上海旧里保护改造模式与产权处置路径
保护上海历史里弄建筑遇见的主要问题
保护上海历史里弄建筑遇见的主要问题一提起上海这座城市，人们会自然地想到里弄建筑。
近年来，随着对历史文化遗产保护的重视，里弄建筑保护引起了社会各界的关心和关注。
政府部门、社会机构、专家学者等等都在积极探讨和研究里弄建筑保护与更新问题，并零星开展了一些保护、利用试点工作，分期认定了一批文物保护单位和优秀历史建筑，部分纳入了历史文化风貌区并编制了规划，逐步增进了对于保护与更新这一历史遗产的共识。
但是，由于大部分里弄不属于文物保护单位和优秀历史建筑，相关法规和政策无法覆盖，对它的保护始终处于比较尴尬的地位，加上日渐衰败的房屋质量和数量庞大的居民安置等现实问题，对于如何合理保护与利用里弄建筑，一直争论不断。
但总体而言，里弄保护与更新对于上海具有特殊的人文意义和现实意义，随着城市建设和发展的不断推进，其保护与更新工作已到了刻不容缓的地步。
上海里弄的主要问题上海里弄分为新式里弄和旧式里弄两大类，旧式里弄又可分为一级旧里和二级旧里。
根据有关资料，全市尚存里弄近千万平方米，其中新式里弄约占四分之一，其余为旧式里弄（其中一级旧里和二级旧里又各占约一半）。
上海里弄主要分布在黄浦、虹口、静安、闸北、徐汇、杨浦等区，黄浦最多，超过全市总量的三分之一。
目前，上海里弄存在以下主要问题：一是里弄空间日益不能满足现代生活需要。
由于里弄建筑长期高强度、超负荷变异使用，加上历史上客观形成的乱搭乱建现象，一部分里弄变得衰败、破旧，消防安全、防汛安全、建筑安全和社会安全压力递增，真正愿意在这里长期居住下去的居民越来越少，里弄内悄然发生了很多变化，社会人群日趋多元化，人口结构日趋老龄化，社会关系日趋复杂化，原来那种老上海传统居住生活的浓厚氛围也渐渐淡去。
二是里弄保护与更新工作的难度越来越大。
由于房地产市场高速发展以及高房价的影响，不管是征收还是置换，前期成本大幅上涨，加上需要精心开展的建筑修缮和市政配套，里弄保护与更新工作的投入十分巨大，甚至比新建项目高出很多。
上海旧房改造政策规定
上海旧房改造政策规定
上海旧房改造政策是指针对上海市内已建成的老旧房屋进行整体或局部的改造和提升的政策措施。
该政策的核心目标是提高老旧房屋的使用效能，并推动上海市的城市更新和住房市场的稳定发展。
首先，上海旧房改造政策要求改造后的房屋符合相关标准，并能够满足居民对住房质量的要求。
政府将通过拨款和贷款等方式，推动老旧房屋的改造和提升，提高住房的整体品质。
其次，上海旧房改造政策鼓励老旧房屋的产权流转和集中整治，推动房屋资源的有效利用。
政府将对旧房成套改造和住宅物业建设给予支持和奖励，鼓励房屋所有权人通过合理的方式进行改造，提高整个小区的整体品质。
再次，上海旧房改造政策也关注住房改造对城市环境和市容的影响。
政府将推动旧房改造项目与城市规划相结合，加强对改造工程的监督和管理。
对于一些历史建筑和特殊房型的老房子，政府将开展专项整治，保护城市的传统建筑风貌和历史文化遗产。
此外，上海旧房改造政策还鼓励居民参与到房屋改造中来，增加居民的参与感和获得感。
政府将加大信息公开力度，提供改造补贴和技术指导等支持措施，帮助居民顺利完成房屋改造和提升。
最后，上海旧房改造政策也注重社会公平和公正。
政府将加强
对改造项目的资金使用和进度管理，确保改造资金的公开透明和合理分配。
同时，政府还将建立健全的投诉和维权机制，保障居民的合法权益。
总体来说，上海旧房改造政策旨在通过政府和居民的共同努力，提高城市居住环境的品质和居民的居住幸福感。
这将为上海市的城市更新和住房市场的发展提供良好的支持和保障。
黄浦区保留旧里房屋的保护与改造研究
必要性和紧迫性
（ ）建筑 艺术价值 一
目标 ．但还没有 一个全 区统一的组织
目前规 划保 留下来 的这 些街 区和 领导机构 ，管理 责任主体和分工合作 对需要保 留的分 布相对 比较集 中的 旧 旧里房屋 大多具有一定的建筑风格和 机 构还 未明确 ，也没有实施过真正意 里房屋 ， 通过房屋大修 、 综合整治 、 抽 风貌特色 ．代表 了一定时期上海房屋 义 上的旧里房屋保护性改造 。缺少对 户动迁 、部分 拆除 、更新改造和使 用 的建筑特 色 ，建筑艺术价值较高 ，是 具体运作 问题的调查研究 ．还未形成
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维普资讯
旧里房 屋保 护性改造的具体措施 。因
此． 对此项工作需要提上议事 日程 ． 加 快建 立组织领 导机构 ， 明确责任 主体 ． 才能有效推进保护性改造 。 （ 二）改造资金 来源匮乏
四、保护性改造的对策措施 住 功能不变 ．但通过房 屋改造 ．能达
（ ）改造思路 一
到较好 的效果 ．改造成 为 中心城区具
改造 思路可 以有多种 ．要 因地制 有古典风 味的 联排别墅 或 民居 ； 如采 宜 ，选择适合本街 区 ，本地 区功能定 旅馆 ” 也可 以改变原 有的功 能 ， 位 的改造 方式 。通 过改造 ，该 区域最 用卢湾 新天地 ”改造模式 ，发展办
这些 旧里 房屋全部建造 于上世纪 三 、四十年代 ，不少老房子 又是重大
房 、结构较 好的老宅基房屋 ，以及郊
区设备简单 的小楼 房。 经过 十五 ” 期间 的旧区改造和城 市建设 ． 区累计拆除 旧里 １２ 本 万平 方 ６ 米。据统计 ．截止 ２０ 年底 ， 区尚 ０５ 本 有旧里 １４ ６ 万平方 米 ， 量较 大 ， 布 数 分 面广 ，改造任务重 ，难度大 。 （ ）需要保 留的旧里情况 二 根 据区城市规 划管理部 门制订 的 ＜ 上海市老城厢历史文化风貌区保护规 划＞规 定 ：保 留历史建筑是指风貌有 明显特 色或人文历史价值突 出 ，建 于 性质调整等改造形式 ，达到功能性地 １４ 年 以前 的历史建筑 ． ９ ９ 包括 对本风 恢 复历史风貌和有效保护历史建筑 的 貌 区历 史文化风貌特征具有 重要作 用 目的。
上海近现代历史建筑保护的历程与思考走向更全面的价值认识
上海近现代历史建筑保护的历程与思考走向更全面的价值认识一、本文概述上海，这座被誉为“东方巴黎”的城市，以其独特的历史地位和丰富的文化遗产，成为了近现代中国历史建筑的宝库。
本文旨在回顾上海近现代历史建筑保护的历程，分析当前保护工作的现状，并思考如何走向更全面的价值认识。
通过对上海历史建筑保护的发展历程进行梳理，我们可以更好地理解城市文化遗产的保护与传承的重要性，以及如何在快速城市化的进程中平衡保护与发展的关系。
本文还将探讨如何深化对历史建筑价值的认识，从而推动保护工作走向更加全面、深入的阶段。
希望通过本文的论述，能够为上海及其他城市的历史建筑保护工作提供一些有益的启示和借鉴。
二、上海近现代历史建筑的发展历程上海，这座被誉为“东方之珠”的国际大都市，在其近现代的历史长河中，不仅见证了中国的沧桑巨变，也留下了无数具有历史和文化价值的建筑遗产。
这些建筑，无论是巍峨的摩天大楼，还是古朴的石库门，都是上海近现代历史发展的有力见证。
从19世纪中叶开始，上海逐渐成为了中国的经济、贸易、文化中心，吸引了大量的国内外投资和移民。
这一时期，外滩的西洋建筑群开始崛起，它们以其独特的建筑风格，展现了西方列强在上海的影响力。
与此同时，随着民族资本主义的发展，上海也逐渐出现了具有中国传统元素的建筑，如四合院、亭台楼阁等。
进入20世纪，上海的建筑风格更加多元化。
一方面，随着西方文化的进一步渗透，上海的建筑开始融入更多的西方元素，如装饰艺术派、现代主义等；另一方面，中国传统建筑也在这一时期得到了新的发展，如石库门建筑的出现，既保留了传统的四合院形式，又融入了西方的联排住宅特点。
新中国成立后，上海的建筑风格开始转向社会主义现实主义，大量具有时代特色的建筑如雨后春笋般涌现，如上海展览中心、上海体育馆等。
这些建筑不仅体现了新中国建设的新风貌，也成为了上海城市发展的重要标志。
改革开放以来，上海迎来了新一轮的城市建设高潮。
在这一时期，上海的建筑风格更加多样，既有对传统的继承和创新，也有对现代的追求和探索。
上海中心城区“留改拆”背景下旧改工作面临的问题
上海中心城区“留改拆”背景下旧改工作面临的问题近年来，随着上海中心城区的城市更新和改造，旧改工作成为了社会关注的焦点。
在“留改拆”政策的背景下，旧改工作面临着一系列问题和挑战。
本文将从政策、资源、利益等多个角度分析，探讨上海中心城区旧改工作面临的问题，并提出相应的解决方案。
上海中心城区的“留改拆”政策对旧改工作提出了新的要求。
根据政策，原有建筑的保护和改造是首要任务，但又要求在实际情况下进行合理的拆迁和改造。
这就要求旧改工作需要在保护历史文化和改善城市环境之间找到平衡点，从而使得工作变得更加复杂和困难。
政策的频繁变化也给旧改工作带来了很大的不确定性，需要及时调整工作思路和方针。
资源的有限性是制约旧改工作的另一个重要因素。
上海中心城区的土地资源十分宝贵，旧改工作需要借助其他资源来推动。
但目前，资金、技术和人力等资源的供给都存在不足的问题。
特别是在一些老旧区域，由于历史原因造成的房屋和基础设施问题十分突出，加重了旧改工作的难度。
旧改工作需要更加充分地调动社会各方的资源，增加对工作的投入和支持。
旧改工作中的利益纠纷和协调问题也是需要解决的重要难点。
在城市更新和改造的过程中，往往会涉及到多个利益相关方，包括政府、开发商、业主、居民等。
这些利益相关方之间的利益冲突和权益保障问题需要得到妥善处理，以保证旧改工作的顺利进行。
城市更新和改造过程中的社会稳定也需要高度重视，避免因旧改工作引发的社会矛盾和不稳定因素。
针对上述问题，我们可以从以下几个方面提出相应的解决方案。
政府部门需要加强政策引导和规划管理，明确旧改工作的发展方向和目标，提供更为具体和稳定的政策支持。
适时地对政策进行调整和修订，以更好地适应实际情况和发展需求。
各方资源的充分整合和利用也是旧改工作的重要保障。
政府可以通过多种途径，扩大对旧改工作的投入和支持，鼓励社会力量参与进来，形成合力。
对于一些老旧区域，政府和相关企业可以采取联合开发、共建共享的模式，更好地整合资源，提高工作效率。
上海优秀历史建筑 保护方式
上海优秀历史建筑的保护方式主要包括以下几种：修缮和保养：对于优秀历史建筑，应定期进行修缮和保养，以保持其历史原貌和建筑特色。
修缮工作应由专业人员负责，遵循相关法规和技术标准，确保修缮后的建筑符合保护要求。
产权保护：优秀历史建筑的产权人应依法承担保护建筑的维修养护责任，并定期对保护建筑进行检测和维修。
同时，执行政府规定租金标准的公有非居住优秀历史建筑的承租人
应承担租金以外定期维修的相关费用。
资金支持：政府可以提供资金支持，用于优秀历史建筑的修缮、保养和监测等工作。
符合相关条件的历史建筑还可以申请资金补助。
法律责任：对于破坏优秀历史建筑的行为，相关部门可以依法追究其法律责任。
公众参与：政府可以鼓励公众参与优秀历史建筑的保护工作，通过开展各种活动和教育宣传，提高公众对历史建筑保护的认识和意识。
总之，上海优秀历史建筑的保护需要政府、产权人、社会组织和公众的共同努力，通过采取多种措施，确保这些具有重要历史文化价值的建筑能够得以传承和保护。
上海现存历史里弄住宅建筑保护与利用的思考
上海现存历史里弄住宅建筑保护与利用的思考Consideration on the Protection and Utilization of the Existing Residential Buildings in Shanghai’s Historic Lanes and Alleys■ 沈晓明 SHEN Xiaoming【摘 要】 上海各区都有一定数量的旧改地块，也存在一定量的历史建筑需要保留保护。
文章详细论述上海现存历史里弄住宅建筑存在的问题，通过技术措施恢复其原有建筑面貌，实现历史里弄住宅的保护和利用价值。
【关键词】 历史建筑；里弄住宅；旧改地块；保留保护【Abstract 】 There are both a certain number of old and renovated plots and a certain number of historical buildings that need to be preserved and protectedin all districts of Shanghai. This paper has discussed the problems existing in the existing residential buildings in Shanghai's historic lanes and alleysin detail, and the protection and utilization value of the residential buildings in Shanghai's historic lanes and alleys are realized by restoring their original architectural appearance through technical measures.【Keywords 】historical buildings; residential buildings in lanes and alleys; old and renovated plots; preservation and protection０ 引言自2016年底上海市开展50年历史建筑大调查以来，各区都有一定数量的旧改地块，在已完成居民动迁工作后，因为区域内存在一定量的历史里弄住宅建筑需要保留保护，致使这些旧改地块的建设方案无法按原控规建设指标落实。
里弄保护与更新的基本方式和关键环节——以上海里弄为例
换 调 整 的总体 规划 ， 由政 府 授 权公 信 机 构 重 点 跟 踪
优 秀历 史建 筑 ， 在有 市 场 交 易 需 求 时 即进 行 回购 或
回租 。 回购 、 回租 后 先 可 用 于 社 会 化 出 租 ， 收 取 市
场 租金 ， 以平 衡 成本 ， 待项 目成 熟 后 ， 再 整 体 出售 或 出租 ； 也可 用 于 住 房 保 障 ， 节 约 保 障 性 住 房 建 设 和 筹 措 资金 ， 相应 的住 房保 障 资金 可 调 剂 （ 转移） 用 于 优 秀历 史 建 筑 保 护 。整 个 过 程 中 ， 资金封闭运作 ， 收益 不 流失 ； 搭建 社会 平 台 ， 公 开透 明 。
由产权 人 授 权 的 运 作 主体 进 行 历 史 建 筑 的 长 期 回购 、 回租 工 作 。 具 体 做 法 是 ： 根 据 历 史 建 筑 置 权 多元 化 、 抢 修 保
护社 会 化 、 运 作 市 场 化 。通 过 拍 卖 动 员 民间 资 本 ， 为 濒危 古建 赢 得 “ 抢救” 时 间。 只要 拍 卖 有 利 于 古 建筑 的保 护 ， 将依 据 相应 的配 套 政策 来 督 促 新产 权 人对 古建 进 行 保 护 。古 建 筑 无 论 是 标 价 出售 还 是 拍卖 都不 失 为一条 值 得 尝 试 和探 索 的 保 护之 路 ， 购 买 者都将 具 有 双 重 身 份 ， 既是古建 筑的新主人 ， 也 担 当起 了保 护人 的重 任 。上 海里 弄 的保 护 ， 甚 至 其
２ ． ３ ． ５ 拍 卖挂 牌市 场运作
是 执行 政 府 规 定 租 金 标 准 的优 秀 历 史 建 筑 ， 对 补 偿、 安 置 的数 额 协 商 不 成 的 ， 当事人可 以向政府 申 请裁 决 ； 同时 ， 房 屋租 赁 关 系 作 为 民事 法 律 关 系 ， 也
上海旧区改造的历史演进、模式探索及成效
上海旧区改造 的历 史 滨进 ＼模式探索及成 效
～……ຫໍສະໝຸດ …… ”…
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一万
勇
一 、 上海 旧区改造的历史演进 上海 解放 时 ．全市 住宅 总面 积 中棚户 、简屋 占 １３．７％ ，旧式 里 弄 占５２．６％，因长 期 失 修 ，有 不 少 已成危 房 ，旧 区改 造 的压力很 大 。 解 放后 至１９８０年 ，由于 国家财 力 有 限 ．旧 区改 造难 以大 规模推 进 ， “零 星拆 建 ”成 为 主 要 形式 ，旧 区 总体 面 貌改 变 不 大 。３２年 问 ，年 均 拆 除旧住 房才８．７万 平方 米 。直 到“六 五 ”和 “七 五 ”期 间 的“２３片 地 区改 建规 划”启 动实施 ．旧区改 造才初 具规模 。此 阶段 ．改 造对 象 大 多 数是 棚 户 简屋集 中地 段 ， 采 取 的方 式 基本是 推倒 重建 。 自上世 纪９０年 代 以来 ，上 海 开 始大 规模 推进 旧区改 造 ，主要 经历 三个 阶段 ： 第 一 阶段 ：９０年代 “３６５”危 棚 简屋改造 。９０年代初 ，上 海市 民 居 住矛 盾突 出 ，有 数十 万户家 庭 人 均居住 面积 低于４平方 米 ．其 中 ３万 多户人 均 居住 面 积不 足２．５平 方 米 。１９９２年召开 的市 第六次 党 代 会要求 ，抓 住深化 改革 、扩大 开 放 的机 遇 ，把 旧 区改造 、改善居 住 的起 点 ，落在 结构简 陋 、环境最 差 的危棚简 屋上 ，提 出“到本 世纪 末 完 成 市 区３６５万 平 方 米 危 棚 简 屋 改 造 ”（俗 称 “３６５”），拉 开 了大 规 模 旧改 序幕 。在 推 进 过程 中 ，市 政 府 出 台了一 系 列 相关 文 件 ，通 过 减免 土地 出让金 、有关 税费 以
从“拆、改、留”到“留、改、拆”
从“拆、改、留”到“留、改、拆”作者：许璇来源：《上海党史与党建》2019年第02期[摘要]新世纪上海旧区改造从过去的大拆大建模式转变为“拆、改、留”并举，再到坚持“留、改、拆”并举。
市委市政府逐步完善对旧建筑保护与改造的相关制度、法规，先后公布5批优秀历史建筑名单，确定12个历史文化风貌区，不断加大对城市历史风貌的保护力度。
本文回顾了上海旧区改造及城市历史风貌保护的探索历程，以思南路花园住宅区47-48号街坊改建、步高里改造为例，总结出力争在开发与保护中寻求平衡、充分尊重原住民改善居住条件的意愿等启示。
[关键词]上海;旧区改造;城市历史风貌保护[中图分类号]D231[文献标识码]A [文章编号] 1009928X （2019） 020034052002年，上海市政府在向市十一届人大五次会议递交的专题报告中提出，上海旧区改造将由先前较为单一的“破旧立新”式的改造，变为“拆、改、留”并举。
“拆”是指对结构简陋、环境较差的旧里以下的房屋基本拆除;“改”就是对一些结构尚好功能不全的房屋进行改善性改造，比如成套改造; “留”是对那些具有历史文化价值的街区、建筑及花园住宅、新式里弄等加以保留。
同年7月，上海市人大常委会颁布了《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》，保护工作的法律依据上升为地方法规，为上海历史风貌保护工作提供了有力的法律保障。
由此开启了新世纪上海在旧区改造中探索城市历史风貌保护的历程。
一、上海旧区改造历程回顾旧区改造，是城市建设和发展的重要任务，也是一件关系到千家万户的民生大事。
上海的旧区改造经历了20世纪90年代“365”危棚简屋改造、“十五”新一轮旧区改造、“十一五”成片二级旧里以下房屋改造与“十二五”旧区改造和旧房综合改造四个阶段。
（一）20世纪90年代“365”危棚简屋改造。
上海大规模的旧区改造始于上世纪90年代。
90年代初，上海市民居住矛盾突出。
到1990年底，市区还有1500多万平方米二级旧式里弄以下的住房，其中成片危、简房365万平方米，以及30余万户人均居住面积4平方米以下的困难户。
上海历史住区保护更新的实践与思考
多户拆套使 用，亭子 间、车库 等辅房 发展的保 护更新理念 。
也 按 户 使 用 ．合 用厨 卫 ，户 均 建 筑 面 积仅 ３ ０平方 米 ， 房屋 使 用 处 于超 负荷 、 式
不便 利 、不 舒 适 状 态 。 内部 空 间分 割 、
１
．
（ ）运 用市场机制的保护更新模 一
相 对 居住 面积 人 口集 聚 度 高 是 主 要 问 纪 ，上 海 开 始 重 新 审视 旧 区改 造 提
题。
出 拆 、 改 、留 、修 并 举 ．尤 其 对
（ ） 房屋 长期处于严重不合理 有 历史文化价值 的居住街 区提 出延续 一
使 用 状 态 。原 一 户 成 套 使 用 的住 房 由 文脉 、体现和 谐 、关注生态 与可 持续
模 式 有 利 的 一 面 是 ．产 权 关 系 不 变 ， 空 间 、灵 活 安 装 、防 渗 漏 的 马 桶 安 装 城 区 １ ２片 ２ 方 公 盾 ，为公众参与保护建 技 术 ，较 好 地 解 决 了如 厕 难 的 问题 。
立 了渠道 ，增加了就业 岗位 。项 目投 如 卢 湾 区和合 坊 厨 卫装修 改造 项 目。
内 环 浦 西 范 围之 内 。建 筑 类 型 主 要 为 有权虽属 国家所有 ，但 因住户在 福利 相对较高 的补偿 安置 ，居住
石库 门里弄 、新里 、花 园住 宅及 公寓 分 房 制 度 下 取 得 房 屋 使 用 权 ．享 有永 大的改善 。不利 的一 面是 ． 大楼 ．其规划 、建筑设计及施 工属当 租 使 用 转 租 收 益 房 屋 交 换等 权 利 ． 性 投入 巨大 ，协 商 搬迁 安 置
２ 厨 卫 改 造 工 程追 求 以人 为本 。
秀历史建筑 其中包含了 ３ 处历史住 ７
上海市房屋管理局、上海市规划和自然资源局关于印发《上海市旧住房综合改造管理办法》的通知
上海市房屋管理局、上海市规划和自然资源局关于印发《上海市旧住房综合改造管理办法》的通知文章属性•【制定机关】上海市房屋管理局,上海市规划和自然资源局•【公布日期】2020.02.11•【字号】沪房规范〔2020〕2号•【施行日期】2020.03.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】住房改革与发展正文关于印发《上海市旧住房综合改造管理办法》的通知各区住房保障房屋管理局、规划资源局，各相关单位：经市政府同意，现将《上海市旧住房综合改造管理办法》印发给你们，自2020年3月15日起施行。
2020年2月11日目录第一章总则第二章改造程序第三章有关技术规定第四章其他规定上海市旧住房综合改造管理办法第一章总则第一条（目的和依据）为推进本市旧住房综合改造工作，进一步改善市民居住条件，提高居住环境质量，根据有关法律、法规、规章的规定，制订本办法。
第二条（定义）旧住房综合改造，是指对城市规划予以保留、建筑结构较好、但建筑标准较低的住房进行综合改造并完善配套设施的行为。
第三条(适用范围）本办法适用于本市行政区域范围内城镇旧住房综合改造及其管理。
本市优秀历史建筑和依法确定的不可移动文物及其保护范围、建设控制范围内的改造，按照相关法规执行。
对拆除重建、已经成套住房加层的旧住房改造，另行制定相关规定执行。
第四条（改造原则）旧住房综合改造应当遵循“业主（公房承租人）自愿、政府扶持、因地制宜、分类改造”的原则。
第五条（改造内容）旧住房综合改造内容包括：（一）将厨卫不独用的旧住房，通过改造使其能够独用成套的成套率改造；（二）涉及面积及部分承重结构变动的成套旧住房改造。
旧住房综合改造实施中，可以根据本办法规定的规划技术要求，增加居住小区停车场（库）、物业管理用房、小区公共配套设施等内容。
第六条（管理机构）市房屋管理局是本市实施旧住房综合改造的管理部门。
区房屋管理部门负责本辖区内旧住房综合改造项目实施的具体管理。
中心城区零星旧里地块改造探索——以上海静安区为例
指 导 和 服务 。２ ０ ０ ２年 ４月 ， 区政 府 通过 了《 上 海
市 静安 区零 星 旧里改 造实 施 意见 》 ， 明确 零 星 旧 里 改造 是新 一 轮 旧 区改造 的重要 组 成部 分 。 按 照 “ 统一规划 、 分 步实施” 的指导思想 ， 以“ 政 府 扶
持、 市 场运 作 ” 为原 则 ， 由区零 改 领导 小组 统 一 指
向领 导小 组汇 报 工作 ，并 对 改造 工 作加 强 协调 、
根 据城 市 规划 要 求 ，依托 政 府财 政 的投入 ， ２ ０ ０ ８年 初 ， 静 安开 始 实施 《 静 安 区零 星地 块 改 造
三年行动计 划 （ ２ ０ ０ ８ — ２ ０ １ ０年 ） 》 方案 ， 对 一 些 零 星 旧里地 块 进 行 社会 公 益 、 市 政 性质 改 造 ， 拆 旧 还绿 及 拆 旧还 路 ， 计划在 ２ ０ １ ０年 底前 完成 ｌ ２幅 沿街 的房屋 破 旧 、 配套 简 陋 、 环 境脏 乱 、 安 全 隐患 突 出 的地块 改 造 ． １ ２幅地 块 总 占地 面积 约 １ ４ ８ ０ ７
从 ２ ０ ０ ３年下 半年 开 始 ，由于 国家对 房地 产
政 策 的调 整 ， 土 地 出让必 须 公 开 “ 招拍 挂 ” ， 原 先 通 过 协议 出让 ， 商业 化改 造零 星 旧里 的路 基本 走 不 通 了 。为 了切 实解 决 居 民的急 、 难、 愁 问题 ， 静
条件 普遍 较 差 ， 但尴 尬 的位 置 和地 块 条件 使这 些 地方 几乎 成 为“ 被 遗忘 的角落 ” 。 静安 区作 为上 海
房屋征收
中心城 区零星 旧里地块 改造探 索
以上 海静 安 区为例
上海市人民政府印发《关于坚持留改拆并举深化城市有机更新进一步
上海市人民政府印发《关于坚持留改拆并举深化城市有机更新进一步改善市民群众居住条件的若干意见》的通知【法规类别】搬迁拆迁安置【发文字号】沪府发[2017]86号【发布部门】上海市政府【发布日期】2017.11.09【实施日期】2017.11.09【时效性】现行有效【效力级别】地方规范性文件上海市人民政府印发《关于坚持留改拆并举深化城市有机更新进一步改善市民群众居住条件的若干意见》的通知（沪府发〔2017〕86号）各区人民政府，市政府各委、办、局：现将《关于坚持留改拆并举深化城市有机更新进一步改善市民群众居住条件的若干意见》印发给你们，请认真按照执行。
上海市人民政府2017年11月9日关于坚持留改拆并举深化城市有机更新进一步改善市民群众居住条件的若干意见旧区改造是伴随城市发展的永恒主题。
为深化城市有机更新，坚持“留改拆”并举、以保留保护为主，做好发展新阶段的旧区改造工作，传承城市的历史、文化、内涵，多渠道多途径地改善市民居住条件，根据《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》以及《中共上海市委、上海市人民政府关于深入贯彻落实中央城市工作会议精神进一步加强本市城市规划建设管理工作的实施意见》《上海市人民政府印发〈关于深化城市有机更新促进历史风貌保护工作的若干意见〉的通知》，现就坚持“留改拆”并举，深化城市有机更新，进一步改善市民群众居住条件，提出若干意见如下。
一、总体要求（一）指导思想贯彻落实党的十九大精神，按照“留改拆并举、以保留保护为主，保障基本、体现公平、持续发展”的要求，适应卓越的全球城市建设需要，转变观念，创新机制，完善政策，运用城市有机更新的理念，突出历史风貌保护和文化传承，更加注重城市功能完善和品质提升，稳妥有序，分层分类推进实施“留改拆”工作，多途径、多渠道改善市民群众居住条件。
（二）基本原则坚持规划引领，保留保护与改善民生相结合；坚持政府主导，明确属地责任；坚持居民自愿，倡导共建共治共享；坚持因地制宜，分类施策和突出重点相结合。
上海市旧区改造“十二五”发展规划
上海市旧区改造“十二五”发展规划上海市旧区改造“十二五”发展规划旧区改造是城市建设和发展的重要任务，是贯彻落实科学发展观、转变经济发展方式的重要举措；旧区改造也是一项民生工作，关系到广大市民群众基本住房条件和居住环境质量的改善。
上海旧区改造包括“拆、改、留”。
“拆”是对房屋结构简陋、基础设施较差及没有保留价值的危旧房进行拆除改造；“改”是对城市规划予以保留、但建筑标准较底的房屋实施成套改造、平改坡和环境整治等旧住房综合改造；“留”是对历史风貌街区和优秀历史建筑开展保留保护性修缮改造。
“十二五”期间，根据市委、市政府工作要求，为切实解决市民群众的居住困难，本市旧区改造的重点以拆除二级旧里以下房屋改造为主。
本规划主要对旧区改造中拆除改造进行规划。
一、“十一五”旧区改造发展回顾“十一五”期间，是本市筹办及举办世博会的重要时期。
在市委、市政府的领导下，旧区改造紧紧围绕“服务世博、改善民生”的目标，创新机制，完善政策，积极改善居民群众的居住条件，较好地完成了各项任务。
（一）主要工作1、积极推进成片二级旧里以下房屋改造，市民群众住房条件持续得到改善。
“十一五”期间，本市中心城区共拆除二级旧里以下房屋343万平方米，受益居民12.5万户左右。
其中，市重点项目闸北区“北广场”、黄浦区董家渡13A、15A街坊、普陀区建民村完成改造，虹口区虹镇老街完成80%，杨浦区平凉西块完成50%。
自上世纪90年代以来，通过旧区改造，全市约130多万家庭改善了居住条件，城镇居民人均居住面积由1991年的6.6平方米提高到2010年的17.5平方米。
2、试行并推广旧改新机制，旧区改造呈现出良好的发展势头。
针对“十一五”初期旧区改造遇到的速度放缓、矛盾突出的实际困难，市、区相关部门及时分析形势，剖析瓶颈问题，研究提出实行旧区改造事前征询居民意见、居住房屋拆迁补偿“数砖头加套型保底”和增加就近安置方式等新机制，并积极开展试点和推广。
经过实践，旧区改造呈现出新的发展态势，改造力度进一步加大,改造速度加快，各类矛盾明显下降。
上海市旧住房成套改造方案
上海市旧住房成套改造方案
上海市旧住房成套改造方案主要包括以下几个方面：
1. 保留空间肌理和整体风貌：对保留保护的里弄房屋，实施调整房屋内部平面布局、抽户等改造方式，同时坚持“内外兼修”，房屋本体修缮和环境整治、智能化改造等相结合。
2. 完善配套设施：统筹实施管线入地、二次供水、雨污混接改造、消防设施改造、积水点排除、海绵化改造、环境整治、道路整修、违法建筑整治、适老性改造、智能化改造等工作。
3. 推进加装电梯：加大力度推进既有多层住宅加装电梯工作，推动成片、成规模加装电梯，同时深化加装电梯业务办理流程再造，推进加装电梯“一网通办”，完善联合办理工作机制，优化相关配套支持政策。
4. 建立社区自主更新机制：推广建筑师、规划师进社区模式，探索建立社区自主更新机制，推进联动改造，整合盘活社区资源，优化使用功能，共建共享服务设施和公共空间。
5. 严格房屋使用安全管理：在旧住房成套改造过程中，应严格遵守相关法律法规和安全技术规范，确保房屋使用安全。
总的来说，上海市旧住房成套改造方案需要综合考虑房屋的历史文化价值、使用功能、安全性等多方面因素，采取科学合理的改造措施，实现城市更新和保护传统风貌的双重目标。
上海市旧区改造项目实施流程
上海市旧区改造项目实施流程一、旧区改造项目的背景与目标随着城市化进程的加速，上海市中心城区的范围不断扩大，但同时也带来了旧区改造的问题。
旧区是指建筑陈旧、设施老化、环境较差的居住区，多位于城市核心区域，人口密度高，房屋建筑老化，配套设施不完善，环境质量差，影响了居民的生活品质和城市的形象。
因此，旧区改造项目的实施，旨在改善旧区居民的生活环境，提升城市品质，促进城市可持续发展。
二、项目立项与前期调研阶段在旧区改造项目实施之前，需要进行深入的前期调研和立项工作。
主要内容包括：1. 调研旧区的现状：包括建筑质量、居住环境、配套设施、居民需求等方面的调研，为改造方案的设计提供依据。
2. 评估改造的必要性：基于调研结果，评估旧区改造的必要性和紧迫性，确定改造的范围和重点。
3. 确定改造的目标和原则：根据调研结果和城市规划的要求，确定改造的目标和原则，如改善居住环境、完善配套设施、保护历史风貌等。
4. 编制项目建议书：基于以上工作，编制旧区改造项目的建议书，明确改造的范围、目标、原则、计划等内容。
三、改造方案设计与规划编制在项目建议书获得批准后，进入改造方案设计与规划编制阶段。
主要内容包括：1. 方案设计：根据项目建议书的要求，进行改造方案的设计，包括建筑结构、环境景观、配套设施等方面的设计，以满足居民的需求和提高居住品质。
2. 规划编制：根据方案设计的结果，进行规划编制，包括土地利用规划、道路交通规划、绿地规划等方面的编制，以实现改造的目标和原则。
3. 方案公示与公众参与：将改造方案进行公示，征求居民和相关利益方的意见和建议，进行方案的优化和完善。
4. 规划审批与备案：将编制完成的规划报请相关部门审批，并进行备案，确保改造方案的合法性和有效性。
四、业主征集与评选过程在方案设计与规划编制完成后，需要进行业主的征集与评选工作。
主要内容包括：1. 发布征集公告：通过各种渠道发布业主征集公告，明确征集的对象、条件、程序等内容。
上海市“历史遗留问题”改造工作流程
上海市“历史遗留问题”改造工作流程1. 背景和目标随着上海市的迅速发展，很多老旧的建筑和设施成为了历史遗留问题，给城市形象和居民生活带来了一定的困扰和安全隐患。
为了改善这些问题，上海市制定了“历史遗留问题”改造工作流程，旨在逐步解决这些问题，提升城市环境品质和居民生活水平。
2. 工作流程步骤一：问题识别和分类在这个阶段，专业人员将对上海市现存的建筑和设施进行评估和调查，确定存在的历史遗留问题。
根据问题的性质和程度，将问题进行分类，以便后续的改造工作能够有针对性地进行。
步骤二：优先级排序和资源调配在这个阶段，根据问题的严重程度和影响范围，对各个问题进行优先级排序。
考虑到资源限制，需要对改造工作的时间和经费进行合理的调配，确保能够优先解决影响最严重的问题，并逐步推进其他问题的解决。
步骤三：制定改造方案和预算制定改造方案是一个关键的步骤，需要各个专业领域的人员共同参与，通过专业的设计和规划来解决历史遗留问题。
同时，还需要制定改造的预算，确保改造工作能够得到充分的经济支持和实施保障。
步骤四：采取行动和实施改造在这个阶段，根据制定的改造方案，组织专业团队和相关资源，开始实施改造工作。
这可能包括拆除、重建、修缮和装饰等多种方式，以确保历史遗留问题得到解决，并使城市环境恢复优美、安全、便利。
步骤五：监测和评估成效改造工作完成后，需要对改造效果进行监测和评估，以确保解决了历史遗留问题，并达到了预期的效果。
同时，还需要收集居民的反馈意见，了解改造是否得到了社会的认可和满意度。
步骤六：持续改进和后续管理改造工作虽然已经完成，但城市环境的变化和居民需求的变化是持续的。
因此，上海市将继续对改造工作进行监测和评估，并根据需要进行后续管理和改进，以确保城市环境的可持续发展和居民生活的持续改善。
3. 结论通过上海市“历史遗留问题”改造工作流程，可以逐步解决城市中存在的老旧建筑和设施的问题，提升城市形象和居民生活品质。
这个工作流程需要专业人员的参与和协作，同时还需要政府的支持和资源的保障。
上海市房屋土地资源管理局关于继续开展旧住房综合整治的通知
上海市房屋土地资源管理局关于继续开展旧住房综合整治的
通知
【法规类别】房屋住宅建设
【发文字号】沪房地资修[2006]149号
【发布部门】上海市房屋土地资源管理局
【发布日期】2006.04.06
【实施日期】2006.04.06
【时效性】现行有效
【效力级别】XP10
上海市房屋土地资源管理局关于继续开展旧住房综合整治的通知
(沪房地资修[2006]149号)
根据《上海市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，为进一步解决本市公有住房的居住“急、难、愁”问题，“十一·五”期间将继续开展旧住房综合整治，现将有关实施意见通知如下：
一、旧住房综合整治原则
认真实践“三个代表”重要思想，贯彻科学发展观，在总结前三年旧住房综合整治的基础上，坚持业主负责、政府扶持、突出重点的原则，集中解决老旧公有住房在居住基本功能、公共安全、环境方面的急、难、愁问题，引导建立以业主为责任主体的市场化房屋修缮运作机制。
二、综合整治范围及内容
综合整治范围重点为近五年内不列入拆除或成套改造范围内的公有住房，主要解决结构（构件）损坏，屋面、墙面渗漏水，上下水管损坏、堵塞，路面低洼积水，电线老化等居住“急、难、愁”问题。
三、综合整治标准
综合整治应保障房屋住用安全、基本功能完好，达到结构安全、屋面墙面不漏水、上下水管通畅、电器线路正常使用、路面平整、污水管道通畅；并结合小区环境整治，适当整治绿化、增添部分公建设施，提升物业管理水平。
具体项目标准，新里、旧里按照《房屋修缮范围和标准》。
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上海旧里保护改造模式与产权处置路径何芳;胡文瑛;张磊【摘要】保护性改造里弄，维护建筑历史和城市文脉是当前城市更新思潮的主流，但改造过程将面临土地制度的诸多约束。
本文以静安别墅、田子坊、建业里、179街坊、思南公馆等五个较具代表性的改造案例分析入手，结合产权变动与建筑改造解构与组合，提出里弄的保护改造四种模式，并分析不同模式下土地产权处置差别化方式、路径和土地利益分配形式，为城市旧居住保护改造实施提供理论和实践借鉴。
%Sensitively reconstructing neighborhoods to protect their architectural history and urban culture are currently the main trends in urban renewal. However, the reconstruction process faces considerable restrictions caused by land policy. Based on ifve typical cases fromJing’an Vil a, Tianzifang, Jianyeli, 179 Neighborhoods, and Si’nan Mansions, this thesis presents four models of protective neighborhood reconstruction through changes to property rights, as well as building demolition and redesign. The thesis also analyzes the differentiated approaches to dealing with land property rights and the modes of beneift distribution under the four proposed models, and offers some theoretical and practical advice for the protection of old neighborhoods during reconstruction.【期刊名称】《上海国土资源》【年(卷),期】2013(000)004【总页数】5页(P48-52)【关键词】土地经济;里弄住宅;改造模式;产权处置;案例剖析【作者】何芳;胡文瑛;张磊【作者单位】同济大学经济与管理学院，上海200092;同济大学经济与管理学院，上海200092;同济大学经济与管理学院，上海200092【正文语种】中文【中图分类】F299.23里弄是指房屋毗连组合，总弄与支弄串通，有集中的弄口，沿街多设置店铺，有的间以绿化，生活居住环境较安静的城市型居住组织形式[1]。
按照《上海近代建筑史稿》中对里弄的分类，里弄住宅包括：老式石库门里弄住宅、新式石库门里弄住宅、新式里弄住宅、花园式里弄住宅和公寓式里弄住宅五种类型。
旧区里弄保护改造是以保护历史文化遗产、提高建筑使用功能、完善社区环境、确保利益平衡为原则，根据里弄建筑特征、所处区段和城市规划、产业发展要求等[2,3]，在尽可能保留建筑主体结构的前提下，旧区里弄更新改造的行为。
上海有很多旧里保护改造的成功案例。
基于保护改造案例不同特点，本文选择静安别墅、田子坊、建业里、179街坊、思南公馆等五个进行分析。
1 旧里保护改造典型案例1.1 静安别墅：产权不变，政府主导，保护改造，居住改善（1）项目概况静安别墅位于上海市南京西路，1932年竣工，是上海最大的新式里弄住宅群，地块总面积约为2.25hm2，共有房屋193幢，建筑面积约为2.45万m2，容积率约为1.09，绿化率47%，总户数949户，近3000人，停车位124。
改造前均为三层高度，砖木结构，各幢住宅前都有小庭院，外墙清水红砖、錾假石。
该区域内历史优秀保护建筑众多，充满上海文化底蕴。
（2）改造方案与运作主体2009年7月上旬开始，由政府承担费用，以修旧如旧的方式对静安别墅实施保护性修缮，重现原生态的海派居住氛围和深厚的上海文化底蕴。
改造主要针对别墅房屋和设施，改善居民的生活环境，维持房屋的居住功能。
静安别墅改造是典型政府出资的主导改造保护模式。
（3）产权处置——居住性质不变作为优秀历史保护建筑且土地性质为居住性质，政府明确静安别墅不可作为商业经营所用。
从2010年末开始，静安区多部门联合对静安别墅无证照营业行为进行整治，维持静安别墅的纯住宅性质。
但修缮改造完成后，由于其优越的区位和独特的弄堂风情，吸引不少居民将自家住宅改变为商业经营场所，开起各式带有“小资情调”商铺[4]。
然而，其中除了作为小区商业配套的四五家商户外，其他商户均未取得营业许可证。
但由于一些店铺已赢得了消费者口碑，商户不配合、时有反复，取缔无证商户仍面临重重困难。
按照有关条例，若租赁当事人擅自改动住房的使用性质，将被处以一万至五万元罚金。
静安别墅处于“两难境地”：一方面，其特色独具受到众多白领和年轻人的追捧；另一方面，无营业许可证难以维持经营。
1.2 田子坊：产权不变，自行租赁，保护改造，功能改变模式（1）项目概况田子坊位于上海市泰康路，建于上世纪30年代，总用地面积约为7.1hm2，其核心区“三巷一街”占地2 hm2，建筑面积约3万m2。
其一部分是弄堂工厂群，另一部分是传统的里弄住宅区。
本文重点探讨田子坊里弄住宅区的保护改造。
（2）改造方案田子坊改造采用商住结合模式。
早期政府以创意产业的发展为契机，吸引艺术家在此工作；后随着田子坊发展日益成熟，功能要求也出现分化，对其进行业态升级和整合[5]，带动了休闲产业的发展，最终形成了创意产业集聚区和文化休闲区两大功能片区[6]。
（3）运作主体——居民自发田子坊的改造过程分为三个阶段：1998年之前，主要由政府直接控制和管理；1998～2008年，政府由直接控制转变为引入市场资源，通过市场化运作、政府间接管理和提供政策支持的形式进行间接管理；2008年以后，由政府、居民、企业共同参与管理。
随着田子坊商业规模的扩大，也呈现出了很多自上而下改造中未曾出现的问题，最明显的就是居住功能和新引入的商业功能之间的矛盾。
随着其不断发展壮大和业态的多样化，商家与居民之间的矛盾渐趋激化。
针对这一问题，2008年3月，田子坊管理委员会正式成立，区政府开始作为一个管理者对田子坊的发展进行管理和协调。
管委会的作用主要是对田子坊的日常维护以及里弄空间利用的控制与引导；针对发展中存在的问题，保障尚未出租的居民利益，缓解居民与商家之间的矛盾，同时也促进地区的合理发展。
（4）产权处置——房屋产权不变，功能改变田子坊里弄住宅为公租房，所有权归政府，居民享有使用权和租赁权。
里弄部分住宅“居改非”，土地性质不变，房屋功能改变。
《上海市房屋租赁条例》明确规定：住宅性质的房屋不得改变其居住性质而用作其他用途。
因此，从事商业经营的租客无法办理营业执照。
为解决这个问题，经卢湾区房地局申请，上海市房地局批复同意该区改变居住用途而用于商业经营，且采用“一年一审批”的灵活方式。
同时，政府通过政策和法规，建立对入驻企业的约束。
田子坊管理委员会通过预审、会审、验收环节控制入驻商业的业态。
“居改非”政策的放宽是决定田子坊改造方向的关键和推动田子坊模式走向完善的重要举措。
商业业主的入驻强化了地区的财富效应，扩大了当地税源，进而使政府部门为社区提供优质服务创造了财力条件。
（5）利益分配田子坊居民自行参与改造，利益分配市场完成，形成了企业、居民、政府“三得利”的利益分配格局[7]。
里弄居民通过租赁、转让的方式将房屋转租给商户获得收益；餐饮、零售商户通过商业经营获得利润；政府让予了住改非的土地级差收益，但却实现了集中社会闲散资金替代政府投入巨额成本，解决了旧里保护改造资金问题，同时从商户经营中获得可观的税收。
1.3 建业里：产权改变，政企合作，原样拆改留，住宅开发（1）项目概况建业里位于上海市建国西路，建设于1928～1930年，为徐汇区历史风貌保护区的有机组成。
总占地面积17840m2，总户数254户，原总建筑面积为20524m2。
（2）改造方案建业里保护性修缮工程按照“修旧如旧”的原则[8]，西里建筑具有较高的历史价值，其整体风格和式样，兼有中西文化的特征，采取保护整治，形成62套石库门形式的酒店式公寓；东、中里结构老化，且濒临失效，采取拆除复建，改造为51栋五层洋房；建国西路沿街建设4000m2的商铺；同时进行地下空间开发，在东、中里原有位置增设2层地下室。
保护改造后，该处土地保持原有的使用性质，以居住为主，延续上海里弄居住文化。
（3）运作主体——政企合作1955年10月5日，上海市徐汇区房地局接收管理了建业里。
2003年8月，建业里的千余户居民开始实施有偿搬迁。
2005年1月，建业里居民搬迁完成，项目进入改造方案设计和招标阶段。
2007年3月，由上海衡复置业（徐房集团和徐汇区国资委共同投资）、罗事房地产联合海外著名投资机构波特曼海外、花旗集团投资8亿元共同开发建设的建业里改造工程启动，这是海外基金介入上海历史文化风貌保护区项目的首例。
（4）产权处置方式建业里原居户采取有偿搬迁方式由开发企业进行回购，再完全恢复原样重建，但产品性质重新进行了定位和调整，实行经营性房地产运营。
项目石库门洋房定位为别墅型私家府邸，共有7种户型，其中最小面积（含地上与地下）269m2，最大面积为578m2。
据调查，该项目售价约为13万元/m2，共51栋。
以3000万元一套计算，总销售额将超过15亿元。
除了可供销售的住宅，建业里还规划有总建筑面积3.7万m2的酒店式公寓。
开发过程中保留了原有土地住宅性质、原有容积率和原有建筑风貌，同时又充分显化和提高了原有建筑的市场价值。
其突破了经营性住宅必须招拍挂的规定[9]，鼓励社会资金参与需要巨量资金的改造开发，是一种值得推荐的模式。
1.4 179街坊：产权改变，市场主导，成片拆改留，居改非开发本案例分析总结黄浦区“南京东路179号街坊成片保护改建工程”实施过程中，地块上部分建筑拆除重建立项申请遇到的问题和经验，为成片旧区里弄“拆、改、留”改造项目行政审批管理程序设计提供借鉴。
（1）项目概况上海市黄浦区179街坊位于南京东路，处于外滩历史风貌保护区核心范围内，整个街坊由6个地块组成，总占地面积10960m2，原用地性质为公共设施用地。
（2）改造方案项目保护改建实施方案为：按照已批复的详细规划和保护整治的需要[10]，对试点范围内的建筑实施“拆、改、留”改造方案，即部分功能改变和部分拆建。