项：大漏项（如报告中的某一项内容漏掉；某一项内容所包含的内容漏掉）。
3、是否错误：表述、打印、参数的选择、计算等错误。
4、是否过于烦琐或过于简单：如原则描述过多或过少、因素描述过多或过少、评估过程描述过多或过少等。
5、前后描述是否矛盾或不一致：评估过程因素描述与一般、区域及个别因素描述不一致，不同的评估方法相同的因素描述不一致，地价定义与评估过程不一致，面积、位置、四至、权利状况、容积率、地价定义等描述前后不一致。
6、描述是否得当或恰当：如区域因素包括区域位置、基础设施状况、环境条件、产业聚集度、规划条件、区域土地利用情况等描述是否恰当，评估方法选择是否恰当、因素选择、参数选择、费用确定、因素修正、地价确定是否合理等。
报告中可能出现的错误第一部分总述一、估价项目名称：二、委托估价方：三、受托估价方：四、估价对象：包括：1、土地使用者2、土地位置3、宗地数4、面积5、用途6、权利状况7、年限可能会出现的错误：漏项、描述不规范。
五、估价目的：包括：1、为什么评估2、谁委托评估的3、应用方向可能会出现的错误：缺少应用方向。
六、估价依据：包含：1、法律、法规、政策文件依据2、技术规程及当地的有关地价评估的文件及规定3、委托方提供资料4、评估人员调查收集的资料可能出现的错误：（1）缺少《城市土地估价规程》(1998年考题)（2）评估中采用了基准地价系数修正法，依据中缺少当地的《基准地价评估报告》或政府公布的基准地文件。
七、地价定义：包含：1、基准日；2、土地用途(设定、实际)；3、开发程度(设定、实际)；4、土地使用年期(设定、实际)；5、土地使用权价格类型(所有权价格、使用权价格、抵押权价格)。
价格定义叙述时要说明：①估价期日土地实际开发程度；②评估宗地外围目前的土地开发程度；③估价期日设定土地开发程度（必要时列表说明），设定开发程度可以界定为宗地红线内外“几通”和宗地内场地平整，和宗地外“几通”及宗地内场地平整。
市场比较法(房地产案例
市场比较法(房地产案例市场比较法（房地产案例）1. 引言市场比较法（Market Comparison Approach，简称MCA）是房地产估值中常用的一种方法，通过对市场上相似的物业进行比较，确定所要估值物业的市场价值。
本文将以一个房地产案例为例，介绍市场比较法的应用和步骤。
2. 案例描述假设我们要估算一套位于城市中心的公寓的市场价值。
这套公寓位于高楼层，拥有三个卧室和两个浴室，总面积为100平方米。
我们将使用市场比较法来确定这套公寓的市场价值。
3. 步骤市场比较法的步骤主要包括：选择样本、确定调整项、计算调整值、确定物业价值。
下面将详细介绍每一步骤。
3.1 选择样本选择样本时，我们需要选择与要估价物业相似的、在同一地区的物业作为比较样本。
在我们的案例中，我们可以选择几个与目标公寓类型相似的公寓作为样本。
3.2 确定调整项在选择样本后，我们需要确定每个样本与目标物业在物理特征、位置等方面的差异。
这些差异被称为调整项。
例如，如果某个样本比目标公寓多了一个卧室，我们需要对该样本的价格进行调整。
3.3 计算调整值确定了调整项后，我们需要计算每个调整项对价格的影响程度。
这些影响程度被称为调整值。
调整值可以通过市场调查或专家判断等方式获得。
以我们的案例为例，我们可以通过查看市场数据或咨询专业人士来确定卧室数量对价格的影响。
3.4 确定物业价值在计算了每个样本的调整值后，我们可以将这些值应用到样本的价格上，得出每个样本的调整后价格。
然后，我们可以根据这些调整后的价格来确定目标物业的市场价值。
最常用的方法是计算样本的平均价格，并将其作为目标物业的市场价值。
4. 总结市场比较法是一种常用且相对简单的房地产估值方法。
通过选择样本、确定调整项、计算调整值和确定物业价值，我们可以得出目标物业的市场价值。
然而，需要注意的是，市场比较法的准确性取决于选择的样本质量和正确确定的调整值。
因此，在实际应用中，我们需要仔细地选择样本并考虑各种调整项，以获得更准确的估值结果。
【资产评估师学霸笔记】市场法概念、基本步骤、具体评估方法(上)
考情分析 考情分析 分值一般在25分左右 主要题型为选择题＋综合题 重要等级★★★ 唯一的计算题考点 注重对公式的理解和运用 搭框架一、市场法 一、市场法 （一）市场法的概念【掌握】 1.定义： 市场法也称比较法、市场比较法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。
2.理论基础： 替代原则是支持市场法评估理论的经济学原则。
替代原则即价格最低的同质商品对其他同质商品具有替代性。
在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价格。
市场法在不同的应用领域存在不同的表现形式和称谓。
例如，企业价值评估中的交易案例比较法和上市公司比较法，机器设备评估中的直接比较法、相似比较法、比率估价法，矿业权评估中的可比销售法、单位面积探矿权价值评判法、资源品级探矿权价值估算法等。
市场法是一种相对估值方法。
运用市场法评估资产的价值，直观明了，较容易被资产评估业务各当事人理解和接受。
因此，市场法是资产评估中常用的评估方法之一。
（二）市场法的应用前提【掌握】 1.评估对象的可比参照物具有公开的市场，存在活跃的交易； 参照物市场应当符合公开市场条件。
参照物市场应当为有效市场。
2.有关交易的必要信息可以获得。
所选择的参照物与评估对象应具有可比性，即相同或相似的资产及交易。
参照物的交易资料可以通过合法的渠道获得，这些资料应当具有充分性 （三）市场法的基本步骤及可比因素 基本步骤：【熟悉】 1.选择参照物 可比性是选择参照物需要考虑的主要因素，判断可比性应当考虑的因素包括功能、市场条件及成交时间等。
另外，与评估对象相同或相类似的参照物越多，越能够充分和全面反映资产的市场价值。
为了避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响，运用市场法评估资产时应尽可能选择多个参照物。
2.在评估对象与参照物之间选择比较因素 运用市场法时应根据不同种类资产价值形成的特点和影响价值的主要因素，选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，形成综合反映参照物与评估对象之间价值对照关系的比较参数体系，从多方面形成对比，使影响价值的主要因素能够得以全面反映。
设备类资产评估方法(一)
设备类资产评估方法(一)设备类资产评估方法1. 背景介绍设备类资产评估是在企业运营中非常重要的一环，它可以帮助企业了解设备的价值，为企业的投资决策提供参考依据。
本文将详细介绍几种常见的设备类资产评估方法。
2. 市场比较方法市场比较方法是通过对同类设备市场价格的调研，来评估待评估设备的价值。
具体步骤如下：1.调研市场：对同类设备的报价进行调研，获取市场价格的范围和趋势。
2.分析数据：根据市场调研数据，分析同类设备的平均价格和价格波动情况。
3.定价评估：根据待评估设备的状态、规格和性能等因素，参考市场调研数据，综合考虑进行定价评估。
3. 成本法评估方法成本法评估方法是根据待评估设备的再生产成本，来评估其价值。
具体步骤如下：1.估算再生产成本：根据设备的规格、性能和使用年限等因素，估算设备的再生产成本。
2.折旧计算：根据设备的折旧年限和折旧方式，计算设备的累计折旧。
3.净残值评估：根据设备的使用年限和残值率，计算设备的净残值。
4.定价评估：根据再生产成本、累计折旧和净残值等因素，进行定价评估。
4. 收益法评估方法收益法评估方法是通过分析待评估设备的预期收益，来评估其价值。
具体步骤如下：1.分析收益流：根据设备的预计使用年限和预计收益，分析设备的收益流。
2.利润贴现：根据设备的预计收益和折现率，计算设备预计收益的现值。
3.定价评估：根据设备的现金流量、折现率和预计使用年限，进行定价评估。
5. 实物评估方法实物评估方法是通过对待评估设备的实物状况和功能进行评估，来评估其价值。
具体步骤如下：1.目测评估：通过对设备的外观、功能和状态进行目测评估，了解设备的实物状况。
2.技术评估：通过对设备的技术参数、规格和性能等进行评估，了解设备的功能和性能。
3.定价评估：根据设备的实物状况、功能和性能等因素，参考市场调研数据，进行定价评估。
6. 综合评估方法综合评估方法是将多种评估方法进行综合运用，综合考虑设备的市场价值、成本价值、收益价值和实物价值等因素，来评估其最终价值。
资产评估作业(成本法、市场法评估电脑)
1.电脑评估评估目的：我想了解我的电脑现在的价值，并对我学过的知识得到很好的检验，制作出条理清明，全面而且易懂的评估报告。
评估对象：我的电脑资产类别：有形资产评估假设：公开市场假设、持续经营假设价值类型：公允市场价值、本人的电脑规格型号：ideapad z360制造厂家：联想笔记本出厂日期：2010年6月17日投入使用日期：2011年9月附件：鼠标耳机可使用年限为5年评估基准日：2013年10月1日资产的取得方式：外购评估方法：市场法、成本法一、市场法评估程序: 1.选择参照物2.在评估对象与参照物之间选择比较因素3.指标对比量化差异4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异5.综合分析确定评估结果评估过程：用直接比较法，直接比较法中采用市价折扣。
这个型号的电脑刚上市时候的价格是4800元，我买的时候的价格是4500元。
公式:评估价值=参照物价格×（1-折扣率）×100折扣率=1-4500／4800×100折扣率=6.25%至评估基准日为止，我的电脑已经使用了25个月。
折旧价为4800300元。
此电脑尚可使用年限为35个月待估资产成新率=尚可使用年限／总使用年限=（60-25）／60=58%此电脑资产的评估值为=4800×（58%／100%）=2784元评估结果：运用市场法本人笔记本电脑的评估价值为2784-300=2484元。
二、成本法评估原则:（由于本人的电脑仅供个人使用，并没有任何经济性收益，不涉预期收益原则及贡献原则等.）1.独立性原则2.客观公正性原则3.科学性原则4.经济技术原则5.评估时点原则6.替代原则基本步骤: 1.明确鉴定评估对象，获取基本资料2.进行市场调查，选择参照物3.调整差异4.确定评估值评估过程：我到中关村电子商场调查并与网上进行了对比，现行市价4000元。
由于我的电脑是外购产品，因此，重置成本为该产品的现行购买价格，无安装调试费及运费等。
国际支付中合同价格的确定方法
国际支付中合同价格的确定方法一、成本加成法。
这种方法呀，就像是做蛋糕一样。
先算出成本，这个成本呢，包括原材料、劳动力，还有各种制造过程中产生的费用，就像做蛋糕的面粉、糖、奶油和人工成本一样。
然后呢，在这个成本的基础上，加上一定的利润比例。
比如说，成本是100块，想要20%的利润，那合同价格就可以定为120块啦。
这方法简单直接，对卖方来说，只要成本算得准，利润就有保障。
不过对于买方来说呢，得小心卖方会不会把成本算得过高，所以就需要好好审查那些成本的构成啦。
二、市场比较法。
想象一下去逛街买衣服，我们总会看看不同店铺的价格吧。
在国际支付的合同价格确定里也有类似的做法。
就是去看看市场上类似产品或者服务的价格是多少。
如果大多数的同类产品都卖500美元，那你的合同价格就不能定得太离谱，要么跟这个价格差不多，要么根据自己产品的独特之处做一些上下浮动。
这就需要做很多市场调研啦，看看竞争对手的价格，了解市场的供需关系。
要是市场上这种产品供不应求，那你也许可以把价格定得高一点。
要是供过于求，可能就得降低一点价格来吸引买家。
三、固定价格法。
这就像是定了一个死规矩一样。
买卖双方在合同里就明确规定好一个价格，不管之后市场怎么变化，这个价格都不会变。
比如说，合同规定这个商品的价格是1000欧元，那就是1000欧元，哪怕之后原材料涨价了或者汇率波动了。
这种方法对双方来说都有好处也有风险。
对于卖方来说，如果成本增加了，那可能就会减少利润甚至亏本。
对于买方来说，如果市场价格下降了，就会觉得自己买贵了。
所以在采用这种方法的时候，双方都得对市场有一定的预判，而且要有承担风险的准备。
四、滑动价格法。
这个方法就比较灵活啦。
它会根据一些事先约定好的因素来调整价格。
比如说，以原材料价格为调整因素。
如果原材料价格上涨了10%，那合同价格就相应地提高一定的比例。
或者以汇率为调整因素，要是本国货币贬值了，那对于出口商来说，合同价格就可以提高一些来弥补汇率损失。
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复习要点：
1、理解和掌握市场比较法的有关概念、特点及应用范围
2、熟练掌握市场比较法的计算公式、步骤和各种修正方法
3、注意各类修正方法等小考点容易出小题目
一、市场比较法概述
1、市场比较法的定义和基本原理
基本含义：根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。
3、市场比较法的基本公式
根据实际中比较基准的不同，可分为直接比较分析和间接比较分析。
（1）直接比较过程：以待估土地的状况为基准，用公式表示为，
公式1 PD=PB×A×B×D×E
（2）间接比较过程：以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，用公式表示为，
公式2 PD=PB×A×B×C×D×E
修正方法程序及计算公式基本同于区域因素的修正方法。
（7）土地使用权年限修正
土地使用权年限属于特殊的个别因素，修正方法是先计算使用ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ期修正系数，再利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正。
年期修正系数K=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]
年期修正后地价=比较案例价格×K
（8）容积率修正
仅适用于市场比较稳定，有大量丰富交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性。
（3）市场比较法的适用范围
从适用条件来看，主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区；
从评估目的和评估结果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，可用于评估土地或房地产的租金，可用于其他评估方法中有关参数的求取。
（3）有关指数的基值：可设比较案例宗地或待估宗地的某因素条件指数为基值100%，若待估宗地或比较案例宗地的该因素条件较优，则其条件指数〉100%，否则，其条件指数〈100%。
（4）公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分子，比较案例宗地相应因素条件指数为分母（C除外）。如A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数。哪个为比较基础，哪个就取值为100，另一方的值通过比较进行加或减。
明确5个具体要求，还应建立价格比较基础
（3）市场交易情况修正
是指排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。
修正方法：A=待估宗地情况或正常情况指数/比较案例宗地情况指数
（4）期日修正
交易案例的交易期日与待估土地估价期日是有差异的，可采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算，将交易价格修订为估价期日的价格。进行期日修正时，要特别注意价格指数的基期，要先调整到定基值数。
对多个比准价格处理，综合确定地价的基本方法有三种：简单平均法、加权平均法、取中位数或众数。
二、市场比较法估价的程序与方法
1、市场比较法估价的程序
收集交易资料——确定比较交易案例——进行市场交易情况修正——期日修正——区域、个别因素修正——使用年限修正——容积率修正——地价确定
2、市场比较法每个步骤介绍
（1）收集交易资料
（2）确定比较交易案例
容积率也属于特殊的个别因素，同样用修正系数来修正地价，要注意容积率修正的是楼面地价还是地面地价。
容积率修正后的交易案例价格=比较宗地价格×（待估宗地容积率修正系数/比较案例宗地容积率修正系数）
（9）土地价格的最终确定
通过各相关因素修正后，即可得出待评估土地的试算比准价格，然后对多个试算比准价格进行比较分析，综合确定待估宗地的合理比准价格。
（5）对区域因素和个别因素修正，当因素内存在多个不同因子影响时，可根据因子条件指数确定的途径，分别采用积算（采用单因子与地价相关关系分析）或加和（在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解）的方式确定因素条件指数。
4、市场比较法的特点与应用范围
（1）市场比较法的特点：比准价格
（2）市场比较法的使用条件
B=估价期日的价格指数/交易时期价格指数
（5）区域因素修正
区域因素的实质和内容。区域因素修正是市场比较法中的一个基本修正。
修正方法：修正方法的三个步骤，及区域因素条件指数的计算。
D=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数
（6）个别因素修正
个别因素的实质、内容和个别因素修正的目的。
市场比较法以替代原则为理论基础，因此具有现实性和富有说服力。还可以利用租赁实例，测算土地的租金，这就是租赁实例比较法。市场比较法更适宜于市场比较发育地区的经常性交易的土地价格的评估。
2、市场比较法中的有关概念
13个概念：类似土地、比较宗地、标准宗地、估价期日、交易情况修正、容积率、区域因素、个别因素、地价指数、区域分析、同一供需圈、相邻区域、类似区域