东城区在推进老城风貌保护与发展中直管公房修缮的思考与实践

东城区在推进老城风貌保护与发展中直管公房修缮的思考与

实践

摘要：由于北京历史文化街区的面积、主导功能、发展情况与实施特点各不相同，因此本次思考讨论的方向主要是传统风貌保护与实施中的对接，强调针对直

管公房特点，分别从实施经验、发展历程、政策规范、技术参考、社会环境等多

途径探索保护规划实施方法。除对文化遗产保护和居民生活改善的基本情况进行

探讨外，针对实施模式多样的特点，重点对实施模式与效果、实施机制及产权问

题等方面进行了研究。本次讨论立足从更大范围和高度统一思考，利用工作中搭

建的社会多方参与的工作组织平台。通过与政府相关部门、街道社区基层人员、

直管公房居民代表、各专业专家等进行访谈与座谈，广泛凝结社会共识，反思落

实保护规划与多年实际操作中的经验得失，为日后更好的履行保护古城风貌的责

任提供理论理论、经验依据。

现存的北京旧城为明初永乐年间所建，作为历史文化名城古都迄今已有600多年的历史。很多危旧平房，历经沧桑，已到了非改造不可的地步。京诚集团作为东城区直管公房管理单位，根据历史文化名城保护等相关政策要求，结合老城房屋恢复性修建和保护性修缮的工作

实际，以确保房屋安全、改善居住条件、提升生活品质为前提。在全面保存延续老城的历史

状况和建筑风貌，保留胡同老味道，留住老北京记忆和乡愁等方面，进行深入有益的思考与

探索、实践。

关键词：历史文化街区；保护规划；实施模式；实施机制

一、回顾北京市旧城改造进程中胡同及平房院落的变迁及现状

（一）北京市旧城改造70年历史的简要回顾

1949年-1973年：救急救危，缺乏保护概念阶段。该阶段的旧城民居修缮和改造工作主

要停留在消除房屋安全隐患、增加居住面积方面。

1974年-1985年：保护理念不明确，小规模解危解困阶段。该阶段主要尝试了“滚雪球”、单位自建住房及“四合院的接、推、扩”方式。这一阶段虽然在一定程度上有效满足了当时的

居住需求，但加剧了旧城建筑密度和文物风貌毁损程度，导致危旧房数量明显上升。

1986年-2004年：保护与发展冲突，大拆大建阶段。该阶段旧城大量的危旧房使得居民

居住安全问题日益凸显，成片的危旧房屋进行改造，同时也导致了旧城胡同、四合院的成片

消失和古都历史风貌的永久性破坏。

2005年-2008年：旧城改造以微循环等小规模渐进式方式为主。随着《北京历史文化名

城保护条例》的出台，旧城整体保护的思路正式确立。该阶段旧城保护不仅要加强文物保护

单位保护，更要加强旧城整体风貌保护。

2008年-2009年：以“修缮、改善、疏散”为原则。2007年底市委市政府在深入调研基础上，采取“政府主导、财政投入、居民自愿、专家指导、社会监督”方式，对旧城内房屋、街

巷进行修缮和整治工作。

2010年-2016年：以“疏散、修缮、改善”为原则。2010 年市委、市政府专门成立了历史

文化名城保护委员会，进一步加强首都历史文化名城保护组织领导工作，将旧城改造工作思

路调整为“疏散、修缮、改善”，明确了旧城改造工作要引导人口、资源和功能同步输出。

2017年至今：以“疏解、整治、促提升”为原则。北京市出台《关于组织开展“疏解整治

促提升”专项行动（2017-2020年）的实施意见》《北京市“疏解整治促提升”专项行动2017年工作计划》；东城区制定了《东城区2017年“疏解整治促提升”工作方案》。疏解非首都功能，让胡同里的百姓过上现代生活。

（二）当前东城区平房院落的基本状况

原有北京的老胡同及四合院，是北京的灵魂，是民间的美学。随着城市的发展，旧城和

新城在居住环境上的差距日益明显，旧城基础设施滞后，居住十分拥挤，居民为了满足生活

需要，纷纷擅自搭建违章房屋，破坏了旧城历史风貌，造成现有房屋布局不合理，市政管线

布置因陋就简，间距不能满足国家现行规范。

二、通过各类工程实践，摸索老城保护的经验道路

自2000年以来，市、区政府围绕直管公房平房院落组织实施了一系列的修缮、改造和

保护工程，我单位积极参与其中，担负起老城保护的重任。

（一）主持完成南池子历史文化文保区试点项目，老城保护初见端倪

南池子历史文化文保区试点工程于2001年开始实施，项目占地6.39公顷，涉及住户及

单位1076户。按照市领导“要把历史文化保护好，保护好胡同、四合院才有文化，要突出普

渡寺的文化特点，保护好平房风貌，……要把南池子的整体风貌保护好”的指示要求，政府主

管部门、古建筑专家、文物专家及久居京城的老百姓，从不同角度提出建议，经专家论证，

最终确定“完整保护历史风貌、适度疏散保护区人口，完善市政基础设施，改善群众居住条件”的工作思路，并以此修订完善规划方案和实施细则。

修缮改建后，试点范围内文物、有价值的院落全部得以保留。普渡寺整体保留；保留院

落31处，保留面积1.04万平方米；全面保留原有9条胡同，胡同肌理和整体风貌得到很好

的保护，总体保留面积占规划总面积的48%。建筑风格仿明清时期，全部建筑采用青砖灰瓦。危旧房屋得到改建，影响历史风貌的近10000平方米违章建筑全部拆除。居民住房水平有了

大幅度提高，历史风貌得到了全面保护与有机更新。

（二）继续深化对老城工程改造项目

从2003年在东四三至八条“煤改电”施点工程开始，到后期的大规模民居改善、棚户区改造等工程，我集团通过一步步摸索，在施工技法上坚持对建筑物按照传统做法进行原翻原建。工程采取上、下水入户一户一表水、电改造将绿色能源引入居民平房。在拆改修过程中，以

北京民居四合院历史风貌为表现形式进行实施，对存有安全隐患的房屋，水泥瓦屋面采取大

修翻建或挑顶的做法恢复为合瓦屋面等形式；对居民生活必需的自建房，本着实事求是原则，因地制宜，在居民同意的基础上，将自建房的檐头做成冰盘檐、抽屉檐、锁链瓦檐等仿古形；对存在危险或过于残破的予以重新翻建；对结构牢固外墙、自建房偏离以灰色为主色调的可

视外墙等，采用贴面砖、刷涂料、抹灰、画砖缝等措施达到与旧城风貌区融为一体的效果。

为达到保暖与恢复风貌的效果，采用塑钢窗，外加仿古的防盗钢花格栏栅。在修缮门楼、院

墙上采用修旧利旧的手段，以保护老旧遗存建筑。

总结经验，在没有实施经验，没有技术导则的前提下，我们充分探索平房区修缮方法，

结合传统工艺和现代材料使用，积极总结制定切实可行的专业技术规范，并在项目中得以应用，取得良好效果。

（三）开创解危排险试点工程，初步尝试协议式腾退的“微循环”工程