2002-2003年中国土地交易市场化进程概要

2002-2003年中国土地交易市场化进程概要

中国网| 时间：2005 年07 月04 日| 文章来源：中国网

2001年12月中国正式加人WTO后，为适应新形势要求和市场经济建设的现实需求，大大加速了土地市场化建设的进程。本章从土地使用制度改革、土地市场交易规则、市场环境和土地交易市场的实际发育程度等方面对2002-2003年中国土地交易市场化的进程进行了分析与概括，并预测了土地交易市场化的发展趋势。

2002-2003年中国土地交易市场化进程概要

2002-2003年，以完善土地价格市场形成机制，实现土地交易的公平、公开、公正为目标，中国政府颁布了土地交易市场化的一系列法规文件，进一步完善了土地市场制度，并在全国范围内大力治理整顿土地市场秩序，促进了土地交易市场环境的公平和公正性。根据公开、便民和法制统一的原则，修改或废止了不符合WTO有关协定及中方承诺的法规文件，使中国土地交易市场化建设进入了快速发展阶段，2003年10月11日，中共十六届三中全会召开，通过了《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》，第一次提出了非公有制企业在投融资、税收、土地使用和对外贸易等方面与公有制企业享受同等待遇，基本确立了市场配置土地资源的主体地位。

（一）完善了土地交易市场化机制，农村集体用地市场化改革迈出重要步伐

1.城镇国有土地使用制度改革

为了促进土地要素的合理流动，实现市场配置资源的目标,2002年5月9日，国土资源部11号令发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》对招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围、程序以及法律责任等作了明确规范，要求自2002年7月1日起，经营性用地一律实行招标拍卖挂牌出让。同年8月1日，国土资源部又发出了《关于进一步规范建设用地审查报批工作有关问题的通知》，就征地的补偿安置、集约合理用地、提高建设用地审批质量和效率等问题，制定了16条措施，为各级国土资源管理部门严格审查和制度化管理提出了规范。上述规定，统一完善了国有土地市场准入标准。

2.集体土地使用制度改革

2002年8月9日，全国人大常委会通过了《中华人民共和国农村土地承包法》，以法律的形式赋予了农民长期而有保障的农村土地使用权，依法规范了承包当事人的行为，标志着农村土地承包走上了法制化轨道。主要体现在三方面：首先明确了承包法的法律主体地位：禁止承包期内发包方非法收回和调整农民的承包地；任何组织和个人不得剥夺和非法限制农民承包土地的权利；承包方依法享用承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品，有权依法获得相应补偿；对侵害承包权益的行为承包方有权依法提出申请仲裁或向法院起诉。其次对土地承包经营权的内容作了详细规定。土地承包经营权包括对承包土地占用、使用、收益和流转的权利，承包人有权自主组织生产经营和处置产品，土地承包期限法制化。第三，对土地承包经营权的流转作了详细规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转；土地承包经营权的主体是承包方，承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方向，土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费等，应当由当事人双方协商确定，流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。上述的一系列规定，从法律上确立了农民在农村集体土地交易市场中的主体地位，解除了农村集体土地不得进行转让、交易的限制，大大促进了土地要素的市场化配置和优化组合。农村集体土地市场化的主要形式是根据依法、自愿、有偿的原则开展土地承包经营权依法流转工作，逐步发展规模经营，提高土地的利用效率和生产效率。在广东、浙江等经济发达地区，普遍采用“公司＋基地十农户”等模式，主要依托企业建立原料生产加工基地，从而把分散的农户与市场联结起来，使农村集体土地参与到市场中来，推进农业产业化经营。

作为集体土地交易市场化改革的先驱，农村集体建设用地首先参与了市场配置。全国部分省、市相继出台了规范性文件，将农村集体建设用地推向市场。例如：安徽省人民政府出台了《安徽省集体建设用地有偿使用和使用权流转试行办法》，该办法规定：集体土地所有者可以在一定年限内将集体建设用地使用权以出让、租赁、作价出资（入股）、联营等形式让与土地使用者，由土地使用者向集体土地所有者支付土地有偿使用费，使用者有偿取得的

集体建设用地使用权可以转让、出租、抵押。江苏省昆山市委、市政府联合发布了《关于加强土地规划和利用管理，推行集体建设用地流转的若干意见》，明确规定：为推行集体建设用地流转，在开发区和条件成熟的镇，农村集体经济组织可以直接以集体建设用地入股的形式参与小城镇建设，符合城镇规划的经营性项目使用集体土地的，由国土资源部在土地市场采取招标、拍卖或挂牌交易方式转让集体建设用地使用权。集体建设用地市场化正在逐渐走向规范化和法制化的轨道。

（二）治理整顿土地市场秩序，促进了土地交易市场环境的公平和公正

针对由于历史遗留和法制不健全等原因存在的国有资产流失、土地低价入市、交易不透明等隐形市场的存在以及土地市场混乱的现状，国家除了颁布制定《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部第11号令）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号令）等文件从制度上规范土地市场准入条件和方式，完善土地有形市场建设外，在继2002年整顿和规范房地产市场秩序，加强房地产市场宏观调控，促进房地产市场健康发展的基础上（《建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》（建住房［2002］123号）、《建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房「2002]217号）），2003年在全国范围开展了大规模的治理整顿土地市场秩序专项行动。2003年2月21日，国土资源部又印发了《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》，决定从2003年2月至7月，在全国开展以强化土地法制观念、落实制度建设、促进管理到位和查处严重扰乱土地市场秩序的行为，进一步治理整顿土地市场秩序。

通过治理整顿,2003年全国清理出各类开发区（园区）6 015个，已撤销2 426个，整合294个，撤销和整合的各类开发区接近原有数量的50%。与此同时，对全国土地市场进行了严厉检查，全国共查处土地违法案件16.8万件。在土地市场秩序治理整顿的基础上，提出进一步加强规范管理，规范开发区发展的政策措施。治理整顿专项行动远没有结束，以后还将出台更深层次、更大范围的规范管理措施。