区位对房地产的影响

区位对房价的影响

一个地区房地产的价格是由众多因素交互影响而形成的，是房地产所在地区的自然、经济、社会、行政等因素综合影响的结果。区位因素对房地产价格影响尤深。但是一直以来，人们对房价的一般因素关注较多，而忽略了区位因素。

区位是指一事物与其他事物之间的空间位置关系，可分为自然区位、经济及社会性文化区位等。一般来说房屋因其在市场上的价格也有差别，并且由于决定区位的的条件在民展变化着，房价也会随区位的变化而改变。

房地产因利用方式的不同，分成不同种类的。住宅区主要讲求便利舒适，工业区主要重视运输条件等。把握影响房地产价格水平基本的影响因素，从而可以准确地评估或预测房地产价格。可见对影响房价的区位因素进行分析，有实际的意义。

我国房地产业界逐步开始了这方面的探索。北京大视野社会性经济调查有限公司房地产待业研究咨询部曾对房地产的住宅市场做一项调查。调查结果显示，68.5℅购房者将交通配套放在了首位,同时也有18.2℅的购房乾认为交通配套是居住区域比较重要的配套设施.除此之外，购房者对医务配套、教育文化配套和商业配套的关注程度也较高，所占的比例分别为51.7℅、45.3℅、36.9℅。

但是，对其他配套如自然景观、园林景观、娱乐配套、商务配套的关注程度并不很高，这表明，在有限的经济支出条件下，购房者会对重要的配套设施多投入，不重要的配套设施少投入或者不投入。

下面将重点讨论分析对居住类房地产发挥主要影响的区位因素。

交通条件与房价的关系

社会是因为信息、物流、能源和人员的流动而存在，交通条件是衡量地理位置好坏的重要指标，是影响区位因素的主要方面。北京师范大学土地研究中心蒋立红、张洁2004年所作的“居民购房意向调查”也显示，70.8℅的居民将“交通便捷”作为继“住房价格”后列第二位考虑的因素。交通方便，是经济资源和社会才文资源易于汇聚之处，能刺激服务业和商业的发展，会吸引大量置业人口，强化该地区社会性经济文化发展的活力，促进房地产价值的提升。

1．距离市中心的距离（主要是指时间距离）对房价的影响

城市对居住者引力最大之处，来源于城市功能最集中和完善的城市中心（有的城市只有一个中心，有的城市有多个中心）一般来说，在距离市中心的等距的同心圆上的不同的房地产，有大致相当的价格水平。距城市中心的距离可以用窨距离度量，也可用到达的时间来度量。通常到市中心的距离越短、交能设施越完善，居民对其综合评价就会越高，因此房地产价值也会越高。北京的情况，就明显地表现出了这一特征，不守在实际情况中，因自然条件和社会性发展及历史文化等影响，不会再现出标准同心圆。据统计，徐州市二环以内的普通商品房价格一般在每平方米8000—12000元左右，但是北二环、三环之间是每平方米7000元左右，但是北三环、东三环、西三环的房价在每平方米7500——8000元基础；四环以内是每平方米6000——7000元，北四环不低于每平方米6500元；四环之外也在此500元以上。

2．对外交通条件对房价的影响

交通条件的完善，可以带动相关区域的发展，有利于区域的升值，从非凡带动房地产产业的蓬勃发展。以北京的“第五商圈”核心区木樨园为例：在城市间公路方面；在主要干线方面，包括京沪、京九、京原、丰沙和京秦、京承、京包；在航空运输方面，有南苑机场，47条航线通往26个大城市。正是这些有利的对外交通条件，吸引了一批“嗅觉敏感”的开发商进驻这一区域，住宅的开始和商圈的日渐形成，提升的这一地域房价。

基础设施配套与房价的关系

完善的、现代化程度较高的基础设施为居民的生活带来方便，房地产的价值自然提高。

1．生活保障设施对房价的影响

基础设施包括供水、供电、供热、燃气和排水等，另外还有生活垃圾的处理能力。基础设施配套完善的过程就是房地产的升值过程。房地产所在的区位如果靠近水源丰富的地区或者能与城市大的供水管网连接，

就高，房价自然容易上扬。

随着人们对外交往和联系的日益广泛和深入，邮政和通讯等设施也日益受到置业者的关注。邮政和通讯设施完善成为吸引商业、服务业和居民的重要因素。

2．文体设施对房价的影响

文体设施包括文化教育、医疗卫生、体育娱乐等基础设施的配套。调查中购房者对医务配套、教育文化配套的关注程序分别为51.7℅和45.3℅.

(1) 教育对房价的影响

教育环境对房地产有着积极的推动作用,可以间接拉动房产有着积极的推动作用,可以间接拉动房地产产业的步伐,深圳特区报地产部和“搜房网”联合进行了一次“教育地产网上调查”活动,一周内有634人参与调查.结果表明,有73.2℅的人希望小区或附近有一个配套的名校;15.8℅的人将学校视为买房子的决定因素.对发展商来说,在楼盘硬件越来越同质化的今天,教育概念成了楼盘的一个卖点,有助于销售.教育设施的配套好或者临近知名学校,不仅增加了房地产的人文色彩,还大大提高了房地产的附加值,使得房地产的价格提高。

(2) 医疗卫生设施对房价的影响

小区有完善的医疗设施或者临按时完成大型的医院,方便人们就医,会抬升房价.例如北京昌平立水桥地区,医疗设施非常欠缺,所以目前此地的房价较低..如果在社区建立二级或二级以下的医院,人们的就医条件得到改善,房价自然会有较大的增值.相反,万柳及其周边地区在医疗配套设施方面因为拥有海演医院、西苑中医院、四季青医院等，成为了中关村人理想的安居之所，成为北京的高价位住宅区。

（3）体育娱乐设施对房价的影响

临近大型文化体育设施对房地产的品质有提升的作用。随着人们生活水平的提高，对于运动、健身、休闲的要求越来越高，因此小区临近或配套必要的体育设施，对提升房地产的品质是非常有帮助的。复合地产的另外一个成功模式，是体育与地产的结合。

但是体育设施的建设必须考虑适当的规模。规模要与稳定的消费群体的数量相匹配，才能保证可持续发展。因此水社区可以考虑大规模，小社区就不能搞大规模。而且，无论大小，有条件的，要考虑与社会资源的整合。

地区的繁华程度与房价的关系

商业的繁华程度是反映社会财富聚集度和社会信息、物资与人员聚集程度，反映城市功能的秣指标。如果商业的聚集程度高和服务项目齐全的话，对顾客的吸引力就大，带来的收益和利润也高，所以距离城市商业中心越近的房地产，价格越高；另外，高档公寓、写字楼向商业中心区域集中之后，对整个城市的功能布局都有好处，而且形成相对集中的效应，对促进这个区域的房地产发展，增进它的吸引力都有很大的作用。

环境与房价的关系

环境因素可引起房地产开发成本的上涨，造成房地产价格上升；同时，由于需求扩大及收入增加使人们对于环境因素日益重视，人们对于高品质住宅较高价格的接受程度也随之上升。因此上这两种作用力的相互影响下，高价格、高品质住宅与环境质量呈现正相关关系。

1．社会环境

社会环境主要反映在房地产周围的社会治安程序、主要聚居群体、日常社会性交流以及各种文化娱乐活动等方面。任何阶层的居民都倾向于选择靠近市政、周边居民素质较高、社会治安良好的住宅区，因此这类地区的房价会有所增涨。

社会治安程度也是一个重要因素。有着良好的防卫设施的房地产项目，使居民享受到归属感，价格自然高。居民的社属性对房地产价格也有影响。居民在购房时尽量选择接按时完成相同社会群体的住宅区。高收入职业群体多居住位条件较好的住宅区，所以这点区域的房地产价格比较高，反过来这样的社会聚居又提升了房地产的区位价值，进而提升了房地产的区位价值，进而提升房地产的价值。

2．环境污染