土地项目测算表
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推荐-土地使用权工业用地市场比较法评估测算表 精品
周围土地利用类型 外界环境
未来土地规划用途
100/ （100）
100/ （100）
土地权利限制（使用年限、 100/
交易限制等） 土地利用限
（100）
制
土地规划限制（容积率、建 100/
筑高度、密度、绿化等） （100）
比准价格 评估单价的确定:
案例2
案例3
……
与原材料地、销售市场配合
100/ （100）
100/ （100）
100/ （100）
自然条件状 况
地质、水文、地形、地貌等
环境质量
总体规划
100/ （110000/） （110000/） （110000/）
基础设施 供热、气、水、电等保证率
交通便捷程 与交通干道通达能力
度
内部交通（道路、铁路专用
线）
交通主（次）干道数量、级
别 交通条件 与主干道通达程度
区 域
离火车站、码头、机场距离
因 素
劳动力来源 市场配合
与原材料地、销售市场配合
自然条件状 况
地质、水文、地形、地貌等
环境质量
总体规划
案例2
案例3
……
基础设施 供热、气、水、电等保证率
交通便捷程 与交通干道通达能力
度
内部交通（道路、铁路专用
线）
地质状况与地基承载力
100
个
土地形状、面积
100
别 因
目前利用状况、强度（容积 率）
100
素
临街道路评 价
道路类型、级别
100
周围土地利用类型
100
外界环境
未来土地规划用途
100
土地权利限制（使用年限、 土地利用限 交易限制等）
项目成本测算表
196 九、其他建设工程支出
197 1、工程监理费 198 1.1 工程监理 199 1.2 预结算编审 200 1.3 行政管理 201 1.4 施工合同外奖金 202 1.5 质检登记 203 1.6 其他支出
204 十、管理费
0 0
0.00 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0.00 0 0 0 0 0 0 0
172 七、园林环境工程
173 1、环境设计费 174 2、绿化建设费 175 2.1 区内绿化 176 2.2 区外绿化 177 3、建筑小品 178 4、道路、广场建筑费 179 4.1 道路广场铺设 180 4.2 开设路口工程机补偿 181 5、大门围墙建筑费 182 6、室外照明 183 7、标识系统制造
0 0 0 0 0 0 0 0
0.00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
247 2、促销活动
0
248 2.1 产品推介会
0
249 2.2 开盘庆典费
0
250 2.3 房屋展销会
0
251 2.4 促销活动费
0
252 3、销售大厅
0
253 3.1 样板房装修
0
254 3.2 销售大厅装修
0
255 3.3 销售大厅设备
0
256 4、销售提成
0
257 4.1 销售人员底薪
0
258 4.2 销售人员提成
0
259 5、其他费用
0
260 5.1 平面设计费
0
261 5.2 沙盘模型费
0
262 5.3 建筑面积测量
0
263 5.4 产权交易费
0
264 5.5 促销礼品费
197 1、工程监理费 198 1.1 工程监理 199 1.2 预结算编审 200 1.3 行政管理 201 1.4 施工合同外奖金 202 1.5 质检登记 203 1.6 其他支出
204 十、管理费
0 0
0.00 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0.00 0 0 0 0 0 0 0
172 七、园林环境工程
173 1、环境设计费 174 2、绿化建设费 175 2.1 区内绿化 176 2.2 区外绿化 177 3、建筑小品 178 4、道路、广场建筑费 179 4.1 道路广场铺设 180 4.2 开设路口工程机补偿 181 5、大门围墙建筑费 182 6、室外照明 183 7、标识系统制造
0 0 0 0 0 0 0 0
0.00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
247 2、促销活动
0
248 2.1 产品推介会
0
249 2.2 开盘庆典费
0
250 2.3 房屋展销会
0
251 2.4 促销活动费
0
252 3、销售大厅
0
253 3.1 样板房装修
0
254 3.2 销售大厅装修
0
255 3.3 销售大厅设备
0
256 4、销售提成
0
257 4.1 销售人员底薪
0
258 4.2 销售人员提成
0
259 5、其他费用
0
260 5.1 平面设计费
0
261 5.2 沙盘模型费
0
262 5.3 建筑面积测量
0
263 5.4 产权交易费
0
264 5.5 促销礼品费
田坎系数测算表
泸州市护国镇(高桥、铜印、黄花、龙沟)土地整理项目田坎系数测算表贵州南方数码测绘科技有限公司二00八年九月一日目录一、测算目的 (1)二、测算方法 (2)（一）、样方布点原则 (2)（二）、样方布点程序 (2)三、样方实测项目及量测方法 (3)四、样方净耕地系数计算 (4)五、样方净耕地系数计算结果其质量分析 (4)净耕地系数测算本次净耕地系数测算成果。
坡度分级、样方类型布设切合实际，计算方法和精度可靠，亦得到了上级主管部门的认可。
一、测算目的净耕地系数是指耕地地类图斑量算出的耕地毛面积中净地所占的比例。
净耕地系数的测算是为了将耕地中的田埂、土坎及其他不能调绘上图（如零星小块非耕地）等扣除，从而求得准确的净耕地面积。
因此，弄清净耕地系数是全面量算中求得准确的净耕地面积的重要步骤。
地形地貌复杂，山、丘、坝兼有，水田、旱地、园地、林地等交错频繁，形成地类图斑多而破碎的状况，田（土）坎更多、平坝一亩水田分作三块，四块，块块有埂；旱地分作五、六块，块块有坎；丘陵、低山块数更多，似为层层梯地（田），块小，边长，坡多的景观，而且插入不少小块非耕地，既不够上图标准，又不便打点注记。
因此，面积量算作业后所得出的耕地面积，实际不全是耕地，因为把这一些无法在图斑上表示出来的非耕地也包括了进去，如田（土）坎和小于2米宽的沟渠、道路及小于0.1亩的荒地、乱石堆、粪池、蓄水池等，如何把这些非耕地面积从耕地毛面积中扣除出去，得到准确的净耕地面积。
公式：①耕地毛面积＝净耕地＋非耕地＋田土坎②净耕地＝耕地毛面积-非耕地-田土坎二、测算方法净耕地系数测算方法有多种，但无论哪种方法其目的都是要科学地符合实际地求出净耕地系数，田（土）坎系数计算，得到比较准确的毛耕地、净耕地、非耕地以及田（土）坎面积。
因此，必须选样，通过多点样实测求得可信系数。
（一）、样方布点原则在样方布点中，我们注意了三个原则：①、代表性。
具有耕地、地形、母质、坡度利用方式等特点的代表性。
万科房地产项目详细成本与收益测算表
80040000 13502748
7 电视、通讯 8 燃气基础设施 9 供热管道建设 10 其它 五 大配套费 1 城市基础设施建 设费 2 非经营性公建 3 供热设施建设费
2.7 28.0 30.0 10.0
80040 410.0 32816400
165.0 70.0 92.0 83.0
80040 80040 1676.30 261.78 46.41 33.53 8.38 4.20 0.30 57.66 52.50 3.00 0.80 1.36 20.12 33.53 260.19 196.00 13.72 5.88 7.84 35.00 1.75 110.03 134171052.00 20952599.06 3714456.30 2683421.04 670855.26 336168.00 24012.00 4615106.40 4202100.00 240120.00 64032.00 108854.40 1610052.62 2683421.04 20825607.60 15687840.00 1098148.80 470635.20 627513.60 2801400.00 140070.00 8806959.28 13845945.51 41537836.54
/M )
2
金
额 （元)
备 注 地价30万/亩
57296 57296
338.3 97.6
10.0 4.0 25.0 10.0 0.1 0.5 0.7 1.0 0.6 3.0 1.0 1.0 1.0 3.5 25.0 10.0 1.2
19832308 5592109
57296
6107 51189
860.0
4 电力配套工程 六 直接费合计 七 期间接费 1 管理、销售费 1.1 管理费 1.2 销售推广费 1.3 前期物业管理费 1.4 物业招标服务费 2 产权交易费 2.1 公共维修基金 2.2 房产交易费 2.3 总登记费 2.4 房产测绘费 3 财务费 4 不可预见费 八 税金
土地评估(市场法、还原法、剩余法、收益法)测算表
(㎡） 2.地下建筑总
价（万元）
0.21 40000 8400.00
其他建筑成本 （万元/㎡） 其他建筑面积
(㎡） 3.其他建筑总
价（万元）
0.00 0.00
地下车库售价 （万元/㎡）
地下车库面积 (㎡）
4.地下车库总 价（万元）
0.00
贷款年利 率：
其他售价 （万元/
㎡） 其他面积
(㎡） 5.其他总价
剩余法评估测算过程表
土地总面积 (㎡）：
13333.4
土地总面积 (亩）：
20
建筑总面积 （㎡）：
60000
建设周期 （年）：
2
一、不动产总价（万元）
住宅售价（万 元/㎡）
0.45
商业售价（万 元/㎡）
0.60
地上车库售价 （万元/㎡）
住宅面积 (㎡）
1.住宅总价 （万元）
20000 9000.00
（万元）
5.50%
¥33,000.00
0.00
¥12,000.00
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
四、不可预见费（万元）
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
五、利息（万元）
土地成本利息 （万元）
建筑开发费利 息（万元）
第一年支出百 分比
40%
第二年支出百 分比
60%
第三年支出百 分比
596.75
0.113 小计：
¥1,981.41
1384.66 596.75
专业费及不可 预见费利息 （万元）
第一年支出百 分比
六、租售费用（万元）
占不动产总价百分比
七、税金（万元）
价（万元）
0.21 40000 8400.00
其他建筑成本 （万元/㎡） 其他建筑面积
(㎡） 3.其他建筑总
价（万元）
0.00 0.00
地下车库售价 （万元/㎡）
地下车库面积 (㎡）
4.地下车库总 价（万元）
0.00
贷款年利 率：
其他售价 （万元/
㎡） 其他面积
(㎡） 5.其他总价
剩余法评估测算过程表
土地总面积 (㎡）：
13333.4
土地总面积 (亩）：
20
建筑总面积 （㎡）：
60000
建设周期 （年）：
2
一、不动产总价（万元）
住宅售价（万 元/㎡）
0.45
商业售价（万 元/㎡）
0.60
地上车库售价 （万元/㎡）
住宅面积 (㎡）
1.住宅总价 （万元）
20000 9000.00
（万元）
5.50%
¥33,000.00
0.00
¥12,000.00
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
四、不可预见费（万元）
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
五、利息（万元）
土地成本利息 （万元）
建筑开发费利 息（万元）
第一年支出百 分比
40%
第二年支出百 分比
60%
第三年支出百 分比
596.75
0.113 小计：
¥1,981.41
1384.66 596.75
专业费及不可 预见费利息 （万元）
第一年支出百 分比
六、租售费用（万元）
占不动产总价百分比
七、税金（万元）
地产项目成本测算案例
某项目测算表
83 规划总用地 亩 83 居住区用地 亩
其中: 住宅用地 亩 公建用地 亩 道路用地 亩 公共绿地 亩
规划人防总面积万㎡
以上数值填左例
序号 项目
一 土地成本 1 土地出让金 2 土地契税及交易费 3 土地评估费 4 土地使用费 5 耕地占用费 6 拆迁补偿费 7 土地其它费用
各物业建筑面积万㎡ 地上 万㎡
55.22 20.41 0.00 20.41 0.00
204 其它住宅物业 3 可售商业建安工程费
第 2 页，共 15 页
0.00 0.00 46.20 46.20 0.00 0.00 0.00 6.16 3.08 3.08 311.86 0.00 30.80 0.50 231.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 23.10 0.00 11.07 15.40 26.92 16.60 7.83 2.49 0.00 0.00
0.00 0.00 3.06 3.06 0.00 0.00 0.00 0.41 0.20 0.20 20.67 0.00 2.04 0.03 15.31
1.53
0.73 1.02 1.78 1.10 0.52 0.17 0.00 0.00
6 测绘、试验 601 工程测量放线 602 土地测绘 603 销售面积测绘
单价(元) 或（比例）
15.40
地上地下可售物业 合计
合计
地上物业
（万元）
单方造价
5099.60
337.93
亩*万元
83
60.241
5000.00
331.33
土地出让金额 万元
5000.003
0%
0.00
0.00
83 规划总用地 亩 83 居住区用地 亩
其中: 住宅用地 亩 公建用地 亩 道路用地 亩 公共绿地 亩
规划人防总面积万㎡
以上数值填左例
序号 项目
一 土地成本 1 土地出让金 2 土地契税及交易费 3 土地评估费 4 土地使用费 5 耕地占用费 6 拆迁补偿费 7 土地其它费用
各物业建筑面积万㎡ 地上 万㎡
55.22 20.41 0.00 20.41 0.00
204 其它住宅物业 3 可售商业建安工程费
第 2 页，共 15 页
0.00 0.00 46.20 46.20 0.00 0.00 0.00 6.16 3.08 3.08 311.86 0.00 30.80 0.50 231.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 23.10 0.00 11.07 15.40 26.92 16.60 7.83 2.49 0.00 0.00
0.00 0.00 3.06 3.06 0.00 0.00 0.00 0.41 0.20 0.20 20.67 0.00 2.04 0.03 15.31
1.53
0.73 1.02 1.78 1.10 0.52 0.17 0.00 0.00
6 测绘、试验 601 工程测量放线 602 土地测绘 603 销售面积测绘
单价(元) 或（比例）
15.40
地上地下可售物业 合计
合计
地上物业
（万元）
单方造价
5099.60
337.93
亩*万元
83
60.241
5000.00
331.33
土地出让金额 万元
5000.003
0%
0.00
0.00
某某公司某某项目测算表
地上建筑面积 地上建筑面积 用地面积 户 用地面积 用地面积 地上建筑面积 地上建筑面积 地上建筑面积 地上建筑面积
估算单价(元)
80.00 110.00 0.50 0.30 0.35 0.50 0.20 1.00 0.30 0.25 0.25 0.12 0.05
1.50 5.00 0.48 0.80 2.40 4.50 1.20
（一） 营销道具 1 销售大厅费用 2 样板间装饰 3 沙户盘型、图户、型合模同型及其他印刷 4品
（二） 推广费用 1 工地广告 2 报纸广告 3 电视广告 4 展板、道旗等户外广告 5 展会经费 6 活短动信经、费网络、条幅、拱门 7等
（三） 销售管理费 1 销售人员工资 2 销售人员提成 3 机动费用
规划设计费 1、规划设计费 2、施工图设计费 高层 洋房 小高层 底商 集中商业 写字楼 公寓 酒店 公建 中学和幼儿园 保障房 3、外线设计费 4、道路景观设计费 5、设计调剂费用 前期工程 1、地质勘探 2、三通一平
3、临水
地上建筑面积 地上建筑面积 地上建筑面积
按住宅总建面
按非住宅总建面
按住宅总建面
地上建筑面积 地上建筑面积 地上建筑面积 地上建筑面积 地上建筑面积 用地面积
地上建筑面积 地上建筑面积 地上建筑面积 地上建筑面积
12.50
4.31 5.00 30.00 4.00 0.26
2100 2200 2500 2000 2100 2400 2500
2500 2000 2000 2100
0
20.00
20.00 20.00 25.00 25.00 20.00 20.00 20.00 15.00 15.00 15.00 20.00 2.00 15.00 0.10
估算单价(元)
80.00 110.00 0.50 0.30 0.35 0.50 0.20 1.00 0.30 0.25 0.25 0.12 0.05
1.50 5.00 0.48 0.80 2.40 4.50 1.20
（一） 营销道具 1 销售大厅费用 2 样板间装饰 3 沙户盘型、图户、型合模同型及其他印刷 4品
（二） 推广费用 1 工地广告 2 报纸广告 3 电视广告 4 展板、道旗等户外广告 5 展会经费 6 活短动信经、费网络、条幅、拱门 7等
（三） 销售管理费 1 销售人员工资 2 销售人员提成 3 机动费用
规划设计费 1、规划设计费 2、施工图设计费 高层 洋房 小高层 底商 集中商业 写字楼 公寓 酒店 公建 中学和幼儿园 保障房 3、外线设计费 4、道路景观设计费 5、设计调剂费用 前期工程 1、地质勘探 2、三通一平
3、临水
地上建筑面积 地上建筑面积 地上建筑面积
按住宅总建面
按非住宅总建面
按住宅总建面
地上建筑面积 地上建筑面积 地上建筑面积 地上建筑面积 地上建筑面积 用地面积
地上建筑面积 地上建筑面积 地上建筑面积 地上建筑面积
12.50
4.31 5.00 30.00 4.00 0.26
2100 2200 2500 2000 2100 2400 2500
2500 2000 2000 2100
0
20.00
20.00 20.00 25.00 25.00 20.00 20.00 20.00 15.00 15.00 15.00 20.00 2.00 15.00 0.10
项目测算表
地上建安成本 地下建安成本
合计
6761
8 高层及地下(18) 前期费用(元/㎡) 施工图设计费(18) 多层及商业(12) 图审费（含高层消防）(2) 8 工程准备费 监理费用（15） 招投标费用(3) 配套费（50） 劳保统筹费（3.55%） 道路（25） 燃气（1750/户) 大门 61 12 204 240 102 52 30
285 204
合计
774
机械车位（1.5万元/个） 土方工程 土方工程（5万方） 管理费5% 338 不可预见费5% 338 直接投资费用 销售额 住宅收入（3400） 间接费用 销售税金（6%） 开发总成本 每平方米造价 利润分析 总投资 利润
150
挡墙
50
支护
50
合计 合计 合计
0 250 676 14184 1312
测算分析表（回购）
规划用地面积（㎡） 净用地面积（㎡） 建筑面积（㎡） 21632 20432 40707 地下面积 土地成本 土方及挡墙工程 高层（1900元/㎡） 多层（1400元/㎡） 2500元/㎡ 规划设计费(2) 1510 285 2048 3341 1053 4210 项目投资 前期已发生费用 其它费用 公建（2000元/㎡） 商业（1400元/㎡） 60 60 260 合计 1855 总户数（户） 容积率 地上面积 技术经济指标 298 1.78 36497 居住人口 建筑密度 多层住宅 商业面积 车位个数 894 28% 23866 1854 地上车位个数 地下车位个数 栋数 绿化率 高层住宅 公建（算地下） 44 110 6 35% 10777 600
勘察费(4) 27 32 人防图审(4) 各项验收(5)
16 59 2 20
土地竞拍测算表
11.47% 11.41% 11.35% 11.29% 11.23% 11.17% 11.11% 11.04% 10.98% 10.92% 10.86% 10.80% 10.74% 10.68% 10.62% 10.56% 10.51% 10.45%
481.606 483.889 486.173 488.456 490.739 493.022 495.305 497.588 499.871 502.155 504.438 506.721 509.004 511.287 513.57 515.854 518.137 520.42 522.703 524.986 527.269
12.89% 12.83% 12.77% 12.70% 12.64% 12.58% 12.52% 12.45% 12.39% 12.33% 12.27% 12.21% 12.14% 12.08% 12.02% 11.96% 11.90% 11.84% 11.77% 11.71%
43
44
45
46
47
48
项目土地竞价表:(Auction Price List) 拍卖序号 拍卖地价（万元） 土地价格（万元/亩） 土地价格（元/M2） 楼面地价（元/m2） 投资利润率 拍卖序号 拍卖地价（万元） 土地价格（万元/亩） 土地价格（元/M2） 楼面地价（元/m2） 投资利润率 拍卖序号 拍卖地价（万元） 土地价格（万元/亩） 土地价格（元/M2） 楼面地价（元/m2） 投资利润率 拍卖序号 拍卖地价（万元） 土地价格（万元/亩） 土地价格（元/M2） 楼面地价（元/m2） 投资利润率 拍卖序号 拍卖地价（万元） 土地价格（万元/亩） 土地价格（元/M2） 楼面地价（元/m2） 投资利润率 1 90 1350 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
481.606 483.889 486.173 488.456 490.739 493.022 495.305 497.588 499.871 502.155 504.438 506.721 509.004 511.287 513.57 515.854 518.137 520.42 522.703 524.986 527.269
12.89% 12.83% 12.77% 12.70% 12.64% 12.58% 12.52% 12.45% 12.39% 12.33% 12.27% 12.21% 12.14% 12.08% 12.02% 11.96% 11.90% 11.84% 11.77% 11.71%
43
44
45
46
47
48
项目土地竞价表:(Auction Price List) 拍卖序号 拍卖地价（万元） 土地价格（万元/亩） 土地价格（元/M2） 楼面地价（元/m2） 投资利润率 拍卖序号 拍卖地价（万元） 土地价格（万元/亩） 土地价格（元/M2） 楼面地价（元/m2） 投资利润率 拍卖序号 拍卖地价（万元） 土地价格（万元/亩） 土地价格（元/M2） 楼面地价（元/m2） 投资利润率 拍卖序号 拍卖地价（万元） 土地价格（万元/亩） 土地价格（元/M2） 楼面地价（元/m2） 投资利润率 拍卖序号 拍卖地价（万元） 土地价格（万元/亩） 土地价格（元/M2） 楼面地价（元/m2） 投资利润率 1 90 1350 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
项目经济效益静态测算模板
扣除项目＝ 开发投资总
土地增值税 税（一额）计增算值公 额（未二超）过增扣值 额（超三过）扣增除值 额（超四过）扣增除值 额公超式过中扣的除 ５％，１
应交增值税 101811
项目前期测算表
（方案一）
项目
数量
单位
项目建设用地面积
82420Βιβλιοθήκη ㎡技术 容积率
6
经 济
现状建筑面积
206050
㎡
指 计容积率建筑面积
494520
㎡
标
置换面积
206050
㎡
其中
销售面积
288470
㎡
项目
单价 元/m2
计价量 m2
成 1、非农指标费用
本 测
2、补偿安置费用
算 3、工程建设费用
1700 500 3000
按照现状建筑面积1：1置换 平均售价按19000元/㎡计算
幼儿园等配套设施、利息、管理费、地价等
548093
222670 548093 30693 101811 192919
87% 48230 144689
65%
土地增值额 283116 增值率
扣除项目 264977
107%
适用税率 50%
速算扣减系数 15%
82420 206050 494520
4、不可预见费用
成本合计
收
入 测
销售收入
算
19000
288470
1、总投资
2、总收入
3、营业税及附加
经 济 4、土地增值税
效 益
5、毛利
分 6、毛利率 析
7、所得税
收入×5.6％ 毛利*25%
8、净利润
土地评估计算表综合版(包含各种方法)
住宅用地基准地价系数修正法地价测算表
土地级别 项目位置 因素与因子 期日修正 距商服中心(米) 繁华程度 距宾馆(米) 距集贸市场(米) 临街道路状况 距公交站点(米) 交通条件 距火车站(米) 长途汽车站(米) 距高速路口(米) 供水状况 排水状况 供电状况 距医院(米) 距邮政局、所（米） 距幼儿园(米) 基础公用设施 状况 距中学(米) 距小学(米) 距图书馆(米) 距体育馆场(米) 距影剧院(米) 距广场(米) 距公园(米) 水污染 环境状况 大气污染 噪声污泥 绿地覆盖率 城市规划 道路规划 用地规划 Ⅱ 0 优劣度 一般 较劣 较劣 一般 较优 较劣 较劣 较劣 优 一般 优 较劣 优 一般 一般 较优 较劣 一般 较劣 一般 一般 优 较优 较优 一般 一般 一般 ∑k 容积率 楼层 使用年期 个别因素状况 宗地面积 宗地形状 建筑物朝向 景观 开发程度 楼面总地价(万元) 计算地价 楼面单价(元/平方米) 土地单价(元/平方米) V=Vlb×(1+∑ki)×kj×S 楼面总地价/建筑面积 楼面总地价/土地面积 6.24 6 68.4 一般 一般 南 无特殊景观 五通一平 依据规划设计或现状 共六层位于第五层 法定年限减去已使用的年限 面积对土地利用无不良影响 形状对土地利用无不良影响 土地面积 建筑面积 因子说明 基准地价评估基准日至估价时日区域内地价波 动不大，不作修正 250-550 650-850 550-700 生活型次干道或交通型主干道 100-150 6000-7000 2800-3500 2100-2700 好 一般 好 1100-1300 ＜200 200-300 350-550 200-300 1100-1300 850-1200 1200-1500 350-550 350-550 无污染 基本无污染 基本无污染 一般 无限制 一般住宅区 5678 0 基准地价 700 修正系数 1.00 0 -0.0055 -0.0084 0 0.0033 -0.0038 -0.0048 -0.0026 0.0042 0 0.0039 -0.0025 0.0007 0 0 0.0007 -0.0015 0 -0.0012 0 0 0.0025 0.0011 0.0012 0 0 0 -0.0127 0.539 1.00 0.9993 1 1 1.02 1.00 1 0 请输入建筑面 积 0
土地级别 项目位置 因素与因子 期日修正 距商服中心(米) 繁华程度 距宾馆(米) 距集贸市场(米) 临街道路状况 距公交站点(米) 交通条件 距火车站(米) 长途汽车站(米) 距高速路口(米) 供水状况 排水状况 供电状况 距医院(米) 距邮政局、所（米） 距幼儿园(米) 基础公用设施 状况 距中学(米) 距小学(米) 距图书馆(米) 距体育馆场(米) 距影剧院(米) 距广场(米) 距公园(米) 水污染 环境状况 大气污染 噪声污泥 绿地覆盖率 城市规划 道路规划 用地规划 Ⅱ 0 优劣度 一般 较劣 较劣 一般 较优 较劣 较劣 较劣 优 一般 优 较劣 优 一般 一般 较优 较劣 一般 较劣 一般 一般 优 较优 较优 一般 一般 一般 ∑k 容积率 楼层 使用年期 个别因素状况 宗地面积 宗地形状 建筑物朝向 景观 开发程度 楼面总地价(万元) 计算地价 楼面单价(元/平方米) 土地单价(元/平方米) V=Vlb×(1+∑ki)×kj×S 楼面总地价/建筑面积 楼面总地价/土地面积 6.24 6 68.4 一般 一般 南 无特殊景观 五通一平 依据规划设计或现状 共六层位于第五层 法定年限减去已使用的年限 面积对土地利用无不良影响 形状对土地利用无不良影响 土地面积 建筑面积 因子说明 基准地价评估基准日至估价时日区域内地价波 动不大，不作修正 250-550 650-850 550-700 生活型次干道或交通型主干道 100-150 6000-7000 2800-3500 2100-2700 好 一般 好 1100-1300 ＜200 200-300 350-550 200-300 1100-1300 850-1200 1200-1500 350-550 350-550 无污染 基本无污染 基本无污染 一般 无限制 一般住宅区 5678 0 基准地价 700 修正系数 1.00 0 -0.0055 -0.0084 0 0.0033 -0.0038 -0.0048 -0.0026 0.0042 0 0.0039 -0.0025 0.0007 0 0 0.0007 -0.0015 0 -0.0012 0 0 0.0025 0.0011 0.0012 0 0 0 -0.0127 0.539 1.00 0.9993 1 1 1.02 1.00 1 0 请输入建筑面 积 0
土地评估剩余法测算表
405.6021 A1*d
520.395 [(六）+（七）]*费率e
357.3379+0.0208V
[V+(二）+(六)+(七)+（八）]* 费率g
十、 投资利息（万元）
2186.9079+0.252096V
土地使用权价值及购买税费按 一次性投入，开发成本按均匀 投入.[V+(二)]*i*T+[（六）+ （七）+（八）+（九）]*i*T/2
100000 4%
5.55% 2.0% 2.0%
1150
依据类似房地产开发项目规 划设计测算，按平均每户130 ㎡，配套一个车位，其中地 上计停车位为20%. （A1/130）×（1-20%）
根据对当地房地产市场的调查 确定 0.04V 土地价值设定这V 契税
2362.8632 V1*s1
根据现行规定，营业税、城建 费、教育费附加合计
851.4822 V1*s2
851.4822
V1*土地增值税预征率
《浙江省地方税务局关于土地 增值税征管若干问题的规定》 （浙江省地方税务局公告2010 年第2号）规定，按销售价
16363.6106 (1)+(2) 14432.1720 a1*A1+a2*地下室建筑面积
参照同类建筑物造价确定
a2
地下室建筑安装成本单价 （元/m2建筑面积）
依据规划确定
A1-不可售面积(不可销售面 积包含物业管理用房有社区 配套用房，按1%计)
2.1 其中住宅可销售面积B1
90806.2107
住宅平均售价C1（元/㎡）
2.2
其中商业用房面积B2 （㎡）
征地包干费用
157.53 55号6、7条规定 284.5522 55号令22条规定 2270.13 有规定的按规定 563 计算，无规定的 1707.13
采用协商确定
467人*20平米/人*1100元/ 平米 1027.4*3% 135户*500元/户*2 467人*500元/人 ? 水电、闭路700元/户， 电话160元/户 19172.4m2*40元/m2
项目名称 1、耕地占用税 2、公路建设附加费 3、耕地开垦费 4、新增建设用地有偿收益费 税金合计 一至二十四 合 计 二十五、绿化工程 二十六、安置区附近农业开发区建设款 二十七、医院扩建 二十八、小学扩建 总计
数量
699.93*666.67*8元/平米 984.56亩*1.5万元/亩 699.93亩*666.67*30元/亩 984.56*666.67*40元/平米
1027.4 按货币方式计算 30.882 55号令30条 13.5 无 23.35 无 9.924 55号令11条 76.69 135 250 147.68
无 无 无规定，估算 按历年征地管理
55号令12条，
984.56亩*1500元
342 搬迁企业5个
50 按征地惯例
《重庆市林地保
492 护管理条例》第
征地包干费测算表
项目名称 一、征用土地面积 征用集体土地 拨用国有土地 二、征地农转非人数及安置费 农转非人员安置补助费和土地补偿费 不农转非的安置补助费和土地补偿费 三、青苗补偿费 四、房屋拆迁补偿费 五、构筑物、附着物补偿 构筑物（堡坎、水渠、石板路、围墙、鱼 塘） 附着物（树木、花草、名特花木等） 六、农转非建房安置费 七、农转非住房维修基金 八、搬家补助费 九、过渡费 十、水电、电话、闭路补偿 十一、拆迁户按期拆除奖励 十二、农村集体水利及广电设施补偿 十三、村级道路赔偿改建 十四、镇村对合作社历年投入补偿 十五、企业搬迁 十六、村社土地调整工作经费 十七、苗圃地补偿 十八、统筹基金 十九、不可预见费 328亩*15000元/亩 984.56亩*3000元/亩
房地产土地评估勘察与收益测算表Excel
调查日期： 年 月 日抵押合
抵押合
调查日期： 年 月 日
2.土地级别：
3.宗地内外开三通一平：通五平一平：通七通一平：通
4.容积
率：指
6.地形条件：
9.交通便捷10.对外交通便11.自然环境：12.人文环境：13.公用基础设14.生活设施完15.工业产业集
7.地质条件：主要指地基承载力和地下水，地基承载力分为承载力大于25吨/平方米，20-25（含），12-20（含），8-12（含），小于8吨/平方米（含）五个等级；说明地下水深度；
8.规划条件限制：主要指城市详细规划的强制性内容，包括（1)地块的主要用途；（2)地块允许建设总量；（3)规划允许的建设高度；（4)各地块的绿化率；（5)规划地段基础设施和公共服务设施配套建设规定；（6)历史文化保护区内重占保护地段的建设控制指标和规定，建设控制地区的建设控制指标。
可分为有规划限制条件和无规划限制条件。
是否符合规划；调查人：
填表说明：此表为各种用途土地信息卡表
1.部分资料可从土地使用权证和土地规划条件通知书中获取；5.临街状况及深度：说明临街类型，分为临主干道、次干道、支路、胡同等；并分四面临街（路）、三面临街、两面临街、一面临街、不临街；并说明临主要街道深度；。
房地产 建安成本、土地成本测算
一、二类住宅用地面积：合计：可售地上面积：404500平方米可售地下面积：184940平方米(机动车车位数：4866辆）1、地块①地上住宅及配套设施面积：40000平方米地上商业面积：1400平方米地下建筑面积：19000平方米（机动车车位数：500）2、地块②地上住宅及配套设施面积：60000平方米地上商业面积：2100平方米地下建筑面积：28350平方米（机动车车位数：746）3、地块③地上住宅及配套设施面积：61500平方米地上商业面积：2200平方米地下建筑面积：29100平方米（机动车车位数：765）4、地块④地上住宅及配套设施面积：51000平方米地上商业面积：1500平方米地下建筑面积：24130平方米（机动车车位数：635）5、地块⑥地上住宅及配套设施面积：102200平方米地上商业面积：3600平方米地下建筑面积：48260平方米（机动车车位数：1270）6、地块⑦地上住宅及配套设施面积：76300平方米地上商业面积：2700平方米地下建筑面积：36100平方米（机动车车位数：950）二、商业用地：合计：可售地上面积：32400平方米可售地下面积：8500平方米(机动车车位数：223辆）1、地块⑤：地上面积：10000平方米地下面积：2500平方米（机动车车位数：65）2、地块⑧：地上面积：11300平方米地下面积：3000平方米（机动车车位数：79）3、地块⑨：地上面积：11100平方米地下面积：3000平方米（机动车车位数：79）三、二类服务设施用地：合计：不可售面积：7850平方米1、地块⑩:地上4000平方米2、地块11：地上3500平方米，地下350平方米301.56亩项目成本测算表根据规划建设条件，参照同区域同类型开发项目成本，结合公司开发管理水平及对各成本价格上涨因素进行预测，得出以下成本测算表：四、销售管理费用0 0 不计提五、财务费用19145.7 300按照分三期，4年内修完，年利率6.5%，六、管理费用（1.5%）9572.85 90按销售收入的1.5%计提（含物业开办费）七、项目总投资306436.25八、税前利润10766.75九、企业所得税（25%）2691.69十、税后利润8075.06即：每亩地的土地成本为1200*666.66*2.5=200万/亩。
工业用地出让费用测算表
附件一4 5 6 7 二 三 四 五 名称 出让总价款 片区综合地价 新增建设用地有偿使 用费 国有土地收益基金 农业土地开发基金 被征地农民社保政府 补贴部分 其他费用 政府收益 耕地开垦费 耕地占用税 契税 征地管理费 合计 17.98 注：因各项目情况不同，实际缴纳费用有所差异 收费标准 出让最低价13.6万元/亩 13.6 5万/亩 （2013年以前4.5万元） 34元/平方米 2.2667 出让价款的5% 0.68 出让总面积*47*20% 0.6267 每亩1.5万元 （2013年以前每亩1万元） 测量、评估、放点等中介收费 0.06 出让总价款— （1+2+3+4+5+6） 2万元/亩 2 26.5元/平方米 1.7667 成交价的3% 0.408 征地补偿的2.8% 0.2072 省政府 地税局 市政府 市政府 市政府 市政府 1.5 中介机构 市政府 市政府 5 金额 收款单位 （万元/亩） 以实际成 交价为准 支付给村 集体 省政府
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周边类似写字楼租金（元/天/平） 周边类似底商租金（元/天/平） 周边类似停车费（元/小时）
周边类似公寓租金（元/月）
0.35 0.00 0.40 0.80 3.00 0.00 0.00 0.00 0.00
0.00
产出分析
住宅销售收入（万元） 酒店（公寓）销售收入（万元）
写字楼销售收入（万元）
底商销售收入（万元） 车位销售收入（万元）
543.58 334.51
2,412.81
基本预备费 （前期+建安的3%）
824.92
综合税率 （总收入15%，含营业税，土增税，所得税等）
9,230.99
总成本（不含税）
53,502.00
总计 8,280.00 25,820.42 2,007.08 1,895.58 457.33 1,676.87 7,050.00 3,077.00
基本要素
土地面积（亩） 土地面积（平方米）
容积率
建筑总体量 地下建筑面积 土地单价（万元） 楼面价（元）
住宅占比
商业占比
103.50 69,000.35
2.02
169,380.70 30,000.00
80.00 488.84
0.70
0.30
建筑密度
/
绿化率
/
住宅
住宅容积率 住宅占地（亩） 住宅面积(平方米)
2,412.81
824.92
9,230.99
0.71 29,688.09
住宅单位成本（含综合费用）
0.38
商业单位成本（含综合费用）
0.32
产出要素参考表
周边类似住宅价格（万元） 周边类似酒店（公寓）价格（万元）
周边类似写字楼价格（万元） 周边类似底商价格（万元） 周边类似车位价格（万元） 周边酒店价格（元/天）
0.00
0.00
0.29 12,126.12
销持控制表
酒店（公寓）可售比例 酒店可售面积(平方米)
0.00 0.00
酒店自持面积(平方米)
0.00
写字楼可售比例 写字楼可售面积(平方米) 写字楼自持面积(平方米)
底商可售比例 底商可售面积(平方米)
0.56 6,790.63 5,335.49
0.90 26,719.28
34,148.27 0.00
2,716.25
21,375.42 3,300.00
销售总收入（万元）
61,539.95
结论分析
现金利润 持有物业面积 持有物业固定价值 （市场50%折算价） 持有物业运营收入
总资产
8,037.95 8,304.30
2,254.62
0.00 10,292.57
0.00
1
商业
商业容积率 商业占地（亩） 商业总面积(平方米)
商业可售占比 商业可售面积(平方米)
酒店（公寓）占商业比例
酒店面积(平方米)
写字楼占商业比例
写字楼面积(平方米)
底商占商业比例 底商面积(平方米)
2.02 72.45 97,566.49
2.02 31.05 41,814.21 0.80 33,451.37
底商自持面积(平方米) 2,968.81
车位数
1,100.00
车位可售占比
1.00
自持物业面积共计(平 红色为变量）
成本分析
住宅开发成本（万元）
商业开发成本（万元）
土地成本
5,796.00
土地成本
2,484.00
建筑安装工程费
19,569.20
建筑安装工程费
6,251.22
室外工程费
1,463.50
基础设施工程费
1,561.06
配套设施费
开发前期费用
地下成本
综合费用 （总收入5%，含管理费用、销售费用等）
财务费用 （按照总成本20%-30%额度，10%参考利率，
资金占用两年）
室外工程费 基础设施工程费
457.33 1,676.87 7,050.00
3,077.00
周边类似公寓租金（元/月）
0.35 0.00 0.40 0.80 3.00 0.00 0.00 0.00 0.00
0.00
产出分析
住宅销售收入（万元） 酒店（公寓）销售收入（万元）
写字楼销售收入（万元）
底商销售收入（万元） 车位销售收入（万元）
543.58 334.51
2,412.81
基本预备费 （前期+建安的3%）
824.92
综合税率 （总收入15%，含营业税，土增税，所得税等）
9,230.99
总成本（不含税）
53,502.00
总计 8,280.00 25,820.42 2,007.08 1,895.58 457.33 1,676.87 7,050.00 3,077.00
基本要素
土地面积（亩） 土地面积（平方米）
容积率
建筑总体量 地下建筑面积 土地单价（万元） 楼面价（元）
住宅占比
商业占比
103.50 69,000.35
2.02
169,380.70 30,000.00
80.00 488.84
0.70
0.30
建筑密度
/
绿化率
/
住宅
住宅容积率 住宅占地（亩） 住宅面积(平方米)
2,412.81
824.92
9,230.99
0.71 29,688.09
住宅单位成本（含综合费用）
0.38
商业单位成本（含综合费用）
0.32
产出要素参考表
周边类似住宅价格（万元） 周边类似酒店（公寓）价格（万元）
周边类似写字楼价格（万元） 周边类似底商价格（万元） 周边类似车位价格（万元） 周边酒店价格（元/天）
0.00
0.00
0.29 12,126.12
销持控制表
酒店（公寓）可售比例 酒店可售面积(平方米)
0.00 0.00
酒店自持面积(平方米)
0.00
写字楼可售比例 写字楼可售面积(平方米) 写字楼自持面积(平方米)
底商可售比例 底商可售面积(平方米)
0.56 6,790.63 5,335.49
0.90 26,719.28
34,148.27 0.00
2,716.25
21,375.42 3,300.00
销售总收入（万元）
61,539.95
结论分析
现金利润 持有物业面积 持有物业固定价值 （市场50%折算价） 持有物业运营收入
总资产
8,037.95 8,304.30
2,254.62
0.00 10,292.57
0.00
1
商业
商业容积率 商业占地（亩） 商业总面积(平方米)
商业可售占比 商业可售面积(平方米)
酒店（公寓）占商业比例
酒店面积(平方米)
写字楼占商业比例
写字楼面积(平方米)
底商占商业比例 底商面积(平方米)
2.02 72.45 97,566.49
2.02 31.05 41,814.21 0.80 33,451.37
底商自持面积(平方米) 2,968.81
车位数
1,100.00
车位可售占比
1.00
自持物业面积共计(平 红色为变量）
成本分析
住宅开发成本（万元）
商业开发成本（万元）
土地成本
5,796.00
土地成本
2,484.00
建筑安装工程费
19,569.20
建筑安装工程费
6,251.22
室外工程费
1,463.50
基础设施工程费
1,561.06
配套设施费
开发前期费用
地下成本
综合费用 （总收入5%，含管理费用、销售费用等）
财务费用 （按照总成本20%-30%额度，10%参考利率，
资金占用两年）
室外工程费 基础设施工程费
457.33 1,676.87 7,050.00
3,077.00