城市综合体(CBD)发展模式及竞争力研究.

白领与金领顾客喜欢用一倍的价格购买比普 通商品多二倍价值的中高档商品，更好满足 中高收入顾客的体验式消费需求。
★★★★★
因
便利的交通系 统，主干道沿 线/地铁口
★★★★★
产业无太 大要求
规划无太 大要求
以高消费群 体为主
以超高层为 主，或者建 筑群
★★★★
★
★
★★★★
香港太古广场、 北京华贸中心
规划设计 功能定位
五星街酒店 甲级写字楼 高档/中高档购物中心 顶级酒店式/服务式公寓
产品定位
高档标准定位， 产品以高层/ 超高层为主
要有强健的资 金实力及招商 引资的能力
企业团队
具备与世界著 名零售业、百 货业等合作关 系
5
内
特征描述
因
符合具备商业、 休闲于一体的 人性化规划设 计概念
1 城市综合体发展模式选择模型
不同的发展模式产生不同的最佳收益方式
模式一： 酒店、写字楼、商场、公 寓等各种功能均衡发展的 模式 外包经营 销售/出租 自行经营/出租 销售/出租 各功能可自营、销售、出 租，且互不依赖和影响， 有可长期收益的，也有可 短期回收资金的 模式二： 以写字楼为核心功能的 发展模式 --销售/出租 一般出租 销售/出租 各功能可销售或出租， 公寓收益受写字楼租售 情况的影响 模式三： 以酒店为核心功能的发 展模式 外包经营 出租 自行经营/出租 一般出租 全为出租或经营，写字 楼、商场、公寓受酒店 经营情况影响较大 模式四： 以商业为核心功能的发 展模式 外包经营 销售/出租 自行经营/出租 销售/出租 各功能可自营、销售、 出租，且互不依赖和影 响
企业水准
要有强健的资 金实力及成熟 了产品开发实 力
团队水准
要有专业的经 营管理团队
内
特征描述
因
高水准规划设 计，各功能共 融但互不干扰
2
1 城市综合体发展模式选择模型
模式二：以写字楼为核心功能的发展模式
区位 交通 产业 规划 客户 建筑
外
特征描述
优越的地理位 置，城市中心 /CBD 重要度级 别 相关案例
★★★★
因
便利的交通系 统，主干道沿 线/地铁口
★★★★
无产业要求
区域功能的 缺乏、需求 旺盛
★★★★★
庞大的人流及及 初具规模的商业 气氛
★★★★★
无特殊要求
★
★
深圳华润中心·万象城、日本福冈博多运河城
规划设计 功能定位
大规模综合， 娱乐性，观光 性，顶级…
产品定位
以商业为主导， 其他功能为辅
企业水准
以区位作为着力点挖掘项目核心竞争力 以消费群体作为着力点挖掘项目核心竞争力
廉价EST模型（美国Willard N.Ander and Neil Z.Stern）
面向中高端顾客的城市综合体定位模型（杨宝民2007）
根据廉价EST模型只要购物中心商品足够丰富 ，价格低廉，服务较好就能够成功，很多社 区购物中心和中等城市综合体都适合采用此 模型进行定位。
7
1 城市综合体发展模式选择模型
举例
深圳 华润中心
商业
资源平台 提升品质
商务
商务租客
办公
商务消费人流
娱乐
酒店
酒店
资源平台 提升品质
商务消费人流 高消费人流 旅游租客
商业
消费人流
商旅消费人流
公寓
住家消费
娱乐
公寓 办公 公寓
周边高档公寓众多
商务
地王大厦等甲级写字楼 汇聚 CFD带来大量高等级商 务人士
办公
将娱乐与购物中心等结 合打造一站式服务
娱乐
商务
酒店
五星级酒店林立
商业
以大型购物中心为核心
8
2、城市综合体核心竞争力挖掘模型
挖掘模型一：以区位功能作为研究重心挖掘价值 挖掘模型二：以消费群体作为研究重心挖掘价值
9
2 城市综合体核心竞争力挖掘模型
在定位城市综合体时，可以通过区位、客群两方面来挖掘项目的核心竞争力
★★★★
因
便利的交通系 统，主干道沿 线/地铁口
★★★★
已形成产业 簇群，未来 商务核心区
★★
未来区域或 是全市 商务 办公中心
★★★★★
来自百度文库
以世界500强企 业或是某一领域 企业为主要目标
★★★
以超高层为 主，或者建 筑群
★★★
广州中信广场、深圳信兴广场
规划设计 功能定位
五星街酒店 甲级写字楼 顶级酒店式/服务式公寓
不极度远离城 市核心区 重要度级 别 相关案例 沿城市主干道 沿线即可 产业无太 大要求 规划无太 大要求 以服务商务 客户为主要 对象
★★★★
因
导入世界著 名酒店品牌
★★
★★★★
★
★
★★★★★
上海商城、海宁皮革城大酒店
规划设计 功能定位 产品定位 企业水准
开发商须具 备足够的经 济实力
团队水准
要有专业的酒 店、商场方面 的管理团队
功能种类
酒店 写字楼 商场 公寓
特征
6
1 城市综合体发展模式选择模型
举例 华润中心是典型的已商业功能为核心发展模式的城市综合体……
深圳 华润中心
深圳“华润中心”是香港华润集团在内地投资的规模最大的综合 性建设项目之一, 是一个以大型购物中心为核心，集零售、餐饮、娱 乐、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代性、
内
特征描述
因
及商务、休闲 于一体的，且 不相互冲突的 设计规划
五星级酒店带动公 寓、写字楼，并定 位其的规模与档次
通过提供顶级差异 化服务而非直面竞 争建立其核心地位
4
1 城市综合体发展模式选择模型
模式四：以商业为核心功能的发展模式
区位 交通 产业 规划 客户 建筑
外
特征描述
优越的地理位 置、城市核心 区 重要度级 别 相关案例
1、城市综合体发展模式选择模型
模式一：各种功能均衡发展的模式
模式二：以写字楼为核心功能
模式三：以酒店为核心功能 模式四：以商业为核心功能
1
1 城市综合体发展模式选择模型
模式一：各种功能均衡发展的模式
区位 交通 产业 规划 客户 建筑
外
特征描述
优越的地理位 置，城市中心 /CBD 重要度级 别 相关案例
产品定位
写字楼带动其 他功能，并定 位其他功能的 规模与档次
企业水准
要有强健的资 金实力及成熟 了产品开发实 力
配套设施
商场、公寓
内
特征描述
因
能带来强制性 的视觉冲击的 超高层/建筑 群
3
1 城市综合体发展模式选择模型 模式三：以酒店为核心功能的发展模式
区位 交通 产业 规划 客户 档次
外
特征描述
高品质的标志性商业建筑群，成为深圳乃至华南地区首屈一指的高端
商业中心。 区位：深圳市罗湖核心商务区, 规模：占地面积8万平方米,总建筑面积55万平方米,总投资投 资40亿港币。 交通：地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大 道之间，交通便利，地铁一号线大剧院站有地下通道 直接相连，周边共有巴士线路30多条