房地产强排方案设计培训课件

闵行区中心
用地现状 分析
用地区位分析：对用地的地理位置，据地标方位（如市中心、高速公路口）等的距离的分析
用地价值 分析
02 强排包括什么&周边情况分析+产品分析
周边情况分析
上海松江北场项目
用地区位 分析
用地现状 分析
用地区位分析：对用地的地理位置，据地标方位（如市中心、高速公路口）等的距离的分析
商业比 总户数 地下建筑面积
其中 停车位
其中
经济技术指标
住宅建筑面积 底商建筑面积 LOFT建筑面积 配套建筑面积
人防地下室 非人防地下室 住宅（05.） 商业（100㎡/个）
518320. ㎡ 3.0
1545357. ㎡ 1188103. ㎡
249722. ㎡ 101612. ㎡
6622. ㎡ 226.% 12,42 230,39 ㎡ 75,90 ㎡ 154,49 ㎡
用地强度 强迫 一般来讲，强排方案的主要目的是为了测算项目成本及利润率，而非设计理念等。 强排的理念是一直在变的。
02 强排包括什么
● 周边情况分析+产品分析 ● 总平面图+日照 ● 指标
02 强排包括什么&周边情况分析+产品分析
周边情况分析 产品分析
用地区位分析
对用地的地理位置，据地标方位（如市中心、高速公路口）等的 距离的分析
建筑面积
63,830 14,850 82,227 14,993 18,667 22,680 12,540 229,787 31,496
可售面积
63,192 14,702 81,405 14,843 18,480 22,453 12,415 227,489 31,181
0
0
产品比例
平均每户面 积
28%
入
不
单
03 强排怎么做
沈阳万科铁西蓝山
02 强排包括什么&总平面图+日照分析+指标
指标
总占地面积 建筑物占地面积
104600
m2
41885
m2
计容积率面积
道路用地合计 0
绿化用地合计 0
262,458
m2
沥青路面车行道
重要公共绿地
产品构成
占地面积
73+76+86 135+135多层
90+90+90+105 90+90 住宅 96+78 135+135多层 110+110多层
02 强排包括什么&周边情况分析+产品分析
通过前期分析应得出以下结论：
产品类型 商铺定位 产品分布原则 园区出入口位置 园区景观设计原则
02 强排包括什么
● 周边情况分析+产品分析 ● 总平面图+日照分析 ● 指标
02 强排包括什么&总平面图+日照分析+指标
总平面图
沈阳万科铁西蓝山
总用地面积 容积率 计容建筑面积
327,901
0
成
本
全
部
摊
可
售
部
分
独保留 成本
成本全部摊入可售部分，不单独保留成本 成本核算说 明 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
可售面积
只分摊主体建安成本，或保留定额成本
根据是否可售及收入配比原则自行确定
0
根据是否可售及收入配比原则自行确定
0
不单独留成本
258,670
用地现状分析
对周边环境、道路、交通、配套，以及土地本身控规分析
用地价值分析
对土地按照资源分布价值进行分类
周边竞品分析
对具有地区适应性的产品及户型类型进行分析
02 强排包括什么&周边情况分析+产品分析
周边情况分析
虹桥机场2号航 站楼虹桥火车站
上海松江北场项目
徐家汇
用地区位 分析
九亭镇
七宝镇
松江北场一号 地块
用地价值分析：对土地按照资源分布价值进行分类
用地现状 分析
用地价值 分析
02 强排包括什么&周边情况分析+产品分析
产品分析–周边竞品分析
一梯二户 一梯三户 一梯四户 一梯五户 一梯六户
其他
万科金色 名郡
绿地海顿 公馆
绿城玉兰 公寓
绿城百合 公寓
碧水源
滨湖品阁
合肥万科金色名郡
意向产品分析：对具有地区适应性的产品及户型类型进行分析
住宅小计 商业
写字楼（产品 信息 详见批注
公寓
容积率
#DIV/0!
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#DIV/0!
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0
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公共配套建筑 小学
物业用房 社区 市政公用 公厕
地下车位(人防 地下车位(非人 防 停车
#DIV/0!
车位数 515 1,372
79
6%
135
36%
95
7%
91
8%
89
10%
135
5%
110
95%
105
需分摊所有八大类费用
单元数
7 11 9 8 2 14 10 61
层数 户数
19
813
5
110
24
864
8
164
26
210
6
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
168
6
114
2,443
分摊本身主体建造成本
785 391 0 建筑面积 19,579
46,648
不计面积
970 地下 621 地下 39 地上 310
产品 功能性两房 舒适性两房 功能性三房 舒适性三房
合计
面积段 75~85 86~95 96~105 140
套数
占比
179
144.%
614
494.%
314
253.%
135
109.%
1242
1000.%
02 强排包括什么&总平面图+日照分析+指标
日照分析
用地价值 分析
02 强排包括什么&周边情况分析+产品分析
周边情况分析
用地现状分析：对道路、交通、周边环境、配套，以及土地本身控规分析
上海松江北场项目 用地区位 分析
用地现状 分析
用地价值 分析
02 强排包括什么&周边情况分析+产品分析
周边情况分析
上海松江北场项目
用地区位 分析
外部影响（不利）因素：高压线影响、南侧厂房影响、经济适用房影响、其他项目影响 外部改善（有利）因素：绿化带改善居住品质 地块价值排序：地块4>地块1>地块3
强排方案设计培训课件（入门版）
目录
CONTENTS
1. 强排的概念 2. 强排包括什么 3. 强排怎么做 4. 强排的常见错误
01 强排的概念
● 定义
01 强排的概念&定义
强 建筑设计中所指的强排方案就是根据地块的规划指标排布建筑的基本方案， 排定义： 按照建筑强制性规范尽可能布置建筑轮廓。
地上车位 小计
合计
208 2,095
建筑用地面积 建筑密度
104600
m2
40.04%
总建筑面积 绿地 率
不计容积率 建 容 积 率 筑面积 砼路面车行道
2.509 硬质铺装车行道
2.509
商业比
硬质铺装广场
组团宅间绿化
底层私家花园
体育(游乐)设施占地
沈阳万科铁西蓝山
327,901
m2
40%
12.00% 硬质铺装人行道 水景占地面积