关于商品房交付使用的法律指引

关于商品房交付使用的法律指引

受香港房地产的影响,公司在交付商品房时长期沿用了“入伙”或“入住”的概念，这既无法律依据，也容易令客户发生误解，从而混淆买卖双方的法律责任。

“入伙/入住”是从买受人的行为出发来表述的,如果买受人不领钥匙,不签收有关文件,他就认为自己没有“入伙/入住”。不但他这样认为,一些行政、司法机关也会这样认为，由此产生的延迟交付商品房的责任也就落在了出卖人的身上。这是一个很大的误区。

商品房交付使用,法律规定出卖人的义务为：1、经竣工验收合格；２、按约定的时间交付；

3、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。在买卖合同中，一般还会有交付时由出卖人书面通知买受人的约定。有些城市,规定了新建住宅应取得《商品房准许使用证》（天津)或《住宅交付使用许可证》(上海)，方可交付使用。这些，就是出卖人交付商品房时所应当履行的全部义务。也就是说，出卖人履行了这些义务,就完成了自己的交付行为。

而买受人接到交付通知后,有依照合同约定及时受领的义务,否则，依法应当承担房屋损毁、灭失的风险;给出卖人造成损失的,还应当赔偿。

常见的情况是,买受人以质量上的瑕疵，拒绝收房，以此作为谈判的筹码。这无论是依照法律还是依照合同，都不能够成立。即使买受人认为房屋质量存在严重瑕疵,法律上也不允许拒绝受领。《合同法》第一百四十八条虽然有“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”的规定,但商品房作为一种特殊的标的物,是否“不符合质量要求”，在已经验收合格的情况下,显然不能凭买受人主观判断。因此，国务院的《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条对此作了特别规定。根据特别法优于普通法的原则,在商品房交付中的质量异议问题上,应当适用《条例》的原则,即:“商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”可见，对质量的异议，只能“在交付使用后”依法处理，而不能成为交付使用的障碍。

实践中买受人还有以周边环境、配套设施与约定不符等各种理由拒绝受领的，这些理由在法律上都没有依据,如果双方在合同中没有特别约定，应视为无正当理由的拒绝受领。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定:

“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

这条解释的第一款明确了商品房的交付以转移占有为标志,而不是以变更登记为标志；第二款则明确了无正当理由，买受人拒绝受领的后果。所谓正当理由,一是来自法律规定，二是来自合同约定。除此之外，买受人主张的任何理由都不是正当理由。

为了完善公司的商品房交付环节，减少客户因误解而产生的纠纷，各公司应当立即完善有关交付的工作流程，建立完整的《商品房交付使用通知书》制度。为此，作出如下指引:

一、在交付环节上，停止使用“入伙／入住”的概念。在合同、补充协议、给客户的各种通知、广告宣传资料、销售现场的口头介绍中，不再使用“入伙/入住”,代之以“商品房交付使用”。

二、以《商品房交付使用通知书》（附件1）代替《入伙/入住通知书》。

三、为防止书面通知买受人时的遗漏或事后难以证明，应当在买卖合同的补充协议中关于交付问题的条款中约定：“买受人未接到《商品房交付使用通知书》的,以合同约定的交付日期为交付使用的时间。”(集团《商品房买卖合同补充条款指引》中与此不一致的,以此为准。)

四、在买卖合同补充协议中约定:“出卖人已按法律和合同履行交付使用义务，买受人无合法理由拒绝受领的,商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自此由买受人承担。”(集团《商品房买卖合同补充条款指引》中与此不一致的,以此为准。)

五、制作《商品房交付异议记录单》(附件2)。建设部制定的标准合同第十一条中有：“商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。”对于使用此文本的公司来说，“双方验收交接”和“签署房屋交接单”就成了合同约定的义务，应当有相应的程序和文件记载。有的城市规定了统一格式的《房屋交接单》作为合同的附件，但这种《交接单》只适用于顺利交接的情况,一旦客户提出异议，《交接单》就无法签署,按照主合同第十一条，似乎就不算完成了交付。鉴于此，建议再制作一个《商品房交付异议记录单》,用以记录客户的拒收理由和要求，以便在日后的争议中证明延迟交付的责任在对方。

在没有规定统一格式，或者允许当事人自行制作《房屋交接单》的地方,建议采用《商品房交接验收记录单》(附件３）的格式。它有三个作用：一是双方交接的证明;二是买受人提出质

量瑕疵的记录;三是买受人拒绝受领的证据。此单由我方人员陪同买受人验房时填写，对买受人提出的质量瑕疵进行详细登记,请其确认无误后签名。此处要注意两点：一是签署人必须是买房人，不能由其他人代签；二是对买受人提出的质量瑕疵只客观记录,而不作确认，以免构成不当承诺。

买受人在交付现场以任何理由拒绝办理手续时,不要与之争辩，仍用《商品房交接验收记录单》将其拒绝受领的理由记录下来（也可以请其自己书写）,请其签字,并告知公司将在多长时间内给他答复。

《商品房交接验收记录单》最好采用无碳复写的三联式,客户、地产、物业各存一份。

六、在约定答复的时间内选择下列方式向拒绝受领的客户发出《商品房交付使用催告函》(附件4）:

1、直接送达本人,请其签收回执;

２、按合同所留地址发特快专递，在《国内特快专递邮件详情单》“内件品名”栏中注明“商品房交付使用催告函”；

3、电话催告，录音保存（在本人拒绝签收催告函情况下）。

七、建立该项目“交付遗留问题专档”，将以上书面或录音证据集中妥善保管,并指定专责小组负责继续跟踪,视不同情形，采取协商或者诉讼方式解决。

附件1《商品房交付使用通知书》

附件2《商品房交付异议记录单》

附件３《商品房交接验收记录单》

附件4《商品房交付使用催告函》

附件5 有关交付问题的法律条文

ＸXX企业股份有限公司

审计法务部

ＸＸＸX年XX月XX日