深圳物业管理启示录

深圳物业管理启示录

深圳物业管理启示录作者：佚名

时间：2008-9-21

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深圳物业管理赞弹

从1981年深圳市第一家物业管理公司成立到今天,深圳物业管理经过21年实践和探索,已经拥有上千个管理机构,15万从业人员,年产值高达45亿元,其发展历史为深圳带来了如诗如画的生活环境,极大地改善了市民的生活质量。

和全国大中城市比,深圳物业管理覆盖面最广,特区内占95%,特区外也已突破55%;范围涉及17大类,包括多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府机关办公楼、部队营房、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街、农民房等。总之,凡有楼房的地方,都有物业管理。

城建城管之“灵丹妙药”

深圳市物业管理办公室主任刘新云接受记者采访时,扳着手指一口气列举了物业管理带给深圳的数不完的可喜变化:物业管理推动了深圳城市建设的发展,促进了园林式、花园式城市的建设进程;物业管理和安全文明小区建设有效抑制了治安事件和刑事案件的发生;物业管理大大减少了消防隐患,凡物业管理的范围,极少发生重大火灾事故;物业管理使物业保值增值,促进了经济发展;物业管理提供的维修服务,有效延长了物业寿命,如近年开展的屋顶美化绿化和沿街外观的整治翻新,既美化了环境,又使物业焕然一新;物业管理为千千万万业主和住户创造了安全、舒适、文明、和谐的工作和生活环境;物业管理部门组织社区业主、住户开展形式多样的文娱体育活动,使住户之间关系融洽了,距离拉近了,建立起和睦相处的邻里关系;莲花二村、莲花北村、梅林一村成为旅游参观的景点,曾多次接待党和国家领导人和外国元首的视察;物业管理还使居民改变了消费观念,懂得了维护自己的权益,知道了花钱买服务这一市场经济的理念。

短短21年,深圳的物业管理蓬勃发展,获得全国物业管理最高荣誉称号的物业项目最多,对全国影响最大。去年国家批准的全国40家物业管理一级资质企业,深圳18家,占全国总数的45%;深圳有153个小区获建设部优秀小区、示范小区称

号;一批在全国有影响的名牌企业,如万科、深业、金地、万厦、华侨城、中航、中海、鹏基等,成为行业的佼佼者;30多家公司在全国30个多个城市接管了物业。

深圳物业管理的政策法规较为完善,已初步形成体系,为物业管理企业保驾护航。如《住宅区物业管理条例》、《物业管理行业管理办法》、《物业管理资质证书管理规定》、《物业管理服务收费指导标准》、《优秀住宅区、优秀大厦、优秀工业区考评标准》、《房屋本体维修基金管理规定》、《物业管理合同示范文本》、《业主公约示范文本》、《老住宅区整治改造实施办法》等等。这些政策法规的出台,奠定了物业管理行业在社会中的地位,维护了物业管理企业权益,促进了行业的发展,既保护了业主利益,又规范了物业管理企业和业主的行为。

新鲜经验层出不穷

“1拖N”管理新模式——中海物业创立的管理架构,弥补了过去“小而全”的不足,即确定一个资深的区域管理中心,由

它对周边N个小区管理处实行“4统4分的管理运作”。这种模式使管理服务规范化,管理和维修人员配比降低22%,提高了专业设备的使用率,使新小区的开办费平均减少两成以上。

深圳物业管理启示录作者：佚名

时间：2008-9-21

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ISo9000质量体系——深圳市已有上百家物业管理公司获得ISo9002或ISo14000国际质量体系认证。

智能化、信息化——通过追逐前沿科技来重点发展如电梯等共用设备的维修和调试,智能化设施的设计与施工,物业管理软件开发等项目,促使物业管理的关键环节由简单维护型、劳动密集型向改进维护型、知识密集型转变,保证了物业管理的科技实力始终与市场楼宇建设的科技发展同步,在服务市场和市场竞争中先声夺人。

集约管理、增质降价——深圳物业管理的发展主流。它符合

当前物业管理国际潮流,有效地解决了管理成本高、收费低、企业难以维持的困难。据测算当企业面积超过100万平方米后,每增加50万平方米,总体管理成本可下降10%以上。

专业化管理——深圳市已出现专业型的清洁公司、保洁公司、电梯公司。小区的物管部门针对不同的服务项目,将小区的具体服务分包给专业公司,所支付的开销远远少于专门养一支庞大的物业管理队伍。这些公司专业性强,服务质量好,物业管理公司对一个小区的管理只需要一两个通过严格考试选出的高级主管人员便可满足要求。

个性化服务——根据不同的住户类型提供不同的服务,体现物业管理“以人为本”的宗旨。

无人化管理——1999年由万科物业倡导,是深圳物业管理的亮点。如景田城市花园基本看不见管理人员,但业主所需的各种服务却可随时提供,如开门、停车、浇花、收费等。此外,无人售货、自动取款、网上购物等与人打资金交道的窗口行业正朝智能化方向发展。小区管理由劳动密集型向科技

型转变。

氛围管理——在住宅区内,注重营造出温馨、和谐的环境氛围,传播文明、现代的生活方式,感染、教育和约束在此氛围中生活的业主。由中海物业首先实践的这个模式迅速被许多住宅区接受并改进,给深圳住宅区增添了传统与现代相结合的文化魅力。

一卡制——业主在小区内发生的所有费用,包括水、电、有线电视、电话、物业管理费、特别服务费及维修费用等,都可以通过一张卡全部解决。

打分制——通过一个衡量物业管理各环节的打分表,让物业公司洞察工作各环节的不足之处,同时让业主了解物业公司的工作业绩。这种管理制度透明公平,特别是数字化的考核,体现了管理的科学化。

管理报告制——业主和住户缴交的管理费用在什么地方,所

花的钱值不值?1999年3月万科物业推出这一制度,每季度向业主汇报管理费的花销情况。

小区会所——新社区成功的标志。把住户吸引到会所里来,视会所为第二客厅,同时利用会所展开多种多样的社区文化、体育、娱乐活动,是新型物业管理公司追求的方向。

深圳的物业管理经验被全国许多城市所借鉴。随着改革的深入,经济的发展,科技的进步,观念的更新,意识的提高,人们对物业管理的要求日趋苛刻。如何适应形势,把物业管理推上新的历史台阶,创造更加灿烂的明天,这是我们面临的重大课题。

受深圳物业管理行业蓬勃发展的影响,九十年代初开始,全国绝大部分城市先后引进和推广了物业管理新体制。如今,全国物业管理的覆盖面已占物业总量的30%,经济发达城市已达50%。作为中国物业管理的发源地,深圳一直是全国的旗帜。但种种迹象表明,物业管理覆盖面高达95%的深圳,业主和住户对物业管理的投诉却越来越多,丝毫不给“旗帜”留