第四讲 建设用地节约集约利用

• （四）因国家政策要求，需对约定的规划和建设条件进行修改， 致使土地使用者动工开发延迟出停止动工的，但因土地使用者 违法行为导致的除外；
• （六）因政府、政府有关部门其他行为，致使土地使用者动工开 发延迟的。
• （七） 因不可抗力、司法查封、诉讼、仲裁或者军事管制、文物 保护等原因
• 级差地租：利用较好生产条件土地的超额利 润。
– 级差地租I：由于土地的肥沃程度和土地位置的不 同而产生的地租。
– 级差地租II：由于在同一块土地上连续投入等量资 本所产生的生产率差别而形成的。
• 绝对地租：
– 指由于土地私有权的存在，租种任何土地都必须缴 纳的地租。
• 垄断地租:
– 垄断地租不是任何土地都能产生的，它只产生于具 有某种独特自然条件的土地。如生产某种稀有金属 的矿山地段，某些旅游胜地的建筑地段，经营者都 能依据其特有条件确定垄断价格，获得超额利润。 这类独特土地上的超额利润，也会转为垄断地租。
（3）规模经济理论
• 规模经济是指：由于产出水平的扩大而 引起的在长期内产品平均成本的降低， 又称长期收益递增。
• 原因：
– 由于机械、设备、管理等要素具有整理性和 不可分割性。
– 任何经济活动都只有在其规模达到或超过某 一个限度后，方能进行或值得进行。
（4）可持续发展理论
• 土地作为一种数量有限、不可替代、位置固定的特殊 资源，在开发利用中，应在满足当代发展的需求下， 以不损害下一代的需求作为前提遵守可持续发展理论 的空间规则、时间规则和伦理规则，以可持续发展的 系统观和效益观来制定土地资源开发利用的策略和方 针，以生态环境的可持续性为基础，经济可持续性为 条件，社会可持续性为目的来指导土地资源的科学开 发利用和保护。
• 土地集约利用，不仅可以提高土地的使用效率，同时 还可以减缓城市外延扩展的速度，从而节约宝贵的土 地资源尤其是耕地资源。土地集约利用还有利于土地 可持续利用，因为现在少用一分地，就意味着子孙后 代多获得一分可供发展的用地空间。
3 建设用地集约利用评价体系
建设用地节约集约利用评价的技术体系
3 建设用地集约利用评价体系
② 绝对地租促使土地集约利用。由于绝对地租的存在，迫使土地使用者减少 土地的租用数量至最低，并且在己租用的土地上追加投资，以尽可能的提 高土地产出率。这在客观上有利于节约土地资源，促进土地集约利用，从 而达到经济效益最大化。
③ “最高租金原则”促使土地利用结构优化。不同产业，由于生产过程的特殊 性，对土地位置的要求、竞租能力都不同。一般商业企业的竞租能力最 强，其次是工业企业，居住用地更次。当在完全竞争条件下，受地租影 响，商业用地将向市中心集聚，工业用地和居住用地向市郊迁移，最终促 使土地利用结构与布局得到优化。
集约用地
• 集约用地的概念最早来自农业生产经营过程，与 粗放经营、广种薄收相对应，指的是集约经营、 精耕细作。
• 城市土地集约利用是指在一定面积的城市土地 上，通过增加投入来提高产出效益的土地利用方 式，其集约利用水平是动态的，是随着经济发展 而不断提高的。
• 建设用地节约集约利用是指通过降低建设用地消 耗、增加对土地的投入，不断提高土地利用效率 和经济效益的一种开发经营模式。
– （2）未动工开发建设，土地闲置满2年的，由县级以上地 方国土资源主管部门按照《土地管理法》第37条和《城市房 地产管理法》第26条的规定，报经有批准权的人民政府批准 后，向土地使用者下达《收回国有建设用地使用权决定 书》，无偿收回土地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时 抄送相关土地抵押权人。
万科地王被政府收回 不做公共绿地
• （一）国有建设用地有偿使用合同或者划拨决 定书未约定、规定动工开发建设日期，自国有 建设用地有偿使用合同生效或者划拨决定书核 发之日起满1年未动工开发建设的；
• （二）已动工开发建设但开发建设面积占应动 工开发建设总面积不足1/3或者已投资额占总 投资额不足25%，且未经原批准用地的人民政 府批准，中止开发建设连续满1年的；
(1)、土地肥沃度差异
=所耗资本+平均利润
(2)、土地位置差异
=资本总支出+平均利润
级差地租II的形成
（1）地租理论的意义
① 级差地租促使区域内土地集约利用水平的总体提升。级差地租不仅存在于 同一城市的不同区位上，也存在于不同规模的城市之间，大城市的级差地 租在总体上要高于小城市。因此，大城市通过昂贵的地价，限制占地过 大，生产效率低的企业在大城市中进一步发展，而聚集占地少，效益高的 第三产业到大城市中，使其土地集约利用水平得到提高。同理，由于小城 市地租相对较低，将吸引在大城市难以生存的企业，这将促进小城市的发 展和土地利用水平的提高。因此级差地租将促使区域内土地集约利用水平 的总体提升。
• 一句话表达：以最小的土地成本，最大限度地满 足社会经济发展和环境建设的需要。
（2）建设用地集约利用的影响因素
① 城市经济发展水平 ② 城市人口密度 ③ 城市土地资源供给量：土地资源的稀缺程度是土地
集约利用的最直接的资源约束因素 ④ 土地利用结构：土地利用结构与产业结构的关系 ⑤ 土地的用途和区位 ⑥ 土地价格 ⑦ 科学技术因素 ⑧ 政策和制度因素
② 人均占地有潜力可挖（广东省人均城镇工矿用 地118平方米，广州市99平方米，深圳市78平 方米）
③ 城市空闲地和地下空间有潜力可挖 ④ 小城镇用地有潜力可挖
2 集约用地的理论基础
• （1）地租理论 • （2）土地报酬递减理论 • （3）规模经济理论 • （4）可持续发展理论
（1）地租理论
级差地租、绝对地租和垄断地租
• （2）城市用地状况评价。
– 内容：是针对现状城市建设用地，通过划分居住、 工业、商业、教育等功能区类型，对各类功能区分 别评价其土地集约利用程度，确定属于过度利用、 集约利用、中度利用和低度利用的类型。
– 目的：为各城市全面掌握自身建设用地集约利用状 况、科学管理和合理利用建设用地、制订土地利用 规划、计划及相关规划提供参考。
– 分类（8类）：商服用地、工矿仓储用地、住宅 用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用 地、水利设施用地、城镇村及工矿用地、特殊 用地。
1 概念认识
• （2）节约与集约用地
–节约用地 –集约用地
节约用地
• 节约用地是通过政策、措施或技术手 段，减少社会经济发展对土地造成不可 逆的消耗，换言之，在不降低用地效率 的前提，各项建设都要节省用地，尤其 是尽量不占或少占耕地，主要针对“增 量”用地而言。
（1）区域用地状况评价 （2）城市用地状况评价
（3）用地潜力测算
• （1）区域用地状况评价。
– 内容：是以行政区范围内的全部建设用地作为评价 对象，在特定时间点或特定时间段内，通过对相同 或相近类型的区域建设用地利用现实状况进行评价 和比较，揭示其节约集约利用总体状况及差异。
– 目的：全面掌握区域建设用地节约集约利用的总体 状况，为国家和各级政府制定土地政策、调控措施 和政府考核提供依据，其工作宜自上而下分层次逐 级开展。
• （一）因政府调整城乡规划，造成土地使用者不能按国有建设用地 有偿合同和划拨决定书约定的用途、规划和建设条件开发的；
• （二）因政府未按国有建设用地有偿使用合同和划拨决定书约定 的期限、条件将出让宗地交付给受让人，致使项目不具备动工开发 建设条件的；
• （三）因政府供应土地存在权利不清，致使土地使用者无法动工 开发建设的；
• （三）法律、行政法规规定的其他情形。
3、闲置土地处置方案 延期动工原因？
未能就处置方式达成一致的
• （1）延长动工开发建设期限。签订补充协议，重新按规定约 定动工、竣工期限和违约责任。延长动工期限最长不得超过1年；
• （2）改变土地用途。按新用途重新办理相关用地手续，并按 新用途核算、收缴或者退还土地价款。改变用途后的土地利用必 须符合土地利用总体规划和城乡规划；
• (3)从土地利用的全过程来看，土地报酬递减规律是在正常情况下，随 着单位土地面积上生产要素的追加投入，先是递增后趋向递减。在递 减阶段，如果出现科学技术或社会制度的重大变革，使土地利用在生 产资源重新组合后进一步趋于合理，则会转向递增;在管理水平和技术 水平稳定下来后，将会再度趋于递减。因此，提高社会经济技术水 平，将能相应地提高土地集约利用程度。在确定建设用地集约利用评 价标准时，应随着社会经济技术条件的变化，对评价标准成果进行更 新。
4、依法收回的闲置土地处理方式：
• （1）依据国家土地供应政策，确定新的土 地使用者开发利用；
• （2）纳入政府土地储备； • （3）对耕作条件未被破坏且近期无法安排
建设项目的，由县级以上地方国土资源主管部 门委托有关单位组织恢复耕种。 •
（4）土地集约利用的潜力来源
① 调整城市用地布局，提高土地产出率有潜力可 挖（例如减少工业用地，进行腾笼换鸟）
2007年3月，万科以4.6亿元的价格取得，拟建约56层、200米高的超高 层商住楼，建筑面积达58624平方米，容积率高达7.754。
规划方案：新建孙中山纪念馆，是与大元帅旧址相匹配的综合性展览馆， 按照国家级专题性博物馆的标准进行建设，建筑容积率为1.50、建筑密度为 30%，绿地率为40%。
延期动工原因：
（3）建设用地利用问题
① 建设用地扩张较快，土地利用率低 ② 建设用地利用结构不合理，闲置现象严
重。 ③ 建设用地集约利用研究愈加完善，但仍有
不足之处
闲置土地
视频：闲置土地处置 /v-df953f08-307b-11e1-89a1001e0bd5b3ca.html
未能就处置方式达成一致的
• 县级以上地方国土资源主管部门与土地使用者协商未 能就处置方式达成一致的，按照下列方式处理：
– （1）土地闲置满1年的，由县级以上地方国土资源主管部门 报经本级人民政府批准后，向土地使用者下达《征缴土地闲 置费决定书》，按土地出让或者划拨土地价款的20%征缴土 地闲置费；