土地储备融资模式精修订
贵阳市人民政府办公厅关于印发《贵阳市土地储备实施办法》(修订稿)的通知(2014)
贵阳市人民政府办公厅关于印发《贵阳市土地储备实施办法》(修订稿)的通知(2014)文章属性•【制定机关】贵阳市人民政府•【公布日期】2014.07.09•【字号】筑府办函[2014]120号•【施行日期】2014.07.09•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文贵阳市人民政府办公厅关于印发《贵阳市土地储备实施办法》（修订稿）的通知（筑府办函〔2014〕120号）各区、市、县人民政府、高新开发区、经济技术开发区、贵阳综合保税区管委会、市政府有关工作部门：《贵阳市土地储备实施办法》（修订稿）已经市人民政府研究同意，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。
2014年7月9日贵阳市土地储备实施办法（修订稿）第一章总则第一条为加强土地宏观调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，合理配置土地资源，提高建设用地保障能力和城市土地经营水平，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）和《国土资源部、财政部、中国人民银行关于印发＜土地储备管理办法＞的通知》（国土资发〔2007〕277号）等有关法律、法规和规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条市域内的土地储备及其管理，适用本办法。
第三条本办法所称土地储备，指市和县（市）人民政府为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，进行前期开发整理、储备供应土地的行为。
第四条市和县（市）人民政府批准成立的土地储备机构具体负责土地储备工作；国土资源部门负责协调土地征收转用报批、权证发放登记、土地供应等相关工作；各区（市、县）人民政府、管委会负责征收转用组件报批、组织实施储备土地征收、房屋征收等工作。
贵阳市土地矿产资源储备中心（以下简称“市土地储备中心”）委托市、区（市、县）、管委会属国有公司或由区（市、县）人民政府、管委会通过招标等公开形式选择土地一级开发实施单位，具体实施土地一级开发整理并由市土地储备中心与土地一级开发实施单位签订委托合同。
浅谈土地收购储备工作中存在的问题及对策
浅谈土地收购储备工作中存在的问题及对策作者：王磊来源：《中国房地产业·上旬》2021年第07期【摘要】随着城镇化的不断推进，各个区域土地资源逐渐变得緊缺。
土地收购储备工作越来越受到重视，然而在实际工作中仍然存在着各种各样的问题。
本文就相关问题提出了土地收购储备工作的开展对策。
【关键词】土地收购储备;问题;对策【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.19.013城市化的不断发展给土地带来了巨大变化，土地的收购、租赁等活动愈加频繁，其中招商引资企业的进驻需要占地建厂，旧城改造需要搬迁新址，这些都加剧了土地资源的变化趋势，使土地资源呈紧张状态。
因此，在当前新形势下，针对土地收购储备相关工作及其中存在的问题进行研究，对提高当前土地管理水平具有十分重要的现实意义。
1、土地收购储备工作中存在的问题（1）土地收购储备信息化管理水平不足，信息化程度急需提升。
传统的分散式管理模式已不能满足当前土地收储管理的需要。
如果不借助于现代信息技术、通信技术和数据库技术，传统以人工为主的数据分析处理方法势必会影响土地储备相关数据的应用范围和效率。
土地收储情况的查询、分析，相关数据的统计、输出等各项应用在收储管理工作中日益频繁。
另外，虽然信息化技术的应用提高了土地资源收购储备的管理水平，但由于信息平台尚不完善，信息技术灵活应用性差，管理人员信息化水平不足等问题，使得土地收购储备管理仍存在灵活性不足的问题，影响土地管理与应用。
（2）土地收购储备组织体系复杂，缺乏有效的沟通机制。
土地资源管理环节众多，涉及的人和部门、机构众多，使得土地资源管理十分烦琐和复杂，这导致土地收购储备管理也呈现复杂性，是土地收购储备中协调性欠缺的直接原因。
在工作实践中，地方土地储备中心存在多重工作职能，既承担政府职能，又兼有企业职能，土地储备机构角色不明晰，很难真正实现土地资源的高效配置。
各部门在土地收储工作中存在注重部门利益，人员沟通不畅，部门协调不足，机构配合度低，再加上制度不完善，体系不健全，使得土地收购储备工作面临较多的人为障碍，造成土地储备资金周转速率低下。
土地储备贷款管理办法 2021 修订版
土地储备贷款管理办法 2021 修订版土地储备贷款管理办法（2021 年修订）第一章第一条总则为保障我行土地储备贷款业务的稳健发展，规范贷款行为，防范贷款风险，根据现行的《中华人民共和国土地管理法》、《土地储备管理办法》、《关于加强土地储备与融资管理的通知》等有关法律法规的规定，制定本办法。
第二条本办法所称土地储备贷款是指我行向负责土地一级开发的机构发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。
第三条发放土地储备贷款应当符合国家的法律、法规等有关规定，遵循安全性、流动性和效益性的经营原则。
第二章第四条贷款对象、用途和种类土地储备贷款的贷款对象为经地方人民政府批准成立、受政府委托依法从事土地收购、整理及储备等工作的独立法人机构，且被列入国土资源部土地储备机构名录管理。
第五条土地储备贷款仅限于城市规划区内具体地块的土地储备项目前期开发、土地收储等土地储备业务。
具体包括：（一）国有存量土地开发，即根据城市规划，土地储备机构经批准对城市规划区内的已使用或闲置的国有土地进行统一的收购、收回、补偿，并对地上建筑物和附属物进行拆除和土地平整及市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到施工建设条件，再进行有偿出让或转让的土地开发行为；（二）新增城市建设用地开发，即在符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划的条件下，土地储备机构经授权对有权部门批准征用的农村集体土地进行统一征用、安置补偿、土地平整及城市配套设施建设，再对这些新增的城市建设用地有偿出让或转让的土地开发行为。
第六条土地储备贷款最长期限不得超过 5 年。
第三章贷款条件及申请第七条申请土地储备贷款，借款人应具备以下条件：（一）所在城市经济发展稳定，财政状况良好；（二）从事土地收购、储备、出让等经营活动符合国家和地方有关法律法规和政策，有较为完善的工作规章制度；（三）经主管机关核准登记，具有企（事）业法人资格，取得企（事）业单位法人证书、企（事）业法人组织机构代码证，并办理年检手续，且被列入国土资源部土地储备机构名录管理；（四）在我行开立基本存款账户或一般存款账户；（五）持有人民银行核发并经过年审的贷款卡；（六）无不良信用记录；（七）财务制度健全，资金运作模式可行，资金运行封闭，还贷资金落实；（八）贷款拟投向的地块为规划用途为商品住宅、商业设施等的经营性用地，地理位置优越、具备开发建设条件，有较大增值潜力，具有良好的出让前景，符合有关部门批准的城市规划和土地利用总体规划，并已列入当地政府的年度土地储备计划。
城市土地一级开发融资模式及渠道分析
一、引言城市土地一级开发是针对城市功能定位及城市规划要求，由政府统一组织开展的一系列土地行为。
土地一级开发具体定义是指政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
随着我国城市化进程的加快，建设用地需求量不断增加，政府对土地一级开发工作也越来越重视。
城市土地一级开发属于资金密集型行业，土地一级开发能够得以顺利开展，必然要获取足够的资金支持。
土地一级开发主体的融资渠道主要有银行贷款、政府部门的财政拨款和自有资金。
从各项融资来源占比来看，政府财政拨款和自有资金所占比例较小，债务融资占比较高，这也决定了信贷政策对土地一级开发主体获取资金难易及成本有非常大的影响。
当政府采取强有力的宏观调整政策，紧缩银根时，土地一级开发就会受到来自资金方面的很大限制，面临较大的融资困难。
因此，有必要就土地一级开发融资模式展开讨论，根据不同地区土地一级开发面临的不同条件，有效地选择不同的融资模式，同时相关部门要完善土地一级开发相关法律法规制度，以便于一级开发融资主体根据现有情况创新出新的融资方式，这样有利于拓宽土地一级开发的融资渠道，降低融资成本和风险，保障项目得以顺利开展，加快推进我国城镇化建设。
二、城市土地一级开发存在的四种模式（-）模式一：一二级联动开发的传统模式，由企业主导一二级联动开发模式主要由企业主导，一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序，面对土地出让及物业租售双重市场的一种开发模式。
房地产开发商通过这种开发模式，不仅在一级开发阶段获得了收益，而且会保证企业所获取的土地在未来升值时，给企业带来二级开发的丰厚收益。
然而这种模式也有一定的缺陷，例如不利于政府对市场地价进行控制等。
当前华夏幸福产业新城开发模式属于这种类型。
《自然资源部办公厅关于进一步规范储备土地抵押融资加快批而未供土地处置有关问题的通知》政策解读
《自然资源部办公厅关于进一步规范储备土地抵押融资加快批而未供土地处置有关问题的通知》政策解读文章属性•【公布机关】自然资源部•【公布日期】2019.01.09•【分类】法规、规章解读正文《自然资源部办公厅关于进一步规范储备土地抵押融资加快批而未供土地处置有关问题的通知》政策解读为更好实施建设用地“增存挂钩”机制，加快批而未供土地处置，严禁新增以政府储备土地抵押融资行为，加快存量抵押储备土地依法解押并形成合理有效供地，自然资源部研究制定了《关于进一步规范储备土地抵押融资加快批而未供土地处置有关问题的通知》（自然资办发〔2019〕3号，以下简称《通知》），已于近日印发实施。
2018年6月，自然资源部印发《关于健全建设用地“增存挂钩”机制的通知》（自然资规〔2018〕1号），要求各地加快批而未供土地处置。
处置消化过程中，一些地方反映，部分土地因纳入土地储备且用于抵押，难以有效供应。
其中涉及两方面问题：一方面是违规融资的问题，2014年以来，国家有关部委陆续出台了一系列规定，明令禁止土地储备违规融资。
如财政部、原国土资源部、人民银行、原银监会《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综〔2016〕4号）规定“自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款”；《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》（财预〔2017〕62号）规定“地方各级政府不得以土地储备名义为非土地储备机构举借政府债务，不得通过地方政府债券以外的任何方式举借土地储备债务，不得以储备土地为任何单位和个人的任何债务提供担保”。
国家自然资源督察机构2018年度例行督察发现，少数地区仍存在违规以储备土地融资问题，违规融资的主要形式有两种：一是违规以储备土地抵押。
包括储备机构直接用储备土地抵押融资，或政府以储备土地为非储备机构（包括各类城投公司、政府融资平台等）提供担保。
二是以储备土地注资国企后用于抵押融资。
此外，还有一些地方未依法办理供地手续，而是以政府会议纪要、公函等形式直接将储备土地划转并登记到非储备机构名下，由非储备机构办理抵押融资。
金融危机下土地储备机构融资模式改革的分析
金融危机下土地储备机构融资模式改革的分析摘要：2008年美国金融风暴席卷全球以来，我国的金融形势也日渐严峻，政府为了控制房地产泡沫而出台的限房令，更是使得房地产商纷纷陷入债务困境。
金融危机下土地储备机构融资模式改革显得尤为重要。
关键词：土地储备机构;融资模式改革土地储备中心因身负土地调控“蓄水池”和政府融资平台的双重使命，背负加倍的压力：一方面在限房令调控下，土地出让纷纷流拍；另一方面，银行还贷催款单接踵而至。
融资，不再是各大中小企业的重要困扰，土地储备中心作为政府机构，也同样面临着艰巨的还贷压力。
一、当前土地储备融资情况分析从储备中心的资金来源结构中，就可以发现其融资困境的根源。
土地储备中心所需资金的来源主要分为三个方面：一是政府在土地储备中心成立时拨付的启动资金以及财政专项拨款；二是经财政部门从土地收储机构储备土地出让收入中划出6%建立的国有土地收益基金，用于土地收购储备；三是来自金融机构贷款。
下面将对这三种融资来源进行分析。
1.财政专项拨款对于土地储备的巨额投入，政府投入的启动资金明显不足。
而财政的专项拨款，往往要等到储备的土地出让后以地价款中的土地成本形式返还给储备机构，在时间上不能满足土地储备机构的土地收储资金需求。
而且，在实施城市规划需要等政府行为造成储备土地供地时，储备机构垫付的土地收储成本往往会被拖延返还，更大程度的延长了土地成本回收周期。
2.土地储备基金根据《国务院办公厅规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）规定，财政部门应从缴入地方国库的土地出让收入中，划出一定比例资金，用于建立国有土地收益基金，主要用于土地收购储备。
由于2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。
收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实现彻底的“收支两条线”。
所有的土地出让收入都由地方财政掌控，直接缴入地方财政专用帐户。
土地储备机构对土地出让收入没有支配权，土地储备基金也发挥不了应有的作用了。
长沙市人民政府办公厅关于进一步规范土地储备管理工作的意见-长政办发〔2018〕35号
长沙市人民政府办公厅关于进一步规范土地储备管理工作的意见正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------长沙市人民政府办公厅关于进一步规范土地储备管理工作的意见长政办发〔2018〕35号各区县（市）人民政府，市直机关各单位：为进一步完善土地储备制度，规范土地储备管理工作，提高土地资源科学配置水平和利用效率，有效防控政府性债务风险，根据《国土资源部财政部中国人民银行业监督管理委员会关于印发〈土地储备管理办法〉的通知》（国土资规〔2017〕17号）、《财政部国土资源部关于印发〈土地储备资金财务管理办法〉的通知》（财综〔2018〕8号）、《财政部发展改革委司法部人民银行银监会证监会关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》（财预〔2017〕50号）、《财政部国土资源部关于印发〈地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）〉的通知》（财预〔2017〕62号）和《财政部关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》（财预〔2017〕87号）等文件精神，现就进一步规范土地储备管理工作提出如下意见：一、基本原则（一）统筹协调原则。
进一步加强土地储备和出让对房地产市场的宏观调控能力。
以促进房地产市场稳定发展为目标，兼顾市场需求、棚户区改造、城中村改造、基础设施建设、存量储备土地消化等因素，统筹安排、有序推进储备和出让工作。
（二）区域平衡原则。
兼顾区域发展，制定土地储备专项规划，合理确定各区域土地储备和出让规模，有效调控各区域土地开发利用的时序和节奏，提升区域均衡、协调发展水平。
（三）市区联动原则。
理顺土地储备各方职责，充分调动各方职能优势。
各级政府重点发挥属地管理的优势，土地储备机构重点发挥统筹管理职能和稳定资金来源的优势。
项目融资模式在土地收购储备中的创新研究——以武汉市为例
押、 收购土地积压 、 房地产市场波动 、 政策调整等都会给土
称ห้องสมุดไป่ตู้。通过上述土地储备 中存在的局限性 以及应用项 目融资 模式的可行性的分析表 明，要保证这一制度能有效运作必 须打开思路 ， 积极思考 ， 提出具有创新性和可行性的措施来 拓展土地储备资金渠道 ， 完善土地储备资金体系。
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安徽农业科学 ， ｕ ａ ｏＡ ｈ ｉ ｓｉＳｉ２０ 。５ ２ ：６ —６ Ｊ ｒ ｌ ｆ ｎ ｕ Ａ ｒ ｃ ０ ７３ （）５０ ５ １ ｏｎ ． ．
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项 目融资模式在土地收购储备中的创新研究——以武汉市为例
Ｔａ ｒ的一种派生形式， 目建成后就移交给政府 ， ｒｎｆ ） ｅ 即项 政府 按协议向项 目发起人支付项 目总投资和合理的回报率 。此
地储备机构及各银行带来较大的风险。 １ 融资成本较大 ． ． ２ 银行贷款期限较短 由于城市土地收 购储备资金贷款额度巨大， 贷款利率较高 ， 造成储备中心财 务负担较大 。 此外 ， 我国商业银行的土地储备贷款期限一般 为２ 年左右 ，而城市土地的收购储备从征收到出让需要一 段较长 的时间 ，因此使用商业银行这一短期资金来进行土 地长期融资本身就有矛盾性 ，一旦矛盾激发就会影响土地 级市场的正常运行。
土地融资方案
3.融资对接：与金融机构、潜在投资者进行沟通，协商融资条件。
4.合同签订：明确融资合同条款，签订合同，办理相关手续。
5.资金使用：按照项目进度和资金需求，合理分配使用资金。
6.后期监管：加强项目监管，确保资金使用的效率和效果。
六、总结
本方案旨在为企业提供一份合法合规的土地融资方案，通过合理设计融资方式、担保措施、还款来源等，降低融资风险，提高融资效率。在实施过程中，企业需密切关注市场动态，加强项目管理，确保融资资金的安全与收益。同时，企业应积极与政府部门、金融机构等合作，共同推动土地融资政策的完善，为我国土地资源开发利用提供有力支持。
第2篇
土地融资方案
一、项目概述
鉴于我国土地市场的蓬勃发展，企业对于土地资源的开发和利用需求日益增长。为解决企业在土地开发过程中面临的资金瓶颈问题，本方案旨在提供一种合法合规的土地融资途径，以促进企业项目的顺利进行，实现土地资源的有效利用。
二、融资目标与原则
1.融资目标：
-确保企业获得足够的项目开发资金。
-债券发行：在监管机构指导下，发行企业债券，吸引投资者投资。
-股权融资：考虑引入战略投资者或通过股票市场进行股权融资。
3.融资结构：
-银行贷款：占总融资规模的50%，用于项目的基础设施建设。
-债券发行：占总融资规模的30%，用于项目的中长期资金需求。
-股权融资：占总融资规模的20%，用于优化资本结构，增强企业实力。
四、风险控制措施
1.合规性风险：严格按照国家相关法律法规和政策要求，确保融资方案的合法合规。
2.财务风险：合理评估企业财务状况，确保融资规模与企业财务承受能力相适应。
土地储备融资创新模式的分析
国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强土地储备与融资管理的通知
国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强土地储备与融资管理的通知文章属性•【制定机关】国土资源部(已撤销),中国人民银行,财政部,中国人民银行(已变更),中国银行业监督管理委员会(已撤销),银行•【公布日期】2012.11.05•【文号】国土资发[2012]162号•【施行日期】2012.11.05•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强土地储备与融资管理的通知（国土资发〔2012〕162号）各省、自治区、直辖市及副省级城市国土资源主管部门、财政厅（局），新疆生产建设兵团国土资源局、财务局，中国人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局：为加强土地储备机构、业务和资金管理，规范土地储备融资行为，切实防范金融风险，保障土地储备工作规范和健康运行，现将有关问题通知如下：一、加强土地储备机构管理国土资源主管部门统一归口管理土地储备工作，按照《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号）的规定，建立土地储备机构名录（以下简称“名录”）。
市、县国土资源主管部门应将符合规定的机构信息逐级上报至省级国土资源主管部门，经省级国土资源主管部门审核后报国土资源部，列入名录并定期更新。
国土资源部将名录或更新结果抄送财政部、中国人民银行和银监会，地方各级国土资源主管部门将经审核后的名录抄送同级财政部门、人民银行分支机构和银行业监督管理部门。
国土资源部利用土地市场动态监测与监管系统，监测监管土地储备机构业务开展情况。
列入名录的土地储备机构，应将纳入储备土地、已供储备土地、储备资金收支、各类融资等相关信息，通过国土资源主干网录入上传，尚未开通国土资源主干网的市、县，通过互联网录入上传，作为土地管理、财政预算、金融贷款监督检查的主要依据。
同级国土资源主管部门应监督核准上传信息。
财政部、国土资源部关于印发《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》的通知-财预〔2017〕62号
财政部、国土资源部关于印发《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------关于印发《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》的通知财预〔2017〕62号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、各省级国土资源主管部门：根据《中华人民共和国预算法》和《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号）等有关规定，为完善地方政府专项债券管理，逐步建立专项债券与项目资产、收益对应的制度，有效防范专项债务风险，2017年先从土地储备领域开展试点，发行土地储备专项债券，规范土地储备融资行为，促进土地储备事业持续健康发展，今后逐步扩大范围。
为此，我们研究制订了《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》。
2017年土地储备专项债券额度已经随同2017年分地区地方政府专项债务限额下达，请你们在本地区土地储备专项债券额度内组织做好土地储备专项债券额度管理、预算编制和执行等工作，尽快发挥债券资金效益。
现将《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》印发给你们，请遵照执行。
附件：地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）财政部国土资源部2017年5月16日附件地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）第一章总则第一条为完善地方政府专项债券管理，规范土地储备融资行为，建立土地储备专项债券与项目资产、收益对应的制度，促进土地储备事业持续健康发展，根据《中华人民共和国预算法》和《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号）等有关规定，制订本办法。
第二条本办法所称土地储备，是指地方政府为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
土地储备融资三种模式
土地储备融资三种模式
土地财政
土地是政府的垄断资产，可以“低收高卖”，形成的垄断利润收归财政。
方式：土地储备机构一般设立为纯财政拨款或半财政拨款的政府事业机构，其资金运作一般采取政府划拨少量开办经费，由财政信誉担保，储备机构作为独立法人借贷储备资金。
这类机构常常被政府赋予土地拍卖职能，先用借贷资金偿付收地成本，拍卖总收益还本付息后，上缴财政。
还有的做法是，为降低成本根本不融资，利用垄断特权实施“空手道”，采取协议收地、拍后付钱的办法操作（重庆渝富成立初期政府支持办法之一）。
经营城市
主要是经营城市土地资产，政府利用行政手段对土地资源通过资产经营的方式，实现城市土地资产的保值增值。
与“土地财政”相比，它把城市土地资产用得更“活”，不单是收回拍卖，而是更有抵押融资、净地加工、出租出让等深层次的功能。
方式：土地储备机构一般设立为更为独立的纯“国有”法人机构，自收自支的事业单位或纯企业化管理，有的地方直属政府或者是国有资产管理部门管理。
这种机构一般都是商业性贷款融资，拿地途径复杂，有的通过政府授权收购，有的还通过政府形式上的出让，形式上取得土地使用证，替政府抵押融资、拆迁、开发、转让等等。
三、储水池、中转站
土地储备就是政府把城市发展需要的土地提前征回来、收回来，一是降低土地征收、收购成本，二是保证建设及时使用，起到储水池、中转站的作用。
方式：土地储备机构一般是全额拨款的事业单位，较少运用融资手段，更多依靠行政权力，采取预签协议、规划控制、预支部分费用等手段。
项目融资模式在土地储备中的应用
项目融资模式在土地储备中的应用2004-01-07 08:31作者:华中师范大学经济学院吴老二祝平衡项目融资尤其是中长期的项目融资，作为近年来产生的一种新的融资方式，在国际上日益受到借款人的欢迎。
我国改革开放以来，已利用项目融资方式在上海、深圳、广州、武汉等地建设了电厂、铁路、公路等项目，极大地促进了有关地区的基础设施建设。
而开始于上世纪末的我国城市土地储备制度的运转需要巨额资金却陷于筹资渠道单一的困境，土地储备中心对集中起来的土地统一进行房屋拆迁、土地平整、基础设施配套等一系列前期开发工作，这一过程需要政府投入相当数目的资金；从另一方面来看，土地储备需根据土地出让年度计划，有计划地投入市场。
当储备的土地不能马上投入市场时，政府保有土地就会产生持有成本，积压资金，降低资金的流动性，储备中心要继续“吸进”土地就要追加资金。
因此，土地储备维持阶段，政府亦需充足资金，否则将影响到土地储备的保有期限，降低土地储备制度的调控力度。
一、我国土地储备资金来源渠道现状分析从目前我国城市土地储备制度运作实践看，土地收购储备资金来源渠道主要有：1、政府财政拨款一般是在土地储备制度建立时，政府财政拨给一部分资金作为资本金或周转资金。
例如，杭州市注入4000万元、青岛市政府注入2000万元、沈阳市政府注入5000万元、厦门市注入1400万元作为土地储备中心的开办费，从实践看，杭州市土地储备中心从建立到2001年6月底，已累计收购土地198宗，收购土地面积545.27公顷(8179亩)，投入资金45.56亿元；推出土地198.49公顷(2977.4亩)，回笼资金35亿元。
目前尚有储备土地72宗，土地面积 342.57公顷(5138.5亩)，土地资产价值约20亿元。
很显然，仅靠财政拨款只是杯水车薪。
2、商业银行贷款这是目前各城市土地收购储备资金的最主要来源。
由于土地收购储备是一种政府行为，信誉度高，银行放贷是建立在政府的国有土地资产上。
土储政策新规解读
土储政策新规解读一、土储机构的运作模式土储机构是指在各级政府批准权限范围内，通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的机构。
土储机构作为事业单位，其所产生的政府债务纳入政府性基金预算管理。
一级土地开发整理，可分为政府主导的一级开发模式和企业主导的一级开发模式，模式不同融资行为也不同。
（一）政府主导的开发模式：地方政府通过财政专项拨款或投入国有股本成立土储机构。
土储机构通过招标、招商的方式来引入开发企业（一般是城投企业），开发企业通过开发整理获得一定的投资回报。
在这个模式中，土储机构为主要融资方，开发企业承担开发整理功能。
（二）企业主导的开发模式：土储机构通过征地拆迁的方式获得土地，与开发企业签订回购协议，开发企业（主要是城投企业）融资进行土地整理及基础建设。
在这个模式中，开发企业为主要的融资方。
二、新规出台的目的（一）规范土储融资行为，防范债务风险。
新规的要求与新《预算法》和43号文的要求一致，目的在于理清政府债务，限制土储机构的无序融资，抑制土地财政的无序扩张。
土储机构原先的债务置换为地方债，降低融资成本、防范风险。
（二）进一步理清土储机构与城投平台间的职能。
新规要求，土地储备机构只能承担土地储备工作，即要将融资、基础建设等工作从土储机构剥离。
而土地储备工作只能由土地储备机构承担，利用土地储备进行融资的城投企业也将必须将土地储备业务剥离回土储机构。
本次新规是在2012年的162号文基础上对土储机构与城投平台之间的职能进一步规范。
（三）规范土储机构与城投平台间的融资行为。
土储机构和城投之间职能的剥离，土储机构的融资不能给平台公司使用，反之亦然。
这有利于规范土储机构与平台间的融资行为，特别是对于控股股东为土储机构的平台公司。
三、新规的影响（一）土储机构的职能进一步集中。
集中后的各级行政区划中的唯一土储机构作为政府事业单位，信用向同级政府靠近，但与此同时也失去了银行贷款功能。
财综4号文解读—财政部
国家机关 事业单位 团体组织 法人 其他组织 自然人 货物 工程 服务 公开招标
• 供应商
• 采购内容
• 主要方式
八、加强土地储备项目收支预决算管理
土地储备资金的预算管理
• 编制
第三季度编制 按照宗地编制 根据当地经济发展水平、上年度地方财力状况、近三年土地供应 量、上年度地方政府债务限额、地方政府还款能力等因素编制 政府购买服务预算、政府采购预算单独编制 财政部门及时批复土地储备资金收支预算 根据工程进度及时拨付资金
九、落实好相关部门责任
财政部、国土资源部、人民银行、银监会
• 将按照职责分工，会同有关部门修订制度办法
省级财政、国土资源主管部门和人民银行分支机构、 银监部门
• 对市县土地储备和资金管理工作的加强指导、督促 • 2017年3月31日前，将本地区贯彻落实情况以书面形 式报告财政部、国土资源部、人民银行和银监会
政策依据
新《预算法》
• 土地储备融资方式调整 • 土地储备资金和收支预决算管理
《中共中央 国务院关于分类推进事业单位改革的指 导意见》 （中发〔2011〕5号）
• 土地储备机构的清理
《国务院关于Leabharlann 强地方政府性债务管理的意见》 （国发〔2014〕43号）
• 存量土地储备债务处置 • 土地储备融资方式调整
一、清理压缩现有土地储备机构
（2016年底前完成）
机构清理
• 压缩归并--县级、县级以上法定行政区划原则上设置一个 --隶属于所在行政区划国土资源主管部门管理
重新纳入土地储备名录 划为公益一类事业单位
• 承担基本公益服务，不能或不宜由市场配置资源的 • 根据正常业务需要，财政给予经费保障
土地储备工作中存在的问题及对策孙红梅
土地储备工作中存在的问题及对策孙红梅发布时间：2021-08-11T01:14:33.625Z 来源：《基层建设》2021年第15期作者：孙红梅[导读] 我国城市发展迅速，城市中建设项目随之增多，土地储备工作对于城市开发有很大帮助。
土地储备工作已开展多年，存在财政收入仍是过度依靠土地出让东阿县自然资源和规划局土地储备中心山东省聊城市 252200摘要：我国城市发展迅速，城市中建设项目随之增多，土地储备工作对于城市开发有很大帮助。
土地储备工作已开展多年，存在财政收入仍是过度依靠土地出让，收储补偿机制及法律与现行土地储备运行机制不匹配等问题。
为此，要不断完善土地收入分配机制，加快探索集体土地入市，完善土地储备法制体系，强化政府职能部门职能融合，解决土地储备中存在的问题。
文章对此展开了研究。
关键词：土地储备；问题；对策引言土地储备是指由纳入国家自然资源部门名录管理的土地储备机构依法通过收回、征收、收购、行使优先购买权等方式取得土地，并对所取得土地进行土地平整、道路等基础设施建设工作来满足“净地”供应条件，并按照土地供应计划进行配置。
土地储备制度始于20世纪90年代上海“土地发展中心”的设立，经过20余年的发展，土地储备制度得到了逐步规范、完善和发展，彰显了土地储备制度激活土地价值，调控土地市场，平稳房地产市场，提升城市品质，推动城市发展的“管理者、经营者”的作用。
随着国土空间规划“五级三类四体系”的建立，新修订的土地法的实施，土地储备工作之前形成的固有打法和套路已经不能满足新的时代要求，新形势下土地储备工作的继续发展亟须新的思路、新的路径。
1城市土地储备工作的转变及存在的问题土地储备经历了起步探索、发展完善、快速扩张和规范、改革转型阶段。
土地储备工作伴随国企改制土地资产处置、城市拆迁、土地打包、城中村综合改造、三旧改造、棚户区改造等多个阶段同步发展。
时至今日，土地储备已从散点式向片区式转变，从单纯的地块储备向城市综合整治更新、自然资源保护发展。
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土地储备融资模式标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]
（一）财政拨款
财政拨款是指政府为支持城市土地储备制度顺利运行，为能有效调控城市土地市场为目的而采取的行动。
财政拨款属于一种政府行为
（二）银行贷款
银行贷款是指土地储备中心向银行等金融机构通过贷款的方式融通资金，是目前最主要的筹资模式，在土地储备中发挥了重要的作用。
（三）土地储备收益
土地储备机构通过对收购的土地进行再开发，将其由“生地”变为“熟地”之后进行转让，用土地转让收入扣除土地收购、开发、储备支出后为土地转让增量收入，该收入构成了土地储备收益。
这部分收益除了用来维持土地储备机构的日常开销、偿还贷款外，剩余的部分可以用来征购新的土地。
以上三种融资模式是目前比较常用的土地储备融资模式，根据各自的特点，它们都有自己适用的范围。
创新的土地储备融资模式
（一）土地信托
土地信托是指土地储备机构以自己的名义，将储备的土地委托给专门的信托公司，由信托投资公司作为受托人，负责信托土地开发的融资活动。
（二）土地基金
土地基金是指由政府设立的，以土地资源为载体，通过对外发行以土地的未来收益流为担保的土地收益凭证，向大众募集资金，然后将募得的资金委托
给土地储备中心，进行城市土地开发、经营等土地整理工作，土地的出让、出租等所获得的收益都进入土地基金，并根据土地收益凭证进行收益分配。
（三）土地置换
土地置换是指土地储备中心按照城市土地储备计划，在进行土地储备的过程中，为了节省土地收购费用、安置现有土地使用者，用已经进入土地储备体系的土地置换使用者目前所使用土地的行为。
（四）土地债券
土地债券是指土地储备机构为筹措土地收购、整理资金，以收购储备土地或政府指定范围的土地作抵押，而向投资者发行并承诺以一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。