东城区在推进老城风貌保护与发展中直管公房修缮的思考与实践

东城区在推进老城风貌保护与发展中直管公房修缮的思考与实践摘要：由于北京历史文化街区的面积、主导功能、发展情况与实施特点各不相同，因此本次思考讨论的方向主要是传统风貌保护与实施中的对接，强调针对直管公房特点，分别从实施经验、发展历程、政策规范、技术参考、社会环境等多途径探索保护规划实施方法。

除对文化遗产保护和居民生活改善的基本情况进行探讨外，针对实施模式多样的特点，重点对实施模式与效果、实施机制及产权问题等方面进行了研究。

本次讨论立足从更大范围和高度统一思考，利用工作中搭建的社会多方参与的工作组织平台。

通过与政府相关部门、街道社区基层人员、直管公房居民代表、各专业专家等进行访谈与座谈，广泛凝结社会共识，反思落实保护规划与多年实际操作中的经验得失，为日后更好的履行保护古城风貌的责任提供理论理论、经验依据。

现存的北京旧城为明初永乐年间所建，作为历史文化名城古都迄今已有600多年的历史。

很多危旧平房，历经沧桑，已到了非改造不可的地步。

京诚集团作为东城区直管公房管理单位，根据历史文化名城保护等相关政策要求，结合老城房屋恢复性修建和保护性修缮的工作实际，以确保房屋安全、改善居住条件、提升生活品质为前提。

在全面保存延续老城的历史状况和建筑风貌，保留胡同老味道，留住老北京记忆和乡愁等方面，进行深入有益的思考与探索、实践。

关键词：历史文化街区；保护规划；实施模式；实施机制一、回顾北京市旧城改造进程中胡同及平房院落的变迁及现状（一）北京市旧城改造70年历史的简要回顾1949年-1973年：救急救危，缺乏保护概念阶段。

该阶段的旧城民居修缮和改造工作主要停留在消除房屋安全隐患、增加居住面积方面。

1974年-1985年：保护理念不明确，小规模解危解困阶段。

该阶段主要尝试了“滚雪球”、单位自建住房及“四合院的接、推、扩”方式。

这一阶段虽然在一定程度上有效满足了当时的居住需求，但加剧了旧城建筑密度和文物风貌毁损程度，导致危旧房数量明显上升。

1986年-2004年：保护与发展冲突，大拆大建阶段。

该阶段旧城大量的危旧房使得居民居住安全问题日益凸显，成片的危旧房屋进行改造，同时也导致了旧城胡同、四合院的成片消失和古都历史风貌的永久性破坏。

2005年-2008年：旧城改造以微循环等小规模渐进式方式为主。

随着《北京历史文化名城保护条例》的出台，旧城整体保护的思路正式确立。

该阶段旧城保护不仅要加强文物保护单位保护，更要加强旧城整体风貌保护。

2008年-2009年：以“修缮、改善、疏散”为原则。

2007年底市委市政府在深入调研基础上，采取“政府主导、财政投入、居民自愿、专家指导、社会监督”方式，对旧城内房屋、街巷进行修缮和整治工作。

2010年-2016年：以“疏散、修缮、改善”为原则。

2010 年市委、市政府专门成立了历史文化名城保护委员会，进一步加强首都历史文化名城保护组织领导工作，将旧城改造工作思路调整为“疏散、修缮、改善”，明确了旧城改造工作要引导人口、资源和功能同步输出。

2017年至今：以“疏解、整治、促提升”为原则。

北京市出台《关于组织开展“疏解整治促提升”专项行动（2017-2020年）的实施意见》《北京市“疏解整治促提升”专项行动2017年工作计划》；东城区制定了《东城区2017年“疏解整治促提升”工作方案》。

疏解非首都功能，让胡同里的百姓过上现代生活。

（二）当前东城区平房院落的基本状况原有北京的老胡同及四合院，是北京的灵魂，是民间的美学。

随着城市的发展，旧城和新城在居住环境上的差距日益明显，旧城基础设施滞后，居住十分拥挤，居民为了满足生活需要，纷纷擅自搭建违章房屋，破坏了旧城历史风貌，造成现有房屋布局不合理，市政管线布置因陋就简，间距不能满足国家现行规范。

二、通过各类工程实践，摸索老城保护的经验道路自2000年以来，市、区政府围绕直管公房平房院落组织实施了一系列的修缮、改造和保护工程，我单位积极参与其中，担负起老城保护的重任。

（一）主持完成南池子历史文化文保区试点项目，老城保护初见端倪南池子历史文化文保区试点工程于2001年开始实施，项目占地6.39公顷，涉及住户及单位1076户。

按照市领导“要把历史文化保护好，保护好胡同、四合院才有文化，要突出普渡寺的文化特点，保护好平房风貌，……要把南池子的整体风貌保护好”的指示要求，政府主管部门、古建筑专家、文物专家及久居京城的老百姓，从不同角度提出建议，经专家论证，最终确定“完整保护历史风貌、适度疏散保护区人口，完善市政基础设施，改善群众居住条件”的工作思路，并以此修订完善规划方案和实施细则。

修缮改建后，试点范围内文物、有价值的院落全部得以保留。

普渡寺整体保留；保留院落31处，保留面积1.04万平方米；全面保留原有9条胡同，胡同肌理和整体风貌得到很好的保护，总体保留面积占规划总面积的48%。

建筑风格仿明清时期，全部建筑采用青砖灰瓦。

危旧房屋得到改建，影响历史风貌的近10000平方米违章建筑全部拆除。

居民住房水平有了大幅度提高，历史风貌得到了全面保护与有机更新。

（二）继续深化对老城工程改造项目从2003年在东四三至八条“煤改电”施点工程开始，到后期的大规模民居改善、棚户区改造等工程，我集团通过一步步摸索，在施工技法上坚持对建筑物按照传统做法进行原翻原建。

工程采取上、下水入户一户一表水、电改造将绿色能源引入居民平房。

在拆改修过程中，以北京民居四合院历史风貌为表现形式进行实施，对存有安全隐患的房屋，水泥瓦屋面采取大修翻建或挑顶的做法恢复为合瓦屋面等形式；对居民生活必需的自建房，本着实事求是原则，因地制宜，在居民同意的基础上，将自建房的檐头做成冰盘檐、抽屉檐、锁链瓦檐等仿古形；对存在危险或过于残破的予以重新翻建；对结构牢固外墙、自建房偏离以灰色为主色调的可视外墙等，采用贴面砖、刷涂料、抹灰、画砖缝等措施达到与旧城风貌区融为一体的效果。

为达到保暖与恢复风貌的效果，采用塑钢窗，外加仿古的防盗钢花格栏栅。

在修缮门楼、院墙上采用修旧利旧的手段，以保护老旧遗存建筑。

总结经验，在没有实施经验，没有技术导则的前提下，我们充分探索平房区修缮方法，结合传统工艺和现代材料使用，积极总结制定切实可行的专业技术规范，并在项目中得以应用，取得良好效果。

（三）开创解危排险试点工程，初步尝试协议式腾退的“微循环”工程在探索老城保护与改造的方式上，通过开展解危及微循环模式来疏解人口的新方法，探索在疏解人口的同时，将部分原有房屋院落进行整合，将有规模的四合院按照规制进行重新复建，2005年至2007年间取得良好的社会和经济效益。

三、存在问题及解决建议旧城风貌保护中存在的问题既有老问题，又有新情况；既有资金制约，又有法制瓶颈；既要坚持旧城整体保护，又要确保城市更新发展；既要疏解人口，又要留住原住居民；还有市政管理、流动人口管理等城市与社会管理问题交织在一起。

主要表现在以下几个方面：（一）规划许可办理，开辟审批绿色通道直管公房规划审批手续一直受制于非产权人申报、公私房共栋建筑、无原产权证等各类历史原因，一系列的规划硬伤严重制约着旧城改造的积极性。

因此，建议规划等相关部门进行调研，充分考虑目前直管公房产权的多样性及房屋结构现状，开辟直管公房规划报批手续专项绿色通道。

（二）给予风貌保护更大修缮资金及政策支持伴随逐年加大的老城修缮力度，随之而来的是各类施工费用、成本也亦逐年增加，其中，不但各类修缮材料不断上涨，人工费用、环保投资、复杂施工环境费用等各个方面均大幅提高。

从实际出发，为更加落实好“新总规”要求，按照“新导则”修缮标准，建议适当增加风貌保护修缮经费，出台旧料利用相关政策，同时关注老城区私房修缮的现状。

（三）完善老城区房屋修缮的工艺做法加强房屋修缮方法及修缮标准的合理分类，由街道办事处、区规自委、区住建委、区财政局、街道调整规划师、专家及了解相关风貌历史的群众共同参与其中，总结以往做法与实施效果，遵照“新导则”对修缮对象文物价值分类的方式，对修缮标准及做法给予认定。

1.对属于不可移动的文物，由相关部门与文物部门携手，进行专项修缮。

2.对于历史建筑（包含中式楼、西洋楼），以中修解决危险，日常小修维护为主，对破损严重的进行大修，遵循历史风貌、修旧如旧。

对其中有历史、文化价值的门楼、影壁、院墙、随墙门、西洋门楼等建筑、构筑物，通过搜集历史资料，进行保护性修复。

对已经自然破损的进行维护，使其不再继续遭受破坏。

对已经出现结构安全，涉及安全隐患的，尽量使用原有或接近的材料，采用传统工艺进行接近历史原有性修复。

3.对于传统风貌建筑中有规制的四合院，应通过开展申请式退租、区域内平移等方式，结合对院内违建拆除，恢复四合院的院落空间布局，适度改善居民居住条件。

按照直管公房现状的租赁契约面积以及私有产权证面积为基数，遵循规制按照传统做法，积极利用同时期传统材料，对整体院落进行风貌恢复性修缮对院落内后期添建的、不符合规制的房屋（有租赁契约或产权证），可使用新建仿古材料，在保持整体风貌一致的前提下进行修建。

（四）探索简易楼再利用机制1.建议区政府适当增加简易楼腾退资金，相关部门配合并加大宣传及群众工作力度，以“政府推动，居民自愿，整楼申请”为原则，优先腾退房屋用途为住宅且完损等级为四类的简易楼。

在建筑利用上可开阔思路，结合地区民生需求将空置的简易楼优先用于养老驿站、幼儿园、微型消防站、社区办公用房配套设施等，或争取“小微空间”项目。

采用规划上一楼一策，资金政策上政府扶持的方式，推进简易楼的腾退工作。

结束语：古都北京作为一座文化宝库，所有的文化遗存是前人智慧的积淀，是城市内涵、品质、特色的重要标志。

要妥善处理好保护和发展的关系，注重延续城市历史文脉，如何通过我们的双手让这座城市的人们记得住历史、保护好这份乡愁，是我们未来工作的神圣使命。

旧城保护是一项大工程，风貌保护不单是一种情怀，更是我们的责任与担当，我们将还将继续在时间的同时总结和思考过程中的经验与教训，吸取历史各阶段经验，向世界各文明古城开展的保护措施去学习，真真正正做好北京古城的守护人。

参考文献：[1]《北京景山八片（东城区）历史文化街区保护规划实施评估》（2003 年）[2]《北京城市总体规划（2004 年-2020 年）》[3]《北京市中心城控制性详细规划》（2006 年）[4]《北京旧城 25 片历史文化保护区保护规划》（2001 年）[5]《北京市东城区景东地区保护与发展规划（2011—2030）》[6]《北京历史风貌文化街区风貌保护与更新设计导则》（2019 年）[7]陈梦姣董卫.台湾社区营造对祖国大陆历史文化名镇更新的启示——以桃园县大溪老街更新为例[J].2013 年中国城市规划年会[8]马丽丽宋仁杰.以风貌保护为导向的政府引导自组织更新探讨——以汤阴为例[J].2013年中国城市规划年会作者简介：武冠利（1980.4-），男，汉族，北京，大学本科，研究方向老城保护、房屋管理。