二手房买卖中的户口迁移纠纷应如何处理和应对

二手房买卖中的户口迁移纠纷应如何预防

和应对？

广东四时律师事务所：曾涛律师

在二手房交易过程中，除了房产过户，还涉及一系列其他附带事宜如水电煤气过户、户口迁移等等，其中，户口迁移属于二手房买卖过程中比较棘手的附带事宜，常有二手房买主由于未在房屋买卖合同中详细规定户口迁移事项，导致在房产过户后户口却无法落户在该房产或者无法全家落户，或者严重影响到房产转卖或者转卖价格。那么，因二手房交易而产生的户口迁移纠纷，当时人应如何预防和应对呢？

一、户口迁移纠纷的司法实践：不属于法院主管范围

在我国的司法实践中，户口迁移纠纷一般不认为是法院的主管范围，买房人起诉要求卖房人迁出户口的诉讼请求，法院通常不会受理。原因大致如下：我国民事诉讼法规定，人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼。也就是说，民事诉讼不仅要求发生在平等主体之间，而且应当属于因财产关系或人身关系引起的纠纷。根据《中华人民共和国户口登记条例》第三条规定：“户口登记工作由各级公安机关主管。”户口迁移纠纷依规定应属于公安机关职责范围，涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，因此不属于民事案件的受理范围。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条规定“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：……

(三)依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决;”所以说，房屋内户口迁移属于公安机关户籍管理（行政管理）的范畴，法院不会受理及审理户口迁移纠纷。

对于这个问题，我国司法实践中的操作比较统一。根据上海市高级人民法院《民事法律适用问答（2003年第3期）》规定“问题2：在二手房交易中，当事人约定卖方迁出户口，并由买方迁入户口，但卖方嗣后拒不迁出户口，买方起诉要求迁出户口的，是否可以作为民事案件受理？答：我们认为，对二手房买卖

纠纷，如果当事人以卖方违约为由，要求卖方承担违约损害赔偿责任的，可以作为民事案件处理；买方要求卖方实际履行约定，将户口迁出并将自己户口迁人的，法院可以告知该当事人，违约损害赔偿可以作为民事案件受理，但户口迁移问题属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，法院也无权作出此类民事判决，故该请求判决继续履行的主张属于依照法律规定法院不能强制当事人继续履行的事项。当事人坚持迁移户口主张的，裁定不予受理或者驳回起诉。”

二、合理的预防和应对措施

1、在二手房买卖合同中详细约定迁移户口的期限及违约责任。

在二手房交易过程中，除了对房屋买卖的主体条款详细约定外，对于合同随附条款也要十分谨慎，例如水、电、煤气的过户，户口的迁移等事项，这些随附事项对于实现合同目的、达到安居乐业也是十分重要的。为确保卖方在房产过户后及时迁出户口、保证买方家庭顺利落户，宜在房屋买卖合同中详细约定迁移户口的期限，以及未在约定期限内迁移户口应承担的违约责任。迁移户口的期限，应先了解当地公安户籍部门的相关政策和办事效率，根据实际情况确定一个双方都可接受的合理期限。而违约责任的形式，一般表现为逾期违约金，逾期违约金的计算方式也应在一个合理的限度之内，以免之后起诉至法院主张违约金时被法院认定为违约金过分高于遭受的损失。至于违约金的计算方式，在实践中一般可以总房价的万分之一至三的方式计算每日违约金。详细约定迁移户口的期限及违约责任，一是可以督促卖方及时在合理期限内迁出户口，二是可以在卖方未及时迁出户口之后以合同违约为由向法院起诉要求对方支付违约金，以弥补自己的损失。

2、向当地的公安户籍部门申请强制迁出户口。这个方法取决于当地公安户籍部门的相关政策，部分地方公安户籍部门可以采取措施将卖方原登记在被转让住房上的户口强制迁出。例如，南京市公安局《关于加强房屋买卖户口管理工作的实施意见（试行）》（宁公人〔2011〕52号）规定：“房屋买卖双方已经合法完成房屋产权交易，买房人已经取得《房屋所有权证》、《土地使用权证》或《南京市公有住房租赁契约》，并实际居住。卖房人未将户口迁出原住房，导致买房人户口无法迁入的（买卖双方有其他户口迁移约定的除外）。经买房人申请，户口所在地公安派出所履行告知后，卖房人仍拒绝办理户口迁出的，经县级公安机关审核批准，将卖房人户口整户迁移至现户口所在地的社区（村）托管户临时管理。”

深圳市公安局《深圳市居民市内移居和户的管理工作规范（试行）》也规定：“7.6 实际居住条件消失后（即房产被拆迁、查封、扣押、收回、转让或搬离的等情形），原户口在该址的人员应当主动向辖区派出所户籍民警申报办理迁出手续，无迁入（自立）家庭户、集体户条件的，迁入本所代管户。”

3、向法院起诉的可行性方案浅探：诉请卖方在指定期限内向公安机关“提交”办理户口迁移手续的“申请”。如前所述，房屋内户口迁移属于公安机关户籍管理（行政管理）的范畴，法院不会受理及审理户口迁移纠纷。然而，笔者认为：完成户口迁移一般需要两个程序，一是当事人向公安户籍部门提交办理户口迁移手续的申请，二是公安户籍部门依职权的审批和办理。当事人提交申请为开启户口迁移程序的第一步，也是当事人可以且只能由其主动实施的活动（至于之后的属于行政管理范畴的公安机关审批活动，则在所不问），故诉请卖方在指定期限内向公安机关“提交”办理户口迁移手续的“申请”的此项诉讼请求实际为要求卖方为某种行为的给付之诉，应属人民法院的主管范围。诚然，户口迁移问题从表面上确实属于公安机关户籍管理（行政管理）的范畴，然而虽不可就行政管理范围内的问题直接起诉至法院，但仍可向法院起诉要求义务人为一定行为（向公安机关提交办理户口迁移手续的申请），因为提交户口申请并非公安户籍部门的职权范围，而恰恰属于应由卖方主动实施的活动。这一观点在二手房过户相关司法实践中也可以得到印证：二手房买卖合同签订并支付房款后，卖方怠于行使房产过户手续，法院一般都会判决卖方在一定期限内“协助办理房产过户手续”。实际上，办理房产过户属于房管部门的行政管理范畴，不属于法院主管范围，但是“协助”办理房产过户手续又可作为诉讼请求，原因在于“协助办理房产过户手续”是卖家应尽的义务，此项诉讼请求实际为要求卖方为某种行为的给付之诉。同理可知，诉请卖方在指定期限内向公安机关“提交”办理户口迁移手续的“申请”实际与诉请卖方“协助办理房产过户手续”的性质并无二致，必然属于法院的主管范围。

综上，为应对二手房买卖中的迁移户口纠纷，最好在源头上予以控制，即在在二手房买卖合同中详细约定迁移户口的期限及违约责任。在迁移户口纠纷已经发生并难以协商的情况下，应考虑当地户籍政策向当地的公安户籍部门申请强