土地规划指标与产品类型及组合常识

总销售额＝Ｙ１*（S1*K1）＋Ｙ２*（S２*K２）
K1 = 产品1容积率 S1 = 产品1用地面积
K2 = 产品2容积率 S2 = 产品2用地面积
K = 总容积率
S = 总用地面积
Ｙ１ = 产品1销售单价
Ｙ２ = 产品2销售单价
为实现销售金额最高
应尽量提高单价高的产品建筑面积
不同容积率区间的住宅类型
决定容积率的因素 影响建筑密度的因素
建筑进深
决定容积率的因素 影响建筑密度的因素
绿化率 日照间距 建筑进深
是住宅区环境品质的硬指标 南北差异大;与周边建筑有关 环境品质与个体品质的平衡
决定容积率的因素 影响平均层数的因素
建筑限高
经济性
公摊面积
决定容积率的因素
其他因素——建筑退线
由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日照等相互关系，不允许紧贴红线 进行建设，一般都会退后一段距离； 建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。
总建筑面积=基底面积*平均层数 建筑密度=基底面积÷可建设用地面积
容积率=建筑密度*平均层数
建筑密度（building density）
指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比，它可以反映出一定用 地范围内的空地率和建筑密集程度。 建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一个概念建筑密度大,说明用地中房子盖得"满",反之则说明房子盖得"稀"
高品质庭院洋房社区的容积率指标实现度案例分析——东莞金地格林小城
占地13.6万平方米，总建 面25万平方米。总户数约 2100户，容积率约1.96， 绿化率38%，车位约1400 个。 多层：小高层：高层面积 比约35：45：20；全部采 用板式布局（或者板式的 升级） 东莞日照间距系数要求约 1.0左右； 按照同类产品布局、同类 规划形式，在满足郑州日 照间距的情况下，项目类 似的物业组合可实现的容 积率不超过1.8。
地水面； 对原生水系重新设计，形成较大面积的湖景，湖中建岛，打造私密性很强的独栋、双拼别墅区；
不同容积率区间的住宅类型
高容积率(3.0-5.0)项目的普遍背景:
产品需求量大 房价增长空间较大 位于城市中心的成熟地段\交通便利 市场对高层产品接受度高
一般情况下来说： 容积率越低，居住的舒适度越高。
现象三：干嘛做这么高的容积率，我想要高品质
市场非常成熟的一线城市，一块规模不大、一次开发完成的地块容积率是3.1还是 4.2： • 竞争对手的规模大，产品成熟度高，品牌影响力强，向品质超越有可能吗？ • 别人做品质是为了后期开发，我们降低了容积率是为什么，后期已经没有土地
了？ • 高点容积率、适中的品质、适中的价格、差异补缺竞争有什么不好呢？
案例：北京金茂府
二、行列式布局
案
例
：
杭
州
特点：
德
信
行列式布局采用条式单元住宅或联排
泊 林
印
住宅，按一定的朝向和间距成排布置。采
象
用行列式布局对房型设计较为有利，所选
用的房型基本上可做到套型南北通风房间
案
例
全明，使每户都能获得良好的日照、通风
：
南ຫໍສະໝຸດ Baidu
条件，居住起来舒适度高。
昌 万
科
青
山
湖
三、围合式布局
谁动了我的面积——开发商挥之不去的心理底限
在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们： 不断的要求提高容积率； 不断的偷面积； 不断的公关； 你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱； 维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。
实际上应该怎么理解容积率？
基本概念
容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）： 项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 计算公式： 容积率=总建筑面积÷总用地面积 容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
东西向道路
南 北代
代征道路 代征绿化
向 征代
道 路
道 路
征 绿 化
保留
项目地块
其他项目
其他项目
决定容积率的因素 其他因素——楼盘布局
点群式布局 行列式布局 围合式布局
行列式布局
点群式布局 围合式布局
一、点群式布局（组团式布局）
特点：
点群式布局即各栋住宅楼围绕中心绿地、 水景或配套建筑，有规律或自由地布置，从 而形成一个组团。其住宅楼的形态美观多变， 楼栋布置更灵活，很容易与周边建筑物区别 开来容易创造出圆形、弧线等特色房型。
占地12.2万平方米，总建 筑面积16.4万平方米，容 积率1.35； 由21幢多层花园洋房、6 ＋1电梯房，8幢小高层， 叠加别墅5幢，联排别墅4 幢，双拼别墅2幢等组成， 共计975套； 建筑面积比例多层：小高 层：叠加：联排：别墅约 50：25：15：8：2； 上海日照建筑指标1.0— 1.1，项目全部采用了板式 的布局形式； 上海单一住宅形式的社区 容积率略高于郑州水平。
过高的容积率会导致：绿化面积的减少，建筑密度的增加，居住的舒适度随之下降；
但政府从充分利用土地及土地收益最大化角度，越来越倾向于推出高 容积率土地，因此，容积率相对较高情况下，需充分考虑产品组合
容积率确定下的产品开发
容积率问题——开发决策过程中的最核心问题之一，不只是数字
容积率决定了什么？
决定不同的产品类型之间的配比； 决定了不同的产品形态； 决定了不同的面积区间； 决定了不同的产品户型的使用功能； 决定了项目的售价和盈利表现； 决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题。
决定容积率的因素 影响建筑密度的因素
绿化率
30%-50%
道路\停车\其它 25%
建筑密度
45%-25%
决定容积率的因素 影响建筑密度的因素
日照间距 1.0-1.7 日照间距一般与项目所在的城市（纬度及气候区划）有密切关系。
50m（h）
50m（1.0h） 85m（1.7h）
50m（1.0h）
50m（1.0h） 85m（1.7h）
1.3~1.7 洋房/类洋房
6~9
联排+小高层 洋房+小高层 叠拼+小高层 2.5~11
1.8~2.0
小高层
10~11.5 联排+小高层 叠拼+小高层 洋房+小高层 2.5~15
2.1~2.5
高层
12~18 小高层+高层 洋房+高层
-
6~18
2.6~3.0
高层
18~27 小高层+高层 洋房+高层
-
11/33
容积率实现度参照——鑫苑名家，超越该项目的品质，建筑密度降低
总用地331亩，总规划建筑 面积37万平方米，容积率约 1.66； 主要产品类型多层：小高层： 高层：联排叠加约为60：25： 10：5； 规划的小学占地面积12000 平方米； 社区内部配有一条开放商业 街、一条景观水系、一个大型 会所等设施； 多层部分产品的容积率过高， 本项目花园洋房的定位将难以 达到鑫苑的容积率，但是在品 质上大大提升。
低，开发商问问什么？
现象二：为何给我做如此多的一体四户？（北方某城市）
当容积率从2.8到3.4的时候，做出了不想要的产品，销售受阻，开发商反思： • 市场难以接受一梯四户的产品，开发商想要的一梯两户没做出来？ • 面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？ • 为什么没有做出想要的产品？
先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响
容积率区间1.0-3.0 同一地块多种可能性
高层区，28-32F 联排叠拼别墅区 独栋双拼别墅区
项目规划特点:
1.5的容积率拆分到极致，仅两种基本产品类型，高层（28-32F，另有一幢153m的地标公寓）和别墅； 高层沿北侧，弧型单排“流线型”排列，既隔绝沪宁高速干扰，又尽量节省占地，便于内部打造大面积集中绿
容积率对应了不同的产品，决定了项目的客户层面，进而决定了项目的竞争地位。
我们需要理解容积率的哪些问题？
当容积率变化时，对应的产品形态类型如何变化？ 容积率变化时，对应的产品规划和布局形式如何？ 如何从开发利润实现的角度去确定容积率？ 在不同城市、不同规划、不同客户背景下的容积率应该如何决策?
对基准测算方案进行变 量分析
依据战略、定位 基准方案推荐
满足容积率上下指标下 的组合方案
合理方案推荐
上下极限方案
进行经济效益对比
进行市场实现评估
确定主推组合方案并进 行优化
不同前提条件下，应该如何确定容积率的问题
容积率的确定不能简单的以容积率高或者低来定，众多实际案例也表明，容积率对项目利润的影响不 能完全成正比，总结容积率与项目利润之间的关系如下：
土地规划指标与产品类型及组合常识
目 录
➢基本知识点 ➢常见容积率与产品组合 ➢案例解析
先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响
现象一：我的叠加怎么没有了？（北方某中等城市）
当容积率从1.6到2.2的时候，产品类型发生了变化，客户层面发生了变化，面积上 去了，可是出现了： • 市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数？ • 开发商想做、市场认可度高的叠加别墅没有了？ • 增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大？面积越多，利润越
3.0~3.5
高层
27~33 小高层+高层
-
-
15/33
≥3.5
高层
≥30
-
-
-
-
说明
1、拆分容积率受规划条件影响，结果会不相同。如限高、地块周边退让关系等； 2、拆分容积率应根据市场结论及市场需求进行调整，避免为拆分而拆分。
不同容积率区间的住宅类型
容积率区间1.0-3.0 同一地块多种可能性
地块指标推算 S1 x K1 + S2 x K2 = S*K （总建筑面积） S1 + S2 = S （总用地面积）
土
地 价
容积率最大化
格
单方利润空间大，向容积率偏重 单方利润空间小，向品质偏重
43
12
单方利润空间大，向容积率偏重 单方利润空间小，向品质偏重
不过分追求 容积率
附加品质提升与售价提升的关系
最终目的都是为了在可以筹备的资源条件下，可实现的市场环境下，保证利润最大化实现。
高品质庭院洋房社区的容积率指标实现度案例分析——上海金地格林春岸
容积率实现度参照——金茂温州瓯江口国际新城，多地块复合容积率
地块位于温州市瓯江口新区半岛起步区，占地42万方，建筑面积60万方，温州少有 大体量住宅项目，且地块要求全装修、成品交房，容积率1.2-1.8，高低配组合
地块基本信息
地块 C-03a C-03e
土地用 途
住宅
住宅
宗地面积 （万㎡）
7.72
寻找最佳容积率水平，能够保证我们的项目在开发过程中能够找到一个风险和利 润的最佳平衡点。
容积率的确定模型——结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难异 度的问题来确定
• 利润最大化和市场可实现度是确 定物业组合和容积率的追求目标；
• 企业自身资源状况和资金状况是 限定条件；
• 企业战略导向和项目品牌因素是 兼顾因素。
层数
≤0.4
独栋
2/2.5/3
-
-
-
-
0.4~0.5
双拼
2.5/3
独栋+联排 双拼+联排 类独栋
2~3
0.6~0.8
联排
2.5/3
双拼+联排 双拼+叠拼 合院/类独栋
2~4
0.8~1.0
叠拼
4~5
联排+叠拼 联排+洋房 合院/类独栋 2.5~5
1.0~1.2 洋房/叠拼
5~6
联排+洋房 联排+小高层 叠拼+洋房 2.5~11
现象四：为何三房不给我做120而做140（北方某省会）
某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率1.6，一梯两户，平均6层： • 为何三房两厅不给我做120-125，都超过140？ • 销售均价比邻近楼盘低200元/平方米，销售速度还没别人快，人家还没做广告，
我们已经海陆空齐上？
对容积率的误解源自于粗框式的开发运作模式
案例：广州万科金色城品 案例：成都万科金色家园
不同容积率区间的住宅类型
不同容积率下物业类型组合的变化会引起项目整体品质的变化。
住住宅宅项项目 目容容积积率率与与产产品品关对系应对关应系参参考考
研发支持中心/姚斌
可能的产品形式
项目容积率
常规均好性做法
产品类型
层数
适当进行指标拆分 常见产品组合类型 拆分方式1 拆分方式2 拆分方式3
5.39
容积率
≥1.0且 ≤1.8
建筑面 积（万
方）
楼板价 （元/㎡）
建筑密 度
13.9 1960 ≤30%
建筑高 度（m 备注
）
≤55
≥1.0且 ≤1.5
8.09
1960 ≤30%
≤44
C-11f C-11h
住宅 住宅
特点：
所谓“围合式”住宅就是建筑围绕环境而设计， 仿中国传统建筑遗风，创造出一个具备良好私密性 的生活空间。同时，半围合、围合的建筑院落又将 各个地块划分为几个大小不一的中庭空间，共有的 中庭空间，营造出亲和的、富有人情味的邻里空间 关系。围合式布局在采光和通风等性能上也比传统 设计更胜一筹，采光更为通透，通风更为顺畅。