2020年(财务管理报告)第七组万科财务报告

（财务管理报告）第七组万

科财务报告

2013年12月3日

目录

引言3

第一章：万科战略分析3

一．房地产行业背景3

二．2013年中国房地产企业实力排名前十名4 三．万科集团简历4

四．行业分析5

五．企业竞争策略分析6

第二章：万科会计分析9

一.资产分析9

二.利润分析11

三．成本费用分析12

四.万科公司权益变动分析14

第三章:万科财务分析19

一．盈利能力的分析19

二.偿债能力的分析20

三．万科资产管理能力分析23

四．万科现金流量和盈利能力分析26

五．万科杜邦分析29

第四章：万科前景分析32

一．万科工业化32

二．公司国际化发展展望33

三．财务风险预测分析——Z－Score模型35

Ⅴ结束语35

引言

我们小组主要是根据哈佛分析框架对万科集团进行的战略分析、会计分析、财务分析和前景分析，在分析的基础上对进一步了解万科集团甚至我国整个房地产市场的现状、发展和未来。分成以下五个部分：一是战略分析，首先介绍万科集团公司概况，分析我国房地产的特征、竞争结构以及万科的竞争战略；二是会计分析；三是财务分析；四是前景分析。资金是房地产企业的关键，强大的融资能力和融资创新能力有效的支撑了万科不断发展壮大过程中的财务需求。但随着万科规模的不断扩大，过高的资产负债率让万科在业务开拓可能会出现难以掌控的问题。且面对其他竞争对手的高速扩张，万科将面临新一轮的挑战。

第一章：万科战略分析

一．房地产行业背景

1、市场需求急剧上升。房地产市场存在刚性需求，需求量一直呈上升姿态，由于

放房价的居高不下和政府调控等一些因素，持币待购现象严重。

2、房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。经济适用房销售价格持平，商品住

宅销售价格小幅度下降，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格小幅度下降。二手住宅销售价格上涨，涨幅下降。

3、房地产开发量上升。房地产投资额同比增加，房屋施工面积、竣工面积都有所

提升。

4、直接融资受阻、信贷缩减。房企资金来源回落持续下滑。而房地产开发商的资

金来源中，自筹资金所占的比例越来越高。

5、房地产销售量存在地域性特征。由于政府管制、人们预期、房价等各种因素，

造成房地产销量有不稳定趋势，“金九银十”销量涨幅同比降低。

总的来说，房地产行业尽管备受争论，但还是国民经济一个重要行业。在城镇化大背景下，房地产行业还有前景。2013年谨慎乐观，短期还要贯彻限购措施，长期要有经济、法律等手段，更多的市场化方式；房地产市场差异性较大，关注市场差异性问题；暴利时代已经过去，今后企业更多要靠内功，靠创新，靠品质；房企和上下游企业要进一步强强联合，城镇化是进一步要推进集约、智能、绿色、低碳的城镇化，提供高性价比的产品。二．2013年中国房地产企业实力排名前十名

第01名：万科企业股份有限公司

第02名：恒大地产集团

第03名：保利房地产（集团）股份有限公司

第04名：大连万达集团股份有限公司

第05名：中国海外发展有限公司

第06名：绿地控股集团有限公司

第07名：龙湖地产有限公司

第08名：华润置地有限公司

第09名：世茂房地产控股有限公司

第10名：富力地产股份有限公司

三．万科集团简历

万科公司成立于1984年5月,1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。是目前中国最大的专业住宅开发企业。公司致力于通过规范、透明的企业文

化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。

1.万科企业文化

主要有四点：

1）、客户是我们永远的伙伴（服务）

2）、人才是万科的资本（人力资源）

3）、“阳光照亮的体制”（简单不复杂、规范不权谋）

4）、持续的增长和领跑

2.万科企业发展历程多元化——专业化——精细化

1）.万科前十年发展战略：多元化的加法

1、1984——1991年：战略混沌期

2、1991年——1993年：边缘期，战略初步形成

2）．万科第二个十年发展战略——专业化的减法

1、诺基亚战略：从多元化转向专业一

2、从综合商社到专营房地产

①1991年：向综合业务发展②重组企业业务

③转让怡宝蒸馏水④转让万佳百货

3）.万科第三个十年发展战略——精细化的乘法

万科在完成“专业化”调整之后，从2000年开始第二轮扩张战略，由“专业化向“精细化”转型。从加法到减法，从多元化到专业化的回归，使资源得以集中，在房地产业务上也形成了规模优势，恢复了核心主业，获得了持续竞争力，最终成就了万科三十多年的持续增长的传奇。

四．行业分析

万科属于兴办实业、国内商业、物资供销业(不含专营、专控、专卖商品)、进出口业务、房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。公司为国内规模最大的地产发展商，连续三年被国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院评为中国房地产百强开发企业第一名，并获得CCTV评选的中国最具价值上市公司称号。公司在全国房地产市场的战略布局已经初步形成。

近几年来房地产的话题在各大新闻媒体上屡见不鲜，房地产的行业竞争程度很大基础上是在于国家的宏观调控以及全国人民对住房的需求。

分析房地产行业主要要通过下面几个模块来分析：

一个是政策，经济下行的压力之下，我们觉得宏观经济政策特别是货币政策应该不会有更紧的政策，应该是有放松的可能，如果维持目前的状况，或者较低的利率水平，或者信贷有所放松的话对房地产是有所利好的，但是另一方面我们又知道房地产和社会稳定、社会问题息息相关，中央政府的态度是非常坚决的，而且不断通过督察、政策细化等方式强化现在的政策，我们指望在短期内房地产政策有所放松也应该是指望变成现实也不太可能，但是如果我们有更紧的政策出台，除非价格再回到非常快的上行状况，否则很紧的政策也不太可能。二是市场走势，成交整个全年是稳中有升的，同比继续显著增长。不同城市的价格表现是分化的，一线城市供应量趋向于短缺，未来住宅价格上涨压力还是比较大的，但是小城市，三四线城市我们看到目前还没有回升的现象，我们一二线城市价格是有回升的趋势，但是三四线城市会有更长的时间处在政策的调控下。

最后便是十八大的影响了。十八大开完之后大家都在想，我们的楼市、经济往什么地方走，我们也在针对房地产市场有一个简单的思考，怎么来领会，现在来阅读、来分析十八大以后的趋势，总结了五个方面的想法。